ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 квітня 2026 року 

м. Київ

cправа № 904/3733/22 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. (головуючого), Берднік І.С., Міщенка І.С.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.
за участю представників сторін:
позивача - Штефан В.О., Лісовий Д.О.
відповідача - Скляр Н.М.
третьої особи 1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - не з`явився
третьої особи 2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - не з`явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Штефана Владислава Олександровича
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 25.11.2025 (у складі колегії суддів: Дарміна М.О. (головуючий), Чус О.В., Кощеєва І.М.)
за позовом фізичної особи-підприємця Штефана Владислава Олександровича
до Криворізької міської ради
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача:
1. ОСОБА_2,
2. ОСОБА_1 
про скасування рішення та про визнання договору укладеним,

ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. 26.10.2022 до Господарського суду Дніпропетровської області надійшла позовна заява фізичної особи-підприємця Штефана Владислава Олександровича (надалі - ФОП Штефан В.О., Позивач, Скаржник) до Криворізької міської ради (надалі - Рада, Відповідач), в якій він просить суд:
- визнати неправомірним, незаконним та скасувати у повному обсязі рішення Ради від 24.04.2013 за № 1927 "Про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки від 05.03.2008 № 040810800141" (надалі - рішення Ради від 24.04.2013 № 1927);
- визнати укладеним між Радою та ФОП Штефаном В.О. договір оренди земельної ділянки у тій самій редакції договору оренди від 29.12.2007 № 141 для розміщення автостоянки, яка знаходиться на АДРЕСА_1 , та який зареєстрований у Криворізькому відділі Дніпропетровської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис № 040810800141 від 05.03.2008 (надалі - договір оренди), в редакції, яка міститься у прохальній частині позовної заяви.
Також Позивач просить суд врахувати положення статті 5 Господарського процесуального кодексу України та в разі необхідності вийти за межі позовних вимог і визначити у своєму рішенні інший спосіб захисту прав, який не буде суперечити закону і буде відповідати інтересам Позивача.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що рішення Ради про відмову у поновленні договору оренди землі є незаконним, оскільки вона фактично не розглянула заяву Позивача про продовження договору оренди у встановлений місячний строк, а після закінчення строку дії цього договору ФОП Штефан В.О. продовжив користування відповідною земельною ділянкою. З огляду на наведене Позивач вважає наявними підстави для визнання договору оренди землі укладеним на новий строк. Правовою підставою позову Позивач визначив положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", якими врегульовано питання переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.
2. Короткий зміст рішень судів
2.1. Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 30.05.2024 у задоволенні позовних вимог відмовлено у повному обсязі.
2.2. Ухвалюючи відповідне рішення, місцевий господарський суд виходив із того, що:
- поновлення договору оренди землі мало здійснюватися за правилами, чинними на момент його укладення, тобто станом на 14.05.2013, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час укладення спірного договору;
- договір оренди припинив свою дію 14.05.2013, при цьому додаткова угода про його поновлення між сторонами не укладалася, а матеріали справи не містять доказів її підписання або реєстрації, у зв`язку з чим відсутні юридичні факти, які могли б свідчити про продовження дії цього договору після 14.05.2013;
- рішення Ради від 24.04.2013 № 1927 прийнято з порушенням місячного строку розгляду звернення Позивача про поновлення договору оренди землі, а тому, право ФОП Штефана В.О. на оскарження відмови, так само як і допущеного зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі, виникло ще у березні 2013 року, тоді як із позовом він звернувся лише у жовтні 2022 року, тобто більш ніж через дев`ять з половиною років;
- навіть за умови наявності "мовчазної згоди" Позивач мав би звернутися до суду до 14.05.2016, оскільки строк можливого поновлення договору відповідно до угоди становив би ще три роки, однак позов подано лише 26.10.2022, тобто через 9,5 років після припинення договору та через 6,5 років після спливу строку, протягом якого гіпотетично могла бути визнана укладеною додаткова угода. У зв`язку з чим суд підкреслив, що визнання договору укладеним або поновленим у 2022 році не узгоджується з правовою природою спірних правовідносин, оскільки строк дії договору оренди та строк його можливого поновлення сплинули;
- Позивачем обрано неналежний спосіб захисту, оскільки у цьому випадку вимога про визнання договору укладеним об`єктивно не може бути реалізована, оскільки відсутні підстави для поновлення договору, строк дії якого закінчився ще у 2013 році, а можливий строк його поновлення сплив у 2016 році;
- у зв`язку з набуттям Штефаном Олександром Захаровичем (надалі - Штефан О.З., Третя особа 1) 20.08.2018 права власності на нерухоме майно, а саме на об`єкт незавершеного будівництва будівель та споруд автостоянки, розміщений на спірній земельній ділянці, саме Третя особа 1 стала фактичним користувачем цієї земельної ділянки відповідно до статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України;
- з огляду на відмову в позові з підстав його необґрунтованості відсутні підстави для розгляду заяви Відповідача щодо застосування наслідків спливу строку позовної давності до спірних правовідносин.
2.3. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 25.11.2025 рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 30.05.2024 у справі № 904/3733/22 - змінено, шляхом викладення мотивувальної частини рішення в редакції відповідної постанови, в іншій частині рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 30.05.2024 у справі № 904/3733/22 - залишено без змін.
2.4. Постанову суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що на момент звернення ФОП Штефана В.О. з позовом, а саме 26.10.2022, власником об`єкта незавершеного будівництва, яке знаходиться на спірній земельній ділянці на підставі договору дарування незавершеного будівництва № 1208 був Штефан О.З. За висновком суду апеляційної інстанції, наведена обставина свідчить про недоведеність Позивачем факту порушення саме його прав, а відтак у розумінні статті 15 Цивільного кодексу України є самостійною та достатньою підставою для відмови у задоволенні позову, без необхідності надання оцінки іншим доводам сторони.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
3.1. Звертаючись із касаційною скаргою, ФОП Штефан В.О. просить скасувати постанову Центрального апеляційного господарського суду від 25.11.2025, а справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
3.2. На обґрунтування касаційної скарги ФОП Штефан В.О. посилається на неправильне застосування судом апеляційної інстанції статей 331, 377 Цивільного кодексу України та статті 120 Земельного кодексу України без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування цих норм, викладених у постановах від 18.12.2019 у справі № 916/633/19, від 13.08.2025 у справі № 918/2/24, від 18.12.2019 у справі № 200/22329/14-ц, від 16.02.2021 у справі № 914/2070/19, від 14.09.2022 у справі № 904/4933/15, від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16.
Скаржник, зокрема, зазначає, що сама лише державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва не є достатньою правовою підставою для переходу до відповідної особи права користування земельною ділянкою у розумінні статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України.
3.3. 05.03.2026 від Ради надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому вона зазначає, що на момент звернення до суду з цим позовом ФОП Штефан В. О. не був носієм того права, на захист якого посилається у справі. Посилаючись на наведене, Рада просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову Центрального апеляційного господарського суду від 25.11.2025 - без змін.
3.4. 19.03.2026 від Штефана О. З. надійшли письмові пояснення, у яких Третя особа 1 погоджується з доводами касаційної скарги та просить її задовольнити.
4. Розгляд справи Верховним Судом
4.1. Ухвалою Суду від 02.03.2026 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ФОП Штефана В.О. на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 25.11.2025 у справі № 904/3733/22 на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України та призначено справу до розгляду на 01.04.2026.
4.2. Ухвалою Суду від 16.03.2026 касаційну скаргу ФОП Штефана В.О. на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 25.11.2025 у справі № 904/3733/22 залишено без руху та надано строк на усунення недоліків протягом п`яти днів із дня вручення цієї ухвали, роз`яснено ФОП Штефану В.О., що у разі невиконання у встановлений строк вимог цієї ухвали суду, підлягають застосуванню наслідки, передбачені статтею 176 Господарського процесуального кодексу України.
4.3. Ухвалою Суду від 30.03.2026 продовжено розгляд касаційної скарги ФОП Штефан В.О. на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 25.11.2025 у справі № 904/3733/22.
5. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
5.1. 29.12.2007 між ФОП Штефаном В.О., як орендарем, та Радою, як орендодавцем, був укладений договір № 141 оренди земельної ділянки для розміщення автостоянки, яка знаходиться на вул. Качалова у Саксаганському районі м. Кривого Рогу. 
5.2. Положеннями вказаного договору передбачено таке:
- орендодавець на підставі рішення міської ради від 28.11.2007 № 2026 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 0,2912 га з кадастровим номером 1211000000:06:134:0057 (пункт 1);
- договір укладено на 2 роки. Після закінчення строку договору орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право поновлення його на новий строк. Договір зареєстрований у Криворізькому відділі Дніпропетровської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис 05.03.2008 за № 040810800141 (пункт 5).
5.3. 20.04.2010 між ФОП Штефаном В.О. та Радою укладено додаткову угоду про подовження терміну дії договору оренди земельної ділянки від 05.03.2008 № 040810800141 на підставі рішення Ради від 27.01.2010 № 3714. Строк дії договору продовжено на 3 роки на тих самих умовах. Додаткова угода зареєстрована 14.05.2010 за № 041010800395. 
5.4. 31.01.2013 ФОП Штефан В.О. подав до Ради заяву про поновлення договору оренди земельної ділянки разом із проєктом додаткової угоди. 
5.5. 07.02.2013 проведено спільне обстеження земельної ділянки представниками управління земельних ресурсів виконкому міської ради та ФОП Штефаном В.О., за результатами якого було повідомлено про наявність зауважень щодо сплати орендної плати.
5.6. 19.02.2013 Позивач звернувся до Ради із письмовим проханням призупинити розгляд заяви від 31.01.2013 із метою з`ясування усіх спірних питань та приведення грошових та документальних питань до норм згідно чинного законодавства. Проекти рішень про відмову у поновленні договорів оренди були виключені з порядку денного XXXI сесії Ради, яка відбулася 22.02.2013-27.02.2013.
5.7. Листом від 23.03.2013 Рада повідомила Позивача про те, що станом на 20.03.2013 ним не вжито заходів щодо приведення податкових зобов`язань у відповідність до вимог чинного земельного законодавства України, заборгованість з орендної плати не ліквідована. Рада повідомила про відсутність правових підстав для поновлення терміну дії договорів оренди та встановила строк для врегулювання питань до 05.04.2013.
5.8. 24.04.2013 Рада прийняла рішення від № 1927 "Про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки від 05.03.2008 № 040810800141", яким відмовила ФОП Штефану В.О. в поновленні договору оренди та зобов`язала його припинити комерційне використання земельної ділянки і повернути її за актом приймання-передачі.
5.9. Судами встановлено, що у 2010-2011 роках Радою було нараховано заборгованість з орендної плати за землю на підставі рішення № 3884 від 14.05.2010 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кривого Рогу". 
Постановою Дніпропетровського апеляційного адміністративного суду від 01.11.2011 у справі № 2а-423/10/0408, залишеною без змін постановою Вищого адміністративного суду від 11.12.2012, рішення Ради № 3884 від 14.05.2010 визнано нечинним.
Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 02.06.2021 у справі № 17/5005/17074/2011 відмовлено прокурору в інтересах Ради у задоволенні позовних вимог про стягнення заборгованості з орендної плати за землю у період з 01.06.2010 по 30.06.2011. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 19.07.2021 у справі № 904/6575/20 відмовлено у задоволенні позовних вимог про стягнення заборгованості з орендної плати за період з 01.05.2013 по 31.12.2013.
5.10. 18.08.2018 Позивачем здійснено відчуження нерухомого майна - незавершеного будівництва будівель та споруд автостоянки, розміщеного на спірній земельній ділянці, на користь Бондаренко Наталі Олександрівни (надалі - Бондаренко Н.О., Третя особа 2) за договором дарування, посвідченим приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Меньшиковою К.О. та зареєстрованим в реєстрі за № 1204. Надалі право власності перейшло до Штефана О.З.
Будівництво будівель та споруд автостоянки здійснювалось на підставі Договору про спільну діяльність із будівництва майнового комплексу (автостоянки) від 05.03.2008, укладеного між Штефаном В.О. та Третіми особами.
Згідно з умовами договору: Штефан В.О. зобов`язався надати земельну ділянку для будівництва; Бондаренко Н.О. - організовувати та контролювати процес будівництва; Штефан О.З. - здійснити фінансування будівництва.
5.11. ФОП Штефан В.О., звертаючись із цим позовом, стверджує, що рішення Ради про відмову у поновленні договору оренди землі є незаконним, оскільки вона не виконала покладений на неї обов`язок щодо розгляду заяви Позивача про продовження договору у місячний строк, встановлений законом. Крім того, після закінчення строку дії договору Позивач продовжив фактичне користування спірною земельною ділянкою. З урахуванням наведеного Позивач вважає, що договір оренди землі підлягає визнанню укладеним на новий строк.
6. Позиція Верховного Суду
6.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга ФОП Штефана В.О. підлягає задоволенню з таких підстав.
6.2. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
6.3. Предмет позову полягає у визнані неправомірним, незаконним та скасуванні у повному обсязі рішення Ради від 24.04.2013 № 1927, визнанні укладеним між сторонами договору оренди земельної ділянки.
6.4. Підставою позовних вимог є те, що Відповідач, на думку Позивача, прийняв незаконне рішення про відмову у поновленні договору оренди землі, а тому наявні підстави визнати договір оренди землі укладеним.
Правовою підставою для обґрунтування позовних вимог Позивач визначив положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", якою врегульовано питання переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.
6.5. При розгляді спору у суді першої інстанції суд виснував про відсутність підстав для задоволення позову в позову в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі", зокрема з огляду на дату звернення з відповідним позовом та набуття Третьою особою 1 права власності на об`єкт незавершеного будівництва, яке розміщено на спірній земельній ділянці, що на думку суду виключає порушення прав Позивача 
6.6. Рада звернулася до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просила скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 30.05.2024 та залишити позовну заяву ФОП Штефана В.О. без розгляду в повному обсязі. В обґрунтування апеляційної скарги Рада посилалася на те, що суд першої інстанції не розглянув першочергового процесуального питання щодо наявності у ФОП Штефана В.О. належної процесуальної правосуб`єктності. За доводами Ради, станом на момент звернення до суду 25.10.2022 Позивач не був носієм матеріального права, на захист якого звернувся з позовом, оскільки у 2018 році відчужив нерухоме майно, розташоване на спірній земельній ділянці, на користь Третьої особи 1 на підставі договору дарування.
Позивач також подав апеляційну скаргу, в якій зазначав, що висновки суду першої інстанції про необхідність звернення до суду з вимогою про поновлення договору оренди землі на підставі "мовчазної згоди" Відповідача є помилковими. На його думку, з боку Ради не було пропуску місячного строку на розгляд звернення Позивача, оскільки 19.02.2013 він сам звернувся до Відповідача з письмовим проханням призупинити розгляд заяви від 31.01.2013 з метою з`ясування всіх спірних питань. Крім того, проєкти рішень про відмову були виключені з порядку денного XXXI сесії Ради, що відбулася у період з 22.02.2013 по 27.02.2013.
ФОП Штефан В.О. наголошував про наявність з боку Відповідача незаконної відмови у поновленні договору з підстав незаконно нарахованої заборгованості з орендної плати за землю. За твердженням Позивача, така заборгованість була нарахована на підставі рішення Ради № 3884 від 14.05.2010 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кривого Рогу", яке в подальшому було визнане судом нечинним.
Позивач також посилався на те, що суд першої інстанції не врахував преюдиційні обставини, встановлені у постановах Центрального апеляційного господарського суду від 02.06.2021 у справі № 17/5005/17074/2011 та від 19.07.2021 у справі № 904/6575/20.
Крім того, ФОП Штефан В.О. стверджував, що лише у 2021 році виникли обґрунтовані підстави для скасування рішення Відповідача № 1927 від 24.04.2013 та для звернення до суду з позовом про поновлення договору оренди. У зв`язку з цим він посилався на частину дев`яту статті 33 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якої відмова в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в судовому порядку.
Щодо обраного способу захисту ФОП Штефан В.О. зазначав, що поновлення договору на той самий строк, на який його було укладено, не приведе до відновлення порушених прав, оскільки з моменту закінчення строку дії договору минуло понад дев`ять років. Саме тому Позивач просив визнати укладеним новий договір оренди в тій самій редакції, вважаючи такий спосіб захисту належним та ефективним для відновлення своїх порушених прав.
6.7. За наслідками апеляційного перегляду суд апеляційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення апеляційної скарги Ради та відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги ФОП Штефана В. О., обґрунтувавши такий висновок відсутністю правових передумов для дослідження спірних правовідносин у контексті застосування Закону України "Про оренду землі" та положень цивільного законодавства. Зазначений висновок апеляційний господарський суд мотивував тим, що набуття Третьою особою 1 права власності на об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на спірній земельній ділянці, зумовило набуття нею і права користування цією земельною ділянкою. На переконання колегії суддів, наведене виключало наявність у Позивача порушеного права.
У зв`язку з цим суд апеляційної інстанції змінив мотивувальну частину оскаржуваного рішення з наведених підстав, не надавши при цьому висновків щодо доводів апеляційної скарги ФОП Штефана В.О., обґрунтованості заявлених позовних вимог і позиції суду першої інстанції, які були покладені в основу відмови у задоволенні позову, зокрема щодо відсутності підстав для застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", у тому числі з огляду на дату звернення з відповідним позовом.
6.8. Звертаючись із касаційною скаргою, Скаржник заперечує висновки суду апеляційної інстанції, зазначаючи, що колегія суддів помилково не надала оцінки застосуванню статті 33 Закону України "Про оренду землі" до спірних правовідносин. Вказане обґрунтовано запереченням висновку апеляційного господарського суду про те, що набуття Третьою особою 1 права власності на об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на спірній земельній ділянці, зумовлює набуття нею права користування цією земельною ділянкою, а відтак виключає наявність порушеного права Позивача.
6.9. З огляду на мотиви судових рішень, ухвалених у цій справі, а також доводи, наведені в касаційній скарзі, предметом касаційного перегляду є перевірка правильності застосування судом апеляційної інстанції статей 331, 377 Цивільного кодексу України та статті 120 Земельного кодексу України в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, тобто на момент набуття ОСОБА_2 права власності на об`єкт незавершеного будівництва, а саме будівлі та споруди автостоянки, розміщені на спірній земельній ділянці.
Зокрема, належить вирішити, чи зумовлює державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва виникнення у такої особи, станом на момент набуття цього права, права користування земельною ділянкою у розумінні наведених норм.
6.10. З приводу наведеного Суд зазначає таке.
6.11. Відповідно до частини першої статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
6.12. За змістом статей 3, 15, 16 Цивільного кодексу України правовою підставою для звернення до суду є захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. За результатами розгляду такого спору має бути визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце (висновки викладено у постанові Верховного Суду України від 01.06.2016 у справі № 920/1771/14 та постановах Верховного Суду від 14.08.2018 у справі № 910/23369/17, від 05.03.2025 у справі № 916/2121/24).
6.13. Вирішуючи спір, суд з`ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити (висновки викладено у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.06.2019 у справі № 910/6642/18 та постановах Верховного Суду від 15.08.2023 у справі № 906/1175/18, від 22.02.2022 у справі № 910/2330/21, від 06.09.2022 у справі № 910/9228/21, від 29.11.2022 у справі № 910/745/20, від 01.07.2021 у справі № 910/7029/20, від 01.09.2020 у справі № 910/14065/18).
6.14. Верховний Суд неодноразово зауважував, що відсутність порушення прав та законних інтересів позивача є самостійною, достатньою підставою для відмови у позові незалежно від інших встановлених судом обставин (висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 03.11.2020 у справі № 916/3146/17, від 28.09.2021 у справі № 761/45721/16-ц, постановах Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 910/15262/18, від 03.03.2020 у справі № 910/6091/19, від 16.10.2020 у справі № 910/12787/17, від 29.08.2023 у справі № 910/5958/20 та від 22.03.2023 у справі № 509/5080/18).
6.15. Судами попередніх інстанцій установлено, що на спірній земельній ділянці розташований об`єкт незавершеного будівництва - автостоянка зі ступенем готовності 95 %, до складу якої входять літ. А - сторожка загальною площею 7,3 кв. м та поз. № 1 - огорожа. Також суди встановили, що відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 134942146 станом на 2018 рік власником зазначеного об`єкта незавершеного будівництва на підставі договору дарування незавершеного будівництва № 1208 є Третя особа 1 - ОСОБА_2 .
6.16. Відповідно до частини першої статті 181 Цивільного кодексу України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
6.17. За положеннями частини першої статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
6.18. Згідно з частиною першою статті 135 Земельного кодексу України порядок проведення земельних торгів, визначений цим Кодексом, є обов`язковим у разі, якщо на земельних торгах здійснюються продаж земельних ділянок державної та комунальної власності, передача їх у користування за рішенням Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, відповідних органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування.
6.19. Частина перша статті 120 Земельного кодексу України, у редакції на момент виникнення спірних правовідносин, передбачала, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
6.20. Положеннями статті 331 Цивільного кодексу України, у редакції на момент виникнення спірних правовідносин, унормовано, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.
6.21. За змістом частини першої статті 377 Цивільного кодексу України, у редакції на момент виникнення спірних правовідносин, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
6.22. Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, зміст якого розкривається у наведених нормах, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована (аналогічні висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, на яку акцентує Позивач при зверненні з касаційною скаргою).
6.23. Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди хоч безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, але знаходить вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства (постанови Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, на яку також звертає увагу Скаржник, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18).
6.24. У постановах Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 916/633/19, від 16.02.2021 у справі № 914/2070/19, від 13.08.2025 у справі № 918/2/24, на які звертає увагу Скаржник наголошено, що об`єкт незавершеного будівництва є лише сукупністю належних забудовнику будівельних матеріалів і наявність судового рішення про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на новостворену річ - об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини другої статті 331 Цивільного кодексу України.
6.25. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.12.2019 у справі № 200/22329/14-ц, аналізуючи положення статті 331 Цивільного кодексу України в редакції, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин, на які посилається Скаржник, наголосила, що відповідно до частини другої цієї статті право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва.
6.26. Окрім цього, Верховний Суд у постанові від 14.09.2022 у справі № 904/4933/15, на яку також посилається Скаржник, здійснюючи тлумачення статті 120 Земельного кодексу України в редакції, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин, у контексті питання про те, чи зумовлює набуття особою права власності на об`єкт незавершеного будівництва виникнення у неї права користування земельною ділянкою, наголосив, що державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, не є підставою для переходу права на земельну ділянку у розумінні статті 120 Земельного кодексу України.
Крім того, факт здійснення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) у розумінні статті 181 та частини другої статті 331 Цивільного кодексу України.
6.27. Тобто, з урахуванням правової позиції Верховного Суду щодо застосування статей 331, 377 Цивільного кодексу України та статті 120 Земельного кодексу України у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час набуття ОСОБА_2 права власності на об`єкт незавершеного будівництва, слід дійти висновку, що державна реєстрація за особою права власності на такий об`єкт, розміщений на земельній ділянці державної чи комунальної власності, сама по собі не змінювала правового статусу цього майна та не зумовлювала переходу права на земельну ділянку у розумінні статті 120 Земельного кодексу України і статті 377 Цивільного кодексу України.
6.28. З огляду на наведене Суд погоджується з доводами Скаржника про те, що державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва за Штефаном О. З. на момент її здійснення не зумовлювала переходу до нього права користування земельною ділянкою в розумінні статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України. 
За відповідних обставин висновки судів попередніх інстанцій про те, що державна реєстрація Третьою особою 1 права власності на об`єкт незавершеного будівництва сама по собі є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову з мотивів відсутності порушення суб`єктивних прав та охоронюваного законом інтересу ФОП Штефана В.О. у спірних правовідносинах, є помилковими, оскільки не ґрунтуються на правильному застосуванні норм матеріального права.
6.29. Суд наголошує, що відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
6.30. Виходячи з наведеного, колегія суддів касаційної інстанції зазначає про те, що суд зобов`язаній надати оцінку кожному належному, допустимому та достовірному доказу, який міститься в матеріалах справи, а також визначити певну сукупність доказів, з урахуванням їх належності, допустимості, достовірності, вірогідності та взаємного зв`язку, що дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Рішення може ґрунтуватись лише на тих доказах, які були предметом дослідження і оцінки судом.
6.31. Відхиляючи будь-які доводи сторін чи спростовуючи подані стороною докази, господарські суди повинні у мотивувальній частині рішення навести правове обґрунтування такому відхиленню чи спростуванню, а також навести ті доведені фактичні обставини, з огляду на які ці доводи або докази не взято до уваги судом. Викладення у рішенні лише доводів та доказів сторони, на користь якої приймається рішення, є порушенням вимог Господарського процесуального кодексу України щодо рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом.
6.32. Відповідно до положень статті 236 Господарського процесуального кодексу України, законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права; обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
6.33. Згідно з частиною першою статті 237 Господарського процесуального кодексу України при ухваленні рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин; 4) чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; 5) як розподілити між сторонами судові витрати; 6) чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову.
6.34. У мотивувальній частині рішення зазначаються, зокрема, мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику (пункт 5 частини четвертої статті 238 Господарського процесуального кодексу України).
6.35. Відповідно до підпункту "а" пункту 3 частини першої статті 282 Господарського процесуального кодексу України постанова суду апеляційної інстанції складається, зокрема, з мотивувальної частини із зазначенням:
а) встановлених судом першої інстанції та неоспорених обставин, а також обставин, встановлених судом апеляційної інстанції, і визначених відповідно до них правовідносин;
б) доводів, за якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції;
в) мотивів прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу;
г) чи були і ким порушені, невизнані або оспорені права чи інтереси, за захистом яких особа звернулася до суду;
ґ) висновків за результатами розгляду апеляційної скарги з посиланням на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції.
6.36. Отже, колегія суддів зазначає, що суд апеляційної інстанції, визнавши позовні вимоги недоведеними виключно з підстави відсутності, на його переконання, у ФОП Штефана В. О. належного суб`єктивного права та охоронюваного законом інтересу у спірних правовідносинах, передчасно обмежився таким висновком і помилково не надав належної правової оцінки ані доводам Позивача, викладеним у позовній заяві, ані правовій позиції суду першої інстанції щодо заявлених вимог, ані аргументам, наведеним в апеляційній скарзі Позивача. Водночас саме ці доводи стосувалися правової природи спірних правовідносин, умов реалізації права Позивача та застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", а тому підлягали самостійному дослідженню та оцінці. 
За таких обставин, Суд погоджується з доводами Скаржника, що висновок апеляційного суду про відсутність підстав для задоволення позову без дослідження обставин спору та надання оцінки таким аргументам є передчасним та таким, що не відповідає завданню апеляційного перегляду.
6.37. Наведене унеможливлює надання судом касаційної інстанції наразі повної правової оцінки спірним правовідносинам, оскільки така оцінка має бути здійснена насамперед судом апеляційної інстанції з урахуванням усіх доводів апеляційної скарги, заперечень на неї та встановлених у справі обставин.
6.38. Оскільки суд апеляційної інстанції не забезпечив повного апеляційного перегляду та не надав оцінки всім аргументам апеляційної скарги Позивача, справа в цій частині підлягає передачі до суду апеляційної інстанції для нового розгляду. Під час нового розгляду суду належить усунути наведені недоліки, перевірити доводи апеляційної скарги Позивача та, залежно від установленого, надати належну правову оцінку спірним правовідносинам.
7. Висновки Верховного Суду
7.1. Загальними вимогами процесуального права визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.
7.2. Згідно з частинами першою, другою статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
7.3. За змістом частини третьої статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.
7.4. Ураховуючи викладене та беручи до уваги, що суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, касаційна скарга підлягає задоволенню, а ухвалене у справі судове рішення - скасуванню із направленням справи на новий розгляд до апеляційного господарського суду.
7.5. Під час нового розгляду справи апеляційному господарському суду слід повно та всебічно перевірити та надати оцінку аргументам апеляційної скарги Позивача, і в залежності від встановленого прийняти законне та обґрунтоване рішення.
7.6. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, відповідно до частини чотирнадцятої статті 129 Господарського процесуального кодексу України розподіл судових витрат не здійснюється.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314 - 317 Господарського процесуального кодексу України Верховний Суд,

ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Штефана Владислава Олександровича задовольнити.
2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 25.11.2025 у справі № 904/3733/22 скасувати, а справу № 904/3733/22 направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Зуєв

Судді І. Берднік

І. Міщенко