02.04.26

Справа № 521/27107/23
Номер провадження № 2/521/151/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
02 квітня 2026 року м. Одеса
Хаджибейський районний суд міста Одеси у складі:
головуючого судді – Роїк Д.Я,
при секретарі судового засідання Каліній П.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору нікчемним, стягнення заборгованості, –
В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_3 звернулась до Малиновського районного суду м. Одеси із позовом до ОСОБА_2 про визнання договору нікчемним та недійсним, та застосувати наслідки недійсності правочину шляхом стягнення з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 378059,38 грн., з яких: 374000 грн. - основний борг, 3841,31грн. - 3% річних, 218,07 грн. - інфляційні витрати. Вирішити питання щодо судових витрат.
В обгрунтування позовних вимог представник посилався на те, що 27.11.2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір № 40/3/2 купівлі продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна. Згідно вказаного договору, позивачем придбано майнові права на квартиру АДРЕСА_1 .Договором передбачено, що замовником будівництва являється продавець, тобто особисто відповідач ОСОБА_2 . Перед укладенням оспорюваного договору, відповідач запевнила позивача, що для будівництва об?єкта, в якому буде розташовано квартиру за договором, наявні всі необхідні дозвільні документи, в тому числі наявний дозвіл на виконання будівельних робіт.
На виконання договору позивачем було передано ОСОБА_2 грошові кошти у розмірі 10 000 доларів США, що станом на день підписання договору за курсом НБУ еквівалентно 270150грн. Факт передання відповідачу грошових коштів підтверджується актом приймання-передачі від 27.11.2021 року, підписаний позивачем та відповідачем.
Згідно п. 18 договору, дата здачі в експлуатацію зазначена весна 2023 року. Однак у жовтні 2023 року, прибувши на земельну ділянку, де б мало здійснюватись будівництво, позивач виявила, що жодних будівельних робіт не здійснено, будівельні роботи не ведуться. Позивач неодноразово зверталась до відповідача з питаннями щодо стану будівництва, однак остання вводила її в оману, та казала що роботи ведуться, і будуть закінчені пізніше. З відповіді Управління Державного архітектурно будівельного контролю ОМР, позивач дізналась, що в реєстрі будівельної діяльності, інформація щодо видачі документів дозвільного/декларативного характеру на об`єкт за адресою: АДРЕСА_2 відсутня, управлінням не реєструвались документи дозвільного характеру щодо об`єкта за вказаною адресою. Також, згідно повідомлення Головного управління Держгеокадастру в Одеській області та листа Департаменту земельних ресурсів, рішення про надання у власність, користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 Одеською міською радою не приймалось. Отже, відповідач уклала договір купівлі продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, не маючи дозвіл на виконання будівельних робіт чим ввела в оману позивач, що і стало підставою для звернення до суду.
Ухвалою суду від 18.01.2024р. прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору нікчемним, стягнення заборгованості.
Також, Ухвалою Малиновського районного суду міста Одеса від 18.01.2024р., серед іншого, заборонено суб?єктам, уповноваженим на вчинення реєстраційних дії, у тому числі нотаріусам, вчиняти будь-які реєстраційні дії (реєстрацію прав власності, скасування реєстрації права власності та інших речових прав, у тому числі реєстрацію правочинів щодо відчуження, передачі у володіння та користування третім особам, будь-якого іншого обтяження та інше) відносно 9/10 частин будинка за адресою АДРЕСА_3 ( загальна площа 32,9кв.м); на 1/6 частини будинку за адресою: АДРЕСА_4 ( площа 10,07 кв.м), транспортного засобу марки: Daihatsu Sirion , 2007 року випуску, об?єм двигуна 1298 куб.см., до набрання рішенням по справі законної сили.
Відповідач ОСОБА_2 у відкрите судове засідання не з`явилась, повідомлялась про дату, час та місце судового засідання належним чином, про причини неявки суд не повідомила, заяву про розгляд справи у її відсутність до суду не надала. Відзив на позов відповідачем не подано, разом із цим, 11.03.2024 року представником відповідача – адвокатом Струковою К.О. було заявлено клопотання про призначення судової почеркознавчої експертизи. Клопотання обгрунтовано тим, що відповідачем укладалась велика кількість договорів, з огляду на що відповідач не пам`ятає саме факту укладання такого договору між позивачкою.
Ухвалою суду від 11.06.2024р. клопотання представника відповідача ОСОБА_2 - адвоката Струкової Крістіни Олексіївни про призначення судової почеркознавчої експертизи по цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору нікчемним, стягнення заборгованості, – задоволено; призначено у справі судову почеркознавчу експертизу на вирішення якої поставити такі питання : Чи виконано підпис в документі «Договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна № 40/3/2 від 27.11.2021 року», укладеному в м. Одесі, в нижній частині четвертої сторінки вказаного договору, в графі «Продавец» навпроти прізвища ОСОБА_2 - громадянкою ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , або іншою особою? Чи виконано підпис в документі «акт приймання передачі від 27.11.2021 року до договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна №40/3/2 від 27.11.2021 року», в нижній частині сторінки вказаного документа, в графі «Продавец» навпроти прізвища ОСОБА_2 - громадянкою ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , або іншою особою?03.04.2025 року на адресу суду від Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України надійшли матеріали цивільної справи з клопотанням судового експерта.
Ухвалою суду від 10.04.2025р. провадження у цивільній справі про визнання договору нікчемним, стягнення заборгованості відновлено; призначено справу до підготовчого судового засідання на 24 квітня 2025 року на 11 год. 00 хв.
Ухвалою суду від 17.07.2025р. закрито підготовче провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору нікчемним, стягнення заборгованості, призначено справу до судового розгляду по суті на 15.09.2025 року о 11 годині 45 хвилин. 
Так, Відповідачем не надано витребуваних клопотанням експерта документів та доказів оплати експертизи. 
У відкрите судове засідання позивач та її представник не з`явились, матеріали справи містять заяву в якій позовні вимоги підтримали, просили позов задовольнити в повному обсязі.
Відповідач ОСОБА_2 та її представник у відкрите судове засідання не з`явились, повідомлялась про дату, час та місце судового засідання належним чином, про причини неявки суд не повідомили, заяв про розгляд справи у їх відсутність до суду не надали.
Суд, дослідивши матеріали справи, вивчивши нормативно-правові акти, які регулюють спірні правовідносини, проаналізувавши і оцінивши докази в їх сукупності вважає, що у задоволенні позовних вимог належить відмовити з наступних підстав.
Судом встановлено, та підтверджено матеріалами справи наступні обставини.
27.11.2021р. між ОСОБА_1 (Покупець), та ОСОБА_2 (Продавець) було укладено Договір №40/3/2 купівлі-продажу майнових прав на об?єкт нерухомого майна (далі – Договір).
Так, за даним Договором, Позивачем придбано майнові права на квартиру АДРЕСА_1 . 
За умовами пункту 8 Договору, продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим Договором, та у відповідності до положень Цивільного кодексу України, які визначають загальні положення про купівлю-продаж.
Так, у п. 9 Договору, сторонами було визначено, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються у відповідності до цього Договору, є Об`єкт нерухомості, розташований в Об`єкті будівництва за адресою: АДРЕСА_5 .
У пункту 1 Договору зазначено, що замовником будівництва являється Продавець, тобто особисто відповідач. Об`єкт будівництва – житловий будинок за адресою: АДРЕСА_5 (п. 3 Договору).
Відповідно до п. 4 Договору, об`єкт нерухомості – складова та невід`ємна частина об?єкта будівництва, яка виражена у вигляді квартири, будівництво якої здійснює Продавець. 
Новостворене майно – квартира, будівельний номер АДРЕСА_6 , загальною проектною площею 45 кв.м. (п. 5 Договору).
При цьому, перед укладенням оскаржуваного договору, відповідачем було запевнено Позивача, що для будівництва об`єкта, в якому буде розташовано квартиру за договором, наявні всі необхідні дозвільні документи, в тому числі наявний дозвіл на виконання будівельних робіт.
Пунктами 14,15 Договору врегульовано, що ціна Договору визначена 16000$, що еквівалентно 434400 грн. При кожному внесенні коштів між Сторонами підписується Акт прийому-передачі грошових коштів. 
На виконання даного Договору Позивачем було передано ОСОБА_2 грошові кошти у розмірі 10000$, що станом на день підписання договору за курсом НБУ було еквівалентно 270150 грн. 
Факт передання відповідачу грошових коштів підтверджується Актом приймання-передачі від 27.11.2021р., підписаний Позивачем та ОСОБА_2 . 
Згідно п. 18 Договору, дата здачі в експлуатацію об`єкта нерухомості визначено - весна 2023 року. 
Проте, до весни 2023 року, об`єкт нерухомості не побудовано та не здано в експлуатацію. 
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме маи?но та Реєстру прав власності на нерухоме маи?но, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого маи?на щодо об`єкта нерухомого маи?на за адресою  АДРЕСА_2 відсутня будь-яка інформація.
У відповіді на адвокатський запит, листом Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради було повідомлено, що в Реєстрі будівельної діяльності відсутня інформація щодо видачі документів дозвільного/декларативного характеру на об?єкт за адресою : АДРЕСА_2 .
При цьому зазначено, що до Управління не надходили та Управлінням не реєструвались документи дозвільного/декларативного характеру прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об?єкту за вищезазначеною адресою.
Незважаючи на те, що укладення договору купівлі-продажу маи?нових прав на об`єкт будівництва можливе тільки після видачі дозволу на виконання будівельних робіт. 
Згідно повідомлення Головного управління Держгеокадастру в Одеській області у листі від 21.11.2023 року та Департаменту земельних ресурсів у листі від 28.11.2023 року, рішення про надання у власність, користування (оренду) земельної ділянки, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , Одеською міською радою не приймалось. 
Таким чином, відповідач, укладаючи оскаржуваний договір, не отримала у користування земельну ділянку, не змінювала її цільове призначення для будівництва та не отримувала дозвіл на виконання будівельних робіт. 
Відповідно до п. 2 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК України, міжнародним договорам, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.
Таким чином, оцінюючи правочин на предмет його відповідності вимогам актів Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим, суд повинен враховувати, чи відповідають такі акти Конституції України та законам.
Таких правових позицій дотримується і Верховний Суд, який в своїй постанові від 27.01.2020 року у справі № 761/26815/17 зазначив, що недійсність договору, як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати.
Згідно ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Однак, як було зазначено вище, підставою пред`явлення позовних вимог було укладання спірного Договору всупереч ст. 203 ЦК України, оскільки відповідач ОСОБА_2 уклала спірний Договір купівлі-продажу майнових прав, без наявних повноважень на це, та як не була ані замовником будівництва, ані володільцем земельної ділянки, ані продавцем майнових прав згідно чинного законодавства, що є порушенням ч. 1, ч. 2 ст. 203 ЦК України.
Крім того, зміст укладеного спірного Договору суперечить актам цивільного законодавства, зокрема, але не виключно - Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Так, відповідно до п. 4 ст. 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції, яка діяла станом на момент укладання спірного договору – від 13.11.2021 року), замовник - фізична чи юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.
Згідно з ч. 2 ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції, яка діяла станом на момент укладання спірного договору – від 13.11.2021 року), фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва.
Положенням ч. 3 ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції, яка діяла станом на момент укладання спірного договору – від 01.12.2021 року), містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника (із зазначенням кадастрового номера зеемельнох ділянки), до якої додається визначений цією статтею перелік документів.
Оскільки відповідач ОСОБА_2 на момент укладення спірного Договору не була замовником будівництва, не отримувала від відповідних уповноважених органів містобудування та архітектури дозвільні документи, не отримувала у власність або у користування земельну ділянку для здійснення її забудови, то слід дійти висновку про те, що спірний Договір заздалегідь не був спрямований на реальне настання правових наслідків, які обумовлені ним. Більше того, матеріали справи не мають доказів того, що на даний час будівництво здійснюється, та відповідачем ОСОБА_2 були отримані необхідні дозволи на його здійснення.
Системний аналіз положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Закону України «Про архітектурну діяльність» дає підстави дійти висновку про те, що замовником будівництва є особа, яка має легітимний намір щодо здійснення нового будівництва (реконструкції, капітального ремонту існуючого об`єкта) на належній їй земельній ділянці (щодо належного їй об`єкта) та виразила такий намір шляхом подання відповідної заяви, та у встановленому Законом порядку отримала дозвільний документ. За відсутності дозвільного документа будівництво об`єкта вважається таким, що здійснено самочинно, що є самостійною підставою для проведення перевірки.
Аналогічних висновків дотримується Верховний Суд у своїй постанові від 26 січня 2021 року у справі № 826/10130/18, де зазначено, що набуття фізичною або юридичною особою статусу замовника будівництва має місце за одночасного виконання таких умов: 1) перебування у власності або користуванні у такої особи земельної ділянки, на якій плануються або здійснюються будівельні роботи; 2) саме цей користувач або власник земельної ділянки має намір на здійснення будівельних робіт, про що свідчить подання у встановленому порядку відповідної заяви.
Окрім того, відповідно до ч. 2 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», забороняється інвестування в об`єкти, створення і використання яких не відповідає вимогам санітарно-гігієнічних, радіаційних, екологічних, архітектурних та інших норм, встановлених законодавством України, а також порушує права та інтереси громадян, юридичних осіб і держави, що охороняються законом.
Дане положення встановлює, що будь-яке інвестування у об`єкти, які створюються з порушенням встановлених норм, є неправомірним. 
Враховуючи вищевикладене, укладення договору особою, яка не мала законних підстав для розпорядження майновими правами та діяла всупереч законодавству, порушує як норми цивільного права, так і засади добросовісності та справедливості. Така ситуація сприяє поширенню недобросовісної практики у сфері будівництва та інвестування, що суперечить суспільним інтересам і може завдавати шкоди добросовісним покупцям. 
Зазначені обставини в своїй сукупності свідчать про необхідність визнання недійсним спірного Договору, відповідно до ст. 203 та ст. 215 ЦК України.
З огляду на викладене, суд дійшов висновку про визнання договору № 40/3/2 від купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_5 від 27.11.2021 року , укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 недійсним і застосувати наслідки недійсності правочину, шляхом стягнення з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошових коштів у розмірі 437800 грн., що на час розгляду справи є еквівалентом 10 000 доларів США.
З матеріалів справи і доводів позивача, які не спростовані відповідачем ОСОБА_2 вбачається, що позивач передавала відповідачу за спірним Договором саме 10 000 доларів США, а тому суд вважає за необхідне стягнути на користь позивача з відповідача суму грошових коштів в гривні України на день розгляду справи в суді в сумі 437800 грн. Зазначене не є виходом за межі позовних вимог і не вимагається від суду застосовувати до спірних правовідносин 3% річних та інфляційних витрат за прострочення грошових зобов`язань, про які йдеться в позові. 
Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Під час розгляду справи судом не встановлено підстав для визнання нікчемності правочину, що узгоджується з правовою позицією викладеною в Постанові ВП ВС від 4 червня 2019 року справа 916/3156/17 «..визнання нікчемного правочину недійсним за вимогою його сторони не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин є недійсним у силу закону. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та в мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину..».  
Отже, в задоволенні вимог визнання оспорюваного правочину нікчемним слід відмовити з підстав недоведеності та обранням неналежного способу захисту прав та інтересів позивача.
За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
Згідно ч.ч.1,2ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову на відповідача , а у разі відмови в позові - на позивача.
Судом встановлено, що позивачка сплатила судовий збір за позов у розмірі 3781,00грн, що підтверджується квитанцією №0.0.3348819073.1 від 10.12.2023 року, та 1074,00 грн. що підтверджується квитанцією № 0.0.3348810213.1. від 10.12.2023.
Враховуючи, що позовні вимоги задоволено частково, з відповідача на користь позивача піддягає сума стягнення у розмірі 4318,00 грн ( 3781+1074/2)., а з відповідача на користь держави підлягає сума стягнення у розмірі 597,00 грн. 
Висновки суду відповідають вимогам норм права, на які посилається суд під час розгляду справи і фактичним обставинам по справі. У рішенні суду повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки, які є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами.
Керуючись ст.ст. 81, 89, 258, 259, 263, 264, 265, 268 Цивільного процесуального кодексу України, суд-
УХВАЛИВ:
Позовні вимоги ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , паспорт НОМЕР_2 , адреса реєстрації: АДРЕСА_7 ) до Відповідача ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_3 , АДРЕСА_8 ) – задовольнити частково.
Визнати Договір №40/3/2 купівлі-продажу майнових прав на об?єкт нерухомого майна за адресою АДРЕСА_5 від 27.11.2021р., укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 недійсним.
Застосувати наслідки недійсності правочину шляхом стягнення з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_3 , паспорт НОМЕР_4 , АДРЕСА_8 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , паспорт НОМЕР_2 , адреса реєстрації: АДРЕСА_7 ) 437800 ( чотириста тридцять сім тисяч вісімсот гривень) 00 копійок.
В іншій частині позовних вимог відмовити.
Стягнути з ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_3 , на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) , судовий збір за подачу позову у розмірі 4318,00грн.
Стягнути з ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_3 на користь держави судовий збір у розмірі 597,00 грн.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Одеського апеляційного суду.

Суддя: Д.Я. Роїк