ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 "18" березня 2026 р.	м. Одеса 	Справа № 916/2380/25	

Господарський суд Одеської області у складі головуючої судді Демченко Т.І.
За участі секретаря судового засідання: Кастрової М.С.,

За участю представників сторін:
від позивача: Дудник О.С.,
від відповідача: Гринько Т.В.,
від третьої особи (ДП “Чорноморськ”): не з’явився, 
від третьої особи (Міністерство): Ніколаєв О.С.,

розглянувши матеріали справи № 916/2380/25
За позовом: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (65048, Одеська обл., місто Одеса, вул. Велика Арнаутська, будинок 15)
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “Універсальний термінал Рисоіл” (68000, Одеська обл., місто Чорноморськ(з), вул. Транспортна, будинок 23-А)
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на стороні позивача: Державне підприємство “Морський торговельний порт “Чорноморськ” (68001, Одеська обл., місто Чорноморськ, вул. Праці, будинок 6) та Міністерство розвитку громад та територій України (01135, м. Київ, просп. Берестейський, 14)
про розірвання договору оренди державного майна,

обставини справи:

17.06.2025 Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (Фонд) звернулося до Господарського суду Одеської області з позовною заявою, в якій просить:
- розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 27.02.2019, укладений між Фондом (яке, є правонаступником РВ ФДМУ по Одеській області) та Товариством з обмеженою відповідальністю “Універсальний термінал Рисоіл” (ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл”) (яке є правонаступником ТОВ ,,Боконті Україна"), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Кобразем О.Ю., зареєстрованим в реєстрі за № 126 (обліковий № 209840911842);
- зобов`язати ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл” повернути Державному підприємству “Морський торговельний порт “Чорноморськ” (ДП “Морський торговельний порт “Чорноморськ”) за актом приймання-передавання державне нерухоме майно.
Обґрунтовуючи позовні вимоги Фонд посилається на невиконання ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл” своїх зобов`язань за договором оренди від 27.02.2019 у частині взятих на себе орендарем зобов`язань щодо здійснення інвестицій.
Крім того, за посиланнями позивача, відповідач, замість фактичного виконання умов договору оренди, впродовж 6 років здійснює лише формальне листування з приводу інвестицій у об`єкт та вчиняє маніпуляції із трактуванням умов договору оренди. Втім, термін у 6 років є значним та абсолютно розумним для того, щоб розробити бізнес-план внесення інвестицій та техніко-економічне обґрунтування внесення інвестицій з розбивкою по роках, отримати погодження Міністерства інфраструктури України (Міністерство), внести зміни в договір оренди, почати інвестувати. Водночас, відповідачем без погодження з орендодавцем зруйновано частину об`єкту (покриття) та без отримання будь-яких погоджень збудовано новий об`єкт (ангар), який містить ознаки нерухомого майна, а вимогу орендодавця демонтувати незаконно збудовані об`єкти проігноровано. Іншими умовами для розірвання договору є факт невиконання відповідачем дій із комплексного страхування орендованого майна.
Господарський суд Одеської області ухвалою від 23.06.2025: прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі; постановив справу розглядати за правилами загального позовного провадження з викликом учасників справи у підготовче засідання 11.07.2025; залучив ДП “Морський торговельний порт “Чорноморськ” до участі у справі №916/2389/25 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача.
Господарський суд Одеської області протокольною ухвалою від 11.07.2025 оголосив перерву у підготовчому засіданні до 04.08.2025, від 04.08.2025 до 20.08.2025, від 20.08.2025 до 10.09.2025.
Господарський суд Одеської області протокольною ухвалою від 10.09.2025 продовжив строк підготовчого провадження на 30 днів та оголосив перерву у підготовчому засіданні до 24.09.2025.
Господарський суд Одеської області ухвалою від 24.09.2025: залучив до участі у справі у якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на стороні позивача Міністерство розвитку громад та територій України; відклав підготовче засідання на 22.10.2025.
Господарський суд Одеської області ухвалою від 22.10.2025 повідомив сторони, що наступне підготовче засідання відбудеться 14.11.2025.
Господарський суд Одеської області ухвалою від 14.11.2025 закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті у судове засідання 10.12.2025.
Господарський суд Одеської області протокольною ухвалою від 10.12.2025 оголосив перерву у судовому засіданні до 13.01.2026.
Господарський суд Одеської області протокольною ухвалою від 13.01.2026 оголосив перерву у судовому засіданні до 03.02.2026.
Господарський суд Одеської області ухвалою від 03.02.2026 повідомив сторони про наступне судове засідання, яке відбудеться 17.02.2026.
Господарський суд Одеської області ухвалою від 19.02.2026 повідомив сторони, що: судове засідання 17.02.2026 не відбулось у зв`язку з тимчасовою непрацездатністю судді Демченко Т.І.; наступне судове засідання призначено на 25.02.2026.
Господарський суд Одеської області ухвалою від 25.02.2026 повідомив сторони, що наступне судове засідання відбудеться 11.03.2026.
Господарський суд Одеської області ухвалою від 11.03.2026 перейшов до стадії ухвалення рішення суду та відклав ухвалення та проголошення на 18.03.2026.
Господарський суд Одеської області ухвалами забезпечив представникам Міністерства розвитку громад та територій України та ДП «Морський торговельний порт «Чорноморськ» можливість участі у засіданнях суду в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням онлайн сервісу відеозв`язку ,,EASYCON”.
Згідно з приписами ст.233,240 ГПК України у судовому засіданні 18.03.2026 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
У відзиві на позовну заяву ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл” просить відмовити у задоволенні позовних вимог, з огляду на таке:
- відповідач не мав повного доступу до об`єктів оренди протягом березня 2019 року березня 2022 року внаслідок бездіяльності позивача щодо виконання заходів по звільненню переданих об`єктів, проте сплачував обумовлені договором орендні платежі та перевів на роботу співробітників ДП ,,МТПЧ’’;
- 28.03.2022 є датою початку фактичного користування орендним майном у повному обсязі;
- починаючи з 24.02.2022 та до початку функціонування ,,Зернової ініціативи’’, а також з липня 2023 року по серпень 2023 року морський порт був закритий для суден через військову агресію, що зумовило призупинення діяльності відповідача, проте який продовжив сплату орендних платежів та заробітної плати;
- відповідач застрахував орендоване майно та продовжує постійно поновлювати договір страхування, інформуючи про це позивача, при тому що договором покладено обов`язок лише одноразово надати позивачу відповідні підтверджуючі документи;
- строк здійснення інвестування в орендоване майно не сплив, адже має здійснюватися протягом терміну дії договору, тобто до 2044 року;
- понад 6 років існують обставини, які об`єктивно пов`язані з інвестуванням (3 роки обмеженої можливості користування орендованим майном з вини позивача; військова агресія з 24.02.2022 та постійні обстріли морських портів; повідомлення відповідачем позивача про форс-мажорні обставини у вигляді агресії Російської Федерації, визнані такими листом ТПП від 28.02.2022);
- на виконання умов договору відповідачем протягом 1 року, а саме 26.02.2020 оформлено та направлено Міністерству інфраструктури України бізнес-план внесення інвестицій та техніко-економічне обґрунтування внесення інвестицій, проте останнім повідомлено про необхідність доопрацювання такого плану, проте запит позивача щодо договірних та нормативних вимог до оформлення плану міністерством проігноровано, що зумовлює висновок про необґрунтованість покладення відповідальності на відповідача за відсутність плану та подальших дій пов`язаних з його затвердженням;
- відповідач не отримував жодних повідомлень від позивача щодо необхідності припинення діяльності на об`єктах оренди до 31 грудня поточного року та демонтаж споруд;
- необхідність спорудження тимчасової споруди у вигляді збірно-розбірного ангару зумовлено виключно необхідністю забезпечувати відповідачем виконання умов договору в частині сплати орендних платежів та заробітної плати працівникам, для чого товариством взято участь у ,,Зерновій ініціативі’’ та розпочато перевалювання зернових вантажів, хоча до цього займалося перевалюванням генеральних та навалювальних вантажів;
- відсутність пошкоджень державного орендованого майна та його використанням за цільовим призначенням підтверджується судовою будівельно-технічною експертизою.
У письмових поясненнях ДП “Морський торговельний порт “Чорноморськ” просить задовольнити позов та наголошує, що відповідачем не виконано низку передбачених договором дій щодо інвестицій в об`єкт оренди, що є істотним порушенням договору та завдало шкоду позивачу у вигляду невнесення 20 млн.дол. США в об`єкт оренди, що є достатньою підставою для розірвання договору згідно з позицією КГС ВС, викладеною у постанові від 11.03.2020 у справі № 914/4101/15.
Спростовуючи пояснення ДП “Морський торговельний порт “Чорноморськ”, відповідач подав заперечення, в яких вказав таке:
- 27.03.2019 на підставі договору оренди між ним та ДП “Морський торговельний порт “Чорноморськ” як балансоутримувачем майна підписано акт приймання-передачі об`єкту оренди, проте фактичної передачі об`єкту оренди у повному обсязі не відбулося через не звільнення частини майна, що не спростовано третьою особою;
- у поясненнях від 11.08.2025 ДП “Морський торговельний порт “Чорноморськ” не приділено уваги щодо факту виконання ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл” умов Договору оренди, натомість приділено увагу зобов`язанням, термін яких ще не настав та які знаходяться поза зоною контролю Балансоутримувача, зокрема інвестування в об`єкт оренди;
- з 04.04.2025 згідно з порядком виконання контрольних функцій у сфері оренди державного майна, затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 23.01.2025 № 103: постійний контроль здійснюється: балансоутримувачем — за використанням об`єкта оренди; орендодавцем — за виконанням умов договору оренди, що зумовлює висновок про те, що Балансоутримувач має повноваження контролювати оплату йому орендної плати і компенсації витрат на утримання майна, а також використання об`єкту оренди за призначенням, зауваження щодо чого з боку останнього відсутні.
У відповіді на відзив Фонд вказує, що:
- 27.03.2019 на підставі договору оренди між відповідачем та ДП “Морський торговельний порт “Чорноморськ” підписано акт приймання-передачі об`єкту оренди, тобто саме з цієї дати відповідач вступив у строкове платне користування об`єктом оренди, що спростовує факт про відсутність доступу до 2022 року включно;
- на даний час не має ані бізнес-плану, ані технічно-економічного обґрунтування, відповідно через це не внесено зміни в пункт 5.4.2 договору, як сторонами не вносились зміни і в частині продовження відповідачу строку на виконання інвестиційних зобов`язань;
- військовий стан не заважає використовувати об`єкт у господарській діяльності, тому аргументи із посиланням на запровадження військового стану як на неможливість виконати взяті на себе зобов`язання не може братись до уваги;
- твердження відповідача що для виконання обов`язку достатньо здійснити перше страхування, а подальшому надавати орендодавцю лише реквізити договору страхування базуються на формальних міркуваннях, адже п.5.11 договору передбачає обов`язок надавати Орендодавцю та Балансоутримувачу копії страхового полісу і платіжного доручення на весь термін дії цього Договору;
- факт звернення до Міністерства не може вважатись виконанням умови договору, адже пункт передбачає "подати на погодження", з урахуванням чого відповідач мав сформувати такий бізнес-план який погодить орган управління, натомість, відповідач намагається перекласти відповідальність за неподання бізнес-плану на Міністерство.
У запереченнях на відповідь на відзив ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл” вказує, що позивач звернувся з необґрунтованим позовом та хибною правовою позицією, адже:
- будь-яких доказів та аргументів на спростування позиції відповідача, викладеної у відзиві, позивачем не надано;
- у матеріалах справи наявні документи, у т.ч. складені позивачем, які підтверджують, що відповідач тривалий час не мав доступу до об`єктів оренди, незважаючи на складання акту приймання-передачі за договором оренди;
- у матеріалах справи наявний бізнес-план та техніко-економічне обґрунтування, надані відповідачем Міністерству у відповідності до умов договору оренди;
- відповідно до п.5.4,10.1 договору оренди строк внесення інвестицій дорівнює строку дії договору, а тому у подовженні цього строку немає необхідності;
- відповідач надав у матеріали справи письмові докази про факти пошкодження орендованого майна під час масованих атак БПЛА по порту Чорноморськ і реальні постійні атаки на українські порти та заначив про недоцільність інвестицій у період військової агресії, враховуючи до того ж наявний строк для інвестування до 2044 року;
- позивач повторно наводить хибне трактування п.5.11 договору оренди та хибне трактування позиції відповідача з цього питання, адже у відзиві чітко зазначено про факт виконання відповідачем зобов`язань щодо страхування майна протягом всього строку договору.
У письмових поясненнях Міністерство розвитку громад та територій України вказує, що з матеріалів справи вбачається, що з моменту укладання договору оренди, істотні обумовлені сторонами умови договору орендарем не виконано, отже наявні істотні порушення умов вказаного договору, що є підставою для розірвання у судовому порядку. Крім того, направлений на погодження Міністерству бізнес-план відповідача повернуто йому на доопрацювання листом від 29.05.2020 № 7245/16/10-20, в якому серед іншого зазначено, що товариство надало бізнес-план, який міститься на одному аркуші паперу та загальну інформацію щодо техніко-економічного обґрунтування внесення інвестицій, що оформлено неналежним чином. Отже, звернення відповідача до Міністерства не може розцінюватись як подання бізнес-плану, а матеріали справи не містять доказів погодження органом управління об`єктом оренди такого бізнес-плану та техніко-економічного обґрунтування внесення інвестицій ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл” з розбивкою по роках. Затверджуючи умови договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, відповідач, приймаючи умови такого договору, погодився з необхідністю їх виконання, але так і не приступив до виконання своїх зобов`язань з 2019 року, а здійснює лише формальне листування з приводу інвестицій у об`єкт та вчиняє маніпуляції із трактуванням умов договору оренди, в уникнення виконання зобов`язань та внесення інвестицій. 
У запереченнях на пояснення Міністерства розвитку громад та територій України відповідач зауважує, що:
- п.5.4.1 договору оренди не містить будь-яких вимог до складання бізнес-плану, окрім зазначення «розбивка по роках», тому на його виконання Товариство надало Міністерству бізнес-план з розбивкою по роках та одночасно повідомило, що не має доступу до об`єктів оренди у зв`язку із тим, що об`єкти оренди зайняті працівниками, майном та обладнанням ДП ,,Морський торговельний порт ,,Чорноморськ’’;
- листом від 29.05.2020 № 7245/16/10-20 Міністерство, вказавши на недоліки поданого відповідачем бізнес-плану, не зазначило конкретних вимог та посилань на нормативно-правові акти, що регулюють вимоги до його складання;
- сторони за договором оренди не визначили порядку погодження бізнес-плану інвестицій, що очевидно перебуває поза волею сторін, оскільки Міністерство не є стороною договору оренди, а також, сторони не визначили порядок врегулювання договірних відносин у разі, якщо Міністерством не буде погоджено відповідний бізнес-план інвестицій;
- поведінка Міністерства не сприяла сторонам у закріпленні ними умов та порядку внесення інвестицій у відповідності до п.5.4 Договору оренди та ставила їх в умови невизначеності, що не повинна бути притаманна уповноваженому органу управління як суб`єкту орендних відносин, оскільки суперечить принципу «належного урядування», який сформований в практиці Європейського суду з прав людини, зокрема, у рішенні по справі «Рисовський проти України»;
- у даній справі не надано розрахунку наявного розміру порушення обсягів та строків внесення інвестицій із зазначенням періоду їх виникнення та порядком внесення інвестицій, які обліковуються за відповідачем у зв`язку з начебто невиконанням п.5.4 Договору оренди;
- безпідставним є перекладання відповідальності за не погодження Міністерством бізнес-плану на орендаря в умовах правової невизначеності.
У письмових поясненнях ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл” вказує, що позивач уклав договір оренди, умови якого передбачать обов`язок орендаря інвестувати в орендоване майно, за наявності погодження Міністерством бізнес-плану внесення інвестицій. При цьому Міністерство вчинило бездіяльність, не здійснило реальних дій та не виконало свій обов`язок щодо надання згоди/ погодження. Наявність суперечливої поведінки сприймається Верховним Судом як недобросовісність та у більшості випадків кваліфікується не на користь сторони, яка її вчиняє (зокрема, постанова Великої Палати Верховного Суду від 16.11.2021 у справі №904/2104/19). Міністерство та позивач створили умови неможливості виконання інвестиційних умов за договором оренди. Договором оренди не встановлено критеріїв/вимог до бізнес-планів інвестування в орендоване державне майно, відсутній порядок складання бізнес-плану інвестицій та ТЕО, відсутній порядок погодження бізнес плану інвестицій та ТЕО у межах Договору оренди. Поведінка власника майна - Міністерства та орендодавця-позивача є яскравим проявом порушення принципу добросовісності.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників справи, сукупно оцінивши докази, які мають значення для справи, суд

установив:

27.02.2019 між Фондом (яке, є правонаступником РВ ФДМУ по Одеській області) (Орендодавець) та ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл” (яке є правонаступником ТОВ “Боконті Україна”) (Орендар) укладено нотаріально посвідчений договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності (обліковий № 209840911842) (Договір), згідно з п.1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно, а саме: 
1) будівлі та споруди (інв. № 3759, реєстровий № 01125672.2.РАЯИЮК0694), площею 18713,90 кв.м., за адресою: Одеська обл., м. Чорноморськ, вул. Сухолиманська, 24, а саме: - будівля щитової (2Ю) площею 14,50 кв.м.;- будівля побутових приміщень складу № 21 (ЗШ), площею 32,40 кв.м.;- підпірну стінка (№ 116), протяжністю 119 пог.,;- цементне покриття (Ш), площею 18667,00 кв.м. 
2) будівлі та споруди (інв. № 4414, реєстровий № 01125672.2.РАЯИЮК0791), площею 12264,60 кв.м., за адресою: Одеська обл., м. Чорноморськ, вул. Сухолиманська, 39, а саме:- адміністративно-виробнича будівля (ЗО) площею 2488,70 кв.м.;- будівля табельної (ЗМ) площею 38,70 кв.м.;- будівля цеху (ЗН) площею 53,90 кв.м.;- будівля цеху (ЗП) площею 103,3 кв.м.;- оглядова естакада (№208);- навіс (ЗС);- огорожа (№131), протяжністю 72,45 пог.м. - покриття цементне (Ш), площею 9580,00 кв.м.
3) будівлі та споруди (інв. № 3311, реєстровий № 01125672.2.РАЯИЮК07573), площею 21870,00 кв.м., за адресою: Одеська обл., м. Чорноморськ, вул. Сухолиманська, 41, а саме:- підкранові колії (№ 16), протяжністю 111 пог.м.;- підкранові колії (№ 18), протяжністю 170 пог.м.;- огорожа бетонна (№ 128), протяжністю 111 пог.м.;- покриття цементне (Ш), площею 21870,00 кв.м., загальною площею 52848,50 кв.м, що обліковується на балансі Державного підприємства ,,Морський торговельний порт ,,Чорноморськ’’ (Балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку, що була проведена "ТОВ Оціночна фірма „ІНЮГ-ЕКСПЕРТИЗА" станом на 31 серпня 2018 та становить 120918000,00 грн.
Майно передається в оренду з метою: розміщення офісу (313,30 кв.м) та інше використання нерухомого майна (надання послуг з виконання навантажувально-розвантажувальних робіт) (п.1.2 Договору)
Орендар зобов`язується здійснювати інвестиції в об`єкт оренди у розмірі не менше ніж 20000000,00 доларів США, згідно з офіційним курсом НБУ на дату укладення договору оренди державного нерухомого майна протягом терміну дії договору оренди державного нерухомого майна (п.5.4 Договору).
ПРИМІТКА. Сторони цього Договору домовились під „внесенням інвестиції’’ розуміти будь-яку з наступних подій: 
(1) (а) перерахування грошових коштів інвестора; або (б) при внесенні інвестицій у не грошовій формі - передачу інвестиції в об`єкт оренди. Підтвердженням внесення інвестицій є, їх реєстрація у відповідності до законодавства, виписки з банку про зарахування грошових коштів від інвестора, або акт приймання-передачі інвестиції у не грошовій формі, 
(2) освоєння інвестицій підтверджується договорами підрядних робіт (а також договорами комісії, доручення, купівлі-продажу, поставки, лізингу), кошторисом, актами виконаних робіт, платіжними аудиторськими висновками. 
Проводити державну інвестиційну експертизу щодо внесених та освоєних інвестицій, згідно курсу долара США на момент виконання зобов`язань. 
Орендар зобов`язується протягом одного року після укладання цього договору подати на погодження до органу управління об`єкту оренди - Міністерства інфраструктури України бізнес-план внесення інвестицій та техніко-економічне обґрунтування внесення інвестицій з розбивкою по роках (п.5.4.1. Договору).
Після отримання погодження органу управління укладання Орендодавцем, Орендарем та Балансоутримувачем укладається договір про внесення змін до договору оренди, щодо бізнес-плану внесення інвестицій, техніко-економічного обґрунтування внесення інвестицій та щодо відповідальності (санкцій) за їх невиконання (п.5.4.2 Договору).
Протягом 15 днів з моменту укладання цього договору застрахувати орендоване майно на весь термін дії договору оренди на суму не менше, ніж на його вартість за звітом про незалежну оцінку, на користь Балансоутримувача, який несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об`єкта оренди, у порядку, визначеному законодавством, зокрема від пожежі, затоплення, протиправних дій третіх осіб, стихійного лиха і надати Орендодавцю та Балансоутримувачу копії страхового полісу і платіжного доручення. Постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь термін оренди майно було застрахованим (п. 5.11 Договору).
Орендар має право за згодою Орендодавця та Балансоутримувача, проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості… (п.6.2 Договору).
Орендодавець має право в судовому порядку вимагати розірвання договору оренди та (або) відшкодування збитків у разі, якщо Орендар: в) не здійснив страхування об`єкту оренди відповідно до п.5.11 та не застрахував об`єкт оренди у подальшому на весь термін дії цього договору; і) не виконує затверджені (пп.5.4.1 та пп.5.4.2) інвестиційні зобов`язання за умовами Договору оренди (п.9.4 Договору).
Цей договір укладено строком на 25 років, що діє з 27.02.2019 до 27.02.2044 включно (п.10.1 Договору).
За ініціативою однієї із сторін договір може бути розірвано за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством (п.10.3 Договору).
На виконання договору 27.03.2019 між сторонами оформлено акт приймання-передавання державного нерухомого майна.
Листами від 15.10.2019 № 407, від 05.11.2019 № 049, від 13.12.2019 № 055, ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл” зверталось до Фонду та ДП ,,Морський торговельний порт ,,Чорноморськ’’ із проханням звільнити орендоване товариством майно, що унеможливлює повноцінну реалізацію ним як орендарем всіх прав та обов`язків, передбачених договором.
Листом від 26.12.2019 № 07-06-02287 Фонд звернувся до Міністерства з проханням врегулювати ситуацію, що склалась між ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл” та ДП ,,Морський торговельний порт ,,Чорноморськ’’ в частині не звільнення останнім деяких об`єктів переданого в оренду майна.
Листом від 01.12.2023 (зареєстрований за вих. № 280) ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл” повідомило Фонд, що:
- відповідно до п.5.4.1 Договору листом від 26.02.2020 (зареєстрований за вих. № 061) направило Міністерству бізнес-план внесення інвестицій та техніко-економічне обґрунтування внесення інвестицій;
- Міністерство надало відповідь листом від 29.05.2020 № 7245/12/10-20, яким запропонувало Товариству його доопрацювати, вказавши: ,,Товариство надало бізнес-план, який міститься на одному аркуші паперу та загальну інформацію щодо техніко-економічного обґрунтування внесення інвестицій, що оформлено неналежним чином’’;
- оскільки нормативні вимоги до оформлення бізнес-плану внесення інвестицій у межах договорів оренди державного майна відсутні Товариство запитувало інформацію у Міністерства та відповіді не отримало;
- через відсутність відповіді та погодження Міністерства унеможливлено доопрацювання бізнес-плану в строки, передбачені договором.
Листом від 15.01.2024 № 18 ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл” повідомило Фонд та ДП ,,Морський торговельний порт ,,Чорноморськ’’ про виконання ним п.5.11 Договору в частині щорічного поновлення договору страхування орендованого майна, що підтверджується договорами добровільного страхування майна юридичних осіб від 13.03.2019 (період страхування з 14.03.2019 по 13.02.2020), від 03.03.2020 (період страхування з 14.03.2020 по 13.05.2020), від 13.05.2020 (період страхування з 14.05.2020 по 13.05.2021), від 06.05.2021 (період страхування з 14.05.2021 по 13.05.2022), від 12.05.2022 (період страхування з 14.05.2022 по 13.05.2023), від 20.02.2023 (період страхування з 14.05.2023 по 13.05.2024), а листом від 31.03.2025 повідомило про укладення договору комплексного страхування майна юридичних осіб від 29.04.2024 (період страхування з 14.05.2024 по 13.05.2025). Також орендарем укладено договір страхування від 30.04.2025 (період страхування з 2026 по 2026 роки).
Листом від 13.12.2024 Міністерство розвитку громад та територій України повідомило про невиконання ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл” умов договору оренди щодо внесення інвестицій.
Листом від 08.11.2024 ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл” повідомило Фонд, що для відновлення діяльності, забезпечення роботою і оплати праці працівників та оплати орендної плати розпочато перевалювання зернових вантажів задля чого на території змонтовано тимчасові споруди – збірно-розбірні ангари для зберігання зернових вантажів.
Листом від 24.06.2024 ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл” просило Фонд розглянути питання подовження строку оренди та строку внесення інвестицій за договором на строк дії воєнного стану шляхом укладення додаткових угод.
На підставі наказу Фонду державного майна України від 14.05.2012 № 655 „Щодо виконання контрольних функцій Фонду державного майна України у сфері оренди", зареєстрованого в Міністерстві юстиції України від 22.05.2012 № 809/21121, Фондом здійснено періодичний комплексний контроль з оглядом об`єкту оренди, за результатами контролю оформлено звіт від 08.11.2024.
В процесі здійснення контролю встановлено, що: відповідачем, без отримання дозволів Орендодавця, Балансоутримувача, органу управління Балансоутримувача, здійснено зміну, а також пошкодження об`єктів оренди; на об`єкті державного нерухомого майна - покриття цементне (Ш), площею 9580,00 кв.м., розташованого за адресою: Одеська обл., м. Чорноморськ, вул. Сухолиманська, 39, яке є частиною об`єкта оренди збудована споруда ангару площею 2400 кв.м., яка використовується орендарем у виробничій діяльності; на об`єктах державного нерухомого майна - покриття цементне (Ш), площею 21870,00 кв.м., - огорожа бетонна (№ 128), протяжністю 111 пог.м., розташованих за адресою: Одеська обл., м. Чорноморськ, вул. Сухолиманська, 41, збудовані споруди двох ангарів площею 2160 кв.м. та 2221,38 кв.м., та використовуються орендарем у виробничій діяльності. 
Враховуючи викладене, Регіональне відділення вимагало від Орендаря: негайно припинити діяльність на об`єктах оренди, яким незаконно завдано змін, в строк до 31 грудня поточного року; демонтувати незаконно збудовані на об`єктах оренди споруди; за власний рахунок здійснити будівельну експертизу об`єктів оренди щодо можливої шкоди, яку спричинив Орендар своїми незаконними діями; після демонтажу незаконної забудови застрахувати об`єкти оренди відповідно до вимог ст.5.11 договору оренди, після чого орендодавцем буде здійснено позаплановий контроль використання орендованого майна.
У висновку експерта судової будівельно-технічної експертизи від 16.07.2025 № 1078/2025 зазначено, що:
- на підставі наданої документації та проведення натурного обстеження, встановлено, що функціональне призначення об`єкту: будівель та споруд (інв. №№4414, ресстровий №01125672.2.РАЯНЮК0791) за адресою: Одеська область, місто Чорноморськ, вулиця Сухолиманська, 39, а саме цементного покриття (Ш) майданчик для навантажувально-розвантажувальних робіт, для проїзду автомобільної та спеціальної техніки, і можливо використовувати даний об`єкт в якості складської нерухомості (у відповідності до мети використання згідно п.1.2. Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 27.02.2019р., зареєстрованого в реєстрі за №126);
- функціональне призначення (мета використання) будівель та споруд (інв. №4414, реєстровий №01125672.2. РАЯИЮК0791) за адресою: Одеська область, місто Чорноморськ, вулиця Сухолиманська, 39, а саме цементне покриття (ІІ), не змінилось;
- технічний стан (ступінь фізичного зношення) об`єкту: будівель та споруд (інв. №4414, ресстровий №01125672.2. РАЯИЮК0791) за адресою: Одеська область, місто Чорноморськ, вулиця Сухолиманська, 39, а саме цементне покриття (ІІІ) задовільний, що в конкретних умовах експлуатації конструкції не обмежує використання об`єкта за визначеним призначенням;
- об`єкт нерухомого майна: будівлі та споруди (інв. №№4414, реєстровий M01125672.2. РАЯИЮК0791) за адресою: Одеська область, місто Чорноморськ, вулиця Сухолиманська, 39, а саме цементне покриття (ІІІ) не є аварійним;
- на підставі наданої документації та проведення натурного обстеження, встановлено, що подальше безпечне використання об`єкту будівель та споруд (інв. №4414, реєстровий №01125672.2.РАЯИЮК0791) за адресою: Одеська область, місто Чорноморськ, вулиця Сухолиманська, 39, а саме цементне покриття (ІІІ), можливе;
- на підставі наданої документації та проведення натурного обстеження, встановлено, що функціональне призначення об`єкту: будівель та споруд (інв. №3311, реєстровий №01125672.2.РАЯИЮК07573) за адресою: Одеська область, Одеський район, Чорноморська територіальна громада, місто Чорноморськ, вулиця Сухолиманська, 41, а саме: огорожа бетонна (№128) функціонально використовується як огорожа для відкритого складського майданчика, частина досліджуваної огорожі використовується в якості конструктивного елементу (стіни) спорудженого ангару №1, цементне покриття (III) майданчик для навантажувально-розвантажувальних робіт, для проїзду автомобільної та спеціальної техніки, і можливо використовувати даний об`єкт в якості складської нерухомості (у відповідності до мети використання згідно п.1.2. Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 27.02.2019p., зареєстрованого в реєстрі за №126);
- на підставі наданої документації та проведення натурного обстежения встановлено, що функціональне призначення (мета використання) будівель та споруд (іна №№3311, реєстровий №01125672.2. РАЯИЮК07573) за адресою: Одеська область, Одеський район, Чорноморська територіальна громада, місто Чорноморськ, вулиця Сухолиманська, 41, а саме огорожа бетонна (№128) та цементне покриття (III), не змінилось;
- на підставі проведеного натурного обстеження, встановлено, що технічний стан (ступінь фізичного зношення) об`єкту: будівель та споруд (інв №№3311, реєстровий №01125672.2. РАЯИЮК07573) за адресою: Одеська область. Одеський район, Чорноморська територіальна громада, місто Чорноморськ, вулиця Сухолиманська, 41, а саме огорожі бетонної (№128) та цементного покриття (III) - задовільний, що в конкретних умовах експлуатації конструкції не обмежує використання об`єкта за визначеним призначенням;
- об`єкт нерухомого майна: будівлі та споруди (інв. №3311, реєстровий №01125672.2. РАЯИЮК07573) за адресою: Одеська область, Одеський район, Чорноморська територіальна громада, місто Чорноморськ, вулиця Сухолиманська, 41, а саме огорожа бетонна (№128) та цементне покриття (ІІІ) не є аварійним;
- на підставі наданої документації та проведення натурного обстеження, встановлено, що подальше безпечне використання об`єкту: будівель та споруд (інв. №3311, реєстровий № 01125672.2. РАЯИЮК07573) за адресою: Одеська область, Одеський район, Чорноморська територіальна громада, місто Чорноморськ, вулиця Сухолиманська, 41, можливе.
Посилаючись на те, що вказані порушення не усунуто, збудовані ангари містять ознаки нерухомого майна, а також те, що протягом всього строку дії Договору відповідач не виконує інвестиційні зобов`язання та не надав докази страхування орендованого майна, що є істотними порушеннями договору, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях, звернулось до господарського суду із позовом про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути майно.
Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївських областях не підлягають задоволенню, з таких підстав.
У статті 11 ЦК визначено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки (частина 1). Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини 2).
За змістом положень статей 626, 627, 628 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За загальними умовами виконання зобов`язання, що містяться у статті 526 ЦК, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина 1).
Згідно з частиною 1 статті 530 ЦК якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). При цьому положення статті 525 ЦК встановлюють загальне правило щодо заборони односторонньої відмови від зобов`язання або односторонньої зміни його умов, що кореспондується із вимогами статті 629 ЦК щодо обов`язковості договору для виконання сторонами.
Частиною 3 ст. 213 ЦК України встановлено, що при тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з`ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін.
У відповідності до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Відповідно до ч. 1, ч. 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У вказаній статті йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - “значної міри” позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.
Суд зазначає, що при застосуванні норм ст. 651 ЦК України щодо вирішення питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суд повинен встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
При вирішенні питання щодо розірвання договору з підстави, передбаченої договором, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Отже, однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною його умов.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 наголосила, що порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору".
Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2021 у справі № 910/2861/18 та від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19).
Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.
Відповідно до ч. 1, ч. 3 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. 
Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України “Про оренду державного та комунального майна”.
Статтею 783 ЦК України встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у володіння та/або користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Так, для встановлення можливості розірвання спірного Договору необхідно визначити чи були допущені відповідачем саме істотні порушення умов такого договору, чи наявна шкода і її розмір внаслідок дій (бездіяльності) ТОВ ,,Універсальний термінал Рисоіл’’, а також співвіднести очікуваний результат від укладеного договору та фактичні обставини внаслідок неналежного його виконання.
Досліджуючи питання наявності порушення відповідачем зобов`язань, встановлених пунктами 5.4.1 та 5.4.2 Договору, суд вважає їх взаємопов`язаними та виходить з наступного.
Так, матеріали справи свідчать, що 26.02.2020 листом за вих. № 061 відповідач направив на адресу Міністерства бізнес-план внесення інвестицій та техніко-економічне обґрунтування внесення інвестицій, вказавши, що відповідний документ направляється на виконання п. 5.4.1 Договору.
Також у своїх поясненнях Міністерство розвитку громад та територій України визнає обставину отримання як самого листа так і додатків до нього.
Листом від 01.12.2023 (зареєстрований за вих. № 280) ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл” повідомило Фонд, що:
- відповідно до п.5.4.1 Договору листом від 26.02.2020 (зареєстрований за вих. № 061) направило Міністерству бізнес-план внесення інвестицій та техніко-економічне обґрунтування внесення інвестицій;
- Міністерство надало відповідь листом від 29.05.2020 № 7245/12/10-20, яким запропонувало Товариству його доопрацювати, вказавши: ,,Товариство надало бізнес-план, який міститься на одному аркуші паперу та загальну інформацію щодо техніко-економічного обґрунтування внесення інвестицій, що оформлено неналежним чином’’;
- оскільки нормативні вимоги до оформлення бізнес-плану внесення інвестицій у межах договорів оренди державного майна відсутні Товариство запитувало інформацію у Міністерства та відповіді не отримало;
- через відсутність відповіді та погодження Міністерства унеможливлено доопрацювання бізнес-плану в строки, передбачені договором.
09.10.2021 ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл” направило лист за вих. № 366/1 до Міністерства, в якому звернуло увагу, що відсутні будь-які нормативні вимоги до оформлення бізнес-плану внесення інвестицій та техніко-економічного обґрунтування внесення інвестицій з розбивкою по роках та просило надати перелік вимог щодо складання таких документів.
Дослідивши умови Договору, направлений Міністерству бізнес-план внесення інвестицій та техніко-економічне обґрунтування внесення інвестицій, а також вказане вище листування між учасниками спірних правовідносин, господарський суд зазначає таке.
Уповноваженою особою щодо розгляду та погодження бізнес-плану інвестицій сторони визначили Міністерство, яке виступає власником державного орендованого майна, однак не є стороною Договору, а відтак не має прямих прав та обов`язків за таким Договором.
Сторони за Договором не визначали порядку погодження чи відхилення бізнес-плану інвестицій, що очевидно перебуває поза волею сторін, так як Міністерство не є стороною Договору, як і не визначили порядок врегулювання договірних відносин у разі, якщо Міністерством не буде погоджено, чи погоджено з застереженнями відповідний бізнес-план інвестицій.
Матеріали справи не містять прямої відповіді Міністерства на лист ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл” від 09.10.2021 за вих. № 366/1. Наявність такої відповіді не підтвердили і учасники справи під час розгляду справи по суті.
Натомість позивачем надано копію листа Міністерства від 29.05.2020, адресованого позивачу, який містить єдину вказівку на те, що план оформлено неналежним чином, без конкретизації будь-яких неточностей.
Отже, аналізуючи вказаний лист Міністерства з точки зору добросовісності та розумності, як і відсутність подальшої конструктивної комунікації з боку Міністерства після направлення відповідачем листа з проханням надати перелік вимог щодо складання передбаченого договором бізнес-плану, господарський суд вказує таке.
Вказана поведінка Міністерства не сприяла сторонам у закріпленні ними умов та порядку внесення таких інвестицій у відповідності до п. 5.4.1. Договору та ставила їх в умови невизначеності, що не повинна бути притаманна уповноваженому органу управління як суб`єкту орендних відносин, оскільки суперечить принципу “належного урядування”, який сформований в практиці Європейського суду з прав людини (див. рішення у справі “Рисовський проти України”).
Вказаний принцип зокрема, передбачає, що державні органи повинні діяти в належний і якомога послідовний спосіб. При цьому, на них покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах. Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливості уникати виконання своїх обов`язків. Принцип “належного урядування”, як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.
Як вбачається зі змісту додатків до листа від 26.02.2020 (зареєстрований за вих. № 061) ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл” направило Міністерству інфраструктури України: бізнес-план внесення інвестицій на 1 аркуші; техніко-економічне обґрунтування внесення інвестицій в об`єкт оренди на 10 аркушах.
При чому як вказано Міністерством бізнес-план міститься на одному аркуші та наведена загальна інформація щодо техніко-економічного обґрунтування з розбивкою по роках.
Разом з тим, судом не оцінюється повнота та вичерпність запропонованого відповідачем плану інвестицій, оскільки жодних критеріїв такої оцінки, окрім суми інвестицій, не містить ані профільне законодавство, ані Договір. Оцінка та погодження відповідного плану покладалась на Міністерство, однак ненадання жодної відповіді щодо вимог до таких документів на звернення відповідача, не співвідноситься ані з засадами розумності, ані з принципом належного урядування.
З урахуванням викладеного господарський суд вважає, що ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл” не було допущено порушення в частині виконання п. 5.4.1 та 5.4.2 Договору, яким було зобов`язано “подати на погодження” відповідний бізнес-план інвестицій, з огляду на що відмовляє у задоволенні позовних вимог Фонду.
У контексті спірних правовідносин, що склались, господарський суд вважає за необхідне зауважити, що головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.
Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.
Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (подібний висновок наведено у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19).
Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору (подібні висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24).
З огляду на наведене, господарський суд також відхиляє твердження позивача про те, що відповідачем порушено п.5.11 Договору в частині виконання обов`язку надавати Орендодавцю та Балансоутримувачу копії страхового полісу і платіжного доручення на весь термін дії цього Договору, оскільки ТОВ “Універсальний термінал Рисоіл” надано докази, що доводять виконання останнім обов`язку щодо страхування орендованого майна, а також листи, які підтверджують повідомлення такої інформації за запитом Орендодавця або Балансоутримувача.
Розглядаючи доводи позивача стосовно порушення відповідачем п.6.2 Договору шляхом пошкодження майна як підставу для його розірвання, суд виходить з такого.
У п.1.2 Договору закріплено, що майно передається в оренду з метою: розміщення офісу (313,30 кв.м) та інше використання нерухомого майна (надання послуг з виконання навантажувально-розвантажувальних робіт).
В той час як п.6.2 Договору визначено, що Орендар має право за згодою Орендодавця та Балансоутримувача, проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості.
Отже, єдиним доказом в матеріалах справи, на який посилається позивач на підтвердження порушення відповідачем п.6.2 Договору є звіт про здійснення періодичного комплексного контролю з оглядом об`єкта оренди нерухомого майна від 08.11.2024, яким, по-перше, не підтверджується обставина використання орендованого майна всупереч його меті та призначенню, а по-друге, вимагається від орендаря за власний рахунок здійснити будівельну експертизу об`єктів оренди щодо можливої шкоди, яку спричинив орендар своїми незаконними діями.
Зі змісту висновку експерта судової будівельно-технічної експертизи від 16.07.2025 № 1078/2025 вбачається, зокрема, що: спірний об`єкт можливо використовувати в якості складської нерухомості (у відповідності до мети використання згідно п.1.2. Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 27.02.2019, зареєстрованого в реєстрі за № 126); функціональне призначення (мета використання) будівель та споруд, а саме цементне покриття, не змінилось; технічний стан (ступінь фізичного зношення) об`єкту задовільний, що в конкретних умовах експлуатації конструкції не обмежує використання об`єкта за визначеним призначенням.
За таких обставин суд не може встановити рівень такого порушення як істотний, а відтак міра відповідальності (розірвання Договору) буде невідповідною та неспівмірною порушенню, встановленому комісією позивача.
Суд зазначає, що оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Поняття істотності порушення договору розкривається за допомогою іншого оціночного поняття – “значної міри” позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Відтак, істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. Відповідна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду в складі Касаційного господарського суду від 30.01.2018 в справі № 908/491/17 та постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 по справі 910/2861/18.
Враховуючи викладене, дійшовши висновку про відсутність факту істотного порушення умов Договору в частині пошкодження орендованого майна, суд відхиляє всі доводи позивача в цій частині.
Європейський суд справ людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Відповідно до ч.1-5 ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Згідно з п.2 ч.1 ст.129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, – на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Зважаючи на те, що у задоволенні позову відмовлено, судовий збір, сплачений за його подачу, покладається на позивача.
Керуючись ст. 129, 232, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
ухвалив:
У задоволенні позову Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях – відмовити. 
Рішення господарського суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги протягом 20-денного строку з моменту складення повного судового рішення.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне рішення складено та підписано 30 березня 2026 року.

Суддя Т.І. Демченко