КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 754/17084/24 Головуючий у І інстанції Буша Н.Д.
Провадження №22-ц/824/2298/2026 Головуючий у 2 інстанції Таргоній Д.О.

ПОСТАНОВА
Іменем України

04 лютого 2026 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 

судді-доповідача Таргоній Д.О.,
суддів: Борисової О.В., Голуб С.А.,
за участі секретаря Спис Ю.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою представника Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» - Варицького Євгена Валентиновича на рішення Деснянського районного суду м. Києва від 25 липня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору купівлі-продажу,
ВСТАНОВИВ:

У грудні 2024 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири, укладеного між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Крпеян Л.Р. та зареєстрованого в реєстрі за №1898.
В обгрунтування позовних вимог зазначав, що 01.12.2021 року між сторонами було укладено попередній договір купівлі - продажу квартири, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Крпеян Л.Р. та зареєстровано в р. за №1898, відповідно до якого сторонни зобов`язуються в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим договором, укласти договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 , І черга будівництва в об`єкті « Будівництво житлових будинків з прибудованими нежитловими приміщеннями та дитячим дошкільним закладом за адресою: АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 та АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 . 
Основний договір позивач і відповідач зобов`язуються укласти протягом шести місяців із дня отримання відповідачем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умовами виконання позивачем вимог щодо оплати вартості майна та здійснення кінцевих розрахунків між сторонами. 
Відповідно до п. 1.4 та п. 2.2 договору позивач сплатив 01.12.2021 року відповідачу вартість майна, яка складає 918 801,47 грн. 
Станом на час звернення до суду об`єкт будівництва в експлуатацію не введено, тому позивач прийняв рішення про відмову від договору відповідно до п. 4.8 договору. 
Крім того, за змістом попереднього договору від 01.12.2021 року вирахування штрафу в розмірі 5% від 100 % суми, внесеної за цим договором застосовується у випадку, якщо сторонни без звернення до суду уклали між собою договір про розірвання попереднього договору. 
Проте, відповідач самоусунувся від укладення з позивачем договору про розірвання попереднього договору та від позасудового вирішення вказаного спору, тому позивач змушений був звератись до суду з вказаним позовом. 
Посилаючись на викладене, позивач просив суд розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 01.12.2021 року та стягнути з відповідача на свою користь 918 801,47 грн внесеної предоплати та судовий збір в розмірі 1 211,20 грн.
Рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 25 липня 2025 року позов задоволено. Розірвано попередній договір купівлі - продажу квартири, укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» (майбутній продавець) та ОСОБА_1 (майбутній покупець), який посвідчено Крпеян Л.Р., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу від 01.12.2021 року та зареєстровано в реєстрі за №1898. Стягнуто з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 суму коштів у розмірі 918 801,47 грн внесеної передоплати та витрати по сплаті судового збору в розмірі 1 211,20 грн.
Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, з апеляційною скаргою в інтересах Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» звернувся представник- Варицький Є.В., який, посилаючись на неповноту з`ясування обставин, що мають значення для справи, порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.
Зокрема, в доводах апеляційної скарги зазначає, що право на розірвання договору в односторонньому порядку не передбачено умовами договору, укладеного між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 . 
Натомість, позивач фактично в односторонньому порядку, з урахуванням можливості звернення до суду, вирішив розірвати договір, що свідчить про пряме порушення умов договору. 
Крім того, скаржник зазначає, що для можливості укладення договору про розірвання, необхідний час для узгодження дій, які залежать не тільки від Компанії, а й від ряду чинників: опрацювання проекту про розірвання договору і погодження його з відповідними структурними підрозділами Компанії, погодження дій з органами правління Компанії щодо повернення коштів зважаючи на її розмір, погодження порядку дій з нотаріусом, зважаючи, що угода про розірвання договору може бути підписана лише у того нотаріуса, який посвідчував Попередній договір та ін. 
Відповідно враховуючи зазначене, на думку скаржникапозивачем не дотримано порядку розірвання договору та його звернення до суду є передчасним.
Позивач ОСОБА_1 скористався своїм правом на подання відзиву на апеляційну скаргу, в якому посилається на безпідставність її доводів, просить залишити скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін, як законне та обґрунтоване.
Вказує, що відповідач не спростовує висновку суду про наявність у позивача безумовного договірного права на розірвання договору, передбаченого п. 4.8 договору у разі неприйняття будинку в експлуатацію.
Реалізація позивачем цього договірного права повністю виправдана тривалою нездатністю відповідача завершити будівництво.
Звертає також увагу суду на недобросовісність дій відповідача і приховування істотних обставин перед підписанням Попереднього договору 01.12.2021 р., які призвели до зупинки і замороження будівництва.
В судове засідання учасники справи не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені у відповідності до вимог процесуального законодавства.
Представник Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» - Грозовська І.Ф. 04.02.2026 р. за допомогою системи «Електронний суд» подала до Київського апеляційного суду заяву про відкладення розгляду справи, в обґрунтування якої зазначала, що на сьогодні в ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» відбулось вивільнення працівників юридичного департаменту, у тому числі попереднього представника відповідача - Варицького Є.В. Враховуючи дуже короткий час з моменту призначення на посаду та надання доступу до електронного суду, а також те, що документи, які передавались до апеляційного суду - не були передані, що унеможливило здійснення підготовки до судового засідання, просила відкласти судове засідання.
Надаючи оцінку доводам заяви, дослідивши додані до заяви документи, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для її задоволення, оскільки наведені представником відповідача обставини не можна вважати такими, що свідчать про поважність причин неявки представника ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» у судове засідання.
Так, доказів на підтвердження кількості працюючих працівників юридичного департаменту відповідача суду не надано, а сам факт призначення 26.01.2026 року ОСОБА_2 з 28 січня 2026 року на посаду директора Департаменту правового супроводу ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» не може свідчити про неможливість відповідача, юридичної особи, забезпечити явку в судове засідання іншого уповноваженого представника.
Крім того, колегія суддів виходить із того, що явка учасників справи до суду апеляційної інстанції не є обов`язковою, відповідач свою правову позицію у даній справі виклав в апеляційній скарзі та інших процесуальних документах по справі, про обставини, які унеможливлюють розгляд справи в суді апеляційної інстанції без участі представника відповідача, суд не повідомляв.
З урахуванням викладеного та керуючись ч.2 ст. 372 ЦПК України, апеляційний суд вважав за можливе розглядати справу за відсутності сторін, представників сторін, які належним чином повідомлені про розгляд справи.
Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, перевіривши законність та обґрунтованість рішень суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, а також відзиву на неї, колегія суддів вважає, що  апеляційну скаргу слід залишити без задоволення з таких підстав.
Суд першої інстанції встановив та вбачається з матеріалів справи, що 01.12.2021 року між ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» (Майбутній Продавець) та ОСОБА_1 (Майбутній Покупець) укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого сторони домовилися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , І черга будівництва в об`єкті за адресою: АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 та АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 .
Вказаний Попередній договір купівлі-продажу квартири посвідчено Крпеян Л.Р., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу від 01.12.2021 року та зареєстрований в реєстрі за №1898.
За змістом п. 1.2. Попереднього договору основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом шести календарних місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимог п. 1.4. та 1.5. цього договору.
Пунктом 1.4.Попереднього договору визначено, що майбутній покупець зобов`язаний сплатити майбутньому продавцю вартість майна, зазначену у п. 2.2. цього договору, протягом 5 банківських днів з дня укладення цього договору.
На дату підписання цього договору вартість майна складає 918 801,47 грн., без ПДВ, виходячи із вартості 1 кв. м. - 24 008,40 грн. Вартість майна підлягає зміні у випадках, передбачених п.1.5 цього договору (п. 2.2. Попереднього договору).
Як свідчать матеріали справи на виконання умов Попереднього договору ОСОБА_1 перерахував на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 918 801,47 грн., що підтверджується банківською квитанцією від 01.12.2021 №ПН79874. Таким чином, в рамках Попереднього договору загальна сума внесених позивачем коштів становить 918 801,47 грн.
Так, пунктом 4.8. Попереднього договору від 01.12.2021 року передбачено, що до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. В такому випадку майбутній продавець повертає майбутньому покупцю на банківський рахунок, що зазначений майбутнім покупцем у договорі про розірвання, кошти протягом 60-ти банківських днів з дня підписання договору про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим договором.
У зв`язку із прийняттям рішення про відмову від Попереднього договору на підставі п. 4.8. його положень ОСОБА_1 04.10.2024 року направив відповідний лист ПрАТ «ХК «Київміськбуд» з вимогою повернення грошових коштів за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за договором. (а.с. 11)
Відповіді на свою заяву позивач не отримав.
З`ясувавши обставини справи, дослідивши наявні у матеріалах справи докази, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог  ОСОБА_1 .
Колегія суддів апеляційного суду з такими висновками погоджується, оскільки вони відповідають встановленим по справі обставинам та ґрунтуються на вимогах чинного законодавства.
Відповідно до положень ст.ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до положень ст.ст. 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).
Частиною 1 ст. 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно з ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до положень ч. 1 ст. 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
При цьому ст.ст. 12, 81 ЦПК України визначено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. 
Як було встановлено судом, відповідно до попереднього договору купівлі-продажу квартири від 01 грудня2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та   ОСОБА_1 , сторони дійшли згоди укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири  АДРЕСА_1 , І черга будівництва в об`єкті «Будівництво житлових будинків з прибудованими нежитловими приміщеннями та дитячим дошкільним закладом за адресою: АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 та АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 ». 
Станом на момент розгляду справи будинок, в якому запроектована квартира в експлуатацію не зданий, основний договір купівлі-продажу сторонами не укладено.
Пунктом 4.8. Попереднього договору визначено, що до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. 
Тобто, ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 у попередньому договорі було передбачено можливість розірвання договору за ініціативою покупця. 
Користуючись своїм правом, 04.10.2024 року   ОСОБА_1 направив ПрАТ «ХК «Київміськбуд» заявупро відмову від договору шляхом його розірвання, відповіді на яку не отримав.
Висновки суду першої інстанції про наявність підстав для розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 01 грудня2021 року, укладеного між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» і  ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кпреян Л.Р., узгоджується із положеннями п. 4.8. попереднього договору.
Колегія суддів відхиляє посилання апелянта, що ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не ухиляється від укладення основного договору купівлі-продажу квартири та робить все можливе для завершення будівельних робіт та здачу будинку в експлуатацію, оскільки попереднім договором не обумовлено можливість ініціювання покупцем розірвання попереднього договору певними підставами.
Укладенням сторонами попереднього договору не передбачається можливості зобов`язання іншої сторони до укладення основного договору у примусовому порядку. Сторона попереднього договору зберігає за собою право на відмову від укладення основного договору.
Відповідно, висновки суду першої інстанції про наявність підстав для розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 01 грудня 2021 року, укладеного між  ОСОБА_1 та ПрАТ «ХК «Київміськбуд», відповідають як положенням самого попереднього договору, так і вимогам ЦК України. 
Суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що у зв`язку з розірванням попереднього договору у ПрАТ «ХК «Київміськбуд» відпали правові підстави для утримання сплачених позивачем коштів у сумі 918 801,47 грн, у зв`язку з чим ОСОБА_1 має право на їх стягнення.
При цьому суд першої інстанції обґрунтовано відхилив доводи представника ПрАТ «ХК «Київміськбуд» щодо необхідності відрахування із вказаної суми на його користь штрафу у розмірі 5%.
У даній справі свій позов   ОСОБА_1 обґрунтовував тим, що відповідачем допущено істотне порушення умов Попереднього договору внаслідок не повернення позивачу коштів, внесених за Договором, що безпосередньо передбачено умовами п. 4.8 Договору, та на що позивач розраховував, укладаючи цей договір, що у відповідності до положень частини другої статті 651 ЦПК України є підставою для розірвання такого договору за рішенням суду.
Таким чином, за умовами Попереднього договору відповідач мав право на утримання штрафних санкцій у вигляді 5% від суми, внесеної за цим Договором, лише в разі підписання сторонами відповідного Договору про розірвання, на що відповідач, в порушення п. 4.8 не погодився, що і стало підставою для звернення до суду з даним позовом.
Підсумовуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що доводи апеляційної скарги відповідача ґрунтуються на його власному тлумаченні і розумінні спірних правовідносин та положень законодавства, вони не спростовують правильність висновків суду першої інстанції, а відтак не дають підстав вважати, що судом першої інстанції порушено норми процесуального права та/або неправильно застосовано норми матеріального права, які передбачені статтею 376 ЦПК України, як підстави для скасування рішення суду.
Суд першої інстанції правильно встановив правову природу заявленого позову, в достатньому обсязі визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку в силу вимог статей 12, 13, 81, 89 ЦПК України, вірно встановив обставини справи, в результаті чого ухвалив законні й обґрунтовані рішення, які відповідають вимогам статей 263, 264 ЦПК України, підстави для їх скасування з мотивів, які викладені в апеляційних скаргах, відсутні.
Згідно із пунктом 1 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до вимог статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу представника Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» - Варицького Євгена Валентиновича залишити без задоволення.
Рішення Деснянського районного суду м. Києва від 25 липня 2025 рокузалишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складене 12 лютого 2026 року.

Суддя-доповідач Таргоній Д.О.

Судді: Борисова О.В.

Голуб С.А.