Справа № 286/15/26
Р І Ш Е Н Н Я
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 березня 2026 року м. Овруч

Овруцький районний суд Житомирської області в складі:
головуючого судді Вачко В. І. , 
з секретарем судового засідання Щипською І.О., 
розглянувши в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Овруцької міської ради Житомирської області про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на майно , -

В С Т А Н О В И В:
Позивач ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 , звернувся в суд з позовом до відповідача Овруцької міської ради Житомирської області, що знаходиться за адресою: м.Овруч Житомирської області, вул.Т.Шевченка, буд. 31-А, в якому просить визнати дійсним договір купівлі-продажу від 25 листопада 1992 року, який посвідчений секретарем виконавчого комітету Раківщинської сільської ради, укладений між Раківщинською сільською радою та позивачем ОСОБА_1 , житлового будинку АДРЕСА_2 та визнати за ним право власності на житловий будинок АДРЕСА_2 ; встановити факт, що має юридичне значення, а саме те, що правовстановлюючий документ – договір купівлі-продажу від 25 листопада 1992 року, який посвідчений секретарем виконавчого комітету Раківщинської сільської ради, укладений між Раківщинською сільською радою та позивачем ОСОБА_1 , щодо житлового будинку АДРЕСА_2 , фактично укладений щодо житлового будинку АДРЕСА_2 
Ухвалою Овруцького районного суду Житомирської області від 28.01.2026 року відкрито загальне позовне провадження у справі, відповідачу встановлено строк для подання відзиву на позовну заяву, призначено підготовче судове засідання на 03.03.2026 року. 
У встановлений судом строк відповідач відзиву на позовну заяву не подав. 
Сторони, будучи належно повідомленими, в судове засідання не прибули. Позивач у позові просить розгляд справи проводити без його участі. Відповідач подав заяву, в якій не заперечує проти задоволення позову, просить справу розглянути без участі його представника за наявними матеріалами справи.
Неявка сторін не перешкоджає розгляду справи по суті.
Розглянувши доводи та вимоги позивача, дослідивши та оцінивши докази у справі, суд дійшов наступних висновків. 
25 листопада 1992 року між виконкомом Раківщинської сільської ради народних депутатів Овруцького району Житомирської області та ОСОБА_1 , позивачем у справі, укладено в простій письмовій формі договір купівлі-продажу, згідно з умовами якого виконком Раківщинської сільської ради продав, а ОСОБА_1 купив належний колгоспному двору жилий будинок, що знаходиться в с.Новосьолки Овруцького району Житомирської області і розташований на присадибній земельній ділянці розміром 0,08 га, загальною жилою прощею 60 кв.м. з надвірними будівлями, критий шифером, продаж якого вчинено за 64 тисяч 335 крб., які продавець одержав від покупця при підписанні цього договору. Договір посвідчено секретарем виконкому Раківщинської сільської ради народних депутатів Овруцького району Житомирської області 25.11.1992 року, зареєстровано в реєстрі за № 24. 25.11.1992 року виконком Раківщинської сільської ради прийняв від ОСОБА_1 оплату за проданий житловий будинок в сумі 64335 крб. Вказані обставини вбачаються із наявних в матеріалах справи копій договору купівлі-продажу та корінця квитанції до прихідного касового ордеру № 32 від 25.11.1992 року, які підписані сторонами.
На момент вчинення спірного договору житловий будинок точної адреси не мав. Проте, як стверджується випискою з погосподарської книги № 1 за 2024-2028 роки, виданої 26.05.2025 року за № 158 старостою Раківщинського старостинського округу Овруцької міської ради Житомирської області, житловий будинок, 1959 року побудови, який належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу, зареєстрованого за № 24, посвідченого 25.11.1992 року посадовою особою Раківщинської сільської ради, згідно з погосподарською книгою знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . 
Як вбачається з копії архівного витягу, виданого 08.11.2018 року архівним сектором Овруцької РДА Житомирської області за № Г/556, рішенням засідання виконавчого комітету Раківщинської сільської ради народних депутатів Овруцького району Житомирської області від 11.11.1992 року вирішено продати ОСОБА_1 житловий будинок в с.Новосілки, який перебуває на балансі сільської ради.
Як зазначено в інформаційній довідці КП «Коростенське міжміське бюро технічної інвентаризації Житомирської обласної ради» № 269 від 22.10.2025 року, станом на 31.12.2012 року державна реєстрація права власності на житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами по АДРЕСА_2 Комунальним підприємством „Коростенське МБТІ” не проводилась. Загальна площа житлового будинку станом на 22.10.2025 року становить 86,6 м.кв., житлова площа – 43,5 м.кв. Первинна технічна інвентаризація житлового будинку АДРЕСА_2 проводилась Комунальним підприємством „Коростенське міжміське бюро технічної інвентаризації» Житомирської обласної ради 22.10.2025 року, що вбачається із технічного паспорту на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_2 , інвентарна справа № 12, електронний реєстр № 0542, виготовленого Комунальним підприємством „Коростенське міжміське бюро технічної інвентаризації» Житомирської обласної ради 30.10.2025 року.
У відповідності до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 02.01.2026 року, права власності, інші речові права, іпотеки та обтяження на житловий будинок по АДРЕСА_2 не зареєстровано.
Судом встановлено, сторони договору зобов`язання за спірним договором купівлі-продажу виконали в повному обсязі – позивач, як покупець, в день підписання договору сплатив продавцю - виконкому Раківщинської сільради вартість придбаного об`єкту нерухомості в повному обсязі, а продавець передав позивачу придбаний житловий будинок для проживання і позивач постійно відкрито володіє ним та використовує за призначенням для власного проживання. 
Однак, листом Гладковицької сільської ради Коростенського району Житомирської області від 26.11.2025 року № 1-471, позивачу ОСОБА_1 відмовлено у проведенні державної реєстрації її права власності на житловий будинок по АДРЕСА_2 , оскільки договір купівлі-продажу від 25.11.1992 року не був нотаріально посвідчений, у ньому зазначено, що об`єкт розміщений в населеному пункті Новосьолки, а не Новосілки.
Відтак, позивач звернувся до органу місцевого самоврядування, на території громади якого знаходиться спірний житловий будинок, з позовом про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на житловий будинок, встановлення факту, що має юридичне значення.
Відповідно до п.4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України 2003 року, вказаний кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності, тобто з 01.01.2004 року; щодо цивільних правовідносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. 
Спірні правовідносини щодо укладення договору купівлі-продажу від 25.11.1992 року виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України 2003 року, а тому для їх врегулювання застосовуються норми Цивільного кодексу УРСР 1963 року.
Згідно з ст.41 ЦК УРСР угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків. Відповідно до ст.42 цього Кодексу угоди можуть укладатись усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Угода, для якої законом не встановлена певна форма, вважається також укладеною, якщо з поведінки особи видно її волю укласти угоду. Зокрема відповідно до п.1 ч.1 ст.44 ЦК УРСР у письмовій формі повинні укладатись угоди державних, кооперативних та інших громадських організацій між собою і з громадянами, за винятком угод, зазначених у статті 43 цього Кодексу (усні угоди), та окремих видів угод, для яких інше передбачено законодавством Союзу РСР і Української РСР. 
Згідно з ст.45 ЦК УРСР недодержання форми угоди, якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі.
У відповідності до ст.47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. 
Відповідно до ст.48 ЦК УРСР недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону.
Статтею 224 ЦК УРСР передбачено, що за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Згідно з ст.128 ЦК УРСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором.
У відповідності ст.153 ЦК УРСР договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. 
Відповідно до ст.227 ЦК УРСР договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. 
За спірною угодою купівлі-продажу, укладеною 25.11.1992 року в простій письмові формі між організацією та громадянином, останньому було продано за 64335 крб. житловий будинок. За нормами чинного на момент виникнення спірних правовідносин ЦК УРСР передбачалося обов`язкове нотаріальне посвідчення угоди купівлі-продажу житлової будівлі. Однак спірна угода нотаріально посвідчена не була, проте виконана її сторонами, зокрема позивачем в частині оплати покупцем на користь продавця вартості відчуженого об`єкту купівлі-продажу, продавцем - виконкомом сільради в частині передачі будинку для проживання позивача. 
У відповідності до ст.86 ЦК УРСР право власності - це врегульовані законом суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження майном. Право власності в Україні охороняється законом. 

Згідно з ст.149 ЦК УРСР власник може вимагати усунення всяких порушень його прав, хоч би ці порушення і не були поєднанні з позбавленням володіння. Відповідно до ст.6 ЦК УРСР захист цивільних прав здійснюється в установленому порядку судом, зокрема шляхом визнання цих прав.
З 01.01.2004 року набрав чинності Цивільний кодекс України 2003 року.
Відповідно до ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Згідно з ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути зокрема: 1) визнання права. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Відповідно до статей 2, 318 ЦК України річ (майно) може знаходитьсь у власності зокрема фізичних осіб. Усі суб`єкти права власності є рівними перед законом. Згідно з ч.1 ст.317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.
Відповідно до ст.41 Конституції України та п.2 ч.1 ст.3, ч.1 ст.321 ЦК України ніхто не можу бути позбавлений права власності чи обмежений у його здійсненні, крім випадків, встановлених Конституцією та законом. Право власності є непорушним.
Відповідно до ч.1 ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах не заборонених законом, зокрема з правочинів. При цьому, право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. 
Відповідно до ст.392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який посвідчує його право власності. 
Велика палата Верховного суду у постанові від 19.05.2020 року у справі № 916/1608/18 дійшла висновку, що це правило за аналогією закону має застосовуватися не тільки у випадках, коли власник втратив документ, який засвідчує його право власності, а у випадках, коли наявні в нього документи не дають змоги беззаперечно підтвердити своє право власності на нерухоме майно, але лише за умови, що право на майно не зареєстроване за іншою особою. 
В пункті 85 постанови Великої палати Верховного суду від 19.05.2020 року у справі № 916/1608/18 зазначено, що за позовом про визнання права власності на будівлю, споруду, право на яку ні за ким не зареєстровано, належним відповідачем є власник земельної ділянки, на якій така будівля, споруда розташована. 
У відповідності до ст.ст.12, 122 ЗК України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить: а) розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад; б) передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; в) надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу і інше. Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. 
Матеріали справи не містять відомостей та доказів про те, що присадибна земельна ділянка для обслуговування житлового будинку по АДРЕСА_2 була виділена із загального масиву земель, проведено її державну реєстрацію в державному земельному кадастрі з присвоєнням кадастрового номеру та передано її у власність чи користування, а також, що з приводу посвідчення речових прав на цю земельну ділянку позивачу видався правовстановлюючий документ та зареєстровані права на неї в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно чи Реєстрі прав власності на нерухоме майно. Тобто де-юре власником земельної ділянки для обслуговуванням спірного жилого будинку залишається місцева територіальна громада.
Оскільки спірне нерухоме майно розташоване на землях в межах території Овруцької територіальної громади Коростенського району, відтак належним відповідачем у спорі є Овруцька територіальна громада Коростенського району Житомирської області в особі Овруцької міської ради Житомирської області. Відповідач проти задоволення позовних вимог не заперечує, про що вказав суду у письмові заяві.
З огляду на викладене, суд доходить висновку про законність та обґрунтованість вимог позивача в частині визнання права власності на спірний житловий будинок до Овруцької міської ради Житомирської області, як належного відповідача, що є підставою для їх задоволення. В частині позовних вимог про визнання договору купівлі-продажу дійсним слід відмовити за недоведеністю, а в частині встановлення факту, що має юридичне значення – за безпідставністю.
Позивачем сплачено судовий збір в сумі 3993,60 грн. 
Відповідно до п.п.1, 9 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, суд має право покласти на таку сторону судові витрати повністю або частково незалежно від результатів вирішення спору. 
Відповідно до ст.13 Конституції України, ч.4 ст.319 ЦК України власність зобов`язує. Оскільки спір між сторонами виник не з вини відповідача – органу місцевого самоврядування, а внаслідок пасивної поведінки позивача, суд доходить висновку про залишення судових витрат за позивачем.
Керуючись ст.ст. 4, 12, 13, 81, 141, 142, 258, 259, 263-265, 273, 354 Цивільного процесуального кодексу України, суд - 

В И Р І Ш И В:
Позов задоволити частково.
Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 ) право власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, 1959 року побудови, по АДРЕСА_2 .
У задоволенні решти позову – відмовити.
Судові витрати залишити за позивачем.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Житомирського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення складено 03.03.2026 року 

Суддя:	  	В.  І.  Вачко