ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"11" лютого 2026 р. Справа№ 910/4478/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого: Тарасенко К.В.
суддів: Коробенка Г.П. 
Сибіги О.М. 

секретар судового засідання: Гріщенко А.О.
за участі представників учасників справи: відповідно до протоколу судового засідання від 11.02.2026

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Отато»
на рішення Господарського суду міста Києва від 05.08.2025 (повне судове рішення складено - 18.08.2025)
у справі №910/4478/24 (суддя - Курдельчук І.Д.)

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Централ Парк» 
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Отато» 
про витребування майна

ВСТАНОВИВ:

І. ІСТОРІЯ СПРАВИ
1.1. короткий зміст позовних вимог 
Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Централ Парк» звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Отато» про витребування майна.
Предметом даного позову (з урахуванням заяви про зміну предмету позову) є витребування з незаконного володіння відповідача на користь співвласників багатоквартирного будинку №7 по вул. Джона Маккейна (колишня назва - Івана Кудрі) у м. Києві нежитлових приміщень НОМЕР_2 загальною площею 142.5 кв.м. та № НОМЕР_8 загальною площею 12.9 кв.м.
Спір між сторонами виник з підстав того, що у власності відповідача перебувають приміщення, які, за доводами позивача, за законом належать до допоміжних приміщень, що забезпечують експлуатацію всього будинку по вул. Кудрі Івана (нове найменування - вул. Джона Маккейна), 7 у м. Києві та побутове обслуговування його мешканців.

1.2. короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Господарського суду міста Києва від 05.08.2025 у справі №910/4478/24 позов задоволено повністю.
Витребувано з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Отато» на користь співвласників багатоквартирного будинку №7 по вул. Джона Маккейна (колишня назва - Івана Кудрі) у м. Києві наступне майно: 1) нежитлове приміщення, нежитлові приміщення з № 1 по № 10 (гр.пр. НОМЕР_2) (в літ.2А), загальна площа (кв.м): 142.5, адреса: м. Київ, вулиця Кудрі Івана (нове найменування - вул. Джона Маккейна), будинок 7, приміщення НОМЕР_6, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1570036080000; 2) нежитлове приміщення, нежитлове приміщення № 1 (гр.пр. № НОМЕР_8) (в літ.2А), загальна площа (кв.м): 12.9, адреса: м. Київ, вулиця Кудрі Івана (нове найменування - вул. Джона Маккейна), будинок 7, приміщення НОМЕР_8, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 15700685800001), які утворились в результаті поділу приміщення № НОМЕР_5, яке розташоване за адресою: м. Київ, вулиця Кудрі Івана (нове найменування - вул. Джона Маккейна), будинок 7.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з наступного:
- сукупність наданих у справу доказів у складі, зокрема, висновку експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 16.05.2025 № 3537, Техпаспорту на будинок від 22.10.2014, журналу підрахунку площі житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями технічного паспорту на будинок, свідчить, що спірні приміщення № НОМЕР_6 та НОМЕР_4, є саме допоміжними і ніколи не проектувались як окреме майно комерційного призначення;
- спірні приміщення є неподільною спільною власністю всіх власників квартир у будинку по вул. Кудрі Івана (нове найменування - вул. Джона Маккейна), 7 у м. Києві в силу закону у зв`язку з чим, суд погоджується із доводами позивача, що спірні приміщення є майном загального користування, що забезпечує життєдіяльність будинку і тому є спільною власністю всіх співвласників квартир у житловому будинку, яке протиправно вибуло із володіння власників поза їх волею;
- виникле у мешканців будинку право спільної власності на спірні приміщення, як на допоміжні приміщення за результатами приватизації чи придбання квартир, не припинялося в законний спосіб, але вибуло із володіння мешканців, права яких представляє ОСББ-позивач;
- оскільки спірні приміщення НОМЕР_2 та НОМЕР_4 по вул. Кудрі Івана (нове найменування - вул. Джона Маккейна), 7 у м. Києві вибули з володіння співвласників багатоквартирного будинку поза їх волі, то позов про витребування майна із незаконного володіння відповідача, на підставі п.3 ч. 1 ст. 388 ЦК України, підлягає до повного задоволення;
- оскільки трирічний строк позовної давності припав на період, в який строк давності зупинено (з 12.03.2020, 2021, 2022, 2023, 2024 роки), то до позовних вимог позовна давність не підлягає застосуванню. 

1.3. короткий зміст вимог апеляційної скарги
Не погоджуючись із прийнятим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю «Отато» звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 05.08.2025 по справі №910/4478/24 повністю, та ухвалити нове рішення яким у задоволені позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Централ Парк» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Отато» про витребування майна - відмовити у повному обсязі.

2. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ:
2.1. визначення складу суду, заяви, клопотання
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.08.2025 для розгляду даної справи визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя - Тарасенко К.В., судді: Коробенко Г.П., Сибіга О.М.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 04.09.2025 витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/4478/24 та відкладено розгляд питання про відкриття чи відмову у відкритті апеляційного провадження, повернення без розгляду апеляційної скарги або залишення апеляційної скарги без руху за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Отато» на рішення Господарського суду міста Києва від 05.08.2025 у справі до надходження до Північного апеляційного господарського суду матеріалів справи №910/4478/24.
Матеріали справи №910/4478/24 надійшли до суду апеляційної інстанції.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 29.09.2025 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Отато» на рішення Господарського суду міста Києва від 05.08.2025 у справі № 910/4478/24 - залишено без руху, та надано строк на усунення недоліків.
06.10.2025 від скаржника надійшла заява про усунення недоліків з доказами доплати судового збору.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.10.2025, зокрема, відкрито апеляційне провадження у справі №910/4478/24 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Отато» на рішення Господарського суду міста Києва від 05.08.2025 та призначено розгляд на 03.12.2025 об 11 год. 00 хв. 
03.12.2025 судове засідання не відбулось, у зв`язку з проведенням ДП «ІСС» позапланових технічних робіт на об`єктах інформаційної інфраструктури судової влади України, про що Північним апеляційним господарським судом складено акт щодо знеструмлення електромережі суду, вихід з ладу сервера автоматизованої системи та інші умови що впливають на безперебійність та функціонування автоматизованої системи від 03.12.2025.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.12.2025 розгляд справи №910/4478/24 призначено на 11.02.2026.
20.10.2025 через систему «Електронний суд» від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу.

2.2. узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
В обґрунтування апеляційної скарги відповідач зазначає наступне:
- суд першої інстанції, приймаючи рішення про задоволення позову, не з`ясував обставини, що мають значення для справи та не надав належну оцінку усім доказам, зокрема судом першої інстанції не враховано, не взято до уваги та не надано належної оцінки листу ТОВ «КОМФОРТ-ТАУН», свідченням попереднього голови правління Позивача - ОСОБА_1 , листу ТОВ «ПБФ ФАЕРСИСТЕМС» щодо обладнання, яке встановлено у приміщенні НОМЕР_7-Б;
- у рішення суду першої інстанції, встановлено обставину яка по факту недоведена, а саме - те, що спірні приміщення № НОМЕР_6 та НОМЕР_4, є саме допоміжними і ніколи не проектувались як окреме майно комерційного призначення, при цьому, місцевим господарським судом не досліджено експертизу та не надано їй належної оцінки;
- суд першої інстанції визнав доведеними обставини в експертизі, які по факту не вивчалися останнім та по ним не надана належна оцінка, а саме: у висновку експерта відсутні відомості про попередження (обізнаність) його про кримінальну відповідальність за надання завідомо неправдивого висновку за ст. 384 КК України або за відмову від надання висновку за ст. 385 цього Кодексу; експерт дає оцінку правовим аспектам справи, які мають розглядатися судом, а не експертом, а в законодавстві України немає прямої заборони чи обмеження щодо використання назви «житлово-експлуатаційна контора» для позначення Приміщення; експерт самостійно вказує про відсутність документів (Сторінка 35,36,37 Експертизи), та одночасно посилається на той факт, що технічний паспорт 2014 не містить основної частини 1-го поверху (Сторінка 17 Експертизи) - відтак, висновок побудований на неповних даних, а інформація, що вказується експертом має ознаки припущення, але судом першої інстанції зазначене не враховується;
- також при проведенні експертизи було порушено Методику проведення будівельно-технічної експертизи, оскільки експерт самостійно вказує про відсутність документів (Сторінка 35,36,37 Експертизи), та одночасно посилається на той факт, що технічний паспорт 2014 р. не містить основної частини 1-го поверху (Сторінка 17 Експертизи), однак суд першої інстанції не оцінює вказані доводи, а навпаки бере до уваги висновки експертиза як основний доказ;
- Приміщення куплено Відповідачем та здано в оренду підприємству, яке надає житлово-експлуатаційні послуги з правом його облаштування, що не заборонено законодавством, натомість як забудовник не визначив ці приміщення як допоміжні, а навпаки оформив право власності та продав Відповідачу, за яке останній сплатив ринкову вартість;
- судом першої інстанції не враховано та проігноровано вимоги постанови Кабінету Міністрів України від 12 травня 2023 р. №488 «Про деякі питання проведення технічної інвентаризації» та не враховано, що після поділу приміщення на НОМЕР_7-А та НОМЕР_7-Б, було повторно проведено технічну інвентаризацію з урахуванням їх фактичного використання, в той час як приміщення НОМЕР_7 не підлягало би поділу на НОМЕР_7-А, НОМЕР_7-Б, у разі якщо одне з них або в цілому було би допоміжним або залежало один від одного;
- Технічний паспорт приміщення НОМЕР_7, на якій посилається суд першої інстанції у рішенні, не передбачає наявність інженерних систем та така відмітка - відсутня. Інженерні мережі які проходять в приміщеннях є Транзитними;
- судом першої інстанції було проігноровано наявність в справі другої експертизи, наданої відповідачем - відповідно до висновку судового експерта Малого Олексія Вікторовича №С2030/03-2025, приміщення НОМЕР_7-А, яке знаходиться на 1-му будинку №7 по вул. Джона Маккейна (Івана Кудрі) у м. Києві, відносяться до нежитлових приміщень житлового будинку. Устаткування, яке забезпечує експлуатацію нежитлового будинку, відсутнє. У технологічних каналах транзитом проходять трубопроводи каналізації та опалення;
- строк позовної давності за заявленими вимогами розпочався 19.10.2017 та сплив 19.10.2020, на момент подання позову (04.2024 р.) він пропущений більш ніж на три роки. Відповідно до ч.4 ст.267 ЦК України сплив позовної давності про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
З наведених підстав відповідач просить суд скасувати рішення суду першої інстанції та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.

2.3. узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи
Позивач у поданому відзиві на апеляційну скаргу заперечує проти доводів апеляційної скарги, зазначаючи наступне:
- наявність договору купівлі-продажу не легалізує протиправність вибуття спірних приміщень із володіння співвласників;
- факт поділу приміщення не впливає на його правовий статус, оскільки за висновком будівельно-технічної експертизи №3537 від 16.05.2025, обидва приміщення - як НОМЕР_5-А, так і НОМЕР_5-Б - від початку були спроектовані і введені в експлуатацію як допоміжні, призначені для забезпечення експлуатації будинку (диспетчерська, бухгалтерія, кабінети технічних працівників тощо);
- доводи апелянта про нібито комерційне використання спірних приміщень за договором оренди, не змінює їх первісного функціонального призначення як допоміжних;
- доводи апелянта про нібито неповну оцінку доказів судом першої інстанції фактично зводяться до спроби здійснити повторну переоцінку тих самих обставин, які вже були предметом ретельного дослідження у суді першої інстанції;
- висновок суду першої інстанції про допоміжний характер спірних приміщень ґрунтується не лише на досліджених доказах, але й на прямих приписах закону та узгоджується із правовими позиціями Верховного Суду;
- позивач не погоджується із запереченнями відповідача проти висновку експерта та вважає, що вони не відповідають ані матеріалам справи, ані змісту висновку експерта № 3537 від 16.05.2025 року;
- висновок експерта №3537 є належним, допустимим і достовірним доказом у даній справі, який суд першої інстанції правомірно визнав переконливим, оцінив у сукупності з іншими доказами, на основі чого зробив цілком обґрунтований висновок про належність приміщень НОМЕР_7-А та НОМЕР_7-Б до допоміжних;
- твердження апелянта про «ігнорування судом окремих деталей експертизи» не відповідає дійсності. Суд першої інстанції, навпаки, у мотивувальній частині рішення (зокрема, п. 7.14- 7.21) прямо оцінив експертний висновок, співвідніс його з іншими доказами та дійшов логічного висновку про правовий режим спірних приміщень;
- у підготовчому засіданні 01.07.2025 судом постановлено ухвалу, занесену до протоколу судового засідання, про залишення без розгляду заяви представника відповідача про долучення до матеріалів справи висновку судового експерта, складеного на замовлення відповідача з підстав пропуску строків;
- перебіг строку позовної давності у даній справі був зупинений у період з 12.03.2020 по 30.06.2023, а тому суд першої інстанції абсолютно обґрунтовано дійшов висновку про відсутність підстав для застосування строку позовної давності у даній справі.
Позивач просить суд залишити апеляційну скаргу відповідача без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 05.08.2025 у справі №910/4478/24 - без змін.

2.4. явка в судове засідання 
У судове засідання 11.02.2026 з`явились представники учасників справи.
Представник відповідача підтримав подану апеляційну скаргу та просив суд її задовольнити.
Представник позивача заперечив проти доводів апеляційної скарги та просив суд відмовити в її задоволенні.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
3. ПОЗИЦІЯ СУДУ:
3.1. обставини встановлені судом і визначення відповідно до них правовідносин; доводи, з якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції, а також посилання на норми права
За даними Сертифікату ДАБІ №ІУ163171780282 від червня 2017 року, об`єкт будівництва житлово-адміністративного комплексу з вбудованими та прибудованими приміщеннями громадського і торговельного призначення та наземними та підземними паркінгами за адресою: м. Київ, Печерський район, вул. Івана Кудрі, 7, введено в експлуатацію 29.06.2017 (дата початку будівництва 01.03.2009, дата закінчення будівництва 01.06.2017). Замовником будівництва є ТОВ «Буджитлостандарт».
За даними Журналу підрахунку площі житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями літ. 2А на 1-му поверсі будинку №7 по вул. Івана Кудрі у м. Києві, який міститься у Технічному паспорті від 22.10.2014, група приміщень НОМЕР_7 площею 155,4 кв.м. передбачена як «приміщення ЖКГ», та включає в себе: тамбур, диспетчерську, коридор, санвузол, вбиральню, кабінет головного інженера, інженерний відділ, приміщення майстрів, інвентарну, бухгалтерію, архів, кабінет директора.
09.10.2017 між відповідачем та ТОВ «Буджитлостандарт» укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення НОМЕР_7 по вул. Джона Маккейна (вул. Івана Кудрі), будинок 7, у м. Києві.
У подальшому, приміщення НОМЕР_7 поділено на приміщення № НОМЕР_5-А (142,5 кв.м.) та приміщення № НОМЕР_5-Б (12.9 кв.м.).
19.07.2018 на підставі договору купівлі-продажу, приміщення № НОМЕР_5-Б продано відповідачем фізичній особі ОСОБА_1.
20.02.2023 між відповідачем та фізичною особою ОСОБА_1 укладено договір про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових справ (індексний номер: 370766868 від 21.03.2024, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1570068580000) відповідач із 20.02.2023 зазначений власником нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Джона Маккейна (вул. Івана Кудрі), будинок 7, приміщення НОМЕР_1, загальною площею 12.9 кв.м. Для державної реєстрації права власності подано договір про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна від 20.02.2023.
Водночас, за даними витягу з реєстру речових прав на нерухоме майно (індексний номер: 370766868 від 21.03.2024, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1570036080000) відповідач із 06.06.2018 зазначений власником нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Джона Маккейна (вул. Івана Кудрі), будинок 7, приміщення НОМЕР_2, загальною площею 142, 5 кв.м. Для державної реєстрації права власності подано договір купівлі-продажу від 09.10.2017.
У будинку за адресою АДРЕСА_1 було створено ОСББ, яке 31.10.2018 зареєстроване у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, номер запису 10701020000079144.
Позивач вважає, що спірні нежитлові приміщення НОМЕР_3 та НОМЕР_4 - спільне майно співвласників житлового будинку, розташовані за адресою: м. Київ, вул. Джона Маккейна (вул. Івана Кудрі), будинок 7, є допоміжними приміщеннями, а тому державна реєстрація права власності на майно за відповідачем є такою, що здійснена за відсутності законних підстав та порушує права співвласників, що й стало причиною виникнення спору й подання позову з вимогами, які є способом захисту прав співвласників багатоквартирного будинку в особі позивача. Позивач доводить, що саме співвласники квартир у будинку ОСББ є власниками всіх допоміжних приміщень, в т.ч. і спірних приміщень і мають право на повернення їм цього майна.
Юридичними підставами позову є статті 319, 321, 382, 387, 388 Цивільного кодексу України, статті 1, 4, 16, 18 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Фактичними підставами позову є незаконність володіння відповідачем майном співвласників багатоквартирного будинку.
З урахуванням предмету позовних вимог, їх юридичних та фактичних підстав, суд визначає, що перелік обставин, які є предметом доказування у справі, становлять обставини, від яких залежить відповідь на такі ключові питання:
- Чи є спірні приміщення допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку?
- Чи правильно обрано позивачем спосіб захисту прав?
- Чи наявні підстави для застосування строку позовної давності?
Щодо обставин приналежності спірних приміщень до допоміжних судова колегія встановила наступне.
Згідно з ч. 2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 вказаного Закону наведено у рішенні Конституційного Суду від 02.03.2004 №4-рп/2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду від 09.11.2011 №14-рп/2011.
Так, у даному рішенні Конституційного Суду України визначено: «1.1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.».
Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону, стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.
При цьому у багатоквартирних жилих будинках можуть розташовуватися і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.
Тобто, із наведеного законодавства випливає, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями за їх технічними характеристиками та призначенням, критерії їх розмежування є досить чіткими.
Відповідно до правових висновків щодо застосування норм пунктів 2, 3 частини 1 статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», викладених у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 15.09.2020 у справі № 904/5047/18, для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин та до житлового фонду не входять, слід враховувати як місце їхнього розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема спосіб і порядок їх використання. Однак вказаним не обмежується «коло обставин», які встановлюються для правильного вирішення відповідного спору.
За висновком будівельно-технічної експертизи від 16.05.2025 № 3537, приміщення НОМЕР_2 та НОМЕР_4 в 1-му будинку №7 (I черга будівництва) по вул. Джона Маккейна (Івана Кудрі) у м. Києві, які утворені внаслідок поділу групи приміщень НОМЕР_7 загальною площею 155, 4 м. кВ., станом на день введення в експлуатацію (I черги 09.06.2015) об`єкта будівництва: будинку №7 по вул. Івана Кудрі у м. Києві, відносились до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку; приміщення відповідно до наявної проектної документації, за функціональним призначенням відносяться до приміщень ЖКГ, які на час прийняття будинку в експлуатацію за даними технічного паспорту на житловий будинок включали такі приміщення: тамбур№1 площею 3,7 м.кв; диспетчерська №2 площею 14, 1 м.кв; коридор №3 площею 24,5 м.кв; санвузол №4 площею 3,7 м.кв; вбиральня №5 площею 2, 4 м.кв; кабінет головного інженера №6 площею 12, 0 м.кв; інженерний відділ №7 площею 22,7 м.кв; приміщення майстрів №8 площею 23,6 м.кв; інвентарна №9 площею 2,6 м.кв; бухгалтерія №10 площею 25, 7 м.кв; архів №11 площею 6,1 м.кв; кабінет директора №12 площею 14,3 м.кв. У приміщенні коридору №1 площею 29, 4 м.кв. та №2 площею 3,7 м.кв. групи приміщень НОМЕР_2, відповідно до проектної документації, наявне устаткування, яке забезпечувало експлуатацію підсобних і технічних приміщеннях, призначених для забезпечення експлуатації будинку станом на день введення будинку в експлуатацію (I черги - 09.06.2015). У приміщенні НОМЕР_4, що розташоване в 1-му будинку №7 (I черга будівництва) по вул. Джона Маккейна (Івана Кудрі) у м. Києві наявне устаткування, яке забезпечувало експлуатацію житлового будинку станом на день введення будинку в експлуатацію (I черги 09.06.2015). Технічно устаткування, що знаходиться у приміщенні НОМЕР_4 може бути перенесено, однак дане питання має бути вирішено в межах розроблення відповідної проектної документації. Приміщення НОМЕР_2 загальною площею 142,5 м.кв. та НОМЕР_4 площею 12,9 м.кв. відносяться до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку.
Суд першої інстанції зазначив, що із сукупності наданих у справу доказів у складі, зокрема, висновку експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 16.05.2025 № 3537, Техпаспорту на будинок від 22.10.2014, журналу підрахунку площі житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями технічного паспорту на будинок, вбачається, що спірні приміщення № НОМЕР_6 та НОМЕР_4, є саме допоміжними і ніколи не проектувались як окреме майно комерційного призначення.
Відтак, суд дійшов висновку, що спірні приміщення є неподільною спільною власністю всіх власників квартир у будинку по вул. Кудрі Івана (нове найменування - вул. Джона Маккейна), 7 у м. Києві в силу закону та погодився із доводами позивача, що спірні приміщення є майном загального користування, що забезпечує життєдіяльність будинку і тому є спільною власністю всіх співвласників квартир у житловому будинку, яке протиправно вибуло із володіння власників поза їх волею.
Натомість, судова колегія апеляційного господарського суду не вбачає за можливе погодитись з вказаними висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.
Як було зазначено раніше, висновок суду першої інстанції стосовно приналежності спірних приміщень до допоміжних базується на наступних доказах: висновку експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 16.05.2025 № 3537, Техпаспорту на будинок від 22.10.2014, журналу підрахунку площі житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями технічного паспорту на будинок.
За змістом частин 1,2 статті 98 ГПК України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує на явних у експерта спеціальних знань. 
Згідно зі статтею 104 ГПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні. 
Системний аналіз змісту вказаних норм процесуального законодавства свідчить, що висновок експерта є рівноцінним засобом доказування у справі, разом з іншими письмовими, речовими і електронними доказами, а оцінка його, як доказу, здійснюється судом у сукупності з іншими залученими до справи доказами за загальним правилом статті 86 ГПК України.
Колегія суддів вважає, що при оцінці висновку будівельно-технічної експертизи від 16.05.2025 № 3537 (надалі - висновку експерта), покладеного в основу висновків суду про приналежність спірних приміщень до допоміжних, судом першої інстанції не враховано, зокрема те, що на сторінці 17 висновку експерта, серед іншого, зазначено, що наданий для проведення експертизи технічний паспорт від 22.10.2014 не містить, зокрема, основної частини 1-го поверху, а тому відобразити план групи приміщень НОМЕР_7 відповідно до технічного паспорту неможливо.
Тобто з вказаного вбачається, що експертне дослідження було проведено за відсутності необхідних документів, у зв`язку з чим відповідні доводи апелянта суд вважає обґрунтованими.
Відтак, суд апеляційної інстанції вважає, що висновок суду першої інстанції про належність спірних приміщень до допоміжних не може ґрунтуватись виключно на висновку експерта.
При цьому, виходячи з аналізу інших документів, зокрема Техпаспорту на будинок від 22.10.2014 та журналу підрахунку площі житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями технічного паспорту на будинок, колегія суддів не вбачає підстав для висновку про те, що спірні приміщення № НОМЕР_6 та НОМЕР_4, є допоміжними з урахуванням наступного.
Зі змісту ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» вбачається, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
Нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. Отже законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення, тобто у житлових будинках можуть бути і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення.
Разом з цим, за даними Журналу підрахунку площі житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями літ. 2А на 1-му поверсі будинку №7 по вул. Івана Кудрі у м. Києві, який міститься у Технічному паспорті від 22.10.2014, група приміщень НОМЕР_7 площею 155,4 кв.м. передбачена як «приміщення ЖКГ», та включає в себе: тамбур, диспетчерську, коридор, санвузол, вбиральню, кабінет головного інженера, інженерний відділ, приміщення майстрів, інвентарну, бухгалтерію, архів, кабінет директора. 
Суд зауважує, що серед вказаного переліку відсутні ті приміщення, які в силу положень норм Закону «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначені як допоміжні.
Отже, з наявних в матеріалах справи документів не вбачається підстав для висновку, що спірні приміщення проектувались як допоміжні.
Колегія суддів також вважає за необхідне врахувати, що матеріали справи не містять доказів наявності у спірних приміщеннях об`єктів, що забезпечують експлуатацію всього будинку, та ознак того, що такі приміщення є зокрема, колясочними, коморами, сміттєкамерами, горищем, підвалом, шахтою чи машинним відділенням ліфту, вентиляційною камерою, чи підсобним приміщенням станом на момент укладення договору купівлі-продажу нежитлового приміщення НОМЕР_7 по вул. Джона Маккейна (вул. Івана Кудрі), будинок 7, у м. Києві від 09.10.2017, тобто на момент набуття відповідачем права власності на спірні приміщення. 
Разом з тим, судова колегія враховує, що 09.10.2017 між відповідачем та ТОВ «Буджитлостандарт» укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення НОМЕР_7 по вул. Джона Маккейна (вул. Івана Кудрі), будинок 7, у м. Києві.
З долучених до матеріалів справи копій договору від 09.10.2017 купівлі-продажу приміщення НОМЕР_7 вбачається, що спірні приміщення поіменовані як нежитлові приміщення громадського призначення, вбудовані в житловий будинок.
Нежитлові приміщення громадського призначення - це приміщення, які не призначені для проживання, а використовуються для надання послуг населенню та/або іншим юридичним особам. До таких приміщень належать торговельні площі (магазини, торгові центри), офісні приміщення, заклади харчування (ресторани, кафе), готелі, спортивні споруди, культурні заклади та інші.
За доводами відповідача, дане приміщення придбавалось з метою надання приміщення в оренду, а враховуючи існуючого на той час потенційного орендаря - ТОВ «КОМФОРТ-ТАУН» (код ЄДРПОУ 37652914), що здійснювало утримання будинку за адресою: м. Київ, вул. Джона Маккейна (вул. Івана Кудрі), будинок 7, Відповідач не заперечував проти призначення приміщень у технічному паспорті з урахуванням їх фактичного використання (кабінет головного інженера, майстерня тощо), а саме під діяльність останнього.
Крім того, з урахуванням того, що приміщення НОМЕР_7 поділено на приміщення № НОМЕР_5-А (142,5 кв.м.) та приміщення № НОМЕР_5-Б (12.9 кв.м.), та за доводами відповідача, при цьому була здійснена повторна технічна інвентаризація спірних приміщень, судова колегія вважає за необхідне зазначити наступне.
Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 12 травня 2023 р. № 488, «Про деякі питання проведення технічної інвентаризації» яким затверджено Порядок проведення технічної інвентаризації, технічний паспорт - це документ, що складається з текстових та графічних матеріалів, які містять інформацію про склад, фактичну площу, об`єм, технічний стан об`єкта нерухомого майна, виготовлених на підставі матеріалів технічної інвентаризації за результатами технічної інвентаризації на дату її проведення.
Підпунктом 6 п. 4 Порядку проведення технічної інвентаризації затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 травня 2023 р. № 488, «Про деякі питання проведення технічної інвентаризації», до об`єктів нерухомого майна, які підлягають технічній інвентаризації та на які за результатами технічної інвентаризації виготовляються інвентаризаційні справи, матеріали технічної інвентаризації і технічні паспорти, належать: нежитлові приміщення та групи нежитлових приміщень, які є самостійним об`єктом нерухомого майна.
Пунктом 21 Порядку проведення технічної інвентаризації затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 травня 2023 р. № 488 «Про деякі питання проведення технічної інвентаризації», призначення приміщень у складі об`єкта нерухомого майна визначається виконавцем на підставі розробленої та затвердженої відповідно до законодавства проектної документації, будівельного паспорта з урахуванням їх фактичного використання.
Судом враховується, що після поділу приміщення на НОМЕР_7-А та НОМЕР_7-Б, було повторно проведено технічну інвентаризацію з урахуванням їх фактичного використання.
Пунктом 110 Порядку проведення технічної інвентаризації затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 травня 2023 р. №488, «Про деякі питання проведення технічної інвентаризації», передбачається, що під час повторної технічної інвентаризації проводяться перевірки стосовно наявності змін або їх відповідності щодо: фактичного використання та призначення об`єкта і його складових, зазначеного у даних інформаційного ресурсу держави щодо повторної технічної інвентаризації.
Відповідно пункту 149, 153, 160 Порядку проведення технічної інвентаризації затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 травня 2023 р. № 488, «Про деякі питання проведення технічної інвентаризації», не допускається під час визначення технічної можливості поділу, об`єднання або виділу надання одному або кільком співвласникам лише допоміжних приміщень житлового будинку або господарських (присадибних) будівель та споруд і їх частин. Будівлі, споруди, нежитлові приміщення, групи нежитлових приміщень можуть бути поділені, якщо їх окремі частини, що утворяться в результаті поділу, будуть складатися з ізольованої сукупності нежитлових приміщень, які матимуть окремий вихід на сходову клітку, коридор або вулицю. Визначення технічної можливості виділу частки з об`єкта нерухомого майна здійснюється щодо об`єкта нерухомого майна, що перебуває у спільній частковій власності. Виділ частки з об`єкта нерухомого майна можливий лише за умови поділу об`єкта нерухомого майна на два або більше самостійних об`єкти нерухомого майна, які є відокремленими, мають окремий вихід на сходову клітку, коридор.
З викладеного вбачається висновок, що за умови належності спірних приміщень до допоміжних, такі приміщення б не підлягали поділу при здійсненні повторної технічної інвентаризації.
Відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно зі статтею 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
За змістом статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були (аналогічний висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.06.2020 у справі № 924/233/18).
За приписами ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Згідно висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18 принцип змагальності передбачає покладання тягаря доказування на сторони та одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний. Разом з тим, на позивача покладений обов`язок обґрунтувати суду свої вимоги поданими до суду доказами, тобто, довести, що права та інтереси позивача дійсно порушуються, оспорюються чи не визнаються, а тому потребують захисту.
Оцінивши докази, надані позивачем на підтвердження приналежності спірних приміщень до допоміжних, як окремо, так і в їх сукупності, колегія суддів вважає, що позивачем не доведено того, що спірні приміщення належать саме до допоміжних приміщень.
Статтею 41 Конституції України прямо гарантується право власності за яким кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. 
Відповідно до ч.1, ч.2 ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Статтею 321 ЦК України, передбачено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК).
Відповідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, ратифікованих Законом України № 475/97-ВР від 17.07.1997, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Колегія суддів наголошує, що матеріалами справи підтверджено факт того, що нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Джона Маккейна (вул. Івана Кудрі), будинок 7, приміщення НОМЕР_5, загальною площею 12.9 кв.м., яке в подальшому було поділено на два приміщення - НОМЕР_2 та НОМЕР_4 є власністю відповідача, набуте на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Джона Маккейна (вул. Івана Кудрі), будинок 7, приміщення № НОМЕР_5 від 19.10.2017, укладеного між відповідачем та ТОВ «БУДЖИТЛОСТАНДАРТ», який є чинним, у встановленому законом порядку не розірваний та не визнаний недійсним - докази протилежного матеріали справи не містять.
Витребування майна із чужого незаконного володіння (віндикація) є одним із речово-правових способів захисту права власності. Цей спосіб захисту полягає у відновленні становища, що існувало до порушення права власності, шляхом повернення майна у володіння власника (титульного (законного) володільця) із метою відновлення у власника усього комплексу його правомочностей.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 2 липня 2019 року у справі № 48/340 (провадження № 12-14звг19) та багатьох інших.
При цьому відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права (див., зокрема, пункт 100 постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18)).
Метою позову про витребування майна з чужого володіння (незалежно від того, на підставі приписів яких із указаних статей ЦК України цю вимогу заявив позивач) є забезпечення введення позивача у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений.
Виходячи з викладених обставин, оскільки судовою колегією встановлено недеведеність обставин, на які посилається позивач - щодо належності спірних приміщень до допоміжних, що у свою чергу виключає підстави для висновку про те, що власником такого приміщення є позивач в силу вимог закону, натомість як з матеріалів справи вбачається законне набуття відповідачем права власності та володіння таким майном, відповідно й відсутні підстави для задоволення віндикаційного позову про витребування такого майна.
За змістом ч.1 ст.261 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. 
Разом з цим, судом не приймається до уваги заява відповідача про застосування строку позовної давності, оскільки перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 25.07.2019 у справі №910/14803/17 та від 23.07.2019 у справі №910/9077/18).

4. ВИСНОВКИ СУДУ ТА ДЖЕРЕЛА ПРАВА:
4.1. висновки за результатами розгляду матеріалів справи 
Колегія суддів, дослідивши матеріали справи, оцінюючи їх за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на їх безпосередньому, всебічному, повному і об`єктивному дослідженні, з урахуванням всіх обставин справи в їх сукупності, не погоджується з висновками, з яких виходив місцевий господарський суд при прийнятті оскаржуваного рішення суду.
З огляду на встановлені обставини у їх сукупності, судова колегія вважає, що в задоволенні позовних вимог слід відмовити з підстав їх недоведеності.

4.2. посилання на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції
Відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно зі статтею 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
За змістом статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були (аналогічний висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.06.2020 у справі № 924/233/18).
За приписами ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
У своїх рішеннях Європейський суд з прав людини зазначає, що хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі «Суомінен проти Фінляндії» (Suominen v. Finland), № 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). 
Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaari v. Finland), №49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року).
У рішенні Суду у справі Трофимчук проти України № 4241/03 від 28.10.2010 Європейським судом з прав людини зазначено, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід сторін.

5. ВИСНОВКИ ПІВНІЧНОГО АПЕЛЯЦІЙНОГО ГОСПОДАРСЬКОГО СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ:
Колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що оскаржуване рішення прийняте за неповного з`ясування обставин справи, що згідно з п.1 ч. 1 ст. 277 Господарського процесуального кодексу України є підставою для його скасування.
Отже, рішення Господарського суду міста Києва від 05.08.2025 у справі №910/4478/24 підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позову.
У зв`язку з цим, апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Отато» підлягає задоволенню.

6. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ:
Пунктом 14 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Розподіл судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги здійснюється у відповідності до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, а тому у зв`язку із задоволенням апеляційної скарги, судовий збір за подання позовної заяви залишається за позивачем; судовий збір за подання апеляційної скарги покладається на позивача.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Отато» на рішення Господарського суду міста Києва від 05.08.2025 у справі №910/4478/24 задовольнити.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 05.08.2025 у справі №910/4478/24 скасувати.
3. Прийняти нове рішення, яким в позові відмовити в повному обсязі.
4. Стягнути з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Централ Парк» (01042, м. Київ, вул. Джона Маккейна, будинок 7, ідентифікаційний код 42583476) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Отато» (01042, місто Київ, вулиця Кудрі Івана, будинок 7, приміщення 447, ідентифікаційний код 41398954) 45 314,64 грн (сорок п`ять тисяч триста чотирнадцять гривень 64 копійки) судового збору за подання апеляційної скарги. 
5. Доручити Господарському суду міста Києва видати наказ.
6. Матеріали справи повернути до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
Сторони мають право оскаржити постанову в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 20 днів, відповідно до ст. ст. 286-291 ГПК України. 

Повний текст постанови складено та підписано 11.03.2026.

Головуючий суддя К.В. Тарасенко 

Судді Г.П. Коробенко

О.М. Сибіга