Справа №465/6951/24 Головуючий у 1 інстанції:Баран О.І. 
Провадження №22-ц/811/1482/25 Доповідач в 2-й інстанції:Левик Я. А. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

27 лютого 2026 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Львівського апеляційного суду в складі:
головуючого-судді: Левика Я.А.,
суддів: Крайник Н.П., Шандри М.М.,
секретар: Чиж Л.М.,

за участі в судовому засіданні відповідача ОСОБА_1 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Львові цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 в інтересах ОСОБА_3 на рішення Франківського районного суду м.Львова в складі судді Барана О.І. від 28 березня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про визнання недійсним рішення державного реєстратора, -

в с т а н о в и л а :  

рішенням Франківського районного суду м.Львова від 28 березня 2025 року у задоволені позову ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про визнання недійсним рішення державного реєстратора,- відмовлено. 
Вказане рішення оскаржив ОСОБА_2 в інтересах ОСОБА_3 .
В апеляційній скарзі просить скасувати рішення Франківського районного суду м.Львова від 28 березня 2025 року та ухвалити нове рішення, яким позов ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про визнання недійсним рішення державного реєстратора задовольнити повністю.
Вважає оскаржуване рішення незаконним та необґрунтованим, у зв`язку з невідповідністю його висновків установленим обставинам справи та неправильним застосуванням норм матеріального права.
Зазначає, що під час розгляду справи встановлено факт необізнаності позивачки про надходження на її ім`я вимог про усунення порушення основного зобов`язання, що стало наслідком дій самого відповідача, який визначив спосіб відправлення, які при цьому унеможливлювали вручення відповідних поштових відправлень позивачці у встановленому для цього порядку. З наданих відповідачем описів вкладення та накладних до поштових відправлень № 7905705663813 від 01.08.2022 та № 7906005182942 від 09.09.2022 вбачається, що вимоги надсилались як цінні листи з описом вкладення у форматі «Укрпошта Експрес» з типом доставки «Склад–Склад». Відповідно до Правил та Порядку пересилання таких відправлень, повідомлення адресата здійснюється шляхом SMS-інформування за номером телефону, зазначеним відправником. Водночас у накладній №7905705663813 як номер телефону одержувача вказано НОМЕР_1 , який позивачці не належить. За таких обставин оператор поштового зв`язку здійснював інформування за неналежним номером, що об`єктивно позбавило ОСОБА_3 можливості дізнатися про надходження відправлення та отримати його особисто чи через представника. Вказує, що матеріали справи не містять також довідки ф.20 із зазначенням причин повернення відправлення. Крім того, заява відповідача про державну реєстрацію права власності подана 22.09.2022, тобто на 13-й день після направлення вимоги від 09.09.2022, тоді як строк зберігання відправлення на цей момент ще не сплив. На переконання позивачки, наведене свідчить про умисне створення відповідачем умов, за яких вона була позбавлена можливості отримати вимоги від 01.08.2022 та 09.09.2022 і реалізувати права, передбачені ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку». У зв`язку з цим відсутні підстави вважати, що такі вимоги були належним чином надіслані та повернуті відповідачу у зв`язку із закінчення встановленого строку зберігання поштового відправлення.
В судове засідання окрім відповідача ОСОБА_1 , решта учасників справи (їх представники) не з`явилися, однак суд вважав за можливе проводити розгляд справи за їх відсутності (відсутності їх представників), зважаючи на те, що учасники справи повідомлялись про час та місце судового розгляду належним чином, обґрунтованих клопотань про відкладення розгляду справи від них до суду не надходило, доказів поважності причин неявки (неявки представників) суду представлено не було та зважаючи на вимоги ч.2 ст. 372 ЦПК України.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення відповідача в заперечення апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, оцінивши мотиви учасників справи в межах доводів позовної заяви, відзиву на позовну заяву, апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з таких підстав.
Із змісту оскаржуваного рішення вбачається, що суд першої інстанції, посилаючись, зокрема, на ст.ст. 2, 137, 141, 263 ЦПК України, Закон України «Про іпотеку», Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», постанову Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року в справі № 802/1340/18-а, постанову Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року в справі № 644/3116/18, постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 липня 2023 року в справі № 759/5454/19, п.54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17, та відмовляючи у задоволені позову, – виходив з того, що 29.01.2022 ОСОБА_1 та ОСОБА_3 уклали договір позики, існування якого сторони не заперечують. Відповідно до п. 1 Договору позики ОСОБА_1 позичив ОСОБА_3 , зареєстрованій за адресою: АДРЕСА_1 , а ОСОБА_3 прийняла НОМЕР_2 доларів США, що за погодженням сторін, становило суму, еквівалентну 679 208,00 грн., і зобов`язалася повернути до 29.07.2022 включно. Відповідно до п. 2 Договору позики, своїм підписом під цим договором позичальник підтверджує факт отримання ним грошей у сумі 23600 доларів США. У графі підписи рукописним текстом зазначено ОСОБА_1 , як позикодавця із проставленням підпису та ОСОБА_3 , як позичальника із проставленням підпису. 29 січня 2022 року між тими ж сторонами укладено Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.М., який зареєстровано в реєстрі за №225 (надалі – Договір іпотеки). У відомостях про іпотекодавця зазначено: ОСОБА_4 , яка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 , паспорт громадянина України серії НОМЕР_3 , виданий 23.07.2002 Франківським РВ ЛМУ УМВС України у Львівській області, реєстраційний номер облікової картки платника податків за даними Державного реєстру фізичних осіб платників податків – НОМЕР_4 . Відповідно до п.2 Договору іпотеки ним забезпечується виконання зобов`язань ОСОБА_3 перед ОСОБА_1 за договором позики, укладеним між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 від 29.01.2022, зі всіма додатковими угодами, змінами та доповненнями до нього, що будуть укладені в майбутньому, а саме: повернення позики у розмірі 23600,00 доларів США, що за погодженням сторін дорівнює еквіваленту 679208,00 грн. за чинним курсом НБУ 1/28.78 в строк до 29.07.2022, зі сплатою неустойки та інших можливих витрат іпотекодержателя, пов`язаних з реалізацією предмета іпотеки. Пунктом 5 Договору іпотеки передбачено, що за ним в іпотеку передається квартира АДРЕСА_2 . Пунктом 6 Договору іпотеки указано, що предмет іпотеки належить іпотекодавцю на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 16.07.2021 Ющук І.Л., приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу, за реєстровим номером №1021, право власності зареєстроване 16.07.2021 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності: 43006692, що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна. Пунктом 14 Договору іпотеки передбачено право іпотекодержателя у випадках та в порядку, передбачених даним договором та/або чинним законодавством України одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки. Пунктом 22 Договору іпотеки передбачено право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки та одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмету іпотеки переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця у разі невиконання чи неналежного виконання зобов`язання за Договором позики. Пунктом 23 Договору іпотеки передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватися одним з таких способів за вибором іпотеко держателя: (1) за рішенням суду; (2) на підставі виконавчого напису нотаріуса; (3) шляхом позасудового врегулювання відповідно до передбачених даним договором застережень про задоволення вимог Іпотекодержателя. У разі порушення умов Договору позики, та/або умов даного Договору Іпотекодержатель надсилає особі, яка порушила свої обов`язки, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш, ніж тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога Іпотекодержателя залишається без задоволення, Іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до даного Договору та/або чинного законодавства України (п. 26 Договору іпотеки). У разі виникнення у Іпотекодержателя права звернути стягнення на предмет іпотеки, Іпотекодержатель може прийняти рішення про прийняття предмету іпотеки у свою власність, про що письмово повідомляє Іпотекодавця. У зазначеному повідомленні має міститися: підстави звернення стягнення на предмет іпотеки, суть та розмір вимог за забовязанням за Договором позики. Зазначене застереження, яке вважається договором про задоволення вимог Іпотекодержателя, є правовою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на предмет іпотеки (п. 33 Договору іпотеки). Будь-які повідомлення, що направляються сторонами одна одній у зв`язку з даним договором повинні бути викладені у письмовій формі та будуть вважатися поданими належним чином, якщо вини надіслані рекомендованим листом або доставлені особисто на адресу сторін (адреса місця реєстрації та/або фактичного місця проживання) (п. 38 Договору іпотеки). Як зазначалося відповідачем, у зв`язку із неналежним виконанням ОСОБА_3 основного зобов`язання він прийняв рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом набуття Іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки. Судом було встановлено, що 01.07.2022 відповідач направив позивачці на адресу: АДРЕСА_1 вимогу в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку» в якій повідомив про існування боргу за Договором позики від 29.01.2022 та вимагав сплатити заборгованість. Також відповідач попередив позивачку про те, що в разі невиконання цієї вимоги протягом 30-денного строку ним буде звернено стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки в порядку ст. 33 – 38 Закону України «Про іпотеку». Указана вимога була направлена на адресу ОСОБА_3 , зазначену в договорі іпотеки, а саме: АДРЕСА_1 , з описом вкладення та рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення. Вимога не була отримана і повернулась відправнику у зв`язку із закінченням терміну зберігання відповідно до довідки відділення поштового зв`язку (штрихкодовий ідентифікатор ПАТ «Укрпошта» 7905705663813). 19 серпня 2022 року відповідач повторно направив аналогічну вимогу на адресу ОСОБА_3 , зазначену в договорі іпотеки, а саме: АДРЕСА_1 , з описом вкладення та рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення. Однак, указана кореспонденція також відправнику у зв`язку з закінченням терміну зберігання, відповідно до довідки відділення поштового зв`язку (штрихкодовий ідентифікатор ПАТ «Укрпошта» 7906005212370). 9 вересня 2022 року відповідач втретє направив аналогічну вимогу на адресу ОСОБА_3 , зазначену в договорі іпотеки, а саме: АДРЕСА_1 , з описом вкладення та рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення. Однак, указана кореспонденція також відправнику у зв`язку з закінченням терміну зберігання, відповідно до довідки відділення поштового зв`язку (штрихкодовий ідентифікатор ПАТ «Укрпошта» 7906005182942). Рекомендовані поштові відправлення, якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога про усунення порушення основного зобов`язання, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, є належним підтвердженням дотримання відповідачем положень чинного законодавства в частині направлення іпотекодавцеві вимоги про усунення порушення зобов`язання за Договором позики, про що зазначено в пункті 61 Порядку. Стосовно доводів позовної заяви про те, що відповідач надсилав повідомлення-вимоги про усунення порушень на адресу, зазначену в договорі іпотеки, однак вказував некоректні абонентські номери, у тому числі й власний номер телефону як засіб зв`язку отримувача, внаслідок чого позивачка не була належним чином повідомлена про наявність поштового відправлення, суд зазначив, що рекомендовані поштові відправлення доставляються адресату додому за вказаною в повідомленні адресою, а в разі відсутності адресата до його абонентської поштової скриньки вкладається повідомлення про надходження зазначеного рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення. У такому випадку наявність чи відсутність номеру мобільного телефону правового значення не має. У цій справі рекомендовані поштові відправлення надсилалися ОСОБА_3 на адресу, зазначену нею в договорі іпотеки, що ніким не заперечується, і яка, за твердженням представника позивачки, залишалася місцем проживання сина позивачки, зважаючи на перебування самої позивачки за межами України. Відтак, позивачка вважається повідомленою про намір іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку. З урахуванням встановлених обставин справи, норм законодавства, висновків Верховного Суду про застосування норм права, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що іпотекодержатель дотримався норм законодавства під час звернення стягнення на предмет іпотеки та умов договору іпотеки, повідомив іпотекодавця про наявність боргу і необхідність його погашення, про наслідки невиконання заявлених вимог та можливе прийняття предмета іпотеки у свою власність. Іпотекодержатель надав реєстратору всі необхідні документи, передбачені пунктом 61 Порядку, а тому приватний нотаріус не мав правових підстав для відмови в державній реєстрації прав за новим власником, а тому суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.
Колегія суддів вважає, що такі висновки суду відповідають обставинам, що мають значення та вимогам закону та підстав для скасування оскаржуваного рішення суду, – немає.
У вересні 2024 року ОСОБА_3 звернулася в суд із позовом до ОСОБА_1 про визнання недійсним рішення державного реєстратора, в якій просила:
- визнати недійсним рішення державного реєстратора Пустомитівської міської ради Львівського району Львівської області від 26.09.2022, індексний номер 64921818, про державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_2 та скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_2 .
В обґрунтування позову зазначала, що на початку липня 2021 року позивачка на прохання товаришів, ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , погодилась виступити формальним покупцем спірної квартири у брата ОСОБА_5 ( ОСОБА_7 ), зважаючи на наявність між близькими родичами неприязних відносин. Для гарантування повернення квартири у власність ОСОБА_5 та за відсутності у неї коштів на переоформлення, позивачкою складено заповіт на користь ОСОБА_5 та її сина. Надалі, у січні 2022 року позивачка уклала з відповідачем договір позики, яку планувала повернути через декілька місяців, а для забезпечення її повернення – договір іпотеки указаної квартири. Втім, з початком війни, у лютому 2022 року, позивачка виїхала за межі України в Німеччину, де перебуває по теперішній час. У 2023 році позивачка дізналась про оформлення права власності на квартиру за відповідачем. Рішення державного реєстратора Пустомитівської міської ради про державну реєстрацію прав вважає незаконним та таким, що підлягає скасуванню, оскільки відповідач, в порушення вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та умов договору іпотеки від 29.01.2022, не надсилав, а позивачка не отримувала повідомлення про порушення основного зобов`язання, що унеможливлювало початок процедури задоволення вимог кредитора в позасудовому порядку.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (ч. 1 ст. 3 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки).
Відповідно до ч. 1, 4 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Пунктом 23 Договору іпотеки сторони узгодили, що звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватися одним з таких способів за вибором іпотеко держателя: (1) за рішенням суду; (2) на підставі виконавчого напису нотаріуса; (3) шляхом позасудового врегулювання відповідно до передбачених даним договором застережень про задоволення вимог Іпотекодержателя.
У разі виникнення у Іпотекодержателя права звернути стягнення на предмет іпотеки, Іпотекодержатель може прийняти рішення про прийняття предмету іпотеки у свою власність, про що письмово повідомляє Іпотекодавця. У зазначеному повідомленні має міститися: підстави звернення стягнення на предмет іпотеки, суть та розмір вимог за зобов`язанням за Договором позики. Зазначене застереження, яке вважається договором про задоволення вимог Іпотекодержателя, є правовою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на предмет іпотеки (п. 33 Договору іпотеки).
Зазначений пункт іпотечного договору за своїм змістом становить іпотечне застереження, яке прирівнюється до договору, і згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки за власним одноосібним письмовим рішенням, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування вказаного позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки) у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Відповідне правило передбачене п. 26 Договору іпотеки.
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі в редакції, чинній на момент вчинення реєстраційних дій) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до ч.3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державний реєстратор, зокрема: встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з ч. 1 ст. 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
За змістом ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, у редакції на момент прийняття рішення державним реєстратором, для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже, аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що обов`язковою умовою під час вирішення питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому.
Так, реєстратор перед здійсненням відповідних процедур мав отримати документ, який підтверджує факт отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17, зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 (далі - Правила № 270).
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Як вбачається із матеріалів справи, правильно встановлено судом першої інстанції та сторонами не оспорювалось та не спростовано, – 29.01.2022 між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 укладено договір позики. 
Відповідно до п.1 Договору, ОСОБА_1 передав ОСОБА_3 , зареєстрованій у м. Львів, 23 600 доларів США, що за погодженням сторін становило еквівалент 679 208,00 грн., з обов`язком повернення коштів до 29.07.2022 включно. Відповідно до п.2 Договору, підпис позичальника підтверджує факт отримання нею зазначеної суми. У графі «Підписи» містяться власноручні підписи ОСОБА_1 як позикодавця та ОСОБА_3 як позичальника. 
Того ж дня між сторонами укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.М. та зареєстрований у реєстрі за №225. Іпотека встановлена з метою забезпечення виконання зобов`язань за договором позики.
У відомостях про іпотекодавця зазначено: ОСОБА_3 , яка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 , паспорт громадянина України серії НОМЕР_3 , виданий 23.07.2002 Франківським РВ ЛМУ УМВС України у Львівській області, реєстраційний номер облікової картки платника податків за даними Державного реєстру фізичних осіб платників податків – НОМЕР_4 .
Відповідно до п.2 Договору іпотеки ним забезпечується виконання зобов`язань ОСОБА_3 перед ОСОБА_1 за договором позики, укладеним між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 від 29.01.2022, зі всіма додатковими угодами, змінами та доповненнями до нього, що будуть укладені в майбутньому, а саме: повернення позики у розмірі 23600 доларів США, що за погодженням сторін дорівнює еквіваленту 679208,00 грн. за чинним курсом НБУ 1/28.78 в строк до 29.07.2022, зі сплатою неустойки та інших можливих витрат іпотекодержателя, пов`язаних з реалізацією предмета іпотеки.
Пунктом 5 Договору іпотеки передбачено, що за ним в іпотеку передається квартира АДРЕСА_2 .
Пунктом 6 Договору іпотеки указано, що предмет іпотеки належить іпотекодавцю на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 16.07.2021 Ющук І.Л., приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу, за реєстровим номером №1021, право власності зареєстроване 16.07.2021 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності: 43006692, що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна.
Пунктом 14 Договору іпотеки передбачено право іпотеко держателя у випадках та в порядку, передбачених даним договором та/або чинним законодавством України одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки.
Пунктом 22 Договору іпотеки передбачено право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки та одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмету іпотеки переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця у разі невиконання чи неналежного виконання зобов`язання за Договором позики.
Пунктом 23 Договору іпотеки передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватися одним з таких способів за вибором іпотеко держателя: (1) за рішенням суду; (2) на підставі виконавчого напису нотаріуса; (3) шляхом позасудового врегулювання відповідно до передбачених даним договором застережень про задоволення вимог Іпотекодержателя.
У разі порушення умов Договору позики, та/або умов даного Договору Іпотекодержатель надсилає особі, яка порушила свої обов`язки, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш, ніж тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога Іпотекодержателя залишається без задоволення, Іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до даного Договору та/або чинного законодавства України (п. 26 Договору іпотеки).
У разі виникнення у Іпотекодержателя права звернути стягнення на предмет іпотеки, Іпотекодержатель може прийняти рішення про прийняття предмету іпотеки у свою власність, про що письмово повідомляє Іпотекодавця. У зазначеному повідомленні має міститися: підстави звернення стягнення на предмет іпотеки, суть та розмір вимог за забовязанням за Договором позики. Зазначене застереження, яке вважається договором про задоволення вимог Іпотекодержателя, є правовою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на предмет іпотеки (п. 33 Договору іпотеки).
Будь-які повідомлення, що направляються сторонами одна одній у зв`язку з даним договором повинні бути викладені у письмовій формі та будуть вважатися поданими належним чином, якщо вини надіслані рекомендованим листом або доставлені особисто на адресу сторін (адреса місця реєстрації та/або фактичного місця проживання) (п. 38 Договору іпотеки).
У зв`язку з неналежним виконанням ОСОБА_3 основного зобов`язання відповідачем було прийнято рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом набуття Іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки.
З метою дотримання встановлених вимог відповідач 01.08.2022, 19.08.2022 та 09.09.2022 направив на адресу позивачки, вказану нею в договорі іпотеки, відповідні вимоги про сплату.
Зокрема, 01.08.2022 відповідач скерував позивачці письмову вимогу від 01.08.2022 про усунення порушень основного зобов`язання та про звернення стягнення на предмет іпотеки. Зазначену вимогу було надіслано цінним листом з описом вкладення за адресою: АДРЕСА_1 (штрихкодовий ідентифікатор ПАТ «Укрпошта» 7905705663813).
Однак вимога про сплату заборгованості адресату вручена не була та повернулася з відміткою АТ «Укрпошта» — «за закінченням терміну зберігання».
Так само вимоги від 19.08.2022 та 09.09.2022 були направлені відповідачем позивачці в ті ж дні цінними листами з описом вкладення за адресою: АДРЕСА_1 (штрихкодові ідентифікатори ПАТ «Укрпошта» 7906005212370 та 7906005182942). Зазначені відправлення також не були вручені адресату та повернулися з відміткою АТ «Укрпошта» — «за закінченням терміну зберігання».
Факт направлення позивачці повідомлення про порушення основного зобов`язання та його повернення відповідачу підтверджується оригіналами відповідних доказів, які були надані стороною відповідача для огляду під час судового засідання в суді першої інстанції. Водночас встановлено, що цілісність пакування не порушена, а його вміст жодною зі сторін не оспорювався.
22.09.2022 відповідач звернувся до державного реєстратора Пустомитівської міської ради Львівського району Львівської області із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
На підтвердження факту реєстрації права власності за відповідачем, представник позивачки долучив до позовної заяви роздруківку із сайту «Опендатабот», датованою 17.10.2022.
Згідно з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованої 28.11.2024 за №405714950, щодо об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером: 770758746101, квартира, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , належить на праві власності ОСОБА_1 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 64921818 від 26.09.2022. У зазначеній довідці також наведено подані для державної реєстрації документи: договір іпотеки, серія та номер: 225, виданий 29.01.2022, видавник Барбуляк Х.М., приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу; засвідчена іпотеко держателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, серія та номер: б/н, виданий 01.08.2022, видавник: ОСОБА_1 ; засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення, яке повернулося відправнику у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, серія та номер: 7905705663813, виданий 01.08.2022, видавник: ОСОБА_1 ; довідка, серія та номер: б/н, виданий 22.09.2022, видавник: ОСОБА_1 ; засвідчена іпотеко держателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, серія та номер: б/н, виданий 09.09.2022, видавник: ОСОБА_1 ; засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення, яке повернулося відправнику у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, серія та номер: 7906005182942, виданий 09.09.2022, видавник: ОСОБА_1 ; звіт про оцінку предмета іпотеки, серію та номер: б/н, виданий 01.09.2022, видавник: Товариство з обмеженою відповідальністю «Партнер Експерт».
Рекомендовані поштові відправлення, якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога про усунення порушення основного зобов`язання, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, є належним підтвердженням дотримання відповідачем положень чинного законодавства в частині направлення іпотекодавцеві вимоги про усунення порушення зобов`язання за Договором позики, про що зазначено в пункті 61 Порядку.
Згідно з пунктом 42 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 5 березня 2009 року № 270 (падалі – Правила №270), на поштовому відправленні, поштовому переказі зазначається: найменування адресата: для фізичних осіб - прізвище, ім`я та по батькові (у називному відмінку), для юридичних осіб - повне найменування підприємства, установи, організації, а також якщо відомо посада, ім`я та прізвище адресата. На простих та рекомендованих поштових картках, листах і бандеролях (крім тих, що адресуються до запитання) може бути зазначено лише прізвище та ініціали або ім`я та прізвище адресата. На поштових відправленнях, адресованих до населених пунктів, які не мають вулиць і нумерації будинків, прізвище, ім`я та по батькові адресата зазначаються повністю.
Згідно з пунктом 91 Правил №270 встановлено, що інформація про надходження реєстрованого поштового відправлення, поштового переказу, рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, поштового переказу надсилається адресату у вигляді смс-повідомлення за номером мобільного телефону, зазначеним на поштовому відправленні, поштовому переказі, а у разі відсутності номера мобільного телефону - шляхом вкладення до абонентської поштової скриньки бланку повідомлення встановленого зразка. За бажанням адресата реєстроване поштове відправлення, поштовий переказ можуть бути доставлені йому за поштовою адресою, зазначеною відправником, кур`єром за додаткову плату.
Відповідно до пункту 92 Правил №270 підлягають доставці додому: прості поштові відправлення; рекомендовані поштові картки, листи, відправлення для сліпих, дрібні пакети, рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень, поштових переказів; відправлення «EMS», крім тих, на вкладення яких нараховані митні платежі.
Згідно з пунктом 93 Правил №270 з використанням абонентської поштової скриньки доставляються: прості поштові відправлення; повідомлення про надходження поштових відправлень, які підлягають видачі в об`єкті поштового зв`язку, поштових переказів; повторні повідомлення про надходження рекомендованих поштових відправлень; періодичні друковані видання.
Рекомендовані поштові відправлення (крім рекомендованих листів з позначкою «Судова повістка»), рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень, поштових переказів, адресовані фізичним особам, під час доставки за зазначеною адресою або під час видачі у приміщенні об`єкта поштового зв`язку вручаються адресату, а у разі його відсутності - будь-кому з повнолітніх членів сім`ї, який проживає разом з ним. У разі відсутності адресата або повнолітніх членів його сім`ї до абонентської поштової скриньки адресата вкладається повідомлення про надходження зазначеного реєстрованого поштового відправлення, поштового переказу, рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, поштового переказу (пункт 99 Правил № 270).
Згідно з пунктом 102 Правил №270 в об`єкті поштового зв`язку вручаються рекомендовані поштові відправлення, рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень, поштових переказів, не вручені адресатам під час доставки додому.
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 27.12.2024 у справі №521/3242/22 зазначив, що рекомендовані поштові відправлення доставляються адресату додому за вказаною в повідомленні адресою, а в разі відсутності адресата до його абонентської поштової скриньки вкладається повідомлення про надходження зазначеного рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення. У такому випадку наявність чи відсутність номеру мобільного телефону правового значення не має.
Рекомендовані поштові відправлення надсилалися ОСОБА_3 на адресу, зазначену нею в договорі іпотеки, що не заперечується жодною зі сторін. Ця адреса залишалася місцем проживання її сина, оскільки сама позивачка перебувала за межами України. Таким чином, позивачка вважається належним чином повідомленою про намір іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.
Так, судом першої інстанції правильно встановлено та доводами апеляційної скарги не спростовано, що іпотекодержатель дотримався норм законодавства під час звернення стягнення на предмет іпотеки та умов договору іпотеки, повідомив іпотекодавицю про наявність боргу і необхідність його погашення, про наслідки невиконання заявлених вимог та можливе прийняття предмета іпотеки у свою власність. Іпотекодержатель надав реєстратору всі необхідні документи, передбачені пунктом 61 Порядку, а тому приватний нотаріус не мав правових підстав для відмови в державній реєстрації прав за новим власником, а тому відсутні підстави для задоволення позову.
Враховуючи вказане доводи апеляційної скарги слід визнати безпідставними та саму скаргу слід відхилити. Рішення ж суду першої інстанції слід залишити без змін як таке, що відповідає обставинам, що мають значення для справи та вимогам закону.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374 ч.1 п.1, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, -

п о с т а н о в и л а :

апеляційну скаргу ОСОБА_2 в інтересах ОСОБА_3 – залишити без задоволення.
Рішення Франківського районного суду м.Львова від 28 березня 2025 року – залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення постанови безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст постанови складено 27 лютого 2026 року.

Головуючий:    Я.А. Левик

Судді:   Н.П. Крайник 

М.М. Шандра