Справа № 490/4376/25
н\п 2/490/378/2026

Центральний районний суд м. Миколаєва

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 березня 2026 року    м. Миколаїв

Центральний районний суд м. Миколаєва у складі головуючого судді Саламатіна О.В., за участю секретаря судового засідання Рябой Д.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним,
ВСТАНОВИВ:

04.06.2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з даним позовом в якому просила визнати дійсним Договір №2702 купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 12.08.1998 року на товарній біржі «Нерухомість-Південь» між покупцем ОСОБА_4 та продавцями ОСОБА_2 , ОСОБА_3 .
В обгрунтування позову зазначено, що 12.08.1998 р. батько позивачки - ОСОБА_4 купив у ОСОБА_2 та ОСОБА_3 однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 . Договір купівлі-продажу квартири було укладено письмово та зареєстровано на товарній біржі Нерухомість-Південь за №2702. 31.08.1998 р. право власності на квартиру за ОСОБА_4 було зареєстровано в органах БТІ Миколаївської міської ради за №16864. 
Позивачка вказує, що її батько придбав квартиру за 8600 грн, гроші були отримані відповідачами на момент укладення договору купівлі-продажу ще до його підписання сторонами, що підтверджується п.5 Договору. ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 помер. Після його смерті відкрилася спадщина, яка складається з квартири АДРЕСА_1 . У зв`язку з викладеним вище позивачка звернулася до приватного нотаріуса Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Міщук О.В.. з проханням видати свідоцтво про право на спадщину за законом (оформлення спадщини). Постановою приватного нотаріуса від 29.05.2025 року позивачці було відмовлено у вчиненні нотаріальної дії, оскільки документ, що посвідчує право власності спадкодавця на нерухоме майно не може бути прийнятий нотаріусом, оскільки договір купівлі-продажу укладений без дотримання вимог ст.ст. 47, 227 ЦК УРСР, чинного на час укладення договору обов`язковість нотаріальної форми угоди.
Беручи до уваги те, що позивачка не має можливості усунути порушення своїх прав в позасудовому порядку, тож просить суд задовольнити позов про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним.
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.06.2025 року дану справу передано на розгляд судді Черенковій Н.П.
Ухвалою судді від 09.06.2025 року відкрито загальне позовне провадження, призначено підготовче судове засідання; витребувано у КП «Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації» копію Свідоцтва про право власності на житло № НОМЕР_1 від 19.06.1996 р., зареєстрованого в МБТІ 13.09.1996 р. за реєстр. №16864, а саме на квартиру АДРЕСА_1 .
03.09.2025 року на адресу суду від КП «Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації» надійшла витребувана судом копія Свідоцтва.
Ухвалою суду від 07.10.2025 року оголошено перерву в підготовчому судовому засіданні, витребувано у приватного нотаріуса Миколаївського МНО Міщук Олени Василівни копію спадкової справи №30/2024, заведеної до майна ОСОБА_4 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 .
21.10.2025 року від приватного нотаріуса Миколаївського МНО Міщук О.В. надійшла витребувана судом копія спадкової справи №30/2024.
Ухвалою суду від 09.12.2025 року закрито підготовче засідання та призначено справу до судового розгляду по суті на 03.02.2026 року.
Розпорядженням керівника апарату суду від 03.02.2026 року було призначено повторний автоматизований розподіл справи у зв`язку з поданням суддею Черенковою Н.П. заяви про відставку та відрахування її зі штату суду.
Згідно протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.02.2026 року головуючим суддею по даній справі визначено суддю Саламатіна О.В.
04.02.2026 року матеріали справи передано судді Саламатіну О.В.
Ухвалою судді від 06.02.2026 року постановлено прийняти до свого провадження цивільну справу №490/4376/25 за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним. Призначити справу до судового розгляду по суті на 24.02.2026 року на 14:30 годин
24.02.2026 року судове засідання відкладено на 24.03.2026 року, в зв`язку з неявкою сторін.
Сторони в судове засідання 24.03.2026 року не з`явилися.
24.03.2026 року представник позивачки подав до суду заяву про розгляд справи без його участі.
Верховний Суд в постанові від 24.10.2024 у справі №752/8103/13-ц вказав, що якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
За такого, суд вважає, що підстав для відкладення розгляду справи немає, оскільки наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення рішення, адже основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні учасників справи, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Згідно ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового засідання технічним засобом здійснює секретар судового засідання. У разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Суд, дослідивши та перевіривши всі аргументи сторін викладені ними в документах по суті справи та докази в їх сукупності, встановив такі факти та відповідні їм правовідносини.
Судом встановлено, що 12.08.1998 року між  ОСОБА_4 ,як покупцем, та  ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , як продавцями, на Товарній біржі «Нерухомість-Південь» укладено Договір №2702 купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: квартири  АДРЕСА_1 та зареєстровано у Миколаївському МБТІ 31.08.1998 року за реєстр. №16864.
За домовленістю сторін квартира продана за 8600,00 гривень.
Дана квартираналежала відповідачам на підставі Свідоцтва про право власності на житло № НОМЕР_1 від 19.06.1996 р., зареєстрованого в МБТІ 13.09.1996 р. за реєстр. №16864.
Тобто, усі умови договору купівлі-продажу сторонами виконано повністю.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 помер, що підтверджується що підтверджується копією свідоцтва про його смерть серії НОМЕР_2 , актовий запис №10028, виданого посадовою особою Сучавської міської ради Сучавського повіту Румунії 26.11.2024р., апостильоване підпрефектом префектури повіту Сучава (Румунія) Флорін Сінеску 27.11.2024р. за № SV/1211/1, вірність якої засвідчена приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Сопільняк А.О. 19.05.2025р. за реєстровим №1953.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 є донькою ОСОБА_4 , що підтверджується копією її свідоцтва про народження серії НОМЕР_3 , виданого 16.01.1996 року Міським відділом реєстрації актів громадянського стану та копією свідоцтва про шлюб серії НОМЕР_4 , яким підтверджується зміна її прізвища з « ОСОБА_5 » на « ОСОБА_6 ». 
Як вбачається з матеріалів спадкової справи № 30/2024, після смерті ОСОБА_4  єдиною спадкоємицею є позивачка ОСОБА_1 , оскільки заявою від 20.05.2025 року мати позивачки та дружина ОСОБА_4 - ОСОБА_7 відмовилася від прийняття спадщини на користь ОСОБА_1 .
29.05.2025 року приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Міщук О.В. винесено постанову №45/02-31 про відмову у вчиненні нотаріальної дії, а саме: відмовлено у видачі свідоцтва про право на спадщину після смерті батька ОСОБА_4 у зв`язку з невідповідністю правовстановлюючого документу чинному законодавству.
Згідно ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Статтею 328 ЦК України, встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до статті 392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Згідно зі ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» №9 від 06.11.2009 року встановлено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
На момент переходу права власності правовідносини підлягали регулюванню за нормами ЦК УРСР.
Згідно зі ст. 153 ЦК України (в редакції 1963 року), який діяв на момент укладення правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до ст. 227 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), що діяв на час укладення договору купівлі-продажу від 12.08.1998 року, договір купівлі-продажу квартири повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу).
Відповідно до ст. 47 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу.
Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Зі змісту Договору №2702 купівлі-продажу нерухомого майна від 12.08.1998 року вбачається, що даний договір укладений у відповідності до вимог ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстрований на Товарній біржі «Нерухомість-Південь», подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. У відповідності до вимог ст. 227 ЦК України підлягає реєстрації в БТІ міста Миколаєва.
Відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України.
Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.
При цьому, здійснивши державну реєстрацію 31.08.1998 року в реєстровій книзі за реєстровим номером 16864 в КП «ММБТІ» права власності на квартиру АДРЕСА_1 , за ОСОБА_4 , спадкоємицею якого є ОСОБА_1 , на підставі Договору №2702 купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 12.08.1998 року на Товарній біржі «Нерухомість-Південь», держава цим самим визнала право власності ОСОБА_4 на спірну квартиру, як таке, що виникло на не заборонених законом підставах.
Закон України «Про товарну біржу» в редакції, діючий на час укладення договору купівлі-продажу, дозволяв членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржи та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості.
При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій були внесені лише у 2003 році.
У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири у 1998 році, в самому Законі України «Про товарну біржу» не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст. 15 цього Закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржи. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.
Тому в цьому контексті немає підстав для визнання нікчемним Договір №2702 купівлі-продажу нерухомого майна від 12.08.1998 року за яким ОСОБА_2 , ОСОБА_3 продали, а ОСОБА_4 купив квартиру АДРЕСА_1 , зареєстрований Товарною біржею «Нерухомість-Південь» у журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за №2702 від 12.08.1998 року.
Водночас зазначений договір купівлі-продажу у встановленому законом порядку недійсним, як оспорюваний, в частині невідповідності вимогам Закону України «Про товарну біржу», не визнавався.
З огляду на викладене, оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», є підстави для визнання дійсним Договору №2702 купівлі-продажу нерухомого майна від 12.08.1998 року за яким ОСОБА_2 , ОСОБА_3 продали, а ОСОБА_4 купив квартиру АДРЕСА_1 , зареєстрований Товарною біржею «Нерухомість-Південь» у журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за №2702 від 12.08.1998 року, а за такого позов є доведеним та підлягає задоволенню.
Керуючись ст.ст. 10, 11, 12, 258, 259, 263-265 ЦПК України,суд,

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до  ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним – задовольнити.
Визнати дійсним Договір №2702 купівлі-продажу нерухомого майна від 12.08.1998 року за яким ОСОБА_2 , ОСОБА_3 продали, а ОСОБА_4 купив квартиру АДРЕСА_1 , який зареєстрований Товарною біржею «Нерухомість-Південь» у журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за №2702 від 12.08.1998 року та у якості правовстановлюючого документу на об`єкт нерухомості Комунальним підприємством Миколаївської міської ради «Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації» 31.08.1998 року в реєстровій книзі за реєстровим номером 16864.
Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду повністю або частково.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного тексту безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
З інформацією щодо тексту судового рішення учасники справи можуть ознайомитися за веб-адресою Єдиного державного реєстру судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua.

Суддя Саламатін О.В.