ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А
іменем України

08 квітня 2026 року 	м. Чернігів	

Унікальний номер справи № 740/1989/25
Головуючий у першій інстанції – Олійник В. П.
Апеляційне провадження № 22-ц/4823/628/26
Чернігівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого-судді Висоцької Н.В.,
суддів: Мамонової О.Є., Шитченко Н.В.,
із секретарями – Піцан В.М., Зеляк Ю.Г.,
учасники справи: позивач – Товариство з обмеженою відповідальністю «Український-Аграрний-Союз»,
відповідачі – ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Іржавецька»,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного провадження в режимі відеоконференції цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Український-Аграрний-Союз» на рішення Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 04 грудня 2025 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Український-Аграрний-Союз» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Іржавецька» про визнання недійсними договорів оренди та витребування земельних ділянок з незаконного володіння та зустрічним позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Український-Аграрний-Союз» про розірвання договорів оренди землі,
В С Т А Н О В И В :
У квітні 2025 року директор ТОВ «Український-Аграрний-Союз» Л. Гальонко звернулась до суду з позовом до ОСОБА_1 , ТОВ «Агрофірма «Іржавецька» про визнання недійсними договорів оренди та витребування земельних ділянок з незаконного володіння.
В обґрунтування позову посилалась, що 20.12.2022 між ТОВ “Український-Аграрний-Союз” та ОСОБА_1 були укладені договори оренди землі №б/н про передачу в користування ТОВ “Український-Аграрний-Союз” земельної ділянки площею 2,4806 га, кадастровий номер 7423385900:05:001:0619, земельної ділянки площею 1,0765 га, кадастровий номер 7423385900:05:001:1178, строк дії договорів 10 років. 
Вказує, що у березні 2025 року до позивача звернулись працівники ТОВ “Агрофірма “Іржавецька” з проханням не чинити перешкоди в користуванні земельними ділянками, оскільки ОСОБА_1 уклала з ними договори оренди землі №793-І/2022 та №793-І/2022 від 06.02.2025 та зареєстрували право оренди відповідних земельних ділянок у Державному реєстрі речових прав, які позивач просить визнати недійсними, оскільки вони укладені під час дії договорів №б/н від 20.12.2022 між ТОВ “Український-Аграрний-Союз” та ОСОБА_1 , а тому земельні ділянки підлягають витребуванню із незаконного володіння ТОВ “Агрофірма “Іржавецька”.
У позові директор ТОВ «Український-Аграрний-Союз» Л. Гальонко просила:
витребувати земельні ділянки з кадастровим номером 7423385900:05:001:0619, площею 2,4806 га та з кадастровим номером 7423385900:05:001:1178, площею 1,0765 га з незаконного володіння та користування ТОВ «АФ «Іржавецька»;
визнати недійсними договори оренди земельних ділянок з кадастровим номером 7423385900:05:001:0619, площею 2,4806 га та з кадастровим номером 7423385900:05:001:1178, площею 1,0765 га, укладені між ОСОБА_1 та ТОВ «АФ «Іржавецька»; стягнути понесені судові витрати.
У червні 2025 року представник ОСОБА_1 – адвокат Федорова М.О. звернулась до суду із зустрічним позовом до ТОВ «Український-Аграрний-Союз» про розірвання договорів оренди землі. В обґрунтування посилалася, що ТОВ “Український-Аграрний-Союз” не зареєструвало право оренди відповідних земельних ділянок у Державному реєстрі речових прав, що призвело до порушення її прав та законних інтересів.
Тому у позові представник ОСОБА_1 – адвокат Федорова М.О. просила:
розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7423385900:05:001:0619, від 20.12.2022, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Український-Аграрний-Союз»;
розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7423385900:05:001:1178, від 20.12.2022, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Український-Аграрний-Союз».
Ухвалою Ніжинского міськрайонного суду Чернігівської області від 08.07.2025 прийнято до спільного розгляду з первісним позовом ТОВ «Український-Аграрний-Союз» до ОСОБА_1 , ТОВ «Агрофірма «Іржавецька» про визнання недійсними договорів оренди та витребування земельних ділянок з незаконного володіння, зустрічний позов ОСОБА_1 до ТОВ «Український-Аграрний-Союз» про розірвання договорів оренди землі, об`єднавши вимоги за зустрічним позовом в провадження з первісним позовом.
Рішенням Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 04.12.2025 в задоволенні первісного позову ТОВ “Український-Аграрний-Союз” до ОСОБА_1 , ТОВ “Агрофірма “Іржавецька” про визнання недійсними договорів оренди землі та витребування земельних ділянок з незаконного володіння, відмовлено.
Стягнуто із ТОВ “Український-Аграрний-Союз на користь ТОВ “Агрофірма “Іржавецька” 7000,00 грн витрат на правничу допомогу.
Зустрічний позов ОСОБА_1 до ТОВ “Український-Аграрний-Союз» про розірвання договорів оренди землі, задоволено.
Розірвано договір оренди землі від 20.12.2022, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ “Український-Аграрний-Союз» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 7423385900:05:001:1178, площею 1,0765 га.
Розірвано договір оренди землі від 20.12.2022, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ “Український-Аграрний-Союз» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 7423385900:05:001:0619, площею 2,4806 га. Вирішено питання розподілу судового збору.
Рішення суду першої інстанції обґрунтовано тим, що ТОВ «Український-Аграрний-Союз» не здійснило державну реєстрацію права оренди по спірних договорах від 20.12.2022, тому вказані договори чинності не набрали і ТОВ «Український-Аграрний-Союз» не набуло прав орендаря за спірними договорами оренди землі від 20.12.2022, у зв`язку з чим правові підстави для витребування орендованих земельних ділянок та визнання недійсними договорів оренди від 06.02.2025 відсутні.
Також за висновком суду, оскільки ТОВ Український-Аграрний-Союз” не набуло прав орендаря за спірними договорами оренди землі від 20.12.2022 внаслідок відсутності обов`язкових дій по реєстрації права оренди упродовж тривалого часу, що однозначно свідчить про недобросовісність первісного позивача у спірних правовідносинах із ОСОБА_1 , як власником земельних ділянок, тому на підставі положень ст. 32 Закону України «Про оренду землі» зустрічний позов про розірвання договорів оренди спірних земельнх ділянок підлягає задоволенню.
Не погодившись з вказаним рішенням суду, керівник ТОВ «Український-Аграрний-Союз» Гальонко Л.М. подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Ніжинського міськрайонного суду від 04.12.2025 і ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги ТОВ «Український-Аграрний-Союз» задовольнити, а в задоволенні зустрічних вимог ОСОБА_1 – відмовити.
За доводами апеляційної скарги, суд першої інстанції не врахував сформовану судову практику в питанні набранні чинності договорами оренди землі, укладеними після 2013 року, зокрема ТОВ «У-А-С» в позовній заяві за первісним позовом посилалось на висновки, наведені у постанові у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22 (провадження № 12-80гс23) та ст. 17, абз. 2 ч. 2 ст. 25 Закону України «Про оренду землі», згідно яких відсутність реєстрації права оренди за договорами оренди землі впливає лише на можливість орендаря користуватися земельною ділянкою, але жодним чином не впливає на набрання чинності договорами оренди землі.
Тому вважає, що суд першої інстанції в порушення норм, встановлених ст. 638, 640 ЦК України, статтями 15, 19 Закону України «Про оренду землі», дійшов помилкових висновків щодо не набрання чинності договорами оренди землі № б/н від 20.12.2022 у зв`язку з відсутністю реєстрації права оренди, посилаючись на п. 42 даних договорів, а також відсутності у ТОВ «У-А-С», як орендаря, прав за цими договорами.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги також посилається, що суду першої інстанції було надано інформацію та відповідне підтвердження про те, що до моменту реєстрації права оренди на підставі оскаржуваних договорів оренди землі № 793-І/2022 та № 793-І/2022 від 06.02.2025, укладених між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Іржавецька», в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містилась інформація про право оренди ТОВ «У-А- С», яке виникло відповідно до договорів оренди землі № б/н від 17.10.2008, укладених зі спадкодавцем ОСОБА_1 - ОСОБА_2 , строк дії яких закінчився.
Як вказує заявник, у зв`язку з наявністю в ДРРП інформації про зареєстровані права за договором оренди землі, строк дії якого закінчився, ТОВ «У-А-С» не мало можливості зареєструвати право оренди за договорами оренди № б/н від 20.12.2022, а для припинення права оренди, яке було зареєстроване на підставі договорів оренди землі № б/н від 17.10.2008, укладених між ТОВ «У-А-С» та ОСОБА_2 , потрібно було звернутися відповідними документами, укладеними між ТОВ «У- А-С» та ОСОБА_1 , які б підтверджували припинення зобов`язань за даними договорами.
Як стверджує заявник, суд першої інстанції не взяв до уваги твердження ТОВ «У-А-С» про те, що працівники останнього товариства зверталися до ОСОБА_1 з проханням укласти відповідний двосторонній документ, який би слугував підставою для виключення з ДРРП відомостей про право оренди за договорами оренди землі № б/н від 17.10.2008, а своїим рішенням суд першої інстанції фактично переклав на ТОВ «У-А-С» відповідальність за невчасну реєстрації права оренди в ДРРП, хоча мав інформацію про неординарність ситуації, що склалася, а також не навів жодних посилання на статті нормативно-правових актів, які б встановлювали саме для орендаря обов`язок реєстрації права оренди.
На думку заявника, суд першої інстанції безпідставно переклав весь тягар відповідальності на ТОВ «У-А-С» за неможливість своєчасно зареєструвати договори оренди землі №б/н від 20.12.2022, а також не врахував недобросовісну поведінку ОСОБА_1 , яка відмовлялась отримувати свої екземпляри договорів оренди від 20.12.2022.
За доводами скарги, ОСОБА_1 не має жодних інших правовідносин з ТОВ «У-А-С», крім тих, які виникли на підставі укладених між нею та товариством договорів оренди землі, товариство не здійснювало будь-яких інших виплат у 2023 та 2024 роках, крім сплати орендної плати. Під час розгляду справи судом першої інстанції представник ОСОБА_1 – адвокат Федорова М.О. не підтверджувала отримання орендної плати відповідно до платіжних інструкцій № 179.31/5 від 24.11.2023 та № 7825759 від 28.11.2024, але і не надала іншої інформації щодо можливх підстав здійснення цих виплат.
Тому заявник вважає, що суд першої інстанції мав би витребувати у ОСОБА_1 інформацію щодо підстав здійснення ТОВ «У-А-С» платежів згідно платіжних інструкцій № 179.31/5 від 24.11.2023 та № 7825759 від 28.11.2024.
Заявник посилається, що ТОВ «У-А-С» позбавлений можливості формулювати призначення платежу, адже перерахування коштів з транзитного банківського рахунку власникам земельних ділянок та заповнення реквізитів платіжних інструкцій АТ «Райффайзен Банк» здійснює самостійно на підставі укладеного договору про зарахування коштів на користь фізичних осіб. І у відповіді на відзив, що була надана ТОВ «У-А-С» 11.06.2025 до суду першої інстанції, містилося детальне роз`яснення щодо суми виплачених відповідно до платіжних інструкцій № 179.31/5 від 24.11.2023 та № 7825759 від 28.11.2024 коштів в розрізі укладених з ОСОБА_1 договорів оренди землі, у зв`язку з чим заявник вважає, що суд першої інстанції неналежним чином дослідив платіжні інструкції № 179.31/5 від 24.11.2023 та № 7825759 від 28.11.2024 на підтвердження сплати орендної плати ОСОБА_1 , чим порушено обов`язок всебічного та повного дослідження доказів.
Щодо задоволення зустрічного позову ОСОБА_1 , то заявник посилається, що ОСОБА_1 під час розгляду справи не надала жодного доказу на підтвердження порушенням ТОВ «У-А-С» умов договорів оренди землі № б/н від 20 грудня 2022 року та/або обов`язків орендаря, встановлених чинним законодавством України, а посилання ОСОБА_1 на відсутність зареєстрованого ТОВ «У-А-С» право оренди щодо земельних ділянок 7423385900:05:001:0619 та 7423385900:05:001:1178 значною мірою залежало від недобросовісної поведінки самої ОСОБА_1 . Тому вважає, що відсутні будь-які правові підстави для розірвання договорів оренди землі № б/н від 20.12.2022.
Стверджує, що суд першої інстанції в порушення вимог ст. 203, 215 ЦК України, всупереч висновків Верховного Суду (у постанові від 21 грудня 2023 року у справі № 700/627/22 Верховний Суд дійшов висновків, що одна і та сама земельна ділянка не може одночасно бути об`єктами оренди та емфітевзису за двома різними договорами, укладеними з різними орендарями), протиправно відмовив ТОВ «У-А-С» у задоволенні первісного позову, а задовольняючи зустрічний позов, суд першої інстанції створив правову невизначеність щодо факту набрання чинності договорами оренди землі № б/н від 20.12.2022.
Як вказує заявник, оскільки у рішенні судом першої інстанції не надана належна оцінка платіжних інструкцій № 179.31/5 від 24.11.2023 та № 7825759 від 28.11.2024, ТОВ «У-А-С» звернулося до АТ «Райффайзен банк» з проханням надати підтвердження саме виплати орендної плати і наданою відповіддю від 11.12.2025 підтверджено, що ТОВ «У-А-С» здійснювало виплату орендної плати за земельні ділянки-паї за період 2021-2025 роки на карткові рахунки осіб, зазначених в ній.
Зазначає, що проаналізувавши надану у довідці від 11.12.2025 інформацію щодо виплат на ім`я ОСОБА_1 в 2023 та 2024 роках можна дійти висновку, що суми та дати здійсненних ТОВ «У-А-С» виплат відповідають платіжним інструкціям № 179.31/5 від 24.11.2023 та № 7825759 від 28.11.2024.
На виконання вимог ст. 361 ЦПК України учасникам справи було надіслано копії апеляційної скарги та додані до неї матеріали справи.
У поданому відзиві представник ТОВ «Агрофірма «Іржавецька» Федорова М.О. просить залишити без задоволення апеляційну скаргу ТОВ «Український-Аграрний-Союз», а рішення Ніжинського міськрайонного суду від 04.12.2025 – без змін, а також стягнути судові витрати. В обґрунтування посилається, що в апеляційній скарзі не зазначено в чому полягає незаконність і (або) необґрунтованість рішення (неповнота встановлення обставин, які мають значення для справи, та (або) неправильність установлення обставин, які мають значення для справи, внаслідок необґрунтованої відмови у прийнятті доказів, неправильного їх дослідження чи оцінки, неподання доказів з поважних причин та (або) неправильне визначення відповідно до встановлених судом обставин правовідносин тощо); не вказано з яких саме передбачених ч. 1 ст. 376 ЦПК України підстав суд апеляційної інстанції має скасувати судове рішення та ухвалити нове рішення. Вказує, що ТОВ «Український-Аграрний-Союз», посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду від 06 березня 2024 року у справі №902/1207/22, зазначає, що суд першої інстанції дійшов помилкових висновків щодо відсутності у апелянта прав орендаря за спірними договорами, проте така позиція не узгоджується із нормами законодавства та дійсними обставинами даної справи. Згідно з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у тій же постанові, на яку посилається Позивач (п. 8.21), право оренди земельної ділянки є речовим і виникає виключно з моменту його державної реєстрації. Відтак, лише з цього моменту особа може застосовувати речово-правові способи захисту, зокрема, витребування майна або усунення перешкод у користуванні. Тому вважає, що оскільки Позивач не набув речового права на спірні земельні ділянки, він не має ані титулу, ані речово-правового інтересу, необхідного для заявлення таких вимог. Посилання апелянта на окремі пункти Постанови Великої Палати Верховного Суду від 06 березня 2024 року у справі №902/1207/22 заявник вважає некоректним і вирваним із контексту, оскільки аналіз змісту цього рішення свідчить про протилежне — суд чітко розмежував момент укладення договору оренди як зобов`язального правочину та момент виникнення речового права оренди, яке набуває чинності виключно з моменту його державної реєстрації. У вказаній справі Велика Палата підтвердила, що на момент дії попереднього законодавства (до 01.01.2013 року) чинність договору оренди дійсно залежала від його державної реєстрації, згідно зі статтями 18 і 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції до змін, внесених Законом №1878-VI). Після внесення змін, зокрема набрання чинності Законом №1952-IV, державній реєстрації підлягає не сам договір, а право оренди. При цьому Велика Палата в цій постанові наголошує, що без державної реєстрації речового права на оренду землі саме право оренди як речове право не виникає, а отже особа не набуває правомірного права користування ділянкою. Таким чином, навіть якщо між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов договору (відповідно до ст. 638 ЦК України), до моменту державної реєстрації речового права договір не породжує реальних прав на земельну ділянку, а лише зобов`язання між сторонами. Заявник вважає обґрунтованим посилання суду першої інстанції у рішенні на інший правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладеному у постанові від 18 квітня 2023 року по справі № 357/8277/19, згідно якого з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки; право оренди земельної ділянки є речовим і без державної реєстрації такого права немає правових підстав для користування відповідною земельною ділянкою; оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту цього права можуть бути такими, що притаманні речовим правам. Як зазначає заявник, суд першої інстанції виходив не з питання набрання чинності договорами, а з питання фактичного набуття ТОВ «Український-Аграрний-Союз» прав орендаря, що є різними за своєю правовою природою категоріями.
Також за доводами відзиву, посилання апелянта на об`єктивну неможливість реєстрації права оренди за договорами оренди землі № б/н від 20.12.2022 не спростовують висновків суду першої інстанції та не змінюють правової оцінки спірних правовідносин, оскільки ТОВ «У-А-С» протягом тривалого часу після укладення договорів оренди землі від 20.12.2022 не вчинило жодних результативних дій, спрямованих на набуття права оренди в установленому законом порядку, а саме — на державну реєстрацію такого права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. ТОВ «У-А-С», як особа, заінтересована у набутті нового речового права оренди, повинна була вжити всіх необхідних і належних заходів для усунення перешкод у його державній реєстрації. Натомість апелянт протягом тривалого часу фактично обмежувався формальними посиланнями на «технічну неможливість» реєстрації, не довівши вчинення реальних юридично значущих дій, спрямованих на припинення попереднього права оренди та оформлення нового.
Вважає доводи апелянта про те, що ОСОБА_1 повинна була вчиняти дії, спрямовані на забезпечення реєстрації права оренди за ТОВ «У-А-С», є безпідставними, оскільки Закон не покладає на власника земельної ділянки обов`язку забезпечувати державну реєстрацію речового права за орендарем, а принцип добросовісності не може тлумачитися як перекладення обов`язків однієї сторони договору на іншу, а у даному випадку ОСОБА_1 не мала на руках власних примірників договорів, що унеможливлювало її звернення до органів державної реєстрації.
Твердження апелянта про те, що ОСОБА_1 відмовлялася отримувати свої примірники договорів оренди землі № б/н від 20.12.2022, мають виключно декларативний характер та не підтверджені жодними належними і допустимими доказами і матеріали справи не містять жодного документального підтвердження того, що ОСОБА_1 відмовлялася від отримання своїх примірників договорів оренди, зокрема: відсутні письмові звернення ТОВ «У-А-С» до ОСОБА_1 з пропозицією отримати договори; відсутні докази направлення таких документів поштовим зв`язком; відсутні акти про відмову від отримання кореспонденції; відсутні будь-які повідомлення, листи, претензії чи інші письмові докази фіксації такої відмови. Крім того зазначає, апеляційна скарга не спростовує встановленого судом першої інстанції факту, що понад два роки з моменту укладення договорів оренди землі право оренди ТОВ «У-А-С» так і не було зареєстроване, а отже, апелянт не набув статусу орендаря у розумінні норм земельного та цивільного законодавства.
Посилання в апеляційній скарзі на неналежну оцінку платіжних інструкцій заявник вважає безпідставними, оскільки висновки суду першої інстанції зроблені на підставі безпосереднього дослідження наданих доказів, є мотивованими та відповідають вимогам ст. 89 ЦПК України, а доводи апеляційної скарги в цій частині фактично зводяться до незгоди апелянта з оцінкою доказів, наданою судом, що саме по собі не свідчить про порушення судом норм процесуального права. Доводи апелянта про те, що платіжні інструкції № 179.31/5 від 24.11.2023 та №7825759 від 28.11.2024 підтверджують сплату орендної плати за договорами оренди землі № б/н від 20.12.2022, а суд першої інстанції був зобов`язаний витребувати у ОСОБА_1 інформацію щодо підстав здійснення таких платежів, є необґрунтованими та спрямованими на перекладення тягаря доказування з апелянта на іншу сторону та суд, оскільки апелянт подібних клопотань під час розгляду справи у суді першої інстанції не заявляв і вказані платіжні інструкції містять загальні формулювання.
Також у відзиві заявник посилається, що посилання апелянта на недобросовісну поведінку ОСОБА_1 не підтверджені жодними належними і допустимими доказами, враховуючи, що саме ТОВ «У-А-С» як сторона, заінтересована у виникненні речового права оренди, не вчинило дій, необхідних для його набуття, чим порушило баланс інтересів сторін договору.
Як вказує заявник також, не заслуговують на увагу і доводи апелянта про те, що розірвання договорів оренди землі від 20.12.2022 означає визнання їх чинними та такими, що перебували у дії, оскільки суд першої інстанції, розриваючи зазначені договори, не надавав їм юридичної сили у розумінні виникнення речового права оренди, а лише припинив зобов`язальні правовідносини між сторонами з огляду на їх фактичну нереалізованість та відсутність правового результату у вигляді державної реєстрації.
Крім того, щодо подання нових доказів разом з апеляційною скаргою, то заявник стверджує, що апелянтом не наведено жодних об`єктивних причин, які унеможливлювали подання зазначеної довідки банку під час розгляду справи судом першої інстанції і ТОВ «У- А-С» звернулося до банку виключно після ухвалення судового рішення, з метою усунення недоліків доказової бази, на які обґрунтовано вказав суд першої інстанції. Також посилається, що надана довідка не є первинним бухгалтерським документом, сформована узагальнено щодо виплати орендної плати.
У поданому відзиві представник ОСОБА_1 – адвокат Федорова М.О. просить залишити бз задоволення апеляційну скаргу ТОВ «Український-Аграрний-Союз», а рішення Ніжинського районного суду від 04.12.2025 – без змін. Доводи відзиву є тотожними доводів відзиву, поданого адвокатом Федоровою М.О. в інтересах ТОВ «Агрофірма «Іржавецька». 
Вислухавши суддю-доповідача, пояснення учасників судового процесу, обговоривши доводи апеляційної скарги, відзивів та дослідивши матеріали справи, апеляційний суд приходить до висновку про залишення без задоволення апеляційної скарги, враховуючи наступне.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. 
Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельних ділянок, кадастрові номери яких відповідно 7423385900:05:001:0619, площею 2,4806 га, та 7423385900:05:001:1178, площею 1,0765 га, державна реєстрація права власності проведена 02.03.2014, підстава-свідоцтва про право на спадщину від 10.10.2022, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно…від 08.04.2025 (а.с. 18-20, 21-23 т. 1).
Згідно з договором оренди землі від 20.12.2022, укладеного між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ТОВ “Український-Аграрний-Союз”, предметом договору є земельна ділянка із кадастровим номером 7423385900:05:001:1178, площею 1,0765 га; договір укладено на 10 років, строк дії договору починається з моменту набрання чинності цим Договором (п.7 Договору); орендна плата - 2254,66 грн за рік користування з урахуванням всіх податків та зборів; договір набирає чинності з дати реєстрації права оренди (п.42 Договору) (а.с. 10-11 т. 1). 
Вматеріалах справи наявний акт приймання-передачі земельної ділянки від 20.12.2022 щодо вказаної земельної ділянки між сторонами укладеного договору (а.с. 12 т. 1).
Також, 20.12.2022 між ОСОБА_1 та ТОВ «Український-Аграрний-Союз» був укладений договір оренди землі, за умовами якого предметом договору є земельна ділянка із кадастровим номером 7423385900:05:001:0619, площею 2,4806 га; договір укладено на 10 років, строк дії договору починається з моменту набрання чинності цим Договором (п.7 Договору); орендна плата-7993,79 грн за рік користування з урахуванням всіх податків та зборів; договір набирає чинності з дати реєстрації права оренди (п.42 Договору) (а.с. 13-14 т. 1). Також наявний акт приймання-передачі земельної ділянки від 20.12.2022 щодо вказаної земельної ділянки між сторонами укладеного договору (а.с. 15 т. 1).
Згідно Інформації про наявність земельних ділянок в податкових деклараціях платника єдиного податку ТОВ “Український -Аграрний-Союз” від 17.07.2025, наявна інформація про оренду земельних ділянок із кадастровими номерами 7423385900:05:001:0619, 7423385900:05:001:1178 на підставі договорів, дата укладення - 17.10.2008, державна реєстація – 22.12.2008 (а.с. 148-151 т. 1).
Відповідно до платіжної інструкції (безготівковий переказ в національній валюті) від 24.11.2023 ТОВ «У-А-С» перерахувало на рахунок ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 16500,00 грн, призначення платежу-«…зарахування коштів-безготівкове поповнення карткових рахунків на СКР працівників ТОВ «У-А-С» згідно відомості 179 від …» (а.с. 100 т. 1), а відповідно до платіжної інструкції (безготівковий переказ) від 28.11.2024 ТОВ «У-А-С» перерахувало на рахунок ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 20000,00 грн, призначення платежу-«…орендна плата за земельну ділянку, паї на КР працівників за січень 2024 р.-грудень 2024 р. від ТОВ «У-А-С» згідно відомості №2411285591 від 28.11.2024…» (а.с. 100 зворот т. 1).
Також судом встановлено, що 06.02.2025 між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Іржавецька» був укладений договір оренди земельної ділянки №793-1/2022, предметом якого є земельна ділянка із кадастровим номером 7423385900:05:001:0619, площею 2,4806 га; договір укладено на 7 років; орендна плата-грошова форма у розмірі 8% від нормативно грошової оцінки землі на дату укладення договору за кожен рік користування; договір набирає чинності з моменту його укладення, право оренди виникає з моменту державної реєстрації права (п.14.1. Договору) (а.с. 47-49 т. 1). Також наявний акт прийому-передачі земельної ділянки від 06.02.2025 щодо вказаної земельної ділянки між даними сторонами (а.с. 50 т. 1). 
Згідно з даними витягу з Державного реєстру речових прав від 12.02.2025 наявний запис про речове право оренди даної земельної ділянки по вказаному договору оренди земельної ділянки, час державної реєстрації – 06.02.2025, орендар ТОВ «Агрофірма «Іржавецька», орендодавець - ОСОБА_1 , строк - 7 років (а.с. 54 зворот т. 1). Вказане речове право оренди також наявне в Інформації з Державного реєстру речових прав… від 03.06.2025 (а.с. 126 зворот – 127 т. 1).
06.02.2025 між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Іржавецька» був укладений договір оренди земельної ділянки №794-1/2022, предметом якого є земельна ділянка із кадастровим номером 7423385900:05:001:1178, площею 1,0765 га; договір укладено на 7 років; орендна плата-грошова форма у розмірі 8% від нормативно грошової оцінки землі на дату укладення договору за кожен рік користування; договір набирає чинності з моменту його укладення, право оренди виникає з моменту державної реєстрації права (п.14.1. Договору) (а.с. 50 зворот – 53 т. 1). Також в матеріалах справи наявний акт прийому-передачі земельної ділянки від 06.02.2025 щодо вказаної земельної ділянки між даними сторонами (а.с. 53 зворот т. 1). 
Згідно з даними витягу з Державного реєстру речових прав від 12.02.2025 наявний запис про речове право оренди даної земельної ділянки по вказаному договору оренди земельної ділянки, час державної реєстрації – 06.02.2025, орендар ТОВ «Агрофірма «Іржавецька», орендодавець - ОСОБА_1 , строк - 7 років (а.с. 54 т. 1). Вказане речове право оренди також наявне в Інформації з Державного реєстру речових прав… від 03.06.2025 (а.с. 127 зворот – 128 т. 1).
З матеріалів справи, а саме витягу з Податкової декларації платника єдиного податку на 2025 рік ТОВ «Агрофірма «Іржавецька», убачається, що земельні ділянки ОСОБА_1 із кадастровими номерами 7423385900:05:001:0619, 7423385900:05:001:1178 включені до податкової декларації даного ТОВ «Агрофірма «Іржавецька» (а.с. 55 т. 1).
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог ТОВ «Український-Аграрний-Союз» та задовольняючи зустріний позов ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ «Український-Аграрний-Союз» не здійснило державну реєстрацію права оренди по спірних договорах від 20.12.2022, тому вказані договори чинності не набрали і ТОВ «Український-Аграрний-Союз» не набуло прав орендаря за спірними договорами оренди землі від 20.12.2022, у зв`язку з чим правові підстави для витребування орендованих земельних ділянок та визнання недійсними договорів оренди від 06.02.2025 відсутні.
Також за висновком суду, оскільки ТОВ Український-Аграрний-Союз” не набуло прав орендаря за спірними договорами оренди землі від 20.12.2022 внаслідок відсутності обов`язкових дій по реєстрації права оренди упродовж тривалого часу, що однозначно свідчить про недобросовісність первісного позивача у спірних правовідносинах із ОСОБА_1 , як власником земельних ділянок, тому на підставі положень ст. 32 Закону України «Про оренду землі» зустрічний позов про розірвання договорів оренди спірних земельнх ділянок підлягає задоволенню.
З таким висновком суду першої інстанції погоджується і апеляційний суд, оскільки судом першої інстанції обставини справи з`ясовані в обсязі, необхідному для правильного вирішення спору, відповідно до встановлених обставин, правильно визначено суть і характер правовідносин сторін та норми матеріального права, що їх регулюють, враховує наступне.
За змістом положень частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права. Забороняється відмова у розгляді справи з мотивів відсутності, неповноти, нечіткості, суперечливості законодавства, що регулює спірні відносини (стаття 10 ЦПК України).
При вирішенні цивільного спору суд у межах своїх процесуальних повноважень та в межах позовних вимог установлює зміст (правову природу, права та обов`язки) правовідносин сторін, які випливають зі встановлених обставин, та визначає правову норму, яка підлягає застосуванню до цих правовідносин. Законодавець вказує саме на «норму права», що є значно конкретизованим, а ніж закон. Більш того, виходячи з положень ЦПК України, така функціональність суду має імперативний характер. Підсумок такої процесуальної діяльності суду знаходить своє відображення в судовому рішенні, зокрема в його мотивувальній і резолютивній частинах.
Згідно із частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутись за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі-ЗК України), Цивільним кодексом України (далі-ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Згідно з частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).
Відповідно до статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
За змістом частин першої та другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Частиною першою статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.
Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (частина друга та третя цієї ж статті).
Залежно від моменту виникнення прав та обов`язків у сторін договору виділяють консенсуальні та реальні договори.
Консенсуальний договір - це договір, у якому права та обов`язки виникають з моменту досягнення між сторонами згоди за усіма істотними умовами [момент одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір (оферту), відповіді про прийняття цієї пропозиції (акцепту)], і саме з цього моменту такі договори вважаються укладеними та набувають юридичного значення. Схожі висновки викладені у підпункті 8.40 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11.01.2022 у справі № 910/10784/16, постановах Верховного Суду від 12.06.2019 у справі № 2-6315/11 та від 23.11.2022 у справі № 757/63756/18, а також пунктах 71, 72 постанови від 19.09.2019 у справі № 924/831/17.
За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частини перша та друга статті 792 ЦК України).
Згідно зі статтею 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Частиною першою статті 4, частиною першою статті 5 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.
Отже право оренди виникає на підставі договору оренди, укладеному між орендодавцем і орендарем.
Оскільки спірні правовідносини виникли щодо договору, за умовами якого ОСОБА_1 зобов`язалась передати ТОВ «Український-Аграрний-Союз» в строкове платне користування земельні ділянки, до них застосовуються положення ст. 13 Закону України «Про оренду землі», в редакції, чинній на час укладення договорів оренди, якими визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
З наведеного визначення слідує, що договір оренди землі є консенсуальним договором (орендодавець зобов`язаний передати орендареві земельну ділянку), який встановлює такі права сторін у зобов`язальних правовідносинах: для орендаря - право вимагати передання йому у володіння та користування земельну ділянку; для орендодавця - право на оренду плату та право вимагати використання ділянки відповідно до договору і законодавства (постанови КГС ВС від 03.04.2020 у справі № 912/3294/18 та від 15.11.2022 у справі № 914/917/21).
Висновки про те, що договір оренди землі є консенсуальним, містяться також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 05.02.2019 у справі № 808/4797/13-а та КЦС ВС від 09.08.2023 у справі № 357/10393/19.
Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» , виникають з моменту такої реєстрації.
Згідно із частинами 2, 3 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.
Статтями 125, 126 Земельного кодексу України, встановлено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
У постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17 Велика Палата Верховного Суду виснувала, зокрема, що права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
Сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, однак якщо сторони цього не зробили, то діють загальні правила, передбачені Законом України «Про оренду землі», який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення в Реєстрі відповідних реєстраційних дій.
Крім того, апеляційний суд враховує, що з 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11.02.2010 №1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі, а тому після 01.01.2013 договори оренди землі не підлягали державній реєстрації, а державній реєстрації підлягало право оренди земельної ділянки.
Таким чином, у зв`язку зі змінами в законодавстві з 01.01.2013 Договір не міг бути зареєстрований. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі (частини перша та шоста статті 6 Закону України «Про оренду землі»; пункт 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакціях, чинних на час підписання Договору).
Концепція розмежування дати укладення договору оренди землі і дати набрання ним чинності властива законодавству, яке діяло до 01.01.2013. Однак після описаних вище законодавчих змін слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого у його сторін виникають права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час підписання Договору).
Стаття 17 Закону України «Про оренду землі» в редакції станом на час укладення спірних договорів передбачає, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Таким чином, Закон України «Про оренду землі» не визначає акт приймання-передачі як документ, яким здійснюється передання земельної ділянки, а передбачає, що таке передання відбувається шляхом державної реєстрації речового права оренди. Відтак земельна ділянка вважається переданою орендарю з моменту державної реєстрації права оренди, і з цього ж моменту в нього виникає відповідне речове право.
Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов`язків у зобов`язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення у орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами. Так, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов`язати орендодавця виконати обов`язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, у свою чергу, може стягнути з орендаря орендну плату.
З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою (див. mutatis mutandis постанови КГС ВС від 03.04.2020 у справі № 912/3294/18 та від 15.11.2022 у справі № 914/917/21).
Наведене узгоджується також із висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, про те, що з 01.01.2013 державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону України «Про оренду землі». З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов`язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.
У цій постанові Велика Палата Верховного Суду також виснувала, що право оренди земельної ділянки є речовим і без державної реєстрації такого права немає правових підстав для користування відповідною земельною ділянкою. Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту цього права можуть бути такими, що притаманні речовим правам. Так, орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.
Подібні висновки висловлені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22. Також у цій постанові Велика Палата Верховного Суду підтримала висновки, викладені в постанові Верховного Суду України від 13.06.2016 у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, однак відступила від висновків, викладених у вказаній постанові Верховного Суду України, у частині того, що, виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України, договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації. Вказані висновки стосуються чинності договору оренди землі, укладеного після 01.01.2013, тобто після зміни законодавчого регулювання, а саме виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди із вказівкою на необхідність реєстрації права оренди, а також виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність такого правочину з дня його державної реєстрації.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ТОВ «Український-Аграрний-Союз» про витребування у ТОВ «Агрофірма «Іржавецька» земельної ділянки, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не набуто права оренди на спірну земельну ділянку, оскільки зазначене право не зареєстровано належним чином.
Таким чином, момент укладення договорів, а отже і початок перебігу строку його дії, сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації цього правочину, а інших строків чи термінів початку перебігу або закінчення дії договорів його текст не містить.
Перевіряючи аргументи скарги, апеляційним судом встановлено, що 20.12.2022 між ОСОБА_1 та ТОВ «Український-Аграрний-Союз» були укладені договори оренди земельних ділянок, за яким сторони досягли згоди щодо набрання чинності договорів з дати реєстрації права оренди.
Станом на час подання позову ТОВ «Український-Аграрний-Союз» та розгляду справи судом першої інстанції в Реєстрі відсутня інформація про реєстрацію права оренди чи права іншого користування спірними земельними ділянками за ТОВ «Український-Аграрний-Союз».
Посилання заявника на окремі пункти постанови Великої Палати Верховного Суду від 06 березня 2024 року у справі №902/1207/22 є вирваним із контексту постанови, враховуючи, що у вказаній постанові Великою Палатою Верховного Суду зазначено, що на момент дії попереднього законодавства (до 01.01.2013 року) чинність договору оренди дійсно залежала від його державної реєстрації, згідно зі статтями 18 і 20 Закону України «Про оренду землі. Після внесення змін, зокрема набрання чинності Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державній реєстрації підлягає не сам договір, а право оренди. Без державної реєстрації речового права на оренду землі саме право оренди як речове право не виникає, а отже особа не набуває правомірного права користування ділянкою. Таким чином, навіть якщо між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов договору (відповідно до ст. 638 ЦК України), до моменту державної реєстрації речового права договір не породжує реальних прав на земельну ділянку, а лише зобов`язання між сторонами.
Згідно правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 29.11.2023 у справі № 513/879/19, витребування орендарем орендованої земельної ділянки можливе лише за певних умов: наявність в орендодавця первісного договору оренди землі з одним орендарем і нового договору оренди землі з іншим орендарем; первісний орендар мав зареєстроване право оренди, однак таке право також зареєстрував новий орендар; первісний орендар заявив вимогу про витребування у своє тимчасове (строкове) володіння орендованої земельної ділянки з тимчасового (строкового) володіння нового орендаря, а не власника земельної ділянки; на момент задоволення цієї вимоги строк первісного договору оренди землі не сплив (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 листопада 2023 року по справі № 513/879/19, провадження № 14-49цс22).
За встановлених у судовому засіданні обставин ТОВ «Український-Аграрний-Союз» не здійснило державну реєстрацію права оренди по спірних договорах від 20.12.2022, як наслідок-вказані договори чинності не набрали і відповідно дане ТОВ не набуло прав орендаря за спірними договорами оренди землі від 20.12.2022, у зв`язку з чим правові підстави для витребування орендованих земельних ділянок та визнання недійсними договорів оренди від 06.02.2025 відсутні.
Тому апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції, що ТОВ «Український-Аграрний-Союз» не набуло прав орендаря за спірними договорами оренди землі від 20.12.2022, у зв`язку з чим відсутні підстави для витребування земельних ділянок та визнання недійсними договорів, оскільки суд першої інстанції виходив не з питання набрання чинності договорами, а з питання фактичного набуття ТОВ «Український-Аграрний-Союз» прав орендаря, враховуючи, що ТОВ «Український-Аграрний-Союз» не здійснило державну реєстрацію права оренди.
Необгрунтованими є доводи апеляційної скарги про об`єктивну неможливість реєстрації права оренди за договорами оренди землі № б/н від 20.12.2022, оскільки позивачем не надано суду першої інстанції та апеляційному суду належних і допустимих доказів неможливості державної реєстрації спірних договорів оренди. В матеріалах справи відсутні і позивачем також не надано доказів вчинення дій, спрямованих на набуття права оренди в установленому законом порядку, а саме — на державну реєстрацію такого права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Посилання в апеляційній скарзі на те, що ОСОБА_1 повинна була вчиняти дії, спрямовані на забезпечення реєстрації права оренди за ТОВ «Український-Аграрний-Союз»», не можуть бути взяті до уваги апеляційним судом як підстава для скасування рішення суду першої інстанції, оскільки закон не покладає на власника земельної ділянки обов`язку забезпечувати державну реєстрацію речового права за орендарем, а принцип добросовісності не може тлумачитися як перекладення обов`язків однієї сторони договору на іншу. 
Твердження заявника про те, що ОСОБА_1 відмовлялася отримувати свої примірники договорів оренди землі № б/н від 20.12.2022 не підтверджені жодними належними і допустимими доказами з огляду на положення ст. 77-83 ЦПК України, оскільки матеріали справи не містять жодного документального підтвердження того, що ОСОБА_1 відмовлялася від отримання своїх примірників договорів оренди, зокрема, відсутні письмові звернення ТОВ «Український-Аграрний-Союз» до ОСОБА_1 з пропозицією отримати договори; відсутні докази направлення таких документів поштовим зв`язком; відсутні акти про відмову від отримання кореспонденції; відсутні будь-які повідомлення, листи, претензії чи інші письмові докази фіксації такої відмови.
Не спростовують правильність висновків суду і доводи скарги щодо неналежної оцінки судом першої інстанції платіжних інструкцій № 179.31/5 від 24.11.2023 та № 7825759 від 28.11.2024, надані ТОВ «Український-Аграрний-Союз» на підтвердження сплати орендної плати ОСОБА_1 , оскільки сплата позивачем орендної плати згідно з даними платіжними дорученнями не звільняє його від обов`язку державної реєстрації речового права оренди, яке з 20.12.2022 здійснено не було.
В апеляційній скарзі заявник просив дослідити та надати оцінку довідці АТ «Раффайзен Банк» від 11.12.2025, якою підтверджується, що ТОВ «Український-Аграрний-Союз» здійснювало виплати ОСОБА_1 у 2023 та 2024 роках.
Разом з тим, апеляційний суд враховує, що відповідно ч. 3 ст. 367 ЦПК України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Тлумачення пункту 6 частини другої статті 356, частин першої-третьої статті 367 ЦПК України свідчить, що апеляційний суд може встановлювати нові обставини, якщо їх наявність підтверджується новими доказами, що мають значення для справи (з урахуванням положень про належність і допустимість доказів), які особа не мала можливості подати до суду першої інстанції з поважних причин, доведених нею. У разі надання для дослідження нових доказів, які з поважних причин не були подані до суду першої інстанції, інші особи, які беруть участь у справі, мають право висловити свою думку щодо цих доказів як у запереченні на апеляційну скаргу, так і в засіданні суду апеляційної інстанції.
Вирішуючи питання щодо дослідження доказів, які без поважних причин не подавалися до суду першої інстанції, апеляційний суд повинен врахувати як вимоги частини першої статті 44 ЦПК України щодо зобов`язання особи, яка бере участь у справі, добросовісно здійснювати свої права та виконувати процесуальні обов`язки, так і виключне значення цих доказів для правильного вирішення справи. Про прийняття та дослідження нових доказів, як і відмову в їх прийнятті, апеляційний суд зобов`язаний мотивувати свій висновок в ухвалі при обговоренні заявленого клопотання або в ухваленому судовому рішенні.
Такий правовий висновок викладений Верховним Судом в постанові від 12 серпня 2020 року у справі N 704/192/18.
Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об`єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу. Проте, такого клопотання матеріали справи не містять. Поважних та об`єктивних причин неподання доказів в строки заявниками не зазначено, тому апеляційний суд не може прийняти до уваги вище вказану довідку як доказ на підтвердження виконання обов`язку щодо сплати орендної плати ОСОБА_1 .
Разом з тим, апеляційний суд вважає, що наведені позивачем мотиви не є виключними підставами для прийняття нових доказів з огляду на наведені вище обставини справи. ТОВ «Український-Аграрний-Союз» не було позбавлено можливості надати до суду першої інстанції зазначений доказ, але таким правом при поданні позовної заяви не скористалося. До апеляційної інстанції позивач не надав доказів неможливості подання такої довідки до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від учасника справи.
Клопотань про надання доказів чи витребування доказів судом позивачем в суді першої інстанції заявлено не було, що підтверджується матеріалами справи.
Крім того, як було встановлено апеляційним судом, в оренді ТОВ «Український-Аграрний-Союз» перебувають інші земельні ділянки які належать ОСОБА_1 , але не є предметом розгляду цієї справи, тому з наданої АТ «Райффайзен Банк» довідки неможливо встановити, за оренду яких земельних ділянок були здійснені виплати, враховуючи їх зміст та обставини на які посилається апелянт щодо не можливості сплати належним чином орендної плати.
Переглядаючи рішення сду першої інстанції в частині задоволення зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «Український-Аграрний-Союз» про розірвання договорів оренди землі, апеляційний суд враховує наступне.
Частинами першою та другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Враховуючи, що ТОВ «Український-Аграрний-Союз» не здійснило державну реєстрацію оренди на земельні ділянки за кадастровими номерами 7423385900:05:001:0619 та 7423385900:05:001:1178, що є підставою для визначення відсутності договірних зобов`язань та не набуття позивачем прав орендаря, що призвело до обмеження власника спірних земельних ділянок у вільному розпорядженні своїм майном, тому суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про розірвання спірних договорів оренди на підставі ст. 32 Закону України «Про оренду землі».
Не є підставою для скасування рішення суду першої інстанції доводи скарги про те, що розірвання судом договорів оренди землі від 20.12.2022 означає визнання їх чинними та такими, що перебували у дії, оскільки під час розгляду справи в цій частині суд першої інстанції лише розірвав зобов`язальні правовідносини між сторонами з огляду на їх фактичну нереалізованість та відсутність правового результату у вигляді державної реєстрації.
Крім того, посилання в апеляційній скарзі на висновки Верховного Суду в апеляційній скарзі як таке із вказівкою про неоднакове застосування норм права у різних справах, хоч і у подібних правовідносинах, але з різними встановленими обставинами, не має правового значення для справи, яка є предметом перегляду, та не свідчить про різне застосування чи тлумачення норм права.
Апеляційний суд враховує, що Верховний Суд висловлює правові висновки у справах з огляду на встановлення судами певних фактичних обставин справи і такі висновки не є універсальними та типовими до всіх справ і фактичних обставин, які можуть бути встановлені судами.
Інші доводи апеляційної скарги не дають підстав для скасування рішення суду, оскільки зводяться до власного тлумачення позивачем норм законодавства, які регулюють дані правовідносини, та необхідності переоцінки доказів.
З огляду на викладене, апеляційний суд погоджується з висновками суду першої інстанції, оскільки судом повно з`ясовані фактичні обставини справи, які мають істотне значення для справи в межах наданих сторонами доказів, правильно визначені правовідносини, що склалися між сторонами, вірно застосовані норми матеріального права не допущено порушення норм процесуального права, які б могли бути підставою до скасування рішення суду першої інстанціїз мотивів, викладених в апеляційній скарзі.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, N 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Суд правильно встановив характер правовідносин сторін у справі та застосував норми матеріального права, які регулюють ці правовідносини, вирішив спір з урахуванням меж заявлених позовних вимог та конкретних обставин справи на підставі наданих сторонами доказів з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги не містять передбачених законом підстав для скасування судового рішення.
За таких обставин, апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції - без змін.
У відзиві на апеляційну скаргу та у заяві від 02.03.2026, крім іншого, представник ТОВ «Агрофірма «Іржавецька» - адвокат Федорова М.О. просила стягнути з ТОВ «Український-Аграрний-Союз» витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 20000,00 грн. На підтвердження витрат на професійну правничу допомогу заявником надано договір про надання правничої допомоги № 22/05/25-01 від 22.05.2025 (а.с. 25-26, 27-29 т. 2), копію Акту надання послуг № 5 від 21.01.2026 (а.с. 29 взорот т. 2), копію рахунку на оплату № 5 від 21.01.2026 (а.с. 30 т. 2), копію платіжної інструкції № 1659 від 21.01.2026 про сплату за послуг за рахунком № 5 від 21.01.2026 у розмірі 20000,00 грн (а.с. 30 зворот т.2), ордер на надання правничої допомоги адвокатом Федоровою М.О. серії АІ № 2107052 (а.с. 23 зворот т. 2).
Відповідно до ч. 1 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.
До витрат, пов`язаних з розглядом судової справи, належать, зокрема, витрати на професійну правничу допомогу – п. 1 ч. 3 ст. 133 ЦПК України.
За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою (п. 1 ч. 2 ст. 137 ЦПК України).
При вирішенні питання про розподіл судових витрат суд враховує, зокрема, чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, в тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес.
Розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). 
Згідно положень частин першої-четвертої статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.
За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами. Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами (частини п`ята та шоста статті 137 ЦПК України).
Відповідно до пунктів 1, 2 частини третьої статті 141 ЦПК України при вирішенні питання про розподіл судових витрат суд враховує: чи пов`язані ці витрати з розглядом справи; чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, в тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес.
Суд зобов`язаний оцінити рівень адвокатських витрат, що мають бути присуджені з урахуванням того, чи були такі витрати понесені фактично та чи була їх сума обґрунтованою.
Суд не зобов`язаний присуджувати стороні, на користь якої відбулося рішення, всі його витрати на адвоката, якщо, керуючись принципами справедливості та верховенства права, встановить, що розмір гонорару, визначений стороною та його адвокатом, є завищеним щодо іншої сторони спору, зважаючи зокрема на складність справи, витрачений адвокатом час.
При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи.
Ті самі критерії застосовує Європейський суд з прав людини, присуджуючи судові витрати на підставі статті 41 Конвенції. Зокрема заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим (рішення у справі «East/WestAllianceLimited» проти України, заява № 19336/04, п. 269).
При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін (пункт 21 додаткової постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 лютого 2020 року у справі № 755/9215/15-ц).
У встановлений судом строк позивачем ТОВ «Український-Аграрний-Союз» клопотання про зменшення витрат на правову допомогу подано не було.
Представником ТОВ «Агрофірма «Іржавецька» – адвокатом Федоровою М.О. в передбаченому частиною восьмою статті 141 ЦПК України порядку надано належні та допустимі докази на підтвердження понесених ТОВ «Агрофірма «Іржавецька» витрат на правничу допомогу у розмірі 20000,00 грн, проте апеляційний суд враховує наступне.
Згідно Акту надання послуг № 5 від 21.01.2026 виконавцем були виконані наступні послуги (надані такі послуги): супровід справи № 740/1989/25 в суді апеляційної інстанції (в тому числі підготовка процесуальних документів та участь у одному судовому засіданні) – вартістю 20000,00 грн .
П. 4.1, 4.2 Договору про надання правничої допомоги від 22.05.2025 передбачено, що вартість послуг, наданих Адвокатським бюро та зазначених в п. 2.2. даного Договору визначається сторонами в рахунку на оплату, сформованому на підставі домовленостей між сторонами, з урахуванням кількості затраченого часу або орієнтовної кількості часу, який має бути затрачено у майбутньому, без ПДВ. Оплата за цим Договором здійснюється протягом 5 банківських днів з моменту надання рахунку, виданого Адвокатським бюро.
Враховуючи викладене та відсутність заперечення позивача щодо заявленого розміру витрат на правову допомогу, апеляційний суд враховує складність справи, обсяг наданих адвокатських послуг та витрачений адвокатом час, виходячи з критерію розумності та співмірності, доходить висновку, що витрати на правничу допомогу в сумі 20000,00 грн є неспівмірними з розумною необхідністю витрат для цієї справи, а тому витрати, як підлягають стягненню з ТОВ «Український-Аграрний-Союз», слід зменшити до 10000,00 грн.
Керуючись ст. 141, 367, 368, 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд, 
П О С Т А Н О В И В :
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Український-Аграрний-Союз» залишити без задоволення.
Рішення Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 04 грудня 2025 року залишити без змін.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Український-Аграрний-Союз» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Іржавецька» у відшкодування витрат на правничу допомогу у суді апеляційної інстанції 10000,00 грн.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 13.04.2026.

Головуючий Судді :