Справа № 490/6537/24
н\п 2/490/186/2026

Центральний районний суд м. Миколаєва

Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

11 березня 2026 року м. Миколаїв
Центральний районний суд м.Миколаєва у складі: 
головуючого судді Шолох Л.М.,
при секретарі Шведюк Д.О.,
за відсутності сторін,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Миколаєві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно, -

В С Т А Н О В И В:

У липні 2024 року до Центрального районного суду м. Миколаєва надійшов зазначений позов, в якому ОСОБА_3 , яка представляє інтереси позивача, просила ухвалити рішення, яким: визнати усний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 06.05.2006 року між продавцем – ОСОБА_2 та покупцем – ОСОБА_4 – дійсним; визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , право власності на квартиру АДРЕСА_1 ; скасувати запис про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на кв. АДРЕСА_1 шляхом переходу права власності від ОСОБА_2 до ОСОБА_1 ; стягнути з відповідача на користь позивача судові витрати.
Ухвалою Центрального районного суду м. Миколаєва від 06.08.2024 року справу прийнято до свого провадження суддею Шолох Л.М. та вирішено здійснювати розгляд справи у порядку загального позовного провадження.
Ухвалами Центрального районного суду м. Миколаєва від 13.05.2025 року витребувано у: 1) Адміністрації Державної прикордонної служби України інформацію про перетин державного кордону України громадянином України ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 ; 2) Відділу державної реєстрації актів цивільного стану у місті Миколаєві Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) інформацію про те чи містить Державний реєстр актових записів про смерть ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 .
Ухвалою Центрального районного суду м. Миколаєва від 13.05.2025 року закрито підготовче провадження у справі та призначено її до розгляду по суті.
У судове засідання сторони у справі не з`явилися з невідомих суду причин. Від представника позивача ОСОБА_3 надійшла заява з проханням справу розглядати без його участі, позов задовольнити. Відповідач до суду не з`явився з невідомих суду причин.
Зважаючи на думку позивача, суд дійшов висновку про можливість проведення розгляду справи за відсутності сторін та третіх осіб. 
Дослідивши матеріали справи, надавши оцінку доказам, суд приходить до висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з таких підстав.
Судом встановлено, що 15.05.1991 року виконавчим комітетом Центральної ради народних депутатів видано ордер на житлове приміщення №672 серія 041760 на ім`я ОСОБА_2 , в якому зазначено, що ОСОБА_2 (1 особа) має право зайняти житлове приміщення за адресою: АДРЕСА_2 на підставі рішення №105 від 12.04.1991 року.
У свідоцтві про право власності на житло від 05.08.1996 року зазначено, що ОСОБА_2 на праві власності належить квартира, за адресою: АДРЕСА_2 .
Відповідно до архівної довідки, вулицю «Жданова» в селищі Варварівка перейменовано на «П. Ходченка» згідно рішення виконавчого комітету Миколаївської міської ради депутатів трудящих від 23.06.1989 року.
У довідці ТОВ «Стефі» від 18.05.2006 року №1882, яку видано ОСОБА_2 , зазначено, що останній дійсно проживає за адресою: АДРЕСА_2 та на нього оформлений особовий рахунок.
У довідці ТОВ «Стефі» від 19.05.2006 року №1901, яку видано ОСОБА_2 зазначено, що за адресою: АДРЕСА_2 – ніхто не зареєстрований та не проживає.
З виписки з особового рахунку № НОМЕР_2 , яку видано ОСОБА_1 , яка проживає за адресою: АДРЕСА_2 , слідує, що заборгованість по квартплаті станом на 01.03.2024 року – відсутня.
Відповідно до інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 18.04.2024 року – нерухоме майно, квартира АДРЕСА_1 на праві приватної власності (1/1 частка) належить ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право власності від 05.08.1996 року. Про це також зазначено у повідомленні №2-6042 від 17.09.2024 року КП №ММБТІ.
В матеріалах справи наявні розписки від 11.05.1998 року на суму 200 дол. США та від 06.05.2006 року на суму 1 300 доларів США. В обґрунтування своїх позовних вимог позивач вказує на те, що ОСОБА_2 отримав повну вартість належної йому квартири.
Вирішуючи питання щодо обґрунтованості позовної вимоги суд зазначає таке.
Частиною 1 ст. 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно з ч.1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленого цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Звертаючись до суду із цим позовом позивач вказує на те, що у 1996 та у 2006 роках між нею та відповідачем ОСОБА_2 укладено усний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 . 
Згідно зі статті 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до статті 392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Згідно зі статті 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
У пункті 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" № 9 від 06 листопада 2009 року зазначено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
Відповідно до пункту 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільногокодексу України (2004 року) Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Отже, до цих відносин має бути застосовано Цивільний кодекс Української РСР 1963 року у відповідній редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин.
Відповідно до частини першої статті 47 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається (частина друга статті 47 ЦК Української РСР).
Недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемлює особисті або майнові права неповнолітніх дітей. По недійсній угоді кожна з сторін зобов`язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в внатурі - відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.
Згідно зі статтею 153 Цивільного кодексу УРСР договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 224 Цивільного кодексу УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до частини першої статті 227 Цивільного кодексу УРСР договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією із сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу).
Продаж майна провадиться за цінами, що встановлюються за погодженням сторін, якщо інше не передбачено законодавчими актами (стаття 228 Цивільного кодексу УРСР).
При укладенні договору продавець зобов`язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на продавану річ (право наймача, право застави, довічного користування тощо). Невиконання цього правила дає покупцеві право вимагати зменшення ціни або розірвання договору і відшкодування збитків (стаття 229 Цивільного кодексу УРСР) (стаття 229 Цивільного кодексу УРСР).
Отже, за законодавством, яке діяло на час виникнення спірних правовідносин (станом на 1998 рік), для дійсності договору купівлі-продажу нерухомого майна є необхідним дотримання сторонами істотних умов такого договору та нотаріальне посвідчення такого договору купівлі-продажу.
Вивчиши матеріали справи суд дійшов висновку, що сторонами не дотримано усіх істотних умов договору купівлі-продажу та вимог щодо нотаріального посвідчення такого правочину. Відтак в силу статті 227 Цивільного кодексу УРСР усний договір купівлі-продажу нерухомого майна є недійсний. Правові підстави визнати дійсним такий договір на думку суду відсутній.
Норми Цивільного кодексу України від 01 січня 2004 року, на які посилається позивач у своєму позові також вказують на необхідність нотаріального посвідчення такого договору (стаття ) 
Цивільний кодекс України набрав чинності 01 січня 2004 року. 
Як зазначено у ст. 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 206 ЦК України усно можуть вчинятися правочини, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення, за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність.
Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони (абзац перший частини першої статті 207 ЦК України).
Згідно ч. 1 ст. 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Відповідно до частини першої статті 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому. Особливості купівлі-продажу об`єктів незавершеного будівництва та майбутніх об`єктів нерухомості визначаються законом.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі 657 ЦК України.
Отже, нормами Цивільного кодексу УРСР 1963 року та Цивільного кодексу України визначено, що договір купівлі-продажу нерухомого майна мав бути укладений у письмовій формі з дотриманням істотних умов (загальної ціни нерухомого майна, порядку передачі такого майна покупцеві, тощо) та мав бути нотаріально посвідчений. Недотримання вимог щодо нотаріального посвідчення такого договору має наслідком його недійсність. Підстав для визнання його дійсним суд не вбачає. 
Підсумовуючи викладене, суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог та про необхідність відмовити у й ого задоволенні.
Відповідно до статті 141 ЦПК України судові витрати покладаються на позивача. 
На підставі викладеного, керуючись статтями 12, 81, 141, 259, 263-265 ЦПК України, суд -

У Х В А Л И В:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно – відмовити.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене шляхом подання до Миколаївського апеляційному суду апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Суддя             Шолох Л.М.