ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А
іменем України

06 лютого 2026 року 	м. Чернігів	

Унікальний номер справи № 743/502/25
Головуючий у першій інстанції – Кравчук М. В.
Апеляційне провадження № 22-ц/4823/259/26

Чернігівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючої - судді Мамонової О.Є.,
суддів – Висоцької Н.В., Шитченко Н.В.,
із секретарем: Герасименко Ю.О.,

учасники справи:
позивач: ОСОБА_1 ,
відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Армійське Агро»,-

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників справи у відкритому судовому засіданні у залі суду цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Армійське Агро» на рішення Ріпкинського районного суду Чернігівської області від 18 вересня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Армійське Агро» про розірвання договору оренди земельної ділянки,- 

У С Т А Н О В И В:

У травні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Армійське Агро», в якому просив розірвати договір оренди землі №486 від 26.11.2021, укладений між ним та ТОВ «Армійське Агро», покласти на відповідача судові витрати.
Позов обґрунтовував тим, що він є власником земельної ділянки площею 4,8487 га, кадастровий номер 7424483300:05:001:0101 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Добрянської селищної ради (Клубівського старостинського округу) Чернігівського району Чернігівської області, щодо якої 26.11.2021 між ним та ТОВ «Армійське Агро» укладено договір оренди землі №486, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №424780318 від 30.04.2025.
Зазначав, що за умовами спірного договору земельну ділянку передано відповідачу у строкове платне користування, строк оренди складає 10 років, до 26.11.2031 (п. 1.1., 2.1., 3.1.); орендна плата становить 4 250 грн за один повний рік користування земельною ділянкою, що у відсотковому співвідношенні становить не менше 7% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок з урахуванням коефіцієнту індексації (п. 6.1.); орендар зобов`язався протягом строку дії договору за кожен рік користування земельною ділянкою, але не пізніше 31 грудня поточного року користування, за який вноситься оренда плата, сплачувати орендну плату з урахуванням індексу інфляції, що оформляється письмово (п. 6.4.).
Указував, що відповідачем не виплачена орендна плата за 2022-2024 роки, загальний розмір заборгованості ТОВ «Армійське Агро» по сплаті орендної плати за вказаний період становить 12 750 грн без урахування коефіцієнта індексації, що свідчить про систематичне порушення відповідачем істотних умов укладеного правочину та є підставою для його розірвання на підставі ч. 1 ст. 651 ЦК України, п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України.

Рішенням Ріпкинського районного суду Чернігівської області від 18 вересня 2025 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено повністю.
Розірвано договір оренди землі №486 від 26.11.2021, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Армійське Агро».
Стягнуто з ТОВ «Армійське Агро» на користь ОСОБА_1 судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 968,96 грн.

В апеляційній скарзі ТОВ «Армійське Агро» просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, посилаючись на незаконність, необґрунтованість, неповне встановлення обставин справи та неправильне дослідження і оцінку доказів. 
Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що для припинення права користування орендарем земельною ділянкою згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України суд мав встановити систематичність та несплату ним орендної плати. Водночас має бути оцінено співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона. 
Заявник зазначає, що спірна земельна ділянка розташована на території Клубівського старостинського округу Ріпкинської селищної ради Чернігівської області, що безпосередньо межує з державним кордоном Республіки Білорусь, у 5-кілометровій зоні від кордону, після початку повномасштабного вторгнення рф на територію України ця земля була задіяна для облаштування інженерних фортифікаційних споруд та організації оборони прикордонної території, інших оборонних заходів, тому орендар об`єктивно був позбавлений можливості безперешкодно вести господарську діяльність на орендованій ним землі у період, за який допущено затримку виплати орендної плати.
Вказує, що під час бойових дій та окупації було знищено, пошкоджено та викрадено близько 80% техніки відповідача, що знаходилась в с. Бобрик Броварського району Київської області, один з учасників товариства та два директори були мобілізовані, що вплинуло на проведення сільськогосподарських робіт та використання земельної ділянки за цільовим призначенням за наявності обставин форс-мажору.
Стверджує, що тимчасова окупація російською федерацією населеного пункту, де розташована сільськогосподарська техніка підприємства, близькість населеного пункту, в межах якого розташована спірна земельна ділянка, до державного кордону України, участь цієї території в оборонних заходах позбавила орендаря можливості використовувати землю за її цільовим призначенням, зокрема здійснювати підготовчі роботи, проводити посівну кампанію та збір урожаю тощо.
Уважає форс-мажором для відповідача події, які відбувались у 2022-2024 роках, посилаючись на висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 25.06.2025 у справі №610/941/24 де, серед іншого, враховано лист ТПП України від 28.02.2022 № 2024/02.0-7.1, який є загальним офіційним документом, що засвідчив цей факт. 
Наголошує, що неможливість використання спірної земельної ділянки підтверджується листом Чернігівської обласної військової адміністрації від 30.05.2025 №01-01-32/5892-вих.
Заявник вважає, що він фактично не допустив умисного порушення умов договору, вина орендаря у несплаті орендної плати за певний період у минулому – відсутня, а отже відсутня і систематичність порушення строків сплати орендної плати, що виключає наявність підстав для розірвання договору.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції – без змін.
Зазначає, що відповідач зобов`язався протягом строку дії договорів щорічно сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою, проте ним не виплачена орендна плата за 3 роки, що свідчить про одностороннє порушення умов договору, яке має ознаки систематичності.
Наголошує, що за наявними у матеріалах справи фінансовою звітністю та інформацією ГУ ДПС у м. Києві вбачається, що відповідач з 01.01.2021 до 31.12.2024 вів господарську діяльність, здійснював розрахунки з бюджетами та цільовими фондами по податках, зборах, загальнообов`язкових платежах, що свідчить про його платоспроможність для здійснення не тільки погашення заборгованості позивачу за орендну плату, а й поточну її сплату. 
Зазначає, що твердження ТОВ «Армійське Агро» про неможливість використання земельної ділянки позивача через близькість до державного кордону, спростовуються наступною передачею цієї землі у суборенду ТОВ «АГРО-САБ», яке в свою чергу може використовувати цю земельну ділянку за призначенням. 
Посилання орендаря на розташування земельної ділянки у прикордонній 5-кілометровій смузі на території Чернігівської області і необхідність отримання спеціальних дозволів для її використання відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 37 Закону України «Про використання земель оборони», як підставу для звільнення від виконання зобов`язань, свідчить про можливість використання земельної ділянки за призначенням у разі дотримання ТОВ «Армійське Агро» визначених законодавством умов, чого відповідач не здійснив, що свідчить про його бездіяльність.
Зауважує, що настання форс-мажору не звільняє від зобов`язань із виконання договору, а лист ТПП України від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1 не є безумовною обставиною вважати, що форс-мажорні обставини настали для всіх без виключення суб`єктів.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника ОСОБА_1 - адвоката Людвик І.В., яка просила залишити без задоволення апеляційну скаргу, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та доводи, наведені у відзиві на апеляційну скаргу, апеляційний суд вважає, що апеляційну скаргу належить залишити без задоволення, а рішення суду - без змін, виходячи з наступного.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Згідно із ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Задовольняючи позов ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з доведеності факту систематичної несплати орендної плати, відсутності спору щодо її розміру. Районний суд констатував, що сплата відповідачем заборгованості з орендної плати за попередні періоди під час судового провадження не може бути самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.
З таким висновком районного суду погоджується апеляційний суд, оскільки він ґрунтується на матеріалах справи та відповідає вимогам чинного законодавства. 

Судом у справі встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 4,8487 га, кадастровий номер 7424483300:05:001:0101, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована за адресою: Чернігівська область, Чернігівський район, тг Добрянська, на підставі рішення 9 сесії восьмого скликання Добрянської селищної ради від 11.11.2021 (а.с. 12). 
26.11.2021 між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «Армійське Агро» (орендар) укладено договір оренди землі №486, за яким згадану земельну ділянку передано у строкове платне користування, строком на 10 років до 26.11.2031, для ведення орендарем товарного сільськогосподарського виробництва (вирощування товарної сільськогосподарської продукції).
Право оренди зареєстровано 29.11.2021 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно (а.с. 8-12).
Відповідно до п. 6.1. договору орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється за погодженням сторін у розмірі 4 250 грн за один повний рік користування земельною ділянкою, що у відсотковому співвідношенні становить 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної у п. 2.4. даного договору.
Орендна плата за користування об`єктом оренди сплачується орендарем на користь орендодавця шляхом видачі готівкових коштів через касу орендаря або шляхом перерахування грошових коштів на банківський рахунок орендодавця або поштовим переказом (п. 6.2. договору); орендна плата сплачується щорічно, в строк не пізніше 31 грудня поточного року користування (п. 6.4. договору).
Згідно із п. 11.4. договору орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема, своєчасно сплачувати орендну плату.
Пунктом 14.3. договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок не виконання другою стороною обов`язків передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом.
За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору. Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини (п. 15.1., 15.2. договору)
Відповідно до п. 15.5. договору сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання зобов`язань, якщо таке невиконання стало наслідком нездоланної сили, тобто подій, настання яких ні орендодавець, ні орендар неспроможні були передбачити і попередити (пожежі, повені, землетруси, інші стихійні явища природи, воєнні дії тощо).
15.01.2025 ТОВ «Армійське Агро» передало спірну земельну ділянку у суборенду ТОВ «Агро-Саб».
19.04.2022 та 08.08.2022 ТОВ «Армійське Агро» зверталося до Великодимерської селищної ради та Броварського РУ ГУ ДСНС України в Київській області із заявами про проведення обстеження майна товариства, пошкодженого, знищеного, викраденого внаслідок надзвичайної ситуації воєнного характеру, спричиненого збройною агресією російської федерації, розташованого у с. Бобрик та с. Шевченкове Броварського району Київської області та проведення обстеження земельних ділянок, розташованих у с. Велика Димерка Броварського району Чернігівської області, взятих у суборенду товариством (а.с. 35, 37).
Село Бобрик та село Шевченкове Броварського району Київської області перебували в тимчасовій окупації у лютому-квітні 2022 року, що вбчається з Переліку населених пунктів територіальних громад Київської області, погодженого Командувачем угруповання сил і засобів оборони м. Києва (а.с. 38-42).
22.05.2025 представником ТОВ «Армійське Агро» – адвокатом Ковальчук А.С. направлено адвокатські запити до Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, Добрянської селищної територіальної громади Чернігівської області, Клубівської сільської ради Чернігівської області, Ріпкинської територіальної громади Чернігівської області, Головного управління Держгеокадастру у Чернігівської області, Чернігівської обласної військової державної адміністрації щодо надання інформації: про перебування земельних ділянок Клубівської сільської ради в зоні можливих бойових дій, замінування або потенційної мінної небезпеки; про ухвалення рішення про заборону або обмеження використання земельних ділянок на цій території; віднесення земельних ділянки до прикордонної смуги або прикордонного району та існування обмежень на обробіток земель, використання сільгосптехніки; здійснення моніторингу небезпеки земельних ділянок на території Клубівської сільської ради (а.с. 28-34).
30.05.2025 за №01-01-32/5892-вих за результатом розгляду адвокатського запиту Чернігівська обласна військова адміністрація повідомила, що відповідно до наказу Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 №376 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією», зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 11.03.2025 за №380/43786, територія Добрянської селищної територіальної громади Чернігівського району, до складу якої входить с. Клубівка, у період з 24.02.2022 до 03.04.2022 була включена до переліку тимчасово окупованих російською федерацією територій України.
Рішенням Ради оборони Чернігівської області, оформленим протоколом №14 від 05.10.2022, надано вказівку районним військовим адміністраціям, органам місцевого самоврядування забезпечити виконання вимог Директиви Головнокомандувача Збройних Сил України від 22.05.2022 №6025 ПУ про заборону засадження полів у 5-ти кілометровій прикордонній смузі агрокультурами, що мають висоту більше 1,5 метри (кукурудзу, соняшник тощо), якщо площа засіяна, то протягом 10 діб організувати її збір (а.с. 73).
Відповідей на інші запити матеріали справи не містять.
За даними фінансової звітності ТОВ «Армійське Агро», станом на кінець 2021 року його чистий прибуток за рік склав 70,9 тис. грн, на кінець 2022 року – 3053,1 тис. грн, на кінець 2023 року – 34,7 тис. грн, на кінець 2024 року – 141,8 тис. грн (а.с. 110-113).
За інформацією Головного управління ДПС у м. Києві від 08.07.2025 №20268/5/26-15-19-04-10 у ТОВ «Армійське Агро» відсутня заборгованість за 2021-2024 роки перед бюджетом по податках, зборах, загальнообов`язкових платежах та наявна переплата з єдиного внеску, нарахувань на заробітні плати, винагороди, допомоги, ПДВ та податку на прибуток підприємств (а.с. 114-116).
На підтвердження сплати орендної плати ОСОБА_1 за спірний період ТОВ «Армійське Агро» надано копії:
- платіжної інструкції на переказ готівки №1973512118111 від 15.07.2025 на суму 4 620 грн;
- квитанцій АТ «Укрпошта» від 31.07.2025 та 02.08.2025 на суми 3 316,01 грн та 1 930 грн відповідно з призначенням платежу «орендна плата 2022-2024» (а.с. 144-146).

За змістом положень ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права. Забороняється відмова у розгляді справи з мотивів відсутності, неповноти, нечіткості, суперечливості законодавства, що регулює спірні відносини (стаття 10 ЦПК України).
При вирішенні цивільного спору суд у межах своїх процесуальних повноважень та в межах позовних вимог установлює зміст (правову природу, права та обов`язки) правовідносин сторін, які випливають зі встановлених обставин, та визначає правову норму, яка підлягає застосуванню до цих правовідносин. Законодавець вказує саме на «норму права», що є значно конкретизованим, а ніж закон. Більш того, виходячи з положень ЦПК України, така функціональність суду має імперативний характер. Підсумок такої процесуальної діяльності суду знаходить своє відображення в судовому рішенні, зокрема в його мотивувальній і резолютивній частинах.
Частиною 1 ст. 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно з ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно з ч. 1 ст. 152, ч. 1 ст. 153 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених цим Кодексом та іншими законами України.
Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст. 610 ЦК України).
Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).
Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Частинами 1 та 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі».
Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями ч. 1 ст. 93 ЗК України, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ст. 15 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно із ст. 21, 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.
Згідно із ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Положеннями ст. 24, 25 Закону України «Про оренду землі» визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 в справі №183/262/17 суд дійшов висновку, що ч. 1 і 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію – значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі №912/1385/17).
Отже, підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди (висновок Верховного Суду, викладений у постановах від 24.05.2023 у справі №542/51/22, від 07.02.2024 у справі №579/1133/22, від 27.09.2023 у справі №626/104/21).
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. До таких висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 14.11.2018 у справі №484/301/18, від 04.12.2023 у справі №385/1679/21).
За змістом наведених норм, істотним слід визнавати таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Отже, стороною, якою заявлено вимоги про розірвання договору, повинно бути доведено наявність істотного порушення договору та наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, тобто існування цих двох умов у їх сукупності. 

Судом у справі встановлено та не заперечується учасниками справи, що ТОВ «Армійське Агро» не сплачувало орендну плату ОСОБА_1 за 2022-2024 роки. Наявна заборгованість сплачена товариством ОСОБА_1 під час розгляду справи у суді першої інстанції, що підтверджується наявними у матеріалах справи платіжною інструкцією та квитанціями (а.с. 144-146).
Відповідно до п. 14.3. оспорюваного договору оренди дія договору припиняється шляхом його розірвання, в тому числі, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Як правильно зазначив суд першої інстанції, сплата відповідачем заборгованості з орендної плати за попередні періоди під час судового провадження не може бути самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.
З урахуванням встановлених обставин, а саме систематичної несплати відповідачем орендної плати протягом 2022-2024 років, що є істотним порушенням умов укладеного сторонами договору оренди, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги ОСОБА_1 .

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ст. 76 ЦПК України).
Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Воєнний стан не є безумовною підставою для застосування норми ч. 6 ст. 762 ЦК України.
Згідно зі ст. 1 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень.
24.02.2022 розпочалося повномасштабне вторгнення рф на територію України. Указом Президента України від 24.02.2022 №64/2022 у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України введено військовий стан, який триває дотепер.
Листом Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1, який є загальним офіційним документом, визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України. 
Проте, вказаний лист є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Той факт, що ТПП України засвідчила відповідну форс-мажорну обставину сам собою не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.
Воєнний стан, як обставина непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання. При цьому, наявність сертифікату ТПП України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.
Подібні правові висновки викладено у постанові Верховного Суду від 15.06.2023 у справі №910/8580/22.
Посилання на наявність обставин форс-мажору використовується стороною, яка позбавлена можливості виконувати договірні зобов`язання належним чином, для того, щоб уникнути застосування до неї негативних наслідків такого невиконання. Інша ж сторона договору може доводити лише невиконання/неналежне договору контрагентом, а не наявність у нього форс-мажорних обставин (як обставин, які звільняють сторону від відповідальності за невиконання). Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору (постанови Верховного Суду від 15.06.2018 у справі №915/531/17, від 26.05.2020 у справі №918/289/19, від 17.12.2020 у справі №913/785/17, від 30.11.2021 у справі №913/785/17, від 07.06.2023 у справі №906/540/22).
Отже, війна, як обставина непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання. Факт неможливості безпечного використання земель і здійснення на них господарської діяльності, як і посилання на розміщення фортифікаційних споруд, у зв`язку з безпосередньою близькістю до державного кордону, що створює загрозу життю, здоров`ю працівників, має бути доведено належними та допустимими доказами.
Посилання відповідача на те, що воєнні дії призвели до неможливості використання спірної земельної ділянки та відсутності прибутку від господарської діяльності, пов`язаної з її використанням спростовуються матеріалами справи. Зокрема встановлено, що відповідачем передано спірну земельну ділянку в суборенду 15.01.2025, що не може свідчити про неможливість її використання, а фінансовою звітністю ТОВ «Армійське Агро» підтверджується наявність у нього чистого прибутку у 2022-2024 роках. Крім цього, у відповідача відсутня заборгованість перед бюджетом по податках, зборах, платежах тощо.
Отже, районний суд ґрунтовно вказав, що матеріалами справи жодним чином не підтверджуються доводи відповідача щодо неможливості використання земельної ділянки протягом усього часу існування заборгованості (розміщення фортифікаційних споруд, відмови у наданні спеціальних дозволів тощо), в той час, як у постанові ВС від 13.09.2023 у справі №910/7679/22 викладено правовий висновок про те, що лист ТПП від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1 не є доказом настання форс-мажорних обставин для всіх без виключення суб`єктів господарювання України з початком військової агресії. Кожен суб`єкт господарювання, який в силу певних обставин не може виконати свої зобов`язання за окремо визначеним договором, має доводити наявність в нього форс-мажорних обставин.
При цьому, судом обґрунтовано звернуто увагу на ту обставину, що відповідач 15.01.2025 передав спірну земельну ділянку у суборенду, що опосередковано свідчить не на користь доводів відповідача про неможливість її використання.
Доводи апеляційної скарги про те, що тимчасова окупація російською федерацією населеного пункту, де розташована сільськогосподарська техніка підприємства, близькість населеного пункту, в межах якого розташована спірна земельна ділянка, до державного кордону України, участь цієї території в оборонних заходах позбавила орендаря можливості використовувати землю за її цільовим призначенням, зокрема здійснювати підготовчі роботи, проводити посівну кампанію та збір урожаю тощо, є безпідставними та не спростовують правильність висновків суду першої інстанції.
Так, на відміну від форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які роблять неможливим виконання зобов`язання в принципі, істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у розвитку договірного зобов`язання таким чином, що виконання зобов`язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад, у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов`язання (подібний висновок наведений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі №910/15484/17 та у постанові Верховного Суду від 21.07.2021 у справі №912/3323/20).
На відміну від форс-мажору істотна зміна обставин не впливає на строк виконання зобов`язань (не змінює його) і не звільняє сторону від відповідальності за невиконання, а дозволяє припинити таке виконання (розірвання договору) чи змінити умови такого виконання або умови договору в цілому (для досягнення балансу інтересів сторін, який був порушений через істотну зміну обставин) (постанова ВС від 16.08.2023 у справі №910/17639/21).
Умовами договору оренди визначено, що його може бути розірвано, в тому числі, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. 14.3), однак відповідач з відповідним позовом (з 2022 року) за захистом своїх прав до суду не звернувся.
Доводи заявника про те, що він фактично не допустив умисного порушення умов договору, вина орендаря у несплаті орендної плати за певний період у минулому – відсутня, а отже відсутня і систематичність порушення строків сплати орендної плати, що виключає наявність підстав для розірвання договору із заявлених позивачем підстав, не спростовують правильних висновків суду першої інстанції.
Не заслуговують на увагу доводи апеляційної скарги про те, що під час бойових дій та окупації було знищено, пошкоджено та викрадено близько 80 % техніки відповідача, що знаходилась в с. Бобрик Броварського району Київської області, один з учасників товариства та два директори були мобілізовані, що вплинуло на проведення сільськогосподарських робіт та використання земельної ділянки за цільовим призначенням за наявності обставин форс-мажору, оскільки матеріали справи належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження зазначеного не містять.
Таким чином, доводи ТОВ «Армійське Агро» зводяться до перекладення власних господарських ризиків на позивача та не можуть бути підставою для звільнення від виконання договірних зобов`язань зі сплати орендної плати.
На основі повно та всебічно з`ясованих обставин, на які посилаються учасники справи, як на підставу своїх вимог та заперечень, підтверджених доказами, перевірених в судовому засіданні, оцінивши їх належність, допустимість, а також достатність, взаємозв`язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга ТОВ «Армійське Агро» підлягає залишенню без задоволення, а рішення Ріпкинського районного суду Чернігівської області від 18.09.2025 - без змін.

Керуючись ст. 367, 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд, 
У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Армійське Агро» – залишити без задоволення.
Рішення Ріпкинського районного суду Чернігівської області від 18 вересня 2025 року – залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повна постанова складена 11 лютого 2026 року.

Головуюча О.Є.Мамонова

Судді: Н.В.Висоцька

Н.В. Шитченко