ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 лютого 2026 року 

м. Київ

cправа № 904/4082/23 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. (головуючого), Берднік І.С., Міщенка І.С.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.
за участю представників сторін:
позивача - Остапенко П.В.
відповідача 1 - Коптілов Ю.В.
відповідача 2 - не з`явився
третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - не з`явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Дніпровської міської ради
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.11.2025 (у складі колегії суддів: Чус О.В. (головуючий), Дармін М.О., Кощеєв І.М.)
за позовом Дніпровської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Металург"
до управління Державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради
про усунення перешкод у користуванні майном,

ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. Дніпровська міська рада (надалі - Рада, Позивач, Скаржник) звернулась до Господарського суду Дніпропетровської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Металург" (надалі - ТОВ "Фірма "Металург", Відповідач 1) та управління Державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради (надалі - Управління, Відповідач 2), в якій просить суд:
- скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта: "Реконструкція нежитлової будівлі, закусочної "Прибой" в м. Дніпропетровську" від 11.09.2014 за № ДП 143142540512;
- усунути Раді перешкоди у користуванні земельною ділянкою за адресою: вулиця набережна Заводська, 90А, у м. Дніпро, шляхом зобов`язання ТОВ "Фірма Металург" знести самочинно побудований ІІ поверх нежитлової будівлі закусочної "Прибой", загальною площею 127,5 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 939943412101) привівши її у первісний стан та інші побудовані об`єкти: літ. а (3) - сходи, літ. а (4) - ганок з козирком, літ. Б - вбиральня, літ. В - кліть для охорони, літ. Г - біотуалет, літ. Ж - навіс, № 1-5 - огорожа та споруди, І-ІІІ - замощення, що розташована за адресою: м. Дніпро, вулиця Набережна Заводська, 90А;
- скасувати державну реєстрацію та припинити право власності з закриттям розділу на об`єкт нерухомого майна, а саме: нежитлову будівлю (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 939943412101), загальною площею 252,8 кв. м, яка складається з літ. А-2 - нежитлова будівля закусочна "Прибой", літ. а (1) - ганок з козирком, літ. а (2) - ганок, літ. а (3) - сходи, літ. а (4) - ганок з козирком, літ. Б - вбиральня, літ. В - кліть для охорони, літ. Г - біотуалет, літ. Ж - навіс, № 1-5 - огорожа та споруди, І-ІІІ - замощення, яка розташована за адресою: вулиця Набережна Заводська, будинок 90А у м. Дніпро.
1.2. За позицією Ради, відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внаслідок проведеної Відповідачем 1 реконструкції нерухомого майна, що перебуває у його приватній власності, відбулося збільшення загальної площі об`єкта з 125,3 кв. м до 252,8 кв. м за рахунок добудови другого поверху та інших об`єктів.
Позивач зазначає, що зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації порушує права та законні інтереси територіальної громади м. Дніпра в особі Дніпровської міської ради як власника земельної ділянки, на якій на підставі цієї декларації здійснено реконструкцію спірного об`єкта нерухомого майна за відсутності документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою на умовах оренди.
При цьому, за даними містобудівного кадастру, будівельний паспорт забудови земельної ділянки або містобудівні умови та обмеження для проведення реконструкції нежитлової будівлі закусочна "Прибой" за адресою: вул. Набережна Заводська, 90 А уповноваженим органом не надавалися.
У зв`язку з наведеним Рада стверджує, що ТОВ "Фірма "Металург", у порушення вимог статті 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" не отримало містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки для реконструкції зазначеної нежитлової будівлі за відповідною адресою, а також не надало документів, що підтверджують право користування цією земельною ділянкою на умовах оренди.
На переконання Позивача, наведене свідчить про здійснення реконструкції за відсутності необхідних передумов користування землею та містобудівних вихідних даних, унаслідок чого спірний об`єкт набуває ознак самочинного будівництва. Відтак Рада вважає, що наявні підстави для усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення такого нерухомого майна відповідно до частини четвертої статті 376 Цивільного кодексу України.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 05.06.2024 у справі № 904/4082/23 позов Ради до ТОВ "Фірма Металург" та Управління задоволено частково, зобов`язано ТОВ "Фірма "Металург" знести самочинно побудований ІІ поверх нежитлової будівлі закусочної "Прибой", загальною площею 127,5 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 939943412101) привівши її у первісний стан та інші побудовані об`єкти: літ. а (3) - сходи, літ. а (4) - ганок з козирком, літ. Б - вбиральня, літ. В - кліть для охорони, літ. Г - біотуалет, літ. Ж - навіс, № 1-5 - огорожа та споруди, І-ІІІ - замощення, що розташована за адресою: м. Дніпро, вулиця Набережна Заводська, 90А, в іншій частині позову відмовлено та розподілено судові витрати.
2.2. Рішення місцевого господарського суду мотивовано таким:
- вимоги Ради про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації задоволенню не підлягають, оскільки належним позивачем по такій позовній вимозі є орган державного архітектурно-будівельного контролю, до того ж декларація вичерпала свою дію після того, як було проведено державну реєстрацію права власності на спірний об?єкт нерухомого майна. Одночасно суд зазначив, що вказаний спосіб захисту не є ефективним, як такий, що не може призвести до захисту порушеного права, зважаючи на обставини справи та той правовий результат, якого прагне досягти Позивач;
- ТОВ "Фірма "Металург" самочинно побудувало другий поверх нежитлової будівлі закусочної "Прибой", загальною площею 127,5 кв. м та дійшов висновку у зв`язку з чим про часткове задоволення позовних вимог в частині зобов`язання товариства знести самочинно побудований ІІ поверх нежитлової будівлі закусочної "Прибой", загальною площею 127,5 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 939943412101) привівши її у первісний стан та інші побудовані об`єкти: літ. а (3) - сходи, літ. а (4) - ганок з козирком, літ. Б - вбиральня, літ. В - кліть для охорони, літ. Г - біотуалет, літ. Ж - навіс, № 1-5 - огорожа та споруди, І-ІІІ - замощення, що розташована за адресою: м. Дніпро, вулиця Набережна Заводська, 90А;
- державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. При цьому, формулювання положень статті 376 Цивільного кодексу України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Таким чином реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу приписів частини другої статті 376 Цивільного кодексу України, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини 4 цієї статті;
- за обставинами цього спору, ефективним способом захисту прав Позивача як власника земельної ділянки є виключно позов про знесення самочинно збудованого об`єкту, тому, господарський суд відмовив у задоволенні позову в частині скасування державної реєстрації та припинення права власності із закриттям розділу.
2.3. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 12.11.2025 у справі № 904/4082/23 рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 05.06.2024 у справі № 904/4082/23 скасовано в частині зобов`язання ТОВ "Фірма "Металург" знести самочинно побудований ІІ поверх нежитлової будівлі закусочної "Прибой", загальною площею 127,5 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 939943412101) шляхом приведення її у первісний стан та інші побудовані об`єкти: літ. а (3) - сходи, літ. а (4) - ганок з козирком, літ. Б - вбиральня, літ. В - кліть для охорони, літ. Г - біотуалет, літ. Ж - навіс, № 1-5 - огорожа та споруди, І-ІІІ - замощення, що розташована за адресою: м. Дніпро, вулиця Набережна Заводська, 90А, та розподілу судових витрат; витрати зі сплати судового збору за подання позову в розмірі 8 052,00 грн залишено за Позивачем, в іншій частині рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 05.06.2024 у справі № 904/4082/23 залишено без змін та розподілено судові витрати.
2.4. При ухваленні відповідної постанови Центральний апеляційний господарський суд виходив з того, що реконструкцію будівлі здійснено без зміни зовнішніх геометричних розмірів її фундаменту у плані, а належних доказів виходу другого поверху за межі геометричних розмірів фундаменту першого поверху Позивачем не надано. За таких обставин, колегія суддів виснувала, що у Відповідача 1 було наявне право на здійснення реконструкції за відсутності документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою відповідно до частини четвертої статті 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).
Суд апеляційної інстанції також зазначив про необґрунтованість позиції Ради щодо обов`язковості отримання ТОВ "Фірма "Металург" під час проведення реконструкції містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, оскільки така реконструкція підпадає під визначення реконструкції виробничих споруд та інженерних мереж, в тому числі допоміжних виробництв, що належать підприємствам, без перепрофілювання та зміни зовнішніх геометричних параметрів, а тому зазначені роботи віднесено до об`єктів, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, згідно з пунктом 5 Переліку об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 07.07.2011 № 109.
Стосовно інших об`єктів: літ. а (3) - сходи, літ. а (4) - ганок з козирком, літ. Б - вбиральня, літ. В - кліть для охорони, літ. Г - біотуалет, літ. Ж - навіс, № 1-5 - огорожа та споруди, І-ІІІ - замощення, колегія суддів зазначила, що вони не є об`єктами нерухомості згідно з частиною першою статті 181 Цивільного кодексу України.
Одночасно колегією суддів ураховано долучену до матеріалів апеляційної скарги ТОВ "Фірма Металург" Декларацію про початок виконання будівельних робіт, зареєстровану Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Дніпропетровській області (надалі - Інспекція) 17.07.2013 за № ДП083131980481.
З огляду на приписи частини третьої статті 269 Господарського процесуального кодексу України апеляційний суд визнав за необхідне приєднати цей документ до матеріалів справи та прийняти його до розгляду як доказ у справі.
Також суд урахував зміст Декларації № ДП083131980481 щодо реконструкції нежитлової будівлі, закусочної "Прибой" (категорія складності III), та, дослідивши її положення, встановив, що в ній зазначено про відсутність необхідності в отриманні містобудівних умов та обмежень відповідно до Переліку об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, затвердженого наказом Мінрегіонбуду від 07.07.2011 № 109. Крім того, суд виходив з того, що у декларації наведено відомості про земельну ділянку у порядку, передбаченому пунктом 4 статті 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".
Суд апеляційної інстанції акцентував, що подані до Інспекції документи щодо реконструкції будівлі закусочної "Прибой" були перевірені, при цьому підстав для їх повернення не встановлено, зауважень щодо недостовірності наведених відомостей чи неналежного оформлення документів не висловлено, у зв`язку з чим 17.07.2013 за № ДП083131980481 зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт, а 11.09.2014 за № ДП143142540512 зареєстровано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації.
У зв`язку з цим колегія суддів виснувала, що право власності ТОВ "Фірма Металург" на побудований ІІ поверх нежитлової будівлі закусочної "Прибой", загальною площею 127,5 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 939943412101), виникло внаслідок реконструкції закусочної "Прибой" та введення об`єкта в експлуатацію після проходження передбаченої законодавством процедури, яка включала реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт і декларації про готовність об`єкта до експлуатації, без будь-яких зауважень з боку Інспекції.
На підставі викладеного суд зазначив, що, діючи у період чинності наданих дозвільних документів та отримавши від уповноваженого органу реєстрацію декларації про готовність об`єкта площею 252,8 кв. м до експлуатації, Відповідач 1 діяв у межах правомірних очікувань та відповідно до принципу належного урядування. За таких обставин ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.
Колегія суддів у цьому контексті урахувала, що ТОВ "Фірма Металург" з 2014 року відкрито користується реконструйованою двоповерховою будівлею закусочної, а також те, що Рада не висловлює заперечень щодо розміщення першого поверху закусочної на земельній ділянці комунальної власності.
За таких обставин суд апеляційної інстанції виснував, що Позивач не довів, яким чином він, як власник земельної ділянки, відновить своє право на розпорядження нею шляхом знесення другого поверху за наявності першого.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
3.1. Звертаючись з касаційною скаргою Рада просить скасувати постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.11.2025 та залишити без змін рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 05.06.2024 у справі № 904/4082/23.
3.2. В обґрунтуванні касаційної скарги Рада зазначає про неправильне застосування судом апеляційної інстанції положень статті 376 Цивільного кодексу України, статті 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.05.2018 у справі № 910/73/17, від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20), від 24.03.2021 у справі № 200/2192/18, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 19.01.2023 у справі № 640/9995/20, від 09.05.2023 у справі № 480/5165/21, від 18.01.2024 у справі № 380/8447/21, від 26.06.2024 у справі № 910/15124/19, а також у постанові Верховного Суду України від 04.12.2013 у справі № 6-130цс13.
За позицією Скаржника, здійснена ним реконструкція передбачає зміну ключових геометричних параметрів будівлі та не підпадає під Перелік об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, затверджений наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 07.07.2011 № 109. З огляду на це Скаржник заперечує висновок суду щодо можливості здійснення такої реконструкції за відсутності документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою відповідно до частини четвертої статті 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності". Рада вказує на неврахування судом змісту листа-роз`яснення Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 08.08.2012 № 7/17-12928 "Щодо віднесення окремих об`єктів соціальної сфери до об`єктів реконструкції та капітального ремонту".
У зв`язку з цим Скаржник зазначає про існування на законодавчому рівні заборони на виконання будівельних робіт з реконструкції спірного об`єкта, а відтак посилання суду апеляційної інстанції на практику Європейського суду з прав людини (надалі - ЄСПЛ) та висновок про те, що, діючи у період чинності наданих дозвільних документів і отримавши від уповноваженого органу реєстрацію декларації про готовність об`єкта площею 252,8 кв. м до експлуатації, Відповідач 1 діяв у межах правомірних очікувань і відповідно до принципу належного урядування, є необґрунтованими.
4. Розгляд справи Верховним Судом
4.1. Ухвалою Суду від 15.01.2026 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Ради на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.11.2025 у справі № 904/4082/23 на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
4.2. Ухвалою Суду від 04.02.2026 оголошено перерву у судовому засіданні з розгляду касаційної скарги Ради на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.11.2025 у справі № 904/4082/23 до 18.02.2026.
5. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
5.1. Рішенням Виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради № 364/1 від 12.02.2009 вирішено оформити право приватної власності з наданням свідоцтва ТОВ "Фірма Металург", зокрема, на об`єкт нерухомого майна за адресою: вул. Набережна Заводська, 90.
5.2. Відповідно до Реєстру прав власності на нерухоме майно, 29.05.2009 за ТОВ "Фірма Металург" зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю, закусочну "Прибой" (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 26646042), загальною площею 125,3 кв. м., яка складається з літ. А-1, ґанки літ. а{1}, а{П}, яка розташована за адресою: вул. Набережна Заводська, буд. 90 А у м. Дніпропетровську на підставі свідоцтва про право власності від 05.03.2009, САС № 217887, виданого виконавчим комітетом Дніпропетровської міської ради.
5.3. Судом апеляційної інстанції встановлено, що з метою реконструкції нежитлової будівлі, закусочної "Прибой" в м. Дніпропетровську 17.07.2013 ТОВ "Фірма Металург" зареєстровано Декларацію про початок виконання будівельних робіт № ДП083131980481 на реконструкцію нежитлової будівлі, закусочної "Прибой" (категорія складності III).
Зі змісту Декларації про початок виконання будівельних робіт № ДП083131980481 на реконструкцію нежитлової будівлі, закусочної "Прибой" (категорія складності III) вбачається, що об`єкт не потребує отримання містобудівних умов та обмежень згідно Переліку об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, затвердженого наказом Мінрегіонбуду від 07.07.2011 № 109; земельна ділянка використовується для будівництва - згідно з пунктом 4 статті 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" у разі реконструкції об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів, інформація про земельну ділянку не заповнюється; загальна площа будівлі відповідно до проектної документації - 250 кв. м.
5.4. Також ТОВ "Фірма Металург" подано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації, яку Інспекцією зареєстровано 11.09.2014 за № ДП143142540512.
Зазначена Декларація містить посилання на дозвільні документи, зокрема, Декларацію про початок виконання будівельних робіт, зареєстровану Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Дніпропетровській області 17.07.2013 за № ДП 083131980481; дата початку будівництва 20.07.2013, дата закінчення будівництва 29.07.2014, загальна площа будівлі - 252,8 кв. м.
5.5. За інформацією Державного реєстру речових прав на нерухоме майно міській раді стало відомо, що приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Щетіловою О. В., як державним реєстратором 02.06.2016 зареєстровано право власності за ТОВ "Фірма Металург" (код ЄДРПОУ 19095015) на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 939943412101), загальною площею 252,8 кв. м, яка складається з літ. А-2 - нежитлова будівля закусочна "Прибой", літ. а{1} - ґанок з козирком, літ. а{2} - ґанок, літ. а{3} - сходи, літ. а{4} - ґанок з козирком, літ. Б -вбиральня, літ. В - кліть для охорони, літ. Г - біотуалет, літ. Ж - навіс, № 1-5 - огорожа та споруди, І-III - замощення, яка розташована за адресою: вул. Набережна Заводська, буд. 90 А у м. Дніпро.
Підставою для державної реєстрації права власності є декларація про готовність об`єкта до експлуатації від 11.09.2014 ДП143142540512, видана Інспекцією, відповідно до якої здійснено реконструкцію нежитлової будівлі, закусочної "Прибой" в м. Дніпропетровську.
5.6. Згідно з технічним паспортом, який виготовлено 03.04.2014, нежитлова будівля закусочна "Прибой" за планом літер з літ. А-1 стала літ. А-2 - двоповерховою будівлею.
Загальна площа по І поверсі становить 125,3 кв. м, по II поверсі становить 127,5 кв. м. Разом по літ. А-2 загальна площа спірного об`єкта становить 252,8 кв. м.
5.7. Державна інспекція архітектури та містобудування України 14.07.2022 направила лист Раді. У цьому листі було повідомлено, що "відповідно до статті 22-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" Єдина державна електронна система у сфері будівництва - це єдина інформаційно-комунікаційна система у складі містобудівного кадастру, що забезпечує створення, перегляд, відправлення, прийняття, збирання, внесення, накопичення, обробку, використання, розгляд, зберігання, захист, облік та надання інформації у сфері будівництва, а також електронну взаємодію між фізичними та юридичними особами, державними органами, органами місцевого самоврядування, центрами надання адміністративних послуг з метою отримання визначених цим Законом послуг у сфері будівництва. Електронна система складається, зокрема, з Реєстру будівельної діяльності. Невід`ємною архівною складовою частиною Реєстру будівельної діяльності є єдиний реєстр документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об?єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів. Шляхом перевірки відомостей, які містяться в Реєстрі будівельної діяльності за параметром пошуку: "реєстраційний номер - ДП143142540512, ІУ164133040316" виявлено інформацію щодо: ….зареєстрованої декларації про готовність об`єкта до експлуатації № ДП143142540512 від 01.09.2014 з приводу об`єкта будівництва "Реконструкція нежитлової будівлі, закусочної "Прибой", що знаходиться за адресою: Дніпропетровська обл., м. Дніпропетровськ, вул. Набережна Заводська, 90а, замовник - ТОВ "Фірма Металург". Іншої інформації за вказаними пошуковими параметрами не виявлено".
5.8. Управління листом № 4-1-190 від 03.08.2022 повідомлено Раду про те, що згідно даним Порталу державної електронної системи у сфері будівництва, а також з даними акту-прийому передачі дозвільної документації від 27.10.2016 Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції Дніпропетровської області станом на час надання відповіді, відомості щодо дозвільної документації (повідомлення про початок виконання підготовчих та будівельних робіт або дозвіл) чи документи, які засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів (декларації про готовність об`єкта до експлуатації або сертифікат) по об`єкту розташованому за адресою: м. Дніпро, вул. Набережна Заводська, 90А - зареєстровано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації ДП 143142540512 від 11.09.2014 по об`єкту "Реконструкція нежитлової будівлі, закусочної "Прибой" Дніпропетровська обл., м. Дніпропетровськ, вул. Набережна Заводська, 90а". Замовник ТОВ "Фірма Металург".
5.9. Відповідно до листа Головного архітектурно-планувального управління департаменту по роботі з активами Ради від 07.12.2022 № 3/15-401 за даними містобудівного кадастру, будівельний паспорт забудови земельної ділянки або містобудівні умови та обмеження на проведення реконструкції нежитлової будівлі - закусочна "Прибой" за адресою: вул. Набережна Заводська, 90 А управлінням не надавались.
5.10. Наведені обставини зумовили звернення Позивача з позовом до суду з посиланням на недотримання Відповідачем 1 вимог законодавства та здійснення реконструкції спірного об`єкта нерухомого майна за відсутності документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою на умовах оренди, а також без отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки.
6. Позиція Верховного Суду
6.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга Рада не підлягає задоволенню з таких підстав.
6.2. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
6.3. Предметом касаційного оскарження є постанова Центрального апеляційного господарського суду від 12.11.2025 в частині відмови у задоволенні позову про зобов`язання ТОВ "Фірма "Металург" знести самочинно побудований ІІ поверх нежитлової будівлі закусочної "Прибой", загальною площею 127,5 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 939943412101) шляхом приведення її у первісний стан та інші побудовані об`єкти: літ. а (3) - сходи, літ. а (4) - ганок з козирком, літ. Б - вбиральня, літ. В - кліть для охорони, літ. Г - біотуалет, літ. Ж - навіс, № 1-5 - огорожа та споруди, І-ІІІ - замощення, що розташована за адресою: м. Дніпро, вулиця Набережна Заводська, 90А.
6.4. Предметом спору у цій частині є усунення перешкод у користуванні Радою майном, оскільки, за доводами Ради, відповідні об`єкти мають ознаки самочинного будівництва.
Зазначене обґрунтовано тим, що внаслідок проведення ТОВ "Фірма "Металург" реконструкції нежитлової будівлі - закусочної "Прибой", розташованої за адресою: вул. Набережна Заводська, 90-А, та здійснення за результатами такої реконструкції надбудови другого поверху, а також розміщення інших об`єктів, забудовником виконано будівельні роботи без отримання: 1) документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою на умовах оренди; 2) містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки.
За позицією Ради, з огляду на те, що спірне нерухоме майно створено поза межами визначеної містобудівним законодавством процедури та без оформлення необхідної дозвільної і вихідної документації, воно має ознаки самочинного будівництва, у зв`язку з чим до цих правовідносин підлягають застосуванню приписи частини четвертої статті 376 Цивільного кодексу України, зокрема щодо можливості усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення відповідного об`єкта нерухомості.
6.5. Суд першої інстанції погодився з позицією Ради та дійшов висновку, що за обставинами спору спірне майно слід розглядати як самочинне будівництво, у зв`язку з чим до таких правовідносин підлягають застосуванню приписи статті 376 Цивільного кодексу України, зокрема шляхом знесення відповідного нерухомого майна.
Натомість суд апеляційної інстанції заперечив можливість кваліфікації спірного майна - добудованого ІІ поверху нежитлової будівлі закусочної "Прибой" загальною площею 127,5 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 939943412101) як самочинного будівництва, зазначивши, що на момент виконання будівельних робіт чинним законодавством, з огляду на характер ремонтних робіт, не передбачалося обов`язку отримання документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою на умовах оренди, а також містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки.
Апеляційний господарський суд також урахував, що Відповідач 1, діючи в межах чинних дозвільних документів та за наявності зареєстрованої декларації про готовність об`єкта площею 252,8 кв. м до експлуатації, мав правомірні очікування та діяв відповідно до принципу належного урядування. Відтак, ризик помилки уповноваженого органу покладається на державу, а не на особу. З огляду на практику ЄСПЛ суд дійшов висновку про неможливість задоволення позову за обставин цієї справи.
6.6. Зазначена позиція суду апеляційної інстанції наразі заперечується Скаржником в порядку пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
6.7. Виходячи зі змісту мотивувальних частин судових рішень та доводів касаційної скарги, предметом касаційного перегляду у цій справі є перевірка правильності застосування статті 376 Цивільного кодексу України та положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" у частині встановлення того, чи дотримано ТОВ "Фірма "Металург" процедури забудови, чинної на момент виконання відповідних робіт, зокрема чи було одержано документи, що надають право на виконання будівельних робіт щодо спірного об`єкта.
У наведеному контексті Суд з`ясовує, чи наявні правові підстави для кваліфікації спірного майна як самочинного будівництва та, як наслідок, для застосування до спірних правовідносин приписів статті 376 Цивільного кодексу України, у тому числі в частині можливості знесення спірних об`єктів саме як об`єктів нерухомості.
Наведене підлягає оцінці судом касаційної інстанції за умови зокрема підтвердження підстав касаційного перегляду, передбачених пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
Окрім цього, касаційний перегляд охоплює оцінку обґрунтованості висновку суду про неможливість задоволення позову за обставин цієї справи з огляду на критерії сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, сформульовані в усталеній практиці ЄСПЛ.
6.8. З приводу наведеного Суд зазначає таке.
6.9. Частиною першою статті 316 Цивільного кодексу України встановлено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Разом із цим, власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Власність зобов`язує.
6.10. Статтею 375 Цивільного кодексу України встановлено, що власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Частиною третьою цієї статті передбачено, що право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.
6.11. Відповідно до висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 26.06.2024 у справі № 910/15124/19, сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (аналогічні за змістом висновки наведено, зокрема у постановах Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20), від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, на які здійснено також посилання Скаржником).
6.12. Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
6.13. Правові наслідки самочинної забудови, встановлюються статтею 376 Цивільного кодексу України.
Так, згідно з частинами першою та другою статті цієї статті житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
6.14. Відповідно до висновків постанови Великої Палати Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, на яку звертає увагу Скаржник, можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 Цивільного кодексу України. Якщо позивач прагне захистити свої права, порушені внаслідок самочинного будівництва, він має право звернутися до суду з позовною вимогою, сформульованою відповідно до положень частин четвертої або п`ятої статті 376 Цивільного кодексу України. Тобто, може подати позов про визнання права власності на спірний об`єкт нерухомості (частина п`ята статті 376 Цивільного кодексу України) або про знесення спірного об`єкта нерухомості (частина четверта статті 376 Цивільного кодексу України).
6.15. Передбачене частиною сьомою статті 376 Цивільного кодексу України знесення самочинного будівництва за рішенням суду за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування відбувається в межах реалізації такими органами наданих їм функцій з контролю та нагляду за додержанням суб`єктами архітектурної діяльності затвердженої містобудівної та іншої проектної документації, вимог вихідних даних, а також з метою захисту державою прав споживачів будівельної продукції, захисту суспільних інтересів (постанова Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13).
6.16. У постанові Верховного Суду України від 04.12.2013 у справі № 6-130цс13, на неврахування висновків якої посилається Відповідач 1, зазначено, що норма частини першої статті 376 Цивільного кодексу України підлягає застосуванню й до випадків самочинної реконструкції об`єкта нерухомості, у результаті якої об`єкт набуває нових якісних характеристик (зміна конфігурації, площі та кількості приміщень, втручання в несучі конструкції, улаштування дверних прорізів у капітальних стінах тощо).
6.17. Верховний Суд у постанові від 24.03.2021 у справі № 200/2192/18, на яку звертає увагу Рада, зазначив, що враховуючи, що об`єкт незавершеного будівництва за відповідною адресою, який є предметом спору у цій справі, є об`єктом самочинного будівництва, то ефективним способом захисту порушених прав міської ради як власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, щодо користування і розпорядження цією земельною ділянкою є вимога про знесення такого будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 Цивільного кодексу України. При цьому обставина щодо державної реєстрації права власності на цей об`єкт не спростовує факт самочинності зведення цього нерухомого майна, та наявності підстав для застосування статті 376 Цивільного кодексу України.
Тотожний висновок викладено також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, щодо неврахування висновків якої зазначає Скаржник.
6.18. Поряд з цим Суд ураховує, що апеляційний суд, надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам у частині дотримання ТОВ "Фірма "Металург" вимог містобудівного законодавства в контексті заявлених підстав позову, фактично розмежував об`єкти, неправомірність розміщення яких стверджувалася Радою.
6.19. Так, судом апеляційної інстанції встановлено, що ознаки об`єкта нерухомого майна стосуються лише збудованого ІІ поверху нежитлової будівлі закусочної "Прибой" загальною площею 127,5 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 939943412101).
В свою чергу, щодо таких об`єктів, як літ. а(3) - сходи, літ. а(4) - ганок з козирком, літ. Б - вбиральня, літ. В - кліть для охорони, літ. Г - біотуалет, літ. Ж - навіс, № 1- 5 - огорожа та споруди, І-ІІІ - замощення, колегія суддів, з посиланням на положення частини першої статті 181 Цивільного кодексу України, за якою до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення, на підставі оцінених судами доказів та встановлених обставин дійшла висновку, що вони не є об`єктами нерухомості.
6.20. Під час касаційного перегляду спору Суд, в межах повноважень визначених статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, виходить з того, що ані Рада, звертаючись із касаційною скаргою, ані ТОВ "Фірма "Металург", яке не ініціювало касаційного оскарження щодо мотивувальної частини оскаржуваної постанови, не ставлять під сумнів висновки суду апеляційної інстанції в частині правової кваліфікації відповідних об`єктів як предмета спірних правовідносин.
За таких умов підстави касаційного перегляду не охоплюють оцінки обґрунтованості висновків суду апеляційної інстанції щодо правової природи та статусу цього майна (літ. а(3) - сходи, літ. а(4) - ганок з козирком, літ. Б - вбиральня, літ. В - кліть для охорони, літ. Г - біотуалет, літ. Ж - навіс, № 1- 5 - огорожа та споруди, І-ІІІ - замощення), оскільки вони не є предметом касаційного оскарження та не в будь-який спосіб не поставлені під сумнів іншими учасниками справи в межах касаційного провадження.
При цьому Суд звертає увагу, що доводи щодо законності проведеної державної реєстрації саме з підстав статусу окремих спірних об`єктів як таких, що не належать до категорії нерухоме майно не були покладені в позову, а відтак не утворювали самостійного предмета доказування у цій справі та відповідно судами не розглядались, а доводи скаржника в цій частині базувались виключно на доведенні їх самочинності.
6.21. З урахуванням наведеного та в контексті аналізу правильності застосування приписів статті 376 Цивільного кодексу України перевірка висновку апеляційного господарського суду щодо дотримання ТОВ "Фірма "Металург" вимог містобудівного законодавства під час виконання будівельних робіт щодо забудови земельної ділянки здійснюється Судом саме стосовно встановленого судами об`єкта нерухомого майна,- збудованого ІІ поверху нежитлової будівлі закусочної "Прибой" загальною площею 127,5 кв. м.
6.22. Правові та організаційні основи містобудівної діяльності встановлені Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" (тут і надалі в редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин), який спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.
6.23. Вимоги щодо забудови територій унормовані положеннями статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".
Відповідно до частин першої-п`ятої вказаної статті, забудова територій здійснюється шляхом розміщення об`єктів будівництва. Суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів. Виконавчий орган сільської, селищної, міської ради вживає заходів щодо організації комплексної забудови територій відповідно до вимог цього Закону. Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. 
Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування. 
6.24. Відповідно до частини другої статті 29 цього Закону фізична або юридична особа, яка подала виконавчому органові сільської, селищної, міської ради або у разі розміщення земельної ділянки за межами населених пунктів - районній державній адміністрації заяву про намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва.
Частина 3 вказаної статті містить застереження про те, що є перелік об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, який (перелік) визначає центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, містобудування та архітектури. 
6.25. Відповідно до частини першої-другої статті 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомлення або зареєстрованою декларацією про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах, що належать до I-III категорій складності, підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт. Реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт проводить орган державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі протягом п`яти робочих днів з дня надходження декларації. Виконувати будівельні роботи, підключати об`єкт будівництва до інженерних мереж та споруд без реєстрації зазначеної декларації забороняється. 
За наявності зареєстрованої декларації про початок виконання будівельних робіт отримання замовником та генеральним підрядником чи підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт та видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика не вимагається. 
6.26. Згідно з частиною 4 статті 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" реконструкцію, реставрацію або капітальний ремонт об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані, а також реконструкцію або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв`язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення, а так само нове будівництво відповідно до містобудівної документації об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури на замовлення органів державної влади та органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності, може бути проведено за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.
6.27. Відповідно до пункту 3.21 Державних будівельних норм України "Склад та зміст проектної документації на будівництво" ДБН А.2.2-3:2014 реконструкція - це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг.
6.28. Суд апеляційної інстанції встановив про дотримання Відповідачем 1 процедури забудови, оскільки реконструкцію будівлі, а саме побудований ІІ поверх нежитлової будівлі закусочної "Прибой", загальною площею 127,5 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 939943412101) здійснено без зміни зовнішніх геометричних розмірів її фундаменту у плані, а належних доказів виходу другого поверху за межі геометричних розмірів фундаменту першого поверху Позивачем не надано, а судами не встановлено.
6.29. За позицією Скаржника, відповідно до стандартів системи проєктної документації для будівництва, що встановлюють єдині правила оформлення та застосування проєктної і робочої документації, термін "геометричні параметри" охоплює сукупність лінійних і кутових величин, які визначають розміри та форму об`єктів, їх просторове положення, а також інші геометричні характеристики (властивості) відповідного об`єкта. У зв`язку із цим Скаржник вважає, що добудова (надбудова) ІІ поверху нежитлової будівлі закусочної "Прибой" загальною площею 127,5 кв. м передбачає зміну зовнішніх геометричних параметрів об`єкта, що, на його переконання, зумовлює необхідність отримання документа, який посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, у розумінні частини четвертої статті 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".
6.30. Втім з аналізу положень частини четвертої статті 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" випливає, що право на виконання будівельних робіт без документа, який засвідчує право на земельну ділянку, виникає за наявності таких самостійних підстав:
1) реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані;
2) реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв`язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення;
3) нове будівництво об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності.
Отже, законодавець виокремив самостійні правові підстави, які дають право замовнику будівництва проводити будівельні роботи без надання копії документа про право на землю: перші дві підстави не залежать від категорії замовника (його приналежності до органів державної влади або місцевого самоврядування) та від форми власності земельної ділянки, а обумовлюються характеристиками самого об`єкта будівництва (це має бути вже існуючий об`єкт, розміщений на землях відповідної категорії) та видами будівельних робіт (реконструкція, реставрація або капітальний ремонт, тобто не нове будівництво). Натомість інша підстава (3) обумовлена передовсім видом замовника, яким може бути лише орган державної влади або орган місцевого самоврядування, та формою власності земельної ділянки, на якій розміщується об`єкт будівництва (державна або комунальна власність).
Зазначена правова позиція відповідає правовій позиції, викладеній Верховним Судом від 05.09.2024 у справі № 600/7509/21-а.
6.31. Отже, зі змісту частини четвертої статті 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" убачається, що законодавець допускає виконання робіт з реконструкції без подання документа, який посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, у випадку реконструкції об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані.
Таким чином, ця норма пов`язує обов`язок щодо надання документа про право на земельну ділянку не з будь-якою зміною просторового положення чи об`ємних геометричних параметрів об`єкта загалом, а саме з фактом зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані.
6.32. Крім того, звертаючись із касаційною скаргою на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, Скаржник не навів правових висновків Верховного Суду, які б підтверджували необхідність подання (отримання) документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, у кожному випадку проведення реконструкції з огляду лише на те, що така реконструкція може супроводжуватися зміною зовнішніх геометричних параметрів об`єкта.
6.33. Судом апеляційної інстанції встановлено, що надбудову ІІ поверху нежитлової будівлі закусочної "Прибой" загальною площею 127,5 кв. м здійснено в межах існуючого фундаменту у плані.
При цьому Скаржник при зверненні з касаційною скаргою на підставі пункту 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України не заперечив висновки суду апеляційної інстанції у відповідній частині.
6.34. У зв`язку з наведеним апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку, що за обставин цієї справи у ТОВ "Фірма "Металург" був відсутній обов`язок отримувати документ, який посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, оскільки реконструкція здійснювалася шляхом надбудови другого поверху без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані. За таких умов доводи Ради у цій частині не спростовують висновків суду апеляційної інстанції та є необґрунтованими.
6.35. В порядку obiter dictum Суд зазначає, що наявність зазначеної норми не нівелює повноважень передбачених частиною сьомою статті 376 Цивільного кодексу України відповідно до якої у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.
Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
Водночас за обставинами зазначеної справи Позивач своїх вимоги зазначеним не обґрунтовував, правомірності перебування у власності Відповідача будівлі з визначеними зовнішніми геометричними розмірами її фундаменту не заперечував у зв`язку з чим апеляційний господарський суд виснував про те, що Позивач не довів, яким чином він, як власник земельної ділянки, відновить своє право на розпорядження нею шляхом знесення другого поверху за наявності першого.
6.36. Аналізуючи доводи Скаржника щодо питання про обов`язковість отримання ТОВ "Фірма "Металург" під час проведення реконструкції містобудівних умов та обмежень забудови Суд зазначає таке.
6.37. Під час розгляду спору судами обох інстанції встановлено, що ТОВ "Фірма "Металург" під час проведення реконструкції містобудівні умови та обмеження не отримувала.
6.38. У пункті 8 частини першої статті 1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" унормовано, що містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки - документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об`єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією.
6.39. Частина друга статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачає необхідність додержання суб`єктами містобудування містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів.
6.40. Відповідно до частин другої-третьої статті 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", фізична або юридична особа, яка подала виконавчому органові сільської, селищної, міської ради або у разі розміщення земельної ділянки за межами населених пунктів - районній державній адміністрації заяву про намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва. 
Містобудівні умови та обмеження надаються відповідними спеціально уповноваженими органами містобудування та архітектури на безоплатній основі. 
Перелік об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, визначає центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, містобудування та архітектури. 
6.41. Верховний Суд у постанові від 19.01.2023 у справі № 640/9995/20, на яку акцентує Скаржник, зауважив, що генеральний план населеного пункту є основним видом містобудівної документації населеного пункту на місцевому рівні. На його основі розробляються інші види містобудівної документації на місцевому рівні, зокрема, й детальний план території. Отже, відповідність намірів забудови містобудівній документації на місцевому рівні, під час ухвалення рішення про надання або відмову у наданні містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, уповноважений орган визначає, виходячи із містобудівної документації на місцевому рівні - генерального плану та детального плану території, якщо такий розроблено. 
Невідповідність намірів забудови земельної ділянки є підставою для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень. При цьому невідповідність намірів забудови означає, що запланований для будівництва об`єкт не відповідає вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, тобто затвердженим текстовим та графічним матеріалам з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій конкретного населеного пункту.
Крім того, здійснення забудови, наміри якої суперечать вимогам містобудівної документації (Генерального плану населеного пункту, Детального плану території), нівелює мету планування та забезпечення сталого розвитку населеного пункту, а отже, порушує суспільні інтереси, які виражаються у забезпеченні дотримання правил благоустрою населеного пункту, спрямованих на створення умов, сприятливих для життєдіяльності людини; містобудівні умови та обмеження, які не відповідають Генеральному плану населеного пункту та іншій містобудівній документації на місцевому рівні не можуть вважатися такими, що враховують громадські та приватні інтереси при плануванні та забудові територій.
Цей висновок відповідає правовим позиціям Верховного Суду, сформульованим, зокрема, у постановах від 20.05.2019 у справі № 826/15338/18, від 04.09.2019 у справі № 826/13852/17, від 19.01.2023 у справі № 640/9995/20, від 09.05.2023 у справі № 480/5165/21, від 18.01.2024 у справі № 380/8447/21, на які також акцентує Рада.
6.42. На момент здійснення Відповідачем 1 спірної реконструкції діяв Перелік об`єктів будівництва, для проєктування яких містобудівні умови та обмеження не надаються (з урахуванням змін, внесених наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 08.02.2012 № 49), яким визначено коло об`єктів будівництва, щодо яких містобудівні умови та обмеження як вихідні дані для проєктування не оформлюються та не видаються.
6.43. Суд зазначає, що зі змісту Переліку об`єктів будівництва, для проєктування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, убачається, що реконструкція об`єкта нежитлової будівлі до цього Переліку не віднесена.
6.44. У зв`язку з наведеним Суд вважає помилковим посилання суду апеляційної інстанції на пункт 5 зазначеного Переліку, оскільки останній за своїм змістом стосується виключно реконструкції виробничих споруд та інженерних мереж, у тому числі допоміжних виробництв, що належать підприємствам, за умови відсутності перепрофілювання та зміни зовнішніх геометричних параметрів. Натомість спірні будівельні роботи здійснювалися щодо іншого виду нерухомого майна - нежитлової будівлі (закусочної), яка за функціональним призначенням і правовою природою не є виробничою спорудою чи інженерною мережею у розумінні пункту 5 Переліку.
Отже, поширення на такий об`єкт дії зазначеного виключення виходить за межі буквального змісту нормативного припису та не може бути підставою для висновку про відсутність обов`язку отримання містобудівних умов та обмежень у спірний період.
6.45. Водночас, аналізуючи доводи Ради щодо самочинності здійсненої реконструкції, зокрема недотримання Відповідачем 1 вимог містобудівного законодавства з огляду на відсутність отриманих містобудівних умов та обмежень щодо спірного нерухомого майна, Суд ураховує таке.
6.46. Частиною другою статті 4 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.
6.47. Гарантоване статтею 55 Конституції України та конкретизоване у законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб твердження позивача про порушення було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.
6.48. Отже, захисту підлягає наявне законне порушене право (інтерес) особи, яка є суб`єктом (носієм) порушених прав чи інтересів та звернулася за таким захистом до суду. Тому для того, щоб особі було надано судовий захист, суд передусім встановлює, чи особа дійсно має порушене право (інтерес), і чи це право (інтерес) порушено відповідачем.
6.49. Верховний Суд у постановах від 19.01.2023 у справі № 640/9995/20, від 20.05.2019 у справі № 826/15338/18 та від 04.09.2019 у справі № 826/13852/17, від 19.01.2023 у справі № 640/9995/20, від 09.05.2023 у справі № 480/5165/21, від 18.01.2024 у справі № 380/8447/21, на яку також частково посилається Скаржник, наголосив, що містобудівні умови та обмеження, які не відповідають Генеральному плану населеного пункту та іншій містобудівній документації на місцевому рівні не можуть вважатися такими, що враховують громадські та приватні інтереси при плануванні та забудові територій.
6.50. Суд виходить з того, що містобудівні умови та обмеження не є документом, відсутність якого сама по собі автоматично зумовлює кваліфікацію об`єкта як самочинного будівництва. Їх правове значення полягає у визначенні для конкретної земельної ділянки комплексу планувальних та архітектурних вимог до проєктування і будівництва, зокрема щодо допустимої поверховості та щільності забудови, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, вимог до благоустрою та озеленення, а також інших обмежень і параметрів, установлених законодавством та містобудівною документацією.
Відтак у спорі, в якому міська рада обґрунтовує вимоги про знесення об`єкта нерухомого майна лише посиланням на порушення процедури реконструкції через неотримання містобудівних умов та обмежень, за умови дотримання забудовником інших передбачених законом процедурних вимог, вирішальним є не сама по собі констатація відсутності такого документа, а з`ясування того, чи зумовила ця обставина виконання будівельних робіт із відступом від обов`язкових містобудівних регламентів та чи спричинило це порушення прав або охоронюваних законом інтересів позивача. Саме встановлення такого причинно-наслідкового зв`язку між недодержанням відповідної процедури та негативними наслідками у сфері містобудівного порядку й прав позивача надає підстави для висновку про можливість застосування статті 376 Цивільного кодексу України у заявлений спосіб захисту.
У свою чергу питання відповідальності юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців (суб`єктів містобудування) за правопорушення у сфері містобудівної діяльності, регулюється іншим законодавством, зокрема, Законом України "Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності" від 14.10.1994.
6.51. Отже, звертаючись із вимогами про усунення перешкод у користуванні майном шляхом його знесення з посиланням на самочинність з цих підстав Рада не повинна обмежуватися лише формальним посиланням на те, що містобудівні умови та обмеження не отримувалися, а належними та допустимими доказами обґрунтувати, у чому саме полягає невідповідність проведеної Відповідачем 1 надбудови другого поверху містобудівній документації на місцевому рівні (зокрема Генеральному плану) та які конкретні обмеження забудови були порушені, а також пояснити, яким чином такі порушення впливають на права та законні інтереси територіальної громади, яку Рада представляє як власник земельної ділянки.
За відсутності встановлення та доведення зазначених обставин висновок про самочинність спірного об`єкта та необхідність застосування статті 376 Цивільного кодексу України у заявлений Радою спосіб захисту не може ґрунтуватися виключно на констатації неотримання містобудівних умов та обмежень як такої.
6.52. За встановленими у цій справі обставинами, звертаючись із відповідною позовною вимогою, Рада, посилаючись на порушення містобудівного законодавства, не розкриває змістовно, у чому саме полягає невідповідність спірної надбудови містобудівній документації на місцевому рівні (зокрема Генеральному плану), не зазначає конкретних параметрів забудови чи встановлених обмежень, які, на її твердження, були порушені, та не наводить належних і допустимих доказів на підтвердження таких обставин. Також Рада не обґрунтовує, яким чином наведені нею порушення (за умови їх наявності) спричиняють реальне втручання у права та законні інтереси територіальної громади, яку вона представляє як власник земельної ділянки, і чому саме обраний нею спосіб судового захисту є необхідним та співмірним заявленій меті.
За таких умов наведені доводи фактично зводяться до загального посилання на процедурні недоліки виконання будівельних робіт і не містять належного обґрунтування самого порушення, а також його правових наслідків. Відтак самі по собі вони не дають підстав для висновку про встановлення у справі такого порушення, яке, з огляду на його характер та наслідки, об`єктивно виправдовувало б застосування обраного способу захисту й пов`язане з ним втручання у право особи на мирне володіння майном.
6.53. Вказане, у свою чергу, свідчить про необґрунтованість позову, оскільки за встановлених у справі обставин Позивач не довів порушення своїх прав чи охоронюваних законом інтересів.
6.54. Поряд з цим Суд ураховує, що під час апеляційного перегляду колегією суддів долучено до матеріалів справи та досліджено Декларацію про початок виконання будівельних робіт № ДП083131980481 щодо реконструкції нежитлової будівлі закусочної "Прибой" (категорія складності ІІІ), надану ТОВ "Фірма "Металург". За змістом цієї декларації апеляційний суд установив, що об`єкт не потребує отримання містобудівних умов та обмежень згідно Переліку об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, затвердженого наказом Мінрегіонбуду від 07.07.2011 № 109; земельна ділянка використовується для будівництва згідно з пунктом 4 статті 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" у разі реконструкції об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів, інформація про земельну ділянку не заповнюється; загальна площа будівлі відповідно до проектної документації 250 кв.м.
6.55. При зверненні з касаційною скаргою Рада не заперечує висновку суду апеляційної інстанції щодо підставності долучення та врахування цього доказу на стадії апеляційного перегляду, у зв`язку з чим Суд не надає окремої оцінки відповідним процесуальним діям апеляційного суду та виходить із наявності зазначених доказів у матеріалах справи.
6.56. Крім того, судами обох інстанцій встановлено наявність Декларації про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрованої Інспекцією 11.09.2014 за № ДП143142540512. У цій декларації, з-поміж іншого, наведено посилання на дозвільні документи, зокрема на Декларацію про початок виконання будівельних робіт, зареєстровану Інспекцією 17.07.2013 за № ДП083131980481; зазначено дату початку будівництва 20.07.2013, дату закінчення будівництва 29.07.2014 та загальну площу будівлі 252,8 кв. м.
6.57. Відповідно до частин четвертої-п`ятої статті 36 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю повертають декларацію про початок виконання будівельних робіт замовникові, якщо декларація подана чи оформлена з порушенням установлених вимог, з обґрунтуванням причини у строк, передбачений для її реєстрації. У разі якщо орган державного архітектурно-будівельного контролю не зареєстрував декларацію про початок виконання будівельних робіт або не прийняв рішення про відмову в її реєстрації в установлений цією статтею строк, право на виконання будівельних робіт виникає на одинадцятий робочий день з дня, коли декларація повинна бути зареєстрована або повернена. У такому разі декларація вважається зареєстрованою.
6.58. Судом апеляційної інстанції встановлено, що Інспекцією отримані документи на реконструкцію будівлі закусочної були перевірені та, без повернення чи зауважень з приводу недостовірних даних чи неналежного оформлення, 17.07.2013 за № ДП 083131980481 була зареєстрована декларація про початок виконання будівельних робіт, а 11.09.2014 за № ДП 143142540512 про готовність об`єкта до експлуатації. 
У зв`язку з цим колегія суддів дійшла висновку, що реєстрація Інспекцією декларації про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об`єкта до експлуатації без будь-яких зауважень, зокрема щодо повноти їх заповнення і наданих у них відомостей, свідчить про прийняття контролюючим органом задекларованих даних як таких, що відповідають установленим вимогам на момент здійснення реєстраційних дій.
6.59. Оцінюючи наведене в контексті встановлених обставин, Суд ураховує, що у статті 3 Конституції України закріплено принцип, за яким права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльністю. 
6.60. У рішенні ЄСПЛ від 20.10.2011 у справі "Рисовський проти України" (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04, пункт 70) підкреслив особливу важливість принципу "належного урядування". Він зазначив, що у разі коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси. 
Необхідність виправлення старої "помилки" не повинна зумовлювати непропорційне втручання у нове право, яке було набуте особою, що добросовісно покладалася на законність дій органу державної влади. Ризик будь-якої помилки, допущеної державним органом, має нести сама держава, і ці помилки не повинні виправлятися за рахунок інших третіх осіб. У контексті позбавлення права власності на майно, передане помилково, принцип належного урядування може не лише накладати на органи влади обов`язок оперативно виправити свою помилку, але й вимагати виплати адекватної компенсації або іншого виду належного відшкодування колишньому добросовісному власнику (наприклад, рішення від 11.06.2020 у справі "Фортеця проти України", заява № 68946/10, пункт 42).
Помилки з боку державних органів мають слугувати на користь потерпілих осіб особливо за відсутності конфлікту інших приватних інтересів (рішення ЄСПЛ від 13.12.2007 у справі "Ґаші проти Хорватії", № 3257/05, пункт 40).
6.61. Отже, відповідно до прецедентної практики ЄСПЛ особа не може відповідати за помилки державних органів під час виконання ними своїх повноважень, а державні органи не можуть вимагати повернення майна в попередній стан, посилаючись на те, що вони під час виконання своїх повноважень припустилися помилки. 
6.62. Принцип належного урядування, як правило, не має заважати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, що є наслідком їхньої власної недбалості. З іншого боку, потреба у виправленні попередньої несправедливості не має становити непропорційне втручання у право, щойно набуте особою, яка добросовісно покладалася на законність дій державного органу (рішення від 31.05.2016 "Вукушич проти Хорватії", № 69735/11, § 64; від 12.06.2018 "Бейнарович та інші проти Литви", № 70520/10, 21920/10, 41876/11, пункт 140).
6.63. Майнове право особи можна припинити в разі, якщо цього потребують загальні інтереси суспільства і таке втручання у мирне володіння майном є пропорційним до цілей, які це втручання переслідувало. 
Захист права власності гарантовано Першим протоколом до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (надалі - Конвенція), відповідно до статті 1 якого кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. 
6.64. Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право:
- втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними;
- якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів;
- втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення.
Отже, позбавлення права власності має бути: здійснене відповідно до закону, необхідне в демократичному суспільстві і спрямоване на досягнення "справедливого балансу" між інтересами суспільства та інтересами заявника. 
"Справедлива рівновага" - це наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар".
6.65. Втручання в право на мирне володіння майном повинне здійснюватись з дотриманням "справедливого балансу" між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи (див., серед інших, рішення у справі "Спорронг та Льонрот проти Швеції" (Sporrong and Lonnroth v. Sweden) від 23.09.1982, Series A no. 52, p. 26, § 69). Вимога досягнення такого балансу відображена в цілому в побудові статті 1 Першого протоколу, включно із другим реченням, яке необхідно розуміти в світлі загального принципу, викладеного в першому реченні. Зокрема, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, яку прагнуть досягти шляхом вжиття будь-якого заходу для позбавлення особи її власності (рішення від 20.11.1995 у справі "Прессос Компанія Нав`єра С. А. та інші проти Бельгії" (Pressos Compania Naviera S. A. and Others v. Belgium), Series A no. 332, p. 23, § 38).
6.66. Виходячи з наведеного в сукупності та оцінюючи підставність заявленої вимоги в контексті дотримання критеріїв сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, за умови встановленої судами обставини, що надбудову ІІ поверху нежитлової будівлі закусочної "Прибой" загальною площею 127,5 кв. м здійснено в межах існуючого фундаменту у плані без отримання містобудівних умов та обмежень, Суд ураховує таке. 
По-перше, обґрунтовуючи позов, Рада фактично зводить порушення до самої відсутності містобудівних умов та обмежень, однак не конкретизує та належними і допустимими доказами не підтверджує, у чому саме полягає невідповідність спірної надбудови містобудівній документації на місцевому рівні (зокрема Генеральному плану), які саме обмеження забудови порушено та яким чином такі порушення спричиняють втручання у права та законні інтереси територіальної громади, яку Рада представляє як власник земельної ділянки. За таких умов заявлений аргумент має характер загального посилання на процедурний недолік і сам по собі не дає підстав для висновку про наявність у справі такого порушення, яке б виправдовувало застосування обраного способу захисту.
По-друге, встановлено, що Інспекцією зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт та декларацію про готовність об`єкта до експлуатації без будь-яких зауважень, зокрема щодо повноти їх заповнення і відомостей, наведених у них. З огляду на функціональне призначення декларативної процедури та межі повноважень Інспекції, такі реєстраційні дії свідчать про прийняття задекларованих даних як таких, що на момент їх реєстрації відповідали встановленим вимогам, та не підтверджують наявності заперечень державного органу щодо необхідності отримання містобудівних умов та обмежень у зв`язку з виконанням спірних робіт за задекларованих параметрів реконструкції.
У контексті застосування статті 3 Конституції України, Суд виходить із того, що правова визначеність та обґрунтовані очікування особи, яка добросовісно діяла, покладаючись на правомірність рішень і дій компетентних органів, підлягають захисту. 
Ураховуючи наведене Суд зазначає, що виправлення можливих помилок у діяльності органу державної влади, допущених у минулому, саме по собі не є достатнім виправданням для втручання у сформоване майнове право, набуте за відсутності доведених ознак недобросовісності з боку набувача, якщо таке втручання не переслідує чітко окресленої легітимної мети та не відповідає критерію пропорційності.
З огляду на це, за відсутності належно конкретизованого й доведеного Радою порушення містобудівної документації (як матеріальної підстави заявленої вимоги), ураховуючи дотримання забудовником усіх інших процедурних вимог, та з урахуванням того, що уповноваженим державним органом здійснено реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об`єкта до експлуатації без зауважень, втручання у майнову сферу Відповідача 1, обґрунтоване лише потребою усунення попередньої "помилки", не виявляє достатньої легітимної мети та не є пропорційним поставленій цілі.
6.67. Одночасно Суд ураховує висновки, викладені у справі "ТОВ "Одеська бутербродна компанія" проти України", яка розглядалася ЄСПЛ (рішення ЄСПЛ від 12.12.2024), у якій йшлося про визнання недійсним права власності ТОВ "Одеська бутербродна компанія" на кафе, яке було збудоване без належних дозвільних документів. Підприємство-заявник скаржилося за статтею 1 Першого протоколу до Конвенції, що позбавлення майна, якого воно зазнало, було незаконним і непропорційним. У цьому рішенні ЄСПЛ зазначив, серед іншого, що кафе тричі змінювало власників, але жодного разу органи державної влади під час реєстрації права власності не виявили жодних порушень щодо статусу майна чи не запобігли вчиненню правочинів щодо нього, хоча їм мало бути відомо, що це майно було самочинною забудовою (рішення ЄСПЛ у справі "Зела проти Албанії" (Zela v. Albania), пункт 92). ЄСПЛ вказав, що таке є ознакою тривалого терпимого ставлення органів державної влади до існуючої ситуації або щонайменше небажання остаточно розв`язати її. За наслідками розгляду справи ЄСПЛ констатував порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції (захист власності); зважив, що кафе є майном, навіть, не зважаючи на його статус без дозволу, адже товариство придбало його добросовісно, тож втручання в право власності Судом визнано непропорційним.
У цьому випадку проявом тривалого терпимого ставлення державних органів до сформованої ситуації Суд ураховує сукупність таких обставин. Так, Інспекція, як уповноважений орган у сфері державного архітектурно-будівельного контролю, ще у 2014 році була обізнана зі змістом поданих забудовником документів, зокрема декларації про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об`єкта до експлуатації, і здійснила їх реєстрацію без будь-яких зауважень щодо повноти наданих відомостей. При цьому в зазначених документах містилися відомості про те, що у конкретному випадку отримання містобудівних умов та обмежень не вбачалося необхідним. Надалі, за відсутності реагування з боку компетентних органів на проведені будівельні роботи, відбулася державна реєстрація права власності на збудований (реконструйований) об`єкт. Сукупність цих дій та бездіяльності уповноважених органів упродовж тривалого часу об`єктивно свідчить про прийняття ними існуючого стану речей та формує у особи обґрунтовані очікування щодо правомірності набутих майнових прав.
Вказане свідчить про обґрунтованість висновку суду апеляційної інстанції про неможливість задоволення позову в частині зобов`язання ТОВ "Фірма Металург" знести самочинно побудований ІІ поверх нежитлової будівлі закусочної "Прибой", загальною площею 127,5 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 939943412101) привівши її у первісний стан також з огляду на критерії сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, сформульовані в усталеній практиці ЄСПЛ.
6.68. Суд відхиляє посилання Ради на постанову Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 910/73/17 як необґрунтоване, оскільки за обставинами відповідної справи Велика Палата Верховного Суду підтвердила правильність висновків судів попередніх інстанцій та залишила в силі рішення, якими встановлено нікчемність договорів оренди та суборенди, укладених щодо переданого в іпотеку майна без згоди іпотекодержателя. За змістом з`ясованих судами обставин справи було встановлено, що іпотека, яка виникла щодо спірного майна, була зареєстрована належним чином, а належні та допустимі докази того, що ця іпотека була припинена за визначених законодавством підстав на час укладення договорів щодо спірного майна, відсутні.
Отже, наведений правовий висновок сформульовано за інших фактичних обставин, у межах іншого предмета спору та іншого нормативного регулювання, а тому він не є релевантним для вирішення цього спору.
6.69. Таким чином, наведені Скаржником доводи касаційної скарги, передбачені пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не підтвердилися під час касаційного розгляду.
6.70. Водночас, у порядку obiter dictum, Суд також вважає за необхідне зауважити, що з приводу об`єктів: літ. а(3) - сходи, літ. а(4) - ганок з козирком, літ. Б - вбиральня, літ. В - кліть для охорони, літ. Г - біотуалет, літ. Ж - навіс, № 1- 5 - огорожа та споруди, І-ІІІ - замощення, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відсутність у них ознак нерухомого майна.
З огляду на предмет і підстави позову, які зводяться до вимог про усунення наслідків самочинного будівництва саме об`єктів нерухомості шляхом їх знесення на підставі статті 376 Цивільного кодексу України, а також беручи до уваги підстави й доводи касаційного оскарження, Суд у межах цього касаційного перегляду не має процесуальних повноважень розглядати питання правомірності розміщення зазначених об`єктів та законності їх державної реєстрації як об`єктів нерухомого майна, оскільки такі питання виходять за межі касаційного перегляду.
Поряд з цим, слід зазначити, що тимчасова споруда має статус рухомого майна, не пов`язана фундаментом із землею, встановлюється на підставі паспорта-прив`язки, право власності на таку споруду не підлягає державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Капітальна споруда набуває статусу нерухомого майна й об`єкта речових прав після завершення будівництва та проведення державної реєстрації права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за наявності дозвільних документів на будівництво та введення об`єкта в експлуатацію, має капітальний фундамент і нерозривний зв`язок із землею.
Зазначений підхід є стали та викладено зокрема у постанові Верховного Суду від 26.11.2025 у cправі № 910/14264/24, від 13.01.2026 у cправі № 920/190/25.
Асфальтна площадка, яка не сформована як земельна ділянка, якій не присвоєний кадастровий номер, навіть така, що має покриття, не є об`єктом права власності. Тому таке право не підлягає державній реєстрації. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 917/1938/23, від 02.12.2025 у cправі № 906/811/24.
Між тим варто зазначити, що Велика Палата Верховного суду у постанові від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22 зазначила, що якщо суд дійшов висновку, що право власності позивача на земельну ділянку було порушено незаконною реєстрацією права власності на нерухоме майно за відповідачами, з якими позивач не перебував у зобов`язальних відносинах, державний реєстратор на підставі судового рішення про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, яке набрало законної сили, проводить державну реєстрацію припинення права власності відповідачів, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своїми земельними ділянками (схожі висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2024 у справі № 496/1059/18).
При цьому в силу положень абзацу першого частини третьої статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у чинній редакції), відомості про право власності відповідачів не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. Натомість державний реєстратор вчиняє нову реєстраційну дію - внесення до Державного реєстру відомостей про припинення права власності відповідачів на нерухоме майно на підставі судового рішення (висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).
У частині першій статті 14 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" зазначено, що розділ Державного реєстру та реєстраційна справа закриваються в разі: 1) знищення об`єкта нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості; 2) поділу, об`єднання об`єктів нерухомого майна або виділу частки з об`єкта нерухомого майна; 3) виключення об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості з проектної документації на будівництво у зв`язку із змінами проектної документації на будівництво; 4) скасування державної реєстрації земельної ділянки; 5) набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ; 6) визнання прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання Міністерством юстиції України рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ, - у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. Закритий розділ Державного реєстру та реєстраційна справа не підлягають поновленню.
Відповідно до частини сьомої статті 14 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у разі ухвалення судом рішення про закриття розділу Державного реєстру у випадках, передбачених цією статтею, закриття відповідного розділу допускається виключно у разі, якщо таким судовим рішенням вирішується питання щодо набуття та/або припинення речових прав, обтяжень речових прав на об`єкт нерухомого майна, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, щодо якого закривається розділ у Державному реєстрі.
Ураховувавши, що державна реєстрація прав приватної власності на нежитлові приміщення, як на нерухоме майно була здійснена помилково, а зазначене майно не є нерухомим, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що така державна реєстрація підлягає скасуванню із закриттям відповідного розділу Державного реєстру.
З огляду на це Рада, за наявності заперечень щодо порушення її прав унаслідок державної реєстрації права власності на вищезазначене майно як нерухоме майно за Відповідачем 1, не позбавлена права звернутися з окремим позовом, виходячи з правового статусу такого майна. У межах розгляду такого спору підлягатимуть дослідженню правова характеристика спірного майна, правомірність його розміщення, а також законність державної реєстрації права власності на нього як на об`єкт нерухомого майна.
7. Висновки Верховного Суду
7.1. Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
7.2. За змістом пункту 1 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
7.3. Згідно з частиною першою статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Частина друга цієї ж статті забороняє скасовувати правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
7.4. Оскільки наведені Скаржником підстави касаційного оскарження не підтвердилися під час касаційного провадження, касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржуване судові рішення у справі - залишенню в силі.
8. Розподіл судових витрат
8.1. Судовий збір за подання касаційної скарги відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на Скаржника.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд,

ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Дніпровської міської ради залишити без задоволення.
2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.11.2025 у справі № 904/4082/23 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Зуєв

Судді І. Берднік

І. Міщенко