КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
03680 м. Київ , вул. Солом`янська, 2-а 

Номер апеляційного провадження: 22-ц/824/5472/2025 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 липня 2025 року м. Київ
Справа № 760/18158/19

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
головуючого судді-доповідача Ящук Т.І., 
суддів Кирилюк Г.М., Рейнарт І.М., 
за участю секретаря судового засідання Мех В.Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду апеляційну скаргу приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Ляпіна Дмитра Валентиновича на ухвалу Голосіївського районного суду міста Києва від 26 листопада 2024 року, постановлену у складі судді Данілової Т.М.,
у справі за поданням приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Ляпіна Дмитра Валентиновича про звернення стягнення на об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який не зареєстровано у встановленому законом порядку, у справі за позовом ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу «Єнісейська садиба-1» про стягнення коштів, 
встановив:

Заочним рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 23 січня 2019 року задоволено позов ОСОБА_1 та стягнуто з Обслуговуючого кооперативу «Єнісейська садиба-1» на користь ОСОБА_1 вступний внесок у розмірі 25 544 грн. 97 коп. згідно договору № 15/12/17 від 15.12.2017 року про пайову участь в ОК «Єнісейська cадиба-1» і розподіл персоніфікованого пайового свідоцтва, пайовий внесок у розмірі 485 544 грн. 43 коп. згідно договору № 15/12/17 від 15.12.2017 року про пайову участь в ОК «Єнісейська cадиба-1» і розподіл персоніфікованого пайового свідоцтва, штраф у розмірі 25 544 грн. 97 коп. згідно п. 6 договору № 15/12/17 від 15.12.2017 року про пайову участь в ОК «Єнісейська cадиба-1» і розподіл персоніфікованого пайового свідоцтва. Вирішено питання про судові витрати.
У жовтні 2024 року приватний виконавець виконавчого округу м. Києва Ляпін Д.В. звернувся до суду з поданням про звернення стягнення на об`єкт незавершеного будівництва, спеціальне майнове право на який не зареєстровано у встановленому законом порядку.
В обґрунтування подання зазначає, що 16.03.2020 року приватним виконавцем було винесено постанову про відкриття виконавчого провадження №61545179 та направлено боржнику Обслуговуючий кооператив «Єнісейська садиба-1». В ході здійснення виконавчого провадження було встановлено наявність нерухомого майна, а саме об`єкта у вигляді 24-поверхової споруди будинок № 2 секція № 2 , відповідно до проекту будівництва житлових будинків з вбудованими нежитловими приміщеннями, розташованого в АДРЕСА_2 , яке належить боржнику та на яке можливо звернути стягнення.
З метою проведення обмірів та розрахунків об`ємів будівельних матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі будівництва, приватним виконавцем, згідно постанови від 12.03.2021 року було залучено експерта, яким було складено звіт про комплексні інженерні послуги.
Належність боржнику вказаного майна, на думку приватного виконавця, підтверджується декларацією про початок виконання будівельних робіт та постановою Верховного Суду від 13.09.2019 року у справі № 910/2944/18, згідно з якою замовником будівництва на земельній ділянці з кадастровим номером 800000000:82:415:0093 є Обслуговуючий кооператив «Єнісейська садиба -1».
За таких підстав приватний виконавець просить задовольнити подання про надання звернення стягнення на об`єкт незавершеного будівництва у вигляді 24-поверхової споруди будинок №2 секція №2 , відповідно до проекту будівництва житлових будинків з вбудованими нежитловими приміщеннями, який розташований в АДРЕСА_2 , спеціальне майнове право на який не зареєстровано у встановленому законом порядку.

Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 26 листопада 2024 року подання приватного виконавця залишено без задоволення.

Не погоджуючись з ухвалою суду, приватний виконавець Ляпін Д.В. звернувся з апеляційною скаргою, у якій просить її скасувати та задовольнити подання у повному обсязі.
Вважає, що суд неправильно трактував предмет та зміст подання, зазначивши, що «будівництво об`єкта, на який приватний виконавець просить звернути стягнення не завершено та не введено в експлуатацію, оскільки він є майбутнім об`єктом нерухомості, а саме подільним об`єктом незавершеного будівництва», адже оскільки предметом подання є саме звернення стягнення на об`єкт незавершеного будівництва, спеціальне майнове право на яке не зареєстровано в установленому законом порядку.
Крім того, не погоджується з висновком суду про те, що приватний виконавець звернувся з поданням про звернення стягнення на об`єкт незавершеного будівництва, право власності на яке не зареєстровано в установленому законом порядку, оскільки 10 жовтня 2022 року набув чинності Закон України від 15 серпня 2022 р. № 2518-ІХ «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Цим Законом визначалися особливості цивільного обороту об`єктів незавершеного будівництва і майбутніх об`єктів нерухомості з метою гарантування речових прав на такі об`єкти, зокрема, стаття 4 цього Закону передбачала, що об`єктами спеціального майнового права є неподільні об`єкти незавершеного будівництва, подільні об`єкти незавершеного будівництва і майбутні об`єкти нерухомості. Спеціальне майнове право виникає з моменту його державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, яка відбувається після отримання права на виконання будівельних робіт.
Приватним виконавцем було встановлено, що на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, інформація про зареєстроване за боржником спеціальне майнове право на об`єкт незавершеного будівництва у вигляді 24-поверхової споруди будинок АДРЕСА_3 - відсутня. Проте за частиною четвертою статті 50 Закону України «Про виконавче провадження» після документального підтвердження належності боржнику на праві власності/спеціальному майновому праві об`єкта нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості виконавець накладає на нього арешт та вносить відомості про такий арешт до відповідного реєстру у встановленому законом порядку.
У разі, якщо право власності/спеціальне майнове право на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості боржника не зареєстровано в установленому законом порядку, виконавець звертається до суду із заявою про вирішення питання про звернення стягнення на таке майно.
Тому на думку апелянта оскаржувана ухвала суду підлягає скасуванню.

В судове засідання учасники справи не з`явились, про дату, час і місце судового розгляду були повідомлені належним чином, що не перешкоджає апеляційному перегляду ухвали суду відповідно до частини другої статті 372 ЦПК України.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, з`ясувавши обставини справи, перевіривши законність та обґрунтованість ухвали суду в межах доводів і вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, постановою приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Ляпіна Д.В. від 16 березня 2020 р. відкрито виконавче провадження № НОМЕР_1 з метою примусового виконання виконавчого листа Голосіївського районного суду міста Києва від 26 лютого 2020 р. у справі № 760/18158/19, відповідно до якого з Обслуговуючого кооперативу «Єнісейська садиба - 1» стягнуто на користь ОСОБА_1 :
- вступний внесок у розмірі 25544,97 грн. згідно з договором №15/15/17 від 15.12.2017 р. про пайову участь в ОК «Єнісейська садиба - 1» і розподіл персоніфікованого пайового свідоцтва;
- пайовий внесок у розмірі 485 544,43 грн. згідно з договором №15/15/17 від 15.12.2017 р. про пайову участь в ОК «Єнісейська садиба - 1» і розподіл персоніфікованого пайового свідоцтва;
- штраф у розмірі 25544,97 грн. згідно з пунктом 6 договору №15/15/17 від 15.12.2017 р. про пайову участь в ОК «Єнісейська садиба - 1» і розподіл персоніфікованого пайового свідоцтва.
Постановою приватного виконавчого округу міста Києва Ляпіна Д.В. від 23 листопада 2020 р. виконавчі провадження №№ НОМЕР_1 і НОМЕР_2 об`єднано у зведене виконавче провадження за № НОМЕР_2.
У процесі вжиття заходів з виконання виконавчого документа в рамках виконавчого провадження № НОМЕР_2 приватним виконавцем зібрано від державних органів відомості, з яких вбачається, що за боржником Обслуговуючим кооперативом «Єнісейська садиба-1» право власності на нерухоме майно, в тому числі земельні ділянки, не зареєстровано, право власності на транспортні засоби не зареєстровано, кошти на відкритих банківських рахунках - відсутні (а.с. 19-26, т. 5).
Відповідно до копії декларації про початок виконання будівельних робіт від 31 травня 2016 року Департаментом ДАБІ у м. Києві Обслуговуючому кооперативу «Єнісейська садиба-1» надано дозвіл на будівництво житлових будинків із вбудованими нежитловими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_2 .

07.11.2020 в рамках виконавчого провадження АСВП НОМЕР_1 приватним виконавцем виконавчого округу м. Києва Ляпіним Д.В. прийнято постанову про опис та арешт майна при примусовому виконанні виконавчого листа № 760/18158/19 від 26.02.2020, виданого Голосіївським районним судом м. Києва, про стягнення грошової суми в розмірі 536 634,37 грн., боржник - ОК «Єнісейська садиба -1», стягувач ОСОБА_1 . 
З урахуванням постанови про опис та арешт майна (коштів) боржника від 09.11.2020 арешт накладено на недобудовану споруду (будівельні матеріали), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , будинок, споруда містить 22 рівня (поверхи) складається із залізобетонних перекрить та цегляних перегородок, встановлені вікна, недобудована споруда належить ОК «Єнісейська садиба - 1».

Як встановлено з листа голови правління Обслуговуючого кооперативу «Єнісейська садиба-1» Булигіна М.Ю. від 14.12.2020 року ( а.с. 39, т. 5), будівництво житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями (відповідно до проекту житлового комплексу «Єнісейська садиба» секція №2 будинку АДРЕСА_4 , здійснювалось протягом 2016-2017 років на замовлення Обслуговуючого кооперативу «Єнісейська садиба-1» у відповідності з Детальним планом території в межах вулиці Саперно-Слобідська, проспекту Науки у Голосіївському районі міста Києва , затвердженим Рішенням Київської міської ради від 06.04.2017 №141/2363 (п.134) на земельній ділянці (кадастровий номер 8000000000:82:415:0093), площею 1,2642 га, яка використовувалась для будівництва на підставі Договору оренди земельної ділянки №1034 від 21.08.2015 року, укладеного Київською міською радою з генеральним підрядником будівництва ТОВ «Строй Альянс Груп» та Договору оренди земельної ділянки №3795 від 12.10.2016, укладеного Київською міською радою з генеральним підрядником будівництва ТОВ «Строй Альянс Груп» на підставі Рішення Київради від 14.07.2016 №715/715 (зареєстрованого Департаментом земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації від 27.10.2016 за реєстровим номером №МЗК-1-01055).
Рішенням Київради від 30 липня 2020 року № 270/9349 земельну ділянку площею 1,2642 га (кадастровий номер 8000000000:82:415:0093) передано Обслуговуючому кооперативу «Єнісейська садиба-1» в оренду на 5 років для будівництва багатоквартирних житлових будинків, їх подальшої експлуатації та обслуговування на АДРЕСА_2 із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, заява ДЦ від 05 березня 2020 року №72023-004845786-031-03).

Враховуючи, що належність боржнику вказаного майна, на думку приватного виконавця, підтверджується декларацією про початок виконання будівельних робіт та постановою Верховного Суду від 13.09.2019 року у справі № 910/2944/18, згідно з якою замовником будівництва на земельній ділянці з кадастровим номером 800000000:82:415:0093 є Обслуговуючий кооператив «Єнісейська садиба -1», приватний виконавець просив задовольнити подання про звернення стягнення на об`єкт незавершеного будівництва у вигляді 24-поверхової споруди будинок №2 секція №2 , відповідно до проекту будівництва житлових будинків з вбудованими нежитловими приміщеннями, який розташований в АДРЕСА_2 , спеціальне майнове право на який не зареєстровано у встановленому законом порядку.
Звертаючись до суду з даним поданням про звернення стягнення на об`єкт незавершеного будівництва, спеціальне майнове право на яке не зареєстроване в установленому законом порядку, приватний виконавець підставою подання визначив ч. 4 ст. 50 Закону України «Про виконавче провадження, якою встановлено, що у разі якщо право власності/спеціальне майнове право на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості боржника не зареєстровано в установленому законом порядку, виконавець звертається до суду із заявою про вирішення питання про звернення стягнення на таке майно.

Відмовляючи в задоволенні подання приватного виконавця, суд першої інстанції виходив з того, що будівництво об`єкта нерухомого майна (будинку) в АДРЕСА_2 , земельна ділянка кадастровий номер: 800000000:82:415:0093, (об`єкт будівництва у вигляді 24-поверхової споруди будинок № 2 секція № 2 ) не завершено та не введено в експлуатацію. Об`єкт, на який приватний виконавець просить звернути стягнення, є майбутнім об`єктом нерухомості, а саме подільним об`єктом незавершеного будівництва, право власності на яке не зареєстроване, що виключає можливість його перебування в цивільному обороті, а відтак - і можливість стягнення.
Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 50 Закону України «Про виконавче провадження», звернення стягнення на подільний об`єкт незавершеного будівництва здійснюється шляхом звернення стягнення на подільний об`єкт незавершеного будівництва - у разі якщо за боржником зареєстровано спеціальне майнове право на об`єкт незавершеного будівництва, всі майбутні об`єкти нерухомості в такому об`єкті та відсутні обтяження речових прав на майбутні об`єкти нерухомості, зареєстровані на користь особи, яка сплатила частково ціну майбутнього об`єкта нерухомості.
З висновками суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення подання колегія суддів погоджується, виходячи з наступного.

Згідно з частиною 10 ст. 440 ЦПК України, питання про звернення стягнення на нерухоме майно боржника, право власності на яке не зареєстровано в установленому законом порядку, під час виконання судових рішень та рішень інших органів (посадових осіб) вирішуються судом за поданням державного виконавця, приватного виконавця.
Отже, статтею 440 ЦПК України передбачено вирішення питання про звернення стягнення на нерухоме майно боржника, право власності на яке не зареєстровано в установленому законом порядку, тоді як питання щодо звернення стягнення на нерухоме майно боржника, «спеціальне майнове право» на яке не зареєстроване - вказана норма не врегульовує. 

Питання про звернення стягнення на майно боржника, що не зареєстроване у встановленому законом порядку, стосується тих випадків, коли боржник фактично є власником майна, володіє та користується таким нерухомим майном, але право власності на таке майно за ним не зареєстровано у встановленому законом порядку ( пункт 119 постанови Верховного Суду від 20 вересня 2024 року у справі № 754/517/15-ц .
Відповідно до висновків Верховного Суду у постанові від 26 січня 2022 року у справі № 2-119/12 (провадження № 61-10330св21) , апеляційний суд, враховуючи обставини справи, дійшов обґрунтованого висновку, що в даному випадку виконавець має довести в суді, що спірне нерухоме майно дійсно не зареєстроване за боржником, але при цьому має статус нерухомого майна, тобто може виступати об`єктами цивільного обороту. Підтвердженням цього може бути інформація БТІ, Державного земельного кадастру, Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна тощо. 
… Головними умовами для задоволення подання виконавця про звернення стягнення на нерухоме майно боржника, право власності на яке не зареєстровано в установленому законом порядку, є такі: здійснення усіх передбачених Законом заходів для належного виконання судового рішення; відсутність у боржника грошових коштів або рухомого майна, завдяки яким можна задовольнити вимоги стягувача; наявність нерухомого майна та належних доказів, які підтверджують факт, що нерухоме майно за боржником не зареєстроване, однак зареєстроване за іншою особою; наявність належних доказів, які підтверджують факт, що боржник є «фактичним» власником майна; у випадках, передбачених законодавством, майно введено в експлуатацію.

Звертаючись до суду з цим поданням, приватний виконавець не звернув уваги, що стаття 50 Закону України «Про виконавче провадження» визначає порядок звернення стягнення на об`єкти нерухомого майна, об`єкти незавершеного будівництва, майбутні об`єкти нерухомості фізичної особи.
Разом з тим, у даному виконавчому провадженні боржником є юридична особа - Обслуговуючий кооператив «Єнісейська садиба-1».
Особливості звернення стягнення на кошти та майно боржника - юридичної особи визначені у статті 52 цього Закону.
Відповідно до частини п`ятої цієї статті у разі відсутності у боржника - юридичної особи коштів в обсязі, необхідному для покриття заборгованості, стягнення звертається на інше майно, належне такому боржникові або закріплене за ним, у тому числі на майно, що обліковується на окремому балансі філії, представництва та іншого відокремленого підрозділу боржника - юридичної особи (крім майна, вилученого з цивільного обороту, або обмежено оборотоздатного майна, майна, на яке не може бути звернено стягнення), незалежно від того, хто фактично використовує таке майно.
Стаття 52 Закону України «Про виконавче провадження» не визначає порядок та підстави звернення виконавця до суду із заявою про вирішення питання про звернення стягнення на нерухоме майно юридичної особи.
Таке питання врегульовано у статті 50 цього Закону, що виходячи із назви статті, встановлює порядок та особливості звернення стягнення на об`єкти нерухомого майна фізичної особи.
Із системного аналізу вказаної норми вбачається, що нерухоме майно, яке належне боржнику - юридичній особі або закріплене за ним, у тому числі майно, що обліковується на окремому балансі відокремленого підрозділу боржника - юридичної особи, закріплюється за такою юридичною особою та обліковується за нею лише після проведення реєстрації нерухомого майна, у визначений законом спосіб. У той же час, частина четверта статті 50 Закону України «Про виконавче провадження», на яку помилково послався державний виконавець, стосується звернення стягнення на нерухоме майно лише фізичної особи, а не юридичної особи (постанови Верховного Суду у справі № 538/1186/20 , від 16 червня 2023 року у справі № 921/575/21).

Доводи апеляційної скарги приватного виконавця про те, що він звернувся з поданням про звернення стягнення на об`єкт незавершеного будівництва, спеціальне майнове право на яке не зареєстроване в установленому законом порядку, а суд першої інстанції помилково визначив його подання як звернення стягнення на об`єкт незавершеного будівництва, право власності на яке не зареєстроване в установленому законом порядку, колегія суддів відхиляє з огляду на наступне. 
10.10.2022 набрав чинності Закон України від 15 серпня 2022 року № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
Стаття 5 ЦК України визначає, що акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Відповідно до п.п. 19 ч. 5 ст. 21 «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», статтю 50 Закону України «Про виконавче провадження» викладено у новій редакції :
Зокрема, відповідно до частин першої та другої ст. 50 Закону України «Про виконавче провадження» в редакції Закону від 15 серпня 2022 року № 2518-IX :
Звернення стягнення на подільний об`єкт незавершеного будівництва здійснюється шляхом:
1) звернення стягнення на подільний об`єкт незавершеного будівництва - у разі якщо за боржником зареєстровано спеціальне майнове право на об`єкт незавершеного будівництва, всі майбутні об`єкти нерухомості в такому об`єкті та відсутні обтяження речових прав на майбутні об`єкти нерухомості, зареєстровані на користь особи, яка сплатила частково ціну майбутнього об`єкта нерухомості;
2) звернення стягнення на майбутні об`єкти нерухомості в подільному об`єкті незавершеного будівництва, спеціальне майнове право на які зареєстровано за боржником, за умови відсутності обтяження речових прав на майбутні об`єкти нерухомості, зареєстровані на користь особи, яка сплатила частково ціну майбутнього об`єкта нерухомості, - у разі якщо у складі подільного об`єкта незавершеного будівництва відчужено, передано у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов`язань або обтяжено речові права хоча б на один майбутній об`єкт нерухомості.
Не може бути звернено стягнення на майбутній об`єкт нерухомості, щодо якого зареєстровано обтяження речових прав на користь особи, яка сплатила частково ціну майбутнього об`єкта нерухомості.
Разом із житловим будинком, об`єктом незавершеного будівництва стягнення звертається також на прилеглу земельну ділянку, що належить боржнику.
Відповідно до частини 4 ст. 50 Закону України «Про виконавче провадження» в редакції Закону від 15 серпня 2022 року № 2518-IX у разі, якщо право власності/спеціальне майнове право на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості боржника не зареєстровано в установленому законом порядку, виконавець звертається до суду із заявою про вирішення питання про звернення стягнення на таке майно.

Разом з тим, частиною 2 ст. 21 Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» визначено, що дія цього Закону поширюється на об`єкти незавершеного будівництва та майбутні об`єкти нерухомості, які є складовими частинами об`єкта незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності цим Законом, з урахуванням особливостей, визначених цією частиною.

У даній справі право на виконання будівельних робіт набуте Обслуговуючим кооперативом «Єнісейська садиба- 1» до набрання чинності цим Законом, тому його положення не застосовуються до спірних правовідносин. 
Вказане узгоджується з висновком Верховного Суду у постанові від 16 червня 2023 року у справі № 921/575/21.

Відповідно до абзацу 4 ч. 2 ст. 21 Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» за рішенням замовника будівництва дія цього Закону може бути поширена на об`єкти будівництва та їх складові частини, які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта стануть самостійними об`єктами нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності цим Законом, у порядку (у тому числі в частині передачі таких об`єктів в іпотеку) та з урахуванням особливостей, визначених Кабінетом Міністрів України.
Вказаним Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» визначені особливості цивільного обороту об`єктів незавершеного будівництва і майбутніх об`єктів нерухомості .
Відповідно до пунктів 9 і 10 частини першої статті 1 цього Закону подільним об`єктом незавершеного будівництва вважається об`єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (будівля, споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови, що у складі такого об`єкта проектною документацією на будівництво передбачено не менше двох майбутніх об`єктів нерухомості.
Спеціальне майнове право на об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості - це різновид майнового права на об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, яке полягає у:
володінні і розпорядженні таким об`єктом за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, якщо інше не визначено законом, та виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права, і припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта та державної реєстрації права власності на відповідний об`єкт нерухомого майна;
праві особи, за якою зареєстровано таке право, вимагати закінчення будівництва об`єкта (у тому числі об`єкта, складовою частиною якого є майбутній об`єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію, що має наслідком набуття такою особою права власності на об`єкт нерухомого майна, який відповідає зазначеним у договорі технічним характеристикам відповідного об`єкта.
Згідно зі статтею 2 Закону подільний об`єкт незавершеного будівництва не може перебувати у цивільному обороті, крім: 1) правочинів, пов`язаних із зміною замовника будівництва; 2) обтяження майна іпотекою відповідно до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та звернення стягнення на такий предмет іпотеки; 3) обтяження, визначеного абзацом сьомим частини другої статті 27-2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Такі правочини та/або дії можуть бути вчинені лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права на подільний об`єкт незавершеного будівництва у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до пункту 2 частини першої і частини третьої статті 4 Закону одним із об`єктів спеціального майнового права є подільні об`єкти незавершеного будівництва.
Спеціальне майнове право виникає з моменту його державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Державна реєстрація спеціального майнового права здійснюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» після отримання права на виконання будівельних робіт.
Відповідно до ч. 3 - 4 ст. 2 Закону України « Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», майбутній об`єкт нерухомості може перебувати у цивільному обороті лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права або обтяження на користь особи, яка сплатила частково ціну такого об`єкта, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Правочин щодо об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта нерухомості, вчинений з порушенням вимог цієї статті, є нікчемним.

З огляду на викладене, колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги, оскільки в поданні приватний виконавець просив звернути стягнення саме на об`єкт незавершеного будівництва у вигляді 24-поверхової споруди будинок №2 секція №2 , відповідно до проекту будівництва житлових будинків з вбудованими нежитловими приміщеннями, який розташований в АДРЕСА_2 , однак, відомості про державну реєстрацію спеціального майнового права стосовно зазначеного подільного об`єкта незавершеного будівництва, в матеріалах справи відсутні.
Тоді як подільний об`єкт незавершеного будівництва може перебувати у цивільному обороті і, відповідним чином, на нього може бути звернуто стягнення за умови державної реєстрації за фізичною або юридичною особою спеціального майнового права, яка проводиться відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Разом з тим, матеріали подання не містять :
- доказів тих обставин, що відповідно до «Порядку поширення дії Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» на об`єкти будівництва та їх складові частини, які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта стануть самостійними об`єктами нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машино-місце тощо), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності зазначеним Законом», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 596 від 13 червня 2023 року, дія Закону від 15 серпня 2022 року № 2518-IX поширюється на об`єкт незавершеного будівництва вигляді 24-поверхової споруди будинок АДРЕСА_3 ,
- доказів належності боржнику земельної ділянки, разом з якою відповідно до ч. 2 ст. 50 Закону України «Про виконавче провадження» звертається стягнення на об`єкт незавершеного будівництва.

Доводи приватного виконавця про те, що у постанові Верховного Суду від 13.09.2019 року у справі № 910/2944/18 встановлено, що власником нерухомого майна, яке розташоване на спірній земельній ділянці є обслуговуючий кооператив «Єнісейська садиба-1», - колегія суддів вважає необґрунтованими, оскільки вказаною постановою Верховного Суду були встановлені обставини щодо інших багатоквартирних будинків, які були здані в експлуатацію , та право власності на квартири у яких вже були зареєстровані за фізичними особами. 
Зокрема, у п. 4.14 вказаної постанови Верховного Суду у справі № 910/2944/18 встановлено, що розміщені на спірній земельній ділянці об`єкти нерухомості не є такими, що збудовані без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил, оскільки протилежне підтверджується наявними у справі деклараціями про готовність об`єкта до експлуатації від 30.09.2016 КВ143162742122, від 30.09.2016 КВ143162742071, роздруківками з офіційного сайту Державної архітектурно-будівельної інспекції "реєстр дозвільних документів" щодо реєстрації зазначених декларацій; згідно з Інформацією Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та його архівної складової частини щодо об`єкта нерухомого майна станом на 27.06.2018 житлові та нежитлові приміщення у житлових будинках АДРЕСА_2 та АДРЕСА_2 належать фізичним особам на праві власності».
Встановлення у постанові Верховного Суду від 13.09.2019 року у справі № 910/2944/18 тієї обставини, що замовником будівництва на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:82:415:0093 є обслуговуючий кооператив «Єнісейська садиба-1», не є підставою для задоволення подання, оскільки дія Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» не поширюється на об`єкт незавершеного будівництва у вигляді 24-поверхової споруди будинок АДРЕСА_3 , оскільки право на виконання будівельних робіт було набуте до набрання чинності цим Законом, а доказів поширення дії Закону на вказане незавершене будівництво відповідно до порядку, встановленого Кабінетом Міністрів України, - матеріали справи не містять. 

Відповідно статті 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що ухвала суду є законною і обґрунтованою, оскільки постановлена з додержанням норм процесуального права, а висновки суду відповідають фактичним обставинам і нормам матеріального права, зважаючи на що підстави для її скасування відсутні, тому апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а оскаржувану ухвалу - без змін.
Керуючись ст. ст. 268, 367, 368, 374 - 375, 381 - 383 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Ляпіна Дмитра Валентиновича - залишити без задоволення.
Ухвалу Голосіївського районного суду міста Києва від 26 листопада 2024 року - залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.
Повний текст постанови складено 02 березня 2026 року.

Суддя - доповідач: Ящук Т.І. 

Судді: Кирилюк Г.М.

Рейнарт І.М.