ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.03.2026 року м.Дніпро Справа № 904/4510/24

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Чус О.В. (доповідач),
судді Кощеєв І.М., Кошля А.О. 
секретар судового засідання Солодова І.М.
За участю (найменування сторін та інших осіб, що беруть участь у справі):
Представник позивача: Семчук Н.В. (в залі суду) - самопредставництво, виписка з ЄДР
Представник відповідача: не з`явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Морганіт" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 08.07.2025 (повний текст рішення складено та підписано 09.07.2025, суддя Фещенко Ю.В.) у справі №904/4510/24
за позовом Дніпровської міської ради (м. Дніпро) 
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Морганіт" (м. Дніпро)
за участю третьої особи-1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача:  ОСОБА_1 (м. Дніпро)
та за участю третьої особи-2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача: Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради (м. Дніпро) 
про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та припинення права володіння,

ВСТАНОВИВ:
Дніпровська міська рада (далі - позивач) звернулася до Господарського суду Дніпропетровської області з позовною заявою, в якій просить суд:
- усунути перешкоди Дніпровській міській раді у користуванні земельною ділянкою, шляхом демонтажу самочинно побудованої автозаправної станції загальною площею 3,5 кв. м: що складається з: літ. А-операторська, літ. В-навіс, літ. Б під В-колонка, літ. Г під В-резервуар, літ. Д-вбиральня, І-мостіння, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (додаткові відомості 1-ий Запорізький тупик, 8), за рахунок Товариства з обмеженою відповідальністю "Морганіт" (далі - відповідач);
- припинити право володіння Товариства з обмеженою відповідальністю "Морганіт" на об`єкт нерухомого майна, а саме: автозаправну станцію загальною площею 3,5 кв. м: що складається з: літ. А-операторська, літ. В-навіс, літ. Б під В-колонка, літ. Г під В-резервуар, літ. Д-вбиральня, І-мостіння, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , (додаткові відомості 1-ий Запорізький тупик, 8).
Позивач вважає, що спірна автозаправна станція є самочинним будівництвом, оскільки зведена на земельній ділянці комунальної власності без будь-яких правових підстав та без згоди власника - територіальної громади в особі Дніпровської міської ради. Право власності на цей об`єкт було зареєстровано з порушенням закону: вперше - у 2019 році за громадянином ОСОБА_1 на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 2010 року, яка фактично відсутня в реєстрі будівельної діяльності, що свідчить про її недостовірність. Згодом право власності перейшло до відповідача (ТОВ «Морганіт») внаслідок звернення стягнення на предмет іпотеки за договором позики, укладеним між ОСОБА_1 та відповідачем. Оскільки первісне право власності виникло незаконно, ОСОБА_1 не мав права розпоряджатися цим об`єктом, а отже, відповідач не набув законного титулу власника. Враховуючи, що земельна ділянка перебуває у комунальній власності, жодних дозволів на будівництво не надавалося, офіційна адреса об`єкту не присвоювалася, а документи, що стали підставою для реєстрації права власності, є недійсними або відсутніми, позивач просить суд усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу спірного об`єкта за рахунок відповідача та припинити право володіння відповідача на цей об`єкт.
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 08.07.2025, в даній справі позовні вимоги Дніпровської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Морганіт" про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та припинення права володіння – задоволено частково. 
Усунуто перешкоди Дніпровській міській раді (проспект Дмитра Яворницького, будинок 75, м. Дніпро, 49000; ідентифікаційний код 26510514) у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу самочинно побудованої автозаправної станції загальною площею 3,5 кв. м: що складається з: літ. А-операторська, літ. В-навіс, літ. Б під В-колонка, літ. Г під В-резервуар, літ. Д-вбиральня, І-мостіння, яка розташована за адресою: м. Дніпро, тупик Запорізький, 8 (додаткові відомості: 1-ий Запорізький тупик, 8), за рахунок Товариства з обмеженою відповідальністю "Морганіт" (вулиця Аптекарська балка, будинок 8, м. Дніпро, 49000; ідентифікаційний код 41995954). 
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Морганіт" (вулиця Аптекарська балка, будинок 8, м. Дніпро, 49000; ідентифікаційний код 41995954) на користь Дніпровської міської ради (проспект Дмитра Яворницького, будинок 75, м. Дніпро, 49000; ідентифікаційний код 26510514) 3 028 грн. 00 коп. - частину витрат по сплаті судового збору.
В задоволенні решти позовних вимог – відмовлено.
Не погодившись з рішенням суду, через систему «Електронний суд», представник Товариства з обмеженою відповідальністю "Морганіт"», звернувся до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду від 08.07.2025 та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову в повному обсязі. Одночасно скаржником заявлено клопотання про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення суду від 08.07.2025 у справі № 904/4510/24.
Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення є незаконним, необґрунтованим та таким, що ухвалене з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, та з неправильним застосуванням норм матеріального права.
Суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що спірний об`єкт є самочинним будівництвом.
Позивач обґрунтовував свої вимоги листами власних структурних підрозділів, які не є належними та допустимими доказами відсутності дозвільної документації. При цьому суд залишив поза увагою такі ключові обставини:
- Дозвіл на виконання будівельних робіт №518/2010-04 та Декларація про готовність об`єкта до експлуатації ДП 14211006726 були видані та зареєстровані у 2010-2011 роках Інспекцією ДАБК у Дніпропетровській області – органом, який на той момент мав виключні повноваження у цій сфері.
- Жоден із сучасних органів (Управління ДАБК Дніпровської міськради, ДІАМ тощо) не є правонаступником та не володіє повною інформацією про документи, видані ліквідованим органом у 2010-2011 роках. Відсутність цих відомостей у їхніх реєстрах не свідчить про відсутність самих документів в минулому.
- Відповідями з Центрального державного архіву та ДІАМ підтверджується, що архівні справи за цей період передавалися без належного опису та інвентаризації, а інформація про книги реєстрації дозволів та декларацій за 2010-2011 роки відсутня. Це ставить під сумнів достовірність інформації, на яку посилається позивач, та унеможливлює категоричний висновок про самочинність будівництва.
ТОВ «МОРГАНІТ» є добросовісним набувачем та не може нести відповідальність за дії попередніх власників або державних органів.
Судом не взято до уваги, що:
- Товариство не має жодного відношення до будівництва об`єкта, отримання дозвільної документації чи первісної державної реєстрації права власності.
- Право власності набуто ТОВ «МОРГАНІТ» на платній основі (в порядку звернення стягнення на предмет іпотеки) на підставі договору, укладеного у 2019 році.
- На момент укладення договору право власності ОСОБА_1 було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав без жодних заборон чи обтяжень, що створювало для Товариства правомірні очікування щодо легітимності об`єкта. Як добросовісний набувач, ТОВ «МОРГАНІТ» покладалося на принцип державної реєстрації, який є єдиним та визначальним доказом існування речового права.
Висновок суду про необхідність знесення об`єкта є передчасним, непропорційним та таким, що порушує баланс інтересів.
Знесення нерухомого майна є крайнім заходом, застосування якого можливе лише у випадку неможливості усунути порушення іншим способом. 
У цій справі:
- Позивач не довів факту істотного порушення будівельних норм і правил, що унеможливлювало б збереження споруди, та не надав доказів вжиття жодних інших заходів реагування до попереднього власника. 
- Натомість ТОВ «МОРГАНІТ» з моменту набуття права власності добросовісно виконує обов`язки власника: сплачує податок на нерухоме майно та земельний податок, а також вживає активних заходів для оформлення прав на земельну ділянку (звернулося до міської ради з клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою).
- Вимога про знесення без надання компенсації та без врахування добросовісної поведінки Товариства є непропорційним втручанням у право на мирне володіння майном, гарантоване ст. 41 Конституції України та ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Судом першої інстанції не було враховано наступні правові висновки Верховного суду.
Висновок щодо застосування норми права ст. 152 Земельного кодексу України, ст. 391 Цивільного кодексу України у подібних правовідносинах, викладених в постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17, постанові Верховного Суду від 16 серпня 2023 року у справі № 490/6324/19.
Висновок щодо застосування норми права ст. 152 Земельного кодексу України, ст. 391 Цивільного кодексу України у подібних правовідносинах, викладених в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16-Ц (провадження № 61-20139св19).
Висновок щодо застосування норми права, ст. 152 Земельного кодексу України, ст. 3, ст. 391 Цивільного кодексу України у подібних правовідносинах, викладених в постанові Верховного Суду від 19 лютого 2024 року у справі № 489/6267/19.
Висновок щодо застосування норми права, ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у подібних правовідносинах, викладених в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19, від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16.
Висновок щодо застосування норми права, ст. 41 Конституції України у подібних правовідносинах, викладену в постанові Верховного Суду від 31 липня 2019 року у справі № 910/4730/18.
Висновок щодо застосування норми права, ст. 41 Конституції України, ст. 212 Земельного кодексу України у подібних правовідносинах, викладену в постановах Верховного Суду від 14 березня 2019 року у справі № 902/341/17, від 27 червня 2018 року у справі № 902/889/16, від 04.04.2019 у справі № 910/2655/18, від 24.06.2019 у справі № 910/4055/18, від 14.05.2020 у справі № 908/394/19.
Висновок щодо застосування норми права ст.120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України, у подібних правовідносинах, викладену в постановах Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20.
Висновок щодо застосування норми права, ст.120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України, у подібних правовідносинах, викладену в постановах Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16- ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 5 грудня 2018 року у справі № 713/1817/16-ц.
Враховуючи викладене, ТОВ «МОРГАНІТ» вважає, що оскаржуване рішення ґрунтується на неповно з`ясованих обставинах, неправильному застосуванні норм матеріального права та підлягає скасуванню.
Згідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 31.07.2025 у даній справі визначена колегія суддів у складі: головуючий, доповідач суддя Чус О.В., судді: Дармін М.О., Кощеєв І.М.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 04.08.2025 відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, до надходження до Центрального апеляційного господарського суду матеріалів справи № 904/4510/24. Доручено Господарському суду Дніпропетровської області надіслати до Центрального апеляційного господарського суду матеріали справи № 904/4510/24.
06.08.2025 матеріали даної справи надійшли до ЦАГС.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 12.08.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Морганіт" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 08.07.2025 у справі №904/4510/24. Розгляд апеляційної скарги призначити у судовому засіданні на 28.01.2026 о 10 год. 20 хв. 
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.01.2026 (у зв`язку з перебуванням на лікарняному судді Дарміна М.О.) у даній справі визначено колегію суддів у складі: головуючий, доповідач суддя Чус О.В., судді Кощеєв І.М., Кошля А.О.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 28.01.2026 розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Морганіт" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 08.07.2025 у справі №904/4510/24 відкладено на 23.03.2026 об 12:20 годину.
Відзиву на апеляційну скаргу позивачем та третіми особами не надано. Згідно ч.3 ст.263 Господарського процесуального кодексу України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
23.03.2026 скаржник/відповідач та треті особи 1,2 наданим процесуальним правом не скористались та не забезпечили явку в судове засідання повноважних представників.
Суд апеляційної інстанції враховуючи те, що участь в засіданні суду є правом, а не обов`язком сторони, дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності зазначених представників.
У судовому засіданні 23.03.2026 проголошено скорочене судове рішення (вступну та резолютивну частини постанови) по справі.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши відповідність оскаржуваного рішення, нормам діючого законодавства, Центральний апеляційний господарський суд дійшов наступних висновків.
Як вбачається з матеріалів справи, земельна ділянка за адресою: м. Дніпро, тупик Запорізький, 8 (додаткові відомості: 1-ий Запорізький тупик, 8), належить до комунальної власності. Відповідно до статей 80, 83 Земельного кодексу України та статей 26, 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", власником цієї земельної ділянки є територіальна громада м. Дніпра в особі Дніпровської міської ради. Право користування цією ділянкою у будь-яких фізичних чи юридичних осіб відсутнє. Офіційна адреса "тупик Запорізький, 8" жодному об`єкту нерухомості не присвоювалась, що підтверджується листом Головного архітектурно-планувального управління № 05.09.2024 № 3/15-418.
02.08.2019 за ОСОБА_1 було зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна – автозаправну станцію загальною площею 3,5 кв. м (літ. А-операторська, літ. В-навіс, літ. Б під В-колонка, літ. Г під В-резервуар, літ. Д-вбиральня, І-мостіння), розташовану за адресою: АДРЕСА_1 (додаткові відомості: 1-ий Запорізький тупик № 8). 
Підставою для реєстрації стали: Декларація про готовність об`єкта до експлуатації (серія та номер ДП 14211006726, видана Інспекцією ДАБК у Дніпропетровській області) та Дозвіл на виконання будівельних робіт (серія та номер: 518/2010-04, виданий 11.09.2010).
Однак, згідно з інформацією Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради (лист від 09.09.2024 №4/1-443), у реєстрі будівельної діяльності відсутні відомості щодо видачі/реєстрації цих документів.
14.08.2019 між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Морганіт" було укладено договір іпотеки (зареєстрований в реєстрі за № 292) на забезпечення виконання зобов`язань за договором позики грошей на суму 29 952,00 грн.
11.10.2019 на підставі зазначеного договору іпотеки приватний нотаріус Деллалов А.О. зареєстрував право власності на спірну автозаправну станцію за ТОВ "Морганіт". Згодом, 17.10.2019, було внесено запис про припинення іпотеки.
Таким чином, на момент подання позову власником спірного нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав значилося Товариство з обмеженою відповідальністю "Морганіт".
Дніпровська міська рада стверджує, що спірна автозаправна станція є самочинним будівництвом, оскільки: 
збудована на земельній ділянці комунальної власності без згоди власника (відсутнє рішення ради про надання ділянки у користування чи власність);
первісна реєстрація права власності за ОСОБА_1 відбулась на підставі документів, які відсутні в реєстрі будівельної діяльності.
Посилаючись на порушення прав територіальної громади на користування та розпорядження землею, Позивач (Дніпровська міська рада) звернувся до суду з вимогами:
усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу (знесення) автозаправної станції за рахунок ТОВ "Морганіт";
припинити право володіння ТОВ "Морганіт" на цей об`єкт нерухомого майна.
ТОВ "Морганіт"/відповідач заперечує проти позову, вважаючи себе добросовісним набувачем. Відповідач наголошує, що:
не має жодного відношення до будівництва об`єкта чи оформлення первинної документації, а право власності набуто на підставі іпотечного договору в порядку, передбаченому законом;
під час придбання майна покладався на відомості Державного реєстру речових прав, які підтверджували законність права власності попереднього власника;
з моменту набуття права власності сплачує податок на нерухоме майно та земельний податок, а також вживає заходів для оформлення земельної ділянки в оренду (подавав клопотання до міської ради);
знесення об`єкта є непропорційним втручанням у його право на мирне володіння майном
Вказане і є причиною виникнення спору.
Частково задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції виснував, що право власності на автозаправну станцію за адресою: м. Дніпро, туп. Запорізький, 8, було зареєстровано на підставі Декларації про готовність об`єкта до експлуатації ДП 14211006726 та Дозволу на виконання будівельних робіт №518/2010-04. Однак згідно з офіційними відповідями компетентних органів у Реєстрі будівельної діяльності відсутні відомості про видачу чи реєстрацію зазначених документів, адреса, за якою розташований об`єкт, не присвоювалася в установленому порядку, а земельна ділянка перебуває у комунальній власності без оформленого права користування будь-яких осіб. За таких обставин суд дійшов висновку, що спірний об`єкт є самочинним будівництвом у розумінні статті 376 Цивільного кодексу України, оскільки збудований на земельній ділянці комунальної власності без згоди власника та за відсутності належних доказів наявності дозвільної документації.
Керуючись частиною 2 статті 376 ЦК України, суд зазначив, що особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього, а державна реєстрація такого права не змінює правового режиму об`єкта як самочинного. Посилаючись на правові висновки Великої Палати Верховного Суду (зокрема, у справах № 916/2791/13 та № 916/1174/22), суд підкреслив, що саме по собі існування самочинно збудованого об`єкта порушує права власника земельної ділянки, обмежуючи його можливості користування та розпорядження нею, а державна реєстрація права власності на такий об`єкт не усуває факту самочинності будівництва.
Визначаючи належний спосіб захисту, суд виходив з того, що власник земельної ділянки має право вимагати усунення перешкод у її користуванні шляхом знесення самочинно збудованого майна на підставі статей 152, 212 Земельного кодексу України та статті 376 Цивільного кодексу України. Оскільки ОСОБА_1 , який здійснив будівництво, не набув права власності на об`єкт, він не мав права ним розпоряджатися, а тому подальше набуття права власності ТОВ «МОРГАНІТ» не створює перешкод для застосування наслідків самочинного будівництва до останнього набувача. При цьому суд відхилив доводи відповідача про добросовісність набуття права власності, зазначивши, що законодавство не передбачає інших способів легітимізації самочинного будівництва, крім прямо встановлених статтею 376 ЦК України, а добросовісний набувач не позбавлений права на відшкодування збитків від особи, у якої він придбав майно, відповідно до статті 661 ЦК України.
Оцінюючи докази, суд визнав неналежними відповіді на адвокатські запити, надані відповідачем, оскільки вони не підтверджують факту існування дозвільної документації, а лише свідчать про відсутність інформації у певних органах. Натомість суд поклав в основу рішення офіційні листи управління Державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради та Департаменту по роботі з активами, які засвідчили відсутність як дозвільних документів, так і належно присвоєної адреси.
Перевіряючи сумісність втручання у право власності відповідача з вимогами статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, суд дійшов висновку, що таке втручання є законним (ґрунтується на приписах Цивільного та Земельного кодексів України), переслідує суспільний інтерес (захист прав територіальної громади як власника землі, що є основним національним багатством) та є пропорційним, оскільки знесення є крайнім, але необхідним заходом через неможливість усунення порушення іншим способом за відсутності згоди власника землі та належних дозвільних документів.
Разом з тим суд відмовив у задоволенні позовної вимоги про припинення права володіння ТОВ «МОРГАНІТ», зазначивши, що належним способом захисту у справах про самочинне будівництво є вимога про знесення об`єкта або про визнання права власності, а вимога про припинення права власності не є ефективною, що узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22. У разі задоволення вимоги про знесення запис про право власності підлягає закриттю в порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
З огляду на викладене, суд першої інстанції дійшов висновку про часткове задоволення позову: зобов`язано ТОВ «МОРГАНІТ» усунути перешкоди Дніпровській міській раді у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно побудованої автозаправної станції; у задоволенні вимоги про припинення права власності відмовлено.
Надаючи оцінку спірним правовідносинам, оскаржуваному судовому рішенню та доводам апеляційної скарги, апеляційний суд зазначає наступне.
Предметом розгляду у даній справі є матеріально-правова вимога позивача (Дніпровської міської ради) до відповідача (ТОВ «Морганіт») про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення (демонтажу) самочинного будівництва та припинення права власності на таке самочинне будівництво.
Відповідно до ч.1 ст. 317 Цивільного кодексу України ( далі - ЦК України) власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (ч.ч.1,2 ст.319 ЦК України).
Згідно ч.1 ст.321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
За змістом ст.376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
У силу спеціального застереження, наведеного в ч.2 ст.376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано ст.376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва. Зокрема, за частиною другою цієї статті особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, не набуває права власності на нього.
Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, також прямо визначені ст.376 ЦК України.
Так, ч.ч.3-5 ст.376 ЦК України встановлено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо ж власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Отже, знесення самочинно побудованого спірного об`єкта нерухомості відповідно до ч.4 ст.376 ЦК України є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво.
Формулювання положень ст.376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.
Враховуючи наведене, коли належний власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки (ч.2 ст.152 Земельного кодексу України (далі - ЗК України)).
Висновки щодо способу захисту прав власника земельної ділянки у разі зведення на ній самочинного будівництва шляхом задоволення вимоги про знесення самочинно побудованого нерухомого майна є усталеними в судовій практиці Верховного Суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 року у справі № 923/196/20, Верховного Суду від 06.11.2019 року у справі № 910/14328/17, від 01.07.2020 року у справі № 755/3782/17, від 02.06.2021 року у справі № 910/14524/19, а також від 15.11.2023 року у справі № 916/1174/22, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі).
Водночас, згідно з положеннями ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлено судом.
Відповідно до ч.2 ст.376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
При цьому формулювання положень ст.376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (постанова від 07.04.2020 року у справі № 916/2791/13 (пункти 6.31- 6.33), постанова від 23.06.2020 року у справі № 680/214/16-ц (пункти 53- 56), постанова від 20.07.2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 46)).
Тобто, відповідно до приписів ч.ч.3,5 ст.376 ЦК України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.
Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного ст.376 ЦК України (тобто, на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені ст.376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
Відповідно до правової позиції, викладеної у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 року у справі № 916/1174/22, за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного ст.376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Матеріалами справи встановлено, що земельна ділянка, на якій розташована спірна автозаправна станція (АЗС) за адресою: м. Дніпро, тупик Запорізький, 8, належить до земель комунальної власності. Право власності на цю ділянку належить територіальній громаді м. Дніпра в особі Дніпровської міської ради. Доказів передачі цієї ділянки у користування (оренду, постійне користування) будь-якій фізичній чи юридичній особі матеріали справи не містять. Натомість, наявність права власності на об`єкт нерухомості - АЗС - зареєстровано за ТОВ "Морганіт".
Ключовим для вирішення цього спору є встановлення правового статусу спірного об`єкта нерухомості. Суд першої інстанції, проаналізувавши листи Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради та Департаменту по роботі з активами, дійшов обґрунтованого висновку, що об`єкт збудований з порушенням вимог законодавства, а саме:
на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети;
за відсутності належним чином оформлених дозвільних документів (декларація про готовність до експлуатації, на яку посилається Відповідач, не була зареєстрована у встановленому порядку, а дозвіл на будівництво не підтверджений у реєстрах).
Апеляційний суд погоджується з таким висновком, оскільки він ґрунтується на належних, допустимих та достатніх доказах, які не були спростовані Скаржником. Твердження Відповідача про те, що органи влади, які видавали дозволи, були ліквідовані, а їхні архіви не передані, не може свідчити про законність будівництва та відсутність порушень. Обов`язок дотримання містобудівного законодавства лежить на забудовнику, а недоліки в архівній справі органів влади не можуть бути підставою для легітимізації самочинного будівництва.
Щодо застосування статті 376 Цивільного кодексу України та правового режиму самочинного будівництва.
Суд першої інстанції правильно застосував до спірних правовідносин положення статті 376 Цивільного кодексу України, яка є спеціальним регулятором відносин, що виникають у зв`язку із самочинним будівництвом.
Апеляційний суд звертає увагу на такі аспекти, які були враховані місцевим судом:
Відповідно до частини 2 статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього. Це є імперативною нормою, яка не ставиться в залежність від факту державної реєстрації права власності.
Частина 4 статті 376 ЦК України надає власнику (користувачу) земельної ділянки право вимагати знесення самочинно збудованого майна, якщо він заперечує проти визнання права власності на це майно за особою, яка здійснила будівництво. У цій справі Позивач (власник землі) категорично заперечує проти легітимізації об`єкта.
Реєстрація права власності на об`єкт самочинного будівництва (спочатку за ОСОБА_1 , а потім за ТОВ "Морганіт") не змінює правового режиму такого об`єкта як самочинного. Цей правовий висновок неодноразово формулювався у постановах Великої Палати Верховного Суду (зокрема, у справах № 916/2791/13, № 569/21350/18, № 916/1174/22). Державна реєстрація лише офіційно визнає факт набуття права, але не створює саме право, якщо воно виникло з порушенням закону.
Таким чином, вимога Позивача про знесення об`єкта є законним, належним та ефективним способом захисту, оскільки спрямована на відновлення становища, яке існувало до порушення права власності територіальної громади на земельну ділянку.
Щодо доводів апелянта про його добросовісність та принцип єдності юридичної долі землі та будівлі.
Доводи апеляційної скарги в основному зводяться до твердження про те, що ТОВ "Морганіт" є добросовісним набувачем, який покладався на відомості Державного реєстру речових прав, не брав участі у будівництві, сплачує податки та має законний інтерес в оформленні земельної ділянки. Апеляційний суд вважає ці аргументи неспроможними з огляду на наступне.
Недопустимість набуття права власності на самочинне будівництво в обхід статті 376 ЦК України.
 Конституційний принцип непорушності права власності (стаття 41 Конституції України) не є абсолютним. Він має застосовуватись у системному зв`язку з іншими нормами, зокрема зі статтею 376 ЦК України. Добросовісність набувача не може легітимізувати об`єкт, який з самого початку існував з порушенням закону. Якщо б право власності на будь-яке самочинне будівництво можна було б "оздоровити" шляхом його подальшого продажу добросовісному набувачу, це б нівелювало весь правовий механізм, спрямований на захист земельних прав власників та дотримання містобудівної дисципліни. Правовий висновок про те, що добросовісність набувача не усуває самочинності будівництва, міститься, зокрема, у постанові Верховного Суду від 20.10.2020 у справі № 569/21350/18.
Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі.
 Апеляційний суд наголошує, що принцип superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за землею), закріплений у статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 ЦК України, діє в обох напрямках. Право власності на об`єкт нерухомості може належати лише особі, яка має відповідне право на земельну ділянку під цим об`єктом. Оскільки право власності на землю належить територіальній громаді, а ні ОСОБА_1 , ні ТОВ "Морганіт" не мали і не мають жодного речового права на земельну ділянку (ані права власності, ані права користування), вони не могли набути права власності на розташовану на ній АЗС. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 сформулювала чіткий висновок: право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку.
Сплата податків та звернення за оформленням землі не є підставою для визнання права власності.
 Сплата ТОВ "Морганіт" податку на нерухоме майно та земельного податку є його обов`язком як платника податків, але не свідчить про законність набуття права власності. Звернення до міської ради за дозволом на розробку проекту землеустрою є лише виявом наміру, який не створює жодних прав на землю. На момент розгляду справи, як вірно зазначив суд першої інстанції, земельна ділянка у встановленому порядку Відповідачу не надавалась. Отже, умова, передбачена частиною 3 статті 376 ЦК України для можливості визнання права власності на самочинне будівництво (надання земельної ділянки під уже збудоване майно), не виконана.
Щодо пропорційності втручання у право власності (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції)
Апеляційний суд вважає безпідставними аргументи Скаржника про непропорційність втручання держави в особі суду у його право на мирне володіння майном. Оцінюючи дотримання критеріїв, вироблених у практиці Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ), колегія суддів зазначає наступне:
Законність втручання: Втручання здійснюється на підставі закону – статті 376 ЦК України та статей 152, 212 Земельного кодексу України. Судове рішення про знесення є передбаченим законом способом захисту.
Суспільний інтерес: Втручання переслідує легітимну мету – захист права комунальної власності на землю, яка є основним національним багатством (стаття 14 Конституції України), та забезпечення дотримання принципу верховенства права у сфері містобудування. Ігнорування факту самочинного будівництва підриває основи правопорядку та рівність усіх суб`єктів перед законом.
Пропорційність: Втручання є пропорційним переслідуваній меті. ТОВ "Морганіт" не позбавляється свого майна безпідставно. Знесення об`єкта є крайнім заходом, який застосовується, оскільки інші способи захисту (визнання права власності за власником землі чи за особою, яка здійснила будівництво, за умови надання землі) є неможливими через заперечення власника землі та відсутність права користування у Відповідача. Більше того, як слушно зазначив суд першої інстанції, законодавство передбачає для добросовісного набувача можливість захистити свої майнові інтереси шляхом пред`явлення регресних вимог до попереднього власника ( ОСОБА_1 ) про відшкодування збитків на підставі статей 22, 661 ЦК України. Таким чином, на Скаржника не покладається "індивідуальний та надмірний тягар", оскільки він має ефективний спосіб відновити свої майнові втрати.
Щодо позовної вимоги про припинення права володіння
Апеляційний суд повністю підтримує висновок суду першої інстанції про відмову в задоволенні цієї вимоги. Така вимога є неналежним способом захисту, оскільки вона не вирішує долю самого об`єкта нерухомості. Як зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, у випадку задоволення вимоги про знесення самочинного будівництва, судове рішення є самостійною підставою для закриття розділу Державного реєстру речових прав. Заявлення додаткової вимоги про припинення права власності не змінює правових наслідків, але є процесуально зайвим.
Підсумовуючи викладене, апеляційний суд констатує, що Господарський суд Дніпропетровської області ухвалив рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права. Суд першої інстанції надав вичерпну оцінку всім доказам у справі, правильно встановив фактичні обставини, які мають значення для справи, та застосував до спірних правовідносин належні норми права у відповідності до висновків Верховного Суду.
Доводи апеляційної скарги ТОВ "Морганіт" не спростовують висновків місцевого суду, ґрунтуються на помилковому тлумаченні норм матеріального права (зокрема, щодо значення добросовісності набувача у відносинах, пов`язаних із самочинним будівництвом) та зводяться до переоцінки встановлених обставин, що не входить до компетенції суду апеляційної інстанції.
Зважаючи на відмову у задоволенні апеляційної скарги, судові витрати, понесені у зв`язку із апеляційним оскарженням, згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на заявника у скарзі і відшкодуванню не підлягають.
Керуючись ст.ст. 264, 269, 270, 275-284, 287 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Морганіт" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 08.07.2025 у справі №904/4510/24 - залишити без задоволення. 
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 08.07.2025 у справі №904/4510/24 - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повна постанова складена 13.04.2026

Головуючий суддя О.В. Чус

Суддя І.М. Кощеєв

Суддя А.О. Кошля