ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 645/5702/24 Головуючий суддя І інстанції Феленко Ю. В.
Провадження № 22-ц/818/1514/26 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: купівлі-продажу

П О С Т А Н О В А
 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
19 березня 2026 року  м. Харків

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого  Яцини В.Б.
суддів колегії   Пилипчук Н.П., Тичкової О.Ю., 
за участю секретаря судового засідання  Шевцової К.Є., 
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Дерев`янченка Ярослава Юрійовича, на рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 23 квітня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: ОСОБА_4 , приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Жовнір Володимир Вікторович, про визнання договору купівлі-продажу недійсним,-

в с т а н о в и в :

Позивач ОСОБА_1 , інтереси якого представляє адвокат Дерев`янченко Я.Ю., звернувся до суду з позовною заявою до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи – ОСОБА_4 , приватний нотаріус ХМНО Жовнір А.Р., в якій просить визнати недійсним договір купівлі-продажу від 09.06.2023, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Харківської області Жовнір В.В, за реєстраційним №2107, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 . Судові витрати у вигляді витрат на професійну правничу допомогу та судового збору в розмірі 25 968,96 грн покласти на відповідачів.
В обґрунтування позовних вимог зазначає, що відповідно до рішення Октябрьского районного суду м. Полтави по справі №554/12282/22 від 11.04.2023, що набрало законної сили з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 було стягнуто суму грошових коштів у розмірі 29300 доларів США та 3% річних у розмірі 866,96 доларів США. 
З метою виконання вказаного рішення державним виконавцем Немишлянського відділу державної виконавчої служби у місті Харкові Сокольським М.В. було відкрито виконавче провадження №75552849, в ході якого здійснювалися активні дії щодо розшуку майна боржника. Станом на дату звернення з позовом борг відповідачем не погашено. 
Згодом відповідач ОСОБА_2 здійснила відчуження належного їй на праві власності будинку з надвірними будівлями, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , своїй близькій подрузі ОСОБА_3 (відповідач 2). 
Вказаний факт підтверджується договором купівлі-продажу від 09.06.2023, посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Жовнір В.В., реєстраційний номер 2107. 
Зазначене майно було єдиним ліквідним майном, за рахунок якого можливо здійснити задоволення вимог кредитора. Метою укладення вищевказаного договору було штучне виведення майна з власності продавця на користь пов`язаної особи з метою уникнення виконання зобов`язання за рішенням суду у справі №554/12282/22 від 11.04.2023. 
Крім того продаж вищевказаного будинку було здійснено за 50000 грн, тоді як вартість віджученого об`єкту складає 1216465 грн згідно заключення спеціаліста з оцінки майна ТОВ «Аргумент-Експерт». 
Разом з тим, 29.07.2024 між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 був укладений договір купівлі-продажу вищевказаного будинку, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Жовнір В.В., реєстраційний номер 3782. 
На думку позивача укладення даного договору було здійснено на прохання ОСОБА_2 (відповідача 1) з метою позбутися штучно переоформленого будинку на ОСОБА_3 (відповідача 2). Таким чином, позивач вважає, що договір купівлі-продажу житлового будинку від 09.06.2023, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , та посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Жовнір В.В., реєстраційний номер 2107, є фіктивним. Укладений договір не спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, натомість дійсні наміри його учасників полягають у свідомому невиконанні зобов`язань, що виникли у ОСОБА_2 за рішенням суду від 11.04.2023 у справі №554/12282/22. У зв`язку з викладеним позивач просить позов задовільнити.
Рішенням Фрунзенського районного суду м. Харкова від 23 квітня 2025 року в задоволенні позову відмовлено.
При цьому суд першої інстанції вказав наступні мотиви свого рішення.
Оспорюваний договір купівлі-продажу не можна віднести до фіктивного договору, що укладений без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Натомість, вбачається, що при укладенні оспорюваного договору купівлі-продажу сторони бажали виникнення, зміни, припинення цивільних прав та обов`язків, волевиявлення обох сторін правочину збігалося з їх внутрішньою волею, та правові наслідки реально настали.
Стосовно наданого представником позивача заключення спеціаліста ТОВ "Аргумент-Експерт" з оцінки майна – житлового будинку АДРЕСА_1 , складеного на замовлення позивача 09.09.2024 (а.с.14-16), суд зазначає наступне.
Для складення вищевказаного заключення були використані наступні вихідні дані: інформація з ДРРПННМ №391066716 від 13.08.2024, технічний паспорт КП"ХМБТІ", інв. спр.29131,р.н. НОМЕР_1 від 17.08.2017, заочне рішення Октябрьского районного суду м.Полтави від 11.04.2023 у справі №554/12282/22. Як зазначено в заключенні, робота спеціаліста не є звітом про оцінку, а є консультаційною діяльністю з оцінки майна. Так, оцінку було здійснено порівняльним підходом, витратним підходом, із визначенням фізичного зносу будинку - 40 %. При цьому вказана оцінка була здійснена без огляду житлового будинку АДРЕСА_1 на підставі даних, що зазначені в технічному паспорті. Фактичний стан житлового будинку не досліджувався.
У зв`язку з викладеним суд критично поставився до вказаного заключення спеціаліста та не вважає його безумовним підтвердженням вартості нерухомості. Натомість, на думку суду, продаж будинку за ціною 50000 грн міг відповідати технічному стану житлового будинку та дійсній волі сторін, враховуючи, що вказаний будинок побудований у 1941 році, має дерев`яні стіни та перекриття.
Звіт СОД ФОП ОСОБА_5 про визначення ринкової вартості нерухомого майна – житлового будинку АДРЕСА_1 , наданий відповідачем ОСОБА_2 , суд не приймає до уваги, оскільки він поданий не в повному обсязі та виготовлений станом на 14.08.2017, а не на момент укладення оспорюваного Договору1.
Стосовно доводів представника позивача про продаж житлового будинку ОСОБА_2 на користь близької особи ОСОБА_3 з метою уникнення ОСОБА_2 матеріальної відповідальності за рішенням суду у цивільній справі №554/12282/22, суд зазначає наступне. Факт представлення ОСОБА_3 як адвокатом інтересів ОСОБА_2 під час розгляду цивільної справи №554/12282/22 про стягнення з ОСОБА_2 коштів за борговою розпискою на користь ОСОБА_1 , не свідчить про дружні та близькі відносини між останніми. Інших доказів у підтвердження близьких відносин між вказаними особами суду не надано. Крім того, на даний час рішення суду про стягнення з ОСОБА_2 коштів за борговою розпискою виконується, що підтверджується відповідною довідкою Немишлянського відділу державної виконавчої служби у місті Харкові №52849 від 24.12.2024. Отже, вказані доводи сторони позивача не знайшли свого підтвердження в судовому засіданні.
Суд звернув увагу, що на час укладення оспорюваного договору жодних підстав для заборони відчуження житлового будинку АДРЕСА_1 , його власником – ОСОБА_3 не існувало.
Таким чином, зазначені вище факти, встановлені судом, виключають фраудаторність правочину.
Не погоджуючись із вищевказаним заочним рішенням суду, представник ОСОБА_1 – адвокат Дерев`янченко Я.Ю. посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просить рішення скасувати, новим рішенням задовольнити позов.
Скарга мотивована тим, що Фрунзенськийй районний суд безпідставно не взяв до уваги, наступне.
Розписка - це документ, який підтверджує певну дію, яка відбулась - передачу й отримання грошей, матеріальних цінностей, документів тощо від підприємства, установи чи приватної особи. 
Відповідач-1 ОСОБА_2 та Відповідач-2 ОСОБА_3 за справою відносяться до Сторони Відповідачів, та мають певний інтерес у результаті цієї справи, який полягає у тому щоб суд відмовив в задоволені позову. Їхні права, інтереси або обов`язки безпосередньо будуть прямо або опосередковано зачеплені результатом судового розгляду тому особи будуть намагатися за будь-який спосіб схилити суд на свою користь, у тому числі створення та надання неіснуючих доказів. 
Тому на думку викликає сумнів достовірність розписки ОСОБА_3 , яка датована 29.07.2024, згідно якої остання отримала від ОСОБА_4 еквівалент восьми тисяч дев`ятиста п`ятидесяти доларів США в рахунок вартості будівельних матеріалів, що знаходяться в житловому будинку. При цьому суд встановив відсутності чеків, квитанцій чи інші розрахункових документів відповідачем 2, що підтверджували б купівлю будівельних матеріалів.
Окрім цього є недоведеними твердження, що після укладання договору купівлі-продажу будинку ОСОБА_3 закупила та привезла будівельні матеріали та розпочала ремонт у будинку, та звернулася з позовом до Фрунзенського районного суду м. Харкова з вимогою про виселення з будинку.
Вважає, що факт подачі позову про виселення ОСОБА_2 з житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , а в наступному відмови від цього позову за заявою позивача, що підтверджується ухвалою суду по справі № 645/1636/24 від 30.07.2024 року, можна розцінювати як намагання створити (вигадати) штучні докази для підтвердження позиції по справі. Відповідним діям відповідачів під час розгляду справи не було надано належної оцінки.
Відповідачами неспростована допустимими та належними доказами визначена вартість будинку згідно заключення спеціаліста з оцінки майна ТОВ «АргументЕксперт», яка дорівнює станом на 09 червня 2023 року, 1 216 465 грн. (один мільйон двісті шістнадцять тисяч чотириста шістдесят п`ять гривень). 
Укладання угоди щодо нерухомого майна за такою вартістю свідчить про фактичне дарування зазначеного об`єкту нерухомості. Не може житловий будинок в обласному місті, як Харків, площею 69,5 м2, коштувати 1367,61 дол. США. 
Визначення вартості купівлі-продажу об`єкту нерухомості у майже в 25 разів менше ніж він коштує на справді, свідчить про його фактичну безвідплатність. Тобто виходить, що Відчужувач продав лише 1/25 частину об`єкту, а інші 24/25 безоплатно подарував.
Відповідні доводи Позивача Фрунзенським районним судом не були взяті до уваги та їм не надана належна оцінка.
Також зазначено, що часом виникнення не платоспроможності боржника, є саме дата укладання спірного договору купівлі-продажу житлового будинку від 09.06.2023 року, а тому суд повинен був надати оцінку відповідним ознакам фраудаторності правочину саме на час укладання, цього договору, а не з посиланням на довідку Немишлянського відділу державної виконавчої служби у місті Харкові №52849 від 24.12.2024 року, яка була надана пізніше.
Окрім цього сплата боргу в примусовому порядку на протязі року у загальній сумі 11600 грн., яка є незначною з урахуванням суми боргу за виконавчим провадженням 1 384 552,62 гривень, та не може свідчити про доброчесність боржника, а також - виправдовувати його з приводу створення штучної неплатоспроможності та як наслідок укладання фраудаторного правочину.
У відзиві на апеляційну скаргу відповідачка ОСОБА_6 просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення залишити без змін.
Вказує, що адвокатом Дерев`янченком Я.Ю. до матеріалів справи у Октябрський районний суд м.Полтави був друкованого тексту на ньому не її підпис. Вказує, що ніякої розписки, яка б підтвердила отримання нею грошей до цього договору не додавалося, тому що її не може існувати у природі.
Апеляційна скарга є припущенням, судом встановлено дійсність договору купівлі-продажу з настанням реальних правових наслідків.
У відзиві на апеляційну скаргу відповідачка ОСОБА_3 просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення залишити без змін.
Відзив мотивовано тим, що судом всебічно досліджено договір купівлі-продажу між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , а також факт проведення оцінки будинку, який він, як власник замовляла з виходом на місце та оглядом спеціалістом об`єкту, про що був складений звіт про оцінку майна, експертом ТОВ «Оціночний центр «Нанострім» на день укладення договору 29.07.2023р., і який зареєстрований реєстрі звітів про оцінку майна.
Судом правильно встановлено, що робота спеціаліста не є звітом про оцінку, є консультаційною діяльністю з оцінки майна, тому суд критично поставився до вказаного заключення спеціаліста, та не вважає його безумовним підтвердженням вартості нерухомості.
Відповідно до ч. ч. 1, 2ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦПК України справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.
Заслухавши суддю-доповідача, вислухавши пояснення сторін та дослідивши матеріали цивільної справи, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Згідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вказаним вимогам оскаржене рішення суду відповідає.
Суд своє рішення мотивував наступним.
Оспорюваний договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , від 09.06.2023, був укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 . Укладаючи договір купівлі-продажу сторони визначили предмет, ціну договору та строки його виконання. Під час судового розгляду було встановлено, що після укладення договору ОСОБА_3 з метою проведення в будинку ремонтних робіт придбала відповідні будівельні матеріали. 
Суду не були надані чеки, квитанції чи інші розрахункові документи відповідачем 2, що підтверджували б купівлю вказаних будівельних матеріалів. Проте матеріали справи містять розписку ОСОБА_3 , датовану 29.07.2024, згідно якої остання отримала від ОСОБА_4 еквівалент восьми тисяч дев`ятиста п`ятидесяти доларів США в рахунок вартості будівельних матеріалів, що знаходяться в житловому будинку.
Крім того ОСОБА_3 , після укладення договору 1, зверталась до суду з позовом про виселення ОСОБА_2 з житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Суд не бере до уваги доводи представника позивача з приводу того, що вказаний позов про виселення був залишений без розгляду, оскільки сам факт подачі вказаного позову міг вплинути на дії попереднього власника ОСОБА_2 щодо прискорення процесу зняття з реєстрації. 
Відтак, оспорюваний договір купівлі-продажу не можна віднести до фіктивного договору, що укладений без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Натомість, вбачається, що при укладенні оспорюваного договору купівлі-продажу сторони бажали виникнення, зміни, припинення цивільних прав та обов`язків, волевиявлення обох сторін правочину збігалося з їх внутрішньою волею, та правові наслідки реально настали.
Стосовно наданого представником позивача заключення спеціаліста ТОВ "Аргумент-Експерт" з оцінки майна – житлового будинку АДРЕСА_1 , складеного на замовлення позивача 09.09.2024 (а.с.14-16), суд зазначає наступне. 
Для складення вищевказаного заключення були використані наступні вихідні дані: інформація з ДРРПННМ №391066716 від 13.08.2024, технічний паспорт КП"ХМБТІ", інв. спр.29131,р.н.25659 від 17.08.2017, заочне рішення Октябрьского районного суду м.Полтави від 11.04.2023 у справі №554/12282/22. Як зазначено в заключенні, робота спеціаліста не є звітом про оцінку, а є консультаційною діяльністю з оцінки майна. Так, оцінку було здійснено порівняльним підходом, витратним підходом, із визначенням фізичного зносу будинку - 40 %. При цьому вказана оцінка була здійснена без огляду житлового будинку АДРЕСА_1 на підставі даних, що зазначені в технічному паспорті. Фактичний стан житлового будинку не досліджувався. 
У зв`язку з викладеним суд критично ставиться до вказаного заключення спеціаліста та не вважає його безумовним підтвердженням вартості нерухомості. Натомість, на думку суду, продаж будинку за ціною 50000 грн міг відповідати технічному стану житлового будинку та дійсній волі сторін, враховуючи, що вказаний будинок побудований у 1941 році, має дерев`яні стіни та перекриття.
Звіт СОД ФОП ОСОБА_5 про визначення ринкової вартості нерухомого майна – житлового будинку АДРЕСА_1 , наданий відповідачем ОСОБА_2 , суд не приймає до уваги, оскільки він поданий не в повному обсязі та виготовлений станом на 14.08.2017, а не на момент укладення оспорюваного Договору1.
Стосовно доводів представника позивача про продаж житлового будинку ОСОБА_2 на користь близької особи ОСОБА_3 з метою уникнення ОСОБА_2 матеріальної відповідальності за рішенням суду у цивільній справі №554/12282/22, суд зазначає наступне. Факт представлення ОСОБА_3 як адвокатом інтересів ОСОБА_2 під час розгляду цивільної справи №554/12282/22 про стягнення з ОСОБА_2 коштів за борговою розпискою на користь ОСОБА_1 , не свідчить про дружні та близькі відносини між останніми. Інших доказів у підтвердження близьких відносин між вказаними особами суду не надано. Крім того, на даний час рішення суду про стягнення з ОСОБА_2 коштів за борговою розпискою виконується, що підтверджується відповідною довідкою Немишлянського відділу державної виконавчої служби у місті Харкові №52849 від 24.12.2024. Отже, вказані доводи сторони позивача не знайшли свого підтвердження в судовому засіданні.
Суд звертає увагу, що на час укладення оспорюваного договору жодних підстав для заборони відчуження житлового будинку АДРЕСА_1 , його власником – ОСОБА_3 не існувало.
Таким чином, зазначені вище факти, встановлені судом, виключають фраудаторність правочину.
Враховуючи вищевикладене, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, та те, що позивачем не надано достатніх доказів, які б підтвердили позовні вимоги, суд приходить до висновку про відсутність підстав для визнання недійсним договору купівлі продажу житлового будинку, а тому в задоволенні позовних вимог слід відмовити в повному обсязі.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду.
Пунктом 2 частини другої статті 16 ЦК України визначено, що способами захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним.
Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 202 ЦК України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Судовим розглядом встановлено, що заочним рішенням Октябрьского районного суду м.Полтави по справі №554/12282/22 від 11.04.2023, що набрало законної сили 20.09.2023, з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 було стягнуто суму боргу за договором позики у розмірі 29300 доларів США та 3% річних у розмірі 866,96 доларів США, а також витрати на сплату судового збору в сумі 12405,00 грн (а.с.9)
17.07.2024 державним виконавцем Немишлянського відділу державної виконавчої служби у місті Харкові Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції Сокольським М.В. було винесено постанову про відкриття виконавчого провадження за виконавчим листом №554/12282/22 про стягнення з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 суми боргу за договором позики (а.с.12). Крім того, з метою забезпечення виконання рішення постановою державного виконавця Немишлянського відділу державної виконавчої служби у місті Харкові від 17.07.2024 було накладено арешт на грошові кошти боржника ОСОБА_2 (а.с.11-12).
З листа-відповіді Немишлянського відділу державної виконавчої служби у місті Харкові Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (далі за текстом - відділу ДВС) №68400 від 30.07.2024, наданої на адвокатський запит адвоката Дерев`янченка Я.Ю., вбачається, що у відділі ДВС перебуває на виконанні вищевказаний виконавчий лист. Державним виконавцем було винесено постанову про накладення арешту на кошти боржника, а також на все рухоме та нерухоме майно боржника. Також направлені запити до установ та організацій, уповноважених здійснювати реєстрацію права власності на окремі види майна та доходи боржника. 23.07.2024 державним виконавцем було сформовано платіжну інструкцію №10617 про стягнення з боржника грошових коштів. На депозитний рахунок відділу ДВС 23.07.2024 надійшли грошові кошти у розмірі 4600,00 грн, у зв`язку з чим відділ ДВС просить надати відповідні реквізити для перерахування стягнутих коштів на користь стягувача (а.с.13-14).
Відповідно до довідки Немишлянського відділу державної виконавчої служби у місті Харкові №52849 від 24.12.2024 примусове стягнення з ОСОБА_2 за виконавчим листом №554/12282/22 розпочалося з 23.07.2024, та на час видачі довідки стягнуто 11600 грн.(а.с.160).
З договору купівлі-продажу від 09.06.2023, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Жовнір В.В., реєстровий номер 2107 (далі за текстом- Договору1), вбачається, що ОСОБА_2 , як продавець, передала, а ОСОБА_3 , як покупець, прийняла у власність житловий будинок з надвірними будівлями за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.42). 
У вказаному договорі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на підставі ст. 655 ЦК України, діючи добровільно, перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам`яті, розуміючи значення своїх дій, попередньо ознайомлені нотаріусом з приписами цивільного законодавства, що регулюють укладений ними правочин (зокрема з вимогами щодо недійсності правочину), розуміючи правові наслідки для кожної із сторін, підтвердили дійсність намірів при його укладенні, відсутність у сторін заперечень щодо кожної з умов правочину, волевиявлення правочину вільне і відповідає дійсній внутрішній волі та спрямоване на реальне настання правових наслідків. 
Продаж вчинено за 50000,00 грн. Сторони підтверджують, що продаж за вказану ціну є дійсним наміром сторін, і не приховують інший порядок розрахунку. Сторонам роз`яснені правові наслідки приховування дійсної продажної ціни. Підписання продавцем цього договору свідчить про проведення з ним розрахунку в повному обсязі і відсутність будь-яких претензій фінансового характеру до покупця. Також сторони підтвердили, що цей договір не носить характеру фіктивного або удаваного правочину (п. 3 Договору 1)
Відповідно до п. 4 Договору 1, відчужувана нерухомість на час укладення договору нікому не продана, не подарована, не внесена до статутного фонду юридичної особи, не відчужена у будь-який інший спосіб, під забороною (арештом) не знаходиться, спору по ній немає, треті особи прав до цього майна не мають, сервітут відсутній, під заставою (в тому числі податковою) не перебуває. Відсутність заборон, іпотек та інших обтяжень підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно з даними Договору 1 на земельній ділянці розташовано житловий будинок літ. «А-1» загальною площею 69,5 кв.м, житловою площею 38.7 кв.м., та надвірні будівлі. Вказана площа будинку співпадає з площею, зазначеною у технічному паспорті, виготовленому на замовлення ОСОБА_2 17.08.2017 (а.с.66-68).
Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна станом на 15.08.2024 власником будинку АДРЕСА_1 є ОСОБА_4 . Право власності останньої зареєстроване на підставі договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 29.07.2024, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Жовнір В.В., зареєстровано за №3782 (далі за текстом Договір2). 
Крім того, згідно з розпискою, написаною ОСОБА_3 та датованою 29.07.2024, остання отримала від ОСОБА_4 еквівалент восьми тисяч дев`ятиста п`ятидесяти доларів США, в рахунок вартості будівельних матеріалів, які знаходяться у будинку, який є предметом договору купівлі-продажу (а.с.131)
У вказаному договорі вказана загальна площа житлового будинку - 69,5 кв.м., житлова – 38,7 кв.м. (а.с.10, 118).
При цьому згідно з даними технічного паспорту, виготовленого ТОВ «Тін-плюс» на замовлення нинішнього власника житлового будинку ОСОБА_4 , станом на 03.10.2024, загальна площа житлового будинку становить 86,8 кв.м., житлова площа – 47,8 кв.м., що свідчить про перебудову житлового будинку та збільшення його загальної та житлової площі (а.с.114-117). 
Відповідно до даних витягу з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, загальна площа житлового будинку АДРЕСА_1 , складає 86,8 кв.м., а житлова площа 47,8 кв.м.(а.с.120-130).
З довідки про зареєстрованих у житловому приміщенні осіб вбачається, що станом на 01.11.2024 за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровані ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , та ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_2 (а.с.105).
У матеріалах справи відсутні належні і допустимі докази про те, що оспорений договір мав нікчемний характер, та що останній власник спірної квартири – третя особа ОСОБА_4 , є недобросовісним набувачем. 
За таких обставин апріорі відсутні правові підстави для двосторонньої реституції спірної квартири на та повернення її до первинної власниці з метою подальшого звернення на це майно за її борговими зобов`язаннями перед позивачем відповідно до заявлених у даній справі позовних вимог.
Таким чином, доводи скарги остаточних висновків суду не спростовують.
Вирішуючи спір, який виник між сторонами справи, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
На підставі вищевказаних обставин та правового обґрунтування колегія суддів визнає, що оскаржене рішення суду ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, доводи скарги висновків суду не спростували, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення без змін.
Керуючись ст.ст. 259, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Дерев`янченка Ярослава Юрійовича залишити без задоволення.
Рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 23 квітня 2025 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня прийняття, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст постанови складений 25 березня 2026 року.

Головуючий   В.Б.Яцина. 

Судді -     Н.П.Пилипчук. 

О.Ю.Тичкова.