ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 лютого 2026 року 
м. Київ

cправа № 922/481/25 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С.К., 
за участю секретаря судового засідання - Прокопенко О. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги 1) Товариства з обмеженою відповідальністю «Прогрес-Авто» і 2) Харківської міської ради 
на рішення Господарського суду Харківської області від 23.06.2025 (суддя Лаврова Л. С.)
і постанову Східного апеляційного господарського суду від 07.09.2025 (головуючий суддя Попков Д. О., судді Стойка О. В., Хачатрян В. С.) 
у справі № 922/481/25
за позовом Харківської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Прогрес-Авто»
про стягнення заборгованості, розірвання договору оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку,
(у судовому засіданні взяли участь представник позивача - Жилко С. Е. та представник відповідача - Коваль О. Ю.)
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав заявленого позову
1. Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Прогрес-Авто» (далі - ТОВ «Прогрес-Авто»), у якому (з урахуванням заяви про зміну предмету позову) просила:
- стягнути з відповідача на користь позивача 10 405 384, 72 грн заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди землі від 11.08.2006 (зареєстрованим за номером № 440667100081) за період з 17.03.2019 до 28.02.2022;
- розірвати цей договір оренди землі;
- зобов`язати відповідача повернути об`єкт оренди - земельну ділянку з кадастровим номером 6310136900:09:001:0038 загальною площею 5,2201 га, розташовану по просп. Льва Ландау у м. Харкові, до земель запасу міста Харкова.
2. Позивач стверджував, що орендована земельна ділянка використовується відповідачем з грубим порушенням істотних умов договору оренди, а саме без сплати встановленого розміру орендної плати, у зв`язку з чим виникла необхідність звернутися до суду з позовом про стягнення боргу з орендної плати, розірвання договору оренди та зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку.
Узагальнений зміст і обґрунтування судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Харківської області від 23.06.2025 у справі № 922/481/25 у задоволенні зазначеного позову відмовлено з тих підстав, що за встановлених фактичних обставин на сьогоднішній день на спірній земельній ділянці відсутні введені в експлуатацію об`єкти будівництва, а відповідно і не розпочався періоду її експлуатації, за якого відповідачем має сплачуватись орендна плата у розмірі, що відповідає внесеним постановою Вищого господарського суду України від 01.10.2014 у справі № 922/1209/14 до укладеного сторонами договору оренди змінам та нормативно грошовій оцінці землі, затвердженій Харківською міською радою.
4. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 07.09.2025 рішення Господарського суду Харківської області від 23.06.2025 скасовано в частині відмови у задоволені позовних вимог про стягнення заборгованість зі сплати орендної плати. У цій частині ухвалено нове рішення про задоволення позову. Стягнуто з відповідача на користь позивача 10 405 384, 72 грн боргу зі сплати орендної плати. Судові витрати за проведення судової економічної експертизи в розмірі 75 000,00 грн віднесено на рахунок ТОВ «Прогрес-Авто». В решті рішення місцевого господарського суду залишено без змін.
5. У частині висновку про наявність підстав для стягнення з відповідача заборгованості із сплати орендної плати зазначена постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що на відміну від первісної редакції умов договору оренди землі нова їх редакція, визначена у постанові Вищого господарського суду України від 01.10.2014 у справі № 922/1209/14, не ставить розмір орендної плати у залежність від обставин введення в експлуатацію об`єкта нерухомого майна орендаря, будівництво якого планувалось на орендованій земельній ділянці, а отже встановлений відповідно до змінених у судовому порядку умов договору розмір орендної плати підлягає застосуванню і до спірного періоду, не зважаючи на те, що відповідні обставини (введення об`єкта нерухомості в експлуатацію) так і не настали. Так само підлягає застосуванню і запроваджений у встановленому порядку органом місцевого самоврядування новий розмір нормативно грошової оцінки землі. 
6. Разом з тим, зважаючи на відсутність належного обґрунтування інших обов`язкових умов легітимного позбавлення відповідача орендованої ним земельної ділянки у розумінні усталеного підходу Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) щодо застосування статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), апеляційний господарський суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення вимог про розірвання укладеного сторонами договору оренди землі та зобов`язання орендаря повернути орендовану земельну ділянку.
Касаційні скарги, узагальнений зміст їх доводів та вимог
7. Харківська міська рада та Товариство з обмеженою відповідальністю «Прогрес-Авто» звернулися до Верховного Суду з касаційними скаргами.
8. Позивач у поданій касаційній скарзі просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій в частині відмови в позові та в цій частині ухвалити нове рішення про його задоволення, яким розірвати договір оренди землі від 11.08.2006 (зареєстрованим за номером № 440667100081) та зобов`язати відповідача повернути орендовану земельну ділянку.
9. З урахуванням уточненої редакції касаційної скарги підставою касаційного оскарження судових рішень судів попередніх інстанцій у відповідній частині позивач визначив пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), на обґрунтування якого зазначив, що суди не урахували висновків Верховного Суду про застосування норм права у подібних правовідносинах, а саме:
1) при застосуванні частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» та частини другої статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) не врахували висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, від 16.09.2025 у справі № 902/21/24, від 22.10.2019 у справі № 923/826/18, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19, від 20.12.2022 у справі № 914/1688/21, від 16.04.2024 у справі № 924/617/22, від 30.04.2024 у справі № 903/775/23, від 20.06.2019 у справі № 383/708/16-ц, щодо підстав розірвання договору оренди землі внаслідок систематичної несплати (недоплати) орендної плати;
2) застосовуючи статтю 629 ЦК України, не врахували висновки, наведені у постанові Верховного Суду від 23.01.2019 у справі № 355/385/17, щодо пропорційного втручання у право користування;
3) застосували статті 13, 236 ГПК України без урахування викладених у постановах Верховного Суду від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц, від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17 та від 30.06.2022 у справі № 927/774/20 висновків щодо стандарту доказування при оцінці доказів.
10. Натомість відповідач у поданій касаційній скарзі просить скасувати постанову Східного апеляційного господарського суду від 08.09.2025 та направити справу № 922/481/25 на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, посилаючись при цьому на пункти 1, 3, 4 частини другої статті 287 ГПК України (пункт 1 часини 3 статті 310 цього Кодексу), як на підстави касаційного оскарження.
11. Суть викладених у касаційній скарзі відповідача доводів зводиться до такого:
1) суд апеляційної інстанції при розгляді справи не врахував висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17, від 21.11.2018 у справі № 911/3627/17, від 27.11.2018 у справі № 910/21685/17, від 19.02.2019 у справі № 910/21590/17, від 13.06.2019 у справі № 910/11764/17, від 20.11.2019 у справі № 916/2769/18, від 16.01.2020 у справі № 904/1912/19, від 04.02.2020 у справі № 922/378/19, від 14.07.2021 у справі № 902/834/20, від 13.08.2021 у справі № 917/1196/19, від 30.09.2021 у справі № 927/110/18, від 26.10.2022 у справі № 904/5077/21, від 06.02.2024 у справі № 910/12661/22, від 12.02.2020 у справі № 910/21067/17, від 15.06.2021 у справі № 916/2479/17, від 16.07.2024 у справі № 910/7328/23, від 28.03.2018 у справі № 520/8073/16, від 12.02.2020 у справі № 457/906/17, від 15.06.2021 у справі № 916/2479/17, від 07.06.2022 у справі № 916/302/16, від 28.08.2018 у справі № 905/30/17 від 22.02.2022 у справі № 905/20/21, від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 від 12.04.2023 у справі № 910/14244/20, стосовно розміру орендної плати, порядку його зміни, а також доказів та доказування;
2) відсутній висновок Верховного Суду щодо неможливості сплати орендарем орендної плати з вини самого орендодавця - органу місцевого самоврядування, який своїми діями та бездіяльністю перешкоджає йому здійснювати належну експлуатацію земельної ділянки з метою здійснення на ній будівництва об`єкта нерухомості, та як наслідок відсутності у орендаря будь-якого економічного ефекту;
3) суд апеляційної інстанції не дослідив всіх зібраних у справі доказів та без належного мотивування відхилив докази, подані відповідачем, а саме висновок експерта та інші докази, що підтверджують відсутність заборгованості зі спати орендної плати;
4) справа розглянута судом апеляційної інстанції в першому судовому засіданні за відсутності представника відповідача, який належним чином повідомив про наявність поважних причин неприбуття в судове засідання та просив відкласти його.
Відзиви на касаційні скарги
12. Своїм правом подати відзив на касаційну скаргу іншої сторони позивач не скористався, відповідний відзив до Верховного Суду не подав.
13. Натомість відповідач у межах встановленого Верховним Судом строку подав відзив на касаційну скаргу Харківської міської ради, у якому просить відмовити в її задоволенні.
Обставини справи, установлені судами попередніх інстанцій
14.  Як з`ясували суди попередніх інстанцій, на підставі рішення Харківської міської ради від 06.03.2006 № 51/06 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів» Харківською міською радою (орендодавець) та ТОВ «Прогрес-Авто» (орендар) було укладено договір оренди землі від 11.08.2006, зареєстрований за номером 440667100081 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» (номер запису про інше речове право 7899657 від 27.11.2014).
15. За змістом умов зазначеного договору оренди землі: 
- орендодавець на підставі рішення сесії Харківської міської ради надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення землі промисловості, яка знаходиться: м. Харків, пр. П`ятдесятиріччя СРСР (пункт 1 договору);
- нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період будівництва згідно з довідкою від 23.03.2006 № 1842/06 становить 2 900 840, 00 грн, на період експлуатації згідно з довідкою від 23.03.2006 № 184306 становить 14 504 199, 00 грн (пункт 5 договору); 
- договір укладено строком: на період будівництва до 01.03.2011 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.03.2056 (пункт 8 договору); 
- розмір орендної плати становить на період будівництва 2006 рік 6 094, 69 грн, з 2007 року 11 499, 41 грн, на період експлуатації з 01.03.2011 23 170, 46 грн (абзац другий пункту 9 договору);
- обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням інфляції (пункт 11 договору);
- розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках передбачених законом (пункт 13 договору);
- земельна ділянка передається в оренду для будівництва торговельних та складських приміщень (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації цього об`єкту (пункт 15 договору);
- орендодавець має право вимагати своєчасного внесення орендної плати (підпункт г) пункту 28 договору);
- зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку (пункт 36 договору).
16. Суди попередніх інстанцій також встановили, що постановою Вищого господарського суду України від 01.10.2014 у справі № 922/1209/14 внесено зміни до пункту 9 укладеного сторонами договору, а саме викладено абзац другий у такій редакції: «Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 267/14 від 17 жовтня 2013 року на рік становить 4,8 % від її нормативної грошової оцінки і складає 2390764,03 грн. (два мільйони триста дев`яносто тисяч сімсот шістдесят чотири гривні 03 копійки), або в місяць 199230,34 грн. (сто дев`яносто дев`ять тисяч двісті тридцять гривень 34 копійки)».
17. Крім того, рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 № 1474/19 затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, яка застосовується з 01.01.2020. 
18. У зв`язку з цим, позивач стверджує, що з моменту набрання законної сили постановою Вищого господарського суду України від 01.10.2014 у справі № 922/1209/14 відповідач мав сплачувати орендну плату у розмірі, що відповідає змінам внесеним до пункту 9 договору оренди землі цим судовим рішенням, а надалі також і на підставі відповідної нормативно грошової оцінки земельних ділянок.
19. Тому розмір орендної плати, яку повинен був сплатити відповідач з урахуванням індексів інфляції 1) за період з 17.03.2019 до 31.12.2019 становить 4 127 980, 05 грн; 2) за період з 01.01.2020 до 31.12.2020 (крім березня 2020 року) становить 2 996 029, 06 грн; 3) за період з 01.01.2021 до 31.12.2021 становить 3 570 669, 96 грн; 4) за період з 01.01.2022 до 28.02.2022 становить 630 172, 93 грн. 
20. Однак, згідно із листом ГУ ДПС у Харківській області від 09.01.2024 № 469/5/20-40-04-02-12 за вказаний період відповідач сплатив 919 467, 28 грн орендної плати, у наслідок чого утворилася заборгованість з її сплати у розмірі 10 405 384, 72 грн.
21.  Зважаючи на ці обставини, позивач звернувся до суду з позовом про стягнення з відповідача відповідної заборгованості.
22. Водночас, оскільки неповна та несвоєчасна сплата орендарем орендної плати є істотним порушенням умов укладеного сторонами договору оренди землі, позивач також просив суд розірвати цей договір та зобов`язати відповідача повернути орендовану ним земельну ділянку.
23. Заперечень відповідача проти задоволення цих позовних вимог зводилися, зокрема, до того, що внесені постановою Вищого господарського суду України від 01.10.2014 у справі № 922/1209/14 зміни до договору оренди стосуються виключно періоду користування орендованою земельною ділянкою після введення в експлуатацію збудованого на ній орендарем об`єкта нерухомості, який ще не настав. При цьому у даному випадку наявні підстави для звільнення відповідача від сплати орендної плати, позаяк він не може здійснити відповідне використання орендованої землі через дії (бездіяльність) позивача (частина шоста статті 762 ЦК України).
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій
24. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
25. Верховний Суд дослідив у межах вимог касаційних скарг позивача та відповідача наведені в них доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевірив з огляду на встановлені судами попередніх інстанцій фактичні обставини справи правильність застосування ними норм матеріального і процесуального права, внаслідок чого дійшов висновку про те, що касаційну скаргу Харківської міської ради слід задовольнити, а касаційна скарга ТОВ «Прогрес-Авто» задоволенню не підлягає, з огляду на таке.
26. Як зазначено у статті 206 Земельного кодексу України (далі ? ЗК України) та статті 270 Податкового кодексу України (далі - ПК України), використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати.
27. Плата за землю ? це обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 цього Кодексу).
28. Відповідно до пункту 287.1 статті 287 ПК України власники землі та землекористувачі сплачують земельний податок, а також орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.
29. У статті 21 Закону України «Про оренду землі» унормовано, що орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
30. З урахуванням статті 288 ПК України і статей 15, 21 Закону України «Про оренду землі» нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
31. У справі, що переглядається, умовами нової редакції пункту 9 договору оренди землі передбачено, що розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 267/14 від 17.10.2013 на рік становить 4,8 % від її нормативної грошової оцінки і складає 2 390 764, 03 грн, або в місяць 199 230, 34 грн.
32. Проаналізувавши зміст цих умов, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що на відміну від первісної редакції пункту 9 договору, його нова редакція (змінена постановою Вищого господарського суду України від 01.10.2014 у справі № 922/1209/14) не ставить у залежність розмір грошових зобов`язань орендаря від обставини добудованості/експлуатації об`єкта його нерухомого майна на орендованій земельній ділянці.
33. Тож суд апеляційної інстанції виснував, що розмір грошових зобов`язань відповідача зі сплати орендної плати у межах спірного періоду має визначатися:
- з 17.03.2019 до 21.12.2019 виходячи з місячної ставки на рівні 199 230, 34 грн, яка має обчислюватися з урахуванням інфляційної індексації, починаючи з листопада 2014;
- з 01.01.2020 до 28.02.2022 виходячи із місячної ставки, яка дорівнює 1/12 річної ставки, визначеної шляхом множення коефіцієнту 4,8 % на запроваджену з 01.01.2020 нормативну грошову оцінку, яка згідно Витягу від 02.02.2021 № 727 становить 66 920 113 грн, та також підлягає інфляційній індексації.
34. Згідно з правовою позицією, наведеною у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 921/530/18, якщо договір змінений судом, то відповідне договірне зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили (частина третя статті 653 ЦК України).
35. Разом з тим з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки. За подібних обставин належному способу захисту орендодавця відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.
36. Аналогічні висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22
37. Наведене підтверджує правильність позиції апеляційного господарського суду про те, що у цьому разі відповідні зміни щодо розміру орендної плати є застосовними з моменту набрання законної сили постановою Вищого господарського суду України від 01.10.2014 у справі № 922/1209/14, а в частині ж нової нормативної грошової оцінки землі ? автоматично після її запровадження органом місцевого самоврядування у встановленому порядку. 
38. У цьому контексті Верховний Суд вбачає, що господарський суд не позбавлений можливості самостійно проаналізувати раніше ухвалене судове рішення, яким внесено зміни до укладеного сторонами справи договору оренди землі, з метою встановлення дійсного змісту його умов у зміненій редакції, що і було зроблено судом апеляційної інстанції у цій справі. 
39. Також Верховний Суд звертає увагу на те, що під час розгляду цієї справи судами попередніх інстанцій було встановлено, що у справі № 922/2283/19 вирішувався спір у тому числі за зустрічним позовом ТОВ «Прогрес-Авто» до Харківської міської ради про внесення змін до договору оренди землі від 11.08.2006 шляхом встановлення з 01.01.2014 орендної плати у розмірі 3 % від її нормативно грошової оцінки, обґрунтований орендарем тим, що рада безпідставно збільшила ставку орендної плати з 1,92 % до 4,8 %, а отже відповідач був обізнаний про необхідність сплачувати орендну плату у відповідному розмірі, тобто у розмірі визначеному із застосуванням коефіцієнту 4,8 % від нормативної грошової оцінки землі.
40. Таким чином, із висновком суду апеляційної інстанції про наявність підстав для стягнення із відповідача на користь позивача заборгованості зі сплати орендної плати у розмірі 10 405 384, 72 грн слід погодитись.
41. При цьому доказів для застосування частини шостої статті 762 ЦК України, як зазначив суд апеляційної інстанції, матеріали справи не містять, і в силу вимог частини другої статті 300 ГПК України («Межі розгляду справи судом касаційної інстанції») ці обставини не може бути переоцінені Верховним Судом.
42. Натомість, надаючи оцінку висновкам суду апеляційної інстанції щодо залишення без змін рішення місцевого господарського суду в частині відмови в задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди землі та зобов`язання відповідача повернути об`єкт оренди, Верховний Суд звертається до наведеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, на яку у тому числі посилається Харківська міська рада у своїй касаційній скарзі.
43. Так, у цій постанові Велика Палата Верховного Суду виснувала, зокрема, про таке:
« 176. Правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.
177. Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби.
178. У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.
179. Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
180. У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.
181. Погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати)».
44. З наведеного сліду, що при сплаті орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, якщо суд дійде висновку, що цим орендар істотно порушив умови договору, договір оренди землі має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
45. У справі, що переглядається (№ 922/481/25), у оскаржуваній постанові суду апеляційної інстанції зазначено, що з огляду на обґрунтованість позовних вимог щодо стягнення заборгованості, тривалість періоду її формування та систематичність порушення (з урахуванням умов про щомісячні платежі), наявне істотне порушення орендарем прав орендодавця у розумінні статті 651 ЦК України.
46. Тобто у даному випадку судом апеляційної інстанції встановлено істотне порушення орендарем умов договору оренди землі, яке відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є підставою розірвання цього договору.
47. Разом з тим, констатувавши доведеність законної підстави для розірвання договору, апеляційний господарський суд дійшов висновку про відсутність належного обґрунтування інших обов`язкових умов легітимного позбавлення відповідача орендованої земельної ділянки у розумінні усталеного підходу ЄСПЛ щодо застосування статті 1 Першого протоколу до Конвенції.
48. Однак, оцінюючи критерії правомірного втручання у право володіння майном у вже згадуваній постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, Велика Палата Верховного Суду виходила з такого:
«… суди не врахували, що підставою позову прокурора, поданого в інтересах держави в особі Ради, було те, що орендар майже чотири роки належно та добросовісно не виконував свої обов`язки, визначені договорами оренди, хоча, укладаючи договори оренди землі, відповідач зобов`язувався сплачувати орендну плату в установленому розмірі та у строк, передбачений умовами договорів, а також був обізнаний з негативними для нього наслідками в разі порушення ним зобов`язань.
162. Розірвання договорів та повернення у власність територіальної громади земельних ділянок у випадку встановлення протиправної поведінки самого орендаря здійснюється на підставі закону та укладеного з ним договору, переслідує легітимну мету контролю за використанням майна відповідно до суспільних інтересів у тому, щоб така передача в оренду землі сприяла досягненню максимального економічного ефекту від оренди об`єктів комунальної власності, оскільки ненадходження до бюджету плати за оренду землі створює перешкоди для утворення та використання фінансових ресурсів, потрібних для забезпечення функцій та повноважень органів місцевого самоврядування. Також задоволення позовних вимог не порушуватиме принцип пропорційності втручання у право на мирне володіння майном, оскільки таке втручання є прогнозованим наслідком недобросовісних дій самого орендаря, який свідомо допустив систематичне неналежне виконання договірних зобов`язань у повному обсязі, як-от: двічі не сплачував орендну плату у повному розмірі.
163. Подібні висновки викладені також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 918/119/21.
…
165. З огляду на характер спірних правовідносин, обставини недобросовісного виконання умов договорів саме орендарем, Велика Палата Верховного Суду вважає обґрунтованими доводи касаційної скарги про помилковість висновків судів першої та апеляційної інстанцій щодо невідповідності заходу втручання в право оренди ТОВ «Нафтоком ОІЛ» (у виді розірвання договорів оренди землі 1, 2, 3) критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, сформованим у сталій практиці ЄСПЛ».
49. У цій справі (№ 922/481/25), апеляційним господарським судом встановлено факт сплати відповідачем орендної плати у розмірі значно меншому (на понад 90 %) ніж встановлено договором, з урахуванням його зміненої у судовому порядку редакції, протягом тривалого часу (зокрема, протягом заявленого у цій справі періоду, який становить майже три роки), що з огляду на обізнаність орендаря про розмір орендної плати, який мав бути сплачений (пункт 39 цієї постанови), свідчить про неналежне виконання ним умов договору попри це, тобто свідчить про його недобросовісну поведінку, а отже і про помилковість висновку щодо невідповідності заходу втручання в право користування орендованою земельною ділянкою критеріям легітимності такого втручання.
50. Аргументи апеляційного господарського суду про те, що економічна ефективність користування відповідачем земельною ділянкою вочевидь залежить від наявності та експлуатації об`єкта нерухомості, збудованого орендарем на ній, не можуть бути прийняті до уваги, зважаючи на те, що у зміненій у судовому порядку редакції договору оренди розмір орендної плати не міститься прив`язки до таких обставин (про що сам суд апеляційної інстанції і виснував), і як вже наголошувалось орендар був обізнаний про це.
51. Наслідки припинення або розірвання договору оренди землі визначені у статті 34 Закону України «Про оренду землі». У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.
52.  Отже, вимога про повернення земельної ділянки є похідною від вимоги про розірвання договору оренди землі і за наявності правових підстав (у цій справі - частина друга статті 651 ЦК України) для розірвання договору неодмінним є обов`язок орендаря повернути земельну ділянку, що була у його користуванні.
53. Таким чином, ураховуючи встановлені апеляційним господарським судом підстави розірвання договору оренди землі, що полягають у істотному порушенні орендарем його умов, ефективним та правомірним способом захисту порушеного права територіальної громади буде повернення їй орендованої земельної ділянки, що переслідує легітимну мету і є пропорційним цій меті.
54. Ураховуючи все викладене, доводи касаційної скарги Харківської міської ради у відповідній частині знайшли своє підтвердження, що свідчить про обґрунтованість підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, та наявність підстав для її задоволення, скасування рішень судів попередніх інстанцій в частині відмови в задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди землі та поверненні земельної ділянки, і ухваленні в цій частині нового рішення про задоволення позову.
55. Водночас, зважаючи на вмотивованість доводів позивача, у тій мірі, що відповідає вищевикладеному у цій постанові, Верховний Суд не аналізує та не досліджує інші наведені ним у касаційній скарзі аргументи.
56. Стосовно ж доводів та вимог касаційної скарги ТОВ «Прогрес-Авто» Верховний Суд зазначає таке.
57. Підставами касаційного оскарження постанови суду апеляційної інстанцій в частині стягнення із орендаря відповідної заборгованості згідно з поданою відповідачем касаційною скаргою є підстави, передбачені пунктами 1, 3, 4 частини другої статті 287 ГПК України.
58. Обґрунтовуючи передбачену пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України підставу касаційного оскарження (тобто застосування апеляційним господарським судом в оскаржуваному судовому рішенні норм права без урахування висновків щодо їх застосування у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду) відповідач посилається на висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, а також зазначає про постанови Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17, від 21.11.2018 у справі № 911/3627/17, від 27.11.2018 у справі № 910/21685/17, від 19.02.2019 у справі № 910/21590/17, від 13.06.2019 у справі № 910/11764/17, від 20.11.2019 у справі № 916/2769/18, від 16.01.2020 у справі № 904/1912/19, від 04.02.2020 у справі № 922/378/19, від висновків викладених у яких Велика Палата Верховного Суду, ухвалюючи вказану постанову, не відступила.
59. Разом з тим надалі висновки, сформульовані у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, було конкретизовано у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, про яку вже зазначалось у пунктах 35, 36 цієї постанови.
60. Під час вирішення тотожних спорів суди мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду, про що зазначено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 30.01.2019 у справі № 755/10947/17, від 10.11.2021 у справі № 825/997/17, від 08.08.2023 у справі № № 910/8115/19 (910/13492/21) та інших.
61. У цій справі (№ 922/481/25) оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції у частині стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати ухвалена з урахуванням висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 і містить посилання на неї, а отже судом апеляційної інстанції правильно ураховано саме останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої у разі запровадження зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності відбувається автоматична зміна прав та обов`язків сторін договору оренди в частині розміру орендної плати.
62. Так само Верховний Суд не вбачає суперечності висновків суду апеляційної інстанції висновкам, викладеними у постановах Верховного Суду від 14.07.2021 у справі № 902/834/20, від 13.08.2021 у справі № 917/1196/19, від 30.09.2021 у справі № 927/110/18, від 26.10.2022 у справі № 904/5077/21, від 06.02.2024 у справі № 910/12661/22, від 12.02.2020 у справі № 910/21067/17, від 15.06.2021 у справі № 916/2479/17, від 16.07.2024 у справі № 910/7328/23, від 28.03.2018 у справі № 520/8073/16, від 12.02.2020 у справі № 457/906/17, від 15.06.2021 у справі № 916/2479/17, від 07.06.2022 у справі № 916/302/16, від 28.08.2018 у справі № 905/30/17 від 22.02.2022 у справі № 905/20/21, від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 від 12.04.2023 у справі № 910/14244/20, на які також посилається ТОВ «Прогрес-Авто» у касаційній скарзі, і які стосуються доказів та доказування (зокрема, оцінки такого доказу як висновок експерта), оскільки у даному випадку апеляційним господарським судом було досліджено та оцінено висновок експерта у сукупності з іншими доказами у справі та у оскаржуваній постанові щодо цього зазначено, що за змістом статті 86 ГПК України саме суд, а не залучений сторонами експерт, здійснює оцінку доказів, і побудовані на неправильному застосуванні норм матеріального права суб`єктивні судження експерта, які значною мірою мають правовий характер та не має безпосереднього відношення до предмету спору (стосується питання здійснення будівництва на земельній ділянці, яке не має значення для визначення розміру грошових зобов`язань у розглядуваний період, та застосування коефіцієнтів у Витязі, які не є предметом спору у межах цієї справи). 
63. Сама лише незгода відповідача з висновками суду апеляційної інстанції, висловленими за результатами оцінки відповідного доказу, не свідчить про порушення ним норм процесуального права, що стосуються доказів та доказування, як і не підтверджує не урахування висновків Верховного Суду про їх застосування.
64. До того ж встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2019 у справі № 373/2054/16-ц, об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.09.2020 у справі № 908/1795/19). Верховний Суд є судом права, а не факту, тому діючи у межах повноважень та порядку, визначених статтею 300 ГПК України, він не може встановлювати обставини справи, збирати й перевіряти докази та надавати їм оцінку (постанови Верховного Суду від 03.02.2020 у справ № 912/3192/18, від 12.11.2019 у справі № 911/3848/15, від 02.07.2019 у справі № 916/1004/18). 
65. Таким чином, доводи касаційної скарги відповідача, якими мотивовано підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, не містять належного її обґрунтування.
66. В свою чергу, зазначаючи про відсутність висновку Верховного Суду щодо неможливості сплати орендарем орендної плати з вини самого орендодавця - органу місцевого самоврядування, який своїми діями та бездіяльністю перешкоджає йому здійснювати належну експлуатацію земельної ділянки з метою здійснення на ній будівництва об`єкта нерухомості, та як наслідок відсутності у орендаря будь-якого економічного ефекту (пункт 3 частини другої статті 287 ГПК України), відповідач не вказав застосування якої саме правової норми стосується висновок, який він просить висловити, а відповідно і не обґрунтував помилковості її застосування судом апеляційної інстанції.
67. Натомість з огляду на встановлені апеляційним господарським судом обставини відсутності прив`язки у заявленому періоді розміру орендної плати до факту добудованості/експлуатації об`єкта нерухомого майна орендаря на орендованій земельній ділянці та відсутності у матеріалах справи доказів для застосування частини шостої статті 762 ЦК України, Верховний Суд вважає, що у справі, яка переглядається, відсутні підстави для висловлення висновку із зазначеного відповідачем питання у вказаному ним формулюванні. 
68. Отже, визначена ТОВ «Прогрес-Авто» підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України, також не підтвердилась під час касаційного провадження.
69. Доводи ж відповідача про те, що суд апеляційної інстанції не дослідив всіх зібраних у справі доказів та без належного мотивування відхилив докази, подані відповідачем, а саме висновок експерта та інші докази, Верховний Суд не приймає до уваги, оскільки зі змісту пункту 4 частини другої статті 287 ГПК України та пункту 1 частини третьої статті 310 цього Кодексу слідує, що достатньою підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є не саме по собі порушення норм процесуального права у вигляді неналежного дослідження судом зібраних у справі доказів, а зазначене процесуальне порушення у сукупності з підтвердженим обґрунтуванням скаржника заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 ГПК України.
70. Відтак недостатніми є викладені в касаційній скарзі ТОВ «Прогрес-Авто» аргументи про неналежне дослідження апеляційним господарським судом зібраних у справі доказів, з огляду на непідтвердження підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 3 частини другої статті 287 ГПК України.
71. Інші доводи касаційної скарги ТОВ «Прогрес-Авто» (в тому числі в частині можливих збитків, яка не охоплюється ані межами касаційного перегляду, ані підставами і предметом позову у цій справі) підставами касаційного провадження, передбаченими частиною другої статті 287 ГПК України не обґрунтовані, а тому відхиляються Судом.
72. Також Верховний Суд не вбачає підстав для скасування оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції у відповідній частині через те, що її було ухвалено у першому судовому засіданні без участі представника відповідача. Так, процесуальний закон не містить положень щодо обов`язкового здійснення апеляційного перегляду за участю представників учасників справи, а ТОВ «Прогрес-Авто» не було позбавлене можливості залучити до участі у справі іншого представника або прийняти участь в судовому засіданні в порядку самопредставництва. Відкладення ж розгляду справи є правом суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні (схожі висновки містяться у постановах Верховного Суду від 25.09.2025 у справі № 910/9121/24 та від 14.10.2025 у справі № 911/447/24).
73. Отже, звернувшись із касаційною скаргою у цій справі, відповідач не обґрунтував визначених ним, передбачених ГПК України підстав касаційного оскарження, що виключає скасування оскаржуваної у відповідній часині постанови суду апеляційної інстанції з цих підстав.
Висновки за результатами розгляду касаційних скарг
74. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішенні судів першої та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
75. Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд; (пункт 3 частини першої статті 308 ГПК України).
76. Згідно із частиною першою статті 311 ГПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.
77. Ураховуючи все викладене, касаційна скарга ТОВ «Прогрес-Авто» не підлягає задоволенню, а касаційну скаргу Харківської міської ради слід задовольнити, постанову Східного апеляційного господарського суду від 07.09.2025 та рішення Господарського суду Харківської області від 23.06.2025 у частині відмови в позові -скасувати та у цій частині ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги про розірвання договору оренди землі та зобов`язання орендаря повернути орендовану земельну ділянку задовольнити.
Розподіл судових витрат
78. Оскільки Суд задовольняє касаційну скаргу Харківської міської ради та скасовує судові рішення судів попередніх інстанцій у оскаржуваній частині і ухвалює у цій частині нове рішення про задоволення позову, за правилами статті 129 ГПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню 4 844, 80 грн судового збору за подання позовної заяви, 7 267, 20 грн судового збору за подання апеляційної скарги та 9 689, 60 грн судового збору за подання касаційної скарги.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 ГПК України, Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Прогрес-Авто» залишити без задоволення. 
2. Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити.
3. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 07.09.2025 та рішення Господарського суду Харківської області від 23.06.2025 у справі № 922/481/25 в частині відмови в позові скасувати.
4. У цій частині ухвалити нове рішення.
Розірвати договір оренди землі від 11.08.2006, зареєстрований 11.08.2006 за № 440667100081, укладений між Харківською міською радою (ЄДРПОУ 04059243) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Прогрес-Авто» (ЄДРПОУ 32235441), щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6310136900:09:001:0038 загальною площею 5,2201 га, розташованої по просп. Льва Ландау у м. Харкові.
Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Прогрес-Авто» (ЄДРПОУ 32235441) повернути земельну ділянку з кадастровим номером 6310136900:09:001:0038 загальною площею 5,2201 га, розташовану по просп. Льва Ландау у м. Харкові, до земель запасу міста Харкова.
5. У решті постанову Східного апеляційного господарського суду від 07.09.2025 у справі № 922/481/25 залишити без змін.
6. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Прогрес-Авто» (ЄДРПОУ 32235441) на користь Харківської міської ради (ЄДРПОУ 04059243) 4 844, 80 грн судового збору за подання позовної заяви, 7 267, 20 грн судового збору за подання апеляційної скарги та 9 689, 60 грн судового збору за подання касаційної скарги.
7. Доручити Господарському суду Харківської області видати відповідні накази. 
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя О. В. Случ

Судді Н. О. Волковицька

С. К. Могил