ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua	
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
м. Київ
12.03.2026	Справа № 910/10356/23	

Господарський суд міста Києва в складі судді Привалова А.І., за участю секретаря судового засідання Ягельської А.О., розглянувши 
справу № 910/10356/23
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "КОМФОРТ-2021"
до Товариство з обмеженою відповідальністю "Українська телекомунікаційна компанія" 
про визнання договору недійсним 

Представники сторін: не з`явилися.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
До Господарського суду міста Києва звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю "КОМФОРТ-2021" з позовною заявою до Товариство з обмеженою відповідальністю "Українська телекомунікаційна компанія" про визнання договору купівлі-продажу недійсним та застосування наслідків недійсності правочину.
В обгрунтування заявлених позовних вимог позивач зазначає про те, що під час укладання з відповідачем Договору купівлі-продажу квартири від 16.11.2021, останній не повідомив про наявність перешкод у користуванні об`єктом нерухомості, у зв`язку з чим позивач просить суд на підставі ч. 1 ст. 230 Цивільного кодексу України визнати недійсним Договір купівлі-продажу квартири від 16.11.2021, укладений між ТОВ "Українська телекомунікаційна компанія" та ТОВ "КОМФОРТ-2021", та застосувати наслідки недійсності правочину, а саме: скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Дібровою О.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер:61628158 від 16.11.2021 о 17:02:04, та зобов`язати відповідача повернути ТОВ "КОМФОРТ-2021" отримані за договором кошти у розмірі 2 771 989,00 грн. 
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 04.07.2023 позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "КОМФОРТ-2021" було залишено без руху та надано строк на усунення недоліків.
28.07.2023 на адресу суду від позивача надійшла заява про усунення недоліків позовної заяви. 
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 08.08.2023 відкрито провадження у справі та ухвалено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання у справі призначено на 07.09.2023.
31.08.2023 на адресу суду надійшла заява ОСОБА_1 про залучення його до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору. Дана заява обгрунтована тим, що заявник постійно проживає у квартирі АДРЕСА_1 , проте внаслідок шахрайських дій вказаною квартирою незаконно заволоділи позивач та відповідач у даній справі. При цьому, рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 07.06.2023 у справі № 761/2686/22 позов ОСОБА_1 до ТОВ "Українська телекомунікаційна компанія", ТОВ "КОМФОРТ-2021", треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Діброва О.С., задоволено частково; визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири, укладений 16.11.2021 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Українська телекомунікаційна компанія» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Комфорт-2021», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дібровою Ольгою Сергіївною та зареєстрований в реєстрі за №1584. Скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Діброва Ольги Сергіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 61628158, від 16.11.2021 17:02:04. 
07.09.2023 через канцелярію суду від відповідача отримано відзив на позовну заяву, в якому останній проти позову заперечує.
Присутній у підготовчому засіданні 07.09.2023 представник позивача позов підтримав та просив відкласти розгляд справи, у зв`язку з необхідністю ознайомитися з поданими відзивом на позов та заявою ОСОБА_1 про залучення його до участі у справі в якості третьої особи.
Представник відповідача також просив надати йому час на ознайомлення з заявою ОСОБА_1 .
В підготовчому засіданні 07.09.2023 судом було оголошено перерву до 21.09.2023.
21.09.2023 на адресу суду від позивача надійшли заперечення щодо заяви про залучення до справи третьої особи та заява про розгляд справи за відсутності позивача.
Крім того, 21.09.2023 через канцелярію суду від відповідача надійшли заперечення на заяву про залучення третьої особи.
В підготовчому засіданні 21.09.2023 судом було відкладено розгляд справи на 02.11.2023.
Представник позивача в підготовче засідання не з`явився.
Представник відповідача заперечив щодо залучення третьої особи.
Розглянувши заяву ОСОБА_1 про залучення до участі у справі в якості третьої особи, суд відмовив у її задоволенні.
Водночас, судом було установлено, що у провадженні Київського апеляційного суду, як суду апеляційної інстанції, перебуває справа Шевченківського районного суду міста Києва №761/2686/22 за позовом ОСОБА_1 до ТОВ "Українська телекомунікаційна компанія", ТОВ "КОМФОРТ-2021", треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Діброва О.С., предметом розгляду якої, як і у справі №910/10356/23, є Договір купівлі-продажу квартири, укладений 16.11.2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Українська телекомунікаційна компанія» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Комфорт-2021», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дібровою Ольгою Сергіївною та зареєстрований в реєстрі за №1584.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.11.2023 зупинено провадження у справі № 910/10356/23 до набрання законної сили рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 07.06.2023 у справі № 761/2686/22 за позовом ОСОБА_1 до ТОВ "Українська телекомунікаційна компанія", ТОВ "КОМФОРТ-2021", треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Діброва О.С. про визнання договору недійсним, визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса, скасування запису про реєстрацію права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння.
01.10.2024 через канцелярію суду від представника позивача надійшла заява про поновлення провадження у справі № 910/10356/21, оскільки постановою Київського апеляційного суду від 16.05.2024 рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 07.06.2023 у справі № 761/2686/22 скасовано повністю та ухвалено нове рішення про відомву у задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ "Українська телекомунікаційна компанія", ТОВ "КОМФОРТ-2021", треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Діброва О.С. про визнання договору недійсним, визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса, скасування запису про реєстрацію права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.10.2024 відмовлено в задоволенні заяви Товариства з обмеженою відповідальністю "КОМФОРТ-2021" про поновлення провадження у справі № 910/10356/23, оскільки розгляд справи №761/2686/22 Верховним Судом у складі Касаційного цивільного суду був незакінчений.
Дослідиши інформацію щодо стану розляду справи № 761/2686/22, наявну в Єдиному державному реєстрі судових рішень, судом установлено, що 22.10.2025 Верховним Судом у складі Касаційного цивільного суду було оприлюднено постанову від 27.08.2025 у справі №761/2686/22, якою касаційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, постанову Київського апеляційного суду від 16.05.2024 - без змін.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.12.2025 поновлено провадження у справі №910/10356/23. Підготовче засідання призначено на 22.01.2026.
22.01.2026 через підсистему «Електронний суд» від представника позивача надійшла заява про проведення засідання за відсутності учасника справа.
Представники сторін у судове засідання 22.01.2026 не з`явилися. 
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.01.2026 відкладено підготовче засідання у справі на 12.02.2026.
Представники сторін у судове засідання 12.02.2026 не з`явилися. 
Ураховуючи відсутність у підготовчому засіданні 12.02.2026 будь-яких заяв і клопотань представників сторін, суд постановив ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 12.03.2026, яка занесена до протоколу судового засідання.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 12.02.2026повідомлено учасників справи про дату, час і місце проведення розгляду справи по суті.
Представники сторін правом на участь у судовому засіданні 12.03.2026 не скористалися. Заяв та клопотань процесуального характеру від сторін на час розгляду справи до суду також не надходило.
Положеннями статті 202 Господарського процесуального кодексу України визначено, що неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті.
Відповідно до ч. 4 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, у разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи, розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи суд підписує рішення без його проголошення.
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва
УСТАНОВИВ
16.11.2021 між ТОВ «Українська телекомунікаційна компанія» (за договором - продавець) та ТОВ «Комфорт-2021» (за договоом - покупець) було укладено Договір купівлі-продажу квартири (надалі - Договір), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дібровою О. С., за умовами якого покупець придбав (набув у власність) за 2 771 989,00 грн шестикімнатну квартиру, загальною площею 181,6 кв. м, житловою площею 94,3 кв. м, розташовану за адресою: АДРЕСА_2 . Продаж вчинено згідно з вимогами статті 38 Закону України «Про іпотеку».
У пунктах 2, 4 Договору визначено, що дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Експертна грошова оцінка квартири, що відчужується, згідно зі звітом про незалежну оцінку, виданим ТОВ «Архекспертус», становить 2 771 989,00 грн.
Крім того, у п. 3 Договору сторони встаовили, що своїми підписами на цьому договорі стверджують факт повного розрахунку за даним договором та відсутність одна до одної будь-яких претензій фінансового та майнового характеру.
Відповідно до п. 8 Договору, приймання-передача квартири відбулася в момент підписання цього договору шляхом передачі технічного паспорта до квартири покупцю. Відповідно до ч. ст. 334 Цивільного кодексу України право власності на квартиру у покупця виникає з дня державної реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотек» є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
Рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Діброви О. С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 16 листопада 2021 року, індексний номер 61628158, за ТОВ «Комфорт-2021» зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 на підставі Договору купівлі-продажу квартири від 16 листопада 2021 року.
Обгрунтовуючи заявлені позовні вимоги, позивач вказує на те, що починаючи з грудня 2021 року та по теперішній час, не в змозі використовувати придбане ним майно, а саме: квартиру АДРЕСА_1 , у зв`язку із вчиненням перешкод у потраплянні до вказаного приміщення зі сторони боржника, зобов`язання якого були забезпечені свого часу іпотечним майном, гр. ОСОБА_1 , який незважаючи на пред`явлені йому правовстановлюючі документи позивача не звільнив добровільно займане приміщення й, натомість, наполягав на тому, що він є спадкоємцем після покійної ОСОБА_3 .
Таким чином, позивач вважає, що відповідачем було умисно приховано факт перебування/проживання в приміщенні гр. ОСОБА_1 та наявність істотних перешкод у можливості користуватися нерухомим майном для власних потреб покупця, адже такі відомості не були повідомлені позивачеві перед підписання договору купівлі-продажу квартири, а також не було повідомлено обставини щодо смерті іпотекодавця, наявність спадкової справи та можливих спадкоємців майна, яке стало предметом оспорюваного договору купівлі-продажу.
Отже, позивач просить визнати суд на підставі ч. 1 ст. 230 Цивільного кодексу України визнати недійсним Договір купівлі-продажу квартири від 16.11.2021, укладений між ТОВ "Українська телекомунікаційна компанія" та ТОВ "КОМФОРТ-2021", та застосувати наслідки недійсності правочину, а саме: скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Дібровою О.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер:61628158 від 16.11.2021 о 17:02:04, та зобов`язати відповідача повернути ТОВ "КОМФОРТ-2021" отримані за договором кошти у розмірі 2 771 989,00 грн. 
Заперечуючи проти позову, відповідач зазначає про дотримання вимог цивільного законодавства під час укладання оспорюваного правочина. 
Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав.
Стаття 6 Конвенції передбачає, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.
Відповідно до статті 4 Господарського процесуального кодексу України, право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Згідно з пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Пунктом 2 частини другої статті 16 ЦК України визначено, що способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання правочину недійсним.
Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до статті 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 червня 2019 року у справі №643/17966/14-ц (провадження № 14-203цс19) зазначила, що стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. Таким чином, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.
Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).
Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі).
У Цивільному кодексі України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного.
Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до статті 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).
Вирішуючи спір про визнання правочину недійсним, суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання правочину недійсним та настання відповідних наслідків: відповідність змісту правочину вимогам закону, додержання встановленої форми правочину, правоздатність сторін правочину, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.
Згідно з частиною першою статті 207 ЦК України, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Підпис є обов`язковим реквізитом правочину, вчиненого в письмовій формі. Наявність підпису підтверджує наміри та волю й фіксує волевиявлення учасника (-ів) правочину, забезпечує їх ідентифікацію та цілісність документу, в якому втілюється правочин. Внаслідок цього підписання правочину здійснюється стороною (сторонами) або ж уповноваженими особами.
Аналогічний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 22 січня 2020 року у справі № 674/461/16-ц (провадження № 61-34764св18) та від 14 вересня 2023 року у справі № 465/4873/20 (провадження № 61-6627св23).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 236 ГПК України).
У постанові від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21) Велика Палата Верховного Суду вказала, що укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
Згідно з главою 6 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, який затверджений наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5, нотаріус зобов`язаний установити волевиявлення особи, яка звернулась за вчиненням нотаріальної дії. Нотаріус зобов`язаний встановити дійсні наміри кожної із сторін до вчинення правочину, який він посвідчує, а також відсутність у сторін заперечень щодо кожної з умов правочину. Установлення дійсних намірів кожного з учасників правочину здійснюється шляхом встановлення нотаріусом однакового розуміння сторонами значення, умов правочину та його правових наслідків для кожної із сторін. Установлення дійсних намірів однієї із сторін правочину може бути здійснено нотаріусом за відсутності іншої сторони. Правочин посвідчується нотаріусом, якщо кожна із сторін однаково розуміє значення, умови правочину та його правові наслідки, про що свідчать особисті підписи сторін на правочині.
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18) зроблено висновок про те, що добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина «venire contra faktum proprium» (заборона суперечливої поведінки) базується на римській максимі - «non concedit venire contra-US faktum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини «venire contra faktum proprium» знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
Як убачається з доводів позивача, наведених у позовній заяві, на момент укладання оспорюваного правочину приватним нотаріусом Дібровою О.С. було сформовано витяг з реєстру територіальної громади м. Києва (витяг № 73867167 від 16.11.2021 р.), відповідно до якого за адресою квартири, відносно якої вчинявся договір купівлі-продажу, було зареєстровано місце проживання двох повнолітніх осіб, а саме: гр. ОСОБА_1 та гр. ОСОБА_4 за адресою: АДРЕСА_2 .
В подальшому, саме за заявою позивача, відомості про реєстрацію місця проживання будь-яких осіб за адресою: АДРЕСА_2 було виключено з Реєстру територіальної громади м. Києва, про що свідчить відповідна довідка Шевченківської в м. Києві РДА, долучена до матеріалів справи.
Отже, позивачу на момент укладення спірного правочину було відомо про реєстрацію місця проживання інших осіб.
Крім того, зі змісту оспорюваного правочину убачається, що його було укладено відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку», у зв`язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб та набуття предмету іпотеки у власність іпотекодержателем. 
Отже, позивач не позбавлений був права запросити у відповідача додаткову інформацію щодо існування будь-яких спорів між ним та іпотекодавцем або будь-якими іншими особами.
Водночас, матеріали справи не містить будь-якого листування між сторонами з приводу спірного об`єкта нерухомого майна.
У правочині зовнішнє волевиявлення особи має відповідати його внутрішній волі. Вона має бути спрямована на досягнення відповідного юридичного наслідку, тому не можуть розглядатися як правочини ті фактичні дії особи, які не призводять безпосередньо до виникнення, зміни чи припинення цивільних прав та обов`язків. На цих підставах необхідно виділити правочини, вчинені під впливом: помилки (стаття 229 ЦК України); обману (стаття 230 ЦК України); насильства (стаття 231 ЦК України); тяжкої обставини і на вкрай невигідних умовах (стаття 233 ЦК України), а також унаслідок зловмисної домовленості (стаття 232 України).
Відповідно до статей 229 - 233 ЦК України правочин, здійснений під впливом помилки, обману, насильства, погрози, зловмисної домовленості представником однієї сторони з іншою стороною або внаслідок збігу тяжких обставин (кабальний правочин), є оспорюваним та може бути визнаний судом недійсним. Заявлені вимоги можуть бути задоволені, якщо доведено факти обману, насильства, погрози, зловмисної домовленості представника однієї сторони з іншою стороною або збіг тяжких для сторони обставин і наявність їх безпосереднього зв`язку із волевиявленням сторони вчинити правочин на вкрай невигідних для неї умовах.
Відповідно до частини першої статті 229 ЦК України, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей майна, які значно знижують його цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.
Правочини, вчинені внаслідок помилки, належать до категорії правочинів, в яких внутрішня воля співпадає з волевиявленням та дійсно спрямована на досягнення мети правочину, але формування такої волі відбулося під впливом обставин, які спотворили справжню волю особи. Помилка це неправильне сприйняття особою фактичних обставин, що вплинуло на її волевиявлення, за відсутності якого можна було б вважати, що правочин не був би вчинений. Для визнання правочину недійсним як укладеного під впливом помилки необхідно, щоб помилка мала істотне значення. Під помилкою, що має істотне значення, розуміється помилка щодо, зокрема, природи правочину, прав та обов`язків сторін.
Правочин, вчинений під впливом помилки, є оспорюваним. Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину, мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно була і має істотне значення. Помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не може бути підставою для визнання правочину недійсним.
Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним з цих підстав, повинна довести наявність обставин, які вказують на помилку неправильне сприйняття нею фактичних обставин правочину, що вплинуло на її волевиявлення.
У постанові Верховного Суду від 03 жовтня 2018 року у справі №759/17065/14-ц зроблено висновок щодо застосування статті 229 ЦК України та вказано, що під помилкою розуміється неправильне, помилкове, таке, що не відповідає дійсності, уявлення особи про природу чи елементи вчинюваного нею правочину. Законодавець надає істотне значення помилці щодо: природи правочину; прав та обов`язків сторін; властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність; властивостей і якостей речі, які значно знижують можливість використання за цільовим призначенням. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним на підставі статті 229 ЦК України повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також те, що вона має істотне значення. Під природою правочину необхідно розуміти сутність правочину, яка дозволяє відмежувати його від інших правочинів. Природа правочину охоплюватиме собою його характеристику з позицій: а) оплатності або безоплатності (наприклад, особа вважала, що укладає договір довічного утримання, а насправді уклала договір дарування); б) правових наслідків його вчинення (наприклад, особа вважала, що укладає договір комісії, а насправді це був договір купівлі-продажу з відстроченням платежу).
Відповідно до частини першої статті 230 ЦК України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.
Тлумачення статті 230 ЦК України свідчить, що під обманом розуміється умисне введення в оману сторони правочину його контрагентом щодо обставин, які мають істотне значення. Тобто при обмані завжди наявний умисел другої сторони правочину, яка, напевно знаючи про наявність чи відсутність тих чи інших обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, не вигідні для неї, спрямовує свої дії для досягнення цілі - вчинити правочин. Обман може стосуватися тільки обставин, які мають істотне значення (абзац другий частини першої статті 229 ЦК України).
Обман, що стосується обставин, які мають істотне значення, має доводитися позивачем як стороною, яка діяла під впливом обману. Отже, стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести: по-перше, обставини, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину; по-друге, що їх наявність не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином; по-третє, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину.
На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення.
Суб`єктом введення в оману є сторона правочину як безпосередньо, так і через інших осіб за домовленістю.
Відповідно до статті 13 Господарського процесуального кодексу України, судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Згідно зі статтею 73Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. 
Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.
За таких обставин, приймаючи до уваги положення Цивільного кодексу України та Господарського процесуального кодексу України, позивачем при зверненні до суду з вимогами про визнання договору недійсним на підставі ст. 229, 230 ЦК України повинно бути доведено наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними.
Водночас, під час розгляду справи позивач належних та допустимих доказів на підтвердження факту укладання спірного Договору купівлі-продажу квартири від 16.11.2021 під впливом помилки та/або обману щодо правової природи правочину суду не надав.
Приймаючи у сукупності встановлені вище обставини, судом дійшов висновку, що зміст оспорюваного Договору купівлі-продажу квартири від 16.11.2021 не суперечить Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення сторін Договору було вільним і відповідало їх внутрішній волі, цей правочин спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відтак, відсутні підстави для визнання спірного Договору купівлі-продажу квартири від 16.11.2021 недійсним.
Відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Згідно з позицією Європейського суду з прав людини, процедурні гарантії, закріплені в ст. 6 Конвенції, гарантують кожному право подання скарги щодо його прав та обов`язків цивільного характеру до суду чи органу правосуддя. Таким чином втілюється право на звернення до суду, одним із аспектів якого є право доступу, тобто право розпочати провадження у судах з цивільних питань. Кожен має право на подання до суду скарги, пов`язаної з його або її правами та обов`язками; на це право, що є одним з аспектів права на доступ до суду, може посилатися кожен, хто небезпідставно вважає, що втручання у реалізацію його або її прав є неправомірним (рішення у справі "Голдер проти Сполученого Королівства" (Golder v. the United Kingdom), серія А №18, п. 28- 36).
Положеннями ст. 86 ГПК України унормовано, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позову.
Інші доводи і твердження учасників справи судом відхилено як такі, що не спростовують установлених судом обставин та не можуть вплинути на результат вирішення даного спору.
Судові витрати відповідно до ст. 129 ГПК України покладаються на позивача.
На підставі викладеного, керуючись статтями 74, 76-80, 129, 236 - 242 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ

У задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення до Північного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. 
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення складено та підписано: 23.03.2026.

Суддя А.І. Привалов