ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
01 квітня 2026 року
м. Київ
справа № 712/12428/23
провадження № 61-1298св26
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Синельникова Є. В. (суддя-доповідач),
суддів: Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Сердюка В. В., Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Мікат-Нафта»,
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: державний нотаріус Першої Черкаської державної нотаріальної контори Починок Юлія Вадимівна, державний реєстратор Виконавчого комітету Рацівської сільської ради Черкаської області Цьопа Богдан Анатолійович, Черкаська міська рада,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Мікат-Нафта» на постанову Черкаського апеляційного суду від 25 грудня 
2025 року у складі колегії суддів: Василенко Л. І., Новікова О. М., Сіренка Ю. В., і виходив з такого.
Зміст позовної заяви та її обґрунтування
1. У листопаді 2023 року ТОВ «Мікат-Нафта» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , треті особи: державний нотаріус Першої Черкаської державної нотаріальної контори Починок Ю. В., державний реєстратор Виконавчого комітету Рацівської сільської ради Черкаської області Цьопа Б. А., Черкаська міська рада, про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та повернення її у попередній стан, визнання недійсним договору купівлі-продажу, визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів про реєстрацію права власності.
2. На обґрунтування заявлених вимог ТОВ «Мікат-Нафта» зазначало, що рішенням Черкаської міської ради від 03 липня 2003 року № 3-553 йому надано в оренду строком на 49 років земельну ділянку загальною площею 13 324 кв. м під розміщення багатоярусного гаража-стоянки з комплексом сервісного обслуговування та АЗС з секцією супутніх товарів і автомийкою замкнутого циклу по АДРЕСА_1 .
3. На підставі зазначеного рішення, 09 серпня 2004 року ТОВ «Мікат-Нафта» уклало з Черкаською міською радою договір оренди землі, загальною площею 
13 324 кв. м, по АДРЕСА_1 , який посвідчено приватним нотаріусом Ященко В. М. та 31 серпня 2004 року зареєстровано у Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» при Держкомземі України за № 838.
4. Рішенням Черкаської міської ради від 02 березня 2017 року № 2-1728 товариству надано дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 13 324 кв. м по АДРЕСА_2 ( АДРЕСА_1 ).
5. Рішенням Черкаської міської ради від 18 жовтня 2018 року № 2-3479 
ТОВ «Мікат-Нафта» погоджено технічна документація із землеустрою щодо поділу земельної ділянки, площею 13 324 кв. м, на АДРЕСА_2 та поділено земельну ділянку на три окремі земельні ділянки, а саме: площею 0,3848 га (кадастровий № 7110136700:05:024:0069), площею 0,1890 га (кадастровий 
№ 7110136700:05:024:0070) і площею 0,7586 га (кадастровий 
№ 7110136700:05:024:0071), які були внесені до Державного земельного кадастру 
21 квітня 2017 року. У договір оренди землі внесені відповідні зміни 19 серпня 2017 року.
6. У подальшому на підставі рішення Черкаської міської ради від 18 жовтня 2018 року № 2- 3480 цільове призначення земельних ділянок площею 0,3848 га (кадастровий № 7110136700:05:024:0069), площею 0,1890 га (кадастровий № 7110136700:05:024:0070) і площею 0,7586 га (кадастровий № 7110136700:05:024:0071) змінено на - 02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.
7. У витягах ДЗК від 21 квітня 2017 року і 20 квітня 2021 року на земельну ділянку площею 0,7586 га (кадастровий № 7110136700:05:024:0071) відсутні будь-які об`єкти (їх експлікації) нерухомого майна, що на ній розташовані.
8. Згідно з наказом Департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради № 88 від 13 жовтня 2016 року на земельну ділянку, що перебуває в оренді, товариство отримало містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки (в т.ч. житлових будинків та приміщень громадського призначення).
9. У червні 2018 року комісія у складі директора ТОВ «Мікат-Нафта» 
ОСОБА_5, генерального директора TOB «ТРК Південний» ОСОБА_6 (сусідній землекористувач) та старшого лейтенанта поліції Чубенка Р. О. провела обстеження земельної ділянки по АДРЕСА_3 ) і встановила, що на ній розміщені гаражі та господарські будівлі у кількості близько 80 одиниць. Про вищевказану обставину складено акт від 27 червня 
2018 року.
10. У вересні 2020 року комісія у складі директора ТОВ «Мікат-Нафта» ОСОБА_6, генерального директора ТОВ «Агростройсервис» ОСОБА_8 та голови правління ОСББ «Перлина Південного» ОСОБА_7 (сусідні землекористувачі) провела обстеження земельної ділянки по АДРЕСА_3 ) і встановила, що на земельній ділянці кадастровий № 7110136700:05:024:0071 збудована будівля гаража, в якій надаються послуги з ремонту автомобілів. Про вищевказану обставину складено акт від 14 вересня 2020 року.
11. Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради листом від 16 лютого 2021 року № 1499-01-14 повідомив ТОВ «Мікат-Нафта», що за період з 29 листопада 2014 року по теперішній час інформація про початок виконання будівельних робіт та по введенню в експлуатацію об`єкту за адресою: АДРЕСА_1 , в управлінні ДАБК Черкаської міської ради відсутня.
12.  ОСОБА_3 не надавалася в користування (оренду) земельна ділянка по АДРЕСА_4 , договір оренди землі під виробничим будинком гаражем-автомайстернею Черкаською міською радою не укладався, жодний дозвільний документ на будівництво виробничого будинку гаражу-автомайстерні по АДРЕСА_4 не видавався, жодна проєктна документація на будівництво не розроблялася, об`єкт не вводився в експлуатацію.
13. У технічному паспорті виробничого будинку гараж-автомайстерня ОСОБА_3 , виготовленого 13 серпня 2018 року КП «Черкаське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації», в плані поверху наведена таблиця самочинно збудованих об`єктів, відповідно до якої абсолютно всі приміщення виробничого будинку гаражу-автомайстерні (коридор 1-1, підсобне приміщення 1-2, гараж-автомайстерня 1-3, санвузол 1-4) є самочинно збудованими.
14. Державним реєстратором проведено реєстрацію права на об`єкт за адресою АДРЕСА_1 , а не АДРЕСА_2 , тобто всупереч поданому технічному паспорту, що унеможливило подальшу ідентифікацію об`єкту, зокрема, в державних реєстрах.
15. 01 квітня 2019 року ОСОБА_3 продав, а громадянин ОСОБА_2 купив виробничий будинок гараж-автомайстерню по 
АДРЕСА_5 . Договір купівлі-продажу виробничого будинку гаражу-автомайстерні від 01 квітня 2019 року посвідчено державним нотаріусом Починок Ю. В.
16. Позивач посилався на те, що державним реєстратором Цьопою Б. А. та нотаріусом Починок Ю. В. під час вчинення реєстраційних дій були проігноровані відомості, наявні у Державному реєстрі речових прав та Державному земельному кадастрі, що земельна ділянка; площею 0,7586 га, кадастровий 
№ 7110136700:05:0246:0071, перебуває в оренді у ТОВ «Мікат-Нафта». Жодних погоджень на вилучення земельної ділянки ТОВ «Мікат-Нафта» не надавало. Питання відведення земельної ділянки під виробничим будинком 
гаражем-автомайстернею з ТОВ «Мікат-Нафта» не узгоджувалося.
17. Існування на земельній ділянці ТОВ «Мікат-Нафта» самочинно побудованої та незаконно оформленої виробничої споруди гаража-автомайстерні створює перешкоди товариству у виконанні на цій території будь-яких підготовчих, а тим більше будівельних робіт. 
18. Ураховуючи наведене, ТОВ «Мікат-Нафта» просило суд:
- визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора виконавчого комітету Рацівської сільської ради Чигиринського району Черкаської області Цьопи Б. А. від 14 серпня 2018 року № 42531715 про державну реєстрацію права власності на виробничий будинок гараж-автомайстерню по АДРЕСА_5 за ОСОБА_3 (номер запису про право власності 27480311, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна -1621609171101);
- визнати недійсним договір купівлі-продажу від 01 квітня 2019 року № 1-973 укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідчений 01 квітня 2019 року державним нотаріусом Починок Ю. В. щодо виробничого будинку 
гараж-автомайстерня по АДРЕСА_2 ( АДРЕСА_5 ;
- визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора державного нотаріуса Починок Ю. В. від 01 квітня 2019 року № 46248771 про державну реєстрацію права власності на виробничий будинок гараж-автомайстерню по 
АДРЕСА_3 за ОСОБА_2 , номер запису про право власності 30969792, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1621609171101;
- припинити право власності на виробничий будинок гараж-автомайстерню по АДРЕСА_3 номер запису про право власності 27480311 і 30969792, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1621609171101;
- усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою кадастровий 
№ 7110136700:05:024:0071 по АДРЕСА_4 , яка перебуває в оренді у ТОВ «Мікат-Нафта» на підставі договору оренди землі від 09 серпня 
2004 року, укладеного з Черкаською міською радою, який 31 серпня 2004 року зареєстрованого у Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» при Держкомземі України за № 838;
- знести за рахунок ОСОБА_2 самочинно побудований виробничий будинок гараж-автомайстерню по АДРЕСА_3 ) площею 68,9 кв. м на земельній ділянці кадастровий № 7110136700:05:024:071 (в межах плану геодезичних обмірів, проведених ДП «МЗКЦ» ТОВ «Черкаський МЗКЦ» 25 лютого 2021 року);
- зобов`язати ОСОБА_2 повернути частину земельної ділянки кадастровий № 7110136700:05:024:0071 (в межах плану геодезичних обмірів, проведених ДП «МЗКЦ» ТОВ «Черкаський МЗКЦ» 25 лютого 2021 року) під самочинно побудованим виробничим будинком гаражем-автомайстернею по АДРЕСА_3 ) площею 68,9 кв. м у її попередній стан.
Основний зміст та мотиви рішення суду першої інстанції
19. Заочним рішенням Соснівського районного суду м. Черкаси 
від 08 листопада 2024 року позов задоволено.
20. Визнано незаконним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора виконавчого комітету Рацівської сільської ради Чигиринського району Черкаської області Цьопи Б. А. від 14 серпня 
2018 року № 42531715 про державну реєстрацію права власності на виробничий будинок гараж-автомайстерню по АДРЕСА_5 за ОСОБА_3 (номер запису про право власності 27480311, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1621609171101).
21. Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 01 квітня 2019 року № 1-973, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідчений 01 квітня 
2019 року державним нотаріусом Починок Ю. В. щодо виробничого будинку 
гараж-автомайстерня по АДРЕСА_2 ( 
АДРЕСА_5 .
22. Визнано незаконним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора державного нотаріуса Починок Ю. В. 
від 01 квітня 2019 року № 46248771 про державну реєстрацію права власності на виробничий будинок гараж-автомайстерню по АДРЕСА_3 за ОСОБА_2 , номер запису про право власності-30969792, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна -1621609171101.
23. Припинено право власності на виробничий будинок гараж-автомайстерню по АДРЕСА_3 номер запису про право власності 27480311 і 30969792, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1621609171101.
24. Усунуто перешкоди у користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером 7110136700:05:024:0071 по АДРЕСА_4 , яка перебуває в оренді у ТОВ «Мікат-Нафта» на підставі договору оренди землі 
від 09 серпня 2004 року, укладеного з Черкаською міською радою, який 31 серпня 2004 року, зареєстрованого у Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» при Держкомземі України за № 838.
25. Вирішено знести за рахунок ОСОБА_2 самочинно побудований виробничий будинок гараж-автомайстерню по АДРЕСА_3 площею 68,9 кв. м на земельній ділянці кадастровий 
№ 7110136700:05:024:071 (в межах плану геодезичних обмірів, проведених ДП «МЗКЦ» ТОВ «Черкаський МЗКЦ» 25 лютого 2021 року).
26. Зобов`язано ОСОБА_2 повернути частину земельної ділянки кадастровий 
№ 7110136700:05:024:0071 (в межах плану геодезичних обмірів проведених 
ДП «МЗКЦ» ТОВ «Черкаський МЗКЦ» 25 лютого 2021 року) під самочинно побудованим виробничим будинком гаражем-автомайстернею по АДРЕСА_3 ) площею 68,9 кв. м у її попередній стан.
27. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
28. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що дії державного реєстратора прав на нерухоме майно, який прийняв рішення від 14 серпня 
2018 року №42531715 про державну реєстрацію права власності на виробничий будинок гараж-автомайстерню по АДРЕСА_5 за ОСОБА_3 не відповідають принципу «належного урядування». 
 ОСОБА_3 не отримував жодного дозвільного документа на будівництво спірного виробничого будинку гаражу-автомайстерні по 
АДРЕСА_4 , жодна проєктна документація на будівництво не розроблялася, об`єкт не вводився в експлуатацію. Офіційне підтвердження державним реєстратором права власності на об`єкт нерухомого майна, що розташований на земельній ділянці комунальної власності, яка передана в оренду позивачу під забудову та не відводилась у встановленому порядку для розміщення такого об`єкта, прямо порушує права орендаря ТОВ «Мікат-Нафта».
Основний зміст та мотиви судового рішення суду апеляційної інстанції
29. Постановою Черкаського апеляційного суду від 25 грудня 2025 року апеляційну скаргу  ОСОБА_3 задоволено. Заочне рішення Соснівського районного суду м. Черкаси від 08 листопада 2024 року скасовано. У задоволенні позову ТОВ «Мікат-Нафта» відмовлено. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
30. Постанова суду апеляційної інстанції мотивована помилковістю висновків суду першої інстанції щодо наявності правових підстав для задоволення позовних вимог ТОВ «Мікат-Нафта». Зазначено, що судовим рішенням, яке набрало законної сили, встановлено, що спірне майно - гараж-автомайстерня збудоване раніше, ніж ТОВ «Мікат-Нафта» став орендарем земельної ділянки у 2004 році, а 
ОСОБА_2 набув право власності на нього у визначений законом спосіб на підставі договору купівлі-продажу.
Узагальнені доводи касаційної скарги
31. 29 січня 2026 року ТОВ «Мікат-Нафта» засобами поштового зв`язку звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Черкаського апеляційного суду від 25 грудня 2025 року та залишити в силі рішення Соснівського районного суду м. Черкаси від 08 листопада 
2024 року. 
32. Підставами касаційного оскарження постанови суду апеляційної інстанції заявник зазначає неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального і порушення норм процесуального права, вказавши, що суд апеляційної інстанції застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду України від 18 лютого 2015 року у справі № 6-244цс14, 
від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 28 січня 2015 року у справі 
№ 6-225цс14, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 
2020 року у справі № 916/1608/18, від 23 червня 2020 року у справі 
№ 680/214/16-ц, від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20, від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22, у постановах Верховного Суду від 10 жовтня 2018 року у справі № 520/17520/14-ц, від 06 червня 2020 року у справі 
№ 363/4852/17, від 20 жовтня 2020 року у справі № 910/13356/17, від 25 березня 2021 року у справі № 588/249/20, від 04 грудня 2024 року у справі № 202/3145/22 (пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України), а також не дослідив зібрані у справі докази та не надав їм належної правової оцінки (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
33. Касаційна скарга обґрунтована посиланням на те, що суд апеляційної інстанції не звернув уваги, що земельна ділянка під розміщення майстерні технічного обслуговування автомобілів була надана іншому громадянину - ОСОБА_4 , який не є учасником спірних правовідносин. Крім того, строк дії договору оренди земельної ділянки, укладеного з ОСОБА_4 , закінчився у 2005 році.
34. Обставини справи № 712/9407/20 відрізняються від цієї справи, а тому товариство вважає, що суд апеляційної інстанції безпідставно вважав підтвердженим факт законності будівництва гаража-автомайстерні. Акцентує увагу, що у справі № 712/9407/20 не розглядалося питання про самочинне будівництво ОСОБА_3 спірного об`єкта.
35. Акцентує увагу на тому, що ОСОБА_3 не надавалася у користування (оренду) земельна ділянка по АДРЕСА_4 , договір оренди землі під виробничим будинком гаражем-автомайстернею з Черкаською міською радою не укладався, дозвільні документи не оформлялися, проєктна документація не розроблялася, об`єкт в експлуатацію не вводився. Державний реєстратор не мав правових підстав для реєстрації права власності за ОСОБА_3 .
36. Додатково посилається на порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права в частині долучення до матеріалів справи нових доказів.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
37. Ухвалою Верховного Суду від 05 лютого 2026 року касаційну скаргу залишено без руху для усунення недоліків.
38. Ухвалою Верховного Суду від 20 лютого 2026 року відкрито касаційне провадження у справі № 712/12428/23, витребувано матеріали цивільної справи із суду першої інстанції. 
39. 20 березня 2026 року до Верховного Суду надійшли матеріали цивільної справи № 712/12428/23.
40. Ухвалою Верховного Суду від 25 березня 2026 року справу призначено до судового розгляду колегією з п`яти суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами. 
Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу
41. 11 березня 2026 року ОСОБА_3 через підсистему «Електронний суд» подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, у якому, посилаючись на необґрунтованість доводів скарги, просить суд відмовити у її задоволенні.
42. Зазначає, що суд апеляційної інстанції надав належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам, правильно урахував преюдиційні обставини, встановлені у справі № 712/9407/20 та обґрунтовано відмовив у задоволенні позовних вимог ТОВ «Мікат-Нафта». Зауважує, що спірна будівля не є самочинною, а законно побудована на виділеній Черкаською міською радою земельній ділянці саме під розміщення автомайстерні у 2001 році.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
43. Рішенням Черкаської міської ради від 03 липня 2003 року №3-553 
ТОВ «Мікат-Нафта» надано в оренду строком на 49 років земельну ділянку загальною площею 13 324 кв. м під розміщення багатоярусного гаража-стоянки з комплексом сервісного обслуговування та АЗС з секцією супутніх товарів і автомийкою замкнутого циклу по АДРЕСА_1 .
44. Відповідно до договору оренди землі від 09 серпня 2004 року, укладеного між Черкаською міською радою та ТОВ «Мікат-Нафта», посвідченого приватним нотаріусом Ященко В. М. 09 серпня 2004 року за № 4379, Черкаська міська рада передала в строкове платне користування позивачу земельну ділянку, площею 1,3324 га, з них земельна ділянка площею 0,7586 га (кадастровий 
№ 7110136700:05:024:0071), земельна ділянка площею 0,3848 га (кадастровий 
№ 7110136700:05:024:0069) та земельна ділянка площею 0,1890 га (кадастровий № 7110136700:05:024:0070) з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури на АДРЕСА_2 .
45. Договір оренди зареєстрований у Черкаській філії ДП «Центр ДЗК» 
31 серпня 2004 року за № 838. Строк оренди - до 03 липня 2052 року.
46. Наказом Департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради від 13 жовтня 2016 року № 88 ТОВ «Мікат-Нафта» надані містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки на АДРЕСА_2 та АДРЕСА_7 на будівництво чотириповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення і мансардним поверхом та двоповерхового житлового будинку типу «таунхаус».
47. Згідно з актами обстеження земельної ділянки від 04 вересня 2018 року та від 10 березня 2020 року, складеними ТОВ «Мікат-Нафта», на орендованій ним земельній ділянці кадастровий № 7110136700:05:024:0071, площею 79 кв. м, розташована самочинно побудована будівля, яка використовується як 
гараж-автомайстерня.
48. Відповідно до листа Департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради від 16 лютого 2021 року № 1499-01-14 за період з 
29 листопада 2014 року інформація про початок виконання будівельних робіт та по введенню в експлуатацію спірного об`єкта за адресою: АДРЕСА_6 в Управлінні державного архітектурно-будівельного контролю Черкаської міської ради відсутня.
49. Державним реєстратором виконавчого комітету Рацівської сільської ради Чигиринського району Черкаської області Цьопою Б. А. прийнято рішення 
від 14 серпня 2018 року про реєстрацію прав на нерухоме майно, а саме: виробничий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_3 , номер запису про право власності 27480311, реєстраційний номер об`єкта 1621609171101.
50. Реєстраційна справа, що зберігається в електронній формі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на зазначений об`єкт, містить копію технічного паспорта на виробничий будинок (гараж-автомайстерню), виданого КП «Черкаське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації» 13 серпня 
2018 року.
51. Згідно з технічним паспортом гараж-автомайстерня збудований у 
2000 році.
52. У технічному паспорті виробничого будинку гаража-автомайстерні ОСОБА_3 , виготовленого 13 серпня 2018 року КП «Черкаське ОО БТІ», в Плані поверху наведена таблиця самочинно збудованих об`єктів, відповідно до якої всі приміщення виробничого будинку гаража-автомайстерні (коридор 1-1, підсобне приміщення 1-2, гараж-автомайстерня 1-3, санвузол 1-4) є самочинно збудованими.
53. 01 квітня 2019 року ОСОБА_3 продав спірний об`єкт ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого державним нотаріусом Першої черкаської державної нотаріальної контори за № 1-973, про що також здійснено відповідний запис в реєстрі.
54. Згідно з пунктом 4 договору купівлі-продажу від 01 квітня 2019 року виробничий будинок гараж-автомайстерня розташований на земельній ділянці площею 0,7586 га, кадастровий № 7110136700:05:0246:0071.
55. З висновку № 57 по відводу земельної ділянки під будівництво від 06 липня 2000 року вбачається, що Черкаська міжрайонна інспекція Черкаського управління екобезпеки в Черкаській області надала висновок про придатність вільної від забудови земельної ділянки площею 50 кв. м в 
АДРЕСА_5 (біля кооперативу) для розміщення майстерні технічного обслуговування автомобілів.
56. Рішенням виконавчого комітету Черкаської міської ради № 849 
від 22 серпня 2000 року наведену земельну ділянку було надано у тимчасове дострокове користування строком на 5 років на умовах оренди під розміщення майстерні технічного обслуговування легкових автомобілів за рахунок земель Черкаської міської ради. Міське управління земельних ресурсів зобов`язано внести відповідні зміни в земельно-облікові документи.
57. Згідно з актом про перенесення в натуру проєкту відведення земель, на виконання рішення виконавчого комітету Черкаської міської ради № 849 
від 22 серпня 2000 року, було перенесено в натуру проєкт відведення земельної ділянки із землекористування Черкаської міської ради в тимчасове довгострокове користування строком на 5 років. Відведена земельна ділянка надана під розміщення майстерні технічного обслуговування легкових автомобілів по вул. Маршала Батицького (біля кооперативу) може бути використана по прямому призначенню і до використання її можна приступити після одержання документу на право користування землею. Земельна ділянка закріплена 4 межовими знаками. Розмір та її місцерозташування показані на схемі, яка прикладена до акта.
58. 26 вересня 2000 року Черкаською міською радою укладеного договір на право тимчасового користування землею під розміщення майстерні технічного обслуговування автомобілів строком на п`ять років з подальшою пролонгацією.
59. Згідно з технічним паспортом на виробничий будинок (гараж-автомайстерню), який видавався Комунальним підприємством «Черкаське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації» 13 серпня 2018 року на замовлення ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , рік побудови споруди - 2000 рік.
60. Рішенням Соснівського районного суду м. Черкаси від 21 травня 
2021 року у справі № 712/9407/20 задоволено позов ТОВ «Мікат-Нафта» до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинної забудови. Зобов`язано ОСОБА_2 усунути перешкоди у використанні частини земельної ділянки кадастровий № 7110136700:05:024:0071 по АДРЕСА_2 , яка перебуває в оренді у ТОВ «Мікат-Нафта» на підставі договору оренди землі від 09 серпня 2004 року, зареєстрованого за 
№ 838, шляхом знесення за рахунок ОСОБА_2 самочинно побудованої будівлі гаража-автомайстерні на земельній ділянці площею 79, 0 кв, привести земельну ділянку в придатний для цільового використання стан.
61. Постановою Черкаського апеляційного суду від 14 вересня 2021 року, яка залишена без змін постановою Верховного Суду від 15 лютого 2022 року, рішення Соснівського районного суду м. Черкаси від 21 травня 2021 року скасовано, а позовні вимоги ТОВ «Мікат-Нафта» залишено без задоволення.
Позиція Верховного Суду
62. Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла наступних висновків.
63. Відповідно до пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
64. Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
65. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
66. Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
67. Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
68. Відповідно до частин першої, другої статті 27 Закону України «Про оренду» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
69. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.
70. Відповідно до частини другої статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
71. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (частина перша статті 182 ЦК України).
72. Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
73. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
74. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (частина друга статті 331 ЦК України).
75. За змістом частин першої, другої, четвертої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
76. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
77. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
78. Згідно з вимогами цивільного законодавства України самочинно збудовані будівлі не є об`єктом цивільних прав, відповідно, не можуть вільно відчужуватися.
79. Відмовляючи у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції виходив з того, що судовим рішенням, що набрало законної сили, встановлено, що спірне майно - гараж-автомайстерня збудоване раніше, ніж ТОВ «Мікат-Нафта» став орендарем земельної ділянки у 2004 році, а ОСОБА_2 набув право власності на нього у визначений законом спосіб.
80. Слід звернути увагу, що постановою Черкаського апеляційного суду від 14 вересня 2021 року у справі № 712/9407/20, яка залишена без змін постановою Верховного Суду від 15 лютого 2022 року, рішення Соснівського районного суду міста Черкаси від 21 травня 2021 року скасовано, а позовні вимоги ТОВ «Мікат-Нафта» залишено без задоволення.
81. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ТОВ «Мікат-Нафта», заявлених у справі № 712/9407/20 до ОСОБА_2 , про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинної забудови, суд апеляційної інстанції, з висновками якого погодився і Верховний Суд, зазначав, що відповідач ( ОСОБА_2 ) не є забудовником спірного майна, набув право власності на нього на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 01 квітня 
2019 року, зареєстрованого в реєстрі за № 1-973, а тому є його власником у визначений законом спосіб.
82. Водночас, зауважено, що у разі якщо позивач вважає, що спірний об`єкт нерухомості порушує його права, як орендаря відповідної земельної ділянки, він має змогу застосувати інший спосіб захисту таких прав, який буде ефективним, зокрема, і шляхом пред`явлення вимог, спрямованих на оспорення права власності відповідача на це нерухоме майно.
83. Звертаючись до суду з позовом, у справі, що переглядається у касаційному порядку, ТОВ «Мікат-Нафта» посилалося на незаконність державної реєстрації права власності на спірний об`єкт самочинного будівництва за його первісним власником ОСОБА_3 , ураховуючи відсутність у останнього як права користування земельною ділянкою, на якій здійснювалось будівництво, так і будь-яких дозвільних документів на його здійснення.
84. У пунктах 173, 174, 177 постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21 зазначено, що частиною четвертою статті 376 ЦК України встановлено, що якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. Зазначена норма покладає обов`язок щодо знесення об`єкта самочинного будівництва на особу, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво. Такою є особа, яка має юридичні права на об`єкт самочинного будівництва. До визнання права власності на об`єкт самочинного будівництва судом в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України, статус об`єкта самочинного будівництва не змінюється.
85. Право на нерухому річ у особи, яка його здійснила самочинне будівництво не виникає, а отже не може бути передано іншим особам.
86. Водночас, відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач). 
87. Висновки суду апеляційної інстанції у цій справі про те, що набуття  ОСОБА_2 прав на самочинне будівництво та реєстрація таких прав є підставою для відмови у позові про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення за рахунок ОСОБА_2 самочинно побудованого виробничого будинку гаражу-автомайстерні по АДРЕСА_1 ( АДРЕСА_2 ), не відповідає висновкам про застосування норм права, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21
88. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 зазначено, що предмет позову - це певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення, яка опосередковується відповідним способом захисту прав або інтересів. Підстави позову - це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.
89. Визначаючи підстави позову як елемент його змісту, суд повинен перевірити, на підставі чого, тобто яких фактів (обставин) і норм закону, позивач просить про захист свого права.
90. Суд апеляційної інстанції не звернув уваги на предмет та підстави позову у справі, що переглядається. Не урахував, що у справі № 712/9407/20 не вирішувалось питання щодо законності державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва за ОСОБА_3 , більш того, судом апеляційної інстанції було роз`яснено ТОВ «Мікат-Нафта» право на звернення до суду з позовом про оспорення права власності на такий об`єкт.
91. Ураховуючи наведене, суд апеляційної інстанції, ухвалюючи постанову про відмову у задоволенні позовних вимог ТОВ «Мікат-Нафта» не перевірив правових підстав державної реєстрації права приватної власності на спірний об`єкт за 
ОСОБА_3 , можливості передачі ОСОБА_3 прав на самочинне будівництво іншим особам та помилково посилаючись на судові рішення, ухвалені у справі № 712/9407/20, як на ті, якими встановлено преюдиційні обставини, дійшов передчасного висновку про відсутність правових підстав для захист прав користувача земельною ділянкою.
92. Слід звернути увагу, що наявність підстав для захисту прав орендаря земельної ділянки, на якій зведено самочинне будівництво до моменту набуття такого права користування земельною ділянкою (оренди), встановив Верховний Суд у постанові від 04 червня 2019 року у справі № 925/701/18 за позовом ТОВ «Мікат-Нафта» до автокооперативу «Час» про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинної забудови.
93. Усунути ці недоліки на стадії касаційного перегляду справи, з урахуванням повноважень Верховного Суду та меж перегляду справи у суді касаційної інстанції (стаття 400 ЦПК України), є неможливим.
94. Відповідно до пункту 1 частин третьої і четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази. 
95. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. 
96. Разом з тим у пунктах 142 - 144 постанови від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що визнання недійсними договорів з відчуження об`єкту самочинного будівництва не приведе до відновлення порушених прав власника земельної ділянки, що є підставою для відмови у задоволенні відповідних позовних вимог про визнання договорів недійсними (неналежний спосіб захисту речового права).
97. За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки і розташованого на ній нерухомого майна (пункт 139 постанови від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21).
98. Отже заявлені у цій справі ТОВ «Мікат-Нафта» позовні вимоги про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора виконавчого комітету Рацівської сільської ради Чигиринського району Черкаської області Цьопи Б. А. від 14 серпня 2018 року № 42531715 про державну реєстрацію права власності на виробничий будинок гараж-автомайстерню по АДРЕСА_5 за ОСОБА_3 (номер запису про право власності 27480311, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна -1621609171101); визнання недійсним договору купівлі-продажу від 01 квітня 2019 року № 1-973, який укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 і посвідчений 01 квітня 2019 року державним нотаріусом Починок Ю. В., щодо виробничого будинку гараж-автомайстерня по АДРЕСА_2 ( АДРЕСА_5 ; визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора державного нотаріуса Починок Ю. В. від 01 квітня 2019 року № 46248771 про державну реєстрацію права власності на виробничий будинок гараж-автомайстерню по 
АДРЕСА_3 за ОСОБА_2 , номер запису про право власності 30969792, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1621609171101; припинення права власності на виробничий будинок гараж-автомайстерню по АДРЕСА_3 номер запису про право власності 27480311 і 30969792, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1621609171101, не спрямовані на захист речового права на земельну ділянку, не є належним способом захисту права. 
99. У задоволенні вказаних вимог належить відмовити у зв`язку з обранням позивачем неналежного способу захисту своїх прав.
100. За таких обставин мотивувальну частину постанову Черкаського апеляційного суду від 25 грудня 2025 року слід змінити.
101. Оскільки у справі, яка розглядається, належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України, то справа у частині вирішення позовних вимог про: усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, знесення за рахунок ОСОБА_2 самочинно побудованого виробничого будинку гаражу-автомайстерні по АДРЕСА_3 ) на земельній ділянці кадастровий № 7110136700:05:024:071, зобов`язання ОСОБА_2 повернути частину земельної ділянки кадастровий № 7110136700:05:024:0071, підлягає направленню на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
102. Водночас, необхідно звернути увагу, що у пункті 109 постанови від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17 Велика Палата Верховного Суду зауважила, що у кожному випадку, коли володіючий власник просить про усунення йому перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом демонтажу спорудженого на ній об`єкта нерухомості, суд має перевіряти правомірність втручання держави у права на повагу до житла та мирного володіння на цей об`єкт шляхом його демонтажу, а саме: наявність підстави для такого втручання у законодавстві, легітимність мети цього втручання (його відповідність цілям, визначеним у пункті 2 статті 8 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод та абзаці другому статті 1 Першого протоколу до Конвенції) та пропорційність демонтажу відповідній меті (можливість досягнення останньої проведенням демонтажу за відсутності менш обтяжливих для відповідача способів захисту прав позивача). Залежно від результату такої перевірки суд вирішує питання про задоволення чи відмову у задоволенні позову.
103. З урахуванням того, що справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, розподіл судових витрат повинен здійснювати той суд, який ухвалює остаточне рішення за результатами нового розгляду справи (постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду 
від 18 травня 2020 року у справі № 530/1731/16-ц).
Керуючись статтями 402, 409, 411, 412, 415, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Мікат-Нафта» задовольнити частково.
2. Постанову Черкаського апеляційного суду від 25 грудня 2025 року у частині відмови у задоволенні позовних вимог про: визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора виконавчого комітету Рацівської сільської ради Чигиринського району Черкаської області Цьопи Б. А. від 14 серпня 2018 року № 42531715 про державну реєстрацію права власності на виробничий будинок гараж-автомайстерню по АДРЕСА_5 за ОСОБА_3 (номер запису про право власності 27480311, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1621609171101); визнання недійсним договору купівлі-продажу від 01 квітня 2019 року № 1-973, який укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 і посвідчений 01 квітня 2019 року державним нотаріусом Починок Ю. В., щодо виробничого будинку гараж-автомайстерня по АДРЕСА_2 ( АДРЕСА_5 ; визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора державного нотаріуса Починок Ю. В. від 01 квітня 2019 року № 46248771 про державну реєстрацію права власності на виробничий будинок гараж-автомайстерню по АДРЕСА_3 за ОСОБА_2 , номер запису про право власності 30969792, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1621609171101; припинення права власності на виробничий будинок гараж-автомайстерню по АДРЕСА_3 номер запису про право власності 27480311 і 30969792, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1621609171101, змінити з урахуванням мотивів, викладених у цій постанові.
3. Постанову Черкаського апеляційного суду від 25 грудня 2025 року у частині відмови у задоволенні позовних вимог про: усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, знесення за рахунок ОСОБА_2 самочинно побудованого виробничого будинку гаражу-автомайстерні по АДРЕСА_3 ) на земельній ділянці кадастровий № 7110136700:05:024:071, зобов`язання ОСОБА_2 повернути частину земельної ділянки кадастровий № 7110136700:05:024:0071, скасувати і справу у цій частині направити на новий судовий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников

Судді: О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара

В. В. Сердюк

В. В. Шипович