ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

08 квітня 2026 року 
м. Київ

справа № 569/13527/22
провадження № 61-11106св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 

головуючого - Синельникова Є. В., 
суддів: Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Сердюка В. В. (суддя-доповідач), Шиповича В. В., 

учасники справи: 
позивач за первісним позовом - заступник керівника Рівненської обласної прокуратури в інтересах держави в особі територіальної громади м. Рівне, 
відповідачі: Рівненська міська рада Рівненської області, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
треті особи: державний реєстратор Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Рівненської області Репетуха Олександра Миколаївна, приватний нотаріус Рівненського міського нотаріального округу Сохацька Олена Володимирівна, Департамент цифрової трансформації та забезпечення надання адміністративних послуг,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу заступника керівника Волинської обласної прокуратури на рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 12 жовтня 2023 року у складі судді 
Галінської В. В. та постанову Волинського апеляційного суду від 17 липня 2025 року в складі колегії суддів Осіпука В. В., Матвійчук Л. В., Федонюк С. Ю. 

ВСТАНОВИВ:

ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог 
У вересні 2022 року заступник керівника Рівненської обласної прокуратури 
в інтересах держави звернувся до суду з позовом до Рівненської міської ради, 
ОСОБА_1 , в якому просив визнати незаконним та скасувати рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2361 «Про затвердження проекту землеустрою та передачу громадянинові ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно» (справа № 569/13527/22).

У лютому 2023 року заступник керівника Рівненської обласної прокуратури 
в інтересах держави звернувся до суду з позовом до Рівненської міської ради, 
ОСОБА_1 , в якому просив: визнати недійсним договір оренди землі від 17 жовтня 2022 року, укладений між Рівненською міською радою та ОСОБА_1 ; зобов`язати ОСОБА_1 повернути Рівненській міській раді земельну ділянку з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547, площею 814 кв. м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (справа № 569/2276/23).

У листопаді 2022 року заступник керівника Рівненської обласної прокуратури в інтересах держави звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , треті особи: державний реєстратор Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Рівненської області Репетуха О. М., приватний нотаріус Рівненського міського нотаріального округу Сохацька О. В., Департамент цифрової трансформації та забезпечення надання адміністративних послуг, в якому просив: скасувати державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_2 на об`єкт незавершеного будівництва, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , здійснену державним реєстратором Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради 
Репетухою О. М. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 35246441 від 18 травня 2017 року); визнати недійним договір купівлі-продажу від 16 листопада 2021 року № 1757, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 ; скасувати державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 на об`єкт незавершеного будівництва, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , здійснену приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Сохацькою О. В. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 61630844 від 16 листопада 2021 року) (справа № 569/17062/22).

Ухвалою Рівненського міського суду Рівненської області від 29 березня 2023 року об`єднано в одне провадження цивільну справу № 569/13527/22 з цивільною справою № 569/2276/23. Об`єднаній справі присвоєно № 569/13527/22. Ухвалою Рівненського міського суду Рівненської області від 30 серпня 2023 року об`єднано в одне провадження цивільну справу № 569/13527/22 з цивільною справою № 569/17062/22. Об`єднаній справі присвоєно № 569/13527/22.
Позовні вимоги заступник керівника Рівненської обласної прокуратури обґрунтовував тим, що прокуратурою при виконанні повноважень, визначених статтею 131-1 Конституції України та статтею 23 Закону «Про прокуратуру», встановлено порушення інтересів територіальної громади м. Рівне під час передачі земель комунальної власності в оренду поза процедурою земельних торгів.

Так, 03 грудня 2015 року між Рівненською міською радою та Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради укладено договір оренди земельної ділянки площею 814 кв. м з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547, з цільовим призначенням - для іншої житлової забудови (для будівництва та обслуговування кварталу житлової та громадської забудови), розташованої у м. Рівному. Строк дії договору - до 12 жовтня 2016 року. Відповідно до додаткової угоди від 08 грудня 2016 року сторонами продовжено строк дії указаного договору до 12 жовтня 2021 року.

Надалі між Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради та ОСОБА_2 укладено договір суборенди землі 
від 03 серпня 2016 року та додатковий договір про поновлення договору суборенди земельної ділянки від 21 березня 2017 року, яким останньому передано у користування земельну ділянку з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 без зміни її цільового призначення на строк до 12 жовтня 2021 року.

На вказаній земельній ділянці ОСОБА_2 здійснював нове будівництво житлового будинку за кодом 1110.3, який згідно з Державним класифікатором будівель та споруд ДК 018-2000 належить до садибного типу.

Відповідно до технічного паспорта на об`єкт незавершеного будівництва житлового будинку на АДРЕСА_1 , виготовленого ПП «Техноком», інвентаризаційна справа № 337, він має наступні характеризуючі дані: фундамент - з/бетонні блоки, площею основи 63,9 кв. м.

За інформацією, розміщеною в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1251083256101, 15 травня 2017 року ОСОБА_2 набув право приватної власності на зазначений вище об`єкт незавершеного будівництва, відсоток його готовності 7%.

Після закінчення строку дії договорів оренди та суборенди землі, згідно з актом приймання-передавання земельної ділянки від 12 жовтня 2021 року Управління капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради передало, 
а Рівненська міська рада прийняла земельну ділянку площею 814 кв. м з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547. У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі вказаного акта приймання-передавання 23 листопада 2021 року здійснено запис про припинення іншого речового права на земельній ділянці (номер рішення 61923561). Отже, після закінчення договору оренди землі від 03 грудня 2015 року земельна ділянка з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 повернута 12 жовтня 2021 року територіальній громаді м. Рівне в особі Рівненській міській раді до земель запасу.

Водночас на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу 
від 16 листопада 2021 року № 1757, ОСОБА_2 (продавець) передав у власність ОСОБА_1 (покупець), а останній прийняв об`єкт незавершеного будівництва, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . У пунктах 4, 5 даного договору вказано, що незавершене будівництво знаходиться на земельній ділянці площею 0,0814 га з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547, право власності на нього належить продавцю, відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманих приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Сохацькою О. В. шляхом безпосереднього доступу до реєстру станом на 16 листопада 2021 року. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1251083256101, відсоток готовності складає 7 %, будівництво здійснюється на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт/про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, виданого 18 листопада 2016 року Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області № РВ062163231403. Цього ж дня, 16 листопада 2021 року у Державному реєстрі речових прав за номером 45080975 здійснено запис про набуття ОСОБА_1 права власності на вказаний вище об`єкт незавершеного будівництва.

Надалі за результатами розгляду заяв ОСОБА_1 на підставі витягу з Державного реєстру речових прав про реєстрацію права власності від 16 листопада 2021 року на зазначений об`єкт незавершеного будівництва, Рівненською міською радою прийняті такі рішення:
від 23 грудня 2021 року № 1863 «Про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно»;
від 08 липня 2022 року № 2361 «Про затвердження проекту землеустрою та передачу ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно».

Відповідно до пункту 2 рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року 
№ 2361 ОСОБА_1 , на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 листопада 2021 року 
№ 45080975 передано в оренду на п`ять років земельну ділянку площею 814 кв. м з кадастровим номером 5610100000:01.020:0547 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, розташовану на АДРЕСА_1 .

На підставі рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2361 між Рівненською міською радою та ОСОБА_1 17 жовтня 2022 року укладено договір оренди землі. За відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право оренди ОСОБА_1 на зазначену земельну ділянку зареєстровано 31 жовтня 2022 року (номер запису про інше речове право: 48293747).

22 серпня 2022 року Рівненською окружною прокуратурою внесено відомості до ЄРДР № 42022181110000077 про наявність у діях невстановлених осіб ознак злочину, передбаченого частиною третьою статті 362 Кримінального кодексу України, а саме: внесення за попередньою змовою невстановленими особами через електронно-обчислювальні машини (комп`ютери) недостовірних даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Зокрема, щодо нерухомого майна, яке знаходиться на земельних ділянках з кадастровими номерами 5610100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546, 5610100000:01:020:0547.

31 жовтня 2022 року Рівненською обласною прокуратурою отримано копії матеріалів кримінального провадження № 42022181110000077 від 22 серпня 2022 року та дозвіл на розголошення даних досудового розслідування цього кримінального провадження, з метою захисту інтересів держави в особі територіальної громади в суді.

У межах цього кримінального провадження на виконання ухвали Рівненського міського суду Рівненської області від 05 жовтня 2022 року СВ Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області із залученням спеціалістів Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради, управління ДАБК Рівненської міської ради, проведено огляд земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547, в ході якого встановлено, що зазначена земельна ділянка та земельні ділянки з кадастровими номерами 5610100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546 огороджені по периметру одним парканом. На земельній ділянці облаштовано майданчик для зберігання будівельних матеріалів та здійснено рельєфне планування території. В неглибоких траншеях (50-60 см) викладено залізобетонні фундаментні блоки, які формують контури житлових будинків, однак не можуть бути повноцінним їх фундаментом, оскільки встановлені на непідготовлену основу та не скріплені між собою піщано-цементною сумішшю. Будь-які об`єкти нерухомості на вказаній земельній ділянці відсутні.

За результатами огляду земельної ділянки складено протокол від 10 жовтня 
2022 року, а також управлінням Державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Рівненської міської ради - відповідну інформацію від 17 жовтня 2022 року № 01-17/432. Тобто на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 знаходилося і знаходиться дотепер рухоме майно, яке не може бути об`єктом незавершеного будівництва. За таких обставин Рівненською міською радою земельна ділянка з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 передана в оренду з порушенням вимог чинного земельного законодавства, внаслідок чого ОСОБА_1 отримав право на її оренду в обхід обов`язкового аукціону, чим порушено інтереси територіальної громади м. Рівного.

Відповідно до листа від 17 жовтня 2022 року № 01-17/432 Управління державного архітектурно-будівельного контролю 27 вересня 2021 року за № 21-е видано наказ про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованого Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції 
у Рівненській області 18 листопада 2016 року за № РВ 062163231403 щодо об`єктів « АДРЕСА_2 .

14 лютого 2022 року за № 2-е Управлінням видано наказ про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт на об`єкті «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_2 , у тому числі, ділянки АДРЕСА_3 , кадастровий номер земельної ділянки 5610100000:01:020:0547.

Прокурор також вказує, що згідно з договором купівлі-продажу від 16 листопада 2021 року, укладеним між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , останнім набуто право власності на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547. Однак ця земельна ділянка на момент його укладення перебувала в землях запасу Рівненської міської ради, що підтверджується актом приймання-передавання земельної ділянки, кадастровий номер 5610100000:01:020:0547, підписаним міською радою та Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради 12 жовтня 2021 року. Отже, на момент відчуження об`єкта незавершеного будівництва земельна ділянка не перебувала у користуванні ОСОБА_2 .

Виходячи із системного аналізу частини другої статті 124 і абзацу другого частини другої статті 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка комунальної власності надається, зокрема, фізичній особі з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеній особі для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
Разом із тим, спірним рішенням Рівненської міської ради ОСОБА_1 передано в оренду земельну ділянку комунальної власності площею 814 кв. м з кадастровим номером 5610100000:01:020:054 для будівництва багатоквартирного житлового будинку, тобто із зміною виду цільового використання земельної ділянки.

Прокурор також зазначав, що положення статті 120 ЗК України не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, оскільки на момент відчуження об`єкта незавершеного будівництва спірна земельна ділянка з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 не перебувала в користуванні ОСОБА_2 , а тому права щодо неї не могли перейти до відповідача. Вважав, що наявність на земельній ділянці об`єкта незавершеного будівництва використано лише як формальний привід для уникнення проведення процедури земельних торгів щодо відведення земельної ділянки для здійснення нового будівництва - багатоквартирного житлового будинку. Окрім цього, прокурор стверджує, що об`єкт незавершеного будівництва (фундамент із залізобетонних блоків), який знаходиться на спірній земельній ділянці, не може розцінюватися як об`єкт нерухомого майна та не звільняє від встановленого Законом обов`язку проведення земельного аукціону, в розумінні частини другої статті 134 ЗК України.

Таким чином, Рівненська міська рада не мала законних підстав для надання земельної ділянки в оренду ОСОБА_1 для будівництва багатоповерхового житлового будинку інакше, як за результатами проведених земельних торгів, і її рішення від 08 липня 2022 року № 2361 «Про затвердження проекту землеустрою та передачу громадянинові ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно» суперечить вимогам статей 124, 134, 135 ЗК України. Враховуючи, що рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2361 щодо надання спірної земельної ділянки в оренду ОСОБА_1 прийнято без проведення обов`язкових земельних торгів, є таким, що суперечить вимогам статей 124, 134, 135 ЗК України та порушує інтереси територіальної громади, що, згідно з вимогам статей 16, 21 ЦК України, статей 21,152, 155 ЗК України, є підставою для визнання його незаконним.

У зв`язку із викладеним, прокурор вважав, що у ОСОБА_1 відсутнє визначене законом право користування земельною ділянкою площею 814 кв. м з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547.

Справа розглядалась судами неодноразово

Короткий зміст судових рішень першої та апеляційної інстанцій 

Рівненський міський суд Рівненської області рішенням від 12 жовтня 2023 року залишеним без змін постановою Рівненського апеляційного суду від 16 січня 
2024 року, у задоволенні позову відмовив.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, керувався тим, що з метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо об`єкта незавершеного будівництва (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права і обов`язки власника майна, забудовник вправі до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у виді створення нерухомого майна здійснити державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації встановлений законодавством перелік документів. Отже, державним реєстратором правомірно здійснено реєстрацію права власності за співвідповідачем ОСОБА_2 , а згодом - і за відповідачем ОСОБА_1 , на об`єкт незавершеного будівництва у АДРЕСА_1 , під час укладення договору купівлі-продажу.

Короткий зміст постанови суду касаційної інстанції

Верховний Суд постановою від 30 квітня 2025 року касаційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури задовольнив частково. Постанову Рівненського апеляційного суду від 16 січня 2024 року скасував, справу направив на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Верховний Суд виходив з того, що апеляційної суд не надав належної оцінки всім доказам у справі та зазначив, що апеляційний суд вважав доведеним, що спірний об`єкт незавершеного будівництва (фундамент, який складається із залізобетонних блоків) є нерухомим майном, на підтвердження чого посилався на висновок експерта № 327-Е від 27 березня 2023 року у судовій будівельно-технічній експертизі, яка здійснена Рівненським відділенням Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз за заявою про проведення судової будівельно-технічної експертизи від 20 січня 2023 року адвоката Кухарука І. М. Разом із тим, вказав, що як вбачається з висновку експерта, огляд об`єкта дослідження було проведено 13 березня 2023 року, тобто після звернення прокурора до суду з цими позовами і майже через п`ять місяців після огляду місцевості на підставі ухвали слідчого судді у жовтні 2022 року.

Верховний Суд також зазначив, що апеляційний суд наведеного вище не врахував, у зв`язку із чим, не взявши до уваги положення статті 77 ЦПК України, дійшов помилкового висновку, що в цьому випадку висновок експерта № 327-Е від 27 березня 2023 року може бути визнаний належним доказом на підтвердження наявності нерухомого майна на спірній земельній ділянці на час прийняття Рівненською міською радою рішення від 08 липня 2022 року № 2361.
Короткий зміст оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції 

Волинський апеляційний суд постановою від 17 липня 2025 року апеляційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури залишив без задоволення, рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 12 жовтня 2023 року залишив без змін.

Апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції та вказав, що місцевий суд правильно виснував про відсутність порушень норм матеріального права при укладенні 17 жовтня 2022 року договору оренди земельної ділянки між Рівненською міською радою і відповідачем ОСОБА_1 на підставі відповідного рішення органу міського самоврядування від 08 липня 2022 року, правомірності оспорюваної державної реєстрації, а тому цілком підставно й обґрунтовано відмовив у задоволенні позову.

Суд апеляційної інстанції вказав, що доводи прокурора про те, що на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 на момент державної реєстрації права власності за відповідачем ОСОБА_1 знаходилося рухоме майно, яке не може бути об`єктом незавершеного будівництва, позивач посилався, в тому числі і на протокол огляду земельної ділянки, складений слідчим у кримінальному провадженні 10 жовтня 2022 року. Але такі доводи прокурора спростовані як висновком експерта від 27 березня 2023 року № 327-Е у судовій будівельно-технічній експертизі, проведеній Рівненським відділенням Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз за заявою про проведення судової будівельно-технічної експертизи від 20 січня 2023 року, так і висновком судового експерта ПП «Експерт-Рівне-Консалт» Фурсовича М. О. судової будівельно-технічної експертизи від 05 червня 2025 року № 250514/1_ФМ, який відповідає вимогам статті 106 ЦПК України, є належним і допустимим доказом та в сукупності з іншими засобами доказування у справі об`єктивно і переконливо підтверджує конкретні обставини спірних правовідносин. Зокрема, цим висновком встановлено, що об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на спірній земельній ділянці, є об`єктом нерухомого майна.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та аргументи особи, яка її подала 

27 серпня 2025 року заступник керівника Волинської обласної прокуратури, через підсистему «Електронний суд», звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою на рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 12 жовтня 2023 року та постанову Волинського апеляційного суду від 17 липня 2025 року в указаній справі, в якій заявник, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржені судові рішення і ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Підставою касаційного оскарження рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 12 жовтня 2023 року та постанову Волинського апеляційного суду від 17 липня 2025 року заступник керівника Волинської обласної прокуратури вказує пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України та зазначає, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми:
- статей 120, 134 ЗК України та статей 21, 181, 331 ЦК України без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 13 березня 2019 року
у справі № 910/4032/18, від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19,
від 26 лютого 2020 року у справі № 914/1658/15, від 16 лютого 2021 року у справі 
№ 914/2070/19, від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20;
- статті 106 ЦПК України без урахування висновків Верховного Суду, викладених
у постановах від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18, від 25 жовтня
2022 року у справі № 307/2175/15-ц, від 20 грудня 2023 року у справі № 172/313/21;
- статей 43-44, 367 ЦПК України без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 24 липня 2024 року у справі № 646/857/18,
від 08 листопада 2023 року у справі № 140/1322/22, від 15 травня 2019 року
у справі № 717/2052/16-ц, від 31 січня 2020 року у справі № 370/999/16-ц,
від 15 жовтня 2020 року у справі № 469/1044/17, від 31 серпня 2021 року у справі 
№ 903/1030/19, від 12 жовтня 2021 року у справі № 910/17324/19, від 18 червня 
2020 року у справі № 909/965/16, від 16 червня 2021 року у справі № 915/2222/19, 
від 03 травня 2018 року у справі № 404/251/17, від 31 липня 2019 року у справі
№ 753/11963/15-ц, від 14 грудня 2022 року у справі № 521/574/22.

Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції безпідставно взяв до уваги висновок експерта будівельно-технічної експертизи від 05 червня 2025 року № 250514/2_ФМ. Апеляційний суд не звернув уваги, що на спірних земельних ділянках знаходиться рухоме майно, а не об`єкти незавершеного будівництва, що підтверджується, зокрема, протоколами огляду земельних ділянок від 10 жовтня 2022 року, складеними в ході досудового розслідування у кримінальному провадженні, відомостями, зазначеними в технічних паспортах.

Позиція інших учасників справи

У відзиві на касаційну скаргу представник ОСОБА_1 адвокат Кухарук І. М. просить залишити касаційну скаргу без задоволення, посилаючись на те, що оскаржені судові рішення є законними та обґрунтованими. 
У відзиві на касаційну скаргу Департамент цифрової трансформації та забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради вказує на обґрунтованість висновки судів першої та апеляційної інстанцій, просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін. 

У відзиві на касаційну скаргу державний реєстратор Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Рівненської області Репетуха О. М. вказує на обґрунтованість висновки судів першої та апеляційної інстанцій, просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін.

Провадження у суді касаційної інстанції

Верховний Суд ухвалою від 02 грудня 2025 року у складі колегії суддів Сердюка В. В. (суддя-доповідач), Карпенко С. О., Фаловської І. М. відкрив касаційне провадження у цій справі, витребував справу із суду першої інстанції.

Підставою відкриття касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України.

Верховний Суд ухвалою від 27 лютого 2026 року справу призначив до судового розгляду.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06 квітня 2026 року визначено колегію суддів для розгляду цієї справи у такому складі: головуючий - Синельников Є. В., судді, які входять до складу колегії: Осіян О. М., Сакара Н. Ю., Сердюк В. В. (суддя-доповідач), Шипович В. В. 

Фактичні обставини, встановлені судами 

Суди встановили, що 03 грудня 2015 року між Рівненською міською радою та Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради укладено договір оренди земельної ділянки площею 814 кв. м з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0547, з цільовим призначенням - для іншої житлової забудови (для будівництва та обслуговування кварталу житлової та громадської забудови з подальшим укладанням та державною реєстрацією договорів оренди на ці земельні ділянки, і в разі наявності відповідних договорів суборенди), розташованої у м. Рівне. Строк дії договору встановлено до 12 жовтня 2016 року. Умовами укладеної 08 грудня 2016 року додаткової угоди продовжено термін дії договору оренди до 12 жовтня 2021 року.
Право оренди, що виникло на підставі договору оренди землі, зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03 грудня 2015 року за номером 12452570, про що свідчать витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права. Цільове призначення земельної ділянки - для іншої житлової забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.

Наказом Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради від 22 травня 2015 року № 130 земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_1 .

03 серпня 2016 року між Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради та ОСОБА_2 укладено договір суборенди землі, за яким суборендарю передано у користування зазначену земельну ділянку без зміни її цільового призначення, про що зазначено в пункті 6.1 договору, строком до 12 жовтня 2021 року. Право суборенди земельної ділянки зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11 жовтня 2016 року за номером 16886066.

За повідомленням про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованого Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області (реєстраційний номер від 18 листопада 2016 року № РВ062163231403), на підставі будівельного паспорта від 16 вересня 2016 року № 01-17/315 ОСОБА_2 на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 здійснював нове будівництво житлового будинку за кодом: 1110.3. Відповідно до технічного паспорта на об`єкт незавершеного будівництва житлового будинку на АДРЕСА_1 , виготовленого ПП «Техноком», інвентаризаційна справа № 337, станом на 17 травня 2017 року він має такі характеризуючі дані: фундамент - з/бетонні блоки, площею основи 63,9 кв. м, готовність - 7 %.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1251083256101, вбачається, що 15 травня 2017 року ОСОБА_2 набув право приватної власності на зазначений об`єкт незавершеного будівництва, стан його готовності склав 7 %, на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 з цільовим призначенням - для іншої житлової забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, вид використання земельної ділянки - для будівництва та обслуговування кварталу житлової та громадської забудови. Відомості до реєстру внесено державним реєстратором Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Репетухою О. М.

Після закінчення строку дії договорів оренди та суборенди землі згідно з актом приймання-передавання земельної ділянки від 12 жовтня 2021 року Управління капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради передало, 
а Рівненська міська рада прийняла земельну ділянку площею 814 кв. м 
з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 у м. Рівному, що встановлено витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 287399008. У Державному реєстрі речових прав 
на нерухоме майно на підставі вказаного акту приймання-передачі 23 листопада 
2021 року здійснено запис про припинення іншого речового права на земельній ділянці (номер рішення 61923561).

Відповідно до нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 16 листопада 2021 року ОСОБА_2 (продавець) передав у власність ОСОБА_1 (як покупець) об`єкт незавершеного будівництва, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Пунктами 4, 5 договору обумовлено, що незавершене будівництво знаходиться на земельній ділянці площею 0,0814 га з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547, наданої для іншої житлової забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, для будівництва та обслуговування кварталу житлової та громадської забудови. Право власності на незавершене будівництво належить продавцю відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманих приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Сохацькою О. В. шляхом безпосереднього доступу до реєстру станом на 16 листопада 2021 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1251083256101, відсоток готовності складає 7 %, будівництво здійснюється на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт/про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, виданого 18 листопада 2016 року Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області № РВ062163231403. 

У Державному реєстрі речових прав за номером 45080975 приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Сохацькою О. В. здійснено запис про набуття ОСОБА_1 права власності на об`єкт незавершеного будівництва, що засвідчено відповідним витягом.

Рішенням Рівненської міської ради від 23 грудня 2021 року № 1863 «Про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно» дозволено ОСОБА_1 розробити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 814 кв. м на АДРЕСА_1 в оренду на п`ять років для будівництва і обслуговування багатоквартирного будинку. Земельну ділянку відведено за рахунок земель житлової та громадської забудови комунальної власності територіальної громади м. Рівне, які перебували в оренді в Управлінні капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради.

Рішенням Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2361 «Про затвердження проекту землеустрою та передачу ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно» затверджено проект землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки 
ОСОБА_1 в оренду на п`ять років для будівництва і обслуговування багатоквартирного будинку. На підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 листопада 2021 року 
№ 45080975 передано ОСОБА_1 в оренду на п`ять років без умови щодо 
її автоматичного поновлення земельну ділянку площею 814 кв. м на АДРЕСА_1 з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Відповідно договору оренди землі, укладеного 17 жовтня 2022 року між Рівненською міською радою (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар), орендодавець на підставі рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2361 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547, яка розташована в АДРЕСА_1 . В оренду передана земельна ділянка загальною площею 814 кв. м, на якій знаходиться об`єкт нерухомого майна (відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 16 листопада 2021 року № 45080975 (пункти 2, 3 договору). Категорія земель: «Землі житлової та громадської забудови комунальної власності територіальної громади м. Рівне». Факт передачі Рівненською міською радою земельної ділянки на користь ОСОБА_1 на підставі договору оренди землі підтверджено актом приймання-передавання, який є невід`ємною його частиною. 

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди ОСОБА_1 на спірну земельну ділянку зареєстровано 31 жовтня 2022 року (номер запису про інше речове право: 48293747).

22 серпня 2022 року Рівненською окружною прокуратурою внесено відомості 
до ЄРДР № 42022181110000077 про наявність у діях невстановлених осіб ознак злочину, передбаченого частиною третьою статті 362 КК України, а саме: внесення 
за попередньою змовою невстановленими особами через електронно-обчислювальні машини (комп`ютери) недостовірних даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Зокрема, щодо нерухомого майна, яке знаходиться на земельних ділянках 
з кадастровими номерами: 5610100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546, 5610100000:01:020:0547. Ухвалою слідчого судді Рівненського міського суду від 05 жовтня 2022 року надано дозвіл на проведення огляду земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та незавершеного будівництва (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1251083256101), яке знаходиться на цій земельній ділянці та на праві власності належить ОСОБА_1 , з можливістю залучення в разі необхідності спеціалістів Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської ради, Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради або інших фахівців з метою виявлення та фіксації відомостей щодо обставин вчинення кримінального правопорушення.

Відповідно до протоколу огляду від 10 жовтня 2022 року, проведеного з 11 год 16 хв до 11 год 23 хв старшим слідчим слідчого відділу Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області на підставі зазначеної ухвали слідчого судді, за участю головного спеціаліста Управління державного архітектурно-будівельного контролю Столярчука А. Г., головного спеціаліста Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради Мельничук К. А., фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 , начальника відділення слідчого відділу Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області Гутюка Т. С., встановлено, що на спірній земельній ділянці знаходяться бетонні блоки (без будівельного розчину), які не скріплені між собою та знаходяться в траншеї глибиною 50-55 см, один біля одного у формі прямокутника. Цим оглядом на земельній ділянці об`єктів нерухомості не виявлено. При цьому понята ОСОБА_4 , яка проживає поряд, повідомила, що бетонні блоки було встановлено протягом часу з 03 жовтня 2022 року до 08 жовтня 2022 року. Під час огляду застосовані технічні засоби: відеокамера Panasonic HC-V180 та флешносій.

Листом Управління державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської ради від 17 жовтня 2022 року № 01-17/432 встановлено факт повідомлення ГУНП в Рівненській області про те, що 26 травня 2021 року за № РВ 020210524936 
в реєстрі будівельної діяльності єдиної державної електронної системи у сфері будівництва зареєстровано повідомлення про початок, виконання підготовчих робіт, назва об`єкту - «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку на 
вул. Макарова-Пржевальського (ділянки 170, 171, 172)» в м. Рівне, кадастрові номери ділянок: 5630100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546, 5610100000:01:020:0547. Замовниками будівництва є ОСОБА_1 , ОСОБА_5 та ОСОБА_2 

27 вересня 2021 року за №№ 21-е, 22-е та 23-е Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської ради видано накази про скасування реєстрації повідомлень про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованих Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області: 18 листопада 2016 року за № РВ 062163231403, 13 вересня 2016 року за № РВ 062162570692 та 29 травня 2017 року за № РВ 062171490689, щодо об`єктів «Будівництв житлових будинків» в районі вулиць Макарова та АДРЕСА_4 та АДРЕСА_5 .

06 жовтня 2021 року за № РВ 051211004989 Управлінням державного архітектурно- будівельного контролю Рівненської міської ради зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт на об`єктах з незначними наслідками (СС1), назва об`єкту: «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_6 кадастрові номери земельних ділянок 5610100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546, 5610100000:01:020:0547.

Протягом часу з 08 листопада 2021 року до 18 листопада 2021 року з підстав необхідності перевірки достовірності даних, наведених у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської ради здійснено позапланову перевірку на спірному об`єкті будівництва. За її наслідками встановлено, що проектною організацією 
ТОВ «А-2» не передавалася замовникам проектна документація в повному обсязі, 
а договір на ведення авторського нагляду не укладався і не здійснюється. Тому щодо суб`єктів містобудування ОСОБА_1 , ОСОБА_5 та ОСОБА_2 
18 листопада 2021 року складено акт із фіксацією вказаних порушень, протоколи про адміністративні правопорушення і видано припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт.

14 лютого 2022 року за № 2-с стосовно спірного об`єкту Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської ради видано наказ про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт на об`єктах з незначними наслідками (CCI).

Відповідно до протоколу огляду місця події від 03 березня 2023 року, що проведений з 12 год 20 хв до 12 год 40 хв старшим слідчим слідчого відділу Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області Гусаком Ю. В. на підставі кримінального провадження № 42022181110000077 від 22 серпня 2022 року одноособово, встановлено, що на ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 ведуться будівельні роботи. Ліворуч від входу на земельній ділянці знаходиться фундамент суцільний, з матеріалу сірого кольору, зовні схожого на бетон.

За висновком експерта Рівненського відділення Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України Семенюк С. П. судової будівельно-технічної експертизи від 27 березня 2023 року № 327-Е, проведеної 
за заявою від 20 січня 2023 року адвоката Кухарука І. М., який діяв в інтересах 
ОСОБА_1 , встановлено, що станом на 13 березня 2023 року:
1. Виконані будівельні роботи (будівництво фундаменту) на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 (ділянка 172) відповідають даним, зазначеним в будівельному паспорті забудови цієї земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , за конфігурацією в плані - простою та основним параметрам - шириною та довжиною.
2. Переміщення об`єкта незавершеного будівництва, об`єкта житлової нерухомості, розміщеного на земельній ділянці з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0547, площею 0,0814 га, за адресою: АДРЕСА_7 , без його знецінення та зміни його призначення неможливе.
3. Об`єкт незавершеного будівництва, об`єкт житлової нерухомості, розміщений 
на земельній ділянці з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0547, площею 
0,0814 га, за адресою: 
АДРЕСА_7 , є об`єктом нерухомого майна. 

16 червня 2025 року від представника відповідача ОСОБА_1 - Кухарука І. М. надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи висновку експерта № 250514/2_ФМ будівельно-технічної експертизи від 05 червня 2025 року, підготовленого за заявою адвоката Кухарука І. М. для подання до Волинського апеляційного суду у цій справі. Зміст поставлених експерту на вирішення експертизи питань та висновок експерта є аналогічним попередньому висновку експерта № 327-Е від 27 березня 2023 року, з однією відмінністю, а саме, що висновок підготовлений для подання до суду.
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА 
Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги та врахувавши позиції усіх учасників справи, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню. 

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам процесуального закону оскаржені судові рішення відповідають з огляду на таке. 

Відповідно до частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Частиною першою статті 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Згідно з частиною першою статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Порядок набуття права власності на новостворене майно та об`єкти незавершеного будівництва визначений статтею 331 ЦК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), частинами другою, третьою якої передбачено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об`єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об`єкта незавершеного будівництва.

Тлумачення частини третьої статті 331 ЦК України дає підстави для висновку що для того, щоб новостворене майно стало об`єктом цивільно-правових відносин, потрібне виконання трьох умов: 1) завершення будівництва; 2) прийняття до експлуатації; 3) державна реєстрація. Доки цих умов не виконано, особа вважається лише власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані у процесі цього будівництва (створення майна) (частина третя статті 331 ЦК України) (висновки, викладені Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 07 липня 2020 року в справі № 910/10647/18 та від 22 липня 2019 року в справі № 369/3043/17-ц).

Верховний Суд неодноразово наголошував, що за визначенням частини третьої статті 331 ЦК України об`єкт незавершеного будівництва за своєю суттю є сукупністю будівельних матеріалів, які також є майном, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво) (зокрема, постанова Верховного Суду від 16 лютого 2021 року в справі № 914/2070/19).

Отже, особа, яка на законних підставах придбала об`єкт незавершеного будівництва до завершення будівництва, є власником матеріалів (обладнання тощо), з яких такий об`єкт будується.

Згідно з частиною першою статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

З метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо такого майна (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов`язки власника майна, забудовник вправі, до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у вигляді створення нерухомого майна, здійснити державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено поняття державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як офіційне визнання та підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року 
№ 1127. Згідно з пунктом 68 цього Порядку (у редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин) для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються: 1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (крім випадку, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав); 2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт; 3) технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва.

У цій справі суди встановили, що 03 грудня 2015 року між Рівненською міською радою та Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради укладено договір оренди земельної ділянки площею 814 кв. м з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0547, з цільовим призначенням - для іншої житлової забудови (для будівництва та обслуговування кварталу житлової та громадської забудови з подальшим укладанням та державною реєстрацією договорів оренди на ці земельні ділянки, і в разі наявності відповідних договорів суборенди), розташованої у м. Рівне. Строк дії договору встановлено 
до 12 жовтня 2016 року. Умовами укладеної 08 грудня 2016 року додаткової угоди продовжено термін дії договору оренди до 12 жовтня 2021 року.

03 серпня 2016 року між Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради та ОСОБА_2 укладено договір суборенди землі, за яким суборендарю передано у користування зазначену земельну ділянку без зміни її цільового призначення, про що зазначено в пункті 6.1 договору, строком до 12 жовтня 2021 року. Право суборенди земельної ділянки зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11 жовтня 2016 року за номером 16886066.

За повідомленням про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованого Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області (реєстраційний номер від 18 листопада 2016 року № РВ062163231403), на підставі будівельного паспорта від 16 вересня 2016 року № 01-17/315 ОСОБА_2 на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 здійснював нове будівництво житлового будинку за кодом: 1110.3. Відповідно до технічного паспорта на об`єкт незавершеного будівництва житлового будинку на АДРЕСА_1 , виготовленого ПП «Техноком», інвентаризаційна справа № 337, станом на 17 травня 2017 року він має такі характеризуючі дані: фундамент - з/бетонні блоки, площею основи 63,9 кв. м, готовність - 7 %.

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1251083256101, 15 травня 2017 року ОСОБА_2 набув право приватної власності на зазначений об`єкт незавершеного будівництва, стан його готовності склав 7 %, на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 з цільовим призначенням - для іншої житлової забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, вид використання земельної ділянки - для будівництва та обслуговування кварталу житлової та громадської забудови. Відомості до реєстру внесено державним реєстратором Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Репетухою О. М.

Після закінчення строку дії договорів оренди та суборенди землі згідно з актом приймання-передавання земельної ділянки від 12 жовтня 2021 року Управління капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради передало, 
а Рівненська міська рада прийняла земельну ділянку площею 814 кв. м 
з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 у м. Рівному, що встановлено витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 287399008. У Державному реєстрі речових прав 
на нерухоме майно на підставі вказаного акту приймання-передачі 23 листопада 
2021 року здійснено запис про припинення іншого речового права на земельній ділянці (номер рішення 61923561).

Згідно з нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу від 16 листопада 2021 року ОСОБА_2 (продавець) передав у власність ОСОБА_1 (покупець) об`єкт незавершеного будівництва, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . У Державному реєстрі речових прав за номером 45080975 приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Сохацькою О. В. здійснено запис про набуття ОСОБА_1 права власності на об`єкт незавершеного будівництва, що засвідчено відповідним витягом.

Рішенням Рівненської міської ради від 23 грудня 2021 року № 1863 «Про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно» дозволено ОСОБА_1 розробити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 814 кв. м на АДРЕСА_1 в оренду на п`ять років для будівництва і обслуговування багатоквартирного будинку. Земельну ділянку відведено за рахунок земель житлової та громадської забудови комунальної власності територіальної громади м. Рівне, які перебували в оренді в Управлінні капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради.

Рішенням Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2361 «Про затвердження проекту землеустрою та передачу ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно» затверджено проект землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки 
ОСОБА_1 в оренду на п`ять років для будівництва і обслуговування багатоквартирного будинку. На підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 листопада 2021 року 
№ 45080975 передано ОСОБА_1 в оренду на п`ять років без умови щодо 
її автоматичного поновлення земельну ділянку площею 814 кв. м на АДРЕСА_1 з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Відповідно договору оренди землі, укладеного 17 жовтня 2022 року між Рівненською міською радою (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар), орендодавець на підставі рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2361 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547, яка розташована в АДРЕСА_1 . В оренду передана земельна ділянка загальною площею 814 кв. м, на якій знаходиться об`єкт нерухомого майна (відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 16 листопада 2021 року № 45080975 (п.п. 2, 3 договору). Категорія земель: «Землі житлової та громадської забудови комунальної власності територіальної громади м. Рівне». 

Факт передачі Рівненською міською радою земельної ділянки на користь ОСОБА_1 на підставі договору оренди землі підтверджено актом приймання-передавання, який є невід`ємною його частиною. За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди ОСОБА_1 на спірну земельну ділянку зареєстровано 31 жовтня 2022 року (номер запису про інше речове право: 48293747).

Звертаючись із позовом до суду, прокурор мотивував його тим, щона земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0547 знаходилося рухоме майно, яке не може бути об`єктом незавершеного будівництва, тому Рівненською міською радою ця земельна ділянка передана в оренду з порушенням вимог чинного земельного законодавства, внаслідок чого ОСОБА_1 отримав право на її оренду в обхід обов`язкового аукціону, чим порушено інтереси територіальної громади м. Рівного.

Відповідно до статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

На підтвердження своїх вимог прокурор долучив до матеріалів справи, зокрема, протоколи огляду земельних ділянок, складені слідчим у кримінальному провадженні 10 жовтня 2022 року, згідно з якими під час огляду спірних земельних ділянок, об`єктів нерухомості на них не виявлено. 

Водночас суди вказали, що посилання прокурора на те, що спірні об`єкти є рухомим майном спростовані висновками судових будівельно-технічних експертиз від 27 березня 2023 року № 328-Е та від 05 червня 2025 року № 250514/2_ФМ, складеними в межах цієї цивільної справи, якими встановлено, що ці об`єкти незавершеного будівництва є об`єктами нерухомого майна. Такі висновки експертів визнані судом апеляційної інстанції належними і допустимими доказами. Водночас прокурор своїм процесуальним правом на проведення судової будівельно-технічної експертизи щодо стану земельних ділянок на 10 жовтня 2022 року не скористався, тоді як відповідно до частини четвертої статті 12 ЦПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

З огляду на викладене, оскільки позивач не довів обставини, на які він посилався як на підставу своїх вимог, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що з метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо об`єкта незавершеного будівництва (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права і обов`язки власника майна, забудовник вправі до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у виді створення нерухомого майна здійснити державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації встановлений законодавством перелік документів. Отже, державним реєстратором правомірно здійснено реєстрацію права власності за ОСОБА_2 , а далі і за ОСОБА_1 на об`єкт незавершеного будівництва при укладенні договору купівлі-продажу.

Згідно з абзацом першим частини першої статті 116 ЗК громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Частиною другою статті 124 ЗК України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Відповідно до абзацу 2 частини другої статті 134 ЗК України не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Установивши, що спірні об`єкти незавершеного будівництва є нерухомим майном, суди зробили правильний висновок, що передача в оренду ОСОБА_1 на позаконкурентних засадах земельних ділянок, на яких вони розміщені, здійснена з дотримання вимог частини другої статті 134 ЗК України, у зв`язку з чим обґрунтовано відмовили в позові в повному обсязі.

Колегія суддів відхиляє посилання прокурора на неврахування судом апеляційної інстанції висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, оскільки висновки апеляційного суду не суперечать висновкам, викладеним Верховним Судом у наведених у касаційній скарзі постановах.

Інші доводи касаційної скарги висновків апеляційного суду не спростовують, значною мірою зводяться до встановлення протилежних зазначеному обставин та переоцінки доказів.

Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц, провадження № 14-446цс18). 

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника по суті спору та їх відображення в оскаржуваному судовому рішенні, питання вмотивованості висновків суду, Верховний Суд виходить з того, що у справі, яка переглядається, сторонам надано мотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують обґрунтованих і правильних висновків судів першої та апеляційної інстанцій.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Суд апеляційної інстанції відповідно до вимог статті 367 ЦПК України перевірив законність і обґрунтованість судового рішення суду першої інстанції у межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у місцевому суді. 

Доводи касаційної скарги про неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права і порушення норм процесуального права є безпідставними, не спростовують висновків судів попередніх інстанцій і не дають підстав для скасування оскаржених судових рішень.

Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. 

Враховуючи наведене, колегія суддів залишає касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін, оскільки підстави для їх скасування відсутні.

Керуючись статтями 400, 402, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу заступника керівника Волинської обласної прокуратури залишити без задоволення.

Рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 12 жовтня 2023 року та постанову Волинського апеляційного суду від 17 липня 2025 року залишити без змін. 

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Головуючий Є. В. Синельников 

Судді О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара

В. В. Сердюк

В. В. Шипович