КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

справа №761/34143/23 Головуючий у І інстанції - Волошин В.О.
апеляційне провадження №22-ц/824/1834/2026 Доповідач у ІІ інстанції - Приходько К.П.

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

10 лютого 2026 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 

судді-доповідача Приходька К.П., 
суддів Писаної Т.О., Журби С.О.,
за участю секретаря Миголь А.А.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 20 червня 2025 року
у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Перлина Нивок», треті особи: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чорногуз Ольга Валеріївна, ОСОБА_3 про визнання недійсним пункту договору іпотеки; скасування запису про іпотеку; скасування запису про обтяження,-

установив:

У вересні 2023 року ОСОБА_2 звернулася до Шевченківського районного суду м. Києва із позовом до ОСОБА_1 , ТОВ «Перлина Нивок», треті особи: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чорногуз О.В., ОСОБА_3 про визнання недійсним пункту договору іпотеки, скасування запису про іпотеку, скасування запису про обтяження.
Свої позовні вимоги обґрунтовувала тим, що вона стала власником квартири, на підставі договору про участь у фонді фінансування будівництва №432, укладеного 10 вересня 2009року з ВАТ «АРТЕМ-БАНК», як управителем.
За цим договором вона передала управителю в управління грошові кошти з метою отримання у власність об`єкта інвестування. Управитель прийняв від неї кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та 04 липня 2012 року передав їй об`єкт інвестування - спірну квартиру АДРЕСА_1 , згідно Акту прийому-передачі квартири у відповідності із договором №432 про участь у фонді фінансування будівництва від 10 вересня 2009року.
В період часу з 14 вересня по 07 грудня 2009 року, на виконання умов договору №432, нею, як довірителем, внесено на рахунок ФФБ у ВАТ «АРТЕМ-БАНК» 893860,73 грн., тобто виконано умови щодо повного внесення грошових коштів в довірчу власність Управителя та набуто права Довірителя.
На підтвердження цього Управителем - ПАТ «АРТЕМ-БАНК» їй було видано Свідоцтво про участь у ФФБ виду А за програмою КП «Житомирбудзамовник» (договір №432 від 10 вересня 2009 року) від 07 грудня 2009року.
Також, 07 грудня 2009року між тими ж сторонами було укладено договір відступлення майнових прав №432, відповідно до якого Управитель уступає Довірителю майнові права на об`єкт інвестування, які Управитель набув відповідно до умов договору на організації спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А №1 від 14 грудня 2007 року із КП «Житомирбудзамовник». Під об`єктом інвестування в цьому договорі розуміється закріплений за Довірителем на підставі договору про участь у фонді фінансування будівництва №432 від 10 вересня 2009 року об`єкт: квартира АДРЕСА_2 .
10 грудня 2010 року будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземною автостоянкою на АДРЕСА_3 було завершено. У подальшому, 04 липня 2012 року проведено звірку вимірів загальної площі в об`єкті інвестування квартирі АДРЕСА_4 ), про що ПАТ «АРТЕМ-БАНК» (Управителем) та нею (Довірителем) було складено відповідний Акт звірки вимірів загальної площі по договору №432 про участь у фонді фінансування будівництва від 10 вересня 2009року. Того ж дня нею було сплачено 3103,17 грн. за фактичну різницю загальної площі інвестування після вимірів БТІ. Таким чином, остаточно проведено усі фінансові розрахунки за договором №432.
Крім того, 04 липня 2012року Управителем ФФБ виду А з забудовником КП «Житомирбудзамовник» АТ «АРТЕМ-БАНК» видано їй Довідку №432, відповідно до якої вона дійсно сплатила повну вартість (896963,90 грн.) квартири АДРЕСА_5 .
Також, відповідно до Акту прийому-передачі квартири від 04 липня 2012 року у відповідності із договором №432 про участь у фонді фінансування будівництва від 10 вересня 2009рокуїй було передано фактично спірну квартиру.
16 липня 2012 року Головним управлінням житлового забезпечення Виконавчого органу КМР (КМДА) було видано їй свідоцтво про право власності, серія САЕ №712996 на спірну квартиру.
В подальшому, з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, їй стало відомо, що 24 вересня 2021 року відбулася державна реєстрація права власності на її квартиру за ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА». Реєстрація проведена на підставі Акту приймання-передачі майнових прав, б\н, виданий 23 квітня 2015 року ТОВ «Під-ключ» та ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА», договір купівлі-продажу майнових прав, виданий тими ж особами, серія та номер: 197/152/щ, виданий 17 травня 2015року. Далі, на підставі договору купівлі-продажу квартири за №934 від 02 листопада 2021 року право власності на спірну квартиру було зареєстровано за відповідачем ТОВ «Перлина Нивок».
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 20 лютого 2024 року по цивільній справі №761/14373/23, яке набрало законної сили, спірну квартиру було витребувано від ТОВ «Перлина Нивок» на її користь, ОСОБА_2 .
Також вона, із посиланням на положення ст. ст. 203, 215, 317, 319 ЦК України, Закону України «Про іпотеку», зазначала про недійсність п.1.1, абзацу 3 п.1.2. договору іпотеки, який було укладено між відповідачем ТОВ «Перлина Нивок» та відповідачем ОСОБА_1 , в частині забезпечення виконання зобов`язання, що виникло у третьої особи ОСОБА_3 за договором позики від 21 червня 2023 року, враховуючи те, що предметом іпотеки - квартирою АДРЕСА_4 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2467528132200), оскільки нею, як власником цього майна, спірне майно в іпотеку не передавалось.
Оскільки в досудовому порядку вирішити спір не можливо, то вона вимушена була звернутись до суду з вказаним позовом.
Просила суд, визнати недійсним п.1.1, абзац 3 п.1.2. договору іпотеки №3240 від 21 червня 2023року (далі по тексту - договір іпотеки) в частині забезпечення виконання зобов`язання, що виникло у ОСОБА_3 за Договором позики від 21 червня 2023 року предметом іпотеки - квартирою АДРЕСА_4 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2467528132200).
Скасувати запис про іпотеку №50712626 від 21 червня 2023 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі Іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо квартири АДРЕСА_4 .
Скасувати запис про обтяження №50712509 від 21 червня 2023 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі Іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо квартири АДРЕСА_4 .
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 20 червня 2025 року зазначений вище позов задоволено частково.
Визнано недійсними п.1.1, абзац 3 п.1.2. договору іпотеки від 21 червня 2023 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Перлина Нивок», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорногуз О.В., зареєстрований в реєстрі за №3240, в частині забезпечення виконання зобов`язання, що виникло у ОСОБА_3 за договором позики від 21 червня 2023рокупредметом іпотеки - квартирою АДРЕСА_4 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2467528132200).
Скасовано державну реєстрацію (запис про іпотеку №50712626 від 21 червня 2023 року) права іпотеки ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_4 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі Іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна.
Скасовано державну реєстрацію обтяження №50712509 від 21 червня 2023року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі Іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо квартири АДРЕСА_4 .
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судовий збір в розмірі 1660,40 грн.
Стягнуто з ТОВ «Перлина Нивок» на користь ОСОБА_2 судовий збір в розмірі 1660,40 грн.
В решті позову відмовлено.
Не погодившись з рішенням суду першої інстанції,  ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, оскільки вважає рішення таким, що ухвалене з неправильним застосуванням до спірних правовідносин норм матеріального права, порушенням норм процесуального права, за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи та помилкового визнання судом першої інстанції встановленими недоведених у визначеному законом порядку обставин.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначила, що не встановлено, що на момент укладення спірного договору іпотеки та державної реєстрації іпотеки існував інший власник на об`єкт нерухомого майна, або інші заборони, за наявності яких неможливо провести державну реєстрацію іпотеки.
Судом першої інстанції не наведено жодного посилання на доказ або обставину, яка б свідчила про зловживання нею правами як іпотекодержателя та кваліфікації спірного договору іпотеки як фраудаторного, оскільки, укладаючи договір іпотеки, вона діяла добросовісно та вжила всіх залежних від неї заходів задля перевірки наявності в іпотекодавця повноважень на відчуження спірної квартири.
Вказує, що вимога про визнання недійсним пункту Договору іпотеки є неефективним способом захисту.
Крім того, зазначає, що цивільна справа №761/14373/23 за позовом ОСОБА_2 до ТОВ «Перлина Нивок», треті особи: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Литвин А.С., Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ляхар О.М., ОСОБА_1 , про витребування майна, перебуває на розгляді у Верховному Суді, а тому у позивача не доведено наявність прав на спірну квартиру.
Просила суд, скасувати рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 20 червня 2025 року та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову.
На вказану апеляційну скаргу ОСОБА_2 подала відзив, в обґрунтування якого зазначила, що іпотекодержатель ОСОБА_1 15 вересня 2023 року у справі №761/14373/23 про витребування квартири була залучена в якості третьої особи та ознайомлена з обставинами протиправного вибуття квартири з її, ОСОБА_2 , володіння, однак з того часу жодних заходів захисту своїх прав відносно ТОВ «Перлина Нивок», інших осіб, причетних до заволодіння її квартирою, не вживала. Таким чином, поведінка ОСОБА_1 явно не відповідає стандарту, притаманному середньому розумному та обачному іпотекодержателю.
Вказує, що її право власності на квартиру АДРЕСА_4 було предметом розгляду в справі №761/14373/23. В даній справі рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 20 лютого 2024 року зазначену квартиру витребувано на її, ОСОБА_2 , користь з чужого незаконного володіння. Постановою Київського апеляційного суду від 29 серпня 2024 року вказане рішення залишено без змін. Постановою Касаційного цивільного суду від 29 жовтня 2025 року рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 20 лютого 2024 року залишено без змін. 
Таким чином, доводи апелянта щодо недоведеності її права власності на спірну квартиру зводяться до незгоди із судовими рішеннями.
Просила суд, апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 20 червня 2025 року залишити без змін.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення сторони, яка брала участь у розгляді справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом першої інстанції встановлено, що рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 20 лютого 2024 року по цивільній справі №761/14373/23, яке набрало законної сили (https://reyestr.court.gov.ua/Review/117824742), позов ОСОБА_2 до ТОВ «Перлина Нивок», треті особи, які не заявляють самостійних вимог: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Литвин А.С., Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ляхар О.М., ОСОБА_1 , про витребування майна - задоволено в повному обсязі. Витребувано від ТОВ «Перлина Нивок» на користь ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_4 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2467528132200).
Обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом (ч. 4 ст. 82 ЦПК України).
Під час розгляду цивільної справи №761/14373/23, суд дійшов висновку, що майнові права на спірну квартиру АДРЕСА_4 , належать позивачу та не могли бути предметом цивільно-правових угод, укладених між КП «Житомирбудзамовник» та ТОВ «Під-ключ», а в подальшому - між ТОВ «Під-ключ» та ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА».
Станом на 26 квітня 2012 року до складу майнових КП «Житомирбудзамовник» спірна квартира належати не могла, оскільки ще 07 грудня 2009 року між ВАТ «АРТЕМ-БАНК», як управителем фонду фінансування будівництва та позивачем було укладено договір відступлення майнових прав №432, за яким Управитель уступив Довірителю майнові права на об`єкт інвестування, які Управитель набув відповідно до умов договору на організації спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А №1 від 14 грудня 2007 року із КП «Житомирбудзамовник».
Також, станом на день укладення Договору про заміну сторони у зобов`язанні від 26 квітня 2012 року між КП «Житомирбудзамовник» та ТОВ «Під-ключ», до предмету договору не могли входити майнові права, одержані на підставі укладених вже в період з липня 2012року по грудень 2013 року договорів про відступлення прав вимог між ПАТ «Артем Банк» та ТОВ «Під-ключ», як про це зазначається у запереченнях відповідача. Також суд дійшов до висновку, під час розгляду цивільної справи №761/14373/23, що первинна реєстрація права власності на спірну квартиру АДРЕСА_1 , включену оспорюваним договором до предмету іпотеки, проведена на підставі правочину, який не передбачав виникнення будь-яких прав ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА» на цю квартиру.
Судом встановлено, що відповідно до пункту 1.1., абзацу 3 пункту 1.2. оспорюваного договору іпотеки, укладеного між відповідачами, ТОВ «Перлина Нивок» передало в складі предмету іпотеки: квартиру АДРЕСА_4 , як забезпечення виконання договору позики від 21 червня 2023 року за зобов`язаннями третьої особи 2.
21 червня 2023року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорногуз О.В. накладено заборону відчуження квартири АДРЕСА_4 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2467528132200), включеної до складу предмету іпотеки в договорі іпотеки.
Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що майнові права на квартиру АДРЕСА_4 належать виключно позивачу ОСОБА_2 , як довірителю, що повністю виконала зобов`язання щодо оплати вартості квартири за договором про участь у фонді фінансування будівництва, при цьому право власності позивача на спірне майно не припинялося.
Таким чином, суд першої інстанції зазначив, що укладення між відповідачами оспорюваного договору іпотеки (в частині оспорюваних пунктів) було здійснено з порушенням принципу добросовісності та із зловживанням правом, на порушення права власності позивача на спірну квартиру, а тому, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд першої інстанції дійшов до висновку, що вимога позову №1 ґрунтується на вимогах закону.
Крім того, суд першої інстанції зазначив, що наявність обтяжень створює для позивача перешкоди в реалізації правомочності власника на розпорядження цим нерухомим майном.
Таким чином, суд першої інстанції, виходячи з мети поданого позову, спрямованої на усунення перешкод у здійсненні позивачем права розпорядження квартирою (які полягають у державній реєстрації обтяження та іпотеки щодо майна позивача), а також наведених у позові обґрунтувань, дійшов висновку, що заявлені вимоги №2 і №3 підлягають частковому задоволенню, а саме з метою захисту прав позивача слід скасувати державну реєстрацію (запис про іпотеку № 50712626 від 21 червня 2023 року) права іпотеки ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_4 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі Іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна та скасувати державну реєстрацію обтяження №50712509 від 21 червня 2023 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі Іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо квартири АДРЕСА_4 .
З висновками суду першої інстанції погоджується і колегія суддів, оскільки вони ґрунтуються на матеріалах справи, а також узгоджуються з вимогами чинного законодавства з огляду на наступне.
Відповідно до ч.ч. 1, 5 ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України).
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. 
Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. 
При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 ч. 2 ст. 16 ЦК України).
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. 
У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ч. ч. 1, 2 ст. 5 ЦПК України).
Відповідно до абз. 2 ст. 1 Закону України «Про іпотеку», в редакції яка діяла на час спірних правовідносин, іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Відповідно до ч.ч. 2, 3 ст. 583 ЦК України, заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. Застава права на чужу річ здійснюється за згодою власника цієї речі, якщо для відчуження цього права відповідно до договору або закону потрібна згода власника.
Відповідно до ст. 317 ЦК України, власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до ч. 1 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Отже, оскільки передача обтяження майна є видом розпорядження, то лише власником майна воно могло бути передано в іпотеку.
Як передбачено ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
При цьому, положеннями ч. 1 ст. 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.
Положеннями ч. 3 цієї статті визначено, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Таким чином, якщо предмет іпотеки було передано в обтяження іпотекодержателю за договором іпотеки особою, у якої були відсутні повноваження щодо вчинення вказаних дій, то оспорюваний договір суперечить вимогам закону, що в розумінні ст.ст. 203, 215 ЦК України є підставою для визнання його недійсним.
Як встановлено, майнові права на квартиру АДРЕСА_4 належать виключно позивачу ОСОБА_2 , як довірителю, що повністю виконала зобов`язання щодо оплати вартості квартири за договором про участь у фонді фінансування будівництва, при цьому право власності позивача на спірне майно не припинялося.
Крім того, як встановлено, оскаржуваний договір іпотеки було укладено відповідачами - 21 червня 2023 року та відповідно до його умов ТОВ «Перлина Нивок» забезпечило виконання третьою особою 2 зобов`язань за договором позики, саме квартирою АДРЕСА_4 , яка на праві власності належить позивачу ОСОБА_2 .
При цьому, 28 квітня 2023 року Шевченківським районним судом м. Києва було відкрито провадження по цивільній справі №761/14373/23 про витребування зазначеної вище квартири з чужого незаконного володіння. Відповідач ТОВ «Перлина Нивок» був повідомлений про розгляд зазначеної справи, а тому його дії з передачі спірної квартири за договором іпотеки містять ознаки таких, що спрямовані на унеможливлення виконання рішення суду по цивільній справі №761/14373/23.
Таким чином, вірним є висновок суду першої інстанції, що укладення між відповідачами оспорюваного договору іпотеки (в частині оспорюваних пунктів) було здійснено з порушенням принципу добросовісності та із зловживанням правом, на порушення права власності позивача на спірну квартиру.
Крім того, наявність обтяжень в реєстрах речових прав створює для позивача перешкоди в реалізації правомочності власника на розпорядження нерухомим майном, а тому, вірним є висновок суду першої інстанції, що з метою захисту прав позивача, слід скасувати державну реєстрацію (запис про іпотеку № 50712626 від 21 червня 2023 року) права іпотеки ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_4 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі Іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна та скасувати державну реєстрацію обтяження № 50712509 від 21 червня 2023 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі Іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо квартири АДРЕСА_4 .
За змістом ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч. 1 ст. 76 ЦПК України).
У ч. 2 ст. 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Згідно з ч. 1 ст. 80 ЦПК України, достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Відповідно до ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку згідно зі статтями 76-81, 89 ЦПК України, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
Доводи апеляційної скарги про те, що судом першої інстанції не досліджено добросовісність дій іпотекодержателя ( ОСОБА_1 )при укладенні спірного договору іпотеки, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки до обставин, які можуть свідчити про недобросовісність іпотекодержателя відноситься, зокрема: момент вчинення правочину, суб`єкти, які вчиняють або з якими вчиняється договір іпотеки (наприклад, родичі, квазі родичі, пов`язана чи афілійована юридична особа, пов`язані чи афілійовані групи юридичних осіб). Для добросовісного іпотекодержателя має бути характерним такий стандарт поведінки, який притаманний середньому розумному та обачному іпотекодержателю.
Як встановлено, у лютому 2023 року ОСОБА_2 звернулася до Шевченківського районного суду м. Києва із позовом про витребування належного їй нерухомого майна (квартири АДРЕСА_4 ).
Іпотекодержатель ОСОБА_1 15 вересня 2023 року у справі №761/14373/23 про витребування квартири була залучена в якості третьої особи та ознайомлена з обставинами протиправного вибуття квартири з володіння ОСОБА_2 , однак з того часу жодних заходів захисту своїх прав відносно ТОВ «Перлина Нивок», інших осіб, причетних до заволодіння квартирою позивача, не вживала. 
Таким чином, поведінка ОСОБА_1 не відповідає стандарту, притаманному середньому розумному та обачному іпотекодержателю. 
Постанова Верховного суду в справі №466/3398/21 містить правову позицію про те що конструкція «добросовісного іпотекодержателя», у разі, коли майно було вкрадене у власника або в особи, якій власник передав майно у володіння, виключається. З мотивувальної частини рішення також вбачається що добросовісне набуття забезпечувального права виключається у разі, якщо майно було вкрадене у власника або особи, якій власник передав майно у володіння (див. Principles, Definitions and Model Rules of European Private Law. Draft Common Frame of reference (DCFR). Prepared by the Study Group on a European Civil Code and the Research Group on EC Private Law (Acquis Group) / Ed. By Christian von Bar, Eric Clive, Hans Schulte Nolk, European Law Publishers, Munich, 2009. - p. 4483). 
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києві у справі №761/14373/23 від 20 лютого 2024 року, встановлено, що спірна квартира протиправно вибула з володіння позивача, без її відома та без належних правових підстав була зареєстрована за третіми особами. 
Таким чином, оспорюваний договір порушує публічний порядок, оскільки є правочином що спрямований на порушення майнових прав дійсного власника квартири - ОСОБА_2 .
Доводи апеляційної скарги про те, що позивач обрала неефективний спосіб захисту порушеного права, колегія суддів не бере до уваги, оскільки ефективність обраного способу захисту порушеного права визначається з огляду на зміст правовідносин учасників справи. 
Тобто вирішення указаного питання зумовлює дослідження цих правовідносин на предмет існування обставин порушення відповідачем прав позивача та необхідність їх захисту у конкретний спосіб (вирішення спору по суті/розгляд справи по суті вимог). 
Обраний позивачем спосіб захисту цивільного права має призводити до захисту порушеного чи оспорюваного права або інтересу. 
В даній справі оспорюваний договір іпотеки в частині передачі в іпотеку належної позивачу квартири порушує її право власності, оскільки безпідставно обмежує її у володінні та користуванні належним майном, а тому визнання недійсним такого договору в частині є ефективним способом усунути порушення прав позивача. 
Окрім того, для ефективного захисту прав володіючого власника нерухомого майна, щодо якого до Реєстру незаконно внесено запис про право іпотеки іншої особи, з якою власник не перебував у зобов`язальних відносинах, має застосовуватись негаторний позов про усунення перешкод у здійсненні власником права розпорядження своїм майном (ст. 391 ЦК України), з яким власник може звернутись, зокрема, шляхом пред`явлення вимоги про скасування державної реєстрації права іпотеки зазначеної особи. 
Судове рішення про задоволення такого позову є підставою для державної реєстрації відомостей про припинення незаконно зареєстрованого за відповідачем права іпотеки, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своїм нерухомим майном.
Доводи апеляційної скарги про те, що цивільна справа №761/14373/23 за позовом ОСОБА_2 до ТОВ «Перлина Нивок», треті особи: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Литвин А.С., Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ляхар О.М., ОСОБА_1 , про витребування майна, перебуває на розгляді у Верховному Суді, а тому у позивача не доведено наявність прав на спірну квартиру, колегія суддів вважає необґрунтованими, оскільки як вбачається з Єдиного державного реєстру судових рішень Постановою Верховного Судувід29 жовтня 2025 року у справі №761/14373/23 (провадження №61-989св25)касаційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення. Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 20 лютого 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 29 серпня 2024 року залишено без змін. Постанова суду касаційної інстанції набрала законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Відповідно до п. 9 ч. 2 ст. 129 Конституції України, до основних засад судочинства в Україні віднесено принцип обов`язковості рішень суду.
Згідно положень ч. 1 ст. 18 ЦПК України, судові рішення, що набрали законної сили, обов`язкові для всіх органів державної влади і органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, посадових чи службових осіб та громадян і підлягають виконанню на всій території України, а у випадках, встановлених міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, - і за її межами.
Принцип правової визначеності є одним з основних елементів верховенства права, тобто, рішення суду, яке вступило в законну силу, не може бути поставлено під сумнів.
Відповідно до ч.4 ст. 82 ЦПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Таким чином, доводи апелянта щодо недоведеності права власності позивача на спірну квартиру є безпідставними та зводяться до незгоди із судовими рішеннями.
Отже, переглядаючи справу, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінив їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясував усі обставини справи, на які сторони посилалися, як на підставу своїх вимог і заперечень, і з урахуванням того, що відповідно до ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, ухвалив законне та обґрунтоване рішення про часткове задоволення позовних вимог.
За наведених обставин інші доводи апеляційної скарги колегією суддів розцінюються критично і до уваги не приймаються, оскільки зводяться лише до переоцінки доказів та тлумачення норм права на розсуд апелянта, однак при цьому не ґрунтуються на нормах діючого законодавства та жодним чином не спростовують висновків суду, викладених у рішенні.
Відповідно до п.1 ч.1 ст.374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції відповідає фактичним обставинам справи, ґрунтується на наявних у справі доказах, ухвалене з дотриманням норм матеріального і процесуального права і не може бути скасоване з підстав, викладених в апеляційній скарзі.
Керуючись ст.ст. 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, суд,-

постановив:

Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 20 червня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Повний текст постанови складено 03 березня 2026 року.

Суддя-доповідач К.П. Приходько

Судді Т.О. Писана

С.О. Журба