Справа № 588/117/26
Провадження № 2/588/209/26

Р І Ш Е Н Н Я 
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

10 квітня 2026 року   м. Тростянець

Тростянецький районний суд Сумської області у складі: головуючого судді Огієнка О.О., за участю: секретаря судових засідань Гаврилович Я.Д., позивача ОСОБА_1 , представника позивача Пирогової О.Т., відповідача ОСОБА_2 , розглянувши у відкритому судовому засіданні у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_3 в інтересах ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності на нерухоме майно,

У С Т А Н О В И В:

Представниця позивача адвокат Пирогова О.Т. у січні 2026 року звернулася до суду в інтересах ОСОБА_1 з указаним позовом, який мотивувала тим, що позивач 27.05.2021 придбав у відповідача за 7000 доларів США (у гривневому еквіваленті -189000 грн) житловий будинок, присадибну земельну ділянку та ділянки для ведення особистого селянського господарства, що розташовані по  АДРЕСА_1 . 
На підтвердження даної угоди представник відповідача за дорученням, ОСОБА_4 , написав розписку про отримання від позивача коштів за проданий будинок, передав позивачу технічний паспорт на житловий будинок, документи про право власності, будинкову книгу та документи про право власності на землю під будинком та город. 
Після купівлі будинку позивач зареєструвався у ньому разом із дружиною ОСОБА_5 , зробив частковий ремонт у будинку та став проживати в ньому разом зі своєю дружиною.
У подальшому відповідач, який є громадянином Російської Федерації, не встиг оформити договір купівлі-продажу будинку, та його нотаріально посвідчити, бо розпочалось повномасштабне вторгнення РФ. 
Оскільки позивач у позасудовому порядку не може оформити право власності на нерухоме майно, тому він вимушений звернутися до суду з даним позовом. 
Посилаючись на зазначені обставини представниця позивача просить суд: 1) визнати таким що відбувся договір купівлі-продажу будинку, земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) площею 0,1000 га, що розташовані по АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ; 2) визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок, земельну ділянку для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) площею 0,1000 га, що розташовані по АДРЕСА_1 .
Ухвалою суду від 09.02.2026 було відкрито провадження у справі та призначено підготовче засідання. 
Ухвалою суду від 05.03.2026 закрито підготовче провадження у вказаній справі, призначено до судового розгляду.
У судовому засіданні позивач та його представниця заявлений позов підтримали пославшись на обставини вказані у позовній заяві, просили задовольнити вимоги. Також позивач пояснив, що на той момент не могли оформити договір купівлі-продажу нотаріально, оскільки не були оформлені документи на землю. Коли він оформив документи на землю, то розпочалася війна. Крім того, представниця відповідача зазначила, що відповідачем у справі є саме ОСОБА_2 , так як йому було довірено продати будинок.
Відповідач у судовому засіданні позов визнав та пояснив, що довіреність була виписана на нього для переоформлення будинку та земельної ділянки, що розташовані по АДРЕСА_1 . На підставі цієї довіреності позивач був прописаний у будинку. Вони не встигли переоформити документи, так як не були готові документи на землю. При передачі грошових коштів він не був присутній. 
Заслухавши пояснення позивача та його представниці, відповідача, покази свідка, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності, суд вважає, що між сторонами мають місце цивільні правовідносини, пов`язані із спорами про право власності, позов не обґрунтований і не підлягає задоволенню, виходячи з такого.
Судом установлено, що ОСОБА_6 , на підставі договору про надання у безстрокове користування земельної ділянки для будівництва індивідуального житлового будинку на праві приватної власності, посвідченого Тростянецькою державною нотаріальною конторою 17.06.1986, та зареєстрованого у реєстрі за № 1142, належить на праві власності спірний житловий будинок, що розташований по АДРЕСА_1 (а.с. 17, 23-24, 57-59).
З будинкової книги для прописки громадян, що проживають у будинку розташованому по АДРЕСА_1 , а також довідки виданої Тростянецькою міською радою від 10.08.2021 за № 3765 вбачається, що у вказаному будинку значаться зареєстрованими: ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_5 , ОСОБА_1 (а.с. 11-14).
Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 29.11.2021 № НВ-4617350502021 земельна ділянка, що розташована по АДРЕСА_1 , має загальну площу 0,1000 га, цільове призначення – для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 5925010100:00:033:0460. Відомості про право власності на земельну ділянку – не зазначені (а.с. 19-22).
13.09.2021 Дочірнім підприємством «Міжрайонне бюро технічної інвентаризації» Комунального підприємства Охтирської міської ради «Бюро технічної інвентаризації та архітектурно-планувальних робіт» за зверненням ОСОБА_2 було виготовлено технічний паспорт на житловий будинок, що розташований по АДРЕСА_1 (а.с. 26-30).
Допитаний у судовому свідок ОСОБА_4 пояснив, що його рідний брат ОСОБА_6 , який є громадянином РФ та проживає у Росії, приїздив у гості та вирішив продати будинок, що розташований по АДРЕСА_1 . Брат залишив йому документи на будинок для продажу. Коли з`явилися покупці, то ОСОБА_6 надіслав генеральну довіреність на продаж будинку, довірив йому продати будинок. Брат із ОСОБА_1 домовилися про продаж будинку, але він не був присутнім при домовленості. Він отримав гроші за будинок 7000 доларів США, написав розписку про отримання грошей та передав гроші брату. Позивач став проживати в будинку. До його обов`язків входило забрати гроші та віддати ключі від будинку та документи. Домовилися, що оформленням документів буде займатися ОСОБА_1 .
Додані до позовної заяви докази, а саме довіреність та розписку про отримання коштів, суд не приймає як належні докази зважаючи на таке.
Згідно із ст. 10 Конституції України державною мовою в Україні є українська мова. Держава забезпечує всебічний розвиток і функціонування української мови в усіх сферах суспільного життя на всій території України. Застосування мов в Україні гарантується Конституцією України та визначається законом.
Відповідно до положень ч. 1 ст. 9 ЦПК України та ч. 1 ст. 12 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» цивільне судочинство і діловодство в судах України провадиться державною мовою.
Частиною 1 статті 14 Закону України «Про забезпечення функціонування української мови як державної» визначено, що у судах України судочинство провадиться, а діловодство здійснюється державною мовою.
Згідно ч. 3 ст. 14 Закону України «Про засади державної мовної політики», сторони, які беруть участь у справі, подають до суду письмові процесуальні документи і докази, викладені державною мовою. 
Отже, Законом встановлено вимоги, відповідно до яких сторони, які беруть участь у справі, подають до суду письмові процесуальні документи і докази, викладені державною мовою. 
Відповідно до положень ст. 95 ЦПК України письмовими доказами є документи (крім електронних документів), які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору. Письмові докази подаються в оригіналі або в належним чином засвідченій копії, якщо інше не передбачено цим Кодексом. Якщо для вирішення спору має значення лише частина документа, подається засвідчений витяг з нього. Копії документів вважаються засвідченими належним чином, якщо їх засвідчено в порядку, встановленому чинним законодавством. Учасник справи, який подає письмові докази в копіях (електронних копіях), повинен зазначити про наявність у нього або іншої особи оригіналу письмового доказу. Учасник справи підтверджує відповідність копії письмового доказу оригіналу, який знаходиться у нього, своїм підписом із зазначенням дати такого засвідчення.
При цьому до письмових доказів, викладених недержавною мовою, повинні додаватися переклади українською мовою, засвідчені належним чином. Правильність перекладу документів юридичного характеру повинна бути нотаріально засвідченою в порядку статті 79 Закону України "Про нотаріат". Пунктом 2.1. глави 8 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України №296/5 від 22.02.2012, визначено, якщо нотаріус не знає відповідних мов (однієї з них), переклад документа може бути зроблено перекладачем, справжність підпису якого засвідчує нотаріус за правилами, передбаченими цим Порядком. Переклад має бути зроблений з усього тексту документа, що перекладається, і закінчуватися підписами. Під текстами оригіналу та перекладу вміщується підпис перекладача у разі здійснення перекладу перекладачем. Посвідчувальний напис викладається під текстами документа і перекладу з нього. Переклад, розміщений на окремому від оригіналу чи копії аркуші, прикріплюється до нього, прошнуровується і скріплюється підписом нотаріуса і його печаткою.
Таким чином, докази, не перекладені з російської мови на українську мову та не засвідчені належним чином в порядку статті 79 Закону України "Про нотаріат" не є належними документами, оскільки не оформлені в установленому законом порядку. Аналогічні висновки щодо застосування норм права викладені Верховним Судом у постанові від 12.03.2025 у справі № 910/20940/21.
Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.
Статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод встановлено, що право приватної власності є непорушним і ніхто не може бути позбавленим своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Згідно з пунктом 1 частини другої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання права.
Відповідно до ч. 1, 3 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Відповідно до частин першої, четвертої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Згідно із частинами першою та третьою статті 206 ЦК України визначено, що усно можуть вчинятися правочини, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення, за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність. Правочини на виконання договору, укладеного в письмовій формі, можуть за домовленістю сторін вчинятися усно, якщо це не суперечить договору або закону.
Частиною 2 статті 220 ЦК України передбачено, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідно до частини 1 статті 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (частина 3 статті 640 ЦК України).
Відповідно до ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Згідно із частиною першою статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
В договорі повинна бути вказана така інформація: місцезнаходження нерухомості; адреса нерухомого майна; призначення об`єкту нерухомості; площа нерухомого майна; інші параметри, що дозволяють однозначно визначити предмет договору.
Ціна нерухомості в договорі визначається сторонами угоди (ст. 691 ЦК України). Покупець повинен сплатити за нерухомість вказану в договорі ціну, після прийняття нерухомості, якщо інше не встановлено договором (ст. 692 ЦК України).
Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
У постанові Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 389/122/16-ц зазначено, що «для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце не лише факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди».
Стороною позивача не надано належних, допустимих та достатніх доказів на підтвердження факту укладення між позивачем та відповідачем договору купівлі-продажу спірного нерухомого майна. 
Більш того, спірний житловий будинок, що розташований по АДРЕСА_1 належить на праві власності ОСОБА_6 , а не відповідачу ОСОБА_2 . Відтак, ОСОБА_2 не є належним відповідачем у спорі про визнання права власності на нерухоме майно, оскільки не перебуває у спірних матеріальних правовідносинах з позивачем.  
Визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача. Натомість встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
Аналогічні правові висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц, від 20 червня 2018 року у справі № 308/3162/15-ц, від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що поняття «сторона у спорі» може не бути тотожним за змістом поняттю «сторона у процесі»: сторонами в процесі є такі її учасники, як позивач і відповідач; тоді як сторонами у спорі є належний позивач і той належний відповідач, до якого звернута чи має бути звернута відповідна матеріально-правова вимога позивача. 
Такі висновки сформульовані у постановах Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц, від 07 липня 2020 року у справі № 712/8916/17, від 09 лютого 2021 року у справі № 635/4741/17. 
Отже, належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача (постанова Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі № 910/15792/20).
Якщо позивач не заявляє клопотання про залучення інших співвідповідачів у справах, в яких наявна обов`язкова співучасть, тобто коли неможливо вирішити питання про обов`язки відповідача, одночасно не вирішивши питання про обов`язки особи, не залученої до участі у справі як співвідповідача, суд відмовляє у задоволенні позову (постанова Верховного Суду від 26 січня 2022 року в справі № 457/726/17).
Пред`явлення позову до неналежного відповідача (неналежного складу відповідачів) є самостійною підставою для відмови в позові.
Такий висновок сформований у постановах Верховного Суду від 18 жовтня 2023 року в справі № 300/808/19, від 07 грудня 2023 року в справі № 363/2300/20, від 13 грудня 2023 року в справі № 753/8710/21.
Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню.
Керуючись вимогами статей 13, 81, 141, 259, 263-265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд,

У Х В А Л И В:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 в інтересах ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності на нерухоме майно – відмовити.
Рішення може бути оскаржене до Сумського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Сторони:
позивач – ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрована адреса місця проживання: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ;
відповідач – ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , зареєстрована адреса місця проживання: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Суддя О. О. Огієнко