Номер провадження: 22-ц/813/653/26 
Справа № 522/22280/23
Головуючий у першій інстанції Домусчі Л. В.
Доповідач Коновалова В. А.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
Іменем України
05.02.2026 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - Коновалової В.А.,
суддів: Назарової М.В., Лозко Ю.П., 
за участю секретаря судового засідання Нечитайло А.Ю.,
учасники справи:
позивач – ОСОБА_1 ,
відповідач – ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Сімаченко Світлана Леонідівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гришаєва Ірина Вікторівна
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду в порядку спрощеного позовного провадження справу
за апеляційною скаргою ОСОБА_3 , від імені якої діє представник ОСОБА_4 ,
на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 09 липня 2024 року,
за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договорів недійсними, скасування державної реєстрації, витребування майна з чужого незаконного володіння, треті особи: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Сімаченко Світлана Леонідівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гришаєва Ірина Вікторівна

в с т а н о в и в:
Короткий зміст позовних вимог
В листопаді 2023 року ОСОБА_1 звернулася з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договорів недійсними, скасування державної реєстрації, витребування майна з чужого незаконного володіння,треті особи: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Сімаченко Світлана Леонідівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гришаєва Ірина Вікторівна, в обґрунтування якого зазначила, що позивачці на підставі акту прийому-передачі нерухомого майна, серії та номер: 2012, виданого 18.12.2018 року, видавник ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД; договору купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: 2012/20Т, виданий 03.11.2014, видавник ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД; витягу, серії та номер:- ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД; довідка, серія та номер-, виданий 17.12.2018 року, видавник: ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД, технічний паспорт, серія та номер:-, виданий 17.12.2018 року, видавник: ТОВ «НОВЕ БЮРО ТЕХНІЧНОЇ ІНВЕНТАРІЗАЦІЇ» належить апартаменти № 2012, загальною площею 198,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .08.10.2021 року ОСОБА_1 виїхала закордон і у зв`язку із введенням воєнного стану в нашій державі до України не поверталась, що підтверджується відповіддю Державної прикордонної служби України на адвокатський запит.
02.11.2023 року ОСОБА_1 дізналась, що її квартира (апартаменти) продана на підставі договору купівлі-продажу, який нібито підписала ОСОБА_1 у приватного нотаріусу Одеського міського нотаріального округу Сімаченко С.Л. ( АДРЕСА_2 ). Так, 16.06.2023 року нібито було укладено та нотаріально посвідчено договір купівлі-продажу між продавцем ОСОБА_1 та покупцем ОСОБА_2 апартаментів №2012, загальною площею 198,6 кв.м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_3 . Проте, у день укладення зазначеного договору купівлі-продажу позивач ОСОБА_1 знаходилась за межами України та фізично не могла поставити підпис на такому договорі. Більш того, жодного волевиявлення щодо продажу зазначеного майна у позивача не було. В договорі купівлі-продажу від 16.06.2023 року не зазначено, що ОСОБА_1 з 1995 року перебуває у зареєстрованому шлюбі та не зазначено про наявність нотаріальної згоди чоловіка позивачки ОСОБА_1 на відчуження апартаментів №2012, загальною площею 198,6 кв.м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_3 .
10.08.2023 року між ОСОБА_2 (іпотекодавець) та ОСОБА_3 (іпотекодержатель) укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гришаєвою І.В., відповідно до умов якого Іпотекодавець передає, а Іпотекодержатель приймає в іпотеку наступне нерухоме майно апартаменти 2012, загальною площею 198,6 кв.м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 на виконання основного зобов`язання – зобов`язання боржника за договором позики, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гришаєвою І.В. 10 серпня 2023 року за реєстровим № 2726, згідно якого Іпотекодержатель надав боржнику грошові кошти у вигляді позики у розмірі 99 750,00 доларів США, що є еквівалентом суми 3 765 562,50 гривень за готівковим курсом продажу доларів США в відділеннях АТ «ПУМБ» (1 долар США = 37,75 гривень) на день укладення Основного договору строком до 10 серпня 2024 року включно, без нарахування процентів. 
Зазначений договір іпотеки позивач просить визнати недійсним з огляду на те, що ОСОБА_2 набула право власності на майно, що було передано в іпотеку, на підставі недійсного правочину, який не підписувався продавцем, та відповідно, такий правочин не породжує правових наслідків, таким чином ОСОБА_2 не була наділена правом на передачу в іпотеку майна позивача, а саме апартаментів № 2012, загальною площею 198,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 .
23.11.2023 року слідчим відділом ВП №5 ОРУП №1 ГУНП в Одеській області за заявою ОСОБА_1 в Єдиному реєстрі досудових розслідувань зареєстровано кримінальне провадження №12023163510000932 за ч. 3 ст. 358 КК України по факту, що невстановлені особи в період з 2021 по 2023 рік вчинили підроблення офіційних документів, що посвідчують певні факти та мають юридичне значення. Оскільки позивач ОСОБА_1 наміру на відчуження своєї квартири не мала, в момент укладення спірних правочинів перебувала за межами території України, то квартира, яка є власністю позивача, вибула з її володіння незаконним шляхом та поза її волею. 
З огляду на зазначені обставини ОСОБА_1 просить суд визнати недійсним договір купівлі-продажу апартаментів № 2012, загальною площею 198,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 від 16.06.2023 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сімаченко С.Л. та зареєстрований у реєстрі за № 178; скасувати державну реєстрацію договору купівлі-продажу апартаментів № 2012, загальною площею 198,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 від 16.06.2023 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сімаченко С.Л. та зареєстрований у реєстрі за № 178; визнати недійсним договір іпотеки від 10.08.2023 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гришаєвою І.В. та зареєстрований у реєстрі за № 2727; скасувати державну реєстрацію іпотеки, номер запису про іпотеку 51320324 від 10.08.2023 року на апартаменти № 2012, загальною площею 198,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 ; скасувати державну реєстрацію обтяження, номер запису про обтяження 51320125 від 10.08.2023 року на апартаменти № 2012, загальною площею 198,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 ; витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 апартаменти № 2012, загальною площею 198,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 на користь ОСОБА_1 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Приморський районний суд м. Одеси рішенням від 09 липня 2024 року позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Сімаченко Світлана Леонідівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гришаєва Ірина Вікторівна, про визнання договорів недійсними, скасування державної реєстрації, витребування майна з чужого незаконного володіння задовольнив частково. Визнав недійсним договір купівлі-продажу апартаментів № 2012, загальною площею 198,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 від 16.06.2023 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сімаченко С.Л. та зареєстрований у реєстрі за №178. Визнано недійсним договір іпотеки від 10.08.2023 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гришаєвою І.В. та зареєстрований у реєстрі за № 2727. Скасував державну реєстрацію іпотеки, номер запису про іпотеку 51320324 від 10.08.2023 року на апартаменти № 2012, загальною площею 198,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 . Скасував державну реєстрацію обтяження, номер запису про обтяження 51320125 від 10.08.2023 року на апартаменти № 2012, загальною площею 198,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 . Витребував з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 апартаменти № 2012, загальною площею 198,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 на користь ОСОБА_1 . В іншій частині позовних вимог відмовив.
Ухвалюючи оскаржуване судове рішення, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем надано належні та допустимі докази на підтвердження того, що з 08.10.2021 року позивач ОСОБА_1 знаходиться за межами України, а отже спірна квартира вибула з володіння власника ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу поза її волею, який вчинявся невідомою особою з використанням документів на ім`я позивачки. Також матеріали нотаріальної справи не містять згоди чоловіка позивачки на відчуження майна, набутого у шлюбі. Суд зазначив, що спірна нерухомість вибула з володіння власника ОСОБА_1 поза її волею на підставі договору купівлі-продажу, який вчинявся невідомою особою з використанням документів на ім`я позивачки, та без згоди її чоловіка, а сама позивачка на час посвідчення договору не знаходилась на території України. За таких умов зміст договору не відповідає вимогам частин першої, третьої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України, що є підставою для визнання такого правочину недійсним, тому суд вважав позовні вимоги обґрунтованими та доведеними, а тому вони підлягають задоволенню в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу від 16.06.2023 року, що є підставою для визнання такого правочину недійсним. ОСОБА_2 не мала права вчиняти договір іпотеки у зв`язку з тим, що не набула право власності на апартаменти (предмет договору іпотеки). Враховуючи, що ОСОБА_1 , як власник, не передавала апартаменти в іпотеку за Договором, не була стороною цього правочину та не перебуває з відповідачами в зобов`язальних відносинах, суд дійшов висновку про незаконність державної реєстрації за ОСОБА_3 права іпотеки на вказану нерухомість, що створює позивачці перешкоди у здійсненні правоможності самостійно розпоряджатись своїм нерухомим майном.
Оскільки ОСОБА_1 з 18.12.2018 року набула право власності на апартаменти та з того часу вони не вибували з її володіння, суд вважав, що позивачка є володіючим власником, яка прагне усунути перешкоди у здійсненні правомочності самостійно розпоряджатись своїм нерухомим майном, що виникли через дії осіб, з якими вона не перебувала у зобов`язальних відносинах, а тому позов у цій справі в частині вимог, спрямованих на усунення цих перешкод, є негаторним.
Суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог в частині скасування державної реєстрації іпотеки, номер запису про іпотеку 51320324 від 10.08.2023 року на апартаменти № 2012, загальною площею 198,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 ; скасування державної реєстрації обтяження, номер запису про обтяження 51320125 від 10.08.2023 року на апартаменти № 2012, загальною площею 198,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 . та про відмову у задоволені вимоги про скасування державної реєстрації договору купівлі-продажу апартаментів № 2012, загальною площею 198,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 від 16.06.2023 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сімаченко С.Л. та зареєстрований у реєстрі за № 178.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_3 – адвокат Зімірьова Ольга Олександрівна просить скасувати рішення Приморського районного суду м. Одеси від 09.07.2024 р. по цивільній справі № 522/22280/23 та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги залишити без задоволення, посилаючись нанеповне з`ясування обставин справи, що мають значення для справи, порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
(1) Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Апеляційна скарга мотивована тим, що будь-яких доказів про те, що позивач договір не підписував матеріали справи не містять. Під час розгляду справи наявність та дійсність його підпису у нотаріально посвідченому договорі позивач не спростовувала та не оспорювала. У матеріалах справи відсутні належні і допустимі докази, в тому числі висновок почеркознавчої експертизи, щодо неналежності підпису у договорі позивачу. Матеріали справи також не містять належних та допустимих доказів на підтвердження встановленого факту підроблення паспорта позивача, а тому не зрозуміло висновок суду першої інстанції щодо підроблення паспорту, який був ним зроблений на підставі наданих копії двох паспортів. Суд першої інстанції установив такий факт під час розгляду цієї справи на підставі відомостей щодо перетину позивачем кордону та порівняння копій паспортів та паспортних даних, зазначених у виданому на його ім`я паспорті, та паспорті, використаному при нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу. З`ясування питання ідентифікації виконавця підпису у оспорюваному договорі при проведенні судової почеркознавчої експертизи має визначальне значення для встановлення обставин справи та є способом реалізації основоположних засад цивільного судочинства - змагальності сторін, доведеності та переконливості їх доводів та доказів перед судом.
Скаржник посилається, що право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі ч. 1 ст. 388 ЦК України пов`язується з тим, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. 
Припинення права власності позивача на спірне нерухоме майно відбулось з волі самого позивача, що була виражена у нотаріально посвідченому договорі купівлі-продажу від 16.06.2023 року, шляхом підписання позивачем цього договору. Позивач, як власник спірного нерухомого майна, шляхом свого волевиявлення реалізував правомочність розпорядження спірним нерухомим майном, тобто визначив її подальшу юридичну долю.

(2) Позиція інших учасників справи
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.08.2024 року цивільну справу розподілено колегії суддів: головуючий суддя – Дришлюк А.І., судді: Драгомерецький М.М., Громік Р.Д.
Одеський апеляційний суд ухвалою від 09.09.2024 року відкрив провадження за апеляційною скаргою та ухвалою від 10.09.2024 року призначив справу до розгляду.
Представник ОСОБА_3 – адвокат Зімірьова Ольга Олександрівна копію ухвали про відкриття провадження отримала 09.09.2024 року в особистому кабінеті Електронного суду, що підтверджується довідкою.
Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Сімаченко С.Л. копію ухвали про відкриття провадження та копію апеляційної скарги отримала у відповідності п. 3 ч. 6 ст. 272 ЦПК України.
ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гришаєва І.В. копію ухвали про відкриття провадження та копію апеляційної скарги отримали у відповідності п. 5 ч. 6 ст. 272 ЦПК України.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.04.2025 року в цій справі визначено головуючим суддю Коновалову В.А., у зв`язку з відрахуванням судді Дришлюка А.І. зі штату Одеського апеляційного суду у зв`язку з припиненням повноважень судді, відповідно до наказу голови Одеського апеляційного суду №66-ос від 11.04.2025 року.
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 05.05.2025 рокупризначено справу до апеляційного розгляду.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.11.2025 року в цій справі замінено суддів Драгомерецького М.М., Громіка Р.Д., на суддів Назарову М.В., Лозко Ю.П.
Учасники процесу про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.
Представник ОСОБА_3 – адвокат Зімірьова О.О. та представник ОСОБА_1 - ОСОБА_5 судові повістки-повідомлення отримали 14.11.2025 року в особистих кабінетах Електронного суду, що підтверджується довідками.
ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гришаєва І.В., приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Сімаченко С.Л. про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, у відповідності до п.3 ч. 8 ст. 128 ЦПК України.
Від представника ОСОБА_1 - ОСОБА_5 надійшла заява про розгляд справи у відсутності позивача та її представника.
З огляду на положення частини другої статті 372 ЦПК України, згідно з якою неявка сторін або інших осіб, які беруть участь у справі, належним чином повідомлених про час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, та зважаючи на межі розгляду справи в суді апеляційної інстанції, колегія суддів вважає можливим розгляд справи проводити за відсутності учасників справи.

ПОЗИЦІЯ АПЕЛЯЦІЙНОГО СУДУ
Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів апеляційного суду приходить до наступного.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Ухвалюючи оскаржуване судове рішення, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем надано належні та допустимі докази на підтвердження того, що з 08.10.2021 року позивач ОСОБА_1 знаходиться за межами України, а отже спірна квартира вибула з володіння власника ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу поза її волею, який вчинявся невідомою особою з використанням документів на ім`я позивачки. Також матеріали нотаріальної справи не містять згоди чоловіка позивачки на відчуження майна, набутого у шлюбі. Суд зазначив, що спірна нерухомість вибула з володіння власника ОСОБА_1 поза її волею на підставі договору купівлі-продажу, який вчинявся невідомою особою з використанням документів на ім`я позивачки, та без згоди її чоловіка, а сама позивачка на час посвідчення договору не знаходилась на території України. За таких умов зміст договору не відповідає вимогам частин першої, третьої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України, що є підставою для визнання такого правочину недійсним, тому суд вважав позовні вимоги обґрунтованими та доведеними, а тому вони підлягають задоволенню в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу від 16.06.2023 року, що є підставою для визнання такого правочину недійсним. ОСОБА_2 не мала права вчиняти договір іпотеки у зв`язку з тим, що не набула право власності на апартаменти (предмет договору іпотеки). Враховуючи, що ОСОБА_1 , як власник, не передавала апартаменти в іпотеку за Договором, не була стороною цього правочину та не перебуває з відповідачами в зобов`язальних відносинах, суд дійшов висновку про незаконність державної реєстрації за ОСОБА_3 права іпотеки на вказану нерухомість, що створює позивачці перешкоди у здійсненні правоможності самостійно розпоряджатись своїм нерухомим майном.
Оскільки ОСОБА_1 з 18.12.2018 року набула право власності на апартаменти та з того часу вони не вибували з її володіння, суд вважав, що позивачка є володіючим власником, яка прагне усунути перешкоди у здійсненні правомочності самостійно розпоряджатись своїм нерухомим майном, що виникли через дії осіб, з якими вона не перебувала у зобов`язальних відносинах, а тому позов у цій справі в частині вимог, спрямованих на усунення цих перешкод, є негаторним.
Проаналізувавши встановлені судом першої інстанції обставини у справі колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Статтею 11 ЦК України визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 25 червня 2021 року у справі № 755/18296/17 (провадження № 61-18669св19).
Відповідно до частин першої та другої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).
У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
У частині першій статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).
Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Правочин вважається таким, що вчинено в письмовій формі, якщо він підписаний його сторонами (частина друга статті 207 ЦК України).
Згідно з абзацом першим частини першої, частин другої та третьої статті 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису. Нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.
Відповідно до частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
За змістом частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , на підставі акту прийому-передачі нерухомого майна, серії та номер: 2012, виданого 18.12.2018 року, видавник ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД; договору купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: 2012/20Т, виданий 03.11.2014, видавник ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД; витягу, серії та номер:- ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД; довідка, серія та номер-, виданий 17.12.2018 року, видавник: ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД, технічний паспорт, серія та номер:-, виданий 17.12.2018 року, видавник: ТОВ «НОВЕ БЮРО ТЕХНІЧНОЇ ІНВЕНТАРІЗАЦІЇ» належали апартаменти № 2012, загальною площею 198,6 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 .
Факт реєстрації права власності позивачки на спірне нерухоме майно з 18.12.2018 року підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна № 335932003 від 16.06.2023 року. (а.с. 124 т. 1).
Відповідно до паспортних даних громадина України серії НОМЕР_1 , виданого 06.09.1996 року Жовтневим РВОМУ УМВС України в Одеській області ОСОБА_1 з 28.04.1995 року перебуває у шлюбі з ОСОБА_6 , який зареєстровано у Ізмайловському ЗАГС м. Москви. (а.с. 14 т. 1)
20.12.2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Керуюча компанія «Морська симфонія» укладено договір з надання послуг з управління №2012/1 щодо апартаментів № 2012, загальною площею 198,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 .
10.11.2022 року ОСОБА_1 здійснено попередній платіж (передплату) у сумі 39600 грн на користь ТОВ «Керуюча компанія «Морська симфонія» по договору з надання послуг з управління №2012/1.
Відповідно до акту звірки за період з 01.01.2023 року по 23.11.2023 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Керуюча компанія «Морська симфонія» Діденчук І.В. здійснювалась оплата за комунальні послуги на умовах передплати за апартаменти № НОМЕР_2 , загальною площею 198,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 .
02.11.2023 року ОСОБА_1 довідалась, що її квартира (апартаменти) продана на підставі договору купівлі-продажу, який нібито підписала сама ОСОБА_1 у приватного нотаріусу Одеського міського нотаріального округу Сімаченко С.Л. 
Судом встановлено, що 16.06.2023 року укладено договір купівлі-продажу, сторонами якого зазначено ОСОБА_1 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) за умовами якого ОСОБА_1 передала у власність (продала), а ОСОБА_2 прийняла у власність (купила) апартаментів № 2012, загальною площею 198,6 кв.м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_3 , і оплатила ціну за на нижчевикладених умовах. Договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сімаченко С.Л., зареєстровано в реєстрі № 178.
З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна № 354752932 від 16.11.2023 року вбачається, що на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 178, виданого 16.06.2023 року, видавник: Сімаченко С.Л., приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу апартаменти № 2012, загальною площею 198,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 були ОСОБА_1 відчужені ОСОБА_2 
10.08.2023 року між ОСОБА_2 (іпотекодавець) та ОСОБА_3 (іпотекодержатель) укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гришаєвою І.В., відповідно до умов якого Іпотекодавець передає, а Іпотекодержатель приймає в іпотеку наступне нерухоме майно - апартаменти 2012, загальною площею 198,6 кв.м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 на виконання основного зобов`язання – зобов`язання боржника за договором позики, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гришаєвою І.В. 10 серпня 2023 року за реєстровим № 2726, згідно якого Іпотекодержатель надав боржнику грошові кошти у вигляді позики у розмірі 99 750,00 доларів США, що є еквівалентом суми 3 765 562,50 гривень за готівковим курсом продажу доларів США в відділеннях АТ «ПУМБ» (1 долар США = 37,75 гривень) на день укладення основного договору строком до 10 серпня 2024 року включно, без нарахування процентів.
Звертаючись до суду з позовом позивач просив визнати недійсним договір купівлі-продажуапартаментів № 2012 від 16.06.2023 року, договір іпотеки від 10.08.2023 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2  скасувати державну реєстрацію іпотеки, номер запису про іпотеку 51320324 від 10.08.2023 року на апартаменти № 2012, скасувати державну реєстрацію обтяження, номер запису про обтяження 51320125 від 10.08.2023 року на апартаменти № 2012, витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 апартаменти № 2012, в обґрунтування зазначивши, що є власником апартаментів № 2012, загальною площею 198,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 . 16.06.2023 року без її відома, поза її волі, від її імені, невідомими особами укладено договір купівлі-продажу спірних апартаментів, при тому, що вона не перебувала в цей час в Україні, тим паче у вказаного нотаріуса, а також посилається на відсутність згоди її чоловіка.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21) зазначила, що підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми правочину, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію. Відсутність на письмовому тексті правочину (паперовому носії) підпису його учасника чи належно уповноваженої ним особи означає, що правочин у письмовій формі не вчинений. Наявність же сама собою на письмовому тексті правочину підпису, вчиненого замість учасника правочину іншою особою (фактично невстановленою особою, не уповноваженою учасником), не може підміняти належну фіксацію волевиявлення самого учасника правочину та створювати для нього права та обов`язки поза таким волевиявленням. Відсутність вольової дії учасника правочину щодо вчинення правочину (відсутність доказів такого волевиявлення за умови заперечення учасника правочину) не можна ототожнювати з випадком, коли волевиявлення учасника правочину існувало, але не відповідало ознакам, наведеним у частині третій статті 203 ЦК України: волевиявлення не було вільним чи не відповідало його внутрішній волі. Порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання правочину недійсним на підставі припису частини першої статті 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил статей 229-233 ЦК України про правочини, вчинені з дефектом волі - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини. Тобто як у частині першій статті 215 ЦК України, так і в статтях 229-233 ЦК України йдеться про недійсність вчинених правочинів у випадках, коли існує волевиявлення учасника правочину, зафіксоване в належній формі (що підтверджується, зокрема, шляхом вчинення ним підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає волі цього учасника правочину. Тож внаслідок правочину учасники набувають права і обов`язки, що натомість не спричиняють для них правових наслідків. У тому випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, то правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою взагалі не набуті, а правовідносини за ним не виникли.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17 (провадження № 14-29цс23) зробила такі правові висновки:
«Основним критерієм, за яким можна розмежувати укладені та неукладені правочини купівлі-продажу, є факт вираження сторонами правочину їх волевиявлення - зовнішньої об`єктивної форми виявлення волі особи, що проявляється у вчиненні цілеспрямованих дій з метою зміни цивільних правовідносин, що склалися на момент вчинення правочину.
Відсутність підпису (чи його підроблення) сторони правочину, щодо якого передбачена обов`язкова письмова форма, за загальним правилом не свідчить про недійсність цього правочину, а вказує на дефект його форми та за відсутності підтвердження волевиявлення сторони на його укладення свідчить про неукладеність такого правочину. Тобто йдеться не про дефект волевиявлення сторони, а про його цілковиту відсутність.
Таким чином, неукладеність договору у зв`язку з недотриманням встановленої для нього законом обов`язкової письмової форми, зокрема й щодо його підписання, повинна насамперед корелюватися з відсутністю у сторони правочину будь-якого волевиявлення на його укладення, тобто якщо особа фактично не є учасником договірних правовідносин, про що, зокрема, може свідчити факт непідписання договору цією особою чи підписання його від імені сторони іншою неуповноваженою особою (підроблення підпису).
Відсутність або підроблення підпису сторони (яка у зв`язку із цим фактично не є учасником договірних правовідносин) на письмовому правочині створює презумпцію відсутності волевиявлення сторони на виникнення, зміну чи припинення цивільних правовідносин, яка може бути спростована письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами, що підтверджують факт наявності волевиявлення на укладення правочину у сторони, яка заперечує проти цього. Натомість неспростування цієї презумпції свідчить про неукладеність договору, яка ґрунтується на положеннях абзацу першого частини першої статті 638 ЦК України - договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Неукладений правочин не може бути визнаний недійсним чи вважатися нікчемним (недійсним в силу вимог закону), оскільки недійсність правочину як приватноправова категорія покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів (щодо яких було виражено волевиявлення сторін правочину) або ж їх відновлювати.
Правовий наслідок, передбачений частиною першою статті 220 ЦК України, недодержання вимоги про нотаріальне посвідчення договору у виді нікчемності такого правочину застосовується лише щодо правочину, який відповідає загальним вимогам, установленим статтею 203 ЦК України, зокрема щодо його форми, що включає в себе його підписання сторонами.
Факт нотаріального посвідчення такого правочину не свідчить про дотримання сторонами письмової форми правочину, невід`ємним реквізитом якої є підписи сторін, та не змінює правового наслідку неузгодження сторонами правочину його істотних умов у виді його неукладеності.
Власник, майно якого вибуло з його законного володіння за неукладеним договором, може захистити своє майнове право шляхом пред`явлення віндикаційного позову [про витребування майна з чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача (статті 387, 388 ЦК України)], без оспорювання правочину (правочинів) щодо спірного майна та скасування рішення (рішень) про державну реєстрацію права власності на належне йому майно за іншою (іншими) особою (особами).
Виникнення права на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом, зокрема за неукладеним правочином».
Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави. Сама державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18)).
Державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. Під час дослідження судом обставин існування в особи права власності необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама собою державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає (постанови Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, від 17 квітня 2019 року у справ № 916/675/15, від 23 листопада 2023 року у справі № 910/10496/22).
ОСОБА_1 звертаючись до суду оспорювала факт укладення договору купівлі-продажу апартаментів № 2012, посилаючись на те, що свою волю на вчинення цього правочину вона не виявляла, договір не підписувала, перебувала за межами України. 
З листа Державної прикордонної служби України наданого на адвокатський запит за № 91-53931/18/23-вихвід 03.11.2023 року, вбачається, що 08.10.2021 року ОСОБА_1 виїхала закордон і не поверталась (а.с. 21 т. 1).
Вказані обставини відповідачами у визначеному законом порядку не спростовані.
На виконання ухвали Приморського районного суду м. Одеси від 15.01.2024 року про витребування доказів, приватним нотаріусом Одеського міського нотаріалального округу Сімаченко С.Л. надано копію з копії договору купівлі-продажу та документи, що були підставою для правочину- заява ОСОБА_1 , Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна сформована 16.06.2023 року, технічний паспорт на апартаменти 2012 , звіт про оцінку майна складений 10.06.2023 року, ксерокопія паспорта ОСОБА_1 НОМЕР_1 , картка фізичної особи – платника податків на ім`я ОСОБА_1 , Витяги з Державного реєстру актів цивільного стану громадян про відсутність актового запису цивільного стану, ксерокопія паспорта на ім`я ОСОБА_2 НОМЕР_3 , картка фізичної особи – платника податків на ім`я ОСОБА_2 .
З наданих документів вбачається, що договір купівлі-продажу від 16.06.2023 року укладено продавцем- особою за прізвищем ОСОБА_1 , додано копію паспорту серії НОМЕР_1 , виданого 06.09.1996 року Жовтневим РВОМУ УМВС України в Одеській області, в якому відсутні відмітка про реєстрацію шлюбу.
З копії паспорту громадянина України, який надавався приватному нотаріусу Одеського міського нотаріального округу Сімаченко С.Л. при укладенні договору купівлі-продажу від 16.06.2013 року вбачається, що паспорт серії 1970 року народження, виданий Жовтневим РВ ОМУ УМВС України в Одеській області 06.09.1996 року.
Судом з наданих документів встановлено, що при укладанні спірного договору купівлі-продажу 16.06.2023 року приватному нотаріусу був наданий інший паспорт на ім`я « ОСОБА_1 » (а.с. 133-134 т. 1), який не відповідає дійсному оригіналу паспорту позивачки, копії якого надані нею до суду разом з позовом та знаходяться в матеріалах справи. (а.с. 10-19 т. 1) Фото особи на паспорті НОМЕР_1 , виданого 06.09.1996 року, наданою позивачкою та фото на копії паспорту, наданого нотаріусом Сімаченко С.Л., очевидно відрізняються, тобто на фото різні особи.
В доданих приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сімаченко С.Л. документах міститься заява, написана від імені ОСОБА_1 16.06.2023 року в якій зазначено, що вона на час набуття права власності на апартаменти № 2012 в зареєстрованому шлюбі не перебувала.
Проте, позивачем надано докази перебування у шлюбі з ОСОБА_6 , який укладено 28.04.1995 року, що підтверджується свідоцтвом про укладення шлюбу та відміткою у паспорті позивачки. 
Суд першої інстанцї погодився з доводами позивачки про відсутність письмової згода чоловіка ОСОБА_1 - ОСОБА_6 на відчуження нерухомого майна, як того вимагає норма ст. 65 СК України.
Згідно Витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань за фактом скоєння кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 358 КК України, відкрито кримінальне провадження № 12023163510000932, яке зареєстровано в ЄРДР 23.11.2023 року у зв`язку з надходженням на адресу відділення поліції № 5 ОРУП № 1 ГУНП в одеській області ухвали слідчого судді Приморського районного суду м. Одеси від 20.11.2023 року про задоволення частково скарги представника ОСОБА_1 - адвоката Струкової К.С. про те, що невстановлені особи за попередньою змовою групою осіб в період з 2021 по 2023 року вчинили підроблення офіційних документів, що посвідчують певні факти та мають юридичне значення. (а.с. 54 т. 1)
Ураховуючи викладені вище обставини колегія суддів вважає, оскільки нотаріально посвідчений договір від 16.06.2023 року купівлі-продажу апартаментів 2012 що знаходяться за адресою: АДРЕСА_3 , від імені продавця ОСОБА_1 підписаний невідомою особою, то спірні апартаменти вибули з володіння позивача волею за договором, який вона не укладала, вчинявся невідомою особою з використанням документів на ім`я позивачки, та без згоди її чоловіка, а сама позивачка на час посвідчення договору не знаходилась на території України. В матеріалах справи відсутні докази зловживання з боку продавця своїми правами. 
Неукладений правочин не може бути визнаний недійсним чи вважатися нікчемним (недійсним у силу вимог закону), оскільки недійсність правочину як приватноправова категорія покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів, щодо яких було виражено волевиявлення сторін правочину, або ж їх відновлювати.
З урахуванням викладених обставин, колегія суддів вважає, що позовна вимога позивача про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 16.06.2023 року задоволенню не підлягає, оскільки є неналежною, так як не призведе до відновлення порушених прав позивача.
Доводи апеляційної скарги про те, що позивачем не надано суду доказів про те, що ним договір не підписувався; під час розгляду справи позивач не спростував наявність та дійсність його підпису у нотаріально посвідченому договорі, не заслуговують на увагу з огляду на таке. 
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції встановив, що наявні у матеріалах справи докази підтверджують той факт, що 08.10.2021 року ОСОБА_1 виїхала за межі України і не поверталась, а паспорт громадянина України ОСОБА_1 має очевидні візуальні відмінності з паспортом на ім` ОСОБА_1 , який був наданий приватному нотаріусу Одеського міського нотаріального округу Сімаченко С.Л. під час посвідчення оспорюваного договору купівлі-продажу апартаментів.
Так, з листа Державної прикордонної служби України за № 91-53931/18/23-вих від 03.11.2023 року, вбачається, що 08.10.2021 року ОСОБА_1 виїхала закордон і не поверталась (а.с. 21 т. 1).
Достовірність наданої ДПСУ інформації щодо перетину кордону презюмується, а особа, яка її заперечує, не позбавлена можливості надати докази на спростування такої інформації.
Колегія суддів вважає, що з огляду на принцип змагальності сторін та розподіл тягаря доказування, після того, як позивачка надала суду докази компетентного державного органу (ДПСУ) щодо її виїзду з України 08.10.2021 року та відсутності інформації про в`їзд в Україну станом як на час укладення договору купівлі-продажу, так і звернення до суду, а також подання нотаріусу паспорту громадянина України, який не відповідає паспорту наявному у позивача, саме відповідачі, у разі заперечення проти позову мали б надати докази на підтвердження своїх заперечень, у тому числі й ініціювати проведення почеркознавчої експертизи.
Слід зауважити, що виснок експерта є одни із доказів та для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 89 цього Кодексу.
Велика Палата Верховного Суду визначила «стандарт більшої переконливості», згідно з яким, висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний (див. Пункт 81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц).
Подібний стандарт доказування у цивільних справах застосовується й в інших країнах, зокрема у Великий Британії під назвою «баланс ймовірностей» (balance of probabilities), Сполучених Штатах Америки - «перевага доказів» (preponderance of evidence) і є відмінним від стандарту доказування «поза розумним сумнівом» (beyond reasonable doubt), який застосовується у кримінальному судочинстві.
ЄСПЛ також визнає допустимість у цивільних справах стандарту доказування «баланс ймовірностей» (balance of probabilities) (див. наприклад п. 43 рішення від 15 листопада 2007 року у справі «Бендерський проти України», заява № 22750/02; рішення від 23 серпня 2016 року у справі «J.K. and others v. Sweden», заява № 59166/12)та вказує на відмінність стандартів доказування у цивільних і кримінальних справах.
Відповідачами під час розгляду справи у визначеном законом порядку зазначені вище обсатвини не спростовані.
Судом встановлено, що 10.08.2023 року між ОСОБА_2 (іпотекодавець) та ОСОБА_3 (іпотекодержатель) укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гришаєвою І.В., відповідно до умов якого Іпотекодавець передає, а Іпотекодержатель приймає в іпотеку наступне нерухоме майно апартаменти 2012, загальною площею 198,6 кв.м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 на виконання основного зобов`язання – зобов`язання Боржника за договором позики, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гришаєвою І.В. 10 серпня 2023 року за реєстровим № 2726, згідно якого Іпотекодержатель надав Боржнику грошові кошти у вигляді позики у розмірі 99 750,00 доларів США, що є еквівалентом суми 3 765 562,50 гривень за готівковим курсом продажу доларів США в відділеннях АТ «ПУМБ» (1 долар США = 37,75 гривень) на день укладення Основного договору строком до 10 серпня 2024 року включно, без нарахування процентів.
З Витягу з Державного реєстру речових прав № 342355794 від 10.08.2023 року вбачається, що іпотекодержателем апартаментів № 2012, загальною площею 198,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 за Договором іпотеки від 10.08.2023 року наразі є ОСОБА_3 (а.с. 187 т. 1)
За визначенням, наведеним у частині першій статті 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека є видом забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. 
Частиною першою статті 5 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
При цьому відповідно до частини першої статті 9 Закону України "Про іпотеку" іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим Законом.
Відповідно до статті 4 Закону України "Про іпотеку" обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону, що узгоджується з пунктом 2 частини першої статті 4 Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" за змістом якого іпотека підлягає державній реєстрації як речове право, похідне від права власності.
Пункт 5 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у згаданій вище редакції визначав обтяження як заборону розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, встановлену законом, актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або таку, що виникла на підставі договору.
Оскільки за наведених підстав позову договір купівлі-продажу апартаментів є неукладеним, то суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку що договір іпотеки від 10.08.2023 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гришаєвою І.В. та зареєстрований у реєстрі за № 2727 є недійсним.
Разом з тим, державна реєстрація права іпотеки на апартаменти - це офіційне визнання та підтвердження державою факту набуття ним такого права, а відповідні записи в Реєстрі створюють для ОСОБА_1 перешкоди у реалізації правоможності власника на розпорядження цим нерухомим майном (див. пункт 49 постанови Великої Палати Верховного Суду від 27.03.2019 у справі № 711/4556/16-ц).
Судом першої інстанції правильно зазначено, що ОСОБА_1 , як власник, не передавала апартаменти в іпотеку за договором, не була стороною цього правочину та не перебуває з відповідачами в зобов`язальних відносинах, та дійшов обґрунтованого висновку про незаконність державної реєстрації права іпотеки на вказану нерухомість, що створює позивачці перешкоди у здійсненні правоможності самостійно розпоряджатись своїм нерухомим майном.
Щодо позовних вимог про визнання недійсним договору іпотеки від 10.08.2023 року, скасування державної реєстрації іпотеки, номер запису про іпотеку 51320324 від 10.08.2023 року, скасування державної реєстрації обтяження, номер запису про обтяження 51320125 від 10.08.2023 року на апартаменти № 2012, то апеляційна скарга не містить обґрунтувань неповноти або неправильності встановлення обставин, які мають значення, не наведено мотивів незаконності рішення суду в цій частині вимог.
Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Згідно з частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Отже, якщо нерухоме майно, що вибуло з фактичного володіння його власника за неукладеним договором купівлі-продажу, було зареєстровано за іншою особою без відповідної на те правової підстави, власник такого майна може витребувати його із чужого незаконного володіння у всіх випадках відповідно до статті 387 ЦК України. При цьому відсутністю правової підстави в цьому випадку потрібно розуміти: реєстрацію спірного нерухомого майна за стороною неукладеного правочину; реєстрацію спірного майна за третьою особою на підставі правочину, укладеного всупереч нормам чинного законодавства.
Відчуження нерухомого майна за неукладеним договором потрібно розглядати як вибуття такого майна з володіння власника не з його волі (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17 (провадження № 14-29цс23).
Отже належним способом захисту права особи, майно якої вибуло з її законного володіння за неукладеним договором купівлі-продажу, є віндикаційний позов - витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача. 
У постанові від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18) Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю).
Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV). Рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване в цьому реєстрі за відповідачем.
На підставі такого рішення суду для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем, не потрібно окремо скасовувати запис про державну реєстрацію права власності за відповідачем.
Таких висновків Велика Палата Верховного Суду дійшла, зокрема, у пунктах 95-99 постанови від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц.
Беручи до уваги фактичні обставини цієї справи, колегія суддів вважає, що належним способом захисту прав позивача як власника квартири, що є предметом неукладеного договору купівлі-продажу від 16.06.2023 року є витребування майна з незаконного володіння ОСОБА_2 шляхом подання віндикаційного позову з підстав, передбачених статтями 387, 388 ЦК України.
Зазначене відповідає правовому висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеному у постанові від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17 (провадження № 14-29цс23).
Правовий аналіз положень статей 387, 388 ЦК України свідчить про те, що право власності на майно, яке було передано за угодами щодо його відчуження поза волею власника, не набувається, у тому числі й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути в нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна.
Таким чином, у випадку якщо майно вибуло з володіння законного власника поза його волею, останній може розраховувати на повернення такого майна, незважаючи на добросовісність та відплатність його набуття сторонніми особами, і має право звернутися до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння.
Відповідно до сталої практики Європейського суду з прав людини, серед багатьох інших, рішення у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 07 липня 2011 року, «Трегубенко проти України» від 02 листопада 2004 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року, напрацьовано три критерії (принципи), які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання в право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи переслідує воно «суспільний», «публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.
Згідно з правовим висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20), розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягарю, покладеному на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо.
Саме при вирішенні питання про витребування майна здійснюється перевірка добросовісності набувача цього майна, у тому числі з`ясуванню підлягає й те, чи знав або чи міг знати такий набувач про недобросовісну поведінку продавця. Вказане має значення для застосування як критерію законності втручання держави у право набувача на мирне володіння майном, так і критерію пропорційності такого втручання легітимній меті останнього (постанова Великої Палати Верховного Суду від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16, пункт 52).
У постанові від 27 листопада 2024 року в справі № 204/8017/17 (провадження № 14-29цс23), Велика Палата Верховного Суду констатувала, що 1) можливість втручання у право кінцевого набувача майна, яке вибуло з володіння власника без відповідної правової підстави, чи не з його волі прямо передбачене ЦК України (статті 387, 388); 2) закон безпосередньо врегулював, що добросовісний набувач не набуває право власності на відчужене йому майно, яке вибуло із володіння власника поза його волею; 3) майнове право добросовісного набувача захищено передбаченим статтею 661 ЦК України механізмом відшкодування завданих йому збитків у зв`язку з витребуванням у нього за рішенням суду майна (товару), тоді як законний володілець позбавлений можливості захистити своє майнове право у інший спосіб, ніж витребування належного йому майна.
Ураховуючи встановлені у справі обставини, а саме відчуження спірного майна без волевиявлення власника – ОСОБА_1 , витребування такого майна на користь законного власника від ОСОБА_2 , є пропорційним втручанням у право власності останньої, яке ґрунтується на законі, переслідує легітимну мету та є необхідним у демократичному суспільстві.
Рішення суду відповідачем ОСОБА_2 не оскаржується.
За обставинами цієї справи не встановлено факту чи наміру зловживання позивачем своїми правами щодо спірного нерухомого майна, яке вибуло з його володіння поза його волею (за відсутності будь-якої зовнішньої об`єктивної форми вираження його волевиявлення), тому немає підстав для відмови у захисті його права власності.
Принцип мирного володіння майном, закріплений у статті 1 Першого протоколу до Конвенції, стосується не лише кінцевого добросовісного набувача майна, а й первинного законного володільця, який маючи у власності певне майно, розраховує, що його право на мирне володіння майном буде захищене належним правовим регулюванням.
У разі коли нерухоме майно вибуває з володіння особи, якій воно належить, на підставі неукладеного правочину, така особа залишається дійсним власником цього майна, оскільки вона не бажала втрачати правовий зв`язок з належним їй майном. Позбавлення особи в такому випадку права повернути своє майно, яке вибуло з її володіння без наявних на те правових підстав (неукладений правочин не створює жодних правових наслідків), безумовно призводить до втручання у право такої особи на мирне володіння своїм майном і є порушенням статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

Щодо суті апеляційної скарги
Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення (п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України). 
Проаналізувавши зазначені обставини по справі у їх сукупності, апеляційний суд вважає, що рішення суду першої інстанції в частині позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу апартаментів № 2012, від 16.06.2023 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 слід скасувати та в цій частині ухвалити нове судове рішення. У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу апартаментів № 2012, від 16.06.2023 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 слід відмовити.В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Щодо судових витрат
Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. 
В ч. 1 ст. 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Згідно квитанції від 05.09.2024 року скаржником за подання апеляційної скарги сплачено судовий збір у розмірі 20446,93 грн.
У зв`язку з тим, що вимоги апеляційної скарги підлягають задоволенню частково (одна вимога немайнового характеру), то з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 1610,40 грн. 
Керуючись ст.ст. 367, п. 2 ч. 1 ст. 374, ст. 376, 384 ЦПК України, Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів,
п о с т а н о в и в:
Апеляційну скаргу ОСОБА_3 , від імені якої діє представник ОСОБА_4 , задовольнити частково. 
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 09 липня 2024 року в частині позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу апартаментів № 2012, від 16.06.2023 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , скасувати та в цій частині ухвалити нове судове рішення.
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу апартаментів № 2012, від 16.06.2023 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , відмовити. 
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_4 ) на користь ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_5 ) судовий збір у розмірі 1610,40 грн.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.

Головуючий  В.А. Коновалова

Судді Ю.П. Лозко

М.В. Назарова