Справа № 367/10139/24
Провадження №2/367/1390/2026

РІШЕННЯ
Іменем України
09 березня 2026 року Ірпінський міський суд Київської області в складі:
головуючого судді Мерзлого Л.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні у загальному позовному провадженні в залі суду в м.Ірпінь цивільну справу за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш комфорт 16», в інтересах якого діє представник - адвокат Лисенко Сергій Миколайович, до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину про скасування рішення державного реєстратора,-
ВСТАНОВИВ:
До Ірпінського міського суду Київської області надійшла вищезазначена позовна заява, в якій представник позивача – адвокат Лисенко С.М., який діє від імені та у інтересах позивач просить суд визнати незаконними та скасувати рішення державного реєстратора Немченко О.О. від 04.09.2019 № 48517607, що було прийняте щодо квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна: 854378432108. визнати незаконними та скасувати рішення державного реєстратора Кінащук В.С. від 25.05.2023 № 67750314, що було прийняте щодо квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна: 854378432108. Застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину — договору купівлі- продажу від 25.05.2023 року, реєстраційний номер 529, посвідчений приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального округу Київської області Кінащук В.С., 
Вказує, що відповідно до вимог Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та рішення від 03.08.2019 установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 , створене ОСББ «Наш комфорт 16».
У зв`язку з передачею багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_2 в управління ОСББ «Наш комфорт 16» проводився огляд будинку представниками правління, КП «Бучанське УЖКГ» та іншими членами, які входили до складу комісії. Під час огляду було виявлено, що в секції (під`їзді) №3 технічний поверх використовується як житлове приміщення власниками квартир, які мешкають на 10 поверсі даного житлового будинку.
За даними інвентаризаційної справи, вищевказаний багатоповерховий житловий будинок містить 5 секцій, зокрема, третя секція – 10 житлових поверхів.
Таким чином, багатоквартирний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_3 має всього десять поверхів, а також нежитлові приміщення, технічний поверх, які є приміщеннями загального користування, де знаходяться комунікації, необхідні для функціонування житлового будинку.
Власником квартири АДРЕСА_4 , в період з 19.02.2016 по 23.05.2023 року була ОСОБА_2 , якій квартира належала на підставі договору купівлі-продажу квартири №575 від 19.02.2016, посвідченого приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Калинушкою О.О. Відповідно до умов даного договору купівлі-продажу квартири, загальна площа квартири становила 78, 2 кв.м.
Згодом, відповідно до відомостей Державного реєстру прав встановлено, що ОСОБА_2 звернулася із заявою (реєстраційний номер заяви:35753600 від 04.09.2019) про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна:854378432108) до державного реєстратора комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Немченко О.О.
За результатами розгляду заяви (реєстраційний номер заяви: 35753600 від 04.09.2019) державним реєстратором комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Немченко О.О. було прийнято рішення №48517607 від 04.09.2019 про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна:854378432108) та зареєстровано право приватної власності ОСОБА_2 на нежитлові приміщення у багатоквартирному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 , секція (під`їзд) №3, поверх 11, літера «А» - приміщення 8 (площею 43,1 кв.м), приміщення 9 (площею 20,5 кв.м), приміщення 10 (площею 10,1 кв.м); поверх 12, літера «А» - приміщення 11 (площею 20,5 кв.м), за рахунок чого площа її квартири збільшилась та стала 173, 1 кв.м.
Позивач зазначає, що дане рішення прийнято державним реєстратором комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Немченко О.О. за результатом розгляду заяви ОСОБА_2 та на підставі наступних документів: договір купівлі-продажу квартири, серія та номер 575 від 19.02.2016, посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Калинушкою О.О.; технічний паспорт, серія та номер б/н від 29.08.2019 ТОВ «БТІ ПЛЮС». У даній довідці вказано про те, що відповідно до проведеної інвентаризації за адресою: АДРЕСА_5 було встановлено, що об`єкт має загальну площу 173,1 кв.м, житлова площа – 33,3 кв.м. Площа змінилася за рахунок демонтажу некапітальних перегородок, утеплення стін та переобладнання прибудови, яка не є самочинним будівництвом.
Однак, як зазначав позивач, серед даних документів відсутні ті, які відповідно до законодавства, підтверджують набуття ОСОБА_2 права власності на нежитлові приміщення поверх 11, літера «А» - приміщення 8 (площею 43,1 кв.м), приміщення 9 (площею 20,5 кв.м), приміщення 10 (площею 10,1 кв.м); поверх 12, літера «А» - приміщення 11 (площею 20,5 кв.м). Зазначав, що ані технічний паспорт, ані довідка ТОВ «БТІ ПЛЮС» не є тими документами, на підставі яких має здійснюватися реєстрація права приватної власності. 
ОСОБА_2 не було подано державному реєстратору жодного документа, передбаченого ч.1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Отже, як вказував позивач, під час розгляду заяви ОСОБА_2 та прийняття оскаржуваного рішення державним реєстратором комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Немченко О.О. не було належним чином встановлено наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації, а також не було перевірено документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду справи про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та не прийнято відповідне рішення, чим порушено вимоги п.п.1,2 ч.3 ст.10, п.1 ч.1 ст.23, п.4 ч.ч.1,2, ст.24, ч.1 ст.27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Також, позивач вказував, що згідно із ч.2 ст.382 ЦК України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
Отже, на переконання позивача, нежитлові приміщення поверх 11, літера «А» - приміщення 8 (площею 43,1 кв.м), приміщення 9 (площею 20,5 кв.м), приміщення 10 (площею 10,1 кв.м); поверх 12, літера «А» - приміщення 11 (площею 20,5 кв.м) – призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, які розташовані в будинку та є спільним майном усіх співвласників. Крім того, у даних приміщеннях розміщені усі комунікації, вентиляційні системи, які забезпечують належне функціонування будинку та потреби усіх співвласників. Таким чином, спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників, воно не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
З 25.05.2023 року власником квартири АДРЕСА_4 є — ОСОБА_1 , що підтверджується копією договору купівлі-продажу квартири, зареєстрований в реєстрі за № 529, посвідчений приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального округу Київської області Кінащук Вікторією Сергіївною та Витягом з ДРРП.
За умовами даного договору ОСОБА_2 відчужила ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 173,1 кв.м., тобто разом з приміщеннями технічного поверху, які були незаконного приєднані до квартири ОСОБА_2 .
У ДРРП міститься заява про державну реєстрацію прав, яка подана ОСОБА_1 для реєстрації права власності на квартиру (реєстраційний номер заяви: 55489060 дата та час реєстрації 25.05.2023 14:26:59).
На підставі цієї заяви та наданих документів було прийняте незаконне рішення про державну реєстрацію прав № 67750314 від 25.05.2023 року, відповідно до якого було проведено державну реєстрації за заявою. 
Таким чином, за вказаних обставин, ОСОБА_2 здійснила відчуження, продаж нерухомого майна, яке було незаконно зареєстроване на її ім`я та яке в силу вимог законодавства належало усім співвласникам багатоквартирного будинку за адресою АДРЕСА_2 , і не могло бути відчужене іншим особам.
Також, очевидно і те, що у багатоквартирному житловому будинку відсутня можливість здійснити такі планування і перепланування чи добудови, щоб збільшити площу квартири на 94.9 кв.м. (порівнюючи з первісною площею квартири АДРЕСА_6 , яка була 78.2 кв.м. за первісним договором купівлі-продажу). Очевидно, що таке значне збільшення площі квартири, яка знаходиться на 10-му останньому житловому поверсі багатоквартирного будинку можливо зробити тільки за рахунок технічних приміщень, що належать усім співвласникам. 
Також про це зазначено та встановлено висновком будівельно-технічної експертизи № 213/11-2021 від 06.12.2021. Крім того, відповідно до технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_1 , який був поданий ОСОБА_2 для державної реєстрації, зазначено, що приміщення, розташовані на 11 поверсі, приєднані до квартири самовільно, тобто без передбаченого законом дозволу. Цей же технічний паспорт використав і ОСОБА_1 під час укладення договору купівлі- продажу від 25.05.2023, а отже відповідач ОСОБА_1 був обізнаний, що реєструє за собою право власності на самовільно приєднані приміщення.
Додає, що у провадженні Ірпінського міського суду Київської області перебуває цивільна справа № 367/3615/21 за позовом ОСББ “Наш комфорт 16” до ОСОБА_1 , третя особа ОСОБА_2 про витребування майна з чужого незаконного володіння та відновлення становища, яке існувало до порушення. Тобто, незаконні обставини заволодіння ОСОБА_2 вказаною квартирою були та є предметом розгляду у іншій справі. 
Таким чином, ОСОБА_2 незаконно зареєструвавши право власності на приміщення, що належать усім співвласникам будинку, здійснила їх продаж за договором купівлі-продажу квартири ОСОБА_1 , врахувавши ці приміщення до загальної площі квартири та видавши їх ніби-то за свою приватну власність. В свою чергу, ОСОБА_1 , придбаваючи це майно, був обізнаний з його вадами, наявністю судових спорів, неможливості використання приміщень технічного поверху для проживання, самовільного приєднання цих приміщень до квартири, однак вчинив дії з його придбання, всупереч вимогам закону та з порушенням публічного порядку його вчинення, що тягне за собою визнання його нікчемним.
З урахуванням вище викладеного вбачається, що договір купівлі-продажу квартири, зареєстрований в реєстрі за № 529, посвідчений приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального округу Київської області Кінащук Вікторією Сергіївною від 25.05.2023 року, за умовами якого ОСОБА_1 фактично придбав та набув у “приватну власність” приміщення технічного поверху, що належать усім співвласникам — є нікчемним в силу вимог закону.
Таким чином, даний договір є таким, що порушує публічний порядок, адже він прямо спрямований на незаконне заволодіння спільним майном усіх співвласника — частиною технічного поверху в багатоквартирному будинку.
Таким чином, первісно незаконно привласненні ОСОБА_2 приміщення технічного поверху та відчужені на підставі нікчемного правочину не можуть породжувати права власності в іншої особи. Але, якщо таке відчуження було здійснено, то необхідно застосування наслідки нікчемності правочину за ч. 5 ст. 216 ЦК України, а відповідно набуте без достатніх парових підстав майно підлягає поверненню на користь власника у той попередній правовий стан, в якому воно перебувало до вчинення з ним незаконних дій.
Порушення прав та інтересів співвласників ОСББ «Наш комфорт 16» полягає у тому, що на даний час неможливо отримати доступ до 11 та 12 поверхів в житловому будинку (літера «А», секція №3), на які незаконно зареєстровано право приватної власності за ОСОБА_2 , де знаходяться відповідні комунікації, дах, вентиляційні системи. У зв`язку з цим ОСББ «Наш комфорт 16» позбавлене можливості належним чином обслуговувати та утримувати 11 та 12 поверхи у житловому будинку (літера «А», секція №3 за адресою: АДРЕСА_2 ), проводити поточні ремонтні роботи, що на даний час вже призвело до негативних наслідків: виникнення тріщин у стінах, поширення плісняви.
В результаті автоматизованого розподілу судової справи між суддями, вказану цивільну справу передано в провадження судді Ірпінського міського суд Київської області Лещенко О.В. 02.10.2024 року.
Ухвалою суду від 03.10.2024 року заяву судді Ірпінського міського суду Київської області Лещенко О.В. від 03.10..2024 про самовідвід у цивільній справі № 367/10139/24 провадження по справі №2/367/5642/2024 за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш комфорт 16», в інтересах якого діє представник адвокат Лисенко Сергій Миколайович, до відповідача 1 ОСОБА_1 , відповідача 2 ОСОБА_2 про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину про скасування рішення державного реєстратора було задоволено, вказану цивільну справу передано до цивільної канцелярії суду для вирішення питання про визначення судді для розгляду справи в порядку, передбаченому ст. 33 ЦПК України.
В результаті автоматизованого розподілу судової справи між суддями, вказану цивільну справу передано в провадження судді Ірпінського міського суд Київської області Лещенко О.В. 02.10.2024 року .
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями, цивільну справу за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш комфорт 16», в інтересах якого діє представник - адвокат Лисенко Сергій Миколайович, до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину про скасування рішення державного реєстратора передано в провадження судді Мерзлого Л.В. 03.10.2024 року.
Ухвалою суду 04.10.2024 року по вказаній справі відкрито провадження, її розгляд вирішено проводити за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.
24.10.2024 року представник відповідача ОСОБА_2 – адвокат Баховський М.М. подав до суду відзив на позовну заяву, в якому відповідач не заперечував проти даного позову та просив відмовити в задоволенні позову.
25.10.2024 року адвокат Лисенко С.М., який діє від імені та у інтересах позивача, подав відповідь на відзив на позовну заяву, в якому просив задовольнити заявлені позовні вимоги у повному обсязі.
Ухвалою суду від 23.04.2025 року підготовче провадження було закрито, справу призначено до судового розгляду по суті. 
Представник позивача в судове засідання не з`явився. 25.02.2026 року адвокат Лисенко С.М. подав до суду заяву у якій просив проводити розгляд справи за відсутності позивача та його представника, позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити.
Представник відповідача ОСОБА_2 – адвокат Баховський М.М. подав до суду заяву, у якій просив розглядати справу за його відсутності.
Відповідач ОСОБА_1 , будучи обізнаним про наявність даної цивільної справи, належним чином повідомленим про дату, час та місце розгляду справи, у судове засідання не з`явився. Відзиву на позовну заяву чи будь-яких заяв від відповідача не надійшло. 
У зв`язку з неявкою в судове засідання осіб, які беруть участь у справі, фіксування судового процесу з допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося, відповідно до вимог ч.2 ст.247 ЦПК України.
Дослідивши письмові матеріали справи, суд приходить до наступних висновків.
Судом встановлено, що згідно із копією протоколу №1 Установчих зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , від 03 серпня 2019 року, співвласниками квартир у багатоквартирному будинку було створено об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, затверджено найменування «Наш комфорт 16», тьа Статут об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш комфорт 16» у редакції, запропонованій групою зі скликання зборів.
Відповідно до Виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, 22 серпня 2019 року внесено запис в реєстр стосовно юридичної особи - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш комфорт 16», ідентифікаційний код 43186931, адреса місцезнаходження: Київська область, м. Буча, вул. Нове Шосе, буд. 16, керівник Джанова Т.О..
Згідно із копією статуту ОСББ «Наш комфорт 16», затвердженого протоколом №1 від 03.08.2019, ОСББ «Наш комфорт 16» створено власниками квартир та нежитлових приміщень (співвласники) багатоквартирного будинку АДРЕСА_7 . Метою створення ОСББ «Наш комфорт 16» є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання ними майна будинку (п.2.1 Статуту). До спільного майна будинку належать приміщення загального користування, в тому числі допоміжні: фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, покрівля, сходові клітини, балкони сходових клітин, вестибюлі, позо квартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за будинку, а також будівлі, споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку (п.5.3 Статуту). Спільне майно багатоповерхового будинку не може бути поділено між співвласниками і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки зі спільного майна багатоквартирного будинку (п.5.7 Статуту). Спільне майно будинку призначено для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку (п.5.10 Статуту). Всі співвласники мають право вільно й на рівних умовах користуватися спільним майном будинку, за умови, що таке використання здійснюється згідно з призначенням відповідного майна, не порушує прав і законних інтересів інших співвласників та в порядку, визначеному загальними зборами Об`єднання (п.5.11 Статуту). Співвласникам будинку забороняється проводити переобладнання, реконструкцію спільного майна без відповідного погодження із правлінням Об`єднання та з порушенням вимог чинного санітарно-пожежного та містобудівного законодавства (п.7.6. Статуту).
Відповідно до копії Договору купівлі-продажу квартири від 19 лютого 2016 року, посвідченого приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Калинушкою О.О. за №575, ОСОБА_3 («Продавець») передала, а ОСОБА_2 («Покупець») прийняла у власність квартиру АДРЕСА_1 , квартира, яка є предметом цього договору, складається з двох житлових кімнат, житлова площа квартири – 38, 3 кв.м, загальна площа квартири – 78, 2 кв.м..
Згідно із копією листа голови ОСББ «Наш комфорт 16» від 11.09.2019 №01-1109, адресованого КП «Бучанське УЖКГ», зазначено, що 11.09.2019 у зв`язку з передачею будинку АДРЕСА_2 в управління ОСББ «Наш комфорт 16» проводився огляд будинку, під час якого було виявлено, що в під`їзді №3 технічний поверх використовується як житлове приміщення власниками квартир АДРЕСА_8 , а також можливо іншими власниками квартир, які мешкають на 10 поверсі, у зв`язку з чим просили перевірити законність використання технічного поверху.
У своєму листі від 12 листопада 2020 року №12/11/20/7 КП «Бучанський сервіс-центр документ» повідомив ОСББ «Наш комфорт 16» про те, що на виконання замовлення АТ ХК «Київміськбуд», комунальним підприємством у 2009 році було проведено поточну інвентаризацію багатоповерхового житлового будинку АДРЕСА_2 , за даними інвентаризаційної справи, вказаний житловий будинок містить 5 секцій, зокрема, відповідно до оцінювального акту на будівлю, поверховість третьої секції складає 10 житлових поверхів, кожна секція верхньої частини будинку має технічний поверх (технічне горище, не житлове), в якому розміщені інженерні обладнання, машинне відділення ліфта та загальнобудинкові комунікації.
04.09.2019 ОСОБА_2 звернулася із заявою про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стосовно об`єкта нерухомого майна: 854378432108.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, станом на 04.09.2019 року, ОСОБА_2 була власницею двокімнатної квартири АДРЕСА_1 , загальна площа квартири 173, 1 кв.м, житлова площа 33,3 кв.м, право власності зареєстроване 19.02.2016, державна реєстрація права власності проведена на підставі договору купівлі-продажу квартири №575 від 19.02.2016, технічного паспорту від 29.08.2019, виданого ПП «Гео», довідки №29/08/1, виданої 29.08.2019 ТОВ «БТІ ПЛЮС».
Згідно із копією технічного паспорта, складеного 29 серпня 2019 року ПП «Гео» на замовлення ОСОБА_2 щодо квартири АДРЕСА_1 , загальна площа приміщень становить 173, 1 кв.м, з них житлова площа – 33,3 кв.м, допоміжна площа – 137,4 кв.м, площа літніх, неопалювальних приміщень – 2,4 кв.м. Також зазначено, що площа, вказана в графі примітка, а саме: приміщення 8 кімната відпочинку, площею 43,1 кв.м, приміщення 9 кімната відпочинку площею 20,5 кв.м, приміщення 10 санвузол площею 10,1 кв.м, кімната відпочинку площею 20,5 кв.м, - самовільно приєднана до квартири. Відповідно до плану квартири АДРЕСА_1 , вказана квартира розташована на 10 поверсі літ. «А», на 11 поверсі літ. «А» та на 12 поверсі літ. «А».
Згідно із копією довідки ТОВ «БТІ ПЛЮС» вих. №29/08/1 від 29.08.2019, вказане товариство повідомило, що відповідно до технічної інвентаризації, проведеної 29.08.2019 за адресою АДРЕСА_5 , було встановлено, що об`єкт має загальну площу 173, 1 кв.м, житлова площа – 33, 3 кв.м. Площа змінилась за рахунок демонтажу некапітальних перегородок, утеплення стін та переобладнання прибудови, яка не є самочинним будівництвом.
Відповідно до копії технічного паспорта на секцію АДРЕСА_9 , виготовленого КП «Бучанське бюро технічної інвентаризації» станом на 11.02.2009, на 10 поверсі в секції №3 розташована квартира АДРЕСА_6 , на технічному поверсі знаходяться, в тому числі, приміщення LXXVI, площею 42.3 кв.м, приміщення LXXIV, площею 21,3 кв.м, приміщення LXXV, площею 19,1 кв.м., також, у машинному відділенні ліфта розташоване приміщення LXXXV, площею 21,2 кв.м. Відповідно до експлікації внутрішніх площ до плану житлового будинку АДРЕСА_5 розташована на 10 поверсі та має загальну площу 78, 2 кв.м, житлову площу – 38, 3 кв.м, підсобну площу – 37, 5 кв.м, площу приміщень, не включену в загальну – 2, 4 кв.м. Згідно експлікації внутрішніх площ до плану житлового будинку АДРЕСА_2 , на ХІ поверсі розташовані приміщення з призначенням «технічний поверх», в тому числі приміщення LXXVI, площею 42.3 кв.м, приміщення LXXIV, площею 21,3 кв.м, приміщення LXXV, площею 19,1 кв.м..
Згідно із висновком судового експерта Українського незалежного інституту судових експертиз ОСОБА_4 , складеним за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 06.12.2021 №213/11-2021, приміщення квартири АДРЕСА_1 , які позначені в технічному паспорті від 29.08.2019, складеному ПП «Гео» на плані одинадцятого та дванадцятого поверху (літ. «А») під номерами 8 (площею 43,1 кв.м), 9 (площею 20,5 кв.м), 10 (площею 10,1 кв.м) та 11 (площею 20,5 кв.м) сформовані за рахунок приміщень технічного поверху житлового будинку АДРЕСА_2 , що позначені в технічному паспорті від 11.02.2009, складеному КП «Бучанське бюро технічної інвентаризації» під номером LXXVI (площею 42.3 кв.м.), LXXIV (площею 21,3 кв.м.), приміщення LXXV (площею 19,1 кв.м.) та LXXXV (площею 21,2 кв.м.) відповідно. Приміщення квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 94,2 кв.м, а саме №8 (площею 43,1 кв.м), №9 (площею 20,5 кв.м), №10 (площею 10,1 кв.м) та АДРЕСА_10 (площею 20,5 кв.м), за даними технічного паспорту від 29.08.2019 складеному ПП «Гео» самовільно приєднані до квартири.
Згідно із копією відповіді ПП «Гео» №5 від 10.02.2022, наданої на адвокатський запит, ПП «Гео» не здійснювало технічної інвентаризації з заведенням інвентаризаційних справ (що підтверджується прочерками в номерах інвентаризаційних справ на титульних листах), зокрема, щодо квартир АДРЕСА_6 , АДРЕСА_11 , що знаходяться в будинку АДРЕСА_2 . В той же час, ПП «Гео» здійснювало лише обміри вказаної квартири, з оформленням графічної експлікації квартири.
Відповідно до копії договору купівлі-продажу квартири від 25 травня 2023 року, посвідченого приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального округу Київської області Кінащук В.С. за №529, ОСОБА_2 передає у власність ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 , а ОСОБА_1 приймає вказане майно і сплачує за нього обговорену грошову суму (п.1.1 Договору). Відчужувана квартира належить Продавцю на підставі Договору купівлі-продажу квартири, посвідченого Калинушкою О.О., приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області 19.02.2016 року за реєстровим номером 575 (п.1.2 Договору). Квартира, що є предметом цього договору, загальною площею 173, 1 кв.м, складається з двох кімнат, житловою площею 33,3 кв.м (п.1.3 Договору). Представник продавця стверджує та гарантує, що самочинних переобладнань, перепланувань, добудов, перебудов, реконструкцій щодо об`єкту нерухомого майна Продавець не здійснював, а також що технічні характеристики об`єкту нерухомого майна фактично відповідають тим, які зазначені у технічному паспорті. Технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна після підписання цього договору представник продавця передає покупцю (п.1.5 Договору).
25.05.2023 ОСОБА_1 звернувся із заявою про державну реєстрацію прав стосовно об`єкта нерухомого майна: 854378432108. В той же день державним реєстратором на нерухоме майно приватним нотаріусом Кінащук В.В. прийнято рішення №67750314 про проведення державної реєстрації прав за вказаною заявою.
Як вбачається із витягу з Державного реєстру речових прав від 25.05.2023, власником двокімнатної квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_5 , загальною площею 173, 1 кв.м, житлова площа 33, 3 кв.м, є ОСОБА_1 , дата державної реєстрації – 25.05.2023, підстава внесення запису: рішення приватного нотаріуса Бучанського районного нотаріального округу Кінащук В.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, номер 67750314 від 25.05.2023, документи, подані для державної реєстрації: договір купівлі-продажу №529 від 25.05.2023, посвідчений приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального округу Київської області Кінащук В.С..
Згідно частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України (далі по тексту - ЦК України) передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.
Такими способами захисту можуть бути, зокрема припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення (пункти 3, 4 частини другої статті 16 ЦК України).
Статтею 41 Конституції України передбачено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).
Частинами першою - сьомою статті 319 ЦК України визначено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Власність зобов`язує. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі. Держава не втручається у здійснення власником права власності. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов`язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Згідно частини другої статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Отже, частина друга статті 382 ЦК України визначає правовий режим допоміжних приміщень і приміщень загального користування житлового будинку у дво- або багатоквартирному будинку. Зокрема, за власниками квартир у таких будинках на праві спільної сумісної власності закріплюються приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше ніж одну квартиру. Ця норма спрямована на врегулювання порядку користування мешканцями квартир зазначеними приміщеннями та обладнанням.
Усі зазначені об`єкти становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені вони для постійного обслуговування і забезпечення відповідної експлуатації всього будинку.
За вимогами частин першої, другої статті 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
Верховний Суд у постанові від 06.08.2019 по справі №914/843/17 зазначив, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 18.07.2018 у справі № 916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17, які згідно положення ч.4 ст.263 ЦПК України суд застосовує до спірних правовідносин.
Частиною першою та другою статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників. Реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників (пункт 1 частини першої та частина друга статті 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 09.11.2011 №14-рп/2011 у справі за конституційним зверненням громадянина ОСОБА_6 , положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.
Згідно з Рішенням Конституційного Суду України від 02.03.2004 року № 4-рп/2004 у справі за конституційним зверненням ОСОБА_7 та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків), допоміжні приміщення (підвали, сараї, комірки, горища, колясочні та інше) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
Відповідно до частини другої статті 383 ЦК України власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.
Статтею 10 Житлового кодексу Української РСР (далі - ЖК УРСР) визначено, що громадяни зобов`язані дбайливо ставитися до будинку, в якому вони проживають, використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення, додержувати правил користування жилими приміщеннями, економно витрачати воду, газ, електричну і теплову енергію. Жилі будинки і жилі приміщення не можуть використовуватися громадянами на шкоду інтересам суспільства.
Згідно зі статтею 152 ЖК УРСР виконання власниками робіт з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення приватного житлового фонду, які не передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, не потребує отримання документів, що дають право на їх виконання. Після завершення зазначених робіт введення об`єкта в експлуатацію не потребується.
Порядок здійснення переобладнання та перепланування жилого приміщення визначено у Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 № 76 (далі - Правила).
Пунктом 3.2.1 Правил установлено, що на горищах та технічних поверхах повинен забезпечуватися: температурно-вологісний режим горищних приміщень, що перешкоджає випаданню конденсату на поверхні захисних конструкцій; доступ до всіх елементів і чистота горищного приміщення. Горищні приміщення не повинні бути захаращені будівельним сміттям, домашніми й іншими речами та обладнанням; використання горищних приміщень під майстерні, для сушіння білизни і під складські приміщення не допускається (пункти 3.2.5, 3.2.7 Правил).
Аналіз зазначених норм права дає можливість дійти висновку про те, що співвласники квартир у багатоквартирному будинку, зобов`язані дбайливо ставитися до будинку, у якому вони проживають, використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення. Допоміжні приміщення, а саме горище, яке призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, не підлягає приватизації та не може бути поділене і виділене власнику квартири в багатоквартирному житловому будинку без втрати його функціонального призначення.
У пункті 1.3 Рішення Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 зазначено, що питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
Системний аналіз наведених правових норм свідчить про те, що будь-які переобладнання або перепланування допоміжних приміщень у жилих багатоквартирних будинках можуть проводитися тільки за згодою співвласників і за умови, що такі зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку.
Право спільної власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.
Отже, щоб не порушувався принцип спільності здійснення права спільної сумісної власності, будь-яка дія стосовно переобладнання чи реконструкції допоміжних приміщень вимагає погодження всіх співвласників.
Для проведення власником приватного житлового фонду переобладнання і перепланування житлових приміщень, зокрема тих, які передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, необхідний дозвіл власника будинку (квартири). На підставі дозволу співвласників на проведення переобладнання і перепланування житлових приміщень власник звертається до виконавчого комітету місцевої ради (аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду 25.05.2021 у справі № 461/9578/15-ц).
Як випливає зі змісту статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, як вплив на правопорушника. Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів передбачено статтею 16 ЦК України.
Суд звертає увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Спосіб захисту порушеного права або інтересу має бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду (див. висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц, від 01.10.2019 у справі № 910/3907/18, від 06.04.2021 у справі №910/10011/19).
Відповідно до частин першої, другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
З наведених норм права вбачається, що держава забезпечує захист порушених або оспорюваних прав, свобод та інтересів фізичних осіб. Такі права захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Отже, розглядаючи справу суд має з`ясувати: 1) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 2) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 3) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.
Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право позивача підлягає захисту обраним ним способом (аналогічний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19).
Відповідно до статей 317, 319 ЦК України саме власнику належить право розпоряджатися своїм майном за власною волею. Відповідно до закріпленого в статті 387 ЦК України загального правила, власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння.
Статтею 330 ЦК України передбачено, що якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
Згідно з частиною першою статті 386 ЦК України держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності.
Відповідно до положень статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Згідно з частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.У разі, коли відчуження майна мало місце два і більше разів після укладення правочину, який у подальшому визнано недійсним, таке майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, як від добросовісного набувача шляхом подання віндикаційного позову на підставі частини першої статті 388 ЦК України.
Витребування майна від добросовісного набувача у такому випадку залежить від наявності волі на передачу цього майна у власника майна - відчужувача за першим договором.
Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України пов`язується з тим, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.
Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. В цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову до добросовісного набувача з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України (висновок Верховного Суду України, викладений в постанові від 17 лютого 2016 року у справі № 6-2407цс15).
В постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц наведено правовий висновок про те, що власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.
Таким чином, право на витребування майна з чужого володіння не потребує визнання недійсним правочину, за яким майно вибуло від законного власника, воно лише обмежене добросовісністю набувача і зберігається за власником за умови, якщо майно вибуває з володіння власника поза його волею, що й повинно бути доведено в суді.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.
Близькі за змістом висновки наведені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (пункт 98), від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (пункти 115, 116), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (пункт 80), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 74).
Віндикація - це витребування своєї речі неволодіючим власником від володіючого не власника. Віндикація - це передбачений законом основний речово-правовий спосіб захисту цивільних прав та інтересів власника майна чи особи, що має речове право на майно (титульного володільця), який полягає у відновленні становища, що існувало до порушення, шляхом повернення об`єкта права власності у володіння власника (титульного володільця) з метою відновлення права використання власником усього комплексу його правомочностей. Майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України. Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником (законним володільцем) і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, в який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.
Особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його володільцем. У випадку незаконного, без відповідної правової підстави заволодіння нею таким майном, право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) насправді і далі належатиме іншій особі - власникові. Останній має право витребувати це майно з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності.
Саме при вирішенні питання про витребування майна здійснюється перевірка добросовісності набувача цього майна, у тому числі з`ясуванню підлягає й те, чи знав або чи міг знати такий набувач про недобросовісну поведінку продавця. Вказане має значення для застосування як критерію законності втручання держави у право набувача на мирне володіння майном, так і критерію пропорційності такого втручання легітимній меті останнього (постанова Великої Палати Верховного Суду від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16, пункт 52).
Згідно з частиною другою статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Таким чином, з рішення Ірпінського міського суду Київської області від 18.11.2024 року, яке згідно з відомостями ЄДРСР набрало законної сили 26.05.2025 року, по справі №367/3615/21, судом встановлено, що збільшення площі квартири АДРЕСА_1 , з 78, 2 кв.м до 173, 1 кв.м відбулося за рахунок самовільного приєднання частини допоміжних приміщень технічних поверхів, на які поширюється правовий режим права спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
Вказаним рішенням суду позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш комфорт 16» до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: ОСОБА_2 , про витребування майна з чужого незаконного володіння та відновлення становища, яке існувало до порушення було задоволено.
Витребувано з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш комфорт 16» в об?єкті нерухомого майна - реєстраційний номер: 854378432108, адреса об?єкта: АДРЕСА_5 , приміщення позначені за №№ 8, 9, 10, 11 згідно технічного паспорту, що складений ПП «ГЕО» від 29.08.2019 на квартиру за адресою: АДРЕСА_5 . Відновити становище, яке існувало до порушення: шляхом зобов`язання ОСОБА_1 привести нежитлові приміщення, зазначені в технічному паспорті на будинок АДРЕСА_3 , а саме: технічний поверх - приміщення LXXVI (площею 42.3 кв.м.), приміщення LXXIV (площею 21,3 кв.м.), приміщення LXXV (площею 19,1 кв.м.) та машинне відділення ліфта - приміщення LXXXV (площею 21,2 кв.м.), у попередній стан, а саме: демонтувати встановлені двері розміром 0,7 на 1,76 метри та замурувати дверний проріз між приміщеннями технічного поверху LXXIV та LXXIIІ; - демонтувати самовільно змуровану перегородку, якою замуровано дверний проріз з розмірами 1,0 на 1,56 метри та забезпечити влаштування дверного прорізу між приміщеннями технічного поверху LXXVI та LХХV.
Виходячи з приписів пункту 4 частини другої статті 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є відновлення становища, яке існувало до порушення.
Суд звертає увагу, що судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту (висновки сформульовані в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18).
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Тобто спосіб захисту має бути дієвим (ефективним), а його реалізація повинна мати наслідком відновлення порушених майнових або немайнових прав та інтересів особи.
Завданням суду є вирішення спору, який виник між учасниками справи у найбільш ефективний спосіб з метою запобігання ситуаціям, які б спричинили повторне звернення до суду з іншим позовом або захисту порушеного права в інший спосіб. Тобто вирішення справи в суді має на меті, зокрема, вирішення спору між сторонами у такий спосіб, щоб учасники правовідносин не мали необхідності докладати зайвих зусиль для врегулювання спору повторно, або врегулювання спору у іншій спосіб, або врегулювання іншого спору, який виник у зв`язку із судовим рішенням тощо.
Так, звертаючись до суду з даним позовом, представник позивача просить суд визнати незаконними та скасувати рішення державного реєстратора Немченко О.О. від 04.09.2019 № 48517607, що було прийняте щодо квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна: 854378432108; визнати незаконними та скасувати рішення державного реєстратора Кінащук В.С. від 25.05.2023 № 67750314, що було прийняте щодо квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна: 854378432108. Застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину — договору купівлі- продажу від 25.05.2023 року, реєстраційний номер 529, посвідчений приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального округу Київської області Кінащук В.С., що в свою чергу поновить право позивача на нежитлові приміщення у багатоквартирному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 , секція (під`їзд) №3, поверх 11, літера «А» - приміщення 8 (площею 43,1 кв.м), приміщення 9 (площею 20,5 кв.м), приміщення 10 (площею 10,1 кв.м); поверх 12, літера «А» - приміщення 11 (площею 20,5 кв.м). 
Так, предмет даного спору стосується скасування рішень державного реєстратора Немченко О.О. від 04.09.2019 № 48517607 та від 25.05.2023 № 67750314, що були прийняті щодо квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна: 854378432108, та спрямовані на збільшення площі вказаної квартири за рахунок самовільного приєднання до неї вищевказаних нежитлових приміщень відповідачем ОСОБА_2 та подальшої реєстрації права власності на квартиру за відповідачем ОСОБА_1 ..
При цьому, рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 18.11.2024 року, яке набрало законної сили 26.05.2025 року, по справі №367/3615/24, яке хоча і було оскаржене у апеляційному порядку, натомість постановою Київського апеляційного суду від 26.05.2025 року залишено без змін, витребувано з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш комфорт 16» в об?єкті нерухомого майна - реєстраційний номер: 854378432108, адреса об?єкта: АДРЕСА_5 , приміщення позначені за №№ 8, 9, 10, 11.
Оскільки вказаним рішенням суду не тільки витребувано на користь позивача вищевказані нежитлові приміщення, а і зобов`язано відповідача ОСОБА_1 привести їх в попередній стан, що забезпечить позивачу доступ до них та відновить його право власності та користування вказаними нежитловими приміщеннями з метою забезпечення та утримання багатоквартирного житлового будинку, у даному випадку суд не вбачає порушеного права позивача, яке полягає у захисті права власності та користування належних йому нежитлових приміщень, шляхом задоволення заявлених адвокатом Лисенко С.М., який діє від імені та у інтересах позивача позовних вимог. 
Задоволення позову про витребування майна є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Такі висновки сформульовані, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, у пункті 98 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц.
При цьому, у правовій позиції, викладеній у постанові Верховного Суду від 21.08.2019 року у справі №911/3681/17 вказано, що для витребування власником належного йому майна від останнього набувача оспорювання рішень суб`єктів владних повноважень, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права. Велика Палата Верховного Суду звернула увагу, що власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюгу договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника. Подібні за змістом висновки сформульовані, зокрема, у пункті 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі N 183/1617/16
Крім того відповідно до правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду від 07.11.2018 року у справі №488/5027/14-ц, однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Цей припис слід розуміти так, що рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем.
На підставі такого рішення суду для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем, не потрібно окремо скасовувати запис про державну реєстрацію права власності за відповідачем.
Відтак, пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. 
Згідно положень ст.ст.12, 13 ЦПК України, учасники справи, мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом; суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно ст.76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються письмовими, речовими і електронними доказами, висновками експертів, показаннями свідків.
Згідно до ч.1, 5, 6 ст.81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
У ч.ч.1-4, 8 ст.83 ЦПК України визначено, що сторони та інші учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду. Позивач повинний подати докази разом з поданням позовної заяви. Відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи.
Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об`єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу. Докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.
Згідно із ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
З урахуванням викладеного та виходячи з обставин справи, беручи до уваги обраний позивачем спосіб захисту, із урахуванням досліджених доказів, суд не вбачає підстав для задоволення позовних вимог Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш комфорт 16», в інтересах якого діє представник - адвокат Лисенко Сергій Миколайович, до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину про скасування рішення державного реєстратора, тому відмовляє у їх задоволенні в повному обсязі.
Судові витрати залишаються за позивачем (ч.2 ст.141 ЦПК України)
На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст.12, 76, 77, 81, 89, 263-265, 263-265, 268, 273, 274, 279, 280-285, 354 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:
У задоволенні позовних вимог Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш комфорт 16», в інтересах якого діє представник - адвокат Лисенко Сергій Миколайович, до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, про скасування рішення державного реєстратора, - відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку безпосередньо до Київського апеляційного суду шляхом подачі у 30-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.
Учасники справи можуть отримати інформацію щодо даної справи в мережі Інтернет за веб-адресою сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України - https://court.gov.ua/sud1013/ та в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням - http://reyestr.court.gov.ua.
Позивач: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш комфорт 16», код ЄДРПОУ: 43186931, місцезнаходження юридичної особи: Київська обл., м. Буча, вул. Нове шосе, буд.16;
Відповідач 1: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , місце проживання зареєстроване за адресою: АДРЕСА_12 ;
Відповідач 2: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП: НОМЕР_2 , місце проживання зареєстроване за адресою: АДРЕСА_13 ;
Повне рішення складено 09.03.2026 року.

Суддя:       Л.В. Мерзлий