печерський районний суд міста києва

Справа № 757/47384/24-ц 
пр. 2-3909/25

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
09 березня 2026 року Печерський районний суд м. Києва у складі:
головуючого - судді Остапчук Т.В.,
при секретарі судового засідання - Погребняк В.Д.,
за участю представника позивача Ясир С.А.
представника відповідача Прибільський В.Г.
представника відповідача Лозинська О.Л.
Розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Компанії "Томрок Холдінг Лімітед" до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Вегери Людмили Олександрівни, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Іванченко Вадима Юрійовича про визнання недійсним договору купівлі - продажу

ВСТАНОВИВ:
Компанія «Томрок Холдінг Лімітед» звернулась до Печерського районного суду м. Києва із позовною заявою до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 Вегера Л.О. приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу, Іванченко В.Ю. приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу про визнання договору купівлі продажу від 31.01.2020 та договору іпотеки від 05.02.2020 недійсними. В обґрунтування позову посилається, що починаючи із 02.04.2010 Компанія «Томрок Холдінг Лімітед» володіє на підставі права приватної власності квартирою АДРЕСА_1 . Право власності на квартиру набуте на підставі договору купівлі продажу, посвідченого Вегерою Л.О. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу від 02.04.2010, зареєстрованого в реєстрі за № 636. На початку 2019 року Позивач вчиняв дії для отримання кредиту в Українських банках та мав намір передати квартиру у якості забезпечення кредитних зобов`язань. Для цілей отримання кредиту та передачі спірної квартири в іпотеку, Позивач звернувся до ТОВ «Інжинірингова група «ПІК» для визначення ринкової вартості квартири АДРЕСА_1 . Відповідно до висновку ТОВ «Інжинірингова група «ПІК» про вартість майна від 07.03.2019 ринкова вартість спірної квартири, станом на 06.03.2019, складала 6 156 000 грн. На початку 2020 року, для здійснення дій пов`язаних із продажем квартири, підписання відповідних договорів та вчинення інших необхідних дій для укладення договору купівлі-продажу між Позивачем та ОСОБА_1 14.01.2020 було укладено Договір доручення. На підставі договору доручення від 14.01.2020 компанія «Томрок Холдінг Лімітед» довіреністю від 15.01.2020 уповноважила ОСОБА_1 на представництво своїх інтересів із метою продажу квартири. У зв`язку із зміною обставин та відсутністю необхідності у продажі квартири, Компанія «Томрок Холдінг Лімітед» повідомила ОСОБА_1 на електронну пошту про відсутність необхідності в укладенні договору купівлі-продажу квартири та про рішення компанії про скасування довіреності виданої на ім`я ОСОБА_1 15.01.2020. Лист про скасування довіреності від 15.01.2020 ОСОБА_1 отримав 30.01.2020 та в цей же день надіславі відповідь, в якій зазначив, що повідомлений про скасування довіреності. У вересні 2024 року компанія проводила аналіз наявних в неї активів, майна та під час перевірки було встановлено, що на підставі договору купівлі-продажу від 31.01.2020 р. посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вегерою Л.О. зареєстрованого в реєстрі за № 87, квартира АДРЕСА_1 була продана. Відповідно до умов договору купівлі-продажу від 31.01.2020 Компанія «Томрок Холдінг Лімітед» в особі уповноваженого представника ОСОБА_1 продала, а ОСОБА_2 придбала квартиру АДРЕСА_1 . Відповідно до п. 1.5 Договору купівлі продажу від 31.01.2020 р., продаж квартири вчинено за ціною 4 498 079 грн., які Покупець сплатила Продавцю до складення цього Договору. Згідно із п. 1.6. Договору купівлі-продажу від 31.01.2020, сторони підтверджують факт повного розрахунку за продану Квартиру. Проте, починаючи із січня 2020 року і по день подачі даної позовної заяви, Позивач не отримав коштів від продажу квартири на підставі договору купівлі-продажу від 31.01.2020р. На підставі договору купівлі-продажу від 31.01.2020 квартиру було відчужено за 4 498 079 гривень, що на день продажу квартири було еквівалентно 189 902,93 долара США . На 31.01.2020 курс гривні до долара США складав 23,6862 грн. за 1 долар США. В той же час відповідно до висновку про вартість майна, станом на 06.03.2019 вартість спірної квартири складала 6 156 000 гривень, що еквівалентно 230 024,42 доларів США. В порушення умов Договору доручення від 14.01.2020, квартира АДРЕСА_1 була продана без узгодження із Позивачем, за ціною нижчою аніж 240 000 доларів США (що станом на 31.01.2020 було еквівалентно 5 684 688 грн.). Викладене підтверджує, що вартість визначена в оскаржуваному договорі купівлі-продажу є заниженою, не відповідала вимогам Договору доручення, оскільки значно нижча від вартості яку Компанія «Томрок Холдінг Лімітед» встановила для продажу квартири, та значно нижча від ринкової вартості квартири на момент її продажу, що порушує права Позивача. Важливою обставиною є те, що майже відразу після укладення договору купівлі-продажу спірної квартири, ОСОБА_2 , 05.02.2020 остання уклала договір іпотеки. Так, 05.02.2020 ОСОБА_3 та ОСОБА_2 уклали договір іпотеки посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іванченко В.Ю. та зареєстровано в реєстрі за № 578 . Пунктом 1.1. договору іпотеки визначено, що цим договором забезпечується виконання зобов`язання - ОСОБА_2 (боржник, іпотекодавець) за договором позики, укладеним між іпотекодержателем ( ОСОБА_3 ) та боржником/іпотекодавцем, 05.02.2020 в простій письмовій формі на суму 4 213 843 грн. Предмет іпотеки: квартира АДРЕСА_1 (п. 1.2 Договору іпотеки). Відповідно до п. 5.1 Договору іпотеки передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання Боржником умов основного договору іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним договором шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Виходячи із інформації, розміщеної в державних реєстрах, строк виконання зобов`язання ОСОБА_2 перед ОСОБА_3 , яке забезпечене договором іпотеки, встановлено до 05.08.2020. Враховуючи, що станом на вересень 2024 року в Державному реєстрі речових прав наявний запис про державну реєстрацію іпотеки, то Відповідачі вчинили дії щодо відчуження майна Позивача та в подальшому передачу його у заставу, узгоджено із метою отримати контроль над спірною квартирою та ускладнення Компанією «Томрок Холдінг Лімітед» поновлення своїх порушених прав. Викладені обставини підтверджують безпідставне вибуття із власності Позивача спірної квартири, недобросовісність дій ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 при укладенні договору купівлі-продажу та передачі спірної квартири в іпотеку із метою заволодіння майном Компанії «Томрок Холдінг Лімітед». В судовому засіданні представник позивача позов підтримав, просив задовольнити.
Представник відповідача ОСОБА_1 -адвокат Прибільський В.Г. подав відзив в якому вказував. Компанія «Томрок Холдінг Лімітед» звернулась до ОСОБА_1 із проханням допомогти здійснити дії пов`язані із продажем належного Позивачу майном, а саме квартири АДРЕСА_1 . Для визначення алгоритму дій та встановлення прав та обов`язків сторін, між Компанією «Томрок Холдінг Лімітед» та ОСОБА_1 було укладено договір Доручення від 14.01.2020 року. На підставі договору Доручення Компанія «Томрок Холдінг Лімітед» видало на ім`я ОСОБА_1 довіреність від 15.01.2020 року.Виходячи із змісту договору Доручення від 14.01.2020 року та довіреності від 15.01.2020 року Позивач надав повноваження ОСОБА_1 здійснити дії по відчуженню майна Компанії, а саме квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 . Довіреністю від 15.01.2020 року Позивач уповноважив Відповідача укласти договір купівлі-продажу на умовах та за ціною на власний розсуд. Таким чином ОСОБА_1 під час укладення договору купівлі-продажу від 31.01.2020 року діяв в межах повноважень наданих йому довіреністю виданою Позивачем . Позивач також вказує, що 30.01.2020 року Компанія «Томрок Холдінг Лімітед» направило на електронну пошту ОСОБА_1 повідомлення щодо зміни обставин та відсутності необхідності у продажі квартири, яка належить Позивачу. В свою чергу ОСОБА_1 надіслав Позивачу на електронну пошту лист, яким повідомив Компанію «Томрок Холдінг Лімітед» , що є потенційний клієнт, повідомив умови щодо вартості за яку може бути відчужено майно, що свідчить про добросовісність дій Відповідача при здійсненні ним дій на підставі договору Доручення від 14.01.2020 року. Також викладене підтверджує, що ОСОБА_1 та Компанія «Томрок Холдінг Лімітед» узгодили умови майбутнього договору купівлі-продажу квартири, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , а тому Відповідач вчинив всі необхідні дії для укладення правочину по відчуженню майна Позивача виходячи із їх домовленостей. Відповідач вважає, що він вчинив дії по підготовці угоди по відчуженню майна Позивача та уклав договір купівлі-продажу від 31.01.2020 року виходячи із домовленостей викладених в договорі Доручення та в довіреності, а тому доводи викладені Позивачем в позовній заяві не відповідають фактичним обставинам справи, а позовна заява не підлягає задоволенню. В судовому засіданні просив відмовити в позові.
Представник відповідача ОСОБА_3 - адвокат Лозинська О.Л. надала відзив в якому вказувала , що Позивач посилається в позовній заяві на довіреність від 15.01.2020, видану ОСОБА_1 на підставі договору доручення від 14.01.2020, та електронну переписку від 30.01.2020. При цьому до позову додані копії документів, викладених іноземною мовою під назвами Limited power of attorney та Re: Tomrock Holding Limited - Power of Attorney. Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 9 Цивільного процесуального кодексу України, цивільне судочинство в судах провадиться державною мовою. Таким чином, копії документів, викладених іноземною мовою під назвами Limited power of attorney та Re: Tomrock Holding Limited - Power of Attorney є неналежними доказами і не можуть бути взяті судом до розгляду. Позивач посилається на висновок ТОВ «Інжинірінгова група «ПІК» про вартість майна від 07.03.2019, в якому зазначено, що вартість квартири АДРЕСА_1 станом на 06.03.2019 становила 6 156 000 грн. При цьому стверджує, що Квартира була продана ОСОБА_1 31.01.2020 за заниженою вартістю, а саме за 4 498 079 грн. Між датою, коли було складено вказаний висновок про вартість Квартири, та датою продажу Квартири пройшло 10 місяців і 25 днів. Натомість в 2019 році в України відбувались політичні і економічні зміни, що призвело і до зміни ринкових умов, термін дії оцінки, зазначений у висновку не може бути застосований, а тому станом на 31.01.2020 звіт про оцінку Квартири, складовою частиною якого є висновок, припинив свою дію.Позивачем додано до позовної заяви копії договору купівлі-продажу Квартири від 31.01.2020, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вегерою Л.О. за реєстр. № 87 та договору іпотеки від 05.02.2020, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іванченком В.Ю. за реєстр. № 578. Сторонами договору купівлі продажу Квартири є позивач в особі ОСОБА_1 і ОСОБА_2 . Стверджує, що не знав про укладання вказаного договору купівлі-продажу, а дізнався про це лише у вересні 2024 року в ході аналізу наявних у нього активів. Грошові кошти від ОСОБА_1 , отримані від продажу квартири, позивач також не отримував. Сторонами договору іпотеки є ОСОБА_2 і ОСОБА_3 . Позивач не є стороною , тому документи отримані позивачем або його представником в незаконний спосіб.. Позивач посилається на договір доручення від 14.01.2020, в якому зазначено, що під час узгодження умов договору (правочину) на підставі якого може відбутись продаж, відчуження квартири АДРЕСА_1 , Повірений не має права продавати, відчужувати без письмової згоди Довірителя квартиру, зокрема, за ціною нижчою аніж 240 000 (двісті сорок тисяч) доларів США та/або не нижчою ціною, аніж гривневий еквівалент 240 000 (двісті сорока тисяч) доларів США по курсу Національного банку України на день укладення договору. Довіреністю ОСОБА_1 уповноважується самостійно визначати умови і ціну продажу Квартири. Таким чином, відсутні підстави стверджувати, що договір доручення і довіреність будь-яким чином пов`язані між собою. Оскільки довіреність жодних відсилань до договору доручення від 14.01.2020 та жодних обмежень щодо ціни продажу Квартири не містить, відсутні підстави для висновку, що договір купівлі-продажу квартири укладено ОСОБА_1 з перевищенням повноважень. Щодо посилання позивача на те, що ОСОБА_1 не віддав позивачу грошові кошти, отримані від продажу Квартири, вважає, що даний факт жодним чином не впливає на дійсність договорів, що оскаржуються, позовна вимога про повернення коштів в позові відсутня, а тому наявність або відсутність зазначеного факту не підлягає дослідженню в даній справі. Вказувала , що відповідачка є добросовісним набувачем , просила відмовити в позові.
Відповідачі ОСОБА_2 , ПНКМНО Вегера Л.О. , ПНКМНО Іванченко В.Ю. відзиви не надали, в судове засідання не з`явились, про час розгляду повідомлені, судом визнано можливим розгляд справи в їх відсутність.
Ухвалою суду від 30.07.25р. залучено 3-тю особу ПНКМНО Куницю В.В. , пояснення по суті не надавала.
Ухвалою Печерського районного суду м.Києва від 16.12.2024р. відкрито провадження в порядку загального.
Ухвалою суду від 7.10.25р. закрито підготовче засідання та призначено судовий розгляд.
Суд, заслухавши пояснення сторін, дослідивши письмові докази, приходить до слідуючого.
На підставі договору купівлі продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вегерою Л.О. від 02.04.2010, зареєстрованого в реєстрі за № 636 Компанія «Томрок Холдінг Лімітед» була власником квартирою АДРЕСА_1 .
Між Компанією «Томрок Холдінг Лімітед» та ОСОБА_1 було укладено договір Доручення від 14.01.2020 року.
На підставі договору Доручення Компанія «Томрок Холдінг Лімітед» видало на ім`я ОСОБА_1 довіреність від 15.01.2020 року. 
Відповідно до підпунктів 1.1., 1.3., 1.6, пункту 1 договору Доручення передбачено, що повірений зобов`язується вчиняти від імені та за рахунок Довірителя такі юридичні дії: 1.1. направлені на продаж (відчуження) належної на праві власності Довірителю квартири АДРЕСА_1 на умовах та в порядку визначених даним договором; 1.3. погодження від імені та в інтересах Довірителя із третіми особами умов договору (правочину) із урахуванням умов визначених сторонами в цьому договорі, на підставі, якого планується здійснення відчуження квартири Довірителя; 1.6. Укладати та підписувати від імені та в інтересах Довірителя правочини із третіми особами щодо продажу квартири, вказаної в п. 1.1. цього Договору. Відповідно до п. 2 договору Доручення визначено, що під час узгодження умов договору (правочину) на підставі якого може відбутись продаж, відчуження квартири АДРЕСА_1 , Повірений не має права продавати, відчужувати без письмової згоди Довірителя квартиру у випадках:- за ціною нижчою аніж 240 000 (двісті сорок тисяч) доларів США та/або не нижчою ціною, аніж гривневий еквівалент 240 000 (двісті сорока тисяч) доларів США по курсу Національного банку України на день укладення договору. Згідно із п. 3 договору Доручення, на виконання умов даного договору Довіритель зобов`язується видати на ім`я Повіреного довіреність протягом 5 (п`яти) робочих днів, із моменту укладення даного договору. Пунктом 6 договору Доручення визначено: «Обов`язки Повіреного: 6.3. у разі узгодження між Повіреним та третьою особою умов договору продажу, відчуження квартири, Повірений до укладення договору повідомляє Довірителю про умови договору, строки укладення договору та строки проведення оплати по договору продажу, відчуження квартири». 
Відповідно Довіреності від 15.01.2020 року виданої Компанією «Томрок Холдінг Лімітед» ОСОБА_1 має право представляти Компанію у відношеннях з будь-якими приватними та/або юридичними особами, з будь-якими державними органами, організаціями, реєстраторами та третіми особами, незалежно від форми власності та повноважень, та з нотаріусами стосовно продажу/відчуження майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , в тому числі, окрім іншого, здійснювати будь-які дії, пов`язані з продажем/відчуженням вищезгаданого майна, в тому числі, окрім іншого, підписувати договір купівлі продажу або будь-які інші документи, які необхідні для підписання договору купівлі продажу на умовах та за ціною на власний розсуд ОСОБА_1 , отримати від імені Компанії грошові кошти/оплату від продажу майна від імені Компанії, а також робити будь-які платежі від імені Компанії, як вимагається з метою підписання договору купівлі-продажу». 
Відповідно до ч. 1 ст. 1000 ЦК України, за договором доручення одна сторона (повірений) зобов`язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії. 
Згідно із ч. 1 ст. 1003 ЦК України, у договорі доручення або у виданій на підставі договору довіреності мають бути чітко визначені юридичні дії, які належить вчинити повіреному. Дії, які належить вчинити повіреному, мають бути правомірними, конкретними та здійсненними. 
Пунктами 1, 3 статті 237 ЦК передбачено, що представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства. 
Частинами 1, 3 ст. 244 ЦК України визначено, що представництво, яке ґрунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю. Довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.
30.01.2020 року Компанія «Томрок Холдінг Лімітед» направило на електронну пошту ОСОБА_1 повідомлення щодо зміни обставин та відсутності необхідності у продажі квартири, яка належить Позивачу. В свою чергу ОСОБА_1 надіслав Позивачу на електронну пошту лист, яким повідомив Компанію «Томрок Холдінг Лімітед» про наступне: «хотів би повідомити Вам, що на даний момент є клієнт на покупку квартири компанії, документи готові для проведення угоди. У зв`язку із цим необхідно укласти угоду, також інформую Вас, що ціна продажу буде нижчою, аніж було узгоджено в договорі, що обумовлено поточними цінами на ринку нерухомості в м. Києві». 
Відповідно до умов договору купівлі-продажу від 31.01.2020 Компанія «Томрок Холдінг Лімітед» в особі уповноваженого представника ОСОБА_1 продала, а ОСОБА_2 придбала квартиру АДРЕСА_1 . 31.01.2020 р. , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вегерою Л.О. зареєстрованого в реєстрі за № 87
ОСОБА_3 та ОСОБА_2 уклали договір іпотеки , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іванченко В.Ю. та зареєстровано в реєстрі за № 578 від 05.02.2020. 
Пунктом 1.1. договору іпотеки визначено, що цим договором забезпечується виконання зобов`язання - ОСОБА_2 (боржник, іпотекодавець) за договором позики, укладеним між іпотекодержателем ( ОСОБА_3 ) та боржником/іпотекодавцем, 05.02.2020 в простій письмовій формі на суму 4 213 843 грн. Предмет іпотеки: квартира АДРЕСА_1 (п. 1.2 Договору іпотеки).
Спір виник щодо права власності на квартиру, яка вибула із власності позивача за відплатним договором купівлі-продажу поза його волею.
Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 205 ЦК України).
Відповідно до абзацу першого частини другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Згідно з абзацом першим частини першої, частин другої та третьої статті 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису. Нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.
За положеннями статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (абзац перший частини першої статті 216 ЦК України).
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).
Відповідно до абзацу першого статті 638 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Тлумачення вищенаведених норм ЦК України свідчить, що обов`язковим елементом двостороннього правочину (в даному випадку купівлі-продажу) є дії його сторін щодо набуття, зміни або припинення цивільних прав та обов`язків, тобто правочин не може бути визнаний таким, що відбувся, без цілеспрямованих дій його сторін, які є вираженням їх волевиявлення.
Отже, основним критерієм, за яким можна розмежувати укладені та неукладені правочини купівлі-продажу, є факт вираження сторонами правочину їх волевиявлення - зовнішньої об`єктивної форми виявлення волі особи, що проявляється у вчиненні цілеспрямованих дій з метою зміни цивільних правовідносин, що склалися на момент вчинення правочину.
Коли ж відсутній факт вираження волевиявлення стороною двостороннього правочину, можна говорити про відсутність обов`язкового суб`єкта цивільних правовідносин та, як наслідок, констатувати відсутність фактичної підстави для виникнення договірних правовідносин.
Тобто, на відміну від укладених правочинів, у цьому випадку не виникає самої можливості піддати юридичній оцінці об`єктивно відсутній юридичний факт (цілеспрямовану дію), існування якого було б зумовлено юридично значимим волевиявленням учасника цивільних правовідносин.
Натомість у випадку недійсності чи нікчемності правочину насамперед йдеться про юридичну кваліфікацію об`єктивно наявного та вираженого у певний спосіб волевиявлення суб`єкта права щодо виникнення, зміни чи припинення цивільних правовідносин.
Таким чином, на відміну від неукладеного правочину, оспорюваний та нікчемний правочин є такими, що відбулися, а його сторони виразили своє волевиявлення на зміну цивільних правовідносин.
Конструкція частини третьої статті 203 ЦК України визначає наявність волевиявлення учасника правочину обов`язковим і безумовним елементом, додержання якого є необхідним для чинності правочину. При цьому таке волевиявлення має бути: 1) вільним; 2) відповідати внутрішній волі учасника правочину.
В пунктах 7.5-7.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19) зазначено, що порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання його недійсним у силу припису частини першої статті 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил про правочини, вчинені з дефектом волевиявлення - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.
Як у частині першій статті 215, так і у статтях 229-233 ЦК України, йдеться про недійсність вчинених правочинів, тобто у випадках, коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника правочину, вчинений ним у належній формі (зокрема, шляхом вчинення підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає фактичній внутрішній волі цього учасника правочину.
У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю на вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.
Отже, тлумачення частини третьої статті 203 ЦК України дає підстави стверджувати, що вона застосовується лише тоді, коли існує хоча б якесь волевиявлення учасника правочину. Якщо процес формування його волі відбувся під впливом (тиском) зовнішніх обставин чи факторів, які її деформують, за приписами частини першої статті 215 ЦК України це є підставою для визнання правочину недійсним.
Належним способом захисту права особи, майно якої вибуло з її законного володіння за неукладеним договором купівлі-продажу, є віндикаційний позов - витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача. Велика Палата Верховного Суду дійшла цього висновку виходячи з такого.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 38), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (пункт 72), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 13 жовтня 2020 року у справі № 369/10789/14-ц (пункт 7.37), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 42), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 68), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 14 грудня 2021 року у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 11 січня 2022 року у справі № 904/1448/20 (пункт 5.31), від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18 (пункт 9.21).
Відповідно до частини другої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.
Також позов не може містити вимогу, у якій ідеться про предмет спору, що відсутній (не існує); реституція ж як спосіб захисту застосовується для повернення виконаного за правочином, а не в тому разі, коли жодного виконання не відбувалося (саме це стверджує позивач ) 
У випадку заперечення самого факту укладення правочину, як і його виконання, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірного договору у мотивувальній частині судового рішення.
Порушенням права у такому випадку є не саме по собі існування письмового тексту правочину, волевиявлення позивача щодо якого не було, а вчинення конкретних дій, які порушують право позивача (наприклад, реєстрація права власності на належне йому майно за іншою особою, чи зайняття та використання іншою особою приміщення позивача за відсутності встановлених для цього правових підстав).
Наведене узгоджується з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21).
Отже, особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його фактичним володільцем. У випадку незаконного, без відповідної правової підстави, заволодіння нею таким майном право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) насправді й далі належатиме іншій особі - власникові. Останній має право витребувати це майно з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності.
Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Згідно з частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Отже, якщо нерухоме майно, що вибуло з фактичного володіння його власника за неукладеним договором купівлі-продажу, було зареєстровано за іншою особою без відповідної на те правової підстави, власник такого майна може витребувати його із чужого незаконного володіння у всіх випадках відповідно до статті 387 ЦК України. При цьому відсутністю правової підстави в цьому випадку потрібно розуміти: реєстрацію спірного нерухомого майна за стороною неукладеного правочину; реєстрацію спірного майна за третьою особою на підставі правочину, укладеного всупереч нормам чинного законодавства.
У разі, якщо спірне нерухоме майно надалі відчужене за відплатним договором, і сторона цього договору не знала і не могла знати про відсутність у продавця права його відчужувати, у зв`язку із чим така особа є добросовісним набувачем, спірне нерухоме майно також може бути витребуване його власником відповідно до пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України, оскільки таке майно вибуло з володіння власника (законного володільця) не з його волі (за неукладеним правочином).
Наведене також узгоджується з положеннями статті 330 ЦК України, згідно з якими, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
Крім цього, необхідно враховувати, що позивач з дотриманням правил статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння кінцевого набувача.
Для такого витребування не потрібно заявляти вимоги про визнання незаконними та недійсними рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, рішень, записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за незаконним володільцем, самої державної реєстрації цього права, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, у тому числі документів (свідоцтв, державних актів тощо), що посвідчують відповідне право.
Такі вимоги є неналежними, зокрема неефективними, способами захисту права власника. Їхнє задоволення не відновить володіння позивачем його майном. Тому не допускається відмова у віндикаційному позові, наприклад, з тих мотивів, що рішення органу влади, певний документ, рішення, відомості чи запис про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно не визнані незаконними або що позивач їх не оскаржив [див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (пункти 99, 100), від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (пункти 86, 94, 147), від 05 грудня 2018 року у справі № 522/2202/15-ц (пункти 73-76), від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17 (пункти 38-39), від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18 (пункт 34), від 11 лютого 2020 року у справі № 922/614/19 (пункт 50), від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13 (пункт 10.29), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункти 148-151, 153, 154, 167, 168].
Отже, власник, майно якого вибуло з його законного володіння за неукладеним договором, може захистити своє майнове право шляхом пред`явлення віндикаційного позову [про витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача (статті 387, 388 ЦК України)]без оспорювання правочину (правочинів) щодо спірного майна та скасування рішення (рішень) про державну реєстрацію права власності на належне йому майно за іншою (іншими) особою (особами).
Статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року визнається право людини на доступ до правосуддя, а статтею 13 - на ефективний спосіб захисту прав. Це означає, що особа має право пред`явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правопорушення. Пряма чи опосередкована заборона законом захисту певного цивільного права чи інтересу не може бути виправданою.
Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.
Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16, провадження № 12-158гс18).
Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.
Тлумачення вказаних норм права свідчить, що цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором,та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Загальний перелік способів захисту цивільного права та інтересів визначені у статті 16 ЦК України, в якій зазначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (постанови Великої Палати Верховного Суду:від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, провадження № 14-144цс18; від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, провадження № 12-187гс18; від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, провадження № 14-338цс18; від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц, провадження № 14-364цс19; від 06 квітня 2021 року у справі № 925/642/19, провадження № 12-84гс20).
Ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів позивача у цивільному процесі можливий за умови, що такі права, свободи чи інтереси справді порушені, а позивач використовує цивільне судочинство саме для такого захисту, а не з іншою метою.
Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.
При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Проте, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, але є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.
Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмовув задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин (постанови Великої Палати Верховного Суду: від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц, провадження № 14-545цс19, від 15 вересня 2022 року у справі № 910/12525/20, провадження № 12-61гс21 (пункт 148)).
При таких обставинах суд приходить до висновку про відмову в позові.
Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір позивачу не відшкодовується, в зв`язку з відмовою в позові.
Відповідно до ст.158 ЦПК України підлягає скасуванняю Ухвала Печерського районного суду м.Києва від 19 листопада 2024 року про накладання арешту та заборони вчиняти будь-які дії по відчуженню, переоформленню та державної реєстрації, реєстраційних дій пов`язаних із реєстрацією та перереєстрацією речових прав на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1550354380000).
Керуючись ст..387,388 ЦК України, ст.ст. 12,13,82,133,137,141,259, 263-265, 268 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:
В позові Компанії "Томрок Холдінг Лімітед" до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Вегери Людмили Олександрівни, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Іванченко Вадима Юрійовича про визнання недійсним договору купівлі - продажу відмовити.
Скасувати Ухвалу Печерського районного суду м.Києва від 19 листопада 2024 року про накладання арешту та заборони вчиняти будь-які дії по відчуженню, переоформленню та державної реєстрації, реєстраційних дій пов`язаних із реєстрацією та перереєстрацією речових прав на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1550354380000).
Рішення суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту рішення.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Апеляційні скарги подаються учасниками справи до Київського апеляційного суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Позивач Компанія "Томрок Холдінг Лімітед" (Tomrock Holding Limited) адреса МДЕС Білдінг, 2-й поверх, Перселл Істейт, а/с 4406, Тортола VG 1110, Британські Віргінські Острови ЄДРПОУ 01575983
Відповідач ОСОБА_1АДРЕСА_3 
Відповідач ОСОБА_2 АДРЕСА_4 
Відповідач ОСОБА_3 АДРЕСА_5 
Відповідач приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Вегера Людмила Олександрівна, АДРЕСА_6 
Відповідач приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Іванченко Вадим Юрійович04071, м. Київ, Введенська, б. 26, прим. 4

Дата складання повного тексту 16.04.2026р. 

Суддя Т.В.Остапчук