КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

	

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 березня 2026 року місто Київ
єдиний унікальний номер справи: 761/25058/21
номер провадження: 22-ц/824/6155/2026
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах: 
головуючого - Верланова С.М. (суддя - доповідач),
суддів: Невідомої Т.О., Нежури В.А., 
за участю секретаря - Габунії М.Г.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Струць Тетяни Ігорівни на рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 22 травня 2025 року у складі судді Савлук Т.В., у справі за позовом ОСОБА_1 до Департаменту будівництва та житлового забезпечення Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія Житлобудекспрес» про скасування рішення і виключення з реєстру права власності,
В С Т А Н О В И В:
У липні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Департаменту будівництва та житлового забезпечення Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія Житлобудекспрес» (далі - ТОВ «Компанія Житлобудекспрес») про скасування рішення і виключення з реєстру права власності.
Позовна заява мотивована тим, що позивач ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_1 , та на підставі ч.2 ст.382 ЦК України є співвласником допоміжних приміщень цього будинку.
У 2018 році в підвальному приміщенні, де розташовані всі комунікації будинку, почалось проведення будівельних робіт: зруйновано несучі конструкції, проведено повне перепланування приміщення, заварено металеві двері входу та здійснено несанкціоноване врізання в комунікації будинку.
Надалі підвал, а саме нежиле приміщення НОМЕР_3, загальною площею 248,1 кв.м, за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстровано в реєстрі речових прав на нерухоме майно як об`єкт нерухомого майна за номером 85331880000, та є приватною власністю ОСОБА_2 , номер запису про право власності 23131969.
Позивач вважав, що підвал належить до спільної власності власників квартир будинку та був незаконно оформлений у приватну власність Головним управлінням житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) на підставі наказу №1709-С/ЮНП від 21 вересня 2007 року, відповідно до якого оформлено свідоцтво про право власності б/н від 27 вересня 2007 року на нежитлове приміщення НОМЕР_3 на юридичну особу ТОВ «Компанія Житлобудекспрес».
Згідно з договором купівлі-продажу від 18 червня 2013 року підвал переоформлено на пов`язану із керівником ТОВ «Компанія Житлобудексперт» особу - ОСОБА_3 , а згідно з договором купівлі-продажу від 01 листопада 2017 року підвал оформлено на ОСОБА_2 , який ним протиправно володіє до теперішнього часу.
Вказував, що до видачі незаконного наказу органом місцевого самоврядування про видачу свідоцтва про право власності, підвал належав на праві спільної сумісної власності всім власникам квартир у вказаному будинку, оскільки належить до допоміжних приміщень.
Наказ відповідача про приватизацію допоміжного приміщення є незаконним з моменту його прийняття та порушує право власності позивача як співвласника, оскільки право на допоміжні приміщення є невід`ємним правом кожного власника квартири незалежно від підстав його набуття.
Зазначав, що підвал нежилого приміщення АДРЕСА_3 є допоміжним приміщенням, призначений для обслуговування будинку та підвищення життєвого комфорту його мешканців, на праві спільної сумісної власності належить всім співвласникам житлового будинку, відтак відповідач не мав права передавати у приватну власність це приміщення.
З урахуванням наведеного ОСОБА_1 просив:
скасувати наказ Головного управління житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) від 21 вересня 2007 року №1709-С/ЮНП, на підставі якого оформлено свідоцтво про право власності б/н від 27 вересня 2007 року на нежитлове приміщення АДРЕСА_4 ;
скасувати запис про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна №85331880000, а саме нежилого приміщення НОМЕР_3, загальною площею 248,1 кв.м, за адресою: АДРЕСА_2 .
Рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 22 травня 2025 року позов ОСОБА_1 залишено без задоволення.
Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції, представник ОСОБА_1 - адвокат Струць Т.І. подала апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги ОСОБА_1 , посилаючись на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права.
Апеляційна скарга мотивована тим, що у справі йдеться про підвальне приміщення НОМЕР_3, яке має ознаки допоміжного приміщення відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»; є частиною інженерної інфраструктури будинку: там знаходяться засуви, крани, системи водопостачання, вентиляції, лічильники; використовується (чи точніше - мало би використовуватись) як укриття під час повітряних тривог, проте мешканці не мають до нього доступу, бо воно заварене і перебуває у приватній власності фізичної особи - ОСОБА_2 , який не реагує на звернення, запити та вимоги. Суд не встановив правову природу спірного підвального приміщення, хоча це є ключовою обставиною справи. Ігнорування цих обставин призвело до хибного висновку про відсутність порушення прав позивача.
Вважає, що під час нового розгляду справи суд не дослідив докази, відійшов від встановлених раніше обставин без мотивів, неправильно застосував норми матеріального права, штучно звів питання до неналежних відповідачів та неефективного способу захисту.
Вказує, що позовна вимога про скасування наказу органу місцевого самоврядування є єдиним ефективним способом відновлення порушеного права, оскільки саме цей наказ є первинною підставою вибуття спільного майна зі спільної власності співвласників. Вимога про скасування первинного адміністративного акту (наказу про передачу приміщення у власність) є належним способом захисту, передбаченим ст.16 ЦК України, оскільки саме цей акт є джерелом порушення. Зазначає, що він не просив суд скасувати лише запис у реєстрі, що було б недостатнім і формальним, а діяв відповідно до правової позиції Верховного Суду, згідно з якою ефективним і належним способом захисту речових прав є саме скасування рішення або правовстановлювального акта, на підставі якого таке право було зареєстроване.
Посилається на те, що у справі наявний єдиний ланцюг порушень, що починається з незаконного наказу органу влади та продовжується подальшими відчуженнями приміщення. Усі відповідачі є учасниками цього ланцюга, а тому висновок суду про неналежність відповідачів є безпідставним і формальним. Вважає, що у відповідності до ч.1 ст.4 ЦПК України лише позивач оцінює, чиї дії або бездіяльність він вважає причиною порушення своїх прав, і має право самостійно визначити, хто має бути відповідачем у справі, однак цього суд першої інстанції не врахував, що призвело до неправильного вирішення спору.
Зазначає, що Шевченківський районний суд міста Києва у цій справі раніше вже встановив незаконність наказу та допоміжний характер приміщення. Ці висновки не були скасовані по суті, а отже не могли бути проігноровані без належного мотивування.
Відповідачі у справі: Департамент будівництва та житлового забезпечення Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ТОВ «Компанія Житлобудекспрес», не скористалися своїм правом на подання до суду відзиву на апеляційну скаргу, своїх заперечень щодо змісту і вимог апеляційної скарги до апеляційного суду не направили.
Згідно з ч.3 ст. 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
Відповідно до положень ч.ч.1,2 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, які з`явилися у судове засідання, вивчивши матеріали справи та перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.
Відповідно до вимог ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Згідно з вимогами ст.264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.
Оскаржуване рішення суду першої інстанції зазначеним вимогам закону відповідає не в повному обсязі.
Згідно зі ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Статтею 5 ЦПК України визначено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного судочинства.
На обґрунтування позовних вимог ОСОБА_1 вказував, що вказаний вище підвал належить до спільної власності власників квартир будинку за адресою: АДРЕСА_2 та був незаконно оформлений у приватну власність Головним управлінням житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) на підставі наказу від 21 вересня 2007 року №1709-С/ЮНП, відповідно до якого оформлено свідоцтво про право власності від 27 вересня 2007 року на нежитлове приміщення № НОМЕР_1 на юридичну особу ТОВ «Компанія Житлобудсервіс».
Судом першої інстанції встановлено та підтверджується матеріалами справи, що позивач ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_1 .
Установлено, що наказом Головного управління житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 21 вересня 2007 року № 1709-С/ЮНП оформлено свідоцтво про право власності на нежитлове приміщення АДРЕСА_4 за ТОВ «Компанія Житлобудекспрес».
Головне управління житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) було перейменоване в Департамент будівництва та житлового забезпечення Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) відповідно до рішення Київської міської ради № 198/7535 від 15 березня 2012 року).
На підставі договору купівлі-продажу нежилого приміщення від 18 червня 2013 року, серія та номер: 1642, виданий 18.06.2013, видавник: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Анохіна В.М., підвал було оформлено на ОСОБА_3 .
Відповідно до розпорядження Дніпровської РДА від 13 лютого 2015 року № 61 «Про організаційно-правові заходи, пов`язані з виконанням рішення Київради від 09 жовтня 2014 року №270/270 «Про удосконалення структури управління житлово-комунальним господарством міста Києва», об`єкти житлового і нежитлового фонду територіальної громади міста Києва, переданого до сфери управління Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації, зокрема житловий будинок на АДРЕСА_2 закріплено на праві господарського відання за Керуючою компанією з 01 квітня 2015 року.
Установлено, що нежитлові підвальні приміщення в будинку АДРЕСА_2 в господарське віданні Керуючої компанії не передавалися.
В подальшому за договором купівлі-продажу нежилого приміщення від 01 листопада 2017 року, серія та номер: 2817, виданий 01.11.2017, видавник: Юрченко В.В. приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу, підвал оформлено на ОСОБА_2 .
Станом на момент вирішення справи саме відповідачу ОСОБА_2 на праві приватної власності належить підвал, а саме нежиле приміщення № НОМЕР_1 , загальною площею 248,1 кв.м, за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстрований в Реєстрі речових прав на нерухоме майно як об?єкт нерухомого майна за номером 85331880000, номер запису про права власності 23131969.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив із того, що ОСОБА_1 , будучи власником квартири АДРЕСА_1 , не надав належних і допустимих доказів того, що наказ Головного управління житлового забезпечення від 21 вересня 2007 року № 1709-С/ЮНП та перебування спірного нежитлового приміщення № 39, площею 248,1 кв.м, у власності відповідачів порушують його право власності на квартиру або перешкоджають йому у його реалізації. Суд першої інстанції зазначив, що оспорюваний наказ не припинив права приватної власності позивача на належну йому квартиру, а ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ТОВ «Компанія Житлобудекспрес» не є належними відповідачами в межах обраного позивачем способу захисту, тоді як вимога про скасування запису про державну реєстрацію права власності не є ефективним способом захисту порушеного права.
Проте повністю з такими висновками суду першої інстанції погодитись не можна, виходячи з такого.
У ст.41 Конституції України передбачено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Статтею 319 ЦК України визначено, що власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Власність зобов`язує. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі. Особливості здійснення права власності на культурні цінності встановлюються законом.
Відповідно до ч.2 ст.382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Отже, ч.2 ст.382 ЦК України визначає правовий режим допоміжних приміщень і приміщень загального користування житлового будинку у дво- або багатоквартирному будинку. Зокрема, за власниками квартир у таких будинках на праві спільної сумісної власності закріплюються приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше ніж одну квартиру. Ця норма спрямована на врегулювання порядку користування мешканцями квартир зазначеними приміщеннями та обладнанням.
Усі зазначені об`єкти становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені вони для постійного обслуговування і забезпечення відповідної експлуатації всього будинку.
За вимогами ч.ч.1, 2 ст.369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.
Відповідно до ст.1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
Згідно з Рішенням Конституційного Суду України від 09 листопада 2011 року у справі № 1-22/2011 власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.
Відповідно до рішення Європейського суду з прав людини від 10 лютого 2010 року у справі «Серявін та інші проти України» (заява №4909/04) стаття 1 Першого протоколу, по суті, гарантує право власності і містить три окремі норми: перша норма, що сформульована у першому реченні частини першої та має загальний характер, проголошує принцип мирного володіння своїм майном; друга, що міститься в другому реченні частини першої цієї статті, стосується позбавлення особи її майна і певним чином це обумовлює; третя норма, зазначена в частині другій, стосується, зокрема, права держави регулювати питання користування майном. Однак ці три норми не можна розглядати як "окремі", тобто не пов`язані між собою: друга і третя норми стосуються певних випадків втручання у право на мирне володіння майном і, отже, мають тлумачитись у світлі загального принципу, проголошеного першою нормою (див., серед інших джерел, рішення у справі «Літгоу та інші проти Сполученого Королівства» (Lithgow and Others v. the United Kingdom) від 8 липня 1986 року, п. 106, серія A, № 102).
У зазначеній справі ЄСПЛ встановив порушення статті 1 Першого протоколу, з огляду на незаконність позбавлення заявників їхньої частки власності на горище. Беручи до уваги зазначені вище висновки, що із самого початку заявники мали право на частку власності на горище, суд вважав встановленим той факт, що після переобладнання горища під мансардний поверх, який було передано інвесторам, заявники втратили своє майно. Отже, їх позбавили їхнього майна у значенні другого речення статті 1 Першого протоколу.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19) вказала, що для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.
Відповідно до вимог ч.4 ст.263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Таким чином власники квартир у багатоквартирному будинку є співвласниками усіх допоміжних приміщень такого будинку, незалежно від того, де такі приміщення знаходяться.
Сама по собі реєстрація за конкретною особою права власності на це допоміжне приміщення вже може свідчити про порушення прав позивача і не вимагає додаткового доказування з боку власника квартири багатоквартирного будинку, оскільки порушено право її часткової власності на допоміжне приміщення будинку.
Аналогічного висновку у подібних правовідносинах дійшов Верховний Суд у постанові від 12 квітня 2022 року у справі № 464/3156/19 (провадження № 61-19987св21).
Однак суд першої інстанції, у порушення вимог ст. 263 ЦПК України, не врахував наведені норми права, правові висновки Верховного Суду та належним чином не оцінив фактичні обставини справи, унаслідок чого дійшов помилкового висновку про відсутність порушення прав ОСОБА_1 . 
Також суд не врахував, що сам факт реєстрації права власності на спірне приміщення № 39 за іншими особами, якщо таке приміщення є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку, вже свідчить про порушення прав ОСОБА_1 як співвласника спільного майна будинку і не потребує додаткового доказування того, що таке порушення окремо перешкоджає йому у здійсненні права власності на квартиру АДРЕСА_1 .
Крім того, відповідно до ч.1 ст.3, ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів; здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи чи інтереси фізичних осіб у спосіб, визначений законами України.
Згідно з положеннями ст.2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.
Положеннями ст.124 Конституції України, ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, визначеному ЦПК України, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизначених або оспорюванних прав, свобод чи інтересів.
Гарантоване п.1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) право на доступ до правосуддя, має тлумачитися з урахуванням верховенства права, яке вимагає, щоб сторони у справі мали ефективний судовий засіб, що давав би їм можливість заявляти про свої громадянські права.
Конвенція покликана гарантувати не права, які є теоретичними або ілюзорними, а права, які є практичними та ефективними. Це особливо стосується гарантій, закріплених у ст. 6 Конвенції, з огляду на важливе місце, яке в демократичному суспільстві займає право на справедливий суд з усіма гарантіями відповідно до цієї статті.
Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 08 грудня 2021 року у справі № 2-25/2006 (провадження № 61-14703св20) у постанові від 30 травня 2022 року у справі № 2-49-2005 (провадження № 61-14054 св 21) та інших.
У даній справі ОСОБА_1 просив скасувати наказ Головного управління житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) від 21 вересня 2007 року №1709-С/ЮНП, на підставі якого оформлено свідоцтво про право власності б/н від 27 вересня 2007 року на нежитлове приміщення АДРЕСА_4 та скасувати запис про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна №85331880000, а саме нежилого приміщення НОМЕР_3, загальною площею 248,1 кв.м, за адресою: АДРЕСА_2 .
Так, органи законодавчої, виконавчої та судової влади здійснюють повноваження у встановлених цією Конституцією межах і відповідно до законів України (ч.2 ст.6 Конституції України).
Відповідно до ч.2 ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
В позові відповідачем визначено Департамент будівництва та житлового забезпечення Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), оскільки саме Головним управлінням житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), яке в подальшому було перейменоване в зазначений Департамент, прийнято наказ від 21 вересня 2007 року № 1709-С/ЮНП, на підставі якого оформлено свідоцтво про право власності на нежитлове приміщення АДРЕСА_4 за ТОВ «Компанія Житлобудекспрес». 
Отже, оспорюваний наказ є індивідуальним актом саме цього органу, яким оформлено право приватної власності на спірне приміщення.
За таких обставин висновок суду першої інстанції про відсутність у позивача правових підстав для оскарження наказу Департаменту є помилковим, оскільки саме цей наказ є первинним актом, на підставі якого оформлено право власності на спірне приміщення за ТОВ «Компанія Житлобудекспрес», а відтак саме він є предметом оскарження як джерело можливого порушення прав позивача як співвласника спільного майна будинку.
Статтею 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Згідно з ч.ч.1, 3 ст.13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до ЩІК України, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору.
Позов може бути пред`явлений спільно кількома позивачами або до кількох відповідачів. Кожен із позивачів або відповідачів щодо другої сторони діє в цивільному процесі самостійно (ч.1 ст. 50 ЦПК України).
Визначення відповідачів, предмет спору та підстав позову є правом позивача. Разом з тим, установлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи.
Схожі за змістом висновки викладені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц (провадження № 14-61 цс 18), від 20 червня 2018 року у справі № 308/3162/15- ц (провадження № 14-178цс 18), від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц (провадження № 14-392цс18).
Звертаючись із даним позовом до суду, ОСОБА_1 визначив відповідачами:
- Департамент будівництва та житлового забезпечення Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) як орган, правонаступний щодо органу, який видав оспорюваний наказ від 21 вересня 2007 року № 1709-С/ЮНП;
- ТОВ «Компанія Житлобудекспрес», як особу, за якою на підставі цього наказу первісно було оформлено право власності на спірне приміщення;
- ОСОБА_3 , як особу, до якої в подальшому перейшло право власності на це приміщення за договором купівлі-продажу від 18 червня 2013 року;
- ОСОБА_2 , як особу, за якою станом на час розгляду справи зареєстровано право приватної власності на спірне нежитлове приміщення. 
Отже, кожен із зазначених відповідачів був залучений позивачем з огляду на його участь у спірних правовідносинах та у послідовному ланцюгу вибуття спірного приміщення зі спільного майна співвласників будинку. За таких обставин суд першої інстанції мав не формально констатувати їх неналежність, а перевірити доведеність та обґрунтованість позовних вимог щодо кожного з них, з урахуванням того, що вирішення спору та можливе задоволення позову прямо стосується їхніх прав та обов`язків, оскільки може вплинути на правомірність набуття, переходу та подальшого існування зареєстрованого права власності на спірне приміщення № НОМЕР_1 в багатоквартирному будинку за адресою: АДРЕСА_2 . 
За таких обставин оскаржуване рішення суду першої інстанції не може бути залишене в силі як законне та обґрунтоване.
Разом з тим, вирішуючи позовні вимоги ОСОБА_1 до Департаменту будівництва та житлового забезпечення Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ТОВ «Компанія Житлобудекспрес» про скасування рішення і виключення з реєстру права власності, колегія суддів вважає, що даний позов не підлягає задоволенню, виходячи з такого.
Згідно ч.ч. 1-2 ст.5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.
У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (ч.3 ст.4 ЖК України) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.
Отже, нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 у справі №552/7636/14-ц).
При вирішенні даного спору про правомірність вибуття спірних приміщень зі спільної власності співвласників багатоквартирного будинку та оформлення на них права приватної власності ключовим є визначення правового статусу спірних приміщень, а саме встановлення того, чи відносяться спірні приміщення до допоміжних чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку (див. постанови Верховного Суду у постанові від 12 квітня 2022 року у справі № 464/3156/19 (провадження № 61-19987св21) від 30 вересня 2024 рокуу справі № 522/3419/20 (провадження № 61-9444св24) та інших).
При цьому допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
До таких правових висновків дійшов Верховний Суд з у постановах від 18липня 2018 року у справі №916/2069/17, від 22 листопада 2018 року у справі № 904/1040/18, від 15травня 2019 року у справі № 906/1169/17, від 06 серпня 2019 року у справі № 914/843/17.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (ч.1 ст.12 ЦПК України).
За загальними правилами доказування, визначеними ст.ст.12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно із ч.1 ст.76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ч.1 та ч.2 ст.77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ст. 79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (ч.1 ст.80 ЦПК України).
За змістом ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Однак ОСОБА_1 не надав належних та допустимих доказів на підтвердження того, що спірне приміщення № НОМЕР_1 у багатоквартирному будинку за адресою: АДРЕСА_2 , за своїм функціональним призначенням належить до допоміжних приміщень, тобто призначене для обслуговування будинку та його співвласників, підвищення життєвого комфорту мешканців і забезпечення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням.
Також ОСОБА_1 не скористався процесуальною можливістю заявити клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи з метою встановлення функціонального призначення спірного приміщення № 39 та віднесення його до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, а також не подав жодного висновку експерта на підтвердження своїх доводів. 
Натомість суд не наділений повноваженнями діяти замість сторони та самостійно усувати недоліки доказування, оскільки обов`язок доведення відповідних обставин покладається саме на учасника справи, який на них посилається (ст.ст. 12, 81 ЦПК України).
Що стосується посилання ОСОБА_1 на те, що Шевченківський районний суд міста Києва у цій справі раніше вже встановив незаконність наказу та допоміжний характер приміщення і ці висновки не були скасовані по суті, а отже не могли бути проігноровані без належного мотивування, то вони ґрунтується на неправильному розумінні позивачем правового інституту преюдиційності обставин та наслідків скасування судового рішення.
Згідно з ч.4 ст.82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
У постанові від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20) Велика Палата Верховного Суду погодилась з тим, що скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення (п.п. 1 п.7.22 постанови).
У цій справі рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 02 листопада 2023 року, на яке посилається ОСОБА_1 , як на преюдиційне для спірних правовідносин, було скасоване постановою Київського апеляційного суду від 31 жовтня 2024 року з направленням справи на новий розгляд до Дніпровського районного суду міста Києва за встановленою підсудністю (а.с. 53-56, т.2).
Отже, всупереч доводам апеляційної скарги, зазначене вище рішення суду не може бути взяте судом до уваги як преюдиційне щодо обставин віднесення спірного приміщення до допоміжних, оскільки скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення.
З урахуванням наведеного, позов ОСОБА_1 до Департаменту будівництва та житлового забезпечення Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ТОВ «Компанія Житлобудекспрес» про скасування рішення і виключення з реєстру права власності, не підлягає до задоволення з підставі його недоведеності.
Відповідно до ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є, зокрема, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для зміни оскаржуваного рішення шляхом викладення його мотивувальної частини у редакції цієї постанови.
Керуючись ст.ст. 374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах, 
П О С Т А Н О В И В :
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Струць Тетяни Ігорівни задовольнити частково.
Рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 22 травня 2025 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
В іншій частині рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 22 травня 2025 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів. У випадку проголошення лише вступної і резолютивної частини, цей строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.
Повний текст рішення складено 13 квітня 2026 року.

Головуючий

Судді: