ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 березня 2026 року	м. Одеса	Справа № 916/1548/25	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Ярош А.І.,
суддів: Діброви Г.І., Принцевської Н.М.

секретар судового засідання: Кияшко Р.О.
представники учасників справи участі не брали

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі 
апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕТУР-СЕРВИС"
на рішення Господарського суду Одеської області від 11.09.2025 року, суддя в І інстанції Невінгловська Ю.М., повний текст якого складено 22.09.2025, в м. Одесі
у справі №916/1548/25
за позовом: Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕТУР-СЕРВИС"
про розірвання договору та стягнення 228 674,24 грн
ВСТАНОВИВ
У квітні 2025 року Сергіївська селищна рада Білгород-Дністровського району Одеської області звернулась до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до відповідача – Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕТУР-СЕРВИС", в якій просила суд розірвати укладений між сторонами Договір оренди земельної ділянки від 01.07.2016 та стягнути з відповідача заборгованість за даним Договором в розмірі 228 674,24 грн.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що через неналежне виконання відповідачем своїх обов`язків з орендної плати за Договором оренди земельної ділянки, що був укладений між сторонами 01.07.2016, за ним сформувалася заборгованість в розмірі 228 674,24 грн. У зв`язку з чим, позивач вважав, що наявні підстави для розірвання укладеного між сторонами Договору.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 11.09.2025 у справі №916/1548/25 позов задоволено; розірвано договір оренди земельної ділянки для розміщення та експлуатації пансіонату котеджного типу “Лазурний берег”, будівлі котеджу №5, кадастровий номер земельної ділянки: 5110300000:03:003:0105, площею 1,1023 га., укладеного 01.07.2016 між Сергіївською селищною радою Білгород-Дністровського району Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю “РЕТУР СЕРВИС”. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕТУР-СЕРВИС" на користь Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області заборгованість з орендної плати в розмірі 228 674,24 грн, а також витрати зі сплати судового збору в розмірі 6458,11 грн.
Задовольняючи позовні вимоги у повному обсязі, суд виходив з того, що ТОВ «РЕТУР-СЕРВИС» з 2022 року припинило виконання обов`язків щодо сплати орендних платежів, що призвело до виникнення заборгованості у розмірі 228 674,24 грн станом на 01.05.2025. Відповідач не надав контррозрахунку або інших доказів на спростування вказаної суми, що свідчить про визнання ним розміру боргу та підтверджує факт тривалого невиконання договірних зобов`язань. В свою чергу систематичне порушення орендарем умов Договору від 01.07.2016 та норм чинного законодавства є достатньою правовою підставою для примусового припинення правовідносин. У зв`язку з викладеним, позовна вимога про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 1,1023 га (кадастровий номер 5110300000:03:003:0105), призначеної для експлуатації пансіонату «Лазурний берег», підлягає задоволенню.
До Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕТУР-СЕРВИС", в якій останнє просить рішення Господарського суду Одеської області від 11.09.2025 у справі №916/1548/25 скасувати в частині розірвання Договору оренди та ухвалити в цій частині нове рішення, яким у задоволенні цієї позовної вимоги щодо розірвання договору оренди земельної ділянки - відмовити. В частині стягнення заборгованості з орендної плати в розмірі 228 674 грн. 24 коп. а також витрат зі сплати судового збору в розмірі 6458, 11грн. - залишити без змін.
Скаржник зазначає, що суд першої інстанції не надав належної оцінки причинам виникнення заборгованості, які мають об`єктивний характер. Апелянт наголошує, що станом на 01.01.2022 у товариства була наявна переплата з орендної плати, а заборгованість утворилася виключно внаслідок повномасштабного збройного вторгнення рф. 
Скаржник звертає увагу суду на свою добросовісну поведінку, що проявилася у зверненні до орендодавця із заявою від 21.08.2023 про перегляд ставки оподаткування на період воєнного стану, яка залишилася без розгляду. Крім того, Апелянт зауважує на недоведеності дотримання позивачем досудового порядку врегулювання спору, оскільки матеріали справи не містять копій та доказів направлення претензій від 19.05.2022 та 19.07.2022, на які посилався суд першої інстанції.
Наголошує, що на орендованій земельній ділянці розташовані об`єкти нерухомого майна (котеджі пансіонату «Лазурний берег»), які належать Скаржнику на праві приватної власності. Саме наявність нерухомості стала підставою для укладення договору оренди, а наразі на ділянці розпочато реконструкцію та будівництво нових споруд. Розірвання договору за таких умов призведе до правової невизначеності щодо статусу землі під належним відповідачу майном. Скаржник посилається на правовий висновок Верховного Суду від 17.04.2025 у справі №904/186/23, згідно з яким земельна ділянка, на якій розташована приватна нерухомість, не може бути передана в користування будь-кому, окрім власника такої будівлі. Таким чином, розірвання договору не вирішить питання ефективного використання землі, а лише створить перешкоди для власника об`єктів нерухомості та позбавить місцевий бюджет потенційного джерела доходів у майбутньому.
На думку Апелянта, оскаржуване рішення порушує «справедливий баланс» між інтересами сторін. Скаржник зазначає, що сам позивач у позовній заяві визнав негативний вплив війни на фінансовий стан громад, що має розцінюватися як підтвердження поважності причин несвоєчасного виконання фінансових зобов`язань і орендарем. Збереження договірних відносин за умови вжиття товариством заходів щодо повного погашення боргу є більш раціональним шляхом розв`язання спору в умовах воєнного стану.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.11.2025 відкрито апеляційне провадження за вказаною апеляційною скаргою; призначено справу до розгляду на 27.01.2026 об 11:30.
27.01.2026 до суду апеляційної інстанції від представника Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕТУР-СЕРВИС" надійшло клопотання про відкладення розгляду даної справи на іншу дату у зв`язку з погіршенням стану здоров`я та, як наслідок, тимчасовою непрацездатністю представника останнього, що підтверджується копією медичного висновку про непрацездатність та відомостями щодо перевірки медичного висновку про непрацездатність.
Ухвалою суду від 27.01.2026, враховуючи клопотання скаржника, розгляд справи №916/1548/25 відкладено на 31.03.2026 о 12:30.
30.03.2026 до суду апеляційної інстанції від відповідача повторно надійшло клопотання про відкладення розгляду даної справи на іншу дату та про виключення відомостей адвоката Недашківського Андрія Володимировича як про представника Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕТУР-СЕРВИС" у справі № 916/1548/25. 
Вказане клопотання обґрунтоване тим, що 30 березня 2026 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ретур-сервис" та адвокатом Недашківським Андрієм Володимировичем досягнуто згоди про розірвання укладеного договору про надання правничої допомоги та з моменту досягнення 30 березня 2026 року такої згоди адвокат Недашківський Андрій Володимирович перестав бути представником Товариства з обмеженою відповідальністю "Ретур-сервис". У зв`язку з цим попередній представник більше не має повноважень на участь у судовому засіданні та представництво інтересів Товариство з обмеженою відповідальністю "Ретур-сервис". Директор Товариства з обмеженою відповідальністю "Ретур-сервис" не є фахівцем в галузі права та не може здійснювати належне представництво Товариства з обмеженою відповідальністю "Ретур-сервис" в суді. На даний момент Товариство з обмеженою відповідальністю "Ретур-сервис" перебуває в процесі пошуку нового представника (адвоката) та укладення з ним договору. Враховуючи складність справи та необхідність новому представнику ознайомитися з матеріалами справи для підготовки правової позиції, Товариство з обмеженою відповідальністю "Ретур-сервис" позбавлене можливості забезпечити належний захист своїх прав у призначеному судовому засіданні.
В судовому засіданні 31.03.2026 учасники справи участі не брали, про дату, час і місце судового засідання повідомлені належним чином.
Розглянувши клопотання представника відповідача про відкладення розгляду даної справи, судова колегія дійшла висновку про відмову в її задоволенні, з огляду на таке.
Відповідно до п. 7 ч. 1 ст. 129 Конституції України однією із засад здійснення судочинства встановлено розумні строки розгляду справи судом.
Пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав і основоположних свобод, учасником якої є Україна, встановлено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.
Порушення права на розгляд справи упродовж розумного строку було неодноразово предметом розгляду Європейським судом з прав людини у справах проти України.
Обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінку сторін, предмет спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч. 1 ст. 6 згаданої Конвенції (рішення ЄСПЛ від 08.11.2005 у справі «Смірнова проти України», рішення ЄСПЛ від 27.04.2000 у справі «Фрідлендер проти Франції»). Роль національних судів полягає у швидкому та ефективному розгляді справ (рішення ЄСПЛ від 30.11.2006 у справі «Красношапка проти України»).
У вирішенні клопотання про відкладення розгляду апеляційної скарги зі справи суд врахував необхідність розумних строків розгляду справи та дотримання балансу інтересів учасників справи, адже апеляційне провадження у даній справі відкрито 17.11.2025.
Частиною 2 ст. 202 ГПК України визначено, що суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з таких підстав: 1) неявка в судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про направлення йому ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання; 2) перша неявка в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними; 3) виникнення технічних проблем, що унеможливлюють участь особи у судовому засіданні в режимі відеоконференції, крім випадків, коли відповідно до цього Кодексу судове засідання може відбутися без участі такої особи; 4) необхідність витребування нових доказів, у випадку коли учасник справи обґрунтував неможливість заявлення відповідного клопотання в межах підготовчого провадження.
За приписами ч. 11 ст. 270 ГПК України, яка встановлює порядок розгляду апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, стосовно якого немає відомостей щодо його повідомлення про дату, час і місце судового засідання, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки будуть визнані судом поважними.
Відповідно до ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною передумовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників учасників справи, а неможливість вирішення справи у відповідному судовому засіданні.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду про відкриття апеляційного провадження зазначено, що явка повноважних представників учасників справи у судовому засіданні обов`язковою не визнавалась.
Суд апеляційної інстанції вже відкладав розгляд даної справи з 27.01.2026 на 31.03.2026 за клопотанням відповідача.
Суд наголошує, що діюче законодавство не обмежує представництво інтересів в суді певним колом осіб, водночас заявником не надано жодних доказів щодо неможливості прийняття участі у судовому засіданні іншого представника відповідача, оскільки закон не забороняє мати декількох представників
Правова позиція скаржника викладена безпосередньо в апеляційній скарзі.
Таким чином, відсутність представника позивача в цьому випадку не перешкоджає розгляду апеляційних скарг та не повинна заважати здійсненню правосуддя, оскільки участь представників в судовому засіданні не була визнана обов`язковою, неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні заявником обґрунтовано не було. 
Тому суд не визнає поважними причини неявки у судове засідання у даній справі представника відповідача за його клопотанням, а також інших учасників справи.
Зважаючи на те, що в ході апеляційного розгляду справи судом апеляційної інстанції було створено сторонам необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства, надано достатньо часу та створено відповідні можливості для реалізації кожним учасником своїх процесуальних прав, передбачених ст. 42 ГПК України, оскільки неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, суд вважає за можливе розглянути вказану апеляційну скаргу за відсутності представників сторін за наявними матеріалами справи, яких достатньо для розгляду апеляційної скарги по суті.
Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла наступних висновків.
Як встановлено судом та не спростовано учасниками справи, 01.07.2016 між Сергіївською селищною радою Білгород-Дністровського району Одеської області, як Орендодавцем, та ТОВ "РЕТУР-СЕРВИС", як Орендарем, укладено Договір оренди земельної ділянки для розміщення та експлуатації пансіонату котеджного типу “Лазурний берег”, будівлі котеджу №5 терміном дії договору – 49 років (далі – Договір), за п. 1.1. якого Орендодавець надає , а орендар приймає в строкове платне користування, на підставі рішення 10-ої сесії Сергіївської селищної ради VII скликання від 29 квітня 2016 року № 67, в оренду терміном на 49 (сорок дев`ять) років земельну ділянку для розміщення та експлуатації пансіонату котеджного типу “Лазурний берег” за адресою: Одеська область, м. Білгород Дністровський, смт Сергіївка, вул. Набережна Ротерхема, 8, кадастровий номер земельної ділянки 5110300000:03:003:0105.
Пунктом 2 Договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,1023 га, у тому числі: під капітальною одноповерховою 0,0127 га, під проїздами, проходами та площадками – 0,0435 га, під зеленими насадженнями 1,0461 га.
Відповідно до п.3 та п.4 Договору, на вищезазначеній земельній ділянці, площею 1,1023 га розташовано 12/100 часток будівель пансіонату котеджного типу “Лазурний берег” у складі: будівля котеджу № 5, загальною площею 92,1 кв.м. Земельна ділянка передається в оренду для розміщення та експлуатації пансіонату котеджного типу “Лазурний берег”.
Згідно п. 5 Договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 418 410,01 грн.
Як визначено п.8 даний Договір укладено на 49 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
За пунктом 9 Договору, орендна плата вноситься орендарем щомісяця в сумі 4728,04 грн. (чотири тисячі сімсот двадцять вісім гривен чотири копійки) на розрахунковий рахунок № 33213815700013, Банк ГУДКСУ в Одеській області, МФО 828011, код 37894104, одержувач УДКСУ у Білгород-Дністровському районі Одеської області.
Відповідно до п. 11 Договору, орендна плата вноситься щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.
Пунктом 12 Договору визначено, що розмір орендної плати переглядається у разі:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів у тому числі внаслідок інфляції;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
- зміни коефіцієнтів економіко-функціонального використання земельних ділянок “Ко”, розташованих на території смт. Сергіївка, що знаходяться в орендному користуванні громадян, фізичних осіб-підприємців, юридичних осіб, на підставі рішення сесії Сергіївської селищної ради; 
- в інших випадках, передбачених законодавством України.
Згідно п. 13 Договору, у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у встановленому законодавством України порядку.
За пунктами 14-16 Договору, земельна ділянка передається в оренду для розміщення та експлуатації пансіонату котеджного типу “Лазурний берег”.
Цільове призначення земельної ділянки для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення.
Умови збереження стану об`єкта оренди - орендар зобов`язується забезпечити зберігання стану орендованої земельної ділянки відповідно до вимог чинного земельного, екологічного, природоохоронного законодавства України, відповідно до цільового призначення та умов її надання, передбачених договором оренди.
Відповідно до п. 18 та п. 18.1 Договору, передача земельної ділянки орендарю здійснюється у трьохденний термін після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі. Право оренди землі за цим договором не може бути внесено до статутного фонду (капіталу) юридичної особи, а також передано у заставу.
Згідно п. 19 Договору, після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов`язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв`язується у судовому порядку.
Відповідно до п. 26 Договору, Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Також п. 29 Договору визначено обов`язок орендаря здійснення сплати вартості орендної плати земельної ділянки в розмірах та в термін, що обумовлені договором.
Згідно п. 34 Договору, дія Договору припиняється шляхом його розірвання за:
- взаємною згодою сторін;
- рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню а також з інших підстав, визначених законодавством України.
Невід`ємними частинами договору є :
- план або схема земельної ділянки;
- акт прийомки-передачі межових знаків на зберігання;
- акт приймання-передачі об`єкта оренди.
Договір оренди а також вказані невід`ємні частини Договору були підписані між сторонами, підписи засвідчені печатками.
Також 08.02.2017 між сторонами було укладено Додаткову угоду №1 до Договору оренди за якою, на виконання п. 32 договору оренди землі та на підставі рішення Сергіївської селищної ради VII скликання № 96 від 14 липня 2016 року “Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель смт Сергіївка”, рішення Сергіївської селищної ради VII скликання № 160 від 08 лютого 2017 року “Про затвердження Порядку встановлення розмірів орендної плати (плати за встановлення особистих строкових сервітутів, розмірів недоотриманих коштів) за використання земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності територіальної громади смт Сергіївка”, сторонами внесено зміни до договору оренди земельної ділянки, а саме:
Пункт 5 розділу “Об`єкт оренди” викладено в наступній редакції: “Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1053468,11 грн. 
1.2. Пункт 9 розділу “Орендна плата” викладено в наступній редакції: “Річний розмір орендної плати становить 63208,09 грн та вноситься на розрахунковий рахунок №33216812700013, Банк ГУДКСУ в Одеській області, МФО 828011, код 37894104, одержувач УДКСУ у Білгород-Дністровському районі Одеської області”.
Відповідно до розрахунку розміру орендної плати, станом на 01.01.2017 розмір орендної плати за Договором оренди укладеним між сторонами становить розмір 63 208,09 грн. (а.с.30).
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №81448734 від 28.02.2017 за ТОВ “РЕТУР-СЕРВИС” зареєстровано право оренди земельної ділянки за №15330665, на підставі договору оренди землі від 01.07.2016 Сергіївською селищною радою та ТОВ “РЕТУР-СЕРВИС”, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №30397025 від 11.07.2016 (а.с.31-32).
Відповідно витягу технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 07.02.2017 нормативна грошова оцінка земельної ділянки за адресою: Одеська область, м. Білгород Дністровський, смт Сергіївка, вул. Набережна Ротерхема, 8, кадастровий номер земельної ділянки 5110300000:03:003:0105 становить 1 053468,11 грн. (а.с.33).
Також в матеріалах справи наявна копія звіту про рух коштів на рахунках з 01.01.2021 по 31.1.2021 за яким, ТОВ “РЕТУР-СЕРВИС” протягом зазначеного періоду здійснено сплату за Договором в розмірі 140 600.00 грн. 
Як вбачається з наявного в матеріалах справи розрахунку заборгованості з орендної плати, відповідно до ставки земельного податку орендна плата за 2022 нарахована в розмірі 69528,90 грн. (між тим оскільки за ТОВ “РЕТУР-СЕРВИС” на 01.01.2022 була переплата в розмірі 12712,19 грн., то станом на 31.12.2022 борг становив 56816,17 грн.); відповідно до ставки земельного податку станом на кінець 2023 рік орендна плата нарахована в розмірі 79967.46 грн. (борг - 136 784,17 грн.); відповідно до ставки земельного податку станом на кінець 2024 рік орендна плата нарахована в розмірі 84045,80 грн. (борг – 220829,97грн.); відповідно до ставки земельного податку станом на 01.05.2025 рік орендна плата нарахована в розмірі 7844,28 грн. (борг - 228 674,24 грн.).
Згідно листа №02.2-09/414 від 05.03.2025 Сергіївська селищна рада направляла ТОВ “РЕТУР-СЕРВИС” претензії про перерахунок суми боргу, а також вказувала про необхідність, у термін до 15.03.2025, прибути до Сергіївської селищної ради з метою уточнення суми боргу за Договором (а.с.35-41). 
Водночас доказів надання відповіді або виконання даної претензії матеріали справи не містять, що стало підставою для звернення до суду з відповідним позовом.
Задовольняючи позовні вимоги у повному обсязі, суд виходив з того, що ТОВ «РЕТУР-СЕРВИС» з 2022 року припинило виконання обов`язків щодо сплати орендних платежів, що призвело до виникнення заборгованості у розмірі 228 674,24 грн станом на 01.05.2025. Відповідач не надав контррозрахунку або інших доказів на спростування вказаної суми, що свідчить про визнання ним розміру боргу та підтверджує факт тривалого невиконання договірних зобов`язань. В свою чергу систематичне порушення орендарем умов Договору від 01.07.2016 та норм чинного законодавства є достатньою правовою підставою для примусового припинення правовідносин. У зв`язку з викладеним, позовна вимога про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 1,1023 га (кадастровий номер 5110300000:03:003:0105), призначеної для експлуатації пансіонату «Лазурний берег», підлягає задоволенню.
Як зазначалося вище, скаржник просить рішення Господарського суду Одеської області від 11.09.2025 у справі №916/1548/25 скасувати в частині розірвання Договору оренди та ухвалити в цій частині нове рішення, яким у задоволенні цієї позовної вимоги щодо розірвання договору оренди земельної ділянки - відмовити. В частині стягнення заборгованості з орендної плати в розмірі 228 674 грн. 24 коп. а також витрат зі сплати судового збору в розмірі 6458, 11грн. - залишити без змін.
Отже відповідач визнає позов в частині стягнення з останнього заборгованості з орендної плати в розмірі 228 674 грн. 24 коп.
Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1 ст. 269 ГПК України).
Оскільки скаржник не погоджується із оскаржуваним рішенням виключно в частині задоволення позову про розірвання договору оренди, колегія суддів переглядає зазначене судове рішення лише в межах цих вимог апеляційної скарги.
У зв`язку з чим в іншій частині, а саме про стягнення з останнього у зв`язку з неналежним виконання зобов`язань за укладеним між сторонами договором оренди заборгованості - перегляд рішення Південно-західним апеляційним господарським судом не здійснюється, відповідно до приписів частини першої статті 269 Господарського процесуального кодексу України.
Отже, предметом апеляційного перегляду даної справи є з`ясування наявності або відсутності підстав для задоволення вимог позивача про розірвання договору оренди.
Судова колегія погоджується із висновком суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позову, зважаючи на наступне.
Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, суд апеляційної інстанції виходить з такого.
Правовідносини сторін, що виникли з договору оренди землі від 13.11.2007, регулюються Законом України "Про оренду землі", іншими актами законодавства та самим договором оренди.
Згідно зі статтею 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким, як це визначено в частині першої статті 21 Закону України "Про оренду землі", визначається орендна плата за землю - платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Так, відповідно до ст.1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
В ст.2 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно із ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Верховний Суд у постанові від 27.03.2018 у справі №925/258/17 (спір за позовом місцевої ради про стягнення заборгованості з орендної плати) зазначив, що системний аналіз норм земельного та податкового законодавства України дає підстави для висновку про те, що орендна плата за земельну ділянку, яка перебуває в державній або в комунальній власності, має подвійну правову природу, оскільки, з одного боку, є передбаченим договором оренди платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (частина 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі"), з іншого - є однією з форм плати за землю як податку (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
Одним із обов`язків орендаря земельної ділянки є сплата орендної плати орендодавцю.
Так, відповідно до ст.22 Закону України "Про оренду землі" розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі. Відповідно до ст. 25 вказаного Закону орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема, своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.
Підпунктом 269.1.2 п. 269.1 статті 269 Податкового кодексу України (ПКУ) встановлено, що платниками плати за землю, зокрема, є платники орендної плати - землекористувачі (орендарі) земельних ділянок державної та комунальної власності на умовах оренди.
Об`єктами оподаткування платою за землю, зокрема, є об`єкти оподаткування орендною платою - земельні ділянки державної та комунальної власності, надані в користування на умовах оренди (п.п. 270.1.2 п. 270.1 ст. 270 ПКУ).
Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (абзац перший п. 288.1 ст. 288 ПКУ).
Відповідно до п. 287.3 ПКУ податкове зобов`язання щодо плати за землю, визначене у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частками власниками та землекористувачами земельних ділянок за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.
Так судом було встановлено, що 01.07.2016 між Сергіївською селищною радою Білгород-Дністровського району Одеської області, як Орендодавцем, та ТОВ "РЕТУР-СЕРВИС", як Орендарем, укладено Договір оренди земельної ділянки для розміщення та експлуатації пансіонату котеджного типу “Лазурний берег”, будівлі котеджу №5 терміном дії договору – 49 років (далі – Договір), за п. 1.1. якого Орендодавець надає , а орендар приймає в строкове платне користування, на підставі рішення 10-ої сесії Сергіївської селищної ради VII скликання від 29 квітня 2016 року № 67, в оренду терміном на 49 (сорок дев`ять) років земельну ділянку для розміщення та експлуатації пансіонату котеджного типу “Лазурний берег” за адресою: Одеська область, м. Білгород Дністровський, смт Сергіївка, вул. Набережна Ротерхема, 8, кадастровий номер земельної ділянки 5110300000:03:003:0105.
Пунктом 2 Договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,1023 га, у тому числі: під капітальною одноповерховою 0,0127 га, під проїздами, проходами та площадками – 0,0435 га, під зеленими насадженнями 1,0461 га.
Відповідно до п.3 та п.4 Договору, на вищезазначеній земельній ділянці, площею 1,1023 га розташовано 12/100 часток будівель пансіонату котеджного типу “Лазурний берег” у складі: будівля котеджу № 5, загальною площею 92,1 кв.м. Земельна ділянка передається в оренду для розміщення та експлуатації пансіонату котеджного типу “Лазурний берег”.
Так пунктом 26 Договору визначено, що Сергіївська селищна рада як Орендодавець має право вимагати від Орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Також п. 29 Договору, визначено обов`язок Орендаря здійснення сплати вартості орендної плати земельної ділянки в розмірах та в термін, що обумовлені договором.
Водночас, починаючи з 2022 року ТОВ “РЕТУР-СЕРВИС” припинив здійснювати сплату оренди за Договором, у зв`язку з чим в період з 2022 по 01.05.2025 за ним виникла заборгованість в розмірі 228 674,24 грн. 
Розрахунок заборгованості проведений позивачем ТОВ “РЕТУР-СЕРВИС” спростовано не було, контррозрахунку до матеріалів справи не надано.
Отже, наявними доказами у справі, які не спростовані відповідачем, підтверджується виникнення у відповідача простроченого основного боргу зі сплати орендної плати щонайменше в сумі 228 674,24 грн.
Відповідач доказів належного виконання своїх зобов`язань за договором оренди землі та сплати позивачу орендної плати не надав, вимог позивача про стягнення орендної плати на суму 228 674,24 грн не спростував.
Таким чином, оскільки заявлений позивачем до стягнення основний борг по орендній платі в сумі 228 674,24 грн є простроченим, позивачем доведений, а відповідачем не спростований, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що заявлений позивачем до стягнення з відповідача основний борг по орендній платі в сумі 228 674,24 грн матеріалами справи підтверджений та підлягає стягненню з відповідача.
Щодо вимог позивача про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.
Статтею 32 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Згідно з пунктом "д" ст.141 Земельного кодексу України (ЗК України) систематична несплата земельного податку або орендної плати є однією із підстав припинення права користування земельною ділянкою.
Підставою розірвання договору оренди землі згідно з п. "д" ч. 1 ст. 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. 
Натомість часткова несплата (недоплата) орендної плати може бути підставою для розірвання договору оренди землі на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України, якщо таке порушення умов договору буде кваліфіковане як істотне. 
Такі висновки зробила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23
Відповідно до обставин цієї справи відповідач систематично не сплачував орендну плату позивачу, що призвело до утворення простроченого боргу по орендній платі. 
При цьому вказаний прострочений борг виник за більше ніж за два звітні періоди (звітні місяці оренди), що вказує на систематичну повну несплату орендної плати у визначені строки за відповідні звітні періоди.
За вказаних обставин систематичної несплати орендної плати, які відповідачем належними та допустимими доказами не спростовані, колегія суддів погоджується із висновком суд першої інстанції про наявність підстав для розірвання договору оренди на вимогу позивача-орендодавця відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" та п. "д" ч. 1 ст. 141 ЗК України та необхідність повернення у зв`язку з цим відповідачем земельної ділянки позивачу.
В апеляційній скарзі скаржник зазначає, що суд першої інстанції не врахував об`єктивні причини виникнення заборгованості, яка утворилася виключно внаслідок повномасштабного вторгнення рф, тоді як станом на 01.01.2022 у товариства була переплата з орендної плати. Апелянт наголошує на своїй добросовісній поведінці, зокрема на зверненні до орендодавця від 21.08.2023 щодо перегляду ставки оподаткування, що залишилося без розгляду.
Апелянт вказує, що на орендованій ділянці розташовані об`єкти нерухомого майна, що належать Скаржнику на праві приватної власності, і розірвання договору призведе до правової невизначеності щодо статусу землі. Земельна ділянка з приватною нерухомістю не може передаватися іншим особам. Розірвання договору не забезпечить ефективного використання землі і позбавить місцевий бюджет потенційного доходу. Збереження договірних відносин за умов погашення боргу є більш раціональним та відповідає принципу «справедливого балансу» між сторонами.
Керуючись приписами ст.236 ГПК України, судова колегія вважає за необхідне враховувати практику Верховного Суду з подібних правовідносин щодо розірвання договору оренди земельної ділянки у зв`язку з систематичною несплатою орендних платежів.
У пунктах 176-181 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 викладено таке:
"176. Правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.
177. Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби.
178. У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.
179. Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
180. У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.
181. Погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати)".
Судова колегія зазначає, що за обставинами справи, яка наразі переглядається, відсутній факт погашення відповідачем заборгованості під час розгляду справи в суді першої/апеляційної інстанції. Відповідач в апеляційній скарзі визнав таку заборгованість та не оскаржує рішення в цій частині. 
Обставини, на які посилається апелянт в обґрунтування своїх вимог, не нівелюють обставин щодо систематичного порушення відповідачем взятих на себе зобов`язань за договорами в частині сплати орендної плати та не впливають на можливість пред`явлення і задоволення судом позову про розірвання договору.
З огляду на те, що орендар неодноразово порушував умови Договору та систематично (два та більше випадки) не сплачував орендну плату в повному розмірі, у строки, визначені Договором, тому суд апеляційної інстанції вважає, що вказане порушення умов договору підпадає під дію п. "д" ч. 1 ст. 141 ЗК України та є самостійною і достатньою підставою для розірвання договору.
Слід зазначити, що відповідач не скористався правом ініціювати внесення змін до укладеного договору оренди, його самостійного розірвання. Тому, посилання на відповідні обставини, як на підставу звільнення від сплати орендної плати свідчать про недобросовісну поведінку та суперечать положенням ст. 2, 6, 7 ЦК України. 
Відтак відповідні доводи апелянта не приймаються апеляційним судом до уваги.
Щодо доводів скаржника про недотримання позивачем процедури досудового врегулювання спору, який був встановлений, як обов`язковий, за домовленістю сторін згідно укладеного договору, колегія суддів зазначає наступне.
Згідно з частиною першою статті 4 Господарського процесуального кодексу України право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Положеннями частини першої статті 16 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Офіційне тлумачення обов`язковості досудового врегулювання спорів надав Конституційний Суд України у справі № 1-2/2002 від 09.07.2002. Так, обов`язкове досудове врегулювання спорів, яке виключає можливість прийняття позовної заяви до розгляду і здійснення за нею правосуддя, порушує право особи на судовий захист. Можливість використання суб`єктами правовідносин досудового врегулювання спорів може бути додатковим засобом правового захисту, який держава надає учасникам певних правовідносин, що не суперечить принципу здійснення правосуддя виключно судом. Виходячи з необхідності підвищення рівня правового захисту держава може стимулювати вирішення правових спорів у межах досудових процедур, однак їх використання є правом, а не обов`язком особи, яка потребує такого захисту.
З огляду на зазначені приписи національного законодавства, останнє не встановлює обов`язкового досудового врегулювання спору як безумовної передумови для звернення особи, яка вважає, що її права були порушені, невизнані або оспорені іншою особою, із позовом до суду.
В той же час, навіть за наявною обов`язковою умовою того чи іншого господарського договору про досудове врегулювання спору, не є підставою для обов`язкового проходження такої позасудової процедури до пред`явлення відповідного позову до суду.
За таких обставин, безпосереднє пред`явлення радою позову до господарського суду з метою захисту власних порушених майнових прав не є і не може бути підставою ані для залишення такого позову без розгляду, його повернення, ані для відмови у задоволенні позовних вимог.
В іншому разі матиме місце порушення права на справедливий суд відповідно до положень Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод.
Відтак позивач, використовуючи судовий спосіб захисту свого майнового права, діяв у порядку, передбаченому як положеннями матеріального, так і процесуального законодавства України.
За вказаних обставин, враховуючи систематичну несплату відповідачем орендної плати, що призвело до утворення простроченого основного боргу, вимоги позивача про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення 228 674,24 грн орендної плати підлягають задоволенню повністю як такі, що є обґрунтованими, доведеними та відповідачем не спростовані.
Згідно з статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Європейський суд з прав людини в рішенні у справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України").
Тому інші доводи скаржника, що викладені в апеляційній скарзі, колегія суддів не бере до уваги, оскільки вони висновків суду не спростовують та з урахуванням всіх обставин даної справи, встановлених судом, не впливають на правильність вирішення спору по суті та остаточний висновок.
Статтею 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З урахуванням того, що наведені в апеляційній скарзі порушення не знайшли свого підтвердження, колегія суддів не вбачає підстав для скасування рішення Господарського суду Одеської області від 11.09.2025 у справі №916/1548/25.
За таких обставин, апеляційна скарга на рішення задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення суду першої інстанції у даній справі залишається без змін.
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 129, 253, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд
П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕТУР-СЕРВИС" на рішення Господарського суду Одеської області від 11.09.2025 у справі №916/1548/25 - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Одеської області від 11.09.2025 у справі №916/1548/25 - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення згідно зі статтями 286-289 ГПК України.
Повний текст постанови складено 06.04.2026.

Головуючий суддя А.І. Ярош

судді Г.І. Діброва 

Н.М. Принцевська