ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 квітня 2026 року 
м. Київ

cправа № 906/377/25 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: 
Рогач Л. І. - головуюча, Краснов Є. В., Мачульський Г. М.,
за участю секретаря судового засідання - Салівонського С. П.,
представників учасників справи:
Офісу Генерального прокурора - Філіпенко О. І.,
відповідача - Кузьменко В. О., Сіра А. В., 
розглянув у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу фізичної особи - підприємця Кузьменка Володимира Олександровича 
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 25.11.2025
(судді Маціщук А. В., Філіпова Т. Л., Бучинська Г. Б.)
у справі за позовом Житомирської спеціалізованої прокуратури у сфері оборони в інтересах держави в особі: 
1) Міністерства оборони України; 
2) Звягельської квартирно-експлуатаційної частини (району); 
3) Житомирської обласної державної адміністрації,
до фізичної особи - підприємця Кузьменка Володимира Олександровича,
про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні землями оборони шляхом визнання недійсним договору оренди в частині та застосування наслідків недійсності правочину.
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. Житомирська спеціалізована прокуратура у сфері оборони (далі - Прокурор) в інтересах держави в особі Міністерства оборони України (далі - позивач-1, МОУ), Звягельської квартирно-експлуатаційної частини (району) (далі - позивач-2, Звягельська КЕЧ) та Житомирської обласної державної адміністрації (далі - позивач-3, Житомирська ОДА) звернулася до Господарського суду Житомирської області з позовом до Фізичної особи - підприємця Кузьменка Володимира Олександровича (далі - відповідач, скаржник, ФОП Кузьменко В. О.) з вимогами про усунення перешкод державі у здійсненні нею права користування та розпорядження землями оборони шляхом:
- визнання недійсним договору оренди від 01.08.2016 № 1/2016 з усіма змінами в частині передачі Звягельською КЕЧ ФОП Кузьменку В.О. в оренду асфальтованого танцювального майданчика площею 150 м2 військового містечка № 3, розташованого у м. Звягель, вул. Військової доблесті, 25;
- застосування наслідків недійсності правочину шляхом зобов`язання ФОП Кузьменка В. О. повернути Звягельській КЕЧ, за актом повернення, частину земельної ділянки з кадастровим номером 1811000000:00:038:0352, що передана в оренду під асфальтованим танцювальним майданчиком площею 150 м2 військового містечка № 3, розташованого у м. Звягель, вул. Військової доблесті, 25, привівши земельну ділянку у стан, придатний для подальшого використання за цільовим призначенням.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що договір оренди нерухомого військового майна від 01.08.2016 № 1/2016 є удаваним правочином, оскільки у ньому сторони фактично приховали укладення договору оренди земельної ділянки. Прокурор зазначає, що асфальтований танцювальний майданчик площею 150 м2 не є нерухомим майном, яке підлягає державній реєстрації в розумінні норм чинного законодавства, а є елементом благоустрою та, виходячи зі змісту оспореного правочину, предметом такого договору є фактична передача частини земельної ділянки кадастровий номер 1811000000:00:038:0352, що має загальну площу 1,9614 га, тоді як у відповідності до норм статей 92, 95 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) Звягельська КЕЧ району не уповноважена на передачу в оренду земель оборони.
2. Стислий виклад обставин справи, встановлених судами першої та апеляційної інстанцій
2.1. За актом прийняття-передачі основних засобів від 30.11.2007 № 472, 31 Гарнізонний будинок офіцерів передав в експлуатацію Новоград-Волинської КЕЧ (району) танцювальний майданчик площею 150 м2 (рік побудови: 1996; рік введення в експлуатацію: 1996); відповідно до акту інвентаризації Новоград-Волинської КЕЧ (району) від 09.04.2009, за 31 Гарнізонним будинком офіцерів, рахується танцювальний майданчик площею 150 м2, який знаходиться на території військового містечка № 3 та відповідно до наказу МОУ від 16.03.2016 № 142 закріплений на праві оперативного управління; згідно інвентарної картки від 03.12.2014 № 104 асфальтований танцювальний майданчик площею 150 м2 має інвентарний номер 11370161.
2.2. Новоград-Волинська квартирно-експлуатаційна частина (району) (орендодавець) та ФОП Кузьменко В. О. 01.08.2016 (орендар) уклали договір оренди від 01.08.2016 № 1/2016 нерухомого військового майна, розташованого в Новоград-Волинському гарнізоні, за умовами якого:
- орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення ларьку торгівельного буд. № 147 площею 23 м2 військового містечка № 3, що знаходиться на балансі Новоград-Волинської КЕЧ (району) та асфальтований танцювальний майданчик площею 150 м2 військового містечка № 3, що знаходиться на балансі Новоград-Волинської КЕЧ (району). Об`єкти розташовані у м. Новоград-Волинський (нині Звягель) вул. Леваневського, 25 (нині вул. Військової доблесті, 25) (пункт 1.1);
- назване в пункті 1.1 нерухоме майно орендодавець передає орендарю для використання під розміщення кафе, що здійснює продаж товарів підакцизної групи (пункт 1.3);
- орендар, який належним чином виконує свої обов`язки за договором оренди, після закінчення строку договору, має переважне право перед іншими особами, за умови рівних пропозицій щодо оренди, на укладення договору на новий строк (пункт 6.2);
- цей договір укладено строком на 2 роки 11 місяців, що діє з 01.08.2016 до 01.07.2019 включно (пункт 10.1).
2.3. На виконання умов договору оренди, на підставі актів приймання-передачі від 01.08.2016, орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду нерухоме військове майно: ларьок торгівельний буд. № 147 площею 23 м2 та танцювальний майданчик площею 150 м2.
2.4. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 11.10.2016 зареєстровано право власності Держави України в особі МОУ на земельну ділянку з кадастровим номером 1811000000:00:038:0352 загальною площею 1,9614 га з цільовим призначенням - для розміщення та постійної діяльності Збройних Сил України за адресою: Житомирська обл., м. Новоград-Волинський, вул. Леваневського, 25; 28.12.2017 за Новоград-Волинською КЕЧ (району) зареєстровано право постійного користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1811000000:00:038:0352.
2.5. Розпорядженням Житомирської ОДА від 30.11.2017 № 468 затверджено технічну документацію щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок у натурі (на місцевості) щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1811000000:00:038:0352 загальною площею 1,9614 га для передачі у постійне користування Новоград-Волинській КЕЧ (району).
2.6. Відповідно до додаткової угоди від 02.07.2019 № 2д/2019 до договору оренди № 1/2016, зокрема, пункт 10.1 договору викладено у такій редакції: "Цей договір укладено строком на 2 роки 11 місяців, що діє з 02.07.2019 до 01.06.2022 включно".
2.7. За результатами проведення аукціону, 02.06.2022 Новоград-Волинська КЕЧ (району) та ФОП Кузьменко В.О. уклали додаткову угоду № 2 про внесення змін до договору оренди нерухомого військового майна від 01.08.2016 № 1/2016, з урахуванням змін від № 2д/2019 щодо продовження терміну його дії, шляхом викладення договору у новій редакції:
- об`єктом оренди є: нерухоме майно - нежитлові приміщення ларька торгівельного буд №147 площею 23 м2; асфальтований танцювальний майданчик площею 150 м2 військового містечка № 3 (пункт 4.1 змінюваних умов);
- строк дії договору становить 5 (п`ять) років з дати набрання чинності цим договором (пункт 12.1 змінюваних умов).
2.8. Прокурор наполягає, що сторони договору оренди нерухомого військового майна від 01.08.2016 № 1/2016 у частині передачі в оренду асфальтного танцювального майданчика, уклали удаваний правочин з метою приховування дійсного - договору оренди земельної ділянки, у зв`язку з чим договір в цій частині слід визнати недійсним, як укладений неповноважним органом, а частину земельної ділянки з кадастровим номером 1811000000:00:038:0352, що передана в оренду під асфальтованим танцювальним майданчиком - повернути за актом приймання-передачі Звягельській КЕЧ.
3. Короткий зміст судових рішень
3.1. Господарський суд Житомирської області рішенням від 03.09.2025 у задоволенні позову відмовив.
3.2. Мотивував тим, що спірне майно (асфальтований танцювальний майданчик) за своїми ознаками є окремим предметом матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки; як наслідок виникає і можливість бути окремим предметом оренди відповідно до норм частини третьої статті 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України), абзацу 4 частини першої статті 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", тому відсутні підстави вважати укладений договір (з подальшими змінами) удаваним правочином, який приховує собою договір оренди земельної ділянки.
3.3. Північно-західний апеляційний господарський суд постановою від 25.11.2025 рішення Господарського суду Житомирської області від 03.09.2025 скасував та ухвалив нове рішення, яким позов задовольнив; визнав недійсним договір оренди від 01.08.2016 № 1/2016 з усіма змінами в частині передачі Звягельською КЕЧ ФОП Кузьменку В. О. в оренду асфальтованого танцювального майданчика площею 150 м2 військового містечка № 3; вирішив повернути Звягельській КЕЧ за актом повернення ФОП Кузьменком В. О. частину земельної ділянки з кадастровим номером 1811000000:00:038:0352, що передана в оренду під асфальтованим танцювальним майданчиком площею 150 м2 військового містечка № 3, привівши земельну ділянку у стан, придатний для подальшого використання за цільовим призначенням.
3.4. Мотивував тим, що:
- асфальтований танцювальний майданчик, який є предметом спірного договору, є земельною ділянкою, покритою твердим асфальтним покриттям, яке є поліпшенням земельної ділянки, спрямованим на полегшення її використання за призначенням як об`єкта благоустрою; асфальтований танцювальний майданчик нерозривно пов`язаний із поверхнею частини земельної ділянки, яку він покриває, та не має самостійного значення і не може бути зареєстрований як самостійний об`єкт нерухомого майна. Договір оренди нерухомого військового майна фактично за юридичними ознаками є договором оренди землі, оскільки очевидним є той факт, що метою ФОП Кузьменка В. О., який брав в оренду асфальтний танцювальний майданчик під розміщення кафе було отримання користі саме від земельної ділянки під ним, а не від властивостей асфальтного танцювального майданчика окремо. Тобто, сторонами вчинений удаваний правочин і на підставі оспорюваного договору відбулась передача в оренду частини земельної ділянки державної форми власності із призначенням - землі оборони;
- Звягельська КЕЧ та ФОП Кузьменко В. О., уклавши оспорюваний договір, порушили порядок передачі в оренду земельної ділянки, визначений нормами статті 16 Закону України "Про оренду землі" та статті 124 ЗК України, тому позовні вимоги Прокурора в інтересах держави про визнання правочину недійсним в частині передачі в оренду асфальтованого танцювального майданчика згідно з частинами першою-другою статті 203, частиною першою статті 215 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) є підставними.
4. Короткий зміст вимог касаційної скарги та її обґрунтування
4.1. До Верховного Суду від ФОП Кузьменка В. О. надійшла касаційна скарга, в якій відповідач просить скасувати постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 25.11.2025 повністю та залишити в силі рішення Господарського суду Житомирської області від 03.09.2025.
4.2. Скаржник звертається до Верховного Суду з підстав, визначених у частині другій статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) у випадках, передбачених пунктами 1, 4 цієї частини статті.
4.3. Обґрунтовуючи наявність випадку касаційного оскарження судового рішення, визначеного пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник вказує, що судом апеляційної інстанції неправильно застосовано норми права щодо позовної давності та прийнято постанову без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 22.05.2018 у справі № 369/6892/15-ц, від 20.06.2018 у справі № 697/2751/14-ц, від 24.04.2024 у справі № 569/18608/21, від 07.11.2018 у справі №372/1036/15-ц, від 23.05.2024 у справі № 463/9009/21, від 11.10.2023 у справі № 756/8056/19, зокрема, не дано оцінки та не здійснено розгляд заяви відповідача про застосування позовної давності. З цього приводу скаржник посилається також і на пункт 4 частини другої статті 287 ГПК України, пункт 3 частини третьої статті 310 ГПК України та вказує на порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин справи, які мають значення для правильного вирішення справи.
4.4. Скаржник також зазначає, що суд апеляційної інстанції порушив частину третю статті 283 ГК України, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" та прийняв постанову без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних відносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 20.06.2018 у справі № 916/661/17, від 29.05.2018 у справі № 927/858/17, від 15.03.2024 у справі № 910/1248/23, від 17.04.2025 у справі № 921/144/24, від 24.12.2025 у справі № 916/4568/23, від 04.03.2025 у справі № 916/4116/23 зокрема щодо того, що асфальтобетонний майданчик є індивідуально визначеним майном та відповідно до вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна" може бути окремим об`єктом оренди майна.
5. Позиції інших учасників справи
5.1. Прокурор у відзиві на касаційну скаргу проти її задоволення заперечує і просить відмовити у її задоволенні, а постанову апеляційного господарського суду залишити без змін.
5.2. Позивачі правом на надання відзиву не скористалися.
6. Позиція Верховного Суду
6.1. Заслухавши суддю-доповідачку, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає таке.
6.2. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
6.3. Згідно зі статтею 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
6.4. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина четверта статті 215 ЦК України).
6.5. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування (частина перша статті 216 ЦК України).
6.6. У частині першій статті 235 ЦК України передбачено, що удаваний правочин - це правочин, вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили.
6.7. За удаваним правочином сторони умисно оформлюють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. У такій ситуації існують два правочини: один -удаваний, а інший - той, який сторони дійсно мали на увазі. Тобто, удаваний правочин своєю формою приховує реальний правочин. 
6.8. Верховний Суд послідовно та незмінно у постановах висновував, що, розглядаючи спір, господарський суд перш за все має встановити правову природу договору, з урахуванням якої визначити зміст спірних правовідносин, їх нормативне регулювання з наступним встановленням обсягу прав та обов`язків, моменту виникнення зобов`язання тощо.
6.9. Встановивши під час розгляду справи, що правочин вчинено з метою приховання іншого правочину, суд на підставі положень статті 235 ЦК України має визнати, що сторони вчинили саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, які регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемності або про визнання його недійсним (схожі за змістом висновки викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.01.2019 у справі № 522/14890/16-ц, у постановах Верховного Суду від 15.06.2018 у справі № 916/933/17, від 26.06.2019 у справі № 910/12454/17, від 08.09.2021 у справі № 915/857/20, від 05.12.2018 у справі № 466/6298/16-ц).
6.10. Заявляючи вимогу про визнання правочину удаваним, заявник має довести: 1) факт укладання правочину, що, на його думку, є удаваним; 2) спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин ніж ті, які передбачені правочином, тобто відсутність у сторін іншої мети, ніж приховати інший правочин; 3) настання між сторонами інших прав та обов`язків ніж ті, що передбачені удаваним правочином.
6.11. Отже, звертаючись у цій справі з позовною заявою до суду, Прокурор мав довести зокрема факт перебування сторін оспорюваного договору в зовсім інших правовідносинах, аніж ті які оформлено відповідним правочином, тобто надати докази, що підтвердять обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги.
6.12. Прокурор посилається на те, що сторони договору оренди нерухомого військового майна від 01.08.2016 № 1/2016 у частині передачі в оренду асфальтного танцювального майданчика, уклали удаваний правочин, з метою приховати договір оренди земельної ділянки.
6.13. Правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, а тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його предмету, умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків, з`ясувати фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами, з`ясувати дійсні наміри сторін спору при укладенні договору щодо визначення умов виконання зобов`язань обома сторонами цього договору наслідків, застосувати відповідні норми права.
6.14. За статтею 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
6.15. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України "Про оренду землі").
6.16. За змістом положень частин першої, другої статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
6.17. За частиною першою статті 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки має право:
- самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;
- за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;
- отримувати продукцію і доходи;
- здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.
6.18. За частиною другою цієї ж статті орендар земельної ділянки зобов`язаний:
- приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди;
- виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
- дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, водного фонду
6.19. Права та обов`язки орендодавця земельної ділянки визначені статтею 24 цього ж Закону.
6.20. Отже, договір оренди землі укладається саме на платній основі і створює для орендаря правомочності з володіння та користування земельною ділянкою з використанням її корисних властивостей.
6.21. При цьому правовими наслідками договору оренди землі є для однієї сторони (орендодавця) отримання плати за надане у користування майно (земельну ділянку), а для іншої (орендаря) - використання майна (земельної ділянки). Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 17.06.2020 у справі №913/420/19.
6.22. Разом з тим, статтею 760 ЦК України встановлено, що предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).
6.23. Положеннями частини третьої статті 283 ГК України, яка діяла на час звернення з позовом до суду, визначено, що об`єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як єдині майнові комплекси, тобто господарські об`єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб`єктам господарювання.
6.24. На орендоване майно, яке віднесено до державної власності, поширюється дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
6.25. Згідно з частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладання договору), орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
6.26. Частиною першою статті 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна передбачено, що об`єктами оренди, зокрема, є нерухоме майно (будівлі, споруди, нежитлові приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно.
6.27. Статтею 184 ЦК України унормовано, що річ є визначеною індивідуальними ознаками, якщо вона наділена тільки їй властивими ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізуючи її. Речі, визначені індивідуальними ознаками, є незамінними. Річ є визначеною родовими ознаками, якщо вона має ознаки, властиві усім речам того ж роду, та вимірюється числом, вагою, мірою. Річ, що має лише родові ознаки, є замінною.
6.28. Отже, майно, не будучи об`єктом нерухомого майна, може бути об`єктом оренди у розумінні Закону України "Про оренду державного та комунального майна" за умови, що він відповідає ознакам індивідуально визначеного майна.
6.29. Суд першої інстанції встановив, що за матеріалами справи об`єкт оренди - асфальтований танцювальний майданчик має інвентарний номер, оціночну вартість, станом на дату укладення договору перебував на балансі Звягельської КЕЧ саме як індивідуально визначений об`єкт, що мав окрему оціночну вартість. Тобто, цей майданчик має індивідуальні ознаки, які виокремлюють його від іншої частини земельної ділянки з кадастровим номером 1811000000:00:038:0352, яка перебуває у постійному користуванні.
6.30. За наведених обставин суд першої інстанції виснував, що спірне майно за своїми ознаками є окремим предметом матеріального світу (окреме індивідуально визначене майно) щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки; як наслідок виникає і можливість бути окремим предметом оренди відповідно до положень частини третьої статті 283 ГК України, частини першої статті 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
6.31. З подібного виходив і Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного господарського суду, визначаючи правову природу відносин з використання такого об`єкта благоустрою як майданчик для паркування, що є територією (земельною ділянкою) обладнаною відповідним чином (постанова від 15.03.2024 у справі № 910/1248/23).
6.32. Кваліфікуючи спірний договір як удаваний у частині оренди асфальтованого танцювального майданчика площею 150 м2 військового містечка № 3, суд апеляційної інстанції виходив з того, що асфальтований танцювальний майданчик не може бути зареєстрований як самостійний об`єкт нерухомого майна, договір оренди нерухомого військового майна фактично за своїми юридичними ознаками є договором оренди землі, а метою орендаря було отримання користі саме від земельної ділянки, а не від можливостей танцювального майданчика окремо. Однак, при цьому, не навів у спростування висновків суду першої інстанції ознак тих взаємних прав і обов`язків сторін за спірним договором, що дозволяли б кваліфікувати його як удаваний та спрямований на виникнення інших наслідків, ніж передбачені змістом спірного договору та ознаками орендованого індивідуально визначеного майна. 
6.33. При цьому, суд апеляційної інстанції невмотивовано відхилив посилання відповідача на висновки, викладені у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 17.04.2025 у справі № 921/144/24, адже для визначення подібності/неподібності правовідносин подібність заявлених у справі позовних вимог не є визначальним фактором, а слід зважити також на правозастосування, яке є доречним та застосовним за встановлених судами обставин справи. 
6.34. Дослідивши предмет договору у спірній його частині об`єктом якого є індивідуально визначене майно у вигляді асфальтованого танцювального майданчика, загальною площею 150 м2, проаналізувавши його умови та положення, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що договір у спірній його частині має всі істотні умови, які має містити договір оренди державного майна, у відповідності до типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженому Наказом ФДМУ від 23.08.2000 № 1774; договір укладений у відповідності до вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Натомість, типовий договір оренди землі, який був затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220, відрізняється за змістом від типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності.
6.35. Колегія суддів відхиляє також посилання апеляційного господарського суду на постанову Верховного Суду 22.10.2025 у справі № 560/21804/23 щодо того, що асфальтований майданчик є поліпшенням земельної ділянки, тобто є нерухомим майном. 
6.36. Так, у наведеній справі Верховний Суд розглядав питання нарахування податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, на площу загорожі та асфальтованого майданчика, включених до складу комплексу нежитлових будівель, зареєстрованого за єдиним реєстраційним номером у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Верховний Суд вказав, що загорожі та асфальтові майданчики не є об`єктами нежитлової нерухомості у розумінні Податкового кодексу України, навіть якщо вони входять до складу комплексу будівель з єдиним реєстраційним номером, а тому не підлягають оподаткуванню податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Податковий орган зобов`язаний виключити їхню площу з бази оподаткування за результатами звірки, проведеної на підставі заяви платника та оригіналів документів (підпункт 266.7.3 пункту 266.7 статті 266 Податкового кодексу України).
6.37. У справі, що розглядається, суд першої інстанції не робив висновків про те, що асфальтований танцювальний майданчик є об`єктом нежитлової нерухомості; навпаки, за його висновками спірне майно є іншим об`єктом, індивідуально визначеною спорудою.
6.38. З цих самих підстав помилковим є також висновок апеляційного суду з посиланням на статтю 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", що, оскільки майданчик не може бути зареєстрований як об`єкт нерухомого майна, то він є земельною ділянкою.
6.39. Крім того, на відміну від апеляційного господарського суду, суд першої інстанції обґрунтовано визначив, що заявлені Прокурором позовні вимоги не є негаторними. У цій справі договірний характер правовідносин між сторонами спору виключає можливість застосування до них положень статті 391 ЦК України.
6.40. Однією з умов застосування негаторного позову є відсутність між сторонами спору договірних відносин. Якщо вчинене особою порушення було можливе лише як вчинене певною особою через її статус у договірному чи іншому зобов`язальному правовідношенні з власником, то негаторний позов не може бути заявлено, а право власника має захищатися за допомогою зобов`язально-правових способів. Договірний характер правовідносин між сторонами спору виключає можливість застосування до них положень статті 391 ЦК України. Подібні висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 522/1029/18, від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20.
6.41. Зважаючи на відсутність підстав для задоволення вимоги про визнання недійсним договору від 01.08.2016 в оскаржуваній частині, вимога про застосування наслідків недійсності договору - повернення частини земельної ділянки також задоволенню не підлягає, і суд першої інстанції цілком вірно дійшов такого висновку. Позовна давність, про яку заявлено відповідачем судом першої інстанції обґрунтовано застосована не була з огляду на результат розгляду спору по суті вимог.
6.42. З огляду на наведене доводи касаційної скарги знайшли своє підтвердження.
7. Висновки Верховного Суду
7.1. Відповідно до частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.
7.2. Статтею 312 ГПК України визначено, що суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
7.3. З огляду на зазначене колегія суддів дійшла висновку, що постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню, а рішення суду першої інстанції підлягає залишенню в силі. Касаційна скарга відповідача підлягає задоволенню.
8. Судові витрати
8.1. Оскільки касаційна скарга відповідача підлягає задоволенню, тому відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору за подання відповідачем касаційної скарги покладаються на Прокурора.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд 
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу фізичної особи - підприємця Кузьменка Володимира Олександровича задовольнити.
2. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 25.11.2025 у справі № 906/377/25 скасувати, а рішення Господарського суду Житомирської області від 03.09.2025 залишити в силі.
3. Стягнути з Спеціалізованої прокуратури у сфері оборони центрального регіону (01014, м. Київ, вул. Болбочана Петра, буд. 8, код ЄДРПОУ 38347014) на користь фізичної особи - підприємця Кузьменка Володимира Олександровича ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) 9 689 (дев`ять тисяч шістсот вісімдесят дев`ять) грн 60 коп. судових витрат зі сплати судового збору за подання касаційної скарги.
4. Видачу наказу на виконання цієї постанови доручити Господарському суду Житомирської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуюча Л. Рогач

Судді Є. Краснов

Г. Мачульський