ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"07" квітня 2026 р. Справа№ 911/2647/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого: Кравчука Г.А.
суддів: Сибіги О.М. 
Коробенка Г.П. 

при секретарі судового засідання: Нагулко А. Л.
за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання від 07.04.2026
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Вул"
на рішення Господарського суду Київської області від 18.02.2025 (повний текст складено 14.04.2025)
у справі № 911/2647/24 (суддя Рябцева О.О.)
за позовом Фастівської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Вул"
про стягнення 1 452 208,00 грн,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог.
Фастівська міська рада (далі - позивач) звернулась до Господарського суду Київської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Вул" (далі - відповідач) про стягнення 1452208,00 грн безпідставно збережених коштів.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилається на те, що відповідачу належить на праві власності об`єкт нерухомого майна за адресою: пл. Промвузол, 13, м. Фастів, Фастівський район, Київська обл., який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 3211200000:02:010:0076, яка перебуває у комунальній власності Фастівської міської ради, та яка використовується відповідачем без правовстановлюючих документів, у зв`язку із чим позивач просить стягнути з відповідача 1452208,00 грн безпідставно збережених коштів у вигляді несплаченої орендної плати за користування вказаною земельною ділянкою, посилаючись на ч. 1 ст. 1212 Цивільного кодексу України.
Короткий зміст оскаржуваного рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.
Рішенням Господарського суду Київської області від 18.02.2025 у справі № 911/2647/24 позов задоволено повністю.
Присуджено до стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Вул" на користь Фастівської міської ради 1 452 208,00 грн безпідставно збережених коштів у вигляді несплаченої орендної плати за користування земельною ділянкою та 21 783,12 грн судового збору.
Приймаючи оскаржуване рішення, суд виходив з того, що відповідач як фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.
Не погоджуючись із прийнятим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Еліт Вул" 04.05.2025 звернулось до суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Київської області від 18.02.2025 у справі № 911/2647/24 скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення ухвалене місцевим судом з порушенням норм матеріального та процесуального права, не відповідає фактичним обставинам справи. При цьому скаржник стверджує, що не отримував від позивача листів та договорів оренди; позивачем не надано доказів, що підтверджують отримання листів та договорів оренди повноваженими представниками відповідача. Також апелянт зазначає, що у відповідача не виник обов`язок щодо сплати орендної плати, оскільки такий обов`язок прямо випливає лише з договору, що помилково не враховано судом першої інстанції.
Узагальнені доводи та заперечення учасників справи.
28.05.2025 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній заперечив доводи викладені в ній, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого суду - без змін.
Позивач, з-поміж іншого, наголошує на тому, що відповідачем не наведено та не долучено до матеріалів справи жодних доказів, щодо спростування наявних обставин, не обґрунтовано належним чином свої переконання проти наявних обставин викладених позивачем.
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги.
Згідно Витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05.05.2025 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Вул" на рішення Господарського суду Київської області від 18.02.2025 у справі № 911/2647/24 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Кравчук Г.А. (суддя-доповідач), судді: Хрипун О.О., Коробенко Г.П.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.05.2025 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Вул" на рішення Господарського суду Київської області від 18.02.2025 у справі № 911/2647/24 залишено без руху на підставі ст. 174, ч. 2 ст. 260 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України). Надано скаржнику десять днів з моменту отримання ухвали для усунення недоліків апеляційної скарги.
На виконання вимог вищезазначеної ухвали, скаржником 21.05.2025 усунуто недоліки апеляційної скарги та надано суду докази сплати судового збору у розмірі 26 139,74 грн.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.05.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Вул" на рішення Господарського суду Київської області від 18.02.2025 у справі № 911/2647/24, справу призначено до розгляду на "22" липня 2025 року о 14 год 00 хв.
У зв`язку з перебуванням судді Хрипуна О.О. у відпустці, судове засідання у призначений час не відбулось.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 06.08.2025 розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Вул" на рішення Господарського суду Київської області від 18.02.2025 у справі № 911/2647/24 призначенго на 30 вересня 2025 року о 15 год 20 хв.
У зв`язку з перебуванням судді Хрипуна О.О. у відпустці, судове засідання у призначений час не відбулось.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.10.2025 розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Вул" на рішення Господарського суду Київської області від 18.02.2025 у справі № 911/2647/24 призначено на 11 листопада 2025 року о 15 год 00 хв.
У зв`язку з перебуванням судді Хрипуна О.О. у відпустці 11.11.2025, судове засідання у призначений час не відбулось.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.11.2025 розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Вул" на рішення Господарського суду Київської області від 18.02.2025 у справі № 911/2647/24 призначено на 23 грудня 2025 року о 15 год 00 хв.
Розпорядженням Керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 23.12.2025 призначено повторний автоматизований розподіл справи, у зв`язку з перебуванням судді Хрипуна О.О. на лікарняному.
Згідно Витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від від 23.12.2025 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Вул" на рішення Господарського суду Київської області від 18.02.2025 у справі № 911/2647/24 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючого судді (судді-доповідача) Кравчука Г.А., суддів Сибіги О.М., Коробенка Г.П.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.12.2025 вищезазначеною колегією суддів прийнято до свого провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Вул" на рішення Господарського суду Київської області від 18.02.2025 у справі № 911/2647/24, розгляд справи призначено на 24 лютого 2026 о 14 год 30 хв.
У зв`язку із перебуванням головуючого судді Кравчука Г.А. у відпустці з 23.02.2026 по 27.02.2026, судове засідання у призначений час не відбулося.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.03.2026 розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Вул" на рішення Господарського суду Київської області від 18.02.2025 у справі № 911/2647/24, призначено на 07.04.2026 о 14:30 годині.
Явка представників учасників справи. 
Позивач та відповідач не забезпечили участь у судовому засіданні своїх представників, хоча були належним чином повідомлені про дату, час і місце судового засідання, із заявами до суду про відкладення розгляду справи з зазначенням будь-яких поважних причин неможливості явки представників у судове засідання не зверталися.
Враховуючи наведене, висновки Європейського суду з прав людини у рішенні від 03.04.2008 у справі "Пономарьов проти України", а також те, що явка учасників справи не визнавалася судом обов`язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов`язком сторони, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про можливість розгляду апеляційної скарги по суті за відсутності представників позивача та відповідача.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції.
Товариство з обмеженою відповідальністю "Еліт Вул" з 22.01.2022 є власником нерухомого майна - комплексу нежитлових будівель, загальною площею 962,7 кв. м, розташованого за адресою: Київська обл., м. Фастів, площа Промвузол, будинок 13, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційні довідки № 389061451 від 31.07.2024 р., № 409435740 від 24.01.2025).
Вказане нерухоме майно розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 3211200000:02:010:0076, загальною площею 3,2089 га, з цільовим призначенням: "для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості", що також підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційні довідки № 389061451 від 31.07.2024 р., № 409435740 від 24.01.2025).
Рішенням № 25/104-LXXI-VII від 26.02.2020 р. Фастівської міської ради "Про передачу в оренду земельної ділянки для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості в м. Фастів, пл. Промвузол, 13, ТОВ "Еліт Вул"" передано ТОВ "Еліт Вул" земельну ділянку площею 3,2089 га (кадастровий номер: 3211200000:02:010:0076) в оренду для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості в місті Фастів, площа Промвузол, 13 строком на один рік, встановивши орендну плату за вказану земельну ділянку в розмірі 7 % від її нормативної грошової оцінки. Також, вказаним рішенням Фастівська міська рада надала Товариству з обмеженою відповідальністю "Еліт Вул" місячний термін для укладення договору оренди землі та здійснення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку площею 3,2089 га (кадастровий номер: 3211200000:02:010:0076) для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості в місті Фастів, площа Промвузол, 13, у відповідності до вимог чинного законодавства. 
Вказане рішення було прийняте за результатом розгляду звернення директора ТОВ "Еліт Вул" К.Г. Котанова та поданих ним документів щодо переукладання договорів оренди землі, які були укладені між Фастівською міською радою та ПрАТ "Факел" у зв`язку із переходом права власності на будівлі та споруди, розміщені на земельних ділянках на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у ПрАТ "Факел", а саме передачі в оренду земельної ділянки для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості площею 3,2089 га (кадастровий номер 3211200000:02:010:0076) в м. Фастів, площа Промвузол, 13, враховуючи витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 22.01.2020, номер запису про право власності 35144038, беручи до уваги рішення Фастівської міської ради № 18-LVI-VII від 13.06.2019 "Про плату за оренду земель Фастівської міської ради в 2020 році".
Фастівська міська рада листом № 06-31/3691 від 21.08.2020 повідомила Товариство з обмеженою відповідальністю "Еліт Вул" про те, що на засіданні сесії Фастівської міської ради від 26.02.2020 було прийнято, зокрема рішення № 25/104-LXXI-VII від 26.02.2020 щодо передачі земельної ділянки в користування на умовах оренди та підготовлено договір оренди земельної ділянки в місті Фастові за адресою пл. Промвузол, 13, який було надано відповідачу разом із вказаним листом до підписання. 
Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач, зокрема посилається на те, що відповідач не підписав договір № 08-12/83 від 01.07.2020 оренди землі.
Суд встановив, що земельна ділянка з кадастровим номером 3211200000:02:010:0076 площею 3,2089 га (цільове призначення: для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості) на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46952208 від 21.05.2019 р., перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Фастова в особі Фастівської міської ради, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційні довідки № 389061451 від 31.07.2024 р., № 409435740 від 24.01.2025 ). Дата державної реєстрації земельної ділянки 11.03.2019.
22.01.2020 здійснено державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - комплекс нежитлових будівель, загальною площею 962,7 кв. м, що розташоване за адресою: Київська обл., м. Фастів, площа Промвузол, будинок 13, за Товариством з обмеженою відповідальністю "Еліт Вул", що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційні довідки № 389061451 від 31.07.2024 р., № 409435740 від 24.01.2025 р.).
Вказане нерухоме майно розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 3211200000:02:010:0076, загальною площею 3,2089 га, розташованій за адресою: Київська обл., м. Фастів, площа Промвузол, земельна ділянка 13, власником якої є територіальна громада міста Фастова.
Таким чином, із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна, тобто з 22.01.2020, відповідач як власник такого майна став фактичним користувачем спірної земельної ділянки з кадастровим номером 3211200000:02:010:0076, на якій розташований цей об`єкт, тому саме із цієї дати у відповідача виник обов`язок належно оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою (укласти відповідний договір та оформити речові права на земельну ділянку), а також обов`язок сплачувати за користування земельною ділянкою, на якій розташовано майно.
Докази належного оформлення відповідачем права користування земельною ділянкою з кадастровим номером 3211200000:02:010:0076, зокрема укладення договору оренди з Фастівською міською радою, здійснення державної реєстрації права користування вказаною земельною ділянкою та сплати орендних платежів за користування вказаною земельною ділянкою в матеріалах справи відсутні.
Суд встановив, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3211200000:02:010:0076 у 2021 році становила 5787363,96 грн, що підтверджується витягом № 796 від 04.06.2021 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3211200000:02:010:0076 у 2022 році становила 6366100,36 грн, що підтверджується витягом № 16084 від 15.02.2022 р. з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3211200000:02:010:0076 у 2023 році становила 7321015,41 грн, що підтверджується витягом № 626 від 26.01.2023 р. (НВ-3200063602023 від 20.01.2023 р.) з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3211200000:02:010:0076 у 2024 році становила 7694387,20 грн, що підтверджується витягом № HB-3200951802024 від 07.08.2024 р. з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
Рішенням № 25/104-LXXI-VII від 26.02.2020 р. Фастівської міської ради Київської області "Про передачу в оренду земельної ділянки для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості в м. Фастів, пл. Промвузол, 13, ТОВ "Еліт Вул"", зокрема встановлено ТОВ "Еліт Вул" орендну плату за земельну ділянку з кадастровим номером 3211200000:02:010:0076 в розмірі 7 % від її нормативної грошової оцінки.
Рішенням № 7-LXXVII-VII від 02.06.2020 р. Фастівської міської ради "Про плату за оренду земель Фастівської міської ради в 2021 році" з 01.01.2021 р. встановлено ставки орендної плати за земельні ділянки комунальної власності у відсотках від нормативної грошової оцінки землі, згідно з додатком.
Відповідно до Ставок орендної плати за земельні ділянки в межах міста Фастова (додаток до рішення Фастівської міської ради № 7-LXXVII-VII від 02.06.2020 р.) встановлено відсоткову ставку орендної плати за земельні ділянки з цільовим призначенням: " 11.02 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, що перебувають у користуванні суб`єктів підприємницької діяльності усіх галузей, в тому числі для юридичних осіб, що забезпечують сплату податку на доходи фізичних осіб на 1 га землі за попередній рік у сумі, що еквівалентна розміру до 30 мінімальних заробітних плат, встановлених на 01 січня попередньо року та у разі відсутності сплати до місцевого бюджету податку на доходи фізичних осіб" на території Фастівської міської територіальної громади, яка складає 7 % від нормативної грошової оцінки землі.
Рішенням № 15-IX-VIII від 15.06.2021 р. Фастівської міської ради "Про встановлення плати за землю" з 01.01.2022 р. встановлено на території Фастівської міської ради ставки орендної плати згідно з додатком 4; до вказаного рішення.
Відповідно до Ставок орендної плати за земельні ділянки в межах Фастівської міської територіальної громади (додаток 4 до рішення Фастівської міської ради № 15-IX-VIII від 15.06.2021 р.) встановлено відсоткову ставку орендної плати за земельні ділянки з цільовим призначенням: " 11.02 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, що перебувають у користуванні суб`єктів підприємницької діяльності усіх галузей, в тому числі для юридичних осіб, що забезпечують сплату податку на доходи фізичних осіб на 1 га землі за попередній рік у сумі, що еквівалентна розміру до 30 мінімальних заробітних плат, встановлених на 01 січня попередньо року та у разі відсутності сплати до місцевого бюджету податку на доходи фізичних осіб", яка складає 7 % від нормативної грошової оцінки землі.
Таким чином, річна орендна плата, яку відповідач зобов`язаний був сплачувати позивачу за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 3211200000:02:010:0076, становила 405115,48 грн у 2021 році (5787363,96 грн х 7 %); 445627,03 грн у 2022 році (6366100,36 грн х 7 %); 512471,08 грн у 2023 році (7321015,41 грн х 7 %); 538607,10 грн у 2024 році (7694387,20 грн х 7 %).
Звертаючись із даним позовом, позивач просив суд стягнути з відповідача 1452208,00 грн безпідставно збережених коштів у вигляді несплаченої орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 3211200000:02:010:0076 за період з вересня 2021 року по серпень 2024 року, посилаючись на ч. 1 ст. 1212 Цивільного кодексу України.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та оцінка аргументів учасників справи.
У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, дослідивши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового акту, дійшов висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції - зміні чи скасуванню, виходячи з такого.
Відповідно до пункту 2 частини другої статті 22 Цивільного кодексу України збитками є доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).
Відповідно до частини другої статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. При цьому згідно з пунктом "д" частини першої статті 156 Земельного кодексу України власникам землі відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.
Предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Відповідно до частин першої та другої статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Відповідно до ч. 3 ст. 236 ГПК України при виборі і застосуванні норм права до спірних відносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
В постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 року у справі №629/4628/16-ц, (провадження № 14-77цс18), а також від 13.02.2019 справа №320/5877/17 (провадження № 14-32цс19) викладено правовий висновок про те, що за змістом приписів глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна у набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності у деліктних зобов`язаннях. Натомість, для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої (див. також висновок Великої Палати Верховного Суду у справі № 922/3412/17 Провадження № 12-182гс18).
Обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.
До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України (аналогічні висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі №629/4628/16-ц, від 20 листопада 2018 року у справі №922/3412/17, від 20.11.2018 року по справі №922/3412/17).
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Тобто, незалежно від наявності вини в поведінці відповідача, сам факт несплати відповідачем за користування земельною ділянкою у встановленому законодавчими актами розмірі свідчить про втрату позивачем майна, яке у спірних правовідносинах підпадає під визначення Європейського суду з прав людини "виправдане очікування" щодо отримання можливості ефективного використання права власності.
Як вбачається з матеріалів справи предметом позову в цій справі є стягнення з власника об`єкту нерухомого майна безпідставно збережених коштів орендної плати в сумі 1452208,00 грн за фактичне користування земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розміщений.
Правовий механізм переходу прав на землю, пов`язаний із переходом права на будинок, будівлю або споруду, визначено у статті 120 Земельного кодексу України.
Виходячи зі змісту зазначеної статті, норма щодо переходу права на земельну ділянку у разі переходу права на будинок, будівлю і споруду може бути застосована у випадках, якщо земельна ділянка перебуває у власності або у користуванні колишнього власника будівлі.
Як вбачається із положень статті 120 Земельного кодексу України, виникнення права власності на об`єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки.
За змістом глави 15 Земельного кодексу України у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, право користування земельною ділянкою комунальної власності реалізується, зокрема, через право оренди.
Частина перша статті 93 Земельного кодексу України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини першої статті 96 Земельного кодексу України).
Водночас за змістом статті 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Отже, за змістом указаних приписів виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте з огляду на приписи частини другої статті 120 Земельного кодексу України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.
Як вище встановлено судом, Товариство з обмеженою відповідальністю "Еліт Вул" є власником нерухомого майна - комплекс нежитлових будівель, загальною площею 962,7 кв. м, що розташоване за адресою: Київська обл., м. Фастів, площа Промвузол, будинок 13, на земельній ділянці з кадастровим номером 3211200000:02:010:0076, загальною площею 3,2089 га, цільовим призначенням: "для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості".
Докази належного оформлення відповідачем права користування земельною ділянкою з кадастровим номером 3211200000:02:010:0076, зокрема укладення договору оренди з Фастівською міською радою, здійснення державної реєстрації права користування вказаною земельною ділянкою та сплати орендних платежів за користування вказаною земельною ділянкою в матеріалах справи відсутні та суду не надано.
Таким чином, відповідач як фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України (аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2019 року у справі №917/1739/17).
При цьому, відновлення порушених прав позивача за таких обставин і в такий спосіб не створює для відповідача жодних необґрунтованих, додаткових або негативних наслідків, оскільки предметом позову є стягнення грошових коштів, які останній мав би сплатити за звичайних умов як і фактичний добросовісний землекористувач із належно оформленими правами на земельну ділянку.
Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Статтею 14 Податкового кодексу України визначено, що плата за землю - це обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
Відповідач не є власником та постійним землекористувачем земельної ділянки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдина можлива форма здійснення плати за землю для нього, як землекористувача, є орендна плата (ст. 14.1.72 Податкового кодексу України).
Податковим кодексом України визначено, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є обов`язковим платежем, а його розмір визначається на підставі законодавчих актів, тобто є регульованою ціною (ст. 14.1.125, 14.1.136, 288.5 Податкового кодексу України).
Відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Колегією суддів встановлено та не спростовано відповідачем, що у період з вересня 2021 року по серпень 2024 року не сплачено за користування земельною ділянкою орендну плату за землю у встановленому законодавчими актами розмірі.
Таким чином, відповідач (набувач), не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, фактично збільшив свої доходи, а позивач (потерпілий) втратив належне йому майно (кошти від орендної плати).
Отже, відповідні кошти підлягають стягненню з відповідача на користь позивача в порядку ст. 1212 - 1214 Цивільного кодексу України. Зазначене узгоджується з правовою позицією, яка викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 в справі № 922/3412/17.
Статтею 1 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Згідно з ч. 1 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації.
Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру (ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель").
Відповідно до пп. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.
Згідно з пп. 289.2 ст. 289 Податкового кодексу України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.05.2018 р. у справі №629/4628/16-ц дійшла висновку, що обов`язковими для визначення орендної плати є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок.
При стягненні безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати нарахування мають здійснюватися позивачем не самостійно (шляхом арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки землі), а виключно на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Отже витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, що підтверджує дані про нормативну грошову оцінку (вартість земельної ділянки), а інформація (дані), визначена у цьому витязі, є обов`язковою під час проведення розрахунку (визначення) орендної плати, суми, яку мав отримати власник земельної ділянки за звичайних умов.
Як встановлено судом, позивач, визначаючи суму безпідставно збережених коштів у розмірі 1452208,00 грн, обгрунтував свої розрахунки витягами із технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки №796 від 04.06.2021, №16084 від 15.02.2022, №626 від 26.01.2023 та №НВ-3200951802024 від 07.08.2024, а також рішенням Фастівської міської ради від 26.02.2020 №25/104-LXXI-VII, згідно з яким встановлено ТОВ "Еліт Вул" орендну плату за земельну ділянку з кадастровим номером 3211200000:02:010:0076 в розмірі 7 % від її нормативної грошової оцінки, копії яких наявні в матеріалах справи.
Отже, з урахуванням наданих позивачем доказів, суд встановив, що орендна плата, яку відповідач зобов`язаний був сплатити позивачу за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 3211200000:02:010:0076 за період з вересня 2021 року по серпень 2024 року становить 1452208,00 грн, з яких 135038,49 грн ((405115,48 грн / 12 міс.) х 4 міс.) за період з 01.09.2021 по 31.12.2021; 445627,03 грн за 2022 рік; 512471,08 грн за 2023 рік та 359071,40 грн ((538607,10 грн / 12 міс.) х 8 міс.) за період з 01.01.2024 по 31.08.2024.
Доказів сплати за користування землею за заявлений у позові період відповідачем не надано.
З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновком місцевого суду про те, що відповідач як фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.
Твердження апелянта про те, що у відповідача не виник обов`язок щодо сплати орендної плати, оскільки такий обов`язок випливає лише з договору, колегія суддів відхиляє, оскільки, в даному випадку відсутність укладеного з відповідачем договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3211200000:02:010:0076, жодним чином не впливає на обов`язок відповідача сплачувати орендну плату за користування такою земельною ділянкою, на якій розміщене нерухоме майно, що перебуває у власності відповідача.
У свою чергу, викладені в апеляційній скарзі аргументи не можуть бути підставами для скасування рішення місцевого господарського суду, оскільки вони зводяться виключно до переоцінки доказів, яким суд першої інстанції надав належну оцінку, та не спростовують правомірних висновків суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позову, що в сукупності виключає можливість задоволення апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Вул".
Відповідно до ст.ст. 73, 74, 77 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції враховує висновки Європейського суду з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006), в якому зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
У даній справі сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин згідно з нормами матеріального та процесуального права.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.
Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно з частиною 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості, що скаржником зроблено не було.
Доводи апеляційної скарги прокурора не приймаються колегією суддів до уваги, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції. Скаржником не надано суду доказів, які б свідчили про обґрунтованість позовних вимог, а доводи, викладені в апеляційній скарзі, не можуть бути підставою для зміни чи скасування рішення місцевого господарського суду.
Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. 
Порушень норм процесуального права, які могли бути підставою для скасування або зміни оскарженого рішення у відповідності до норм статті 277 Господарського процесуального кодексу України, судом апеляційної інстанції не виявлено.
З огляду на вищевикладене, колегія суддів вважає рішення суду у даній справі обґрунтованим та таким, що відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи, підстав для його скасування чи зміни не вбачається. Апеляційна скарга відповідача у даній справі є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.
Судові витрати.
Судові витрати за подання зазначеної апеляційної скарги згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на скаржника. 
Керуючись ст. ст. 74, 129, 269, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,
УХВАЛИВ:
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Вул" на рішення Господарського суду Київської області від 18.02.2025 у справі №911/2647/24 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Київської області від 18.02.2025 у справі №911/2647/24 залишити без змін.
3. Матеріали справи №911/2647/24 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.

Повний текст постанови складено 13.04.2026.

Головуючий суддя Г.А. Кравчук 

Судді О.М. Сибіга

Г.П. Коробенко