КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
вул. Солом`янська, 2-а, м. Київ, 03110
e-mail: inbox@kia.court.gov.ua

Унікальний номер справи № 757/9149/25-ц Апеляційне провадження № 22-ц/824/5952/2026	Головуючий у суді першої інстанції - Литвинова І.В. Доповідач у суді апеляційної інстанції - Оніщук М.І.	

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23 лютого 2026 року місто Київ

Київський апеляційний суд у складі:
суддя-доповідач Оніщук М.І.,
судді Шебуєва В.А., Кафідова О.В.,
розглянув у порядку письмового провадження апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану від його імені та в його інтересах адвокатом Больботенко Анною Ростиславівною, на рішення Печерського районного суду міста Києва від 19 листопада 2025 року у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» до ОСОБА_1 , третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Імідж Фінанс» про стягнення заборгованості за надані житлово-комунальні послуги, 
В С Т А Н О В И В:
У лютому 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» (далі - ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Імідж Фінанс» (далі - ТОВ «Компанія з управління активами «Імідж Фінанс») про стягнення заборгованості за надані житлово-комунальні послуги, у якому просило суд:
1) стягнути з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» заборгованість за спожиті житлово-комунальні послуги в сумі 189 016 грн 37 коп., інфляційні витрати в сумі 7142 грн. 67 коп., 3 % річних за прострочення виконання зобов`язань в сумі 894 грн. 76 коп.;
2) стягнути з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» витрати по сплаті судового збору у сумі 3028 грн.
В обґрунтування заявлених позовних вимог посилалося на те, між ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ та ТОВ «Буйфіш Холдінг», ТОВ «Альматін-Київ Плюс» укладено договір № 52Ж-0111 про надання послуг з управління від 01.09.2021 (нова редакція від 05.08.2022).
В подальшому ТОВ «Буйфіш Холдінг» та ТОВ «Альматін-Київ Плюс» передали для надання послуг з комплексного обслуговування ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» житлово-офісний комплекс за адресою: м. Київ, вул. М. Бойчука, 19-А. 
Таким чином, позивачем надаються послуги з управління будинку.
При цьому зазначав, що квартира АДРЕСА_1 належала ТОВ «Компанія з управління активами «Імідж Фінанс», що діє від свого імені в своїх інтересах та за рахунок Венчурного закритого недиверсифікованого пайового інфестиційного фонду «Печерськ Плаза» на праві приватної власності ТОВ «КЗУА «Імідж Фінанс». 
При цьому вказував, що фонд повідомив позивача про те, що фактичним користувачем квартири АДРЕСА_2 є ОСОБА_1 , який користується вказаною квартирою на підставі акту прийому-передачі в тимчасове користування від 29.09.2021, який підписано між ТОВ «КЗУА «Іміжд Фінанс» та ОСОБА_1 . 
Разом з цим зазначав, що з 17.12.2024 власником квартири є ОСОБА_1 . 
У зв`язку з тим, що відповідач не виконував обов`язки із своєчасної оплати послуг, які надає позивач, утворилася заборгованість, що стало підставою для звернення до суду з позовом у даній справі.
Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 19.11.2025 позов задоволено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» суму заборгованості за надані житлово-комунальні послуги у розмірі 189 016 грн - основного боргу, інфляційних витрат - 7 142, 67 грн, 3 % річних - 894,76 грн, суму судового збору у розмірі 3 028, 00 грн. (т. 2 а.с. 5-13).
В апеляційній скарзі, відповідач, посилаючись на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, а також невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що відповідач, до підписання договору купівлі-продажу квартири 17.12.2024 не отримував послуги з управління та не вчиняв будь-яких дій, які б свідчили про приєднання до договору № 52Ж-0111 про надання послуги з управління: не надавав управителю підписаної заяви-приєднання, не сплачував рахунки за надані послуги, а також відсутній факт отримання послуг, оскільки позивачі не надають акти виконаних робіт щодо майна відповідача.
Також, зазначає про те, що судом проігноровано той факт, що сторони пунктом 1.5. Акту обумовили строк щодо якого ці витрати повинен компенсувати інвестор, тобто відповідач, а саме: з дати підписання акту і до реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_2 , тобто з 29.09.2021 до реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_2 . Реєстрація права власності за третьою особою відбулась 07.02.2022. При цьому, третя особа ніяким чином не повідомляла відповідача щодо визначення управителя, що не спростовано позивачем під час судового розгляду.
Вважає, що пунктом 1.8. Акту визначається тільки зобов`язання третьої особи щодо визначення управителя до моменту оформлення права власності інвестора у відповідності до чинного законодавства, а не сплати послуг відповідачем.
Посилається на те, що відповідно до пункту 6.4.8 Інвестиційного договору № 3-01-88, складеного 25.06.2020 між відповідачем та третьою особою визначено, що відповідач зобов`язаний укласти з експлуатуючою організацією договір на утримання та обслуговування квартири разом з підписанням акту огляду та прийому-передачі квартири за якістю. Даний акт відповідач та третя особа уклали 17.12.2024, після підписання договору купівлі-продажу, тому твердження позивача щодо обов`язку сплати заборгованості позивачем є хибними та незаконними.
Окрім наведеного також вважає, що позивачем не надано жодного належного та допустимого доказу, що протягом часу, коли була зібрана заборгованість, позивач повідомляв відповідача про його обов`язок сплати даних послуг. 
Зазначає, що судом проігноровано той факт, що позивачі на надали жодного акту виконаних робіт по відношенню до майна відповідача, тим самим позивачі не підтверджують належними та допустимими доказами факт споживання послуг відповідачем. Також вважає, що суд не звернув уваги на те, що позивачі не надають підтвердження розміщення договору на сайті управителя, тому неможливо встановити коли він набув чинності, а також на той факт, що позивачі у заявлених розрахунках стягують заборгованість починаючи з листопада 2021 року, тоді як своїм же договором вони визначили, що він є публічним договором приєднання з 05.08.2022.
При цьому вказує, що договором охорони № 11/21-52Ж від 01.11.2021, який був укладений між ТОВ «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» та ТОВ «ФОРТЕЦЯ ЮГ», неможливо здійснювати стягнення, оскільки він визнаний судом недійсним та не передбачений кошторисом витрат на управління будинком до договору №52Ж-0111 від 01.09.2021.
Посилається на те, що 3% річних та інфляційні втрати за період з 24.02.2022 до 29.12.2023 стягненню не підлягають, оскільки їх нарахування є безпідставним в силу положень постанови Кабінету Міністрів України від 05.03.2022 № 206.
Ухвалами Київського апеляційного суду від 14.01.2026 відкрито апеляційне провадження та призначено справу до розгляду в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи.
28.01.2026 до Київського апеляційного суду від представника ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» - адвоката Сєтова М.О. надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому представник позивача просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін.
Згідно з ч. 13 ст. 7 ЦПК України розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Заслухавши доповідь судді, вивчивши та дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Як встановлено судом першої інстанції та убачається із матеріалів справи, ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» створено відповідно до законодавства України та діє на підставі статуту, затвердженого рішенням учасників товариства №1 від 20.07.2020 (далі - Статут).
Відповідно до п. 3.2. Статуту, товариство має право здійснювати такі види діяльності, зокрема, як: комплексне обслуговування об`єктів; управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту; здійснення поточного та капітального ремонту житлових та нежитлових будівель і приміщень.
Із листопада 2021 року ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» організовує та забезпечує утримання будинку АДРЕСА_3 , який переданий на баланс ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» на підставі акту приймання-передачі житлово-офісного комплексу з об`єктами соціально-побутового, торговельного призначення та паркінгу для надання послуги з комплексного обслуговування від 01.11.2021, укладеного між ТОВ «Буйфі Холдинг», ТОВ «АльмаТін-Київ Плюс» (забудовники).
Між ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» та ТОВ «Буйфі Холдинг», ТОВ «Альматін-Київ Плюс» було укладено договір про надання послуг з управління від 01.09.2021 (нова редакція від 05.08.2022), за умовами якого управитель зобов`язався надавати замовнику послуги з управління будинком, що розташований за адресою: АДРЕСА_4 , а замовник зобов`язався прийняти та оплатити такі послуги в порядку, передбаченому цим договором (п. 1.1. Договору, далі - Договір).
Пунктом 1.6. Договору передбачено, що договір носить характер публічного договору приєднання. Цей договір укладається сторонами з урахуванням статей 633, 634, 641, 642 ЦК України.
Вказаний договір з додатками було розміщено на веб-сайті https://management.kadorr.com/objects/52, в розділі «52 Жемчужина».
Відповідно до п. 1.7. Договору, фактом приєднання інвестора, замовника, які фактично користуються послугами з управління будинком і отримують житлово-комунальну послугу для власних потреб до умов договору (акцептування договору) є вчинення ними будь-яких дій, які свідчать про їх бажання укласти договір, зокрема надання Управителю підписаної заяви-приєднання (додаток 2), сплата рахунка за надані послуги, факт отримання послуги.
Відповідно до п. 3.3.2 Договору, ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» взяло на себе зобов`язання забезпечити кваліфіковане надання послуг з управління будинку відповідно до стандартів, нормативів, норм, порядків і правил; п. 3.2.4 забезпечувати належну експлуатацію та утримання будинку, відповідно до його цільового призначення.
Пунктами 3.4.1., 3.4.2. Договору передбачено, що ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» має право від свого імені вчиняти правочини щодо будинку, необхідні для виконання своїх зобов`язань щодо управління будинком, укладати договори із третіми особами на виконання окремих видів робіт; укладати з підрядниками договори про виконання окремих робіт та надання послуг.
01.11.2021 ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ», ТОВ «Буйфі Холдинг», ТОВ «Альматін-Київ Плюс» було підписано акт приймання-передачі житлово-офісного комплексу з об`єктами соціально-побутового, торговельного призначення та паркінгу для надання послуги з комплексного обслуговування.
Цього ж дня, між ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» та ТОВ «ФОРТЕЦЯ ЮГ» було укладено договір охорони № 11/21-52Ж.
01.09.2021 між ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» та ТОВ «САНРАЙЗ РЕЦИКЛІНГ» було укладено договір № 09/01 ВГВ про надання послуг по вивезенню та знешкодженню твердих побутових відходів.
Також, 01.09.2021 між ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» та ТОВ «СЕ ЕНЕРДЖІ СЕРВІС» було укладено договір про надання послуг № 007/2021-П з технічного обслуговування та ремонту обладнання газової котельні, індивідуального теплового пункту № 1, індивідуального теплового пункту № 2, вузла обліку газу, шарового регулюючого пункту котельні, шарового регулюючого пункту житлового будинку та газопроводів.
08.12.2021 між ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» та ТОВ «ЮГ-ГАЗ» укладено договір № 1137 постачання природного газу.
21.11.2022 між ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» та ТОВ «Газопостачальна компанія «Нафтогаз Трейдинг» укладено договір № 4263-ПСО (ТКЕ)-41 постачання природного газу.
При цьому судом установлено, що квартира АДРЕСА_5 , відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 16.08.2024 № 391342053 належала ТОВ «Компанія з управління активами «Імідж Фінанс», що діє від свого імені та за рахунок Венчурного закритого недиверсифікованого пайового інвестиційного фонду «Печерськ Плаза» на праві приватної власності ТОВ «КЗУА «Імідж Фінанс».
Відповідно до акту приймання-передачі в тимчасове користування від 29.09.2021, ОСОБА_1 прийняв в тимчасове користування об`єкт нерухомості - квартиру АДРЕСА_6 , тобто був користувачем квартири, а з 17.12.2024 став її власником (далі - Акт).
Згідно п. 1.5. Акту, тимчасові експлуатаційні витрати, з дати підписання цього акту і до реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_2 , а саме витрати відповідно з нормативно-правовими актами в галузі цивільного, житлового законодавства, Закону України «Про житлово-комунальні послуги» за отримання об`єкту будівництва, прибудинкової території та новозбудованого майна лежать на інвесторі.
Пунктами 1.7. та 1.8. Акту визначено, що інвестор повідомлений про те, що при експлуатації вже прийнятої квартири, по даному акту та пошкодженні іншої квартири або приміщення загального користування (сходові клітини, ліфти, коридори, вестибюлі і т.д.), компенсація всіх відновлювально-будівельних робіт лежить на інвесторі. Також інвестор повідомлений про те, що у зв`язку з необхідністю забезпечення належного управління будинком та забезпечення споживання усіма співвласниками комунальних послуг, що передбачає ведення господарської діяльності у сфері житлово-комунальних послуг, фонд взяв на себе зобов`язання щодо визначення управителя до моменту оформлення права власності інвестора у відповідності до чинного законодавства.
Згідно розрахунку заборгованості, здійсненого ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ», заборгованість ОСОБА_1 за квартирою АДРЕСА_2 становить 189016 грн. 37 коп.
Задовольняючи позовні вимоги у повному обсязі суд першої інстанції виходив з того, що відсутність договору про надання житлово-комунальних послуг сама по собі не може бути підставою для звільнення споживача, якщо вказані послуги фактично надавались. При цьому, відповідачем не спростовано факт надання послуг щодо утримання будинку та інших житлово-комунальних послуг позивачем.
При цьому судом вказано, що фактично відповідачу надавались житлово-комунальні послуги за сприяння ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» та, відповідно, споживались відповідачем, тобто між сторонами наявні фактичні договірні відносини, а внаслідок фактичного споживання відповідачем вищевказаних послуг були здійсненні конклюдентні дії, які породжують юридичні наслідки. Щомісяця позивачем нараховувалась плата за отримані житлово-комунальні послуги, однак відповідач протягом тривалого часу не виконував свої обов`язки, не сплачував регулярно і в повному обсязі житлово-комунальні послуги, внаслідок чого виникла загальна заборгованість в сумі 189 016, 37 грн., яка за результатами розгляду підлягає стягненню з відповідача на користь позивача.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.
Згідно із ст. 322 ЦК України, власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом,
Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Згідно із ч. 1 ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до змісту ст. 610, 612 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання.
Боржник вважається таким, що прострочив виконання, якщо він не виконав його у строк, передбачений умовами договору або встановлений законом.
За змістом ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.
Відповідно до ч.ч. 1,2 ст. 633 ЦК України публічним є договір, в якому одна сторона - підприємець взяла на себе обов`язок здійснювати продаж товарів, виконання робіт або надання послуг кожному, хто до неї звернеться (роздрібна торгівля, перевезення транспортом загального користування, послуги зв`язку, медичне, готельне, банківське обслуговування тощо). Умови публічного договору встановлюються однаковими для всіх споживачів, крім тих, кому за законом надані відповідні пільги.
За змістом ч. 1 ст. 901 та ч. 1 ст. 903 ЦК України, за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором. Якщо договором передбачено надання послуг за плату, замовник зобов`язаний оплатити надану йому послугу в розмірі, у строки та в порядку, що встановлені договором.
У п. 7 ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» надано визначення поняття управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) як фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.
Частиною 10 ст. 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що співвласники багатоквартирного будинку зобов`язані своєчасно сплачувати за спожиті житлово-комунальні послуги.
Відповідно до ч. 1 ст.9 цього Закону управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).
Відповідно до ч. 1 ст. 10 цього Закону співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.
Однак у ч. 4 ст. 10 цього Закону визначено, що збори співвласників у прийнятих в експлуатацію новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на квартири та нежитлові приміщення, загальна площа яких становить більше половини загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.
В силу ч. 1 ст.11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором.
Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 12 цього Закону витрати на управління багатоквартирним будинком включають: 1) витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку; 2) витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку; 2-1) витрати, пов`язані з виконанням зобов`язань за кредитним договором, укладеним за програмами Фонду енергоефективності; 3) витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення; 4) інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.
Витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат.
Невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком.
Законом України «Про житлово-комунальні послуги» визначено основні засади організаційних, господарських відносин, що виникають у сфері надання та споживання житлово-комунальних послуг між їхніми виробниками, виконавцями і споживачами, а також їхні права та обов`язки.
Так, відповідно до ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків ї правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг; послуга з управління багатоквартирним будинком - результат господарської діяльності суб`єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору.
Статтею 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» встановлено, що до житлово-комунальних послуг належать:
1) житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком. Послуга з управління багатоквартирним будинком включає: забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку;
2) комунальні послуги - послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, управління побутовими відходами.
Пунктом 1 ч. 1 ст. 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», передбачено право споживача одержувати своєчасно та належної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством і умовами укладених договорів.
Пунктом 5 ч. 2 ст. 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», визначено зобов`язання споживача оплачувати надані житлово-комунальні послуги за цінами/тарифами, встановленими відповідно до законодавства, у строки, встановлені відповідними договорами.
Відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», споживач здійснює оплату за спожиті житлово-комунальні послуги щомісяця, якщо інший порядок та строки не визначені відповідним договором. Споживач не звільняється від оплати житлово-комунальних послуг, отриманих ним до укладення відповідного договору.
Частиною 4 ст. 9 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» визначено, що структура плати виконавцю комунальної послуги визначається згідно з договором про надання відповідної комунальної послуги, укладеним за вимогами цього Закону.
Споживач щомісяця (або з іншою періодичністю, визначеною договором) вносить однією сумою плату виконавцю комунальної послуги (крім послуг з постачання та розподілу природного газу та електричної енергії), у тому числі якщо вона складається з окремих складових, передбачених відповідним договором, укладеним відповідно до цього Закону.
При цьому виконавці комунальних послуг забезпечують деталізацію інформації щодо складових плати у рахунках споживачів.
Абзацом 2 ч. 1 ст. 9 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» визначено, що споживач не звільняється від оплати житлово-комунальних послуг, отриманих ним до укладення відповідного договору.
Положеннями ч. 5 ст. 13 цього Закону визначено, що у разі якщо співвласники багатоквартирного будинку не прийняли рішення про вибір моделі договірних відносин та не уклали з виконавцем комунальної послуги відповідний договір (крім послуг з постачання та розподілу природного газу і послуг з постачання та розподілу електричної енергії), з ними укладається індивідуальний договір про надання комунальної послуги, що є публічним договором приєднання.
Такі договори вважаються укладеними, якщо протягом 30 днів з дня опублікування тексту договору на офіційному веб-сайті органу місцевого самоврядування та/або на веб-сайті виконавця послуги співвласники багатоквартирного будинку не прийняли рішення про вибір моделі договірних відносин та не уклали відповідний договір з виконавцем комунальної послуги. При цьому розміщується повідомлення про місце опублікування тексту договору у загальнодоступних місцях на інформаційних стендах та/або рахунках на оплату послуг.
Положеннями ч. 1 ст. 18 цього Закону визначено, що управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави ( ч.1 ст. 2 ЦПК ).
В порядку ч.ч. 1-4 ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
У відповідності до вимог п. 4 ст. 264 ЦПК при виборі і застосуванні норм права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладених у постановах Верховного Суду.
Відповідно до висновку Верховного Суду України, висловленого у постанові від 20.04.2016 у справі № 6-2951цс15, хоч у частині першій статті 19 Закону й передбачено, що відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах, проте відповідно до пункту 1 частини першої статті 20 цього Закону споживач має право, зокрема, одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством та умовами договору на надання житлово-комунальних послуг. Споживачі зобов`язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними. Факт відсутності договору про надання житлово-комунальних послуг сам по собі не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг у повному обсязі.
Аналогічні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 26.09.2018 у справі № 750/12850/16, від 06.11.2019 у справі №642/2858/16.
Зі встановлених судом першої інстанції у даній справі обставин вбачається, що з листопада 2021 року позивачем надаються послуги з утримання будинку та прибудинкової території за адресою: АДРЕСА_4 .
Так, між ТОВ «Буйфі Холдинг», ТОВ «Альматін-Київ Плюс», як замовниками будівництва, та ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» було укладено договір № 52Ж-0111 про надання послуг з управління, яким визначено ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» управителем житлово-офісного комплексу з об`єктами соціально-побутового, торговельного призначення та паркінгу (ЖК «52 Жемчужина»), за адресою: АДРЕСА_4 .
У вказаному комплексі розташована квартира АДРЕСА_2 , яка належить ОСОБА_1 , що не заперечувалось сторонами.
Слід зауважити, що правовий статус інвестора у межах даної справи належить ОСОБА_1 , що не заперечувалося останнім.
При цьому, актом прийому-передачі в тимчасове користування від 29.09.2021, було визначено, що у зв`язку з необхідністю забезпечення належного управління будинком та забезпечення споживання усіма співвласниками комунальних послуг, що передбачає ведення господарської діяльності у сфері житлово-комунальних послуг, фонд взяв на себе зобов`язання щодо визначення управителя до моменту оформлення права власності інвестора у відповідності до чинного законодавства, а ОСОБА_1 зобов`язався нести витрати з утримання такого майна до реєстрації права власності інвестором.
З огляду на зазначене, саме у ОСОБА_1 за період з 01.11.2021 по 17.12.2024 та з 17.12.2024, відповідно до підписаного акту прийому-передачі у тимчасове користування від 29.09.2021 та у зв`язку із набуттям квартири у власність, виник обов`язок щодо оплати за спожиті житлово-комунальні послуги перед управителем - ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ».
Виходячи наведеного та з урахуванням положень ст. 322 ЦК України, власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом, тобто вказана норма законодавства встановлює презумпцію обов`язку власника нести усі витрати, пов`язані з утриманням належного йому майна, в тому числі, з оплати комунальних та інших наданих йому послуг, поза залежністю від того, чи користується він ними безпосередньо чи ні.
До таких витрат належать витрати, пов`язані зі зберіганням майна, його ремонтом, забезпеченням збереження його властивостей тощо.
З огляду на вищенаведені норми Закону України «Про житлово-комунальні послуги», споживачі зобов`язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними, при цьому відсутність договору про надання житлово-комунальних послуг сама по собі не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг у повному обсязі.
Факт відсутності договору про надання житлово-комунальних послуг сам по собі не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг у повному обсязі, натомість фактичне користування послугами з управління будинком, виходячи з вимог чинного законодавства та умов публічного договору, є фактом приєднання відповідача до такого публічного договору, тому положення цього договору розповсюджуються на правовідносини між сторонами у цій справі.
Доводи апеляційної скарги про те, що ОСОБА_1 послуг від управителя не отримував, а позивачем акти виконаних робіт не надано, апеляційний суд до уваги не приймає, оскільки отримавши у користування квартиру АДРЕСА_1 ( АДРЕСА_4 на підставі акту прийому-передачі у тимчасове користування від 29.09.2021, ОСОБА_1 погодився з тим, що тимчасові експлуатаційні витрати, з дати підписання цього акту і до реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_2 , а саме витрати відповідно з нормативно-правовими актами в галузі цивільного, житлового законодавства, Закону України «Про житлово-комунальні послуги» за отримання об`єкту будівництва, прибудинкової території та новозбудованого майна лежать на інвесторі.
При цьому, на підтвердження здійснення функцій управителя, позивачем було надано до суду докази щодо здійснення управління вказаним багатоквартирним будинком, зокрема укладені позивачем договори: на охорону будинку та прибудинкової території, про надання послуг з вивезення та знешкодження твердих побутових відходів, з технічного обслуговування котелень та газопроводів, на постачання природного газу, а відомості про надання цих послуг іншими особами в матеріалах справи відсутні, а отже обставини щодо надання позивачем послуг у багатоквартирному будинку, в якому відповідач має у власності квартиру і, відповідно, є співвласником майна багатоквартирного будинку є не спростованими останнім. Таким чином, посилання відповідача на відсутність актів виконаних робіт є необґрунтованими та безпідставними, оскільки факт управління позивачем будинком підтверджується наявними в матеріалах справи доказами.
Водночас, в матеріалах справи відсутні докази того, що надані позивачем послуги не були спожиті відповідачем, були надані неякісно чи були відсутніми.
З огляду на це, не заслуговують на увагу доводи апелянта про те, що пунктом 1.8. Акту визначається тільки зобов`язання третьої особи щодо визначення управителя до моменту оформлення права власності інвестора у відповідності до чинного законодавства, а не сплати послуг відповідачем, оскільки у відповідності до п. 1.5. Акту, витрати відповідно з нормативно-правовими актами в галузі цивільного, житлового законодавства, Закону України «Про житлово-комунальні послуги» за отримання об`єкту будівництва, прибудинкової території та новозбудованого майна лежать на інвесторі, яким у цій справі є ОСОБА_1 .
При цьому, в розрізі доводів апеляційної скарги слід зазначити про те, що до моменту реєстрації права власності на квартиру, за якою обліковується заборгованість, відповідач повинен був нести витрати на підставі п. 1.5. Акту, а разом з підписанням акту огляду та прийому-передачі квартири за якістю, який у даній справі було підписано 17.12.2024, нести витрати як власник майна, уклавши договір з управителем від свого імені.
Необґрунтованими та безпідставними є аргументи відповідача про те, що в матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази на підтвердження того, що позивач повідомляв відповідача про його обов`язок сплати послуг, оскільки в матеріалах справи містяться рахунки на сплату за житлово-комунальні та інші послуги, адресовані ОСОБА_1 . Натомість, відповідачем не було надано до суду доказів на підтвердження звернення до управителя із повідомленням про те, що зазначена квартира була передана у користування на підставі Акту та у зв`язку із необхідністю оплати ним витрат, визначених у п. 1.5. Акту.
Не заслуговують на оцінку апеляційного суду також посилання на те, що за договором охорони № 11/21-52Ж від 01.11.2021, який був укладений між ТОВ «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» та ТОВ «ФОРТЕЦЯ ЮГ», неможливо здійснювати стягнення, оскільки він визнаний судом недійсним, у зв`язку із тим, що такі обставини не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Разом з цим, посилаючись на такі обставини, відповідачем не надано до суду судового рішення, яке набрало законної сили, про те, що договір охорони № 11/21-52Ж від 01.11.2021, який був укладений між ТОВ «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» та ТОВ «ФОРТЕЦЯ ЮГ», у судовому порядку було визнано недійсним.
Доводи апеляційної скарги про те, що 3% річних та інфляційні втрати не підлягають стягненню в силу положень постанови Кабінету Міністрів України від 05.03.2022 № 206, колегія суддів відхиляє, виходячи з наступного.
Відповідно до ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є право відношенням, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Відповідно до статей 525, 526 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання не допускається.
Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.
Так, згідно з положеннями статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.
Зокрема, статтею 625 ЦК України врегульовано правові наслідки порушення грошового зобов`язання, які мають особливості. Так, відповідно до наведеної норми боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3 % річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Так, постановою Кабінету Міністрів України № 211 від 11.03.2020 з 12.03.2020 на всій території України було запроваджено карантин та на період дії якого Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)» (№ 530-ІХ від 17.03.2020), а також протягом 30 днів з дня його відміни, заборонено: нарахування та стягнення неустойки (штрафів, пені) за несвоєчасне здійснення платежів за житлово-комунальні послуги.
Однак, позивач, заявляючи вимоги про стягнення 3 % річних та інфляційних втрат у позовній заяві посилався на положення ст. 625 ЦК України.
Приписи статті 625 ЦК України наголошують на тому, що нарахування процентів пов`язується із застосуванням індексу інфляції, орієнтує на компенсаційний, а не штрафний характер відповідних процентів, а тому нарахування 3 % річних та застосування індексу інфляції до боргу не є неустойкою у розумінні положень статті 549 ЦК України.
Отже, за змістом наведеної норми закону нарахування інфляційних втрат на суму боргу та 3 % річних входять до складу грошового зобов`язання і вважаються особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування останнім утримуваними грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.
Такі висновки узгоджуються із постановою Верховного Суду від 30.01.2019 у справі № 922/175/18, де зазначено, що нарахування процентів тісно пов`язується із застосуванням індексу інфляції, орієнтує на компенсаційний, а не штрафний характер відповідних процентів, а тому 3 % річних та інфляційні втрати не є неустойкою у розумінні ст. 549 цього Кодексу. Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)» заборонено нараховувати та стягувати саме неустойку (штраф, пеню), при цьому жодної заборони нараховувати та стягувати компенсаційні втрати вказаним Законом не передбачено. Отже, положення ст. 549 ЦК України (штраф, пеня) та ст. 625 ЦК України (3 % річних, інфляційні втрати) є різними за своєю правовою природою.
Враховуючи викладене, а також те, що передбачене частиною 2 статті 625 ЦК України нарахування відсотків річних має компенсаційний, а не штрафний характер, і є способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у отриманні компенсації від боржника, а відтак нарахування позивачем 3 % річних та інфляційних втрат відповідає вимогам чинного законодавства, тому правильним та законним є висновок суду першої інстанції щодо наявності підстав для задоволення позовних вимог в цій частині.
З вищенаведеного вбачається, що доводи апелянта щодо незаконності оскаржуваного рішення не ґрунтуються на вимогах закону, суперечать фактичним обставин справи, а отже не спростовують та не впливають на законність і обґрунтованість ухваленого судом рішення.
Інші доводи відповідача, викладені у апеляційній скарзі, не заслуговують на увагу, оскільки не спростовують обґрунтованість позовних вимог у даній справі.
Таким чином, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції повно та всебічно розглянув справу, надав всім доводам позивача належну правову оцінку, оцінив належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності та постановив законне, та правильне по суті рішення.
При апеляційному розгляді справи порушень норм матеріального і процесуального права, які є підставою для скасування рішення, в справі не виявлено.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду вищевикладене, суд апеляційної інстанції приходить до висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду без змін.
У зв`язку із залишенням апеляційної скарги без задоволення понесені відповідачем судові витрати (судовий збір за подання апеляційної скарги) відшкодуванню не підлягають.
Також слід зауважити, що дана справа віднесена процесуальним законом до категорії малозначних справ, а тому, в силу положень ч. 6 ст. 19 та ч. 3 ст. 389 ЦПК України, постанова суду апеляційної інстанції не підлягає касаційному оскарженню.
Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 268, 367, 368, 372, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд
П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану від його імені та в його інтересах адвокатом Больботенко Анною Ростиславівною - залишити без задоволення.
Рішення Печерського районного суду міста Києва від 19 листопада 2025 року у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» до ОСОБА_1 , третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Імідж Фінанс» про стягнення заборгованості за надані житлово-комунальні послуги - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та в касаційному порядку оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач М.І. Оніщук

Судді В.А. Шебуєва

О.В. Кафідова