КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И 
19 березня 2026 року
м. Київ
провадження № 22-ц/824/4647/2026
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого - Євграфової Є. П. (суддя-доповідач), 
суддів: Левенця Б. Б., Саліхова В. В.,
при секретарі Мудрак Р. Р.,
за участі:представника позивача - адвоката Череди Т. М.,
розглянув у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Раїси Окіпної 10»
на рішення Дніпровського районного суду міста Києва у складі судді Гончарука В. П.
від 16 жовтня 2025 року
у цивільній справі № 755/21589/24 Дніпровського районного суду міста Києва
за позовом ОСОБА_1 
до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Раїси Окіпної 10», 
треті особи: ОСОБА_2 , Приватне акціонерне товариство «ДТЕК Київські електромережі», Приватне акціонерне товариство «Акціонерна компанія «Київводоканал» 
про визнання незаконними дій та зобов`язання вчинити певні дії,
В С Т А Н О В И В:
В грудні 2024 року ОСОБА_1 , в особі представника ОСОБА_3 , звернувся в суд із вказаним позовом, обґрунтовуючи який, вказував, що 12.08.2022 на підставі договору купівлі-продажу став законним власником нежитлового приміщення № 93 площею 147,50 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 . Зазначав, що спірне майно планується використовувати для надання побутових послуг населенню (салон краси, ательє тощо), що не створює загрози мешканцям чи навколишньому середовищу. Вказував на повну відсутність у приміщенні підключення до електроенергії, водопостачання та водовідведення, що унеможливлює його експлуатацію. Звертав увагу на неодноразові звернення до ОСББ із запитами про виділення потужності 25 кВт та надання доступу до систем життєзабезпечення будинку. Стверджував, що отримані відмови відповідача є протиправними, оскільки мотивовані суб`єктивним невизнанням права власності позивача та твердженнями про допоміжний статус підвального приміщення. Наголошував, що ОСББ створює штучні перешкоди у доступі до мереж, зокрема шляхом блокування погодження земельних робіт, необхідних для виконання технічних умов ПрАТ «ДТЕК Київські електромережі». Підкреслював, що як співвласник багатоквартирного будинку він має законне право на використання загальнобудинкових мереж нарівні з іншими власниками. Зазначав, що згідно з Кодексом систем розподілу, підключення вбудованого приміщення технічно можливе виключно через мережі основного споживача, яким є ОСББ. Аргументував, що дії відповідача порушують статтю 41 Конституції України та статтю 321 ЦК України щодо непорушності права власності. Стверджував, що об`єднання співвласників не має права ставити окремого власника у дискримінаційне становище порівняно з іншими учасниками.
На підставі наведеного просив визнати незаконними дії ОСББ «Раїси Окіпної 10» щодо відмови у виділенні потужності 25 кВт та приєднанні приміщення до внутрішньобудинкових систем водопостачання та водовідведення. Також просив зобов`язати відповідача погодити приєднання електроустановки позивача до мереж ПрАТ «ДТЕК Київські електромережі» через електричні мережі ОСББ та надати згоду на підключення до систем водопостачання для подальшого укладення договорів із постачальниками послуг. Додатково просив стягнути з ОСББ судовий збір у розмірі 2 906,88 грн та витрати на професійну правничу допомогу в сумі 23 000 грн.
Рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 16 жовтня 2025 року позов задоволено.
Визнано незаконними дії ОСББ «Раїси Окіпної 10» щодо відмови ОСОБА_1 в наданні дозволу на виділення потужностей для приєднання нежилого приміщення № 93, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 до загальнобудинкової електромережі та приєднання приміщення до внутрішньобудинкових систем водопостачання та водовідведення з подальшим встановленням засобу обліку.
Зобов`язано ОСББ «Раїси Окіпної 10» погодити приєднання електроустановки належного на праві власності ОСОБА_1 нежилого приміщення № 93, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , до електромереж ПрАТ «ДТЕК Київські електромережі» через електричні мережі ОСББ «Раїси Окіпної 10» за адресою: м. Київ, вул. Раїси Окіпної, 10.
Зобов`язано ОСББ «Раїси Окіпної 10» погодити приєднання належного на праві власності ОСОБА_1 нежилого приміщення № 93, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , до внутрішньобудинкових систем водопостачання та водовідведення ОСББ «Раїси Окіпної 10» за адресою: м. Київ, вул. Раїси Окіпної, 10, з подальшим укладенням договорів з постачальниками послуг, ПрАТ «АК «Київводоканал» та встановленням лічильників обліку спожитих (наданих) послуг.
Стягнуто з ОСББ «Раїси Окіпної 10» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 2 906 грн 88 коп. та витрати на правничу допомогу у розмірі 29 000 грн, а всього суму 31 906 (тридцять одна тисяча дев`ятсот шість) грн 88 коп.
В апеляційній скарзі ОСББ «Раїси Окіпної 10», посилаючись на неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального та порушення норм процесуального права, просить рішення суду скасувати та постановити нове судове рішення яким в задоволенні позову відмовити.
Зазначає, що суд безпідставно відмовив у прийнятті зустрічної позовної заяви про скасування державної реєстрації права власності позивача на приміщення № 93, що унеможливило встановлення фактичного статусу об`єкта як допоміжного приміщення. Звертає увагу на те, що згідно з технічною документацією від 2006 року та інформацією БТІ від 02.04.2024, спірне приміщення відносилося до допоміжних і є спільною сумісною власністю всіх співвласників будинку. Апелянт посилається на правову позицію Верховного Суду від 26.10.2022 у справі № 916/2022/21, де вказано про презумпцію статусу допоміжних приміщень для всіх нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, якщо не доведено інше призначення при будівництві. Наголошує, що суд проігнорував клопотання про відкладення розгляду від 16.06.2025 та закрив підготовче провадження, чим позбавив відповідача права на надання доказів. Стверджує, що суд безпідставно відхилив письмове опитування 39 співвласників, які висловилися проти втручання позивача в інженерні мережі будинку. Вказує на порушення статей 1.4.1-1.4.3 Правил № 76 та Порядку № 466, оскільки приєднання потужності 25 кВт передбачає втручання в інженерні системи загального користування, що потребує дозволів та згоди співвласників згідно зі статтею 10 Закону України «Про ОСББ». Акцентує, що суд не перевірив технічну можливість виділення такої потужності без шкоди для інших мешканців. Також апелянт зауважує на неправильному розподілі судових витрат, оскільки суд задовольнив вимоги про виділення потужностей без зазначення конкретного обсягу у 25 кВт, що свідчить про часткове задоволення позову.
У поданому відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_3 , в інтересах ОСОБА_1 , просила апеляційну скаргу залишити без задоволення, посилаючись на безпідставність її доводів, рішення суду першої інстанції залишити без змін, вважаючи його законним. Зазначає, що право власності на нежитлове приміщення набуте правомірно на підставі договору купівлі-продажу від 12.08.2022, а державна реєстрація є офіційним підтвердженням цього права згідно із законом. Звертає увагу на те, що зустрічний позов був правомірно відхилений, оскільки він не мав взаємного зв`язку з предметом первісного позову та стосувався іншого предмета спору - припинення речового права. Наголошує, що посилання відповідача на технічну документацію є маніпулятивним, оскільки вони стосуються іншого будинку ( №10А ), а не спірного об`єкта. Стверджує, що письмове опитування окремих мешканців не є належним доказом, оскільки позиція співвласників може бути підтверджена виключно рішенням загальних зборів. Вказує на недобросовісну поведінку ОСББ, яке тривалий час фактично визнавало приватну власність на це приміщення. Підкреслює, що власник має право на безперешкодний доступ до комунальних послуг, а відмова у підключенні до мереж є незаконним обмеженням конституційного права на користування власністю.
У поданому відзиві на апеляційну скаргу Патенок А. В., в інтересах ПрАТ «Київводоканал», просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, посилаючись на безпідставність її доводів, рішення суду першої інстанції залишити без змін, вважаючи його законним. Зауважує, що ОСОБА_1 є законним власником приміщення № 93 на підставі договору купівлі-продажу, що підтверджується відомостями з Державного реєстру речових прав. Наголошує, що відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», власник нежитлового приміщення є співвласником спільного майна, до якого входить сантехнічне та інше обладнання будинку. Звертає увагу на те, що ОСББ зобов`язане забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні порядку користування спільною власністю згідно зі статтею 18 Закону України «Про ОСББ». Стверджує, що право власності вважається набутим правомірно, доки незаконність його набуття не встановлена судом, тому відмова ОСББ з мотивів «невизнання права» є протиправною. Зазначає, що через дії відповідача позивач позбавлений можливості використовувати майно за призначенням, зокрема забезпечити його водопостачанням. Вказує на наявність договору оренди та договору про приєднання до електричних мереж, що підтверджує намір позивача використовувати приміщення у законний спосіб. Резюмує, що власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону, включаючи підключення до комунікацій.
Інші учасники справи правом подачі відзиву на апеляційну скаргу не скористались.
В судовому засіданні суду апеляційної інстанції представник позивач - адвокат Череда Т. М. заперечила проти задоволення апеляційної скарги з підстав та доводів викладених у відзиві.
Інші учасники у судове засідання не з`явились, про місце та час розгляду справи повідомлені належним чином.
Клопотання представника відповідача - адвоката Панькової С. М. про відкладення засідання через відрядження колегією суддів відхилено, оскільки воно не підкріплене належними доказами. З огляду на статус відповідача як юридичної особи та його право на залучення інших представників чи здійснення самопредставництва, суд не вбачає поважних підстав для відкладення розгляду справи.
Заслухавши доповідь судді Євграфової Є. П., пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги та відзивів, колегія суддів виходить з наступного.
Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що відповідно до договору купівлі-продажу нежилого приміщення від 12.08.2022, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Мурашковською О. С., зареєстрованого в реєстрі за № 1404, ОСОБА_1 є власником нежилого приміщення АДРЕСА_3 (т. 1 а.с. 67-70). Вказане також підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно (т. 1 а.с. 80-81).
У березні 2023 року позивач звернувся до ОСББ «Раїси Окіпної 10» із заявою про виділення потужності 25 кВт для приєднання приміщення до загальнобудинкової електромережі та надання погодження на приєднання до внутрішньобудинкових систем водопостачання та водовідведення.
Листами від 05.04.2023 № 124 та від 12.06.2023 № 126 ОСББ «Раїси Окіпної 10» відмовило позивачу, посилаючись на те, що спірне приміщення за своїм функціональним призначенням є допоміжним (підвалом), призначеним для обслуговування інженерних мереж будинку, а тому не могло перебувати у приватній власності окремої особи (т. 1 а.с. 82-83, 84).
Матеріали справи також свідчать, що 08.05.2023 позивач передав вказане приміщення в оренду ТОВ «БІЗНЕС КОРПОРЕЙШН» (т. 1 а.с. 87-91). 
22.06.2023 між ПрАТ «ДТЕК Київські електромережі» та орендарем було укладено договір № 003788/176281 про тимчасове приєднання до електричних мереж із замовленою потужністю 25 кВт (т. 1 а.с. 93-96).
На запит енергопостачальної організації щодо погодження плану прокладення кабельної лінії ОСББ «Раїси Окіпної 10» листом від 28.03.2024 № 138 повідомило про категоричну відмову, мотивуючи її незгодою співвласників будинку на проведення земельних робіт та втручання в інженерні системи загального користування (т. 1 а.с. 166). При цьому, як вбачається з пояснень відповідача, останній обґрунтовував свою позицію результатами письмового опитування 39 співвласників, які одноголосно висловилися проти виділення потужностей для нежитлового приміщення.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що позивач є законним власником приміщення № 93, а відповідач не надав доказів зворотного. Встановивши, що ОСББ відмовило у наданні погодження на приєднання до електромереж та систем водопостачання, суд дійшов висновку про незаконність таких дій, оскільки вони обмежують право власника на розпорядження та користування майном на власний розсуд (статті 317, 319 ЦК України). Суд виходив з того, що оскільки право власності позивача не скасоване, посилання відповідача на «невизнання статусу приміщення» є безпідставним. Керуючись статтею 18 Закону України «Про ОСББ», суд констатував обов`язок об`єднання забезпечувати дотримання інтересів співвласників при користуванні спільною власністю, до якої належать інженерні комунікації.
Колегія суддів не погоджується із вказаними висновками суду першої інстанції, вважає їх передчасними та такими, що ґрунтуються на неправильному застосуванні норм матеріального права, що регулюють діяльність ОСББ та порядок розподілу електричної енергії, з наступних підстав.
Відповідно до частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених прав. Проте ефективність способу захисту безпосередньо залежить від дотримання встановленої законом процедури реалізації прав учасниками правовідносин.
Предметом даного спору є визнання незаконними дій ОСББ та зобов`язання вчинити дії щодо погодження приєднання нежитлового приміщення № 93 до електричних та сантехнічних мереж будинку. 
Щодо доводів апелянта про статус приміщення як допоміжного (підвалу), колегія суддів зазначає, що ці твердження не є безпосереднім предметом даного спору, а матеріали справи містять суперечливі дані інвентаризації (2006 та 2007 років), які не дозволяють однозначно встановити правовий режим об`єкта на момент першої реєстрації. За таких умов колегія суддів виходить з наявності зареєстрованого права приватної власності позивача, однак оцінює правомірність його вимог через призму законодавства про ОСББ, енерго- та водопостачання.
Згідно з частиною другою статті 382 ЦК України та статтею 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку, до якого належить механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання, яке обслуговує більше одного приміщення. Відповідно до статті 10 Закону України «Про ОСББ», до виключної компетенції загальних зборів об`єднання відноситься питання про використання спільного майна, визначення обмежень на нього, а також прийняття рішень про реконструкцію та ремонт будинку.
Відповідно до пункту 3 частини першої статті 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», внутрішньобудинкові системи багатоквартирного будинку - це механічне, електричне, газове, сантехнічне та інше обладнання, яке обслуговує більше одного житлового та/або нежитлового приміщення. Згідно зі статтею 382 ЦК України, ці системи є спільною власністю всіх співвласників.
Колегія суддів наголошує, що реалізація права на підключення до цих систем не є автоматичною. Врізка в загальнобудинковий стояк чи магістраль водопостачання для потреб нежитлового приміщення, яке за проектом не було забезпечене такими комунікаціями (або статус якого як самостійного об`єкта з водоспоживанням не підтверджений проектною документацією), є втручанням у цілісність спільного майна. Згідно з пунктом 1.4.1 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій (Наказ № 76), встановлення додаткового інженерного обладнання та переобладнання систем водопостачання допускається лише з дозволу власника будинку. У багатоквартирному будинку, де створено ОСББ, таким «власником» є колектив співвласників, воля якого виражається виключно через рішення загальних зборів (стаття 10 Закону України «Про ОСББ»).
Суд першої інстанції, зобов`язуючи ОСББ погодити приєднання до систем водопостачання, фактично надав позивачу право на односторонню зміну конфігурації спільних мереж без з`ясування технічних наслідків. Як вбачається з матеріалів справи, позивач не надав суду технічного розрахунку впливу його водоспоживання на тиск у системі будинку та навантаження на систему водовідведення. Примусове підключення комерційного об`єкта (салону краси, ательє тощо) до мереж, розрахованих на побутове навантаження, за відсутності згоди співвласників, може призвести до порушення прав інших мешканців на отримання якісних послуг, що прямо заборонено частиною другою статті 6 Закону № 417-VIII.
Доводи ПрАТ «АК «Київводоканал» про те, що ОСББ зобов`язане забезпечувати інтереси всіх співвласників (стаття 18 Закону про ОСББ), колегія суддів оцінює у системному зв`язку з обов`язком ОСББ захищати спільне майно. Забезпечення інтересів позивача не може відбуватися шляхом ігнорування інтересів інших 39 чи більше співвласників, які висловили свою незгоду на втручання в мережі.
Вирішуючи спір у частині електрозабезпечення, суд першої інстанції помилково ототожнив право на володіння приміщенням із абсолютним правом на використання спільного ресурсу будинку (потужності 25 кВт) без врахування інтересів колективу співвласників. 
Колегія суддів зауважує, ОСББ зобов`язане забезпечувати справедливий розподіл ресурсів між усіма співвласниками. Виділення значної потужності одному власнику за рахунок загального ліміту будинку без рішення загальних зборів порушує права інших мешканців на стабільне енергозабезпечення. Наведена позиція узгоджується із правовим висновком Верховного Суду у справі № 524/1902/23 від 06.10.2025).
Суд першої інстанції не надав належної оцінки положенням Кодексу систем розподілу (КСР), затвердженого Постановою НКРЕКП від 14.03.2018 № 310. Відповідно до пункту 4.1.11 КСР, суб`єкт господарювання (ОСББ як основний споживач) має право, а не обов`язок погодити приєднання субспоживача до власних мереж. Таке погодження є правомірним лише за умови, що електроустановки замовника не будуть порушувати якість електропостачання існуючих користувачів. Оскільки в матеріалах справи відсутні докази технічної спроможності мереж витримати 25 кВт без їх реконструкції, зобов`язання ОСББ надати таку згоду «у примусовому порядку» є незаконним втручанням у господарську компетенцію співвласників.
Колегія суддів зазначає, що оскаржувані позивачем листи-відмови правління ОСББ не є актами волевиявлення юридичної особи. Відповідно до приписів частини чотирнадцятої статті 10 Закону України «Про ОСББ» та частини шістнадцятої статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», письмове опитування не є самостійною процедурою волевиявлення, а проводиться виключно у разі, якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано необхідної кількості голосів «за» або «проти», і стосується лише тих співвласників, які не голосували безпосередньо на зборах.
Згідно з пунктом 9 Розділу III Типового статуту (в редакції Наказу № 1048), письмове опитування є лише етапом загальних зборів, що ініціюється виключно після того, як очна частина зборів не дала результату щодо кворуму голосів. Проведене відповідачем опитування 39 осіб без належного скликання та проведення загальних зборів у порядку, визначеному статтею 10 вказаних Законів, не має юридичної сили рішення ОСББ.
Отже, корпоративна процедура прийняття рішення щодо мереж не була дотримана жодною із сторін. Позивач, маючи право самостійно ініціювати збори згідно зі ст. 10 Закону «Про ОСББ», цим правом не скористався, що свідчить про передчасність позову. Суд не може «надавати згоду» замість мешканців, оскільки це є втручанням у право колективної власності (ст. 41 Конституції України).
Окрім іншого, поза увагою та належною оцінкою суду лист ПрАТ «ДТЕК Київські електромережі» від 22.07.2024 № 2/08/4-152, у якому оператор системи розподілу запропонував позивачу (його орендарю) альтернативний Варіант 1: облаштування вузла обліку на фасаді трансформаторної підстанції (ТП) із самостійним прокладанням лінії. Цей документ підтверджує, що приєднання об`єкта технічно можливе без використання внутрішніх мереж та фасаду житлового будинку. Вимога позивача про примусове підключення через майно ОСББ за наявності альтернативного шляху є намаганням задовольнити власні інтереси за рахунок інших співвласників, що суперечить засадам добросовісності (стаття 13 ЦК України).
З огляду на викладене, колегія суддів приходить до висновку, що позовні вимоги є необґрунтованими та передчасними, а рішення суду першої інстанції ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права.
Відповідно до ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.
За таких обставин апеляційна скарга ОСББ «Раїси Окіпної 10» підлягає задоволенню, а рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 16 жовтня 2025 року - скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 .
Вирішуючи питання про розподіл судових витрат, колегія суддів керується приписами частини тринадцятої статті 141 ЦПК України, згідно з якими, якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Оскільки за результатами апеляційного розгляду колегія суддів дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги відповідача та повне скасування рішення суду першої інстанції з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову, судові витрати, понесені апелянтом у зв`язку з переглядом справи, підлягають покладенню на позивача. Таким чином, з ОСОБА_1 на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Раїси Окіпної 10» підлягає стягненню витрати із сплати судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 5 450 грн 40 коп. 
Крім того, у зв`язку з відмовою у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 у повному обсязі, витрати останнього на сплату судового збору та професійну правничу допомогу, понесені у суді першої інстанції, відшкодуванню за рахунок відповідача не підлягають.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 369, 374, 376, 381, 383 ЦПК України суд, -
П О С Т А Н О В И В :
Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Раїси Окіпної 10» задовольнити. 
Рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 16 жовтня 2025 року скасувати, ухвалити нове рішення. 
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Раїси Окіпної 10», треті особи: ОСОБА_2 , Приватне акціонерне товариство «ДТЕК Київські електромережі», Приватне акціонерне товариство «Акціонерна компанія «Київводоканал», про визнання незаконними дій та зобов`язання вчинити певні дії - відмовити. 
Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Раїси Окіпної 10» (ЄДРПОУ 41255086) судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 5 450 грн 40 коп.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складений 20 березня 2026 року. 

Судді Є. П. Євграфова

Б. Б. Левенець

В. В. Саліхов