Справа №522/26457/25
Провадження № 2/522/1223/26
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
(ЗАОЧНЕ)
26 лютого 2026 року          м. Одеса

Приморський районний суду м. Одеси у складі:
головуючої – судді Косіциної В.В.,
розглянувши на підставі наявних матеріалів цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , третя особи – Чорноморська товарна біржа про визнання договору купівлі-продажу майна дійсним,-
ВСТАНОВИВ:
08 грудня 2025 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшла позовна заява ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , третя особи – Чорноморська товарна біржа про визнання договору купівлі-продажу майна дійсним, у якій позивачі просять суд визнати договір купівлі-продажу нерухомого майна від 09.12.1997 року №97/00027, а саме, квартири, загальною площею 65,4 кв.м., що розміщена за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_7 , ОСОБА_6 , ОСОБА_4 , яка діяла від імені та в інтересах своєї неповнолітньої доньки – ОСОБА_5 (з одного боку) та ОСОБА_3 , ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на Чорноморській торговій біржі – дійсним
За результатами автоматизованого розподілу справи між суддями, справа передана на розгляд судді Косіциній В.В.
Ухвалою суду від 16 грудня 2025 року позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі. Встановлено, що розгляд справи здійснюватиметься в порядку загального позовного провадження. Надано відповідачам 15-ти денний строк для подання відзиву. Підготовче засідання по справі призначено на 02 лютого 2026 року.
29 січня 2026 року до Приморського районного суду м. Одеси від представника позивачів – адвоката Мурадян Інги Олександрівни надійшло клопотання про долучення доказів, у якому заявник просив долучити до матеріалів справи докази оплати житлово-комунальних послуг.
02 лютого 2026 року до Приморського районного суду м. Одеси від представника позивачів – адвоката Мурадян Інги Олександрівни надійшла заява, у якій заявниця просила закрити підготовчий розгляд справи та призначити справу до судового розгляду.
У підготовче засідання, призначене на 02 лютого 2026 року учасники справи – не з`явилися, хоча належним чином повідомлялися про дату, час та місце судового розгляду. Ухвалою суду від 02 лютого 2026 року закрито підготовче провадження у справі. Справу призначено до судового розгляду на 26 лютого 2026 року.
25 лютого 2026 року до Приморського районного суду м. Одеси від представника позивачів – адвоката Мурадян Інги Олександрівни надійшло клопотання, у якому заявник просив долучити до матеріалів справи копію відповіді з КП «БТІ» ОМР та здійснити розгляд справи за її відсутності.
У судове засідання, призначене на 26 лютого 2026 року учасники справи – не з`явилися, хоча належним чином повідомлялися про дату, час та місце судового розгляду.
Будь яких інших заяв або клопотань від учасників справи – не надходило.
Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Відповідно до ч. 4,5 ст. 268 ЦПК України, У разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи суд підписує рішення (повне або скорочене) без його проголошення. Датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Враховуючи те, що учасники справи у судове засідання – не з`явилися, хоча належним чином повідомлялися про дату, час та місце судового розгляду, а неявка учасників справи у судове засідання не перешкоджає розгляду справи, ухвалою суду, занесеною до протоколу судового засідання прийнято рішення здійснити заочний розгляд справи на підставі доказів, наявних в матеріалах справи.
Суд дослідивши матеріали справи встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.
09 грудня 1997 року на Чорноморській товарній біржі між ОСОБА_8 , ОСОБА_7 та ОСОБА_4 , яка діяла від імені та в інтересах неповнолітньої – ОСОБА_5 (продавці) та ОСОБА_3 , ОСОБА_1 та ОСОБА_2 (покупці) було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна №97/00027, за яким продавці продали, а покупці купили об`єкт нерухомого майна, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно листа Відділу державної реєстрації актів цивільного стану у місті Одесі від 12.11.2024 №11270/24.23-19, ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_1 - помер.
Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 26.02.2026 року №465903620, відомості про те, що квартира  АДРЕСА_2 зареєстрована за будь-якими особами – відсутня.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц зазначено, що державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи.
Право власності на нерухоме майно, що виникло до 1 січня 2013 року визнається дійсним якщо реєстрація такого права була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент його виникнення. До 2013 року реєстрація права власності на квартири, житлові будинки, нежитлові приміщення та інше нерухоме майно, проводилася Бюро технічної інвентаризації із видачею про це документів або проставленням відповідних штампів (відміток) на самому документі.
У відповіді з КП «БТІ» ОМР від 17.02.2026 року №66404/04-04, вказано, що станом на 31.12.2012 року право власності на квартиру АДРЕСА_2 зареєстровано за ОСОБА_3 , ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в рівних частках на підставі договору №97/00027 купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрованого на Чорноморській товарній біржі 09.12.1997 року. Реєстраційний запис зроблено 30.12.1997 року за реєстровим номером 485 у реєстровій книзі 237пр на сторінці 51.
На підтвердження того, що позивачі проживають за адресою: АДРЕСА_1 , та виконують обов`язок з утримання належного їм майна, який є похідним від належних їй як абсолютному володарю, правочинів володіння, користування та розпорядження майном, ним було надано копії квитанцій про оплату житлово-комунальних послуг.
ОСОБА_3 , ОСОБА_2 та ОСОБА_1 вказані в якості замовників технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_2 , що виготовлений 27.06.2024 року ТОВ «АНАЛОГ БТІ ЕКСПЕРТНА ОЦІНКА ЗЕМЛЕУСТРІЙ».
Відповідно до статті 5 ЦК України, акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності. Визнання закону таким, що втратив чинність, припиняє його дію в повному обсязі.
Схоже положення міститься у Постанові Пленуму ВСУ «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 09.11.2009 року №9, та абз.3 п.2 вказано, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
З огляду на вищезазначені вимоги, враховуючи те, договір купівлі-продажу нерухомого майна був укладений 09 грудня 1997 року, повинні застосовуватись положення актів цивільного законодавства, чинні на момент виникнення спірних правовідносин, а саме ЦК Української РСР, оскільки відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
Відповідно до ст.4 ЦК УРСР, цивільні права і обов`язки виникають з підстав, передбачених законодавством Союзу РСР і Української РСР, а також з дій громадян і організацій, які хоч і не передбачені законом, але в силу загальних начал і змісту цивільного законодавства породжують цивільні права і обов`язки. 
Відповідно до цього цивільні права і обов`язки виникають: з угод, передбачених законом, а також з угод, хоч і не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.
У статті 41 ЦК УРСР зазначено, що угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків. Угоди можуть бути односторонніми і дво- або багатосторонніми (договори).
Згідно ст.44 ЦК УРСР, Повинні укладатись у письмовій формі: 1) угоди державних, кооперативних та інших громадських організацій між собою і з громадянами, за винятком угод, зазначених у статті 43 цього Кодексу, та окремих видів угод, для яких інше передбачено законодавством Союзу РСР і Української РСР; 2) угоди громадян між собою на суму понад сто карбованців, за винятком угод, зазначених у статті 43 цього Кодексу, та інших угод, передбачених законодавством Союзу РСР і Української РСР; 3) інші угоди громадян між собою, відносно яких закон вимагає додержання письмової форми. Письмові угоди повинні бути підписані особами, які їх укладають.
Згідно статті 153 ЦК УРСР, договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
У статті 224 ЦК УРСР вказано, що за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Зі статті 225 ЦК УРСР вбачається, що право продажу майна, крім випадків примусового продажу, належить власникові. Якщо продавець майна не є його власником, покупець набуває права власності лише в тих випадках, коли згідно з статтею 145 цього Кодексу власник не вправі витребувати від нього майно.
В той же час, у статті 227 ЦК УРСР зазначено, що договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору.
Стаття 47 ЦК УРСР вказує нам на те, що нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Згідно з роз`ясненнями Міністерства юстиції України № 17-12/44 від 10 квітня 1998 року «Щодо діяльності товарних бірж» передбачено особливі умови щодо договорів купівлі-продажу будинку (його частини) якщо хоча б однією із сторін є громадянин, вважається, що такі договори, укладені та зареєстровані біржами з дотриманням закону, підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, недотримання цієї вимоги згідно статті 47 ЦК Української РСР тягне недійсність договору.
Пленум Верховного Суду України в пункті 13 Постанови від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз`яснив, що при розгляді справ про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.
Відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», в редакції на момент укладання договору, угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.
Згідно з частинами першою, другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
У статті 316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Відповідно до статті 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд
Стаття 392 ЦК України вказує на те, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Тому враховуючи те, що при вчиненні правочину всі дії сторін були спрямовані на встановлення цивільних прав та обов`язків, усі сторони мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, мали вільне волевиявлення, що відповідало внутрішній волі на досягнення наслідків, а саме купівлі - продажу квартири, правочин був реальними і вчинений у формі, передбаченій законодавством, що було чинним на той момент, беручи до увагу суперечність положень ЦК УРСР та Закону України «Про товарні біржі» в редакціях, чинних на момент укладання договору та те, що право власності на об`єкт нерухомого майна, що є предметом спору на підставі наявного у справі договору зареєстровано в КП «БТІ» ОМР за позивачами, який також підтвердив факт користування об`єктом нерухомого майна, а в ДРРП відсутні відомості про осіб, за якими зареєстровано право власності на зазначений об`єкт нерухомого майна, суд вважає, що дійсність договору купівлі-продажу нерухомого майна – доведена, та доходить до висновку про наявність підстав для задоволення позову у повному обсязі.
На підставі зазначеного, керуючись ст.ст.2, 4, 12, 13, 27, 64, 76, 81, 95, 133, 141, ч.4 ст. 223, ч. 2 ст. 247, 258-259, 263-265, 268, 280-282, 354 ЦПК України, суд,-
УХВАЛИВ:
Позовну заяву ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , третя особи – Чорноморська товарна біржа про визнання договору купівлі-продажу майна дійсним – задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 09 грудня 1997 року №97/00027, а саме, квартири АДРЕСА_2 , загальною площею 65,4 кв.м., що укладений на Чорноморській торговій біржі  ОСОБА_8 , ОСОБА_7 , ОСОБА_4 , яка діяла від імені та в інтересах неповнолітньої – ОСОБА_5 (продавці) та ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 (покупці).
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Вказаний строк може бути поновлений судом за заявою відповідача, якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного судового рішення.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом вказаних строків не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до Одеського апеляційного суду.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено та підписано 26 лютого 2026 року.

Суддя          Косіцина В.В.