Справа № 282/1586/25
Провадження № 2/282/96/26 
РІШЕННЯ 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 квітня 2026 року      
с елище Любар
Любарський районний суд Житомирської області у складі:
головуючого судді Носача В.М.,
при секретарі судового засідання Власюк Н.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , інтереси якої представляє ОСОБА_2 , до Приватного сільськогосподарського підприємства ім.Пархоменка, інтереси якого представляє ОСОБА_3 про визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною, -
У С Т А Н О В И В:
Представник позивача звернувся до суду з позовом в інтересах ОСОБА_1 до ПСП ім.Пархоменка про визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною.
Позовні вимоги мотивує тим, що ОСОБА_1 являється власником земельної ділянки кадастровий номер 1823182400:02:002:0014 площею 2,4476 га. для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Любарської селищної ради (колишньої Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області) згідно державного акта на право власності не земельну ділянку серії ЯА №135819 від 03.02.2005. 
25 березня 2005 року між ОСОБА_1 та ПСП ім.Пархоменка було укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки за кадастровим номером 1823182400:02:002:0014 площею 2,4476 га.
Пунктом 3.1. договору передбачено, що договір укладено на п`ять років. 
Враховуючи дату реєстрації договору оренди від 25.03.2005 та з урахуванням норм земельного права (у редакції чинній на момент його укладення), строк дії вказаного договору закінчився саме 21.03.2012.
Проте, у подальшому між ОСОБА_1 та ПСП ім.Пархоменка було укладено додаткову угоду до вже закінченого договору оренди від 25.03.2005, зокрема 13.11.2018, де зазначено, що строк дії укладеного договору оренди землі сторонами пролонговано на 7 (сім) років до 01.03.2027.
Зміненим пунктом 2.3. додаткової угоди від 13.11.2018 передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату складання договору становить 105972,00 грн.
Згідно зміненого п. 4.1 та п. 4.2 додаткової угоди від 13.11.2018 року, орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі (понад 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю); розмір орендної плати у грошовій формі у гривнях (готівка або безготівкова); можлива оплата виробленою продукцією за окремою домовленістю.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. 
Як вбачається із даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області Заболотною Н.В. на підставі прийнятого рішення (індексний №44665216 від 17.12.2018 року) проведено державну реєстрацію іншого речового права (права оренди) земельної ділянки кадастровий номер 1823182400:02:002:0014 площею 2,4476 га за ПСП ім.Пархоменка.
Вказані вище реєстраційні дії державного реєстратора Заболотної Н.В. здійснено на підставі договору оренди б/н виданого 25.03.2005 та додаткової угоди до договору оренди землі б/н виданого 13.11.2018 між ОСОБА_1 та ПСП ім.Пархоменка.
Крім того, ОСОБА_1 являється власником земельної ділянки кадастровий номер 1823182400:02:002:0015 площею 2,461 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Любарської селищної ради (колишньої Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області) згідно державного акта на право власності не земельну ділянку серії ЯА №135820 від 03.02.2005. 
25 березня 2005 року між ОСОБА_1 та ПСП ім.Пархоменка було укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки за кадастровим номером 1823182400:02:002:0015 площею 2,461 га. 
Пунктом 3.1. Договору передбачено, що договір укладено на п`ять років.
Враховуючи дату реєстрації договору оренди від 25.03.2005 та з урахуванням норм земельного права (у редакції чинній на момент його укладення), строк дії вказаного договору закінчився саме 21.03.2012. 
Проте, у подальшому між ОСОБА_1 та ПСП ім.Пархоменка було укладено додаткову угоду до вже закінченого договору оренди від 25.03.2005, зокрема 13.11.2018, де зазначено те, що строк дії укладеного договору оренди землі сторонами пролонговано на 7 (сім) років до 01.03.2027. 
Зміненим пунктом 2.3. додаткової угоди від 13.11.2018 передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату складання договору становить 105972,00 грн. 
Згідно зміненого п. 4.1 та п. 4.2 додаткової угоди від 13.11.2018, орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі (понад 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю); розмір орендної плати у грошовій формі у гривнях (готівка або безготівкова); можлива оплата виробленою продукцією за окремою домовленістю. 
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. 
Як вбачається із даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області Заболотною Н.В. на підставі прийнятого рішення (індексний №44661132 від 17.12.2018) проведено державну реєстрацію іншого речового права (права оренди) земельної ділянки кадастровий номер 1823182400:02:002:0015 площею 2,461 га. за ПСП ім.Пархоменка. 
Вказані вище реєстраційні дії державного реєстратора Заболотної Н.В. здійснено на підставі договору оренди б/н виданого 25.03.2005 та додаткової угоди до договору оренди землі б/н виданого 13.11.2018 між ОСОБА_1 та ПСП ім.Пархоменка.
Представник позивача вказує, що у п.4.1 додаткових угод від 13.11.2018 вказано, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі понад «3%» від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю). 
А відтак, термін «понад 3%» є ознакою невизначеності та допускає множинне трактування, що не дає підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати, це може бути 5%, 10% чи 20% від нормативно грошової оцінки. 
Станом на момент подання позовної заяви, суміжні орендарі земельних ділянок виплачують орендодавцям орендну плату за користування таких ділянок в розмірі 25% від нормативної грошової оцінки, розмір якої зокрема визначений у додаткових угодах від 13.11.2018. 
Враховуючи те, що розмір орендної плати у відсотковому значенні чітко не визначений, це дає підстави стверджувати, що така істотна умова договору, як розмір орендної плати сторонами взагалі не визначена. 
Підпунктом 4.2 вказаних вище угод передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з врахуванням індексів інфляції, а відсутність у спірних додаткових угодах чіткого відсоткового розміру орендної плати унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати, що є порушенням прав орендодавця та підставою для визнання таких договорів недійсними. 
Таким чином, відсутність у спірних угодах чіткого відсоткового розміру орендної плати унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати, що є порушенням прав орендодавця та являється підставою для визнання додаткових угод недійсними. 
Зазначені вище недоліки додаткових угод є очевидним та незаперечним порушенням прав орендодавця та підставою для визнання їх недійсними відповідно до положень, передбачених статтями 203,215 ЦК України.
У пункті 4.1 додаткових угод від 13 березня 2018 року до договорів оренди землі від 25 березня 2005 року, сільськогосподарським підприємством ім.Пархоменка зазначено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі "понад 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю)", однак не визначено точний розмір орендної плати. 
Представник позивача вказує, що з огляду на викладене, можна дійти обґрунтованого висновку, що зазначений у пункті 4.1 додаткових угод від 13 листопада 2018, розмір орендної плати з прив`язкою до «понад 3 %» є незрозумілим та не чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток. Тобто, із вказаних положень угод неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що свідчить про невідповідність угод вимогам статті 15 Закону України «Про оренду землі». Інші положення цих угод також не дають підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати.
Представник позивача зазначає, що матеріалами справи підтверджено те, що додаткові угоди від 13.11.2018 було вчинено під переважним впливом однієї із сторін, зокрема їх розроблено саме відповідачем - ПСП ім.Пархоменка та надано до підпису позивачу вже з усіма умовами, що відображені в них. При цьому оригінали вказаних угод відсутні у Позивача, тому ризик, що пов`язаний з не якістю таких умов цілком покладається на орендаря.
Крім того, представник позивача вказує, що внесення змін до погодженого сторонами порядку виконання зобов`язання допускається за умови, що зобов`язання не припинилось, тобто зміна умов договору неможлива після припинення дії основного договору. 
На підставі викладеного вище, представник позивача просить визнати недійсною додаткову угоду від 13 листопада 2018 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 2,4476 га за кадастровим номером 1823182400:02:002:0014, згідно якої речове право зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 11 грудня 2018 року, номер запису про інше речове право №29497376, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 44665216 від 17 грудня 2018 року, а також визнати недійсною додаткову угоду від 13 листопада 2018 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 2,461 га. за кадастровим номером 1823182400:02:002:0015, згідно якої речове право зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 11 грудня 2018 року, номер запису про інше речове право №29493536, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 44661132 від 17 грудня 2018 року. Окрім того, просить стягнути з відповідача на користь позивача документально підтверджені судові витрати.
Ухвалою суду від 22 грудня 2025 року відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче засідання.
12 січня 2026 року від представника відповідача Герасимова П.О. надійшов відзив на позовну заяву.
У відзиві представник відповідача вказує, що 25.03.2005 між ОСОБА_1 (як Орендодавцем) та відповідачем (як Орендарем) було укладено два договори оренди землі, відповідно до п. 1.1 яких позивачем було надано, а відповідачем прийнято в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення площею 2,4475 га та 2,4610 га для здійснення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться на території Вигнанської сільської ради.
В подальшому земельній ділянці площею 2,4475 га присвоєно кадастровий номер 1823182400:02:002:0014, а земельній ділянці площею 2,4610 га присвоєно кадастровий номер 1823182400:02:002:0015.
Згідно з п. 3.1. договорів оренди вони укладені строком на 5 років. 
Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк у порядку визначеному даним договором. 
Пунктом 4.3 договорів оренди встановлено, що річна орендна плата за використання об`єкта оренди на момент підписання цього договору встановлюється у розмірі 1,5% від грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної у п. 2.3 цього договору і складає 465 грн в рік.
15.02.2010 між ОСОБА_1 та відповідачем були укладені додаткові угоди до договорів оренди, відповідно до яких, за взаємною згодою сторін строк дії договору оренди продовжено на десять років з 01.03.2010 по 01.03.2020. 
Вказаними додатковими угодами також викладено п. 4.3 договорів оренди в наступній редакції: річна орендна плата за використання об`єкту оренди на момент підписання цього договору встановлюється у розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки і складає 1141 грн в рік. 
13.11.2018 між ОСОБА_1 та відповідачем укладені додаткові угоди до договору оренди землі відповідно до яких: строк дії укладеного між орендодавцем та орендарем договору оренди землі пролонговано на 7 років до 01 березня 2027 року; п. 4.1 договору оренди викладено в наступній редакції: орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі (понад 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю); розмір орендної плати у грошовій формі у гривнях (готівкова та безготівкова); можлива оплата виробленою продукцією за окремою домовленістю). 
В позовній заяві вказано, що додаткові угоди від 13.11.2018 є недійсними, так як вони не відповідають вимогам закону щодо істотних умов договору та укладені до вже закінчених договорів оренди. 
Щодо укладення додаткових угод від 13.11.2018 до вже закінчених договорів оренди відповідач зазначає, що у зв`язку з укладенням додаткових угод від 15.02.2010, станом на 13.11.2018 договори оренди були чинними. Тож твердження про укладення додаткових угод від 13.11.2018 до вже закінчених договорів оренди не відповідає дійсності.
Умовами п. 4.3. договорів оренди річна орендна плата за використання об`єкта оренди на момент підписання цього договору була встановлена в розмірі 1,5% від грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної у п. 2.3 цього договору і складала 465 грн. в рік. Відповідно до п. 2.3. Договорів оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 31020 двадцять грн. Тобто, умови Договорів оренди щодо розміру орендної плати повністю відповідали вимогам законодавства. 
Указом Президента України від 19.08.2008 року № 725/2008 «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» розмір орендної плати, встановлений п. 1 Указу Президента від 02.02.2002 року № 92/2002, було збільшено з 1.5 відсотка на 3 відсотка. 
15.02.2010 між позивачем та відповідачем було укладено Додаткові угоди від 15.02.2010, якими визначено: «Пункт 4.3 Договору оренди, викласти в наступній редакції: «Річна орендна плата за використання об`єкта оренди на момент підписання цього договору встановлюється в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, і складає 1141 грн. в рік». Тобто, умови Договорів оренди, в зміненій додатковими угодами від 15.02.2010 редакції щодо розміру орендної плати, повністю відповідали вимогам законодавства.
Представник відповідача вказує, що законодавство не містить імперативної норми щодо порядку визначення розміру орендної плати. Аналогічно в законодавстві відсутня норма щодо обов`язкового визначення саме чіткого розміру орендної плати, а не лише мінімального її рівня. А зважаючи на свободу договору, сторони мають право здійснити визначення такого розміру у визначеному сторонами договору порядку. 
Єдиним положенням, що визначає розмір орендної плати є п. 1 Указу Президента від 02.02.2002 року № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)», яким визначено розмір орендної плати на рівні не менше 3 відсотка вартості земельної ділянки, земельної частки (паю). 
Тобто, законодавець закріпив можливість здійснення орендної плати у розмірі не менше 3% НГО, або ж, іншими словами, 3% або понад 3% НГО. 
Оспорюваними додатковими угодами від 13.11.2018 визначено розмір орендної плати «у формі та розмірі: понад 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю); розмір орендної плати у грошовій формі у гривнях (готівкова та безготівкова); можлива оплата виробленою продукцією за окремою домовленістю». 
Тож, використання в оспорюваних додаткових угодах від 13.11.2018 вказаного формулювання відповідає положенням законодавства, та як наслідок, не може вважатися порушенням ні законодавства ні прав позивача.
Протягом часу користування земельними ділянками, що є предметом договорів оренди, зокрема і з 13.11.2018, відповідач відповідно до вимог договору оренди, Закону України «Про оренду землі» та Указу Президента від 02.02.2002 року № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)», належним чином виконував свої зобов`язання за договором оренди та щорічно сплачував позивачу орендну плату. Вказані обставини підтверджуються відомостями на видачу коштів за земельний пай та платіжними дорученнями за 2018-2025 р.р. Відповідно до п. 4.5 договору оренди розмір орендної плати переглядається (коригується) один раз на три роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. 
Отримуючи орендну плату від відповідача з дати укладення додаткових угод від 13.11.2018 по дату подачі позову, позивач жодного разу не зверталася до відповідача з пропозиціями щодо перегляду розміру орендної плати, що свідчить про те, що отримання орендної плати у розмірі понад 3% від нормативної грошової оцінки було узгоджено сторонами як істотна умова договору оренди.
Представник відповідача вказує, що право позивача при укладенні додаткових угод від 13.11.2018 не було порушено, так як визначений такими угодами розмір орендної плати перевищує мінімально дозволений розмір орендної плати, встановлений Указом Президента України від 02.02.2002. 
Доведені твердження позивача про те, які її права та яким чином порушені, в позові відсутні. 
Більше того, після укладення додаткових угод від 13.11.2018, орендодавець отримувала орендну плату у розмірі, що значно перевищує 3% нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка станом на дату укладення додаткових угод від 13.11.2018 становила 21194,40 грн. (п. 2.3 Договорів оренди в редакції додаткових угод від 13.11.2018). Так, за 2018 рік орендодавцю нараховано 21194,40 грн (10% від НГО), видано після утримання податків 17061,48 грн; за 2019 нараховано 22685,08 грн (10,7% від НГО), видано після утримання податків 18261,48 грн; за 2020 нараховано 26923,96 грн (12,7% від НГО), видано 21673,78 грн; за 2021 нараховано 31162,86 грн (14,7% від НГО), видано 25086,10 грн; за 2022 нараховано 31162,86 грн (14,7% від НГО), видано 25086,10 грн; за 2023 нараховано 31162,86 грн (14,7% від НГО), видано 25086,10 грн; за 2024 нараховано 43726,70 грн (20,6% від НГО), видано 35200,00 грн, за 2025 нараховано 63636,38 грн (30% від НГО), видано 49000,00 грн. Тобто, розмір орендної плати після 13.11.2018 збільшився. 
Тож, після укладення додаткових угод від 13.11.2018 орендодавець отримує більший розмір орендної плати, що свідчить про покращення становища орендодавця після укладення додаткових угод від 13.11.2018. Зазначене нівелює можливість порушення прав позивача викладеним в додаткових угодах від 13.11.2018 формулюванням щодо розміру орендної плати.
Посилаючись на висновки Верховного Суду, представник відповідача зазначив, що розглядаючи спір про визнання недійсним договору оренди, суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси позивачів у зв`язку з відсутністю в оспорюваному договорі оренди певних умов, визначити істотність цих умов і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. 
Представник відповідача вказує, що сталою судовою практикою виснувано, що укладення договору оренди, навіть у разі відсутності в такому договорі однієї чи кількох обов`язкових умов, визначених ст.15 Закону України «Про оренду землі», та його подальше виконання протягом кількох років свідчить про відсутність порушення прав орендодавця, адже укладення такого договору відповідало його волі на момент підписання договору. А отримання орендної плати в розмірі більшому, ніж погоджено в договорі свідчить про відсутність порушення права орендодавця на отримання орендної плати, адже орендодавець отримує більше, ніж те, на що він розраховував. При незгоді орендодавця з розміром орендної плати має застосовуватися механізм внесення змін до договору оренди, а не визнання договору (додаткових угод до нього) недійсним, так як вимога про визнання договору (додаткових угод до нього) недійсним направлена не на відновлення прав орендодавця, а на безпідставне, дострокове припинення орендних відносин, що не є належним способом захисту та, відповідно, є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.
Зміст пункту 10 спірного договору оренди землі від 17 червня 2018 року про розмір орендної плати з прив`язкою «не менше 3% від вартості землі» є зрозумілим, оскільки сторони чітко визначили, що відсоток плати повинен становити не менше 3% вартості землі, останній не може буди зменшений сторонами договору за власним волевиявленням. При цьому сплата орендної плати орендодавцю у розмірі більшому, ніж 3% від вартості землі, не призведе до порушення прав або законних інтересів позивача. 
Зважаючи на відсутність порушення прав позивача при укладенні додаткових угод від 13.11.2018, представник відповідача вважає, що в задоволенні позову слід відмовити.
Крім того, представник відповідача зазначив, що зі змісту додаткових угод від 13.11.2018 вбачається, що ними врегульовано не лише питання формулювання розміру орендної плати, а й ряд інших питань, зокрема, строк дії договору оренди, визначення об`єкту оренди, права та обов`язки сторін договору тощо. При цьому розмір оренди у 3% від грошової оцінки земельної ділянки встановлений додатковими угодами від 15.02.2010 відповідає законодавчо встановленому рівню орендної плати. З чого очевидним є те, що додаткові угоди від 13.11.2018 були б укладені незалежно від наявності пункту щодо розміру орендної плати. Протилежного позивачем не зазначено та не доведено. 
Таким чином, додаткові угоди від 13.11.2018 не можуть бути визнані недійсними в цілому. А у разі визнання недійсним положення щодо визначення розміру орендної плати, то застосуванню підлягає розмір орендної плати, погоджений сторонами договорів оренди в додаткових угодах від 15.02.2010.
Представник відповідача вважає, що позовна заява про визнання недійсними додаткових угод від 13.03.2018 є недобросовісною поведінкою позивача.
Вказує, що законодавство надає можливість позивачу звернутися до відповідача із заявою про перегляд розміру орендної плати і, що буде відповідати принципу добросовісності, або за наявності на те законних підстав звернутися до суду з позовом про зміну розміру орендної плати.
Вважає, що позов подано не з метою зміни розміру орендної плати, а з метою фактичного припинення договору оренди. 
Метою подачі позову є не захист свого порушеного права, а намір достроково, без належних правових підстав припинити договір оренди, що є зловживанням правом та прямо суперечить завданню цивільного судочинства.
Представник відповідача зазначає, що ПСП ім.Пархоменка не мав та не має монопольного становища на ринку оренди земельних ділянок, та не мав ні юридичної, ні фізичної можливості яким-небудь чином впливати на позивача. Позивач мав реальну можливість самостійно вирішувати з ким та на яких умовах укладати договори оренди. А тому вважає, що твердження позивача про те, що додаткові угоди від 13.11.2018 було вчинено під переважним впливом, однієї із сторін, зокрема їх розроблено саме відповідачем ПСП ім. Пархоменка та надано до підпису позивачам, вже з усіма умовами, що відображені в них не відповідає фактичним обставинам справи.
Представник відповідача вважає безпідставними позовні вимоги та просить відмовити у задоволенні позову.
Розгляд справи просить проводити без участі представника відповідача за наявними в матеріалах доказами.
Про стягнення витрат, які будуть понесені в процесі розгляді справи, буде заявлено відповідно до ч.8 ст.141 ЦПК України.
15 січня 2026 року представник позивача подав до суду відповідь на відзив, в якій вказав, що Указ Президента України №92/2002 визначав мінімально-допустимий розмір орендної плати, який має бути виплачений орендодавцю - власнику земельної ділянки за користування такою ділянкою, яка має складати не нище ніж 3% від вартості такої земельної ділянки. А відтак, Указ Президента України не може стосуватись предмету спору вказаної справи та бути підставою для заперечень з боку відповідача, оскільки позивач у своїй позовній заяві не ставить питання щодо виплати мінімально допустимого розміру орендної плати у розмірі 3% від НГО земельної ділянки, а посилається на не визначеність істотної умови договору оренди, та як наслідок неможливості здійснення відповідної індексації розміру орендної плати у майбутньому.
Вказує, що представник відповідача роблячи висновок про виплату орендної плати орендодавцям у більшому розмірі у зв`язку із тим, що орендар здійснював такі виплати у більшому розмірі ніж 3% від НГО таких земельних ділянок - не врахував те, що дана обставина не може свідчити саме про збільшений розмір орендної плати, оскільки такий розмір сторони у договорі взагалі не визначили. 
Тому розмір виплаченої орендної плати на який посилається відповідач, зокрема: 10%, 10,7%, 12,7%, 14,7%, 20,6% від НГО та ін не можна вважати збільшеним у зв`язку із тим, що як у відсотковому значені, так і грошовому виразі, такий розмір сторонами не було погоджено, що ставить у неможливість здійснення також і проведення індексації такої орендної плати, яка передбачена нормами спеціального ЗУ «Про оренду землі» та відповідно призводить до порушення прав та інтересів позивача.
Представник позивача вказує, що орендодавець не мав можливості контролювати дії орендаря щодо підготовки додаткової угоди у 2018 році, умови якої було розроблено саме орендарем та державної реєстрації відповідних змін до іншого речового права (права оренди) земельної ділянки, так як в останнього не було в наявності оригіналу такої угоди та її копії.
Представник позивача просить суд позовні вимоги задовольнити повністю.
Ухвалою суду від 21 січня 2026 року закрито підготовче засідання. Справу призначено до розгляду по суті.
У судове засідання позивач та його представник не з`явилися. Представник позивача подав до суду заяву про розгляд справи без участі позивача та його представника. Позовні вимоги підтримує в повному обсязі та просить суд їх задовольнити.
Представник відповідача на розгляд справи не з`явився. У відзиві на позовну заяву просив розгляд справи здійснювати без участі представника відповідача за наявними в матеріалах справи документами.
Згідно ч.3 ст.211 ЦПК України, учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності. 
Відповідно до ч.1 ст.223 ЦПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Розглянувши та дослідивши матеріали справи, відзив на позовну заяву, відповідь на відзив, суд дійшов наступного висновку.
Згідно ч.1 ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до ст.11 ЦПК України, суд визначає в межах, встановлених цим Кодексом, порядок здійснення провадження у справі відповідно до принципу пропорційності, враховуючи: завдання цивільного судочинства; забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами; особливості предмета спору; ціну позову; складність справи; значення розгляду справи для сторін, час, необхідний для вчинення тих чи інших дій, розмір судових витрат, пов`язаних із відповідними процесуальними діями, тощо.
Судом встановлено, що відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА №235819, ОСОБА_1 являється власником земельної ділянки площею 2,4475 га на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області з цільовим призначенням для товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 1823182400:02:002:0014.
Із договору оренди землі від 25 березня 2005 року встановлено, що орендодавець ОСОБА_1 з одного боку надає, а орендар ПСП ім.Пархоменка з іншої сторони приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Вигнанської сільської ради, загальною площею 2,4475 га. Договір укладено на п`ять років. Річна орендна плата за використання об`єкта оренди на момент підписання договору становить 1,5% від грошової оцінки земельної ділянки. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 31020 грн.
Із додаткової угоди про продовження та внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 25 березня 2005 року встановлено, що 15 лютого 2010 року, між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ПСП ім.Пархоменка укладено додаткову угоду про внесення наступних змін до договору оренди земельної ділянки: договір оренди земельної ділянки від 25.03.2005 продовжено строком на десять років з 01.03.2010 по 01.03.2020. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк у порядку визначеному даним договором. Річна орендна плата за використання об`єкта оренди на момент підписання договору встановлюється в розмірі 3% грошової оцінки земельної ділянки, і складає 1141 грн в рік.
Із додаткової угоди до договору оренди землі від 25 березня 2005 року встановлено, що 13 листопада 2018 року, між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ПСП ім.Пархоменка укладено додаткову до договору оренди землі від 25 березня 2025 року. Даною угодою строк дії договору оренди землі сторонами пролонговано на 7 років до 01 березня 2027 року.
Пункт 4.1. договору викладено в такій редакції: орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі (понад 3 відсотків нормативно грошової оцінки земельної ділянки (паю); розмір орендної плати у грошовій формі у гривнях (готівкова та безготівкова; можлива оплата виробленою продукцією за окремою домовленістю.
Пункт 4.2. договору викладено в такій редакції: обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
Із інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 02.11.2025 №450285582 слідує, що земельна ділянка з кадастровим номером 1823182400:02:002:0014, площею 2,4476, яка належить ОСОБА_1 перебуває в оренді в ПСП ім.Пархоменка, строком дії до 01.03.2027 з правом пролонгації з правом передачі в піднайм (суборенду).
Державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЯА №135820 вказує, що ОСОБА_1 являється власником земельної ділянки площею 2,4610 га на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області з цільовим призначенням для товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 11823182400:02:002:0015.
Із договору оренди землі від 25 березня 2005 року встановлено, що орендодавець ОСОБА_1 з одного боку надає, а орендар ПСП ім.Пархоменка з іншої сторони приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Вигнанської сільської ради, загальною площею 2,4610 га. Договір укладено на п`ять років. Відомості про річну орендну плату за використання об`єкта оренди на момент підписання договору відсутні. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 31020 грн.
Із додаткової угоди про продовження та внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 25 березня 2005 року встановлено, що 15 лютого 2010 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ПСП ім.Пархоменка укладено додаткову угоду про внесення наступних змін до договору оренди земельної ділянки: договір оренди земельної ділянки від 25.03.2005 продовжено строком на десять років з 01.03.2010 по 01.03.2020. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк у порядку визначеному даним договором. Річна орендна плата за використання об`єкта оренди на момент підписання договору встановлюється в розмірі 3% грошової оцінки земельної ділянки, і складає 1141 грн в рік.
Із додаткової угоди до договору оренди землі від 25 березня 2005 року встановлено, що 13 листопада 2018 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ПСП ім.Пархоменка укладено додаткову до договору оренди землі від 25 березня 2025 року. Даною угодою строк дії договору оренди землі сторонами пролонговано на 7 років до 1 березня 2027 року.
Пункт 4.1. договору викладено в такій редакції: орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі (понад 3 відсотків нормативно грошової оцінки земельної ділянки (паю); розмір орендної плати у грошовій формі у гривнях (готівкова та безготівкова; можлива оплата виробленою продукцією за окремою домовленістю.
Пункт 4.2. договору викладено в такій редакції: обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
Із інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 02.11.2025 №450285585 слідує, що земельна ділянка з кадастровим номером 1823182400:02:002:0015, площею 2,461, яка належить ОСОБА_1 перебуває в оренді в ПСП ім.Пархоменка, строком дії до 01.03.2030.
Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, суд виходить з наступного.
Відповідно до частин першої - п'ятої статті 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно з частиною другою статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення договірних правовідносин) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. 
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Відповідно до частини першої, другої статті 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Статтею 152 ЗК України визначено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані із позбавленням права володіння земельною ділянкою. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, у тому числі, шляхом визнання угоди недійсною.
Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України та частиною першою статті 15 ЦК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення вимог або відмову в їх задоволенні.
У справі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в ньому істотної умови, передбаченої пунктом першим частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі», об`єкта оренди суд повинен установити: чи дійсно порушуються права орендодавця у зв`язку з відсутністю в договорі таких умов, передбачених статтею 15 указаного Закону, визначити істотність цих умов, а також з`ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.
Зазначений висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду України, викладеній у постанові від 09 грудня 2015 року № 6-849цс15.
Судом встановлено, що у пунктах 4.1 додаткових угод від 13 листопада 2018 року до договорів оренди землі від 25 березня 2005 року, укладених між ОСОБА_1 та Приватним сільськогосподарським підприємством ім.Пархоменка зазначено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі «понад 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю)», однак не визначено точний розмір орендної плати.
Враховуючи викладене суд дійшов висновку, що зазначений у пункті 4.1 додаткових угод від 13 березня 2018, розмір орендної плати з прив`язкою до «понад 3 %» є незрозумілим та не чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток. Тобто, із вказаних положень угод неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що свідчить про невідповідність угод вимогам статті 15 Закону України «Про оренду землі». Інші положення цих угод також не дають підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати.
Відповідно до ч.1 ст.76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
За правилами ч.1 ст.81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно з ч.1 ст.89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 10 лютого 2010 року у справі «Серявін та інші проти України» (Seryavin and others v. Ukraine, № 4909/04, § 58).
Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що оспорювані додаткові угоди до договорів оренди землі не містять істотної умови, яка міститься в ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», що виступає безумовною підставою для визнання даної додаткової угоди недійсною, а тому позов підлягає до задоволення.
Зазначений висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 30 червня 2021 року по справі №282/180/20, провадження №61-2248св21.
Суд вважає безпідставним посилання представника ПСП ім.Пархоменка на недобросовісну поведінку позивача та те, що право позивача при укладенні оспорюваної додаткової угоди не було порушено, так як орендодавець отримував орендну плату, що значно перевищує 3% нормативно грошової оцінки земельної ділянки, що свідчить про покращення становища орендодавця після укладення оспорюваної додаткової угоди, оскільки позивачка скористалася своїм правом на звернення за захистом до суду в обраний нею спосіб, який відповідає закону, з обґрунтуванням порушень її прав, які не були спростовані відповідачем.
Крім того, суд вважає безпідставним посилання представника відповідача на висновки Верховного суду у справах №910/1255/20 від 07.04.2021, 904/5480/19 від 21.04.2021, 916/2040/20 від 29.06.2021, №6-849цс15 від 09.12.2015, 638/2304/17 від 05.09.2019 та №6-1512 від 21.09.2016, №6-94цс13 від 25 грудня 2013, №6-8цс14, №6-88цс14, №6-94цс14, №6-21цс14, №6-849цс15, №6-1512цс16, оскільки у справі, яка розглядається, інші фактичні обставини, інше доведення позовних вимог.
Разом з тим, суд не приймає до уваги посилання представника позивача на те, що 13.11.2018 між ОСОБА_1 та ПСП ім.Пархоменка було укладено додаткові угоди до вже закінчених договорів оренди від 25.03.2005, так як представником відповідача надано до суду копію додаткової угоди про продовження та внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 25 березня 2005 року, якою строк дії договорів оренди земельних ділянок від 25.03.2005 було продовжено до 01.03.2020.
У відповідності до вимог ст.141 ЦПК України суд стягує з відповідача на користь позивачки документально підтверджені понесені судові витрати, пов`язані зі сплатою судового збору в сумі 2422,40 грн.
Враховуючи наведене, керуючись ст. 4, 11, 16, 76, 80, 81, 89, 141, 223, 246, 258, 259, 263-265, 268, 273, 352, 354 ЦПК України, ст. 202, 203, 215, 626, 638 ЦК України, ст. 93 ЗК України, ст. 1, 2, 4-6, 13, 15, 17,19, 21, 22 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), суд,-
УХВАЛИВ:
Позовні вимоги ОСОБА_1 до Приватного сільськогосподарського підприємства ім.Пархоменка про визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною задовольнити.
Визнати недійсною додаткову угоду від 13 листопада 2018 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 2,4476 га. за кадастровим номером 1823182400:02:002:0014, згідно якої речове право зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 11 грудня 2018 року, номер запису про інше речове право №29497376, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 44665216 від 17 грудня 2018 року. 
Визнати недійсною додаткову угоду від 13 листопада 2018 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 2,461 га. за кадастровим номером 1823182400:02:002:0015, згідно якої речове право зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 11 грудня 2018 року, номер запису про інше речове право №29493536, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 44661132 від 17 грудня 2018 року.
Стягнути з Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка на користь ОСОБА_1 витрати у зв`язку із сплатою судового збору в сумі 2422 (дві тисячі чотириста двадцять дві) гривні 40 копійок.
Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Житомирського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Інформація про учасників судового процесу:
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , адреса проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 .
Відповідач: Приватне сільськогосподарське підприємство ім. Пархоменка, код ЄДРПОУ 03744853, юридична адреса: 13145, Житомирська область, Житомирський район, с.Вигнанка, провулок Медичний, 1.
Головуючий суддя В.М. Носач