ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"25" лютого 2026 р. Справа№ 920/1528/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого: Гончарова С.А.
суддів: Сибіги О.М. 
Тищенко О.В. 

за участю секретаря судового засідання Кузмінської О.Р.,
за участю представника (-ів) згідно протоколу судового засідання від 25.02.2026
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фермерського господарства "Вікторія 2012"

на рішення Господарського суду Сумської області від 07.11.2025 (повний текст складено 17.11.2025)
у справі № 920/1528/24 (суддя - Ковтун В.М.)

за позовом Фермерського господарства "Вікторія 2012"
до Буринської міської ради 
про визнання укладеною додаткової угоди

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Сумської області від 07.11.2025 у задоволенні позову Фермерського господарства "Вікторія 2012" до Буринської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди відмовлено повністю.
Не погоджуючись з вказаним рішенням, 02.12.2025 (згідно дати звернення до засобів поштового зв`язку) Фермерське господарство "Вікторія 2012" звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою на рішення Господарського суду Сумської області від 07.11.2025 у справі № 920/1528/24, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Сумської області від 07.11.2025 по справі № 920/1528/24 і ухвалити нове рішення, яким визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі №41 від 26.09.2012 (державна реєстрація від 22.10.2012 №592098244001922) у редакції викладеній Фермерським господарством "Вікторія 2012".
Підставою для скасування рішення суду скаржник зазначив, що сторонами додатковою угодою від 21.04.2017 року було погоджено новий строк на який було укладено договір оренди і, відповідно, дія цих змін почалась з моменту досягнення сторонами згоди щодо істотних умов. А саме, з дати підписання додаткової угоди - 21.04.2017 року і, як наслідок, строк дії договору повинен був закінчитись 21.04.2029 рок. Одночасно у Додатковій угоді не встановлений інший момент, з якого зобов`язання за ним змінюватимуться, аніж момент досягнення між сторонами відповідної домовленості.
Апелянт вказує, що за змістом пункту 5 Постанови № 634 договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за ЗО календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. У разі коли граничний строк для подання заяви про продовження договору оренди припадає на період воєнного стану, цей строк продовжується на строк воєнного стану та три місяці з дати його припинення чи скасування».
Обґрунтовуючи апеляційну скаргу скаржник вказує, що суд першої інстанції не звернув уваги, що рішення від 08.08.2024, Буринської міської ради «Про відмову фермерському господарству «Вікторія-2012» прийнято не за результатами розгляду клопотання від 06 грудня 2023 року
Скаржник зазначає, що у самому проекті рішення сесії восьмого скликання перша сесія від 17.11.2023 року «Про продовження терміну дії договору оренди землі № 41 від 26.09.2012 року... продовжити на 5 років» не була включена істотна умова договору щодо збільшення розміру орендної плати з 8% на 12%
Згідно протоколу передачі судової справи (апеляційної скарги, заяви, картки додаткових матеріалів) раніше визначеному головуючому судді (складу суду) від 08.12.2025, апеляційну скаргу передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Гончаров С.А., судді Тищенко О.В., Сибіга О.М.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 09.12.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фермерського господарства "Вікторія 2012" на рішення Господарського суду Сумської області від 07.11.2025 у справі № 920/1528/24. Призначено до розгляду апеляційну скаргу Фермерського господарства "Вікторія 2012" на рішення Господарського суду Сумської області від 07.11.2025 у справі № 920/1528/24 у судовому засіданні 21.01.2026.
24.12.2025 (згідно дати звернення до системи «Електронний суд») від Буринської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, який вмотивований тим, що в даному випадку бажання орендаря продовжити дію договору оренди землі не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування й розпорядження нею на власний розсуд після закінчення терміну дії договору оренди землі.
Відзив обґрунтовано також тим, що подання клопотання фізичною особою ОСОБА_1 , його розгляд чи не розгляд та будь які інші правовідносини, що стосуються даного клопотання, жодним чином не стосуються та не порушують права юридичної особи ФГ «Вікторія-2012», окрім намаганням ОСОБА_1 перевести право оренди спірних земельних ділянок на себе.
Відповідач вмотивовує відзив також тим, що посилання скаржника у апеляційній скарзі на те, що суд першої інстанції не застосував п. 5 Постанови №634, а також ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» є безпідставним з огляду на те, що положення вказаних нормативних актів застосовуються за сферою дії до передачі в оренду єдиних майнових комплексів державних або комунальних підприємств. В той же час, правовідносини у даній справі виникли з приводу передання в оренду земельних ділянок власником яких є орган місцевого самоврядування. Скаржник звертаючись до суду з даним позовом не вказував підставу для його задоволення обставини що регулюються вищевказаними нормативними актами, а отже посилання на них в апеляційний скарзі є виходом за межі підстав позову
14.01.2026 (згідно дати звернення до системи «Електронний суд») від Фермерського господарства "Вікторія 2012" надійшли заперечення на відзив, які вмотивовані тим, що права й обов`язки орендаря спірних земельних ділянок за договором оренди землі №41 від 26 вересня 2012 року та додаткової угоди від 21 квітня 2017 року, яка є невід`ємною частиною вказаного договору, перейшли від громадянки - ОСОБА_1 до Фермерського господарства "ВІКТОРІЯ-2012" з дня проведення його державної реєстрації, тобто з 07.11.2012 року.
Скаржник зазначає, що після створення ФГ «ВІКТОРІЯ -2012» усі підписані угоди і подані заяви відповідно висновків зроблених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі №615/2197/15-ц та від 30.06.2020 у справі № 927/79/19 здійснені не фізичною особою ОСОБА_1. (голова чи керівник фермерського господарства), а фермерським господарством як юридичною особою.
Скаржник у запереченнях зазначає, що є помилковими висновки представника Відповідача, що заява про уточнення від 25.07.2024 року до клопотання про укладення Договору оренди землі № 41 від 26.09.2012 на новий строк (поновлення) подане 08.11.2023 року є новим зверненням з огляду на те, що подане вже від юридичної особи ФГ «Вікторія -2012», проте, відповідно висновків зроблених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі №615/2197/15-ц та від 30.06.2020 у справі № 927/79/19 усі подані заяви, після створення ФГ здійснені не фізичною особою (голова чи керівник фермерського господарства), а фермерським господарством як юридичною особою.
Судове засідання призначене до розгляду 21.01.2026 не відбулось, у зв`язку з перебуванням головуючого судді Гончарова С.А. у відпустці.
09.01.2026 (згідно дати звернення до системи "Електронний суд") від представника Фермерського господарства "Вікторія 2012" адвоката Яблокової Лесі Олександрівни до Північного апеляційного господарського суду надійшла заява про проведення засідання в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.02.2026 заяву представника Фермерського господарства "Вікторія 2012" адвоката Яблокової Лесі Олександрівни про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду задоволено. Розгляд апеляційної скарги Фермерського господарства "Вікторія 2012" на рішення Господарського суду Сумської області від 07.11.2025 призначено в режимі відеоконференції на 25.02.2026.
У судове засідання, що відбулось 25.12.2026 з`явився представники позивача та відповідача, надали свої пояснення щодо суті спору та просили задовольнити вимоги викладені в його процесуальних документах. 

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, заслухавши пояснення представників сторін, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, Північний апеляційний господарський суд встановив наступне.
Як вірно встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, 26.09.2012 року між Буринською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) укладений договір оренди землі № 41 за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення для організації фермерського господарства (ведення товарного сільськогосподарського виробництва), які знаходяться на території Гвинтівської сільської ради Буринського району.
В оренду передаються земельні ділянки загальною площею 160,3323 га із земель запасу на території Гвинтівської сільської ради Буринського району в тому числі: ділянка №1 площею 9,3372 га із них 9,3372 га ріллі; ділянка № 2 площею 18,8050 га із них 18,8050 га ріллі; ділянка № 3 площею 53,7295 га із них 53,7295 га ріллі; ділянка № 4 площею 46,9585 га із них 46,9585 га ріллі; ділянка №5 площею 31,5021 га із них 31,5021 га ріллі (п. 2 договору).
За умовами п. 5 договору, він укладений на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Орендна плата на 2012 рік та на наступні роки встановлюється з моменту реєстрації договору в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п. 6 договору).
Відповідно до п. 38 договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Буринському районі, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 22.10.2012.
Суд встановив, що 07.11.2012 в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань проведено державну реєстрацію юридичної особи Фермерського господарства "Вікторія 2012", створеного ОСОБА_1.
Нормами Закону України "Про фермерське господарство" запроваджений механізм, за яким земельна ділянка спочатку надається в оренду громадянину з метою здійснення підприємницької діяльності (для ведення фермерського господарства), проте останній може використовувати її лише шляхом створення фермерського господарства як форми здійснення своєї підприємницької діяльності. Таке фермерське господарство створюється після отримання громадянином земельної ділянки в оренду. З моменту створення цього фермерського господарства та його державної реєстрації до нього за нормами Закону України "Про фермерське господарство" переходять права й обов`язки орендаря такої земельної ділянки за договором оренди землі.
В цьому випадку не відбувається відчуження орендарем права на оренду земельної ділянки, а здійснюється встановлений нормами Закону України "Про фермерське господарство" перехід прав та обов`язків орендаря земельної ділянки від громадянина до створеного ним фермерського господарства. При цьому такий перехід відбувається в силу норм Закону України "Про фермерське господарство" та не потребує укладення додаткових угод.
Відповідної правової позиції дотримується Велика Палата Верховного Суду у постанові від 30 червня 2020 року у справі № 927/79/19.
21.04.2017 Головне Управління Держгеокадастру в Сумській області та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду до договору про внесення змін до п. 4, 5, 7, 11 договору.
Відповідно до п. 4 договору у новій редакції нормативна грошова оцінка земельних ділянок підлягає проведенню на замовлення та за рахунок орендаря у тримісячний строк з моменту державної реєстрації права користування земельними ділянками із поданням орендарем у встановленому законом порядку впродовж цього ж строку технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок на розгляд та затвердження відповідному органу місцевого самоврядування. До моменту набрання чинності рішенням відповідного органу місцевого самоврядування, яким, затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, визначення суми орендної плати, що вноситься орендарем згідно з цього договору, здійснюється за даними про площу земельних ділянок, нормативна грошова оцінка яких не проведена та середнього розміру нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Сумській області, що на 01.01.2017 року складає 29426,66 гри. за 1 та ріллі. Для земельної ділянки загальною площею 9,3372 гектара з кадастровим номером 5920982400:07:001:0006 нормативна грошова оцінка складає 274762 гри. 61 коп. Для земельної ділянки загальною площею 46,9585 гектара з кадастровим номером 5920982400:07:001:0005 нормативна грошова оцінка складає 1381831 гри. 81 коп. Для земельної ділянки загальною площею 18,8050 гектара з кадастровим номером 5920982400:07:001:0004 нормативна грошова оцінка складає 553368 грн. 34 коп. Для земельної ділянки загальною площею 53,7295 гектара з кадастровим номером 5920982400:07:001:0003 нормативна грошова оцінка складає 1581079 грн. 73 коп. Для земельної ділянки загальною площею 31,5021 гектара з кадастровим номером 5920982400:07:001:0002 нормативна грошова оцінка складає 927001 грн. 58 коп.
Згідно з п. 5 договору у новій редакції договір укладено строком на 12 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 60 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
За умовами п. 7 договору у новій редакції орендна плата вноситься орендарем за земельні ділянки державної власності в розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок виключно у грошовій формі.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав 05.01.2017 зареєстроване право оренди Фермерського господарства "Вікторія - 2012" на земельні ділянки за кадастровими номерами 5920982400:07:001:0006, 5920982400:07:001:0005, 5920982400:07:001:0004, 5920982400:07:001:0003, 5920982400:07:001:0002 на підставі договору оренди № 41 від 26.09.2012.
Як зазначає позивач, 08.11.2023 року голова фермерського господарства ОСОБА_1. звернулася до Буринської міської ради з листом-повідомленням про поновлення Договору на новий строк шляхом укладення додаткової угоди до Договору. До листа - повідомлення було додано: підписану додаткову угоду до договору оренди землі № 41 від 26.09.2012 р., копію договору оренди землі № 41 від 26.09.2012, копію додаткової угоди від 21.04.2017 р. до договору оренди землі № 41 від 26.09.2012, довідку про відсутність заборгованості зі сплати орендної плати, копію витягів з Державного реєстру речових прав .
У відповідь отримано лист від Буринської міської ради від 13.11.2023 року за №2965 про внесення змін до Договору, а саме: з пропозиціями замінити сторону Орендодавця на Буринську міську раду та встановити орендну плату в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
Позивач також стверджує, що на даний лист 06 грудня 2023 року цінним листом на адресу Буринської міської ради було направлена нове клопотання та проект додаткової угоди, суть якого зводила до того, що, Позивачка погодилась на пропозицію Буринської міської ради щодо збільшення розміру орендної плати до 12% і запропоновано укласти додаткову угоди до договору оренди землі з урахуванням пропозицій відповідача.
08.08.2024 року було прийняте Рішення Буринської міської ради про відмову у поновленні договору оренди землі № 41 від 26.09.2012 за номером 592098244001922.
Таким чином, позовні вимоги обґрунтовано тим, що є орендарем, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, своєчасно звернувся до орендодавця з пропозицією щодо продовження строку дії договору, проте, Орендодавець безпідставно відмовив у поновлені договору оренди земельної ділянки на новий строк, у зв`язку з чим Позивач на підставі ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (далі Закон про оренду землі) звертається до суду з позовом про визнання додаткової угоди до договору укладеною.

Розглянувши апеляційну скаргу Фермерського господарства "Вікторія 2012" колегія суддів дійшла висновку, що вона не підлягає задоволенню з огляду на наступне.
Суд першої інстанції посилаючись на правову позицію Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 23 листопада 2023 року по справі № 906/1314/21 зазначив наступне.
16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
Відповідно до статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).
Частина 6 статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами частини 8 цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19 зазначено таке: "Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
За загальним правилом, викладеним у частині 5 статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."
Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.
При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно з частиною 2 статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини 1 статті 126-1 ЗК умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.
З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
На час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду діє нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами.
Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду у постановах від 25.06.2019 у справі № 924/1473/15, від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17 суди, з`ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини.
Згідно зі ст. 33 Закону про оренду землі, в чинній редакції на час виникнення спірних правовідносин, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Отже, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій орендаря, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, та орендодавця під час укладення договору оренди землі на новий строк.
Щодо доводів скаржника про строк дії договору колегія суддів зазначає, що відповідно до ст. 252 ЦК України строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.
Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок (частина перша статті 253 ЦК України).
Відповідно до ст. 640 Цивільного кодексу України в редакції на дату укладення договору, договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту його державної реєстрації.
Згідно зі ст. 18, 19 Закону про оренду землі, в редакції на дату укладення договору (до 01.01.2023), договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін.
Як вже зазначив суд згідно з п. 5 договору він укладений строком на 12 років, згідно з п. 38 договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Отже, момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації договору.
Договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Буринському районі, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 22.10.2012. Відповідно, строк дії договору закінчувався 22.10.2024.
Відповідно до позиції Великої Палати Верховного Суду у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 згідно з якою права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як це передбачено статтями 18, 20 Закону про оренду землі у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (в редакції до 01 січня 2013 року).
В свою чергу, у встановлений договором строк (не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору) позивач звернувся до відповідача із клопотанням від 08.11.2023 (з урахуванням клопотання про уточнення від 25.07.2024) про поновлення договору оренди на новий строк, до якого додав проект додаткової угоди.
Розглядаючи питання щодо захисту права орендаря на продовження орендних правовідносин стосовно земельних ділянок державної та комунальної власності, Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 23.11.2023 у cправі № 906/1314/21 зазначив таке:
У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема, про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону про оренду землі орган державної влади чи місцевого самоврядування як власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря".
Враховуючи викладене, судом першої інстанції вірно спростовано твердження позивача про те, що відповідач безпідставно відмовив у поновленні договору оренди земельної ділянки на новий строк спростовуються наявними в матеріалах справи доказами.
08.08.2024, у встановлений законом строк, Буринська міська рада прийняла рішення "Про відмову фермерському господарству "Вікторія-2012" (голова ОСОБА_1) в укладенні на новий строк (поновленні) договору оренди землі № 41 від 26.09.2012, зареєстрований за №592098244001922, який був укладений між Буринською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1 на земельні ділянки загальною площею 160,3323 га (кадастрові номери: 5920982400:07:001:0006, 5920982400:07:001:0004, 5920982400:07:001:0003, 5920982400:07:001:0005 та 5920982400:07:001:0002. В обґрунтування прийнятого рішення Буринською міською радою заазначено, розглянувши лист-повідомлення ОСОБА_1 від 08.11.2023 та заяву фермерського господарства "Вікторія-2012" про уточнення до клопотання про укладення договору оренди землі №41 від 26.09.2012 року на новий строк (поновлення) подане 08.11.2023, яка була отримана Буринською міською радою 25.07.2024, врахувавши рекомендації постійної комісії Буринської міської ради восьмого скликання, керуючись пунктом 34 частини першої статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статтею 33 Закону України "Про оренду землі", статтею 12 Земельного кодексу України, у зв`язку із тим, що дійсний на даний час розмір річної орендної плати (8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки) за Договором оренди землі №41 від 26.09.2012 року не відповідає інтересам Буринської міської ради у разі продовження терміну його дії, та намірами Буринської міської ради включити земельні ділянки, які надані в оренду за Договором оренди землі №41 від 26.09.2012 року, після закінчення строку його дії, до переліку земельних ділянок, право оренди на які виставляється на земельні торги окремими лотами, з метою збільшення розміру орендної плати за результатами таких земельних торгів (стартова ціна річної орендної плати на земельних торгах становить 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки), з метою збільшення надходжень до місцевого бюджету, а також у зв`язку із недосягненням домовленості щодо орендної плати за вказаним вище договором оренди землі, та у зв`язку із наявністю заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк, вирішила відмовити фермерському господарству "Вікторія-2012" (голова ОСОБА_1) у продовженні терміну дії договору оренди землі №41 від 26.09.2012.
Про прийняття зазначеного рішення Відповідач повідомив Позивача листами від 12.08.2024, від 14.08.2024, які були надіслані Позивачу за адресою місцезнаходження.
Отже, Відповідач не погодився на укладення договору на тих самих умовах, вказує, що розмір річної орендної плати (8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки) за договором оренди землі №41 від 26.09.2012 року не відповідає інтересам Буринської міської ради у разі продовження терміну його дії, зазначив про наміри Буринської міської ради включити земельні ділянки, які надані в оренду за договором оренди землі №41 від 26.09.2012 року, після закінчення строку його дії, до переліку земельних ділянок, право оренди на які виставляється на земельні торги окремими лотами, з метою збільшення розміру орендної плати за результатами таких земельних торгів (стартова ціна річної орендної плати на земельних торгах становить 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки) для збільшення надходжень до місцевого бюджету.
В даному контексті, відповідач відреагував на лист позивача щодо його наміру скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк як того вимагає стаття 33 Закону України "Про оренду землі". 
Викладені вище обставини свідчать про той факт, що сторони не змогли досягти домовленостей щодо розміру орендної плати, й відповідно запропоновані умови не були прийняті Відповідачем, тобто у сторін виникли неузгодженості щодо істотних умов договору.
Як вбачається з матеріалів справи 08.11.2023 року ОСОБА_1. на адресу Буринської міської ради надано лист-повідомлення, в якому висловлено намір скористатися своїм переважним правом на поновлення Договору оренди на новий строк шляхом укладення додаткової угоди до Договору. До листа-повідомлення було додано проект додаткової угоди до договору оренди землі № 41 від 26.09.2012, умовами якого було запропоновано: "Сторони дійшли взаємної згоди укласти Договір на новий строк на 12 років... Інші умови договору, не змінені цією Додатковою угодою, залишаються чинними у тій редакції, в якій вони викладені Сторонами раніше, і Сторони підтверджують їх обов`язковість для себе.".
Листом від 13.11.2023 року за № 2965 Буринська міська рада у відповідь на лист - повідомлення запропонувала змінити сторону Орендодавця на Буринську міську раду та встановити орендну плату в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
06.12.2023 ОСОБА_1. у відповідь на лист Буринської міської ради надіслала Клопотання від 06 грудня 2023 року, відповідно до змісту якого зазначила, що погоджується на внесення змін до Договору щодо зміни сторони Орендодавця та збільшення орендної плати до 12% та надала проект додаткової угоди. В проекті додаткової угоди до Договору оренди землі № 41 від 26.09.2012 запропоновано: "2. Встановити орендну плату по Договору в розмірі 12% від нормативної - грошової оцінки земельних ділянок..."
25.07.2024 Позивач - Фермерське господарство "Вікторія-2012" надіслав до Буринської міської ради Заяву про уточнення до клопотання про укладення Договору оренди землі № 41 від 26.09.2012 на новий строк (поновлення) подане 08.11.2023, в якому Позивач просив "Клопотання від 08 листопада 2023 року вважати поданим від особи "Заявника" замість фізичної особи голови ФГ "Вікторія -2012" ОСОБА_1 на юридичну особу "Фермерське господарство "Вікторія 2012", та додав до клопотання новий проект додаткової угоди. Умовами нового проекту додаткової угоди (від 25.07.2024) Позивач зазначив: "Сторони дійшли взаємної згоди укласти Договір на новий строк на 12 років... Інші умови договору, не змінені цією Додатковою угодою, залишаються чинними у тій редакції, в якій вони викладені Сторонами раніше, і Сторони підтверджують їх обов`язковість для себе.".
Означений проект додаткової угоди вже не містив умови щодо підвищення розміру орендної плати з 8% до 12% нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Щодо доводів скаржника про те що відповідач не розглянув клопотання від 06.12.2023, оскільки сам скаржник клопотанням від 25.07.2024 змінив раніше подане клопотання.
Зазначена Заява від 25.07.2024 позивача про уточнення до клопотання від 08.11.2023 та клопотання від 08.11.2023 і були розглянуті на сесії Буринської міської ради , пленарне засідання якої відбулося 08.08.2024.
Відтак, дії органу місцевого самоврядування не свідчать про затягування чи ухилення від надання відповіді на повідомлення орендаря.
Відповідно до ч. 4, статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
З наведеного вбачається, що з врахуванням відсутності домовленості сторін щодо істотної умови договору (ціни), у позивача були відсутні підстави для легітимного очікування наявності в нього переважного права на укладення договору оренди землі.
Окрім цього, орендодавець не повинен якимось чином обґрунтовувати свою відмову від продовження орендних відносин, а переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі (подібна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.09.2020 у справі № 272/440/18).
Аналогічних висновків дійшов Північний апеляційний господарський суд у своїй постанові від 22.10.2025 року по справі №920/1124/24. Правовідносини у справі №920/1124/24 є релевантними даним правовідносинам.
Наявність обґрунтованих заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк через не згоду із розміром орендної плати, що встановлений у договорі, наміром передати земельні ділянки в користування (оренду) на конкурентних засадах для збільшення розміру орендної плати за результатами земельних торгів з метою збільшення надходжень до місцевого бюджету не суперечить нормам чинного законодавства.
Суд враховує, при цьому, правову позицію Верховного Суду у постанові від 07.05.2025 року по справі № 916/3187/24 у подібних правовідносинах.
Верховний Суд у цій постанові також зазначив, що у разі укладання договору оренди земельної ділянки за наслідками проведення земельних торгів відповідач зможе реалізувати своє право на отримання найкращої пропозиції як щодо розміру орендної плати, так і щодо інших умов її використання, відповідно, повною мірою реалізувати свої повноваження як власника землі щодо передачі земельної ділянки в орендне користування на найбільш сприятливих умовах, а позивач вправі взяти участь у таких торгах, надавши найкращу пропозицію чи реалізуючи своє переважне право перед іншими особами у разі надходження ідентичних пропозицій.
З урахуванням викладеного, оскільки Відповідач дотримався вимог Закону про оренду землі, у встановлений строк висловив заперечення щодо укладення договору оренди землі на новий строк, вказуючи про не згоду із розміром орендної плати у 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, вказуючи про намір включити земельні ділянки до переліку земельних ділянок, право оренди на які виставляється на земельні торги окремими лотами, з метою збільшення розміру орендної плати за результатами таких земельних торгів для збільшення надходжень до місцевого бюджету, що не суперечить положенням чинного законодавства, суд першої інстанції правомірно відмовив у задоволенні позову про визнання укладеною між сторонами, в редакції, що викладена в прохальній частині позовної заяви, додаткової угоди про продовження строку дії договору оренди землі № 41 від 26.09.2012, зареєстрованого 22.10.2012 за № 592098244001922.
Інші доводи, на які посилалися сторони під час розгляду даної справи, залишені судом без задоволення та не прийняті до уваги, як необґрунтовані та такі, що не спростовують висновків суду щодо задоволення позову.
Відповідно до частини 1 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно з частиною 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до частини 1 статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (ст. 86 Господарського процесуального кодексу України).
Судом враховується, що Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" у рішенні від 18.07.2006 та у справі "Трофимчук проти України" у рішенні від 28.10.2010 зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи. У даній справі апеляційний суд дійшов висновку, що скаржникові було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
Таким чином, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого та правомірного висновку про відмову у задоволені позовних вимог Фермерського господарства "Вікторія 2012" до Буринської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди.
З огляду на викладене, судова колегія приходить до висновку про те, що апеляційна скарга Фермерського господарства "Вікторія 2012" на рішення Господарського суду Сумської області від 07.11.2025 у справі № 920/1528/24 є необґрунтованою та такою, що задоволенню не підлягає.
У зв`язку з відмовою в задоволенні апеляційної скарги, відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за її подання і розгляд покладаються на скаржника.
Керуючись ст. 2, 129, 269, 270, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст. 276, 281 - 282 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фермерського господарства "Вікторія 2012" -залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Сумської області від 07.11.2025 у справі № 920/1528/24 - залишити без змін.
Судові витрати, за перегляд рішення у суді апеляційної інстанції, покласти на скаржника.
Матеріали справи повернути до Господарського суду Сумської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку, передбаченому ст. 286 - 291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст складено 13.04.2026

Головуючий суддя С.А. Гончаров 

Судді О.М. Сибіга

О.В. Тищенко