Справа № 369/6021/25
Провадження № 2/369/3605/26
РІШЕННЯ
Іменем України
16.03.2026         м. Київ

Києво-Святошинський районний суд Київської області у складі: головуючого судді Янченка А.В., за участю секретаря судового засідання Лисяк К.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу № 369/6021/25 за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа без самостійних вимог ОСОБА_4 про визнання недійсним договору іпотеки та припинення обтяження речового права на квартиру,
ВСТАНОВИВ:

У квітні 2025 року позивач звернувся до Києво-Святошинського районного суду Київської області з позовом, у якому просив суд визнати недійсним договір іпотеки квартири від 30 березня 2021 року, укладений між ОСОБА_3 і ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Т.А. № 818, номер запису про іпотеку :41256215, підстава внесення запису : рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер : 57381492 від 30.03.2021р. та припинити обтяження речового права на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , що належить на праві приватної власності ОСОБА_1 , накладені 30 березня 2021 року приватним нотаріусом Києво- Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Тетяною Анатоліївною, номер запису про іпотеку: 41256215, дата та час державної реєстрації 30.03.2021р., 17:17:48, підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 57381492 від 30.03.2021р. 19:20:36 шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 01.07.2025 року позовна заява була прийнята до розгляду та відкрито загальне позовне провадження у цивільній справі.
Ухвалою суду від 06.10.2025 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до розгляду по суті на 19.01.2026 року на 10 год. 00 хв.
У судове засідання 19.01.2026 року відповідачі, третя особа без самостійних вимог не з`явилися, про дату та час судового розгляду справи повідомлялися належним чином. Відзив на позов та пояснення щодо позову не подали.
19.01.2026 року представник позивача адвокат Панькова С.М. звернулася до Києво-Святошинського районного суду Київської області з заявою про розгляд справи у відсутність позивача та представника, позовні вимоги підтримала та просила їх задовольнити в повному обсязі.
Оскільки неявка учасників справи не перешкоджає розгляду справи, суд вирішив розглянути справи за відсутності учасників справи на підставі ст. 223 ЦПК України.
Враховуючи неявку у судове засідання всіх учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу в порядку ч. 2ст. 247 ЦПК Українине здійснювалося.
У разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи, або розгляду справи без повідомлення (виклику)учасників справи, суд підписує рішення без його проголошення. Датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення (ч. ч. 4, 5 ст. 268 Цивільного процесуального кодексу України).
Відповідно до постанови Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 30.09.2022 року за № 761/38266/14 якщо проголошення судового рішення не відбувається, то датою його ухвалення є дата складення повного судового рішення, навіть у випадку, якщо фактичне прийняття такого рішення відбулось у судовому засіданні, яким завершено розгляд справи і в яке не з`явились всі учасники такої справи. При цьому, дата, яка зазначена як дата ухвалення судового рішення, може бути відмінною від дати судового засідання, яким завершився розгляд справи і у яке не з`явились всі учасники такої справи.
Суд, дослідивши наявні в матеріалах справи докази в їх сукупності, приходить до висновку про задоволення позову з огляду на наступне.
Судом встановлено, що 30.03.2021р. між Відповідачем ОСОБА_2 та Відповідачем ОСОБА_3 було укладено договір позики грошових коштів, відповідно до якого ОСОБА_5 одержав від ОСОБА_3 51 950,00 доларів США та зобов`язувався повернути їх до 31.08.2021р. 
В забезпечення виконання своїх зобов`язань за договором позики, того ж дня було передано в іпотеку квартиру АДРЕСА_2 . 
Договір іпотеки посвідчувався приватним нотаріусом Києво- Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Тетяною Анатоліївною за № 818. 
Як вбачається з змісту Договору іпотеки від 30.03.2021р. - п.2.1.1. предмет іпотеки знаходиться у власності іпотекодавця, до моменту укладення договору іпотеки нікому не відчужений, відсутні права у третіх особі щодо об`єкта іпотеки і т.д. 
п.1.5. іпотеки на строк дії цього договору предмет іпотеки перебуває у володінні та користуванні Іпотекодавця. 
Встановлено, що на момент укладення договору позики та іпотеки, на об`єкт іпотеки мала права третя особа, а саме Позивач ОСОБА_1 , в користуванні якого квартира перебуває з 2020р. 
19.08.2020р. між Позивачем ОСОБА_1 та Відповідачем ОСОБА_5 , в від імені якого на підставі довіреності діяв ОСОБА_4 було укладено попередній договір купівлі - продажу квартири, який посвідчено приватним нотаріусом Києво - Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Т.А. 
30.07.2021р. укладено договір про зміни попереднього договору, відповідно до якого за домовленістю сторін укладення та нотаріальне посвідчення основного договору купівлі - продажу здійснюватиметься не пізніше 30 вересня 2021р.
Тобто, на момент укладення договору позики та іпотеки, в реєстрі була наявна інформація щодо даного об`єкту, а саме укладання попереднього договору купівлі - продажу. 
Як попередній договір купівлі - продажу так і договір позики та іпотеку було посвідчено одним і тим же нотаріусом - Тріфоновою Т.А., а тому сторонам було достеменно відомо про наявність прав на вказану квартиру у покупця по попередньому договору купівлі - продажу, тобто Позивача.
Згідно п.1.3 попереднього договору продавець ОСОБА_2 гарантує, що квартира на момент укладення основного договору :
а) нікому не буде продана, не буде подарована, не буде відчужена іншим способом, не буде передана в ренту або як внесок до статутного капіталу юридичних осіб, не буде перебувати під податковою або банківською заставою, а також треті особи не будуть мати прав, в тому числі майнових чи інших прав на квартиру (в тому числі, прав сервітуту, за договором найму (оренди), позики, шлюбним контрактом (договором) тощо).
Укладаючи попередній договір, сторони дійшли згоди щодо всіх істотних умов пов`язаних з укладенням договору купівлі - продажу нерухомого майна, про що свідчать умови правочину та підписи сторін.
Відповідно до п.4.4.3 Договору покупець має право здійснювати поточний ремонт квартири після підписання цього попереднього договору, а також проводити ремонтні роботи відповідно до умов п.4.3.6 Попереднього договору. 
Позивач зробив ремонт, облаштував меблями та всім необхідним для проживання родини, сплачує комунальні послуги та утримує квартиру. 
Позивач разом з дружиною ОСОБА_6 та двома малолітніми дітьми ОСОБА_7 та ОСОБА_8 проживає у квартирі з жовтня 2020р., що підтверджується Актом на предмет проживання без реєстрації від 14.04.2023р. 
З метою захисту прав та інтересів ОСОБА_1 звертався до Києво - Святошинського районного суду Київської області з позовом про визнання права власності на нерухоме майно та скасування запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та скасування запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 
Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15.02.202р. у справі № 369/6990/23 позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено, визнано право власності на спірну квартиру. 
Стаття 15 ЦК України передбачає право на захист цивільних прав та інтересів: «1. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання…».
Стаття 16 ЦК України передбачає, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно до ч.1 ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Частиною 1 ст.628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. 
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ст. 202 ЦК України).
Відповідно до пункту 8 постанови № 9 Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» «Відповідно до частини першої статті 215 ЦК (435-15) підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, саме на момент вчинення правочину. 
Відповідно до положень статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Пунктом 6 статті 3 ЦК України, до засад цивільного законодавства віднесено, серед іншого, добросовісність.
Добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина заборони суперечливої поведінки, базується на тому, що ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці. В основу доктрини покладено принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них. Якщо особа, яка має право на оспорення документа (наприклад, свідоцтва про право власності) чи юридичного факту (зокрема, правочину, договору, рішення органу юридичної особи), висловила безпосередньо або своєю поведінкою дала зрозуміти, що не буде реалізовувати своє право на оспорення, то така особа пов`язана своїм рішенням і не вправі його змінити згодом. Спроба особи згодом здійснити право на оспорення суперечитиме попередній поведінці такої особи і має призводити до припинення зазначеного права.
Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).
Відповідно до ч. 3 ст. 13 ЦК України не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
Згідно з статтями 626-628ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. 
Тобто, укладаючи договір іпотеки було порушено вимоги ст.203 ЦК України. 
Під час дії попереднього договору купівлі - продажу квартири від 19.08.2020р., продавець ОСОБА_2 , який є Відповідачем по справі, отримавши грошові кошти за квартиру від покупця в розмірі погодженому сторонами умовами договору ОСОБА_1 , уклав 30.03.2021р. договір іпотеки з відповідачем ОСОБА_3 . 
Вказані дії свідчать про недобросовісність продавця ОСОБА_5 , оскільки на час укладання договору іпотеки спірної квартири останній отримав від покупця повну її вартість та знаючи про права вказаної особи на квартиру уклав договір іпотеки. Тобто, договір іпотеки в даному випадку порушує інтереси суспільства в особі ОСОБА_1 та моральні засади, що суперечить загальним вимогам які є необхідними для чинності правочину. 
Варто зауважити, що основний договір купівлі - продажу мав бути укладений у строк до 30.09.2021р., а договір іпотеки укладений 30.03.2021р., тобто у разі невиконання ОСОБА_9 своїх зобов`язань по договору позики ОСОБА_3 не зміг би реалізувати своє право зазначене в п.3.1.4 Договору іпотеки щодо звернення стягнення на предмет іпотеки. 
За таким умов, реальне настання, зміна або припинення цивільних прав та обов`язків по договору іпотеки настати не могли, тобто правочин не був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, що є однією з підстав для визнання вказаного правочину недійсним. 
Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до ст. 17 ЗУ «Про іпотеку» підставами припинення іпотеки зокрема є: визнання іпотечного договору недійсним, з інших підстав, передбачених Законом. 
Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку. 
Враховуючи викладене, суд вирішив задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
Витрати по сплаті судового збору відповідно до ст. 141 ЦПК України покладаються на відповідачів порівну.
Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 4, 5, 12, 13, 141, 258-259, 263-265, 273, 354 ЦПК України, суд, -
УХВАЛИВ:

Позов  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третьої особи без самостійних вимог ОСОБА_4 про визнання недійсним договору іпотеки та припинення обтяження речового права на квартиру - задовольнити у повному обсязі.
Визнати недійсним договір іпотеки квартири від 30 березня 2021 року, укладений між ОСОБА_3 і ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Т.А. № 818, номер запису про іпотеку: 41256215, підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 57381492 від 30.03.2021р. 
- припинити обтяження речового права на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , що належить на праві приватної власності ОСОБА_1 , накладені 30 березня 2021 року приватним нотаріусом Києво - Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Тетяною Анатоліївною, номер запису про іпотеку : 41256215, дата та час державної реєстрації 30.03.2021р., 17:17:48, підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 57381492 від 30.03.2021р. 19:20:36 шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_3 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 , адреса реєстрації: АДРЕСА_4 , адреса фактичного проживання: АДРЕСА_5 ) 1 211 (одну тисячу двісті одинадцять гривень) 20 коп. судового збору за подання позовної заяви.
Стягнути з ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_3 , адреса реєстрації: АДРЕСА_6 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 , адреса реєстрації: АДРЕСА_4 , адреса фактичного проживання: АДРЕСА_5 ) 1 211 (одну тисячу двісті одинадцять гривень) 20 коп. судового збору за подання позовної заяви.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повне рішення складено: 16.03.2026 року. 

Суддя   А.В. Янченко