Справа № 142/59/23
Провадження № 22-ц/801/1014/2026
Категорія: 30
Головуючий у суді 1-ї інстанції Гринишина А. А.
Доповідач:Войтко Ю. Б.

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 квітня 2026 року	Справа № 142/59/23	м. Вінниця	

Вінницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з цивільних справ:
головуючого (судді-доповідача): Войтка Ю. Б.,
суддів Матківської М. В., Стадника І. М.,
з участю секретаря судового засідання: Кахно О. А.,
розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду № 2 апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Піщанського районного суду Вінницької області від 13 лютого 2026 року, ухвалене під головуванням судді Гринишиної А. А. в залі суду в селищі Піщанка Вінницької області, дата складення повного судового рішення відповідає даті його ухвалення,
у цивільній справі № 142/59/23 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 про визнання дійсним договору купівлі-продажу,

встановив:
Короткий зміст позовних вимог
У лютому 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , в якому просить визнати дійсним усний договір купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна - будинку АДРЕСА_1 , вартістю 81 381 грн 00 коп. та земельної ділянки, на якій він розташований, площею 0,15 га для індивідуального житлового, гаражного і дачного будівництва, кадастровий номер 0523255100:03:002:0194, вартістю 190 830 грн 00 коп., укладений 12 травня 2018 року між ОСОБА_4 , як покупцем, та ОСОБА_5 , як продавцем, за ціною 156 000,00 грн.
В обґрунтування заявлених позовних вимог посилається на те, що між нею та ОСОБА_6 , 12 травня 2018 року було укладено усний договір купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна - будинку АДРЕСА_1 та земельну ділянку для індивідуального житлового, гаражного і дачного будівництва площею 0,15. Суттєвими умовами вказаного договору була повна оплата за будинок та земельну ділянку в розмірі 156 000,00 грн (еквівалент 6 000 доларів США), та наступний розподіл витрат, пов`язаних з нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу та реєстрацією права власності. 
Вказує, що нею, як покупцем, були виконані умови усного договору, сплачені вказані суми готівковими коштами продавцю об`єктів нерухомого майна. Проте відвідати нотаріуса для укладення договору купівлі-продажу зазначених об`єктів в письмовій формі та їх нотаріального посвідчення виявилось неможливим, оскільки ОСОБА_6 , померла ІНФОРМАЦІЯ_1 . Зазначає, що спадщину після її смерті ніхто не прийняв.
Посилаючись на норми частини другої статті 220 Цивільного кодексу України, з метою реалізації своїх майнових прав та інтересів, вказує, що змушена просити суд визнати дійсним усний договір купівлі-продажу об`єкту нерухомості, завершеного будівництвом - будинку АДРЕСА_1 , та земельної ділянки, на якій він розташований, площею 0,15 га, для індивідуального житлового, гаражного і дачного будівництва, кадастровий номер 0523255100:03:002:0194, укладений 12 травня 2018 року між нею, ОСОБА_7 , як покупцем, та ОСОБА_6 , як продавцем, за ціною 156 000,00 грн. Також, позивач зазначає, що на момент укладення договору її прізвище було ОСОБА_8 , однак розписка оформлена на прізвище ОСОБА_9 у зв`язку з наміром розірвати шлюб і повернути дошлюбне прізвище, наразі позивач уклала новий шлюб та змінила прізвище на ОСОБА_10 . 
З урахуванням наведеного, позивач вважає обраний спосіб захисту її майнових прав та інтересів належним, вимоги обґрунтованими, доведеними і такими, що підлягають задоволенню, оскільки суд може визнати такий договір дійсним.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Піщанського районного суду Вінницької області від 13 лютого 2026 року в задоволенні позову відмовлено.
Своє рішення суд першої інстанції мотивував тим, що усна домовленість між сторонами щодо купівлі-продажу житлового будинку не відповідає письмовій формі та була укладена без дотримання обов`язкових вимог чинного на момент її вчинення законодавства щодо нотаріального посвідчення. Доказів ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору у матеріалах справи не міститься.
На підставі досліджених судом доказів та встановлених обставин, враховуючи відсутність законних підстав для задоволення позовних вимог, суд дійшов до висновку про відмову в задоволенні позову.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги
Не погодившись із таким рішенням, ОСОБА_1 , діючи через свого представника – адвоката Близнюка В. В., подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі. 

Рух справи в суді апеляційної інстанції
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями Вінницького апеляційного суду від 16 березня 2026 року вказану справу передано до розгляду у складі колегії суддів: суддя-доповідач  ОСОБА_11 , судді: Матківська М. В., Стадник І. М.
Ухвалою Вінницького апеляційного суду від 20 березня 2026 року відкрито апеляційне провадження у цій справі, визначено учасникам справи строк для подання відзиву на апеляційну скаргу.
Ухвалою апеляційного суду від 06 квітня 2026 року справу призначено до розгляду 21 квітня 2026 року о 11:40 год. з повідомленням учасників справи.
Ухвалою від 16 квітня 2026 року задоволено заяву представника ОСОБА_1 – адвоката Близнюка В. В. про участь в судовому засіданні в режим відеоконференції через Піщанський районний суд Вінницької області 

Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Апеляційну скаргу мотивовано тим, що твердження суду в оскаржуваному рішенні про те, що усний договір купівлі-продажу житлового будинку, про який зазначає позивач, не відповідає письмовій формі, а тому є нікчемним в силу закону, який не вимагає визнання його таким в судовому порядку, є хибним та протиправним. 
На переконання апелянта, твердження суду, що відповідно до статті 220 ЦК України в разі недодержання сторонами вимоги про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним, в контексті даної справи є невиправданим, оскільки ця ж стаття містить норму про те, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Позивач не погоджується також з твердженням суду про те, що договір купівлі-продажу нерухомого майна не може бути визнано судом дійсним з підстав, передбачених статтею 220 ЦК України, оскільки такий договір підлягає нотаріальному посвідченню, а набуті на його підставі права на нерухоме майно - державній реєстрації, отже, судовим рішенням не може бути підмінено як процедуру нотаріального посвідчення договору, так і державну реєстрації речових прав на нерухоме майно. 
Зауважує, що Верховний Суд неодноразово, зокрема в постановах від 22 вересня 2021 року в справі № 221/5196/16-ц, від 04 березня 2019 року в справі № 665/2266/16-ц та інших, чітко визначив, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення не вимагається. Обов`язковими умовами для визнання такого договору дійсним є: встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину; втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Також в оскаржуваному рішенні суд першої інстанції зазначив, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення факту, що одна із сторін безповоротно ухилилася від нотаріального посвідчення правочину, а інша сторона з будь-яких причин втратила можливість його нотаріально посвідчити. Водночас позивач не довів наявності таких обставин, оскільки сам факт смерті продавця ОСОБА_6 , не є ухиленням і не відповідає ознакам, передбаченим цією нормою.
Апелянт вказане твердження вважає безпідставним та протиправним, оскільки в постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 754/2339/16-ц зроблено висновок, що однією з умов застосування частини другої статті 220 Цивільного кодексу України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. Також в постанові Верховного Суду від 07 серпня 2020 року в справі № 528/726/18 зазначено, що під ухиленням від нотаріального посвідчення договору має розумітися як активна протидія цьому, так і пасивне небажання вчинити цю дію. Неможливість нотаріального посвідчення договору обумовлена смертю продавця, оскільки відповідно частини четвертої статті 25 ЦК України, цивільна правоздатність фізичної особи припиняється у момент її смерті. Саме смертю продавця обумовлено як ухилення останнього від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу будинку, так і втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 не скористалися правом подати відзив на апеляційну скаргу.
Згідно з частиною третьою статті 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Позиція учасників справи у судовому засіданні
Представник позивача – адвокат Близнюк В. В. підтримав доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити з підстав, наведених у ній. 
Відповідачі ОСОБА_2 , ОСОБА_12 в судове засідання не з`явилися, попередньо направили на адресу суду заяви про розгляд справи за їхньої відсутності, позовні вимоги визнають та не заперечують проти задоволення апеляційної скарги. Повідомляють суд про те, що не мають наміру звертатися до нотаріуса або до суду та приймати спадщину, яка відкрилася після смерті їхньої баби ОСОБА_6 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 .

Фактичні обставини справи, встановлені судом
У справі встановлено, що відповідно до розписки від 12 травня 2018 року ОСОБА_6 , яка проживала за адресою: АДРЕСА_1 , у присутності свідків ОСОБА_13 та ОСОБА_14 отримала від ОСОБА_4 , яка проживала за адресою: АДРЕСА_2 , грошові кошти в сумі 6 000 доларів США як оплату за продаж належного їй житлового будинку АДРЕСА_1 та земельної ділянки площею 0,15 га. Розпискою також підтверджено домовленість сторін про рівний розподіл витрат на нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, передачу покупцеві технічного паспорта на будинок і державного акта на землю, а також відсутність у продавця будь-яких претензій до покупця щодо ціни чи переданих документів (т.1 а.с.19).
Згідно зі свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_1 від 07 червня 2018 року ОСОБА_6 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , про що Піщанським районним відділом державної реєстрації актів цивільного стану Головного територіального управління юстиції у Вінницькій області 07 червня 2018 року вчинено відповідний актовий запис № 24 (т.1 а.с.12).
Відповідно до копії технічного паспорта на житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_3 , долученої до позовної заяви, встановлено, що власником зазначеного будинку була ОСОБА_6 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Піщанською державною нотаріальною конторою 17 вересня 1981 року за реєстровим № 829.
Згідно з копією договору купівлі-продажу від 17 вересня 1981 року, посвідченого нотаріусом Піщанської державної нотаріальної контори та зареєстрованого в реєстрі за № 829, яка міститься в матеріалах справи, ОСОБА_15 продала, а ОСОБА_6 придбала цілий житловий будинок АДРЕСА_3 , розташований на колгоспній земельній ділянці площею 0,15 га. 28 вересня 1981 року зазначений житловий будинок було зареєстровано на праві приватної власності за ОСОБА_5 (т.1 а.с.13-16).
Рішенням Піщанського районного суду Вінницької області від 03 грудня 2013 року, копія якого долучена до позовної заяви, було встановлено факт, що житловий будинок, який розташований в АДРЕСА_1 (колишній номер 39) належить ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_3 (т.1 а.с.18).
Згідно з копією Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯК № 917573, виданого 27 квітня 2010 року Піщанською селищною радою Піщанського району Вінницької області, ОСОБА_6 , яка проживає в АДРЕСА_1 , на підставі рішення 9 сесії 23 скликання місцевої ради від 12 січня 2000 року є власником земельної ділянки площею 0,1500 га, розташованої в АДРЕСА_1 , із цільовим призначенням для індивідуального житлового, гаражного та дачного будівництва, кадастровий номер 0523255100:03:002:0194 (т. 1 а.с.20).
З документів, що містяться у спадковій справі № 47/2018, заведеній після смерті ОСОБА_6 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , копію якої надано на виконання ухвали суду першої інстанції, встановлено, що зазначену спадкову справу було відкрито 09 червня 2018 року державним нотаріусом Піщанської державної нотаріальної контори на підставі заяви ОСОБА_2 від 09 червня 2018 року про прийняття спадщини після смерті її баби ОСОБА_6 . У матеріалах справи зазначено про наявність спадкоємця за законом ОСОБА_16 , а також про відсутність осіб, які мають право на обов`язкову частку у спадковому майні.
Відповідно до матеріалів спадкової справи, того ж дня, 09 червня 2018 року, до Піщанської державної нотаріальної контори надійшла заява ОСОБА_16 , у якій він відмовився від належної йому частки спадкового майна після смерті матері ОСОБА_6 на користь ОСОБА_2 .
Крім того, з матеріалів спадкової справи вбачається, що свідоцтво про право на спадщину після смерті ОСОБА_6 жодній особі, у тому числі ОСОБА_2 , не видавалося, що підтверджується її копією та копією Інформаційної довідки зі Спадкового реєстру (спадкові справи та видані на їх підставі свідоцтва про право на спадщину) № 52225694 від 09 червня 2018 року (т.1 а.с.180–193).
Таким чином, на підставі досліджених судом доказів установлено, що 12 травня 2018 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 було укладено усний договір купівлі-продажу нерухомого майна.
Розпискою ОСОБА_6 від 12 травня 2018 року підтверджується факт отримання нею від ОСОБА_4 грошових коштів у розмірі 6 000 доларів США як оплати за продаж належних їй житлового будинку та земельної ділянки.

Позиція суду апеляційної інстанції
Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів дійшла до таких висновків.
Відповідно до статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Критерії оцінки правомірності оскаржуваного судового рішення визначені в статті 263 ЦПК України, відповідно до яких судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Рішення суду першої інстанції відповідає зазначеним вище вимогам цивільного процесуального законодавства України.

Мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції, та застосовані норми права
Статтею 2 ЦПК України визначено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав і інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України, частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання в порядку встановленому ЦПК України.
Частиною першою статті 16 ЦК України встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Положеннями частини першої статті 4, статей 12, 13 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів і на власний розсуд розпоряджається своїми правами щодо предмета спору. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.
Способи захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють як закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, як вплив на правопорушника. Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів дається в статті 16 ЦК України.
Положеннями статей 55, 124 Конституції України та статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, передбачено, що кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом, зокрема таким, що відповідає змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам, спричиненим цим порушенням.
При вирішенні спорів, пов`язаних з визнанням правочинів, які піддягали нотаріальному посвідченню, дійсними, зокрема в і порядку статті 220 ЦК, суду слід з`ясувати: чи підлягав відповідний правочин нотаріальному посвідченню; з яких причин його не було нотаріально посвідчено та чи втрачена можливість такого посвідчення; чи не суперечить зміст правочину вимогам закону, оскільки в такому разі позов не може бути задоволений (постанова ВС (КГС) від 22 жовтня 2019 року, справа № 909/68/18).
У справі встановлено, що відповідно до розписки від 12 травня 2018 року ОСОБА_6 , яка проживала за адресою: АДРЕСА_1 , у присутності свідків ОСОБА_13 та ОСОБА_14 отримала від ОСОБА_4 , яка проживала за адресою: АДРЕСА_2 , грошові кошти в сумі 6 000 доларів США як оплату за продаж належного їй житлового будинку АДРЕСА_1 та земельної ділянки площею 0,15 га. Розпискою також підтверджено домовленість сторін про рівний розподіл витрат на нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, передачу покупцеві технічного паспорта на будинок і державного акта на землю, а також відсутність у продавця будь-яких претензій до покупця щодо ціни чи переданих документів.
Звертаючись до суду, позивач просила визнати дійсним усний договір купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна – будинку АДРЕСА_1 , та земельної ділянки, на якій він розташований, площею 0,15 га для індивідуального житлового, гаражного і дачного будівництва, укладений 12 травня 2018 року між ОСОБА_4 , як покупцем, та ОСОБА_5 , як продавцем, який, всупереч вимогам закону, не був нотаріально посвідчений.
Отже, до предмета доказування у цій справі входять не лише факти виконання умов договору та ухилення однієї із сторін від його нотаріального посвідчення, але й дослідження відповідності такого договору загальним вимогам чинності правочину
Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції виходив із того, що усний договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, про який зазначає позивач, не відповідає письмовій формі, а тому є нікчемним в силу закону, який не вимагає визнання його таким в судовому порядку.
Крім того, суд зазначив, що розписка, що міститься в матеріалах справи, не є договором купівлі-продажу, оскільки не містить істотні умови, що притаманні такому договору.
Також, як вважав суд першої інстанції, смерть ОСОБА_6 не є ухиленням від нотаріального посвідчення вказаного договору і не відповідає ознакам, передбаченим частиною другою статті 220 ЦК України.
На підставі викладеного, суд дійшов висновку про відсутність законних підстав для задоволення позовних вимог.
Апеляційний суд погоджується із такими висновками суду першої інстанції з огляду на наступне.
Згідно зі статтею 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.
Відповідно до частини другої статті 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Положеннями статті 6 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості ( стаття 627 ЦК України).
Пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини.
Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Відповідно до частини другої статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина перша статті 216 ЦК України).
Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 205 ЦК України).
Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно з частиною третьою статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (частина четверта статті 334 ЦК України, стаття 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частини перша статті 628 ЦК України). 
Відповідно до частин першої-другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).
Згідно зі статтею 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін (див. постанову Верховного Суду України від 07 червня 2017 року у справі № 6-872цс17).
Згідно з абзацом першим частини першої, частин другої та третьої статті 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису. Нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.
Статтею 220 ЦК України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Формальна визначеність процедур із вчинення нотаріальних дій є фундаментом забезпечення публічної достовірності самого факту укладення нотаріально посвідченого договору та його змісту.
При цьому нотаріальне посвідчення правочину може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, установленим статтею 203 ЦК України (частина третя статті 209 ЦК України) [див. окрему ухвалу Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року у справі № 688/4803/18 (провадження № 61-19086св19)]. До таких вимог відноситься й дотримання форми правочину, встановленої законом.
Тобто нотаріальне посвідчення є наступним і фінальним етапом офіційного фіксування вже вираженої волі сторін після узгодження ними всіх необхідних умов, з якими закон пов`язує чинність (укладеність) правочину.
Отже, за відсутності письмової форми договору купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна, такий договір не підлягає нотаріальному посвідченню.
Таким чином, правовий наслідок, передбачений частиною першою статті 220 ЦК України, а саме недодержання вимоги про нотаріальне посвідчення договору у виді нікчемності такого правочину, застосовується лише щодо правочину, який відповідає загальним вимогам, установленим статтею 203 цього Кодексу, зокрема й щодо його форми, що передбачає його підписання сторонами.
Будь-яких письмових доказів укладення договору купівлі-продажу спірного будинку та земельної ділянки позивачем у справі, надано не було.
За таких обставин, зважаючи, що надана позивачем розписка не містить відомостей щодо досягнення сторонами домовленостей щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки у розумінні статті 655 ЦК України, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у позові.
Посилання в апеляційній скарзі на те, що розписка від 12 травня 2018 року підтверджує укладення договору купівлі-продажу будинку та земельної ділянки, є помилковим. Розписка є документом, що підтверджує лише факт передачі грошових коштів (боргове зобов`язання), але не замінює собою письмову форму договору купівлі-продажу, у якому мають бути визначені всі істотні умови (предмет, ціна, порядок переходу права власності).
З огляду на викладене, слід дійти висновку про те, що доводи апеляційної скарги не спростовують правильності висновків суду першої інстанції. Інші доводи апеляційної скарги не можуть бути підставою для скасування законного та обґрунтованого рішення, оскільки по своїй суті зводяться до незгоди з висновками суду першої інстанції щодо установлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судом першої інстанції. 
Ураховуючи, що судом першої інстанції повно та всебічно з`ясовані фактичні обставини справи, правильно застосовано норми матеріального і процесуального права, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Згідно з частинами першою, п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Колегія суддів зазначає, що апелянт не надала суду достатніх, належних і допустимих доказів існування обставин, на які вона посилається як на підставу своїх позовних вимог, заперечень проти оскаржуваного судового рішення та доводів апеляційної скарги.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVINANDOTHERSv. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
Доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.
За змістом статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Оскільки суд першої інстанції ухвалив в судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін.

Щодо судових витрат
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України суд апеляційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Так як апеляційну скаргу залишено без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, немає.
На підставі викладеного та керуючись статтями 367, 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд,

постановив:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Піщанського районного суду Вінницької області від 13 лютого 2026 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 24 квітня 2026 року.

Головуючий         Ю. Б. Войтко

Судді:         М. В. Матківська

І. М. Стадник