СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 березня 2026 року м. Харків Справа № 917/1955/24 

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Стойка О.В., суддя Попков Д.О. , суддя Россолов В.В.

за участю секретаря судового засідання Семченко Ю.О.

та представників учасників справи: не з`явились
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Батьківщина" с.Климівка, Полтавський район, Полтавська область на рішення Господарського суду Полтавської області від 11.11.2025 у справі №917/1955/24

за позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Батьківщина" с.Климівка, Полтавський район, Полтавська область

до Ланнівської сільської ради Полтавського району Полтавської області, с-ще Ланна, Полтавський район, Полтавська область

про визнання додаткової угоди укладеною

ВСТАНОВИВ:
У жовтні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю “Батьківщина” (далі-Позивач) звернулося до господарського суду Полтавської області з позовом до Ланнівської сільської ради (далі-Відповідач) про визнання укладеною додаткової угоди до Договору оренди землі від 20.11.2012.
Рішенням господарського суду Полтавської області від 11.11.2025 у задоволенні позовних вимог відмовлено у повному обсязі.
Позивач з рішенням суду першої інстанції не погодився та звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Полтавської області від 11.11.2025 у справі №917/1955/24 скасувати повністю та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
В обґрунтування вимог апеляційної скарги Позивач зазначив наступне:
- судом проігноровано, що Позивачем, як орендарем, дотримано законний порядок для поновлення (укладення) договору оренди на новий строк, у той час, як Відповідач, не висунувши заперечень проти цього, ухиляється від поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк;
- судом першої інстанції не враховано, що Позивач добросовісно виконує свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження орендних правовідносин та завчасно, в травні місяці 2024 року, звернувся до орендодавця з пропозицією щодо продовження строку договору, проте Відповідач у місячний термін після закінчення строку договору не надіслав жодного повідомлення про заперечення у продовженні договору оренди землі, не повернув сплачену орендну плату, як безпідставну;
- рішення Відповідача №130 від 15.06.2023 року та №11 від 18.06.2024 року не відповідають нормам права, а саме Закону України «Про оренду землі» та суперечать діючому договору;
- суд першої інстанції помилково зазначає про відсутність погодження сторонами умов додаткової угоди щодо розміру орендної плати через сплату Позивачем її в іншому розмірі, а узгодження внесення змін до договору мало відбуватися в письмовій формі, а не шляхом прийняття рішення органу місцевого самоврядування, яке є незаконним та таким, що не підлягає виконанню, як акт індивідуальної дії;
- судом першої інстанції помилково не враховано, що апелянт не зобов`язаний був повторно звертатися до Відповідача за 30 днів до встановленого рішенням № 130 від 15 червня 2023 строку, яке є нечинним, оскільки не відповідає земельному законодавству, а саме статтям 19, 33 Закону України “Про оренду землі” в чинній редакції на моменту укладення договору оренди.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 10.02.2026 року у справі №917/1955/24 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Позивача на означене судове рішення.
Від Відповідача надійшов відзив, за змістом якого останній просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення – без змін. Зокрема зазначив, що станом на момент звернення Позивача до суду, у нього не було підстав вважати, що Відповідач відмовив в укладенні Додаткової угоди до Договору оренди, однак такий строк сплив 01.01.2025р і Позивач втратив переважне право на укладення Договору оренди на новий строк.
Через відпустку судді Істоміної О.А. протоколом повторного автоматизованого розподілу від 17.02.2026 визначено новий склад судової колегії: головуючий суддя– Стойка О.В., судді Попков Д.О., Россолов В.В.
Ухвалою суду від 17.02.2026 розгляд справи призначений на 09.03.2026 о 11:45.
У судове засідання 09.03.2026р. представники сторін не з`явились, про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, у зв`язку з чим судова колегія приходить до висновку про можливість розгляду справи у їх відсутності, оскільки вони не скористались своїм правом участі у суді апеляційної інстанції.
Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи із наступного.
Рішенням господарського суду в межах даної справи встановлені наступні обставини: 
- укладення 20 листопада 2012 між Карлівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Відповідачем (орендар) Договору оренди землі (далі – Договір), зареєстрованого у відділі Держземагенстві Карлівського району Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 17 грудня 2012 за № 532160004002742;
- передання 17.12.2012 земельної ділянки загальною площею 3,2258 га, в тому числі: 3,2256 га ріллі (невитребувана земельна частка (пай)) з кадастровим номером 5321681600:00:003:0312 в оренду Позивачу за актом приймання- передачі;
- поновлення дії договору оренди строком на 7 років, що вбачається з розпорядження Карлівської районної державної адміністрації № 81 від 03.04.2017;
- продовження сторонами дії Договору до 14.07.2024 року за Додатковою угодою від 14 липня 2017 (далі-Додаткова угода 2017), якою також внесені зміни щодо об`єкту оренди, актуального розміру грошової оцінки та розміру орендної плати;
-реєстрації права оренди земельної ділянки, загальною площею - 3,2258 га, розташованої у Полтавській області, Карлівський район, с/рада Климівська, кадастровий номер 5321681600:00:003:0312 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснена 07.11.2017, про що свідчить інформація із Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 13.11.2017 № 103465892 (номер запису 23317959 (спеціальний розділ) від 07.11.2017), дата закінчення дії договору - 14.07.2024;
-перехід земельної ділянки з кадастровим номером 5321681600:00:003:0312 загальною площею 3,2258 га, в тому числі: 3,2256 га ріллі (невитребувана земельна частка (пай) га у розпорядження Ланнівської сільської ради (Відповідач у справі) на підставі пункту 21 Перехідних положень Земельного кодексу України, ст. 19, 22, 23, 50 Закону України «Про землеустрій», пп. а п.13 ч.1 Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні», п.34 ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», яка утворена 27 квітня 2017 шляхом об`єднання Ланнівської та Нижньоланнівської сільських рад Карлівського району відповідно до Закону України “Про добровільне об`єднання територіальних громад”;
- ухвалення Рішення Відповідачем № 130 від 15.06.2023 про поновлення строку дії Договору Позивачу до 01 січня 2025 року з неможливістю подальшого його поновлення, збільшення орендної плати на один відсоток нормативної грошової оцінки (8%);
- звернення Позивача з листом-повідомленням № 50 від 27.05.2024 про поновлення строку дії договору з додаванням проекту додаткової угоди про продовження дії Договору до 31.12.2031 на тих же самих умовах;
-ухвалення Рішення Відповідачем № 11 від 18.06.2024 «Про поновлення договору оренди землі» про поновлення терміну дії Договору на строк до 01.01.2025 та встановлення річної орендної плати у розмірі 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, направлення його Відповідачу 21.06.2024 та оприлюднено на офіційному сайті Ланнівської сільської ради.
Зазначені обставини сторонами не оспорюються.
Позивач вважає таке рішення протиправним та незаконним, оскільки воно не відповідає нормам цивільного та господарського законодавства з урахуванням особливостей, встановлених ЗК України і Законом України “Про оренду землі”, оскільки ним, як орендарем, дотримано порядок, передбачений статтею 33 Закону України “Про оренду землі” для укладення договору оренди на новий строк, проте Відповідач протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди не направив Позивачу лист- повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні Договору оренди землі та не надав відповідну угоду.
За твердженням Позивача, оскільки він продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та виконувати інші умови Договору, він має право на поновлення його дії строком на 7 років відповідно до умов закону.
Відповідач у суді першої інстанції заперечував проти позову, посилаючись на надання Позивачу згоди на реалізацію переважного права на укладення (поновлення) договору оренди землі, але до 01.01.2025 на підставі вимог ст.13 ЗУ «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», проте, оскільки Позивачем не узгоджено збільшення орендної плати, його переважне право на укладення договору оренди землі припинилося.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність згоди сторін щодо орендної плати та продовження строку договору оренди земельної ділянки, що є істотними умовами договору, тому переважне право Позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк припинилося.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Колегія суддів вважає висновки суду першої інстанції необґрунтованими, а доводи апеляційної скарги такими, що знайшли часткове підтвердження, виходячи з наступного.
Предметом спору в даній справі є можливість реалізації права добросовісного орендаря (Позивача) на продовження орендних відносин на новий строк відповідно до умов діючого законодавства, а в процесі апеляційного перегляду - незгода Позивача з висновком суду першої інстанції про відсутність у нього переважного права на поновлення Договору оренди землі на новий строк.
Оскільки в процесі перегляду справи в суді апеляційної інстанції жодна зі сторін не оспорювала та не заперечувала фактичні обставини, що встановлені судом першої інстанції, а вимоги апеляційної скарги стосуються лише висновків суду внаслідок правової оцінки таких обставин, судова колегія вважає вищенаведені обставини встановленими.
При цьому судова колегія відхиляє посилання Відповідача та суду першої інстанції на висновки Верховного Суду у справах 917/1949/24, 917/1957/24, 917/1946/24, 917/1814/24, 917/1956/24, 917/1954/24 в аналогічних спорах між тими ж самими сторонами стосовно інших договорів, оскільки ці висновки стосувалися доведеності обставини, що не є релевантними в даній справі.
Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України “Про оренду землі”.
Згідно з вимогами ст.33 ЗУ “Про оренду землі” в редакції, що діяла на момент звернення Позивача з позовом, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист- повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Виходячи із наведених вимог закону, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
За загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Відповідна правова позиція викладена в постанові Об`єднаної Палати Верховного суду від 23.11.2023 року у cправі № 906/1314/21.
З матеріалів справи вбачається, що в період дії Договору (з моменту його укладення до закінчення строку його дії за Додатковою угодою 2017- 14.07.2024 Позивач, як орендар, діяв добросовісно, належним чином виконував умови Договору, доказів порушення його умов суду не надано та про наявність таких Відповідачем не заявлено, тому Позивач має легітимні очікування на продовження свого права оренди на новий строк відповідно до вимог закону.
Крім того, в п.8 укладеного між сторонами Договору містилася умова, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
З метою реалізації такого права Позивач звернувся до Відповідача з листом- повідомленням вих. № 50 від 27 травня 2024 та проектом додаткової угоди до Договору, суть яких зводилася до поновлення Договору на строк до 31.12.2031 року на тих же самих умовах.
Зазначене звернення Відповідач розглянув, ухвалив Рішення № 11 від 18.06.2024 «Про поновлення договору оренди землі площею 3,2258 га з ТОВ «Батьківщина», за змістом якого Договір вирішив поновити на попередніх умовах, але на строк до 01.01.2025 року, а також підвищити розмір орендної плати, погодивши його на рівні 8 % від грошової оцінки земельної ділянки. Відповідач копію рішення направив на адресу Позивача, але інших дій не здійснив.
Отже, Відповідач, отримавши заяву Позивача, погодився з продовженням дії Договору, але на значно коротший строк, а також зазначив про невелике збільшення розміру орендної плати (з 7% до 8% від грошової оцінки), проте проект Додаткової угоди Позивача не підписав, свого проекту не запропонував, інших дій щодо узгодження умов договору не вчинив та про порядок такого узгодження не повідомив, направивши лише копію рішення на адресу Позивача.
Вимогами ч.5ст. 33 ЗУ “Про оренду землі” встановлений порядок дій орендодавця у разі отримання відповідного проекту від орендаря, за змістом якого орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
За змістом правової позиції вищенаведеної ОП ВС в постанові від 23.11.2023 року у cправі № 906/1314/21, у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної
влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону про оренду землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Оскільки Відповідач погодився на продовження дії Договору на новий строк, проте був ініціатором зміни його умов (щодо строку та орендної плати), отже за змістом вищенаведеної норми саме він мав вчинити дії щодо узгодження їх з орендарем.
За таких обставин висновок суду першої інстанції, що Позивач втратив переважне право на поновлення договору оренди, оскільки ніяким чином не відреагував на направлене йому копію рішення Відповідача, що містило вказання на збільшення орендної плати із 7% до 8% та про скорочення строку Договору – протирічить вищенаведеним вимогам закону та правовій позиції Верховного Суду щодо їх застосування, оскільки саме Відповідач, прийнявши рішення про продовження дії Договору, але за іншими умовами - знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (не підписав угоду із зауваженнями, не направив іншої угоди, або листа, де повідомив про порядок усунення таких розбіжностей).
Отже Позивач, отримавши рішення Відповідача, з якого вбачалося неприйнятна для нього умова - продовження дії Договору лише до 01.01.2005 року, негайно звернувся до суду із позовом про визнання укладеною додаткової угоди до Договору оренди землі від 20.11.2012 щодо поновлення його дії на передбачений законом семирічний строк.
Іншої легітимної реакції Позивача на прийняте Відповідачем рішення нормами діючого законодавства не передбачено, оскільки будь-яких дій в контексті норм закону щодо продовження дії, зміни, або укладення нового договору - Відповідачем не здійснено.
За таких обставин висновок суду щодо неузгодження сторонами істотної умови Договору та наявності з цього приводу спору - саме через прийняття Відповідачем , як органом місцевого самоврядування рішення про поновлення договору з іншим розміром орендної плати - спростовується вищенаведеними висновками судової колегії.
Щодо доводів суду про підтвердження факту неузгодження розміру орендної плати змістом позовної заяви про поновлення Договору на попередніх умовах, то вони є помилковими, оскільки заявлення такої вимоги обумовлюється відсутністю передбаченої ч.5 ст.33 Закону України “Про оренду землі” реакцією Відповідача, як сторони за договором, на направлену угоду, що б надало б можливості Позивачу викласти своє ставлення до запропонованих йому нових умов.
Той факт, що в наданому Позивачем Відповідачу та суду проекті додаткової угоди міститься формулювання про залишення інших умов Договору без змін - не свідчить про непогодження Позивачем встановленого Відповідачем розміру на рівні 8%, оскільки така обставина останнім в порядку ст.33 ЗУ “Про оренду землі”, а також судом першої інстанції в процесі розгляду справи - не була з`ясована.
В жодній заяві по суті спору Позивач не підтверджує незгоду з її підвищенням на один відсоток (з 7% до 8%), як і не підтверджується жодними доказами наявність спору з цього приводу на момент звернення Позивача до суду, а також в процесі розгляду справи.
Крім того, як вбачається із долученого судом першої інстанції до матеріалів справи додаткового доказу, Позивачем в період розгляду справи направлявся Відповідачу лист № 70 від 18.11.2024 про відсутність заперечень щодо збільшення розміру орендної плати навіть до максимально можливого розміру (12%).
Як вбачається зі змісту позовної заяви та інших заяв Позивача по суті спору, ним не погоджено лише строк продовження оренди, який за його думкою має складати сім років, а не близько п`яти місяців, як наполягає Відповідач, отже саме ця умова зумовила звернення Позивача до суду та лише вона є предметом спору.
Отже доводи Відповідач та висновки суду першої інстанції, що сторони не дійшли згоди щодо розміру орендної плати в процесі спроби продовження оренди на новий строк- не підтверджується жодними наявними в матеріалах справи доказами.
Єдиною оспорюваною між сторонами істотною умовою є строк, на який мав поновлюватися Договір:
- до 01.01.2025 - за версією Відповідача, яку він обґрунтував посиланням на вимоги ст.13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)»;
- на сім років - за версією Позивача, яку він обґрунтовував посиланням на ч.3 ст. 19 Закону України “Про оренду землі”.
За змістом ч.ч.3-5 наведеної Відповідачем норми в редакції, що діяла на момент ухвалення ним відповідного рішення, нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження. З моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності. У разі якщо договір оренди невитребуваної (нерозподіленої) земельної ділянки, переданої в оренду в порядку, визначеному цією статтею, закінчився у зв`язку з набуттям права власності на неї до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю.
Власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов`язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю.
У разі якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки.
Така невитребувана земельна частка (пай) після формування її у земельну ділянку за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради (у разі необхідності формування) за заявою відповідної ради на підставі рішення суду передається у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним.
Отже, наведена норма закону ( в редакції на момент прийняття рішення Відповідачем) не пов`язувала припинення договорів оренди на земельні ділянки даної категорії сільськогосподарського призначення (невитребувана земельна частка (пай)) у зв`язку з настанням дати 01.01.2025, а лише надавала Відповідачу можливості звернутися до суду з вимогою про визнання майна безхазяйним та у разі прийняття такого судового рішення - отримати ділянку в комунальну власність.
Проте, навіть зазначена подія не була підставою до миттєвого припинення договору оренди, як помилково вважає Відповідач, оскільки вимоги ч.3 наведеної норми пов`язувало таке припинення саме з набуттям землі у власність власником частки або його спадкоємцями.
Разом з тим, в період розгляду справи в суді першої інстанції, в ст.13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» було внесено зміни, якими, зокрема, було продовжений строк оформлення власниками невитребуваної земельної частки (паю) або їх спадкоємцями права власності на земельні ділянки до 01.01.2028 року, а також статтю доповнено новою частиною, яка конкретизувала, що договір оренди земельної ділянки, сформованої з невитребуваної земельної частки (паю), укладений відповідно до частини третьої цієї статті, у разі переходу такої земельної ділянки у комунальну власність припиняється через два роки з дня державної реєстрації права комунальної власності на неї (крім випадків, коли цим договором передбачено його припинення раніше).
За наведених підстав доводи Відповідача про припинення в силу закону права оренди Позивача на спірну земельну ділянку, починаючи з 01.01.2025 року – є помилковим в силу неправильного трактування наведеної норми закону.
В свою чергу, вимогами ст.19 Закону України “Про оренду землі” передбачені умови визначення строку дії договору оренди землі, зокрема, щодо визначення мінімального строку договору оренди землі, який не може бути менше 7 років щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства, до яких відноситься й спірна земельна ділянка.
Винятків щодо мінімального строку оренди земельних ділянок, сформованих з невитребуваної земельної частки (паю) - зазначена норма не містить, а прямо передбачених законом випадків припинення дії договору оренди такої земельної ділянки - умова щодо мінімально визначеного строку - не стосується.
За таких підстав вимоги Позивача щодо необхідності дотримання встановленого законом мінімального строку надання в оренду спірної земельної ділянки та продовження права оренди саме на такий строк (сім років) - є обґрунтованими.
Отже, саме Позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, він набув право “правомірного очікування”, натомість Відповідач, не заперечуючи про наявність у Позивача такого права, на підставі помилкового трактування норм Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» та ігнорування вимог Закону України “Про оренду землі”, фактично перешкоджав у його реалізації в повному обсязі, порушив право Позивача на мирне володіння майном, у зв`язку з чим право Позивача підлягає захисту.
Досліджуючи обґрунтованість, належність та ефективність обраного Позивачем способу захисту - вимоги щодо укладення додаткової угоди, судова колегія зазначає наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, Позивач, помилково спираючись на зміст абзацу 4 Перехідних положень Закону України “Про оренду землі”, реалізовував своє право на продовження оренди земельної ділянки шляхом надіслання додаткової угоди про поновлення Договору на тих же самих умовах за правилами, чинними на момент його укладення, тобто в порядку, встановленим ст.33 Закону в редакції станом на 2012 рік, а не шляхом надіслання проекту самого Договору, як нового документу, як вимагає нова редакція ст.33 Закону.
Відповідач також не заперечував проти такої форми продовження оренди, а також не посилався на невідповідність такої форми та необхідність направити повний текст договору, відсутні такі заперечення також у відзиві на позовну заяву.
Відповідні заперечення Відповідач виклав в процесі розгляду справи в суді першої інстанції у додаткових поясненнях, а також у відзиві на апеляційну скаргу, що не розглядається судовою колегією у якості підстав до відмови Відповідача у продовженні оренди Позивачем спірної земельної ділянки на строк після 01.01.2025.
За змістом наведеного абзацу Перехідних положень, яким керувався Позивач при реалізації свого переважного права на продовження оренди спірної земельної ділянки, правила, визначені статтею 126 -1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України ”Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству”, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Судова колегія враховує, що принцип правової визначеності є елементом принципу верховенства права, гарантованого частиною першою статті 8 Основного Закону України (Рішення КСУ від 08.06.2016 № 3-рп/2016), а чіткість, зрозумілість і точність юридичних норм для забезпечення передбачуваності правовідносин -є необхідними складовими зазначеного принципу.
Судова колегія також констатує можливість трактування учасниками господарських відносин вищенаведеної норми, як такої, що вказує на використання правил поновлення договорів оренди, які діяли на момент їх укладення.
Зазначена двоякість трактування застосування законодавчо встановлених правил продовження оренди на новий строк (в залежності від дії відповідної редакції ст.33 Закону України “Про оренду землі” на момент укладення договору чи момент виникнення спору) була усунута викладенням вищенаведеної правової позиції ОП ВС від 23.11.2023 року у справі № 906/1314/21.
Отже Позивач, керуючись старою редакцію ст.33 Закону при реалізації свого легітимного очікування на продовження права оренди земельної ділянки, добросовісно помилявся саме внаслідок неоднозначності та нечіткості викладення наведеної норми Перехідних положень Закону.
Також судова колегія приймає до уваги, що відповідна помилка не може бути виправлена Позивачем в подальшому, оскільки законний час на вчинення відповідних формальних дій вже сплинув та направлення повного тексту договору не змінить та не усуне спору між сторонами щодо строку продовження оренди спірної земельної ділянки.
За наведених обставин судова колегія вважає, що зазначена помилка має формальний характер та не може бути причиною відмови у захисті права Позивача, як добросовісного орендаря та звертається до висновку, наведеного в п. 6.42 вищезазначеної постанови ОП ВС, за змістом якого вказівка на проект правочину щодо продовження орендних правовідносин як на додаткову угоду чи на додатковий договір не впливає на суть наявного волевиявлення орендаря на продовження орендних правовідносин.
З урахуванням наведеного, дотримуючись принципу ”суд знає закони “ (“jura novit curia”), судова колегія вирішує позов в контексті вимог ст.33 Закону України “Про оренду землі” в діючій на момент подання позову редакції та приходить до висновку про часткове задоволення позовних вимог шляхом визнання укладеним на новий строк договору оренди на умовах раніше укладеного (між Карлівською районною державною адміністрацією та Позивачем) Договору оренди землі спірної земельної ділянки від 20 листопада 2012 з урахуванням умов Додаткової угоди від 14 липня 2017, а також фактичної відсутності спору між сторонами щодо розміру орендної плати, встановленої Відповідачем на рівні 8% грошової оцінки земельної ділянки.
У зв`язку з закінченням строку дії Договору 14.07.2024 року, продовженням фактичного користування Позивачем земельною ділянкою, добросовісністю його поведінки та з метою законного врегулювання правовідносин сторін, судова колегія, з урахуванням вимог ст.187 ГК України вважає за необхідне визначити датою укладення нового договору 14.07 2024 року.
У зв`язку з наведеним строк нового Договору встановлюється на сім років – до 14.07.2031 - з урахуванням правила обчислення строків в порядку ч.1ст.254 ЦК України.
Саме в такий спосіб правовідносини сторін будуть належним чином врегульовані, а права Позивача на продовження права оренди земельної ділянки - ефективно захищені.
Разом з тим, усвідомлюючи необхідність приведення умов Договору у відповідність до вимог діючого законодавства, судова колегія вважає за необхідне виключити посилання в Договорі на можливість його продовження після закінчення строку як таке, що прямо протирічить вимогам ст.126-1ЗК України, ст.33 ЗУ “Про оренду землі”, а також змінити умову щодо порядку виконання обв`язку орендаря надати копію договору відповідному податковому органу у певний строк не після реєстрації договору оренди, а після реєстрації права оренди - відповідно до умов ст.25 Закону в нині діючої редакції.
Інші умови Договору залишаються незмінними, будь-яких конкретних заперечень з цього приводу сторонами не заявлено. Також судова колегія бере до уваги, що як протягом розгляду справи в суді першої, так і апеляційної інстанції, у Відповідача була можливість дослідити умови Договору на предмет їх актуальності та відповідності, проте Відповідач такою можливістю не скористався.
За наведених обставин рішення Полтавської області від 11.11.2025 року у справі №917/1955/24 про відмову у задоволенні позовних вимог слід скасувати на підставі пункту 4 частини першої статті 277ГПК України через неправильне застосування судом норм матеріального права та невідповідальність висновків суду обставинами справи.
У справі слід прийняти нове рішення, яким позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю “Батьківщина” до Ланнівської сільської ради про визнання укладеною додаткової угоди до Договору оренди землі від 20.11.2012- задовольнити частково, визнати укладеним Договір оренди землі між Ланнівською сільською радою (Орендодавець) з одного боку, та Товариством з обмеженою відповідальністю “Батьківщина” (Орендар) на умовах, викладених в резолютивній частині постанови.
Судові витрати у вигляді сплаченого судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги слід віднести на сторони в рівних частинах у відповідності до ст. 129 ГПК України з урахуванням часткового задоволення позову та його нематеріального характеру.
Враховуючи викладене, керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 271, 275, 276, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Батьківщина" с.Климівка, Полтавський район, Полтавська область на рішення Господарського суду Полтавської області від 11.11.2025 у справі №917/1955/24– задовольнити частково.
Рішення господарського суду Полтавської області від 11.11.2025 року у справі №917/1955/24 – скасувати.
Прийняти нове рішення, яким позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Батьківщина" до Ланнівської сільської ради про визнання укладеною додаткової угоди до Договору оренди землі від 20.11.2012- задовольнити частково.
Визнати укладеним Договір оренди землі між Ланнівською сільською радою (Орендодавець) з одного боку, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Батьківщина" (Орендар) на наступних умовах:
1.Об`єкт оренди – земельна ділянка з кадастровим номером 5321681600:00:003:0312 загальною площею 3,2258 га, в тому числі: 3,2256 га ріллі за рахунок невитребуваних земельних часток (паїв) громадян.
2. Об`єкти нерухомого майна на земельній ділянці - відсутні.
3.Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2017 становить 135369,32 грн, з врахуванням коефіцієнта індексації.
4.Договір діє до 14.07.2031р. 
5. Орендна плата вноситься орендарем за земельні ділянки у грошовій формі та у розмірі 8 % від нормативної грошової земельної ділянки за рік.
6.Обчислення розміру орендної плати здійснюється за земельні ділянки державної власності з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
7.Орендна плата вноситься орендарем у такі строки : за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно рівними частинами протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця до бюджету Ланнівської сільської ради у порядку визначеному Бюджетним та Податковим кодексами України для плати за землю.
8. Розмір орендної плати переглядається один раз на три роки або у разі: - зміни умов господарювання, передбачених договором; - зміни розмірів земельного податку, підвищення цін або зменшення ній і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, - погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; - в інших випадках, передбачених законом.
9.У разі невнесення орендної плати у строки, визначені ним договором, справляється пеня у розмірі 120% (відсотків) облікової ставки НБУ несплаченої суми за кожен день прострочення .
10.Земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
11.Цільове призначення земельної ділянки – землі сільськогосподарського призначення.
12.Умови збереження стану об`єкту оренди: використання ділянки у відповідності та з дотриманням вимог чинного законодавства та інших норм і правил.
13.Передача земельної ділянки в оренду здійснюється із розробленням технічної документації (реєстраційної справи до договору оренди).
Організація розроблення технічної документації на земельну ділянку і виграти, пов`язані з ним. покладаються на орендаря.
14. Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов`язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв`язується у судовому порядку.
15.Здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.
16.Поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем за письмовою згодою з орендодавцем землі, не підлягають відшкодуванню.
17.Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання орендодавцем зобов`язань, передбачених ним договором. Збитками вважаються: фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв`язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також втрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права; доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору.
18. Розмір фактичних витрат орендаря визначається па підставі документально підтверджених даних.
19.На орендовану земельну ділянку встановлено такі обмеження:
-заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки (без проекту).
20. Передача в оренду земельної ділянки не с підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на то ділянку.
21.Орендодавець має право вимагати від орендаря:
-використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
-своєчасного внесення орендної плати;
-збільшення розміру орендної плати у разі збільшення відповідно до законодавства України розмірів земельного податку та з інших мотивів, визначених в даному договорі;
-дотримання екологічної безпеки землекористування, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів.
22. Обов`язки орендодавця:
-передати орендарю по акту прийому-передачі у належному стані та у визначених межах земельну ділянку згідно з цим договором;
-не втручатися у господарську діяльність орендаря і не створювати йому будь-яких перешкод при виконанні умов цього договору.
-відшкодовувати орендарю капітальні витрати, пов`язані з поліпшенням стану об`єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця.
23.Права орендаря:
-використовувати орендовану земельну ділянку у відповідності до мети, обумовленої у договорі оренди:
-за згодою орендодавця передавати земельну ділянку або її частішу іншій особі (суборенда) у випадках та на умовах передбачених законом;
-отримувати продукцію і доходи;
24.Обов`язки орендаря:
-у п`ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки надати копію договору оренди до відповідного податкового органу;
-приступити до використання орендованої земельної ділянки після державної реєстрації права оренди земельної ділянки;
-використовувати орендовану земельну ділянку відповідно до мети, визначеної у цьому договорі;
-своєчасно вносити орендну плату;
-у належному стані повернути орендодавцю земельну після закінчення строку оренди;
-відшкодовуванні орендодавцеві заподіяну орендарем шкоду стану земельної ділянки.
25.Ризик випадкового знищення або пошкодження об`єкта оренди чи його частини несе орендар.
26.Згідно з цим договором об`єкт оренди не підлягає страхуванню на весь період дії нього договору.
27.Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.
28. Дія договору припиняється у разі:
закінчення строку, на який його було укладено; 
викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; 
в інших випадках, передбачених законом;
поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
виявлення власника не витребуваної земельної частки (паю) або звернення за земельною часткою (паєм) спадкоємця.
29.Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: 
- взаємною згодою сторін; 
- рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором; 
- внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню;
- з інших підстав, визначених законом.
30.Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
31. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для зміни умов або розірвання договору. Реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для розірвання договору.
32. За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.
33.Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.
34.Цей договір діє з 14.07.2024. 
35.Невід`ємною частиною договору оренди землі є:
-акт приймання - передачі об`єкта оренди; 
-кадастровий план земельної ділянки; 
-розрахунок розміру орендної плати; 
-акт визначення меж
36. Реквізити сторін: орендодавець - Ланнівська сільська рада, 39541, Полтавська область, Полтавський район, Селище Ланна, вул. Миру, 9, ЄДРПОУ 21046584; орендар - ТОВ "Батьківщина", 39532, Полтавська область, Полтавський район, село Климівка, ЄДРПОУ 31786887.
Судові витрати, понесені у зв`язку з розглядом справи в суді першої інстанції та з переглядом апеляційної скарги в суді апеляційної інстанції, віднести на сторони в рівних частинах.
Стягнути з Ланнівської сільської рада Полтавського району Полтавської області (вул. Миру, буд. 9, селище Ланна, Карлівський район, Полтавська область, 39541, код ЄДРПОУ 21046584) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Батьківщина” (Полтавська обл., Полтавський р-н, село Климівка, код ЄДРПОУ 31786887) 1514,00 грн судового збору за подання позовної заяви та 1816,80грн. за подання апеляційної скарги.
Постанову може бути оскаржено до Верховного Суду у касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня проголошення судового рішення або складання повного судового рішення.
Повний текст постанови підписано 20.03.2026.

Головуючий суддя О.В. Стойка

Суддя Д.О. Попков 

Суддя В.В. Россолов