КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 лютого 2026 року

справа № 752/8020/24

провадження № 22-ц/824/849/2026

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
судді-доповідача: Музичко С.Г.,
суддів: Сушко Л.П., Болотова Є.В.
при секретарі: Яхно П.А.

учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал»
третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй Сіті Кепітал"

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло Капітал» - Пугача Сергій Васильовича на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 20 березня 2025 року постановлене під головуванням судді Слободянюк А.В. у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй Сіті Кепітал", про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва та стягнення грошових коштів, -
ВСТАНОВИВ:
У квітні 2024 року позивач ОСОБА_1 , через адвоката Бондарчука З.В. (ордер а.с.11), звернувся до суду із вказаним позовом, у якому просить: розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року, укладений між ним та Товариством з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) «ФК «Житло-Капітал»; стягнути з ТОВ «ФК «Житло-Капітал» на його користь загальну вартість об`єкта інвестування за договором про участь у Фонді фінансування будівництва (далі - договір про участь у ФФБ) № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року та свідоцтва № С87-1402/2022-2 від 21 лютого 2022 року про участь у фонді фінансування будівництва виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок 3) у розмірі 728 955,76 грн, винагороди за управління майном - 13 429,94 грн; пені - 21 868,67 грн; інфляційних збитків - 13 945,94 грн, судові витрати з оплати за надання правової допомоги - 20 000,00 грн, 7 982,00 грн - судовий збір.
Позовні вимоги позивач мотивує тим, що, між ним, як довірителем, і ТОВ «ФК «Житло-Капітал», як управителем, укладено договір про участь у ФФБ № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року, відповідно до умов якого позивач замовляє та фінансує за рахунок коштів ФФБ виду «А» «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3) спорудження об`єкта будівництва житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 , а забудовник ТОВ «Строй Сіті Кепітал» зобов`язується збудувати об`єкт будівництва та ввести його в експлуатацію і передати об`єкт інвестування на умовах та в строки, встановлені в договорі.
Відповідно до умов договору про участь у ФФБ № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року довіритель достроково у повному розмірі вніс грошові кошти в сумі 728 955,76 грн, що підтверджено квитанцією АБ «Укргазбанк» № 61088402 від 21 лютого 2022 року. Позивач отримав свідоцтво № С87-1402/2022-2 від 21 лютого 2022 року про участь у ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3), а також ним сплачено відповідачу винагороду за управління майном у розмірі 13 429,94 грн.
У подальшому позивачу стало відомо, що постановою Північного апеляційного господарського суду в справі № 910/10860/21 від 09 лютого 2023 року розірвано договір оренди земельної ділянки площею 7,70011 га, що розташована на по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:79:286:0004), укладений між Київською міською радою та Публічним акціонерним товариством (далі - ПАТ) «АТП 13058» (замовник будівництва). Таким чином автоматично було припинено дію договору на будівництво житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 від 16 липня 2020 року, який укладався між орендарем вказаної земельної ділянки ПАТ «АТП 13058» і забудовником ТОВ «Строй Сіті Кепітал», договору управителя із забудовником № 74-06/06/18 від 06 червня 2018 року та договору передання функцій забудовника № 74-16/07/20-2 ФЗ.
Вказується, що у зв`язку з наведеним позивачем було призупинено подальше внесення коштів до ФФБ згідно з графіком, визначеним у свідоцтві № С87-1402/2022-2 від 21 лютого 2022 року. 02 березня 2022 року відповідачем у месенджері «Telegram» в групі «ЖК Голосіївська долина» була оприлюднена інформація про те, що з 01 березня 2022 року ТОВ «ФК «Житло-Капітал» призупиняє вимоги по всіх платежах, які пов`язані із з оплатою придбаних квадратних метрів у їх проектах, термін не визначений.
Позивач вважає, що управитель ФФБ ТОВ «ФК «Житло-Капітал» здійснював неналежний контроль за дотриманням Забудовником виконання умов та зобов`язань за договором, що призвело до збільшення строків будівництва більш ніж на 90 днів і станом на сьогодні будівництво об`єкта не завершено, а строки його будівництва збільшилися на 155 днів. Відповідач проігнорував вимогу Правил ФФБ та жодних офіційних листів на адресу позивача про перенесення дат введення об`єкту будівництва в експлуатацію не надсилав та змін до договору про участь у ФФБ не вносив.
На думку позивача, відповідачем було допущено ряд інших порушень, які унеможливлюють виконання умов договору про участь у ФФБ.
Зокрема, управитель не мав права відкривати фінансування об`єкта будівництва без наявності документів, що підтверджують право спорудження на земельній ділянці щодо якої змін у цільовому призначенні з «для експлуатації та обслуговування адміністративних будівель і виробних споруд майнового комплексу» на «для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу» не відбулось. Управитель не зберіг та незаконно вивів з рахунків грошові кошти довірителів, за що Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку винесено постанову про накладення санкції за правопорушення на ринках капіталу та організованих товарних ринках № 46-ДУМ від 14 квітня 2023 року. До того ж, позивач зауважує, що зупинена дія ліцензії ТОВ «ФК «Житло-Капітал» на провадження професійної діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю відповідно до постанови Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 188-ДУМ від 12 вересня 2023 року.
Позивач ОСОБА_1 зазначає, що враховуючи вказані обставини та перелічені порушення управителем зобов`язань, наявні правові підстави для розірвання договору про участь у ФФБ № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року у зв`язку істотним порушенням його вимог зі сторони відповідача, а також для стягнення на його користь загальної вартості сплаченого об`єкта інвестування, винагороди за управління майном і пені відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» та інфляційних збитків згідно зі ст. 625 ЦК України за період з 31 жовтня 2023 року по 03 квітня 2024 року.
Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 20 березня 2025 року позов задоволено частково.
Розірвано Договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал".
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал" на користь ОСОБА_1 загальну вартість вимірних одиниць об`єкта інвестування за Договором про участь у Фонді фінансування будівництва 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року в розмірі 728 955 (сімсот двадцять вісім тисяч дев`ятсот п`ятдесят п`ять) грн 76 коп.
У задоволенні іншої частини позовних вимог - відмовлено.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_1 7 476 (сім тисяч чотириста сімдесят шість) грн 74 коп сплаченого судового збору та 18 734 (вісімнадцять тисяч сімсот тридцять чотири) грн 00 коп витрат на надання правової допомоги, а всього судових витрат - 26 210 (двадцять шість тисяч двісті десять) грн 74 коп.
Не погоджуючись із рішенням суду Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло Капітал» - Пугача Сергій Васильовича звернувся з апеляційною скаргою, в які просить рішення суду скасувати в частині стягнення вартості вимірних одиниць об`єкта інвестування та витрат на професійну правничу допомогу, постановити в цих частинах нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.
Вимоги обґрунтовані тим, що задоволення вимог щодо стягнення коштів із управителя суперечить нормам чинного законодавства, оскільки при відмові довірителя від участі у Фонді фінансування будівництва управитель фонду повинен повернути кошти в порядку передбаченому ЗУ «про фінансово - кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».
Звертає увагу суду, що в частині повернення коштів мова йде не про сплату коштів, а про повернення коштів із довірчого управління. Кошти повинні повертатись виключно із рахунку фонду фінансування будівництва. В той же час рішення суду про стягнення коштів передбачає стягнення із ТОВ «ФК Житло Капітал» коштів як із боржника, із господарських рахунків чи із рахунків інших фондів фінансування будівництва, що є порушенням закону.
Обов`язок своєчасно збудувати та ввести в експлуатацію об`єкт будівництва та передати його у власність довірителю ЗУ «про фінансово - кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» покладений на забудовника, а не на управителя.
Зазначає, що в матеріалах справи відсутні належні і допустимі докази того, що витрати понесені відповідачем на професійну правничу допомогу відповідають критерію розумності їх розміру, тобто відповідають заявленій відповідачем сумі відшкодування на правову допомогу, а також реальності адвокатських витрат.
У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_1 - Бондарчук З.В. зазначає, що відповідач, окрім апеляційної скарги, не надав суду належних доказів того, що управитель здійснював передбачені законом заходи контролю за ходом будівництва та належним виконанням забудовником договірних обов`язків. Навпаки, матеріали справи та додатки до апеляційної скарги свідчать про відсутність дієвих управлінських дій та формальний характер листування, що суперечить вимогам Закону № 978-IV. Отже, це свідчить, що Управитель не виконував базові обов`язки, а отже - не має права посилатися на спеціальний режим захищеності коштів ФФБ.
Відсутні будь-які докази, які підтверджували вжиття управителем заходів щодо забезпечення можливості отримання довірителем коштів з ФФБ на вимогу останнього, а тому відповідач повинен понести відповідальність власним майном за виплату коштів довірителю ФФБ.
У цій ситуації особливо яскраво проявляється глибока несправедливість: особа, яка чесно виконала свої зобов`язання та профінансувала будівництво, змушена через суд захищати свої базові права, тоді як управитель, замість того щоб забезпечити повернення коштів або отримання об`єкта інвестування, фактично позбавив довірителів їхнього майна та намагається уникнути відповідальності.
В судовому засіданні представник відповідача Пугач С.В. апеляційну скаргу підтримав, просив її задовольнити.
В судовому засіданні представник позивача Бондарчук З.В. проти апеляційної скарги заперечував, просив залишити без задоволення.
Перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Частково задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що позивачем належним чином виконано взяті на себе зобов`язання за спірним договором про участь у фонді фінансування будівництва, а управителем допущено істотне порушення умов цього договору щодо передачі позивачу ОСОБА_1 у власність об`єкта інвестування.
Поряд із цим, стороною позивача не доведено, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони відповідача. Суду не надано доказів неналежного виконання управителем своїх зобов`язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, зокрема доказів того, що збільшення строків будівництва об`єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони управителя (відсутність контролю, неналежний контроль за забудовником).
Факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за договором про участь у ФФБ, без доведення, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, з огляду на наступне.
Судом встановлено, що 14 лютого 2022 року між позивачем ОСОБА_1 (довіритель) та відповідачем ТОВ «ФК «Житло-Капітал» (управитель) укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 87-1402/2022-2 (а.с. 13-20).
За договором про участь у ФФБ (п.1.1) довіритель зобов`язується передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим договором, Правилами ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3), затвердженими наказом директора управителя № 128 від 20 липня 2020 року, договором між забудовником та управителем № 87-20/07/21 від 20 липня 2020 року та чинним законодавством України.
За змістом п. 1.2. договору, забудовником на дату підписання цього договору є Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал».
Відповідно до п. 1.9. договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року опис об`єкта інвестування, що підлягає передачі довірителю в порядку та на умовах цього договору після завершення будівництва: об`єкт будівництва - Житловий комплекс, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:79:286:0004); об`єкт інвестування - квартира; номер об`єкта інвестування - 394, секція - 4, поверх - 16; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 56,31 кв.м; планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 31 липня 2023 року; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31 жовтня 2023 року.
Згідно з умовами цього ж договору довіритель передає у довірчу власність управителя грошові кошти в розмірі 1 492 215,00 грн в порядку, встановленому графіком внесення до ФФБ коштів, який є невід`ємною частиною цього договору. Це є орієнтовна загальна вартість об`єкта фінансування на день укладення цього договору. Кошти до ФФБ у розмірі не менше 25 % орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування на день укладення цього договору, що становить 373 053, 75 грн, довіритель повинен внести протягом 7 днів з дня підписання цього договору, тобто по 21 лютого 2022 року (п.п. 5.8., 5.9. договору).
Згідно із положеннями 2.1. (2.1.1.6 та 2.1.1.7) договору, управитель зобов`язався видати довірителю свідоцтво про участь у ФФБ після внесення довірителем коштів до ФФБ. У випадках, передбачених цим договором, повернути кошти довірителю на умовах Правил ФФБ та цього договору, з урахуванням пункту 2.2.1.9 та розділу 10 цього договору.
Згідно з пунктом 3.8 Договору, управитель ФФБ несе відповідальність за дотримання вимог Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», Правил ФФБ та цього договору.
У п. 5.10 відзначено, що після внесення довірителем першої частки коштів до ФФБ, управитель видає довірителю Свідоцтво про участь у ФФБ, що є підтвердженням участі довірителя у ФФБ, в якому визначено графік подальшого внесення довірителем коштів до ФФБ.
Відповідно до пункту 5.10 договору, 21 лютого 2022 року ОСОБА_1 було видано свідоцтво № С87-1402/2022-2 від 21 лютого 2022 року про участь у фонді фінансування будівництва виду А ЖК «Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3). Даним документом знову засвідчено участь позивача у фінансуванні вищезгаданого будівництва, а також підтверджено внесення грошових коштів у розмірі 728 955,76 грн, що також підтверджується квитанцією № 61088402 від 21 лютого 2022 року. Свідоцтвом визначена кількість закріплених за довірителем одиниць об`єкта інвестування - 27,5 кв.м, планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 31 липня 2023 року, планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31 жовтня 2023 року, затверджено графік подальшого внесення довірителем коштів до ФФБ (а.с. 21-22).
За змістом п. 10.1., абз. 1 п. 10.1.5. договору про участь у Фонді фінансування будівництва № № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року довіритель сплачує управителю винагороду: за управління майном - 0,9 % від орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування (на день підписання цього договору), - сплачується довірителем на поточний (особистий) рахунок управителя в день внесення першої частки коштів до ФФБ.
Розділом 9 договору про участь у ФФБ регламентовано дострокове припинення управління майном за ініціативою довірителя та умови виплати йому коштів.
Пунктом 9.1. договору встановлено, що до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію довіритель має право достроково припинити управління майном та відмовитись від участі у ФФБ. Управитель перераховує на наданий довірителем, у відповідності до вимог п. 9.3. цього договору протягом п`яти робочих днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та після надання довірителем реквізитів банківського рахунку або надання інших даних (реквізитів), що дозволяють управителю перерахувати довірителю належні йому кошти у безготівковій формі (п. 9.4.)
Пунктом 13.2 договору визначено, що за невиконання (неналежне виконання) своїх зобов`язань за цим договором сторони несуть відповідальність відповідно до законодавства України.
В матеріалах справи містяться долучені відповідачем Правила Фонду фінансування будівництва вид А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3) (далі - Правила ФФБ), затверджені наказом ТОВ «ФК «Житло-Капітал» № 128 від 20 липня 2021 року, де визначено об`єкт будівництва - житловий комплекс по АДРЕСА_1 , забудовником є ТОВ «Строй Сіті Кепітал». На кожній сторінці Правил ФФБ міститься підпис ОСОБА_1 та зазначено, що ним визнаються правила. (а.с.129- 139).
Відповідно до пункту 1.1. Правил ФФБ, ці правила Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ черга будівництва - будинок № 3) розроблені у відповідності до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» № 978-IV від 19 червня 2003 року зі змінами та доповненнями, з урахуванням вимог Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України та інших законодавчих актів.
Відповідно до п. 1.2. Правил ФФБ вони регулюють порядок взаємодії усіх суб`єктів системи фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю, встановлюють порядок, умови, особливості та обмеження управління Фондом фінансування будівництва та регулюють інші умови функціонування Фонду фінансування будівництва.
Пунктом 4.2. Правил ФФБ передбачено, що якщо забудовник змінює заплановану дату введення об`єкта будівництва в експлуатацію та дату передачі його під заселення, він зобов`язаний офіційно повідомити про це управителя із зазначенням підстав для такої зміни для подальшого повідомлення довірителів ФФБ та внесення відповідних змін до договорів про участь у ФФБ та похідних документів.
У разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених п. 4.10 цих Правил, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів (п. 4.11. правил).
Також пунктами 6.2., 6.3. Правил ФФБ передбачено, що внесення довірителем готівкових коштів до ФФБ можливо виключно шляхом їх переказу на рахунок ФФБ через банківську та/або фінансову установу. Датою внесення коштів до ФФБ вважається дата фактичного надходження коштів на рахунок ФФБ, що підтверджується відповідною банківською випискою по рахунку ФФБ.
Розділом 11 Правил ФФБ регламентовано дострокове припинення управління майном за ініціативою довірителя.
Пунктом 11.1. Правил ФФБ встановлено, що до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію довіритель має право достроково припинити управління майном та відмовитись від участі у ФФБ. Управитель перераховує на наданий довірителем, у відповідності до вимог п. 11.3. цих правил протягом п`яти робочих днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та після надання довірителем реквізитів банківського рахунку або надання інших даних (реквізитів), що дозволяють управителю перерахувати довірителю належні йому кошти у безготівковій формі (п. 11.4. правил).
Управитель і забудовник за невиконання прийнятих на себе зобов`язань за договорами про участь у ФФБ та договором управителя із забудовником несуть відповідальність згідно чинного законодавства України (п. 14.1. правил).
З огляду встановлені обставини суд дійшов висновку, що між позивачем та відповідачем був укладений договір про участь у Фонді фінансування будівництва, на момент укладення якого позивачу було достеменно відомо, що правовідносини, які складаються між ними, регулюються Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Правилами ФФБ, які є обов`язковими для виконання та які він зобов`язувалась виконувати.
Наказом № 12-ФБ від 10 березня 2022 року ТОВ «ФК «Житло-Капітал» припинено фінансування будівництва житлового комплексу по АДРЕСА_1 , ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3) (а.с. 157).
ТОВ «ФК «Житло-Капітал» як управитель ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3), що споруджується за адресою: по АДРЕСА_1 , неодноразово зверталося до ТОВ «Строй Сіті Кепітал» з проханням надати копії актів приймання-виконання будівельних робіт і повідомити причини припинення будівництва на будівельному майданчику, дату відновлення будівельних робіт, нові планово-орієнтовні строки прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва та передачі його під заселення, а також надати графіки виконання будівельних робіт (а.с. 158-161).
Як зазначав позивач, постановою, яка досліджувалась судом у форматі повного доступу до Єдиного державного реєстру судових рішень, Північного апеляційного господарського суду від 09 лютого 2023 року в справі № 910/10860/21, яка набула законної сили, скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18 лютого 2016 року, індексний розмір 28320142 та від 01 березня 2016 року, індексний номер 28522642 та здійснену на їх підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди за ПАТ «АТП 13058» земельної ділянки площею 7,7001 га (кадастровий номер 8000000000:79:286:0004) по АДРЕСА_1 ; розірвано договір оренди земельної ділянки площею 7,7001 га, що розташована по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:79:286:0004), укладений між Київською міською радою та ПАТ «АТП 13058», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований в реєстрі за № 849 від 01 вересня 2003 року.
Розпорядженням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 49-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 14 квітня 2023 року, зобов`язано ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у термін до 14 липня 2023 року усунути порушення законодавства шляхом розміщення всіх коштів оперативного резерву ФФБ у сумі 3 711 610 978,24 грн на вкладних (депозитних) рахунках у банках (а.с. 27-28).
Відповідно до постанови Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 46-ДУМ від 14 квітня 2023 року, за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринків з порушенням умов ліцензування застосовано у відношенні до ТОВ «ФК» Житло-Капітал» санкцію у вигляді штрафу (а.с.29, 30).
Постановою № 188-ДУМ Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 12 вересня 2023 року за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринках з порушенням умов ліцензування застосовано відносно ТОВ «ФК «Житло-Капітал» санкцію у виді зупинення на строк до 12 березня 2024 року дії ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю (а.с. 31-34).
Стороною позивача надано заяву від 06 березня 2024 року про розірвання договору про участь у ФФБ № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року та повернення коштів, проте заява, яка подана від імені ОСОБА_1 , не місить його підпису (а.с.38).
Як вбачається з листа ТОВ «ФК «Житло-Капітал» № 04-03/0424 від 03 квітня 2024 року позивачу ОСОБА_1 пропонувалось звернутися до офісу товариства для подачі заяви та підписання угоди про розірвання договору про участі у ФФБ із посиланням на п. 9.6. договору про участь у ФФБ ( а.с.140).
Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається у порядку, визначеному законом.
Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.
Відповідно до частини п`ятої статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з частиною шостою статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном; управитель - це фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом.
Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки. Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
Законодавством встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб, а інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Тобто інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Подібні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17.
Звертаючись до суду з цим позовом, позивачка посилалася на те, що її права є порушеними, оскільки вона виконали свої обов`язки за договором про участь у ФФБ № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року, але протягом тривалого часу не отримала у власність квартиру, багатоквартирний будинок не добудований, будівництво його зупинене, договір оренди земельної ділянки, на якій здійснювалося будівництво, розірвано. Вказувала, що управитель ФФБ ТОВ «ФК «Житло-Капітал» здійснював неналежний контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором, що призвело до збільшення строків будівництва більш ніж на 90 днів.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
За договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача) (частина перша статті 1029 ЦК України).
Частиною першою статті 7 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що управитель фонду на праві довірчої власності здійснює управління фондом та для досягнення мети управління майном, визначеної установниками цього фонду, перераховує частину отриманих коштів у напрямах, зазначених у Правилах.
гідно зі статтею 11 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», фінансова установа, яка відповідає вимогам цього Закону, може за власною ініціативою створити ФФБ. ФФБ не є юридичною особою. ФФБ може бути двох видів - ФФБ виду А та ФФБ виду Б. Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.
Відповідно до статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до: змін технічних характеристик об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; погіршення споживчих властивостей об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; збільшення строків будівництва більше ніж на дев`яносто днів порівняно із строками, зазначеними в договорі між управителем та забудовником станом на день його підписання.
У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.
Забудовник зобов`язаний на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або передати право власності/спеціальне майнове право на предмет іпотеки (майнові права на предмет іпотеки - для об`єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому») управителю з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором.
У разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина друга статті 651 ЦК України).
Судом було встановлено, що Стороною позивача надано заяву від 06 березня 2024 року про розірвання договору про участь у ФФБ № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року та повернення коштів, проте заява, яка подана від імені ОСОБА_1 , не місить його підпису.
Як вбачається з листа ТОВ «ФК «Житло-Капітал» № 04-03/0424 від 03 квітня 2024 року позивачу ОСОБА_1 пропонувалось звернутися до офісу товариства для подачі заяви та підписання угоди про розірвання договору про участі у ФФБ із посиланням на п. 9.6. договору про участь у ФФБ ( а.с.140).
Відповідач не заперечував того факту, що будівництво об`єкта інвестування не закінчено, будинок не введено в експлуатацію і право власності на квартиру не перейшло до позивачки на момент вирішення спору.
Разом з тим, розпорядженням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 49-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 14 квітня 2023 року зобов`язано ТОВ «ФК «Житло-Капітал» усунути порушення законодавства шляхом розміщення всіх коштів оперативного резерву ФФБ у розмірі 3 711 610 978,24 грн на вкладних (депозитних) рахунках у банках.
Постановою № 188-ДУМ Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 12 вересня 2023 року за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринках з порушенням умов ліцензування застосовано відносно ТОВ «ФК «Житло-Капітал» санкцію у виді зупинення на строк до 12 березня 2024 року дії ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю.
Згідно з частинами першою-четвертою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позовних вимог, суд першої інстанції, повно та всебічно встановивши обставини справи, дослідивши усі надані сторонами докази, які мають суттєве значення для її правильного вирішення, мотивовано виходив з того, що ТОВ «ФК «Житло-Капітал» як управитель ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» взяті на себе зобов`язання не виконав належним чином, строки спорудження об`єкта будівництва істотно порушені забудовником, що наділяє ОСОБА_1 правом вимагати розірвання договору та повернення сплачених коштів.
Відповідачем не було надано доказів здійснення управителем дієвих заходів контролю, що передбачені Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».
Враховуючи вищезазначене, суд першої інстанції правильно застосували положення частини другої статті 651 ЦК України, частини четвертої статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».
За встановлених у цій справі обставин суди правильно застосували норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, та дійшли цілком обґрунтованих висновків про часткове задоволення позовних вимог.
Положеннями ч.1 ст.375 ЦПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. 
Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 381, 382 ЦПК України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло Капітал» - Пугача Сергій Васильовича залишити без задоволення.
Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 20 березня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Повний текст складено 05 березня 2026 року.

Суддя-доповідач
Судді