ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
28 січня 2026 року 
м. Київ
cправа № 916/3405/24 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В., - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І., 
секретаря судового засідання - Кондратюк Л. М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного підприємства "Аріанта" на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.10.2025 (колегія суддів: Таран С. В., Богатир К. В., Поліщук Л. В.) та рішення Господарського суду Одеської області від 11.04.2025 (суддя Шаратов Ю. А.) у справі
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Приватного підприємства "Аріанта", за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Комунального підприємства "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство", про розірвання договору та виселення,
за участю представника позивача - Бондар А. Г.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1. Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся з позовом до Приватного підприємства "Аріанта" (далі - ПП "Аріанта"), в якому просив:
- розірвати укладений між сторонами договір оренди нежилого приміщення від 16.05.2019 № 3, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоус Н. В. та зареєстрований у реєстрі за № 1036;
- виселити ПП "Аріанта" з нерухомого майна загальною площею 371,8 кв. м, а саме: 236/1000 частини споруди переходу, яка розташована за адресою: площа Привокзальна, Куликове поле, 1-Б, м. Одеса, площею 150 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1823377151101), 193/1000 частини споруди переходу, яка розташована за адресою: вул. Пантелеймонівська, 62-А, м. Одеса, площею 203,1 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 182335051101) та 80/1000 частини споруди переходу, яка розташована за адресою: площа Привокзальна, 2-А, м. Одеса, площею 18,76 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 165593479) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
2. Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем прийнятих на себе зобов`язань за укладеним між сторонами договором оренди нежилого приміщення від 16.05.2019 № 3 щодо сплати орендної плати, передачі приміщення у користування (суборенду) іншим особам, а також щодо страхування об`єкта оренди.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
3. 11.04.2025 Господарський суд Одеської області ухвалив рішення, залишене без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.10.2025, про задоволення позову.
4. Судові рішення обґрунтовано тим, що позивачем доведено неналежне виконання відповідачем прийнятих на себе зобов`язань за договором оренди нежилого приміщення від 16.05.2019 № 3 у зв`язку із систематичним порушенням ПП "Аріанта" свого обов`язку щодо внесення повної орендної плати, що є підставою для задоволення заявлених позовних вимог про розірвання вказаного договору та виселення відповідача.
5. Суди попередніх інстанцій при ухваленні оскаржуваних судових рішень виходили з наступних обставин:
- призначенням умов підпункту "е" пункту 4.2 договору оренди від 16.05.2019 є забезпечення саме безперервного страхування об`єкта оренди, за наявності виконання цього обов`язку орендарем, обставина ненадання копії договору страхування орендодавцю не є суттєвим порушенням умов договору оренди достатнім для його розірвання;
- акти обстеження від 27.06.2024 та від 22.08.2024 не підтверджують обставин використання майна за нецільовим (непрофільним) призначенням та передачі його в суборенду без письмової згоди орендодавця, тому відсутні підстави для розірвання договору оренди від 16.05.2019, передбачені пунктом 5.5 цього договору;
- обов`язок відповідача сплачувати компенсацію за користування земельною ділянкою окремо від орендної плати встановлений безпосередньо умовами пункту 2.3, підпункту "в" пункту 4.2 договору від 16.05.2019;
- наданий відповідачем лист Південного офісу Держаудитслужби, в якому останній виявив порушення у виді відсутності підстав для здійснення відшкодування земельного податку, не був поданий до місцевого господарського суду з дотриманням встановленого процесуальним законом порядку подання доказів, що виключає наявність правових підстав для надання йому оцінки в межах розгляду цієї справи;
- у 2021, 2022, 2023 роках та січні 2024 року між балансоутримувачем - Комунальним підприємством "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" (далі - КП "ОЕЕМП") і орендарем - ПП "Аріанта" склалася практика зазначення сум компенсації податку на землю в актах здачі-прийняття робіт (надання послуг) та рахунках-фактурах одночасно з орендною платою. В усіх актах здачі-прийняття робіт (надання послуг) вказано, що сторони не мають претензій одна до одної;
- договір від 16.05.2019 не є новою редакцією раніше укладеного договору від 25.07.2016 та не містить жодних відомостей про те, що він є договором про внесення змін або ж додатковим до договору від 25.07.2016; 
- відповідач не заявляв зустрічних позовних вимог про повернення безпідставно отриманих коштів чи про визнання недійсними узгоджених сторонами пунктів договору від 26.05.2019 № 3 про відшкодування орендарем земельного податку;
- відповідач не спростував наявності заборгованості за договором від 16.05.2019 № 3 згідно з поданим позивачем розрахунком, за яким борг ПП "Аріанта" перед балансоутримувачем - КП "ОЕЕМП" за період із січня 2022 року по червень 2024 року становить 223 874,54 грн.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
6. 16.05.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та ПП "Аріанта" (орендар) укладено договір оренди приміщення № 3 (далі - договір від 16.05.2019 № 3), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н.В. та зареєстрований у реєстрі за № 1036.
7. За умовами пункту 1.1 договору від 16.05.2019 № 3 орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування наступне нерухоме майно, яке розташоване в м. Одеса на Привокзальній площі загальною площею 371,8 кв. м, а саме:
- 236/1000 частини споруди переходу, яка розташована за адресою: Куликове поле, 1-Б, м. Одеса, площею 150 кв. м;
- 193/1000 частини споруди переходу, яка розташована за адресою: вул. Пантелеймонівська, 62-А, м. Одеса, площею 203,1 кв. м;
- 80/1000 частини споруди переходу, яка розташована за адресою: площа Привокзальна, 2-А, м. Одеса, площею 18,76 кв. м.
8. Ринкова вартість об`єкта оренди становить 2 129 621,00 грн. 
9. Згідно з пунктом 1.3 договору від 16.05.2019 № 3 термін його дії становить 25 років із дати державної реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав, а саме: з 16.05.2019 до 16.05.2044.
10. Відповідно до пункту 4.2 договору від 16.05.2019 протягом дії цього договору, крім своєчасного внесення орендної плати, орендар зобов`язаний, зокрема:
- сплату фактичних витрат за користування водою, каналізацією газом, електроенергією, центральним опаленням, іншими комунальними послугами, а також земельною ділянкою здійснювати за вказаними балансоутримувачем банківськими реквізитами на підставі наданих балансоутримувачем рахунків (підпункт "в");
- протягом місяця з дати укладення договору оренди застрахувати об`єкт оренди на 1 (один) рік з наступним щорічним продовженням дії договору страхування протягом всього терміну дії договору оренди на користь орендодавця у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством, та таким чином, щоб весь час об`єкт оренди було застраховано на повну вартість об`єкта оренди, визначеного у пункті 1.1 цього договору, та щороку надавати орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують належне виконання зазначеного зобов`язання (підпункт "д");
- своєчасно узгоджувати з орендодавцем будь-які зміни профілю використання об`єкта оренди (підпункт "з");
- укласти з балансоутримувачем об`єкта оренди договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової територій та надати орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного обов`язку, протягом 30 днів з моменту укладення цього договору (підпункт "л").
11. У пунктах 4.8, 4.9 договору від 16.05.2019 № 3 вказано, що орендар має право передавати частину орендованого приміщення в суборенду іншим особам чи організаціям лише за письмовим погодженням орендодавця. У 5-денний термін з дати отримання дозволу на суборенду надати копію договору суборенди. В іншому разі дозвіл втрачає силу. Орендар не має права без згоди орендодавця передавати приміщення у користування третім особам за цивільно-правовими правочинами, укладати стосовно цього приміщення будь-які цивільно-правові правочини, в тому числі попередні договори, та передавати будь-яким шляхом право оренди іншим особам.
12. У разі невнесення орендарем плати протягом 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об`єкта оренди. Також орендодавець має право відмовитись від договору оренди у разі невикористання орендарем приміщення за його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України. У разі відмови орендодавця від договору оренди договір є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору (пункт 5.3 договору від 16.05.2019 № 3).
13. За умовами пункту 5.5 договору від 16.05.2019 № 3 за невиконання або неналежне виконання орендарем обов`язків, передбачених пунктами 4.1, 4.2, абзацами "а", "г", "е", "м" пункту 4.3, пунктами 4.8, 4.9 цього договору, орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, встановленому чинним законодавством.
14. Згідно з пунктами 7.5, 7.6 договору від 16.05.2019 № 3 зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються протягом 20 днів і вносяться у тій самій формі, в якій укладено цей договір. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесених змін не допускається. Договір може бути розірваний на вимогу однієї зі сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди.
15. 08.10.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та ПП "Аріанта" укладено додатковий договір б/н про внесення змін до договору від 16.05.2019 № 3, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н. В. та зареєстрований у реєстрі за № 2089.
16. Пунктом 1.1 додаткового договору від 08.10.2019 б/н викладено у новій редакції пункт 4.1 договору від 16.05.2019 № 3, а саме: "4.1. Вказаний у пункті 1.1 об`єкт оренди орендодавцем переданий орендарю виключно для розміщення торгівельного об`єкта з продажу непродовольчих товарів та виставки непродовольчих товарів без здійснення торгівлі".
17. У пункті 1.2 додаткового договору від 08.10.2019 б/н встановлено, що на підставі рішення Одеської міської ради від 30.01.2019 № 4214-VII "Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Одеси" орендна плата з 08.10.2019 розраховується таким чином: 1) торговельний об`єкт із продажу непродовольчих товарів площею 111,5 кв. м, ринкова вартість 638 657,00 грн, відсоток від ринкової вартості приміщення 18 %, місячна орендна плата на 01.09.2019 (з індексацією) 13 143,57 грн; 2) виставка непродовольчих товарів без здійснення торгівлі площею 260,3 кв. м, ринкова вартість 1 490 964,00 грн, відсоток від ринкової вартості приміщення 10 %, місячна орендна плата на 01.09.2019 (з індексацією) 17 046,69 грн. Всього з ПДВ 36 228,31 грн.
18. У пункті 1.3 додаткового договору від 08.10.2019 б/н сторони дійшли згоди викласти у новій редакції пункт 2.2 договору від 16.05.2019 № 3, відповідно до якої за орендоване приміщення орендар зобов`язується сплачувати орендну плату з 08.10.2019 у розмірі 30 190,26 грн, що розрахована на 01.09.2019 (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць.
19. Балансоутримувачем об`єкта оренди за договором від 16.05.2019 № 3 є КП "ОЕЕМП" на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 30.05.2013 № 212 "Про передачу з балансу Комунального підприємства "Міські дороги" на баланс КП "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" цілісних майнових комплексів підземних пішохідних переходів та насосних станцій".
20. Підпунктом 1 пункту 28 рішення Одеської міської ради від 24.12.2020 № 13-VIIІ "Про бюджет Одеської міської територіальної громади на 2021 рік", підпунктом 1 пункту 26 рішення Одеської міської ради від 08.12.2021 № 797-VIII "Про бюджет Одеської міської територіальної громади на 2022 рік", підпунктом 1 пункту 25 рішення Одеської міської ради від 30.11.2022 № 1012-VIII "Про бюджет Одеської міської територіальної громади на 2023 рік", підпунктом 1 пункту 27 рішення Одеської міської ради від 29.11.2023 № 1618-VIII "Про бюджет Одеської міської територіальної громади на 2024 рік" встановлено, що у разі, коли сумарна площа нерухомого майна, яке передається в оренду, перевищує 200 кв. м, договори оренди укладаються Департаментом комунальної власності Одеської міської ради й орендні платежі розподіляються орендарем у такому порядку:
- 95 % коштів за оренду майна, включаючи податок на додану вартість, які є джерелом доходів відповідних комунальних підприємств та використовуються на поповнення власних обігових коштів, орендар перераховує на рахунок комунального підприємства балансоутримувача;
- 5 % коштів за оренду майна, включаючи податок на додану вартість, перераховуються орендарем на рахунок Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, відкритий у Державній казначейській службі України.
21. Пунктом 2 рішення Одеської міської ради від 29.06.2022 № 969-VIII "Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану" визначено, що на період дії воєнного стану та протягом 30 календарних днів після припинення чи скасування його дії в установленому порядку за договорами оренди комунального майна територіальної громади м. Одеси, укладеними до 24.02.2022, орендарям (за виключенням орендарів, вказаних у пункті 1 цього рішення, та орендарів єдиних майнових комплексів) орендна плата нараховується у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати, встановленої договорами оренди (з урахуванням її індексації).
22. На виконання пункту 2 рішення Одеської міської ради від 29.06.2022 № 969-VIII Департаментом комунальної власності Одеської міської ради видано наказ від 16.09.2022 № 741"Про перерахунок орендної плати у період дії воєнного стану за договором оренди від 25.07.2016 (нова редакція 16.05.2019) № 3 частини споруд переходу загальною площею 371,8 кв. м, що розташовані за адресою: площа Привокзальна (Куликове поле, 1-Б площею 150 кв. м, що складає 236/1000 частини споруди переходу, вул. Пантелеймонівська, 62-А площею 203,1 кв. м, що складає 193/1000 частини споруди переходу, площа Привокзальна, 2-А площею 18,7 кв. м., що складає 80/1000 частини споруди переходу)".
23. Наведеним наказом вирішено нараховувати відповідачеві орендну плату у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати (з урахуванням індексації) на період дії воєнного стану та протягом 30 календарних днів після припинення чи скасування його дії у встановленому чинним законодавством порядку.
24. ПП "Аріанта" і КП "ОЕЕМП" на виконання договору від 16.05.2019 № 3 складені і підписані акти здачі-прийняття робіт (надання послуг): у 2022 році на загальну суму 538 772,08 грн; у 2023 році на загальну суму 417 616,91 грн.
25. У матеріалах справи також містяться підписані представниками КП "ОЕЕМП" та ПП "Аріанта" без зауважень акти здачі-прийняття робіт (надання послуг) та виставлені балансоутримувачем рахунки-фактури за 2021 рік, що передував періоду, наявністю заборгованості за який Департамент комунальної власності Одеської міської ради обґрунтовує позовні вимоги.
26. В усіх актах здачі-прийняття робіт (надання послуг) за 2021- 2023 роки вказано, що сторони претензій одна до одної не мають, а на рахунках-фактурах балансоутримувача наявний підпис повноважної особи (керівника) та печатка ПП "Аріанта" із зазначенням дати його отримання без вказівки на будь-які заперечення (незгоду) щодо їх змісту.
27. Представниками КП "ОЕЕМП" і ПП "Аріанта" складено та підписано акт звірки, згідно з яким станом на 30.09.2023 заборгованість орендаря перед балансоутримувачем становить 87 196,44 грн. Зокрема, цей акт підписаний директором ПП "Аріанта" без зауважень та заперечень.
28. Крім того, керівниками КП "ОЕЕМП" та ПП "Аріанта" без зауважень і заперечень підписано акт звірки, відповідно до якого станом на 31.12.2023 заборгованість орендаря перед балансоутримувачем становить 128 369,57 грн.
29. КП "ОЕЕМП" виставлено відповідачеві рахунок-фактуру від 08.01.2024 № СФ-0000001 на суму 128 369,57 грн (із ПДВ) - заборгованість з орендної плати станом на 31.12.2023, а також надіслано на адресу ПП "Аріанта" претензію від 10.01.2024 № 8, в якій балансоутримувач вимагав погасити зазначену заборгованість.
30. Надалі КП "ОЕЕМП" виставлено рахунок-фактуру від 12.01.2024 № СФ-0000003 на суму 35 363,50 грн (із ПДВ), у тому числі: 22 324,19 грн (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 7145,39 грн (без ПДВ) - компенсація податку на землю.
31. ПП "Аріанта" та КП "ОЕЕМП" підписано акт здачі-прийняття робіт (надання послуг) від 31.01.2024 на суму 35 363,50 грн (із ПДВ), у тому числі: 22 324,19 грн (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 7145,39 грн (без ПДВ) - компенсація податку на землю. Цей акт підписаний директором ПП "Аріанта" без зауважень та заперечень.
32. КП "ОЕЕМП" також було складено та підписано зі своєї сторони акт здачі-прийняття робіт (надання послуг) від 28.02.2024 № СФ-0000012 на суму 35 907,96 грн (із ПДВ), у тому числі: 22 413,49 грн (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 7509,81 грн (без ПДВ) - компенсація податку на землю, та акт здачі-прийняття робіт (надання послуг) від 31.03.2024 № СФ-0000018 на суму 35 988,65 грн (із ПДВ), у тому числі: 22 480,73 грн (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 7509,81 грн (без ПДВ) - компенсація податку на землю. Зазначені акти не були підписані зі сторони ПП "Аріанта".
33. В адресованому КП "ОЕЕМП" листі від 21.03.2024 № 2/21 відповідач просив: 1) надати інформацію щодо порушених у запиті питань та довідку-розрахунок земельного податку за платежами у період із 16.05.2019 по 15.03.2024 із зазначенням площі земельної ділянки, нормативної грошової оцінки, категорії земель, ставки податку; 2) зарахувати кошти, отримані безпідставно як компенсацію плати земельного податку у період із 16.05.2019 по 15.03.2024, в рахунок орендної плати за основним договором оренди нерухомого майна; 3) укласти договір на відшкодування витрат балансоутримувача на відшкодування земельного податку (у разі наявності підстав згідно з категорією земель) з відповідним розрахунком.
34. У відповідь на вказаний запит КП "ОЕЕМП" листом від 22.04.2024 № 93 повідомило ПП "Аріанта" про те, що підпунктом "в" пункту 4.2 договору оренди встановлено для орендаря обов`язок сплати, зокрема за користування земельною ділянкою, за вказаними балансоутримувачем банківськими реквізитами на підставі наданих ним рахунків, а тому саме у такий спосіб балансоутримувач надавав рахунки протягом строку дії договору, а орендар сплачував, зазначаючи у призначенні платежу "оплата 95 % орендної плати та плати податку на землю за …" з подальшим посиланням на місяць і рахунок, згідно з яким здійснено оплату. Поряд із цим КП "ОЕЕМП" наголосило на тому, що під час нарахування розміру орендної плати та розміру компенсації податку на землю балансоутримувач діє виключно на підставі порядку, обумовленого між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та ПП "Аріанта" у договорі від 16.05.2019 № 3, та норм чинного законодавства України, а укладення окремого договору на відшкодування витрат балансоутримувача зі сплати земельного податку є можливим після погашення наявної заборгованості в повному обсязі.
35. КП "ОЕЕМП" звернулося до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з листом від 18.04.2024 № 91, в якому просило відмовитись від договору від 16.05.2019 № 3 та вимагати повернення об`єкта оренди, оскільки продовження знаходження орендованого майна у користуванні ПП "Аріанта" без сплати орендних платежів та компенсації податку на землю зумовило неефективне використання майна територіальної громади міста Одеси та може призвести до збитків балансоутримувача у виді несплаченої орендної плати та штрафних санкцій за несплату обов`язкових платежів.
36. Департаментом комунальної власності Одеської міської ради до позовної заяви було додано розрахунок заборгованості, з якого вбачається, що заборгованість ПП "Аріанта" перед балансоутримувачем КП "ОЕЕМП" за договором від 16.05.2019 № 3 за період із січня 2022 року по червень 2024 року становить 223 874,54 грн. При цьому позивачем враховано коригування розміру орендної плати на підставі пункту 2 рішення Одеської міської ради від 29.06.2022 № 969-VIII "Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану" та наказу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 16.09.2022 № 741.
37. Відповідачем у свою чергу надано розрахунок заборгованості КП "ОЕЕМП" перед ПП "Аріанта" за договором від 26.05.2019 № 3 за період із 16.05.2019 по 31.03.2024 включно (додаток № 1 до акта в. р. договору про надання бухгалтерських послуг від 20.03.2024 № 25), складений фізичною особою - підприємцем Борових А. Х., відповідно до якого сума безпідставно отриманих балансоутримувачем коштів (компенсації земельного податку) за вказаний період становить 433 417,62 грн із ПДВ, у тому числі за період із 01.04.2021 по 31.01.2024 - 279 968,41 грн із ПДВ.
38. 27.06.2024 комісією у такому складі: заступник начальника орендного відділу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради Волкова І., члени комісії - головний спеціаліст орендного відділу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради Решилова О., начальник орендного відділу Комунальної установи "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" Васильєва О., юрист-консульт КП "ОЕЕМП" Хром А., складено акт обстеження орендованого об`єкта, який розташований за адресою: площа Привокзальна, м. Одеса.
39. У цьому акті від 27.06.2024 зазначено, що комісія обстежила частину споруд переходу загальною площею 371,8 кв. м, що розташований за адресою: площа Привокзальна, м. Одеса. На орендованій площі розташовані як торговельні об`єкти з продажу непродовольчих товарів (сувенірна та рекламна продукція, інше), так і торговельні об`єкти з продажу продовольчих товарів (пиріжкова, чайна, кафетерій). При проведенні обстеження встановлено, що 80/1000 частини споруд підземного переходу площею 18,4 кв. м за адресою: площа Привокзальна, 2-А, орендарем не використовується. Орендар ПП "Аріанта" в орендованих приміщеннях не знаходиться, а для функціонування зазначених торговельних об`єктів орендар передав орендовані площі в суборенду без дозволу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради. Профіль використання збережений частково під розміщення торговельного об`єкта з продажу непродовольчих товарів, при цьому орендар передав 90 % орендованої площі, що складає 317 кв. м, під розміщення об`єкта з продажу продовольчих товарів (без реалізації алкогольних напоїв). Орендований об`єкт облаштований усіма інженерними комунікаціями (електропостачання, водопостачання, каналізація, крім опалення). Санітарно-технічний стан задовільний. На момент обстеження орендар має перед балансоутримувачем КП "ОЕЕМП" заборгованість з оплати 95 % нарахувань з орендної плати та відшкодування земельного податку. Страховий поліс орендарем не наданий. До цього акта додані фототаблиці.
40. 22.08.2024 комісією КП "ОЕЕМП" у такому складі: голова Колеснікова Л. Б., члени комісії - Хром А. В., Стародубець Ж. В., Рисюкова Л. М., складено акт візуального обстеження об`єктів оренди відповідно до договору від 16.05.2019 № 3, в якому зафіксовано, що за результатами проведення візуального огляду встановлено розміщення на орендованій площі як торговельних площ (магазинів) із продажу непродовольчих товарів (сувенірів, мобільних телефонів, одягу, рекламної продукції, тютюнових виробів та інше) і надання різноманітних послуг (ремонт мобільних телефонів, ноутбуків, планшетів, поклейка захисного скла, прошивка телефонів та інше), розважальних автоматів, так і торговельних об`єктів із продажу продовольчих товарів (випічка, продаж чаю та кави, води та інше), а деякі незайняті торговельні об`єкти містять напис "Продам" разом із телефонами для зв`язку. Зазначені обставини зафіксовані комісією на фотоматеріалах, які додано до цього акта.
Короткий зміст касаційної скарги
41. ПП "Аріанта" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції. 
42. Касаційне провадження відкрито на підставі пункту 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України). Скаржник наполягає на відсутності висновку Верховного Суду щодо:
- правомірності нарахування та стягнення компенсації земельного податку з орендаря комунального майна, якщо балансоутримувач не є платником цього податку (підпункти 14.1.72, 14.1.147 пункту 14.1 статті 14, пункт 283.1.4 статті 283 Податкового кодексу України (далі - 
ПК України) та статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України));
-допустимості рахунків, актів приймання-передачі та актів звіряння як доказів виникнення грошового зобов`язання без первинних документів, якими визначено обов`язок зі сплати земельного податку та його розмір (статті 74, 77, 78 ГПК України, статті 11, 202, 626 ЦК України).
43. Також скаржник посилається на приписи статті 310 ГПК України стосовно того, що суди попередніх інстанцій встановили обставини, що мають суттєве значення для справи на підставі недопустимих доказів, які, на переконання скаржника, не підтверджують виникнення грошового зобов`язання зі сплати земельного податку.
44. Доводи скаржника зводяться до безпідставності сплати ним нарахованих раніше сум компенсації земельного податку на рахунок балансоутримувача, оскільки останній не є стороною договору оренди та не є платником земельного податку, що, на думку скаржника, є підставою коригування боргу з орендної плати на сплачені ним суми компенсації земельного податку.
Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу
45. Позивач у відзиві на касаційну скаргу просить відмовити у задоволенні касаційної скарги відповідача, а оскаржувані судові рішення залишити без змін. Позивач вважає, що оскаржувані судові рішення є обґрунтованими та прийнятими на підставі наявних у матеріалах справи доказів, які повною мірою досліджено судом, а твердження скаржника про необхідність формування судової практики й окремих висновків Верховного Суду з питань взаємовідносин орендарів комунального майна та балансоутримувачів таких об`єктів в частині оплати експлуатаційних платежів і зборів не входить до предмета доказування у цій справі.
Позиція Верховного Суду
46. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
47. Предметом розгляду є рішення суду першої інстанції, залишене без змін постановою суду апеляційної інстанції, яким задоволено позов про розірвання договору оренди та виселення у зв`язку із систематичним порушенням умов договору від 16.05.2019 № 3 щодо сплати орендної плати та земельного податку.
48. Відповідач не погоджується з рішеннями судів попередніх інстанцій, оскільки, на його думку, надані позивачем рахунки, акти приймання-передачі та акти звірки не підтверджують виникнення у відповідача грошового зобов`язання зі сплати компенсації земельного податку за відсутності доказів (первинних документів) сплати земельного податку самим балансоутримувачем, тому вважає, що зазначена сума боргу з орендної плати підлягає корегуванню на сплачені ним суми компенсації земельного податку, у зв`язку з чим у нього наявна переплата.
49. Статтею 11 ЦК України встановлено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
50. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України ).
51. Згідно зі статтею 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
52. Відповідно до частини першої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
53. Частиною другою статті 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
54. Як встановлено судами попередніх інстанцій, між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавецем) та ПП "Аріанта" (орендарем) укладено договір від 16.05.2019 № 3, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нерухоме майно, яке розташоване в м. Одеса (площа Привокзальна), загальною площею 371,8 кв. м.
55. Балансоутримувачем об`єкта оренди за договором від 16.05.2019 № 3 є КП "ОЕЕМП".
56. Об`єктом оренди за спірним договором є нерухоме майно комунальної власності, тому до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна", чинного на час виникнення спірних правовідносин.
57. Згідно з частиною першою статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.
58. Відповідно до пунктів 2.2, 2.3 договору від 16.05.2019 № 3 за орендовані частини споруди переходу орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 44 147,04 грн (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Міністерством статистики України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства. Розподіл щомісячної суми орендної плати та перерахування її на рахунки балансоутримувача та орендодавця проводиться орендарем у порядку, визначеному рішенням Одеської міської ради про бюджет міста на відповідний рік. До орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, плата за користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями.
59. Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, зокрема, визначають вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов`язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов`язки їх посадових осіб під час здійснення податкового контролю, а також відповідальність за порушення податкового законодавства, регулює ПК України.
60. Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
61. За приписами підпункту 269.1.1 пункту 269.1 статті 269 ПК України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) (підпункт 269.1.1.1) та землекористувачі, яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності на правах постійного користування (підпункт 269.1.1.2).
62. Отже, за законом орендар не є платником земельного податку до бюджету - цей обов`язок покладається на власника землі.
63. Як встановлено судами попередніх інстанцій, обов`язок відповідача сплачувати компенсацію за користування земельною ділянкою окремо від орендної плати встановлений безпосередньо умовами підпункту "в" пункту 4.2 договору від 16.05.2019 №3.
64. Відповідно до пункту 4.2 договору від 16.05.2019 № 3 протягом дії цього договору, крім своєчасного внесення орендної плати, орендар зобов`язаний, зокрема, сплату фактичних витрат за користування водою, каналізацією газом, електроенергією, центральним опаленням, іншими комунальними послугами, а також земельною ділянкою, здійснювати за вказаними балансоутримувачем банківськими реквізитами на підставі наданих балансоутримувачем рахунків.
65. Водночас суди першої та апеляційної інстанцій не досліджували первинні документи, які б підтверджували правомірність нарахування земельного податку (докази сплати податку балансоутримувачем), при цьому встановили наявність заборгованості (з орендної плати та компенсації земельного податку) у орендаря виключно на підставі вторинних документів (рахунків-фактур, актів наданих послуг, актів звірки).
66. Слід зазначити, що рахунок-фактура - не є первинним документом, що підтверджує господарську операцію, це лише вимога (пропозиція) про оплату, а акт звіряння - це бухгалтерський документ, який фіксує відповідність облікових даних та не створює податкового зобов`язання.
67. Колегія суддів зазначає, що законність, обґрунтованість та вмотивованість судового рішення обумовлюється, зокрема, порядком оцінки доказів і визначенням відповідно до статті 86 ГПК України їх якості з точки зору належності, допустимості, достовірності, а сукупність зібраних доказів - з точки зору вірогідності та взаємозв`язку для прийняття відповідного процесуального рішення.
68. Разом із тим за приписами статті 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять у предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
69. Згідно з частиною першою статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
70. Із наведеного вбачається, що суди попередніх інстанцій не надали оцінку аргументам відповідача в частині правомірності нарахування компенсації земельного податку на підставі неналежних доказів, та дійшли передчасного висновку про задоволення позовних вимог.
71. З огляду на викладене оскаржувані рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
72. Під час нового розгляду суду необхідно врахувати викладене, надати належну оцінку всім доводам учасників справи із належним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів і доказів, оцінити правомірність вимог позивача і встановити обставини щодо наявності або, навпаки, відсутності підстав для задоволення позову. 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги 
73. За змістом пункту 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.
74. Згідно із частиною третьою статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.
Судові витрати
75. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Приватного підприємства "Аріанта" задовольнити.
2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.10.2025 та рішення Господарського суду Одеської області від 11.04.2025 скасувати, справу № 916/3405/24 направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Суддя Є. В. Краснов
Суддя Г. М. Мачульський
Суддя Л. І. Рогач