ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"25" лютого 2026 р. Справа№ 910/5865/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого: Тарасенко К.В.
суддів: Коробенка Г.П. 
Тищенко А.І. 

секретар судового засідання: Гріщенко А.О.
за участі представників сторін: відповідно до протоколу судового засідання від 25.02.2026

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Київської міської ради
на рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 (повний текст рішення складено та підписано - 05.08.2025)
у справі №910/5865/25 (суддя - Пукас А.Ю.)

за позовом Київської міської ради 
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ньюпорт Холдінг» 
про стягнення 4 809 962, 82 грн

ВСТАНОВИВ:

І. ІСТОРІЯ СПРАВИ
1.1. короткий зміст позовних вимог 
До Господарського суду міста Києва звернулась Київська міська рада (далі за текстом - КМР, Позивач) з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ньюпорт Холдінг» (далі за текстом - ТОВ «Ньюпорт Холдінг», Відповідач) про стягнення 4 809 962, 82 грн безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0, 3619 га на Столичному шосе, 33 у Голосіївському районі міста Києва за період з 27.03.2017 до 30.11.2022.
В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач зазначає, що у період з 27.03.2017 до 30.11.2022 Відповідач фактично та безоплатно користувався земельною ділянкою без оформлення договору оренди з моменту набуття у власність нерухомого майна, розташованого на такій земельній ділянці.
Вказаними діями Відповідач спричинив безпідставне утримання коштів у вигляді орендної плати за спірний період, які згідно доводів Позивача підлягають стягненню на його користь на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України.

1.2. короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 у справі № 910/5865/25 позов Київської міської ради - задоволено частково. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Ньюпорт Холдінг» на користь Київської міської ради безпідставно збережені кошти - 3 787 833,52 грн та судовий збір - 45 454,00 грн. У задоволенні іншої частини позову - відмовлено.
Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з наступного:
- у період з 01.03.2020 по 31.03.2020 Відповідач на законодавчій основі звільнений від обов`язку сплачувати орендну плату за земельну ділянку комунальної форми власності, а у Позивача відповідно відсутнє право (правомірне очікування) на отримання таких коштів в розмірі 108 874, 67 грн.;
- положення податкового законодавства, зокрема підпункт 69.14 пункт 69 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України передбачають звільнення від нарахування та сплати юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року, а тому у період з 01.03.2022 по 31.12.2022 відповідач не повинен був платити плату за користування земельною ділянкою безвідносно до укладення ним договору оренди чи без нього, тому територіальна громада міста Києва не могла набути майно (кошти) в якості орендної плати за користування спірною земельною ділянкою за період з 01.03.2022 по 31.12.2022 на суму 913 254, 63 грн.
- вимоги про стягнення коштів за період з 23.07.2017 по 30.11.2022 заявлено Позивачем в межах строків позовної давності.

1.3. короткий зміст вимог апеляційної скарги
Не погоджуючись із прийнятим рішенням, Київська міська рада звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 у справі № 910/5865/25 за позовом Київської міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю «Ньюпорт Холдінг» про стягнення безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою в частині відмови в задоволенні позовних вимог та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги позивача в повному обсязі.

2. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ:
2.1. визначення складу суду, заяви, клопотання
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.08.2025 для розгляду даної справи визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя - Тарасенко К.В., судді: Коробенко Г.П., Тищенко А.І.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.09.2025 витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/5865/25 та відкладено розгляд питання про відкриття чи відмову у відкритті апеляційного провадження, повернення без розгляду апеляційної скарги або залишення апеляційної скарги без руху за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 до надходження до Північного апеляційного господарського суду матеріалів справи №910/5865/25. 
11.09.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №910/5865/25. 
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.09.2025, зокрема, відкрито апеляційне провадження у справі №910/5865/25 за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 та призначено розгляд справи на 01.10.2025.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.10.2025, відкладено розгляд справи № 910/5865/25 на 19.11.2025. 
14.11.2025 через систему «Електронний суд» від представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Ньюпорт Холдінг» надійшла заява про участь у судових засіданнях у справі в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 17.11.2025 заяву представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Ньюпорт Холдінг» про участь у судовому засіданні у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду задоволено, судове засідання по справі №910/5865/25 у режимі відеоконференції відбудеться 19.11.2025.
19.11.2025 судове засідання не відбулось у зв`язку з перебуванням судді Тищенко А.І. у відрядженні.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 04.12.2025 розгляд справи №910/5865/25 призначено в режимі відеоконференції на 11.12.2025. 
11.12.2025 судове засідання не відбулось у зв`язку з перебуванням головуючої судді Тарасенко К.В. у відпустці за сімейними обставинами.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.12.2025 розгляд справи №910/5865/25 призначено на 25.02.2026.

2.2. узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Київська міська рада не погоджується з висновками суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні позовних вимог та вважає, що зазначене рішення в цій частині прийнято з неправильним застосуванням норм матеріального права, з невідповідністю висновків суду першої інстанції обставинам справи, що привело до неправильного вирішення справи.
Позивач не погоджується з висновками суду першої інстанції щодо зменшення розміру безпідставно збережених відповідачем коштів за період з 01.03.2022 по 30.11.2022 та стверджує, що до спірних правовідносин не можуть бути застосовані положення підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу «Інші перехідні положення» розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України. 
В обґрунтування вказаного позивач посилається на висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 27.04.2021 у справі № 922/2378/20 про те, що «З урахуванням системного аналізу змісту пункту 10.1.1. статті 10, підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14, статей 40, 41, пункту 265.1.3. статті 265 ПК України та встановлених судами фактичних обставин справи, колегія суддів дійшла висновку, що зазначені норми у подібних правовідносинах слід застосовувати таким чином: «власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності - орендної плати за такі земельні ділянки, однак особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм ПК України». Подібні правові висновки викладені також у постановах Північного апеляційного господарського суду від 24.04.2025 у справі №910/11558/24, від 03.04.2025 у справі №910/13062/24, від 19.03.2025 №910/13042/24, від 10.04.2025 № 910/6404/24, від 02.07.2025 у справі № 910/8635/24.
Також позивач зазначає, що правова позиція щодо неможливості застосування наведених вище норм законодавства до спірних правовідносин викладені у постанові Верховного Суду від 01.07.2025 у справі № 908/1301/24.
Позивач вважає, що Відповідача слід стягнути всю суму безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою, здійснену на підставі розрахунків, наведених в позовній заяві, а саме у сумі 4 809 962,82 грн., а не 3 787 833,52 грн., як це було вирішено судом першої інстанції, а тому просить суд апеляційної інстанції скасувати рішення суду в частині відмови в задоволенні позовних вимог та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог в повному обсязі.

2.3. узагальнені доводи та заперечення іншого учасника справи
Відповідач своїм процесуальним правом на подання відзиву на апеляційну скаргу не скористався. 
Відтак, з урахуванням частини третьої статті 263 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якої відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції, справа розглядається за наявними матеріалами.

2.4. явка в судове засідання 
У судове засідання 25.02.2026 з`явилися представники учасників справи.
Представник позивача підтримав апеляційну скаргу та просив суд її задовольнити. 
Представник відповідача просила суд відмовити в задоволенні апеляційної скарги.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
3. ПОЗИЦІЯ СУДУ:
3.1. встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-8001155362020 від 19.08.2020 державна реєстрація земельної ділянки площею 0,3619 га кадастровий номер 8000000000:90:132:0004, код виду цільового призначення - 03.07 «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі» на Столичному шосе, 33 у Голосіївському районі міста Києва проведена 28.04.2012 Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 03.02.2012.
Земельна ділянка сформована та є об`єктом цивільних прав у розумінні статті 79-1 Земельного кодексу України з 28.04.2012.
Згідно з інформаційною довідкою від 16.04.2025 № 422954325 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на вказаній земельній ділянці розташоване нерухоме майно, що перебуває у приватній власності ТОВ «Ньюпорт Холдінг», а саме: комплекс будівель, громадський (виробничий будинок (приміщення) АЗС №23 з кафе-магазином та автомийкою, загальною площею 448.6 кв.м, що перебуває у приватній власності відповідача на підставі акт прийому - передачі, серія та номер: 1151,1152, виданий 27.03.2017, видавник: ТОВ «Антел-Стандар» (час державної реєстрації права: 27.03.2017).
Київська міська рада ухвалила рішення від 04.11.2021 № 3361/3402 «Про передачу ТОВ «Ньюпорт Холдінг» земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування АЗС з кафе-магазином та автомийкою на Столичному шосе, 33 у Голосіївському районі міста Києва».
Згідно з вказаним рішенням вирішено ТОВ «Ньюпорт Холдінг» передати за умови виконання пункту 2 цього рішення, в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,3619 га (кадастровий номер 8000000000:90:132:0004) для експлуатації та обслуговування АЗС з кафе-магазином та автомийкою (код виду цільового призначення - 03.07, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі) на Столичному шосе, 33 у Голосіївському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно (право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27.03.2017, номер запису про право власності 19694642).
На підставі цього рішення між Київською міською радою та ТОВ «Ньюпорт Холдінг» укладено договір оренди земельної ділянки від 01.12.2022 № 2338.
Згідно з інформаційною довідкою від 25.02.2025 № 415005236 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, договір оренди земельної ділянки зареєстровано 01.12.2022 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, орендодавець за яким: Київська міська рада, орендар: ТОВ «Ньюпорт Холдінг».
Позивач зазначає, що відсутність документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою у Відповідача в період з 27.03.2017 до 30.11.2022 не може бути визнане як її самовільне використання, однак, не надає права на її безоплатне використання в силу чого Відповідачем має сплачуватися орендна плата за користування земельною ділянкою.
Враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі, положення глави 15 статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України, те що Відповідач є фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташоване його майно, Позивачем нараховано орендну плату виходячи із вартості земельної ділянки за спірний період, що становить 4 809 962, 82 грн та які є предметом даного спору.
Судом встановлено, що відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-8001155362020 від 19.08.2020 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:132:0004 за 2020 рік становить 10 887 466,76 грн.
Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 28.09.2021 № 8620/86-21 вартість земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:132:0004 за 2021 рік становить - 9 072 888,97 грн. 
Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 06.07.2022 № 2439/86-22 вартість земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:132:0004 за 2022 рік становить - 9 980 177,86 грн.
Відповідно до положень пункту 289.2 статті 289 Податкового кодексу України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І:100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115.
Індекс споживчих цін встановлюється Державною службою статистики України, є загальнодоступним, розміщується на їх офіційному сайті.
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель міститься на офіційному сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, адже саме цей орган уповноважений реалізовувати державну політику у сфері земельних відносин, (https://land.gov.ua/derzhgeokadastr-povidomlyaye-pro-indeksacziyunormatyvnoyi-groshovoyi-oczinky-zemel-za-2024-rik/), де зазначено, що коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель у розрізі років становить: за 2017 рік - 1,0; за 2018 рік - 1,0; за 2019 рік - 1,0; за 2020 рік - 1,0. 
Таким чином, нормативна грошова оцінка земельної ділянки в розрізі років визначалась з врахуванням вищезазначених положень законодавства і за 2017, 2018, 2019 роки становить 10 887 466,76 грн (10 887 466,76 /1).
Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 28.09.2021 № 8620/86-21, земельна ділянка належить до земель з видом цільового призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. 
Ставка орендної плати за користування земельною ділянкою Позивачем визначено таким чином: 
за період з 27.03.2017 по 31.12.2017 відповідно до додатка 10 рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2017 рік» від 26.09.2017 № 161/3168;
за період з 01.01.2018 по 31.12.2018 відповідно до додатка 10 до рішення Київської міської ради від 21.12.2017 № 1043/4050 «Про бюджет міста Києва на 2019 рік»; 
за період з 01.01.2019 по 31.12.2019 відповідно до додатка 11 до рішення Київської міської ради від 13.12.2018 «Про бюджет міста Києва на 2019 рік» № 416/6467; 
за період з 01.01.2020 по 31.12.2020 відповідно до додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2020 рік» від 12.12.2019 № 456/8029; 
за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2021 рік» від 24.12.2020 № 24/24; 
за період з 01.01.2022 по 30.11.2022 відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2022 рік» від 09.12.2021 № 3704/3745.
У вказаних додатках до рішення Київської міської ради визначені розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки) і до земель з видом цільового призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для експлуатації та обслуговування АЗС) застосовується ставка орендної плати за 2017, 2018, 2019 роки - 8%, за 2020, 2021, 2022 роки - 12%.
Відповідно до розрахунку Київської міської ради загальна сума відшкодування розраховується таким чином:
1) 27.03.2017 по 31.12.2017 10 887 466, 76*8%/365*280 = 668 162,34 грн 
2) 01.01.2018 по 31.12.2018 10 887 466, 76*8%/365*365 = 870 997,34 грн 
3) 01.01.2019 по 31.12.2019 10 887 466, 76*8%/365*365 = 870 997,34 грн 
4) з 01.01.2020 по 31.12.2020 10 887 466, 76*12%/366*366 днів =1 306 496,01 грн; 
5) з 01.01.2021 по 31.12.2021 9 072 888, 96*12%/365*365 днів = 1 088 746,68 грн; 
6) з 01.01.2022 по 30.11.2022 9 980 177,86*12%/365*334 днів = 1 095 905,56 грн; 
а разом: 668 162,34 + 870 997,34 + 870 997,34 + 1 306 496,01 + 1 088 746,68 + 1 095 905,56 = 5 901 305, 27 грн.
Також Позивачем враховано, що за даними Головного управління ДПС у місті Києві згідно листа від 23.04.2025 № 12430/5/26-15-04-15-0 Відповідач подавав податкові декларації по платі за землю стосовно спірної земельної ділянки та за 2020-2022 роки сплачував земельний податок на землю в такому розмірі: за 2020 рік - 167 612,30 грн; за 2021 рік - 461 865,00 грн; за 2022 рік - 461 865, 15 грн, що в загальному становить 1 091 342,45 грн.
У силу зазначеного, Позивач вказує, що з Відповідача доцільно буде стягнути безпідставно збережені ним кошти за період з 27.03.2017 по 30.11.2022 з урахуванням суми сплаченого відповідачем земельного податку за земельну ділянку, а саме кошти у сумі 4 809 962,82 грн: 5 901 305,27 грн - 1 091 342,45 грн = 4 809 962, 82 грн.
Предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Згідно з частиною 1 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Відповідно до частини 2 статті 1212 ЦК України набуте особою або збережене нею у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави майно відшкодовується незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
За приписами статті 1214 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов`язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин виключає можливість застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.
Отже, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, адже набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберіг), або вартість цього майна.
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 05.08.2022 у справі №922/2060/20 дійшов висновку, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем сформованої земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 зазначила, що нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.
Власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі №924/856/20.
Набувач нерухомого майна, не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, фактично збільшує свої доходи, а власник земельної ділянки (потерпілий) втратив належне йому майно (кошти від орендної плати). До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондиційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України.
Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, постанові Верховного Суду від 14.01.2019 у справі №912/1188/17.
Отже, для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212-1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави. Встановлення саме таких обставин входить до предмета доказування у межах вирішення спору у цій справі.
Як було правильно встановлено судом першої інстанції, нерухоме майно Відповідача з 27.03.2017 перебуває на земельній ділянці площею 0,3619 га (кадастровий номер 8000000000:90:132:0004), яка належить на праві власності Позивачу.
Доказів укладання між Позивач та Відповідачем договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:90:132:0004) до 01.12.2022, тобто на спірний період, матеріали справи не містять.
Крім того, право оренди за Відповідачем зареєстровано 01.12.2022 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Таким чином, матеріали справи не містять доказів належного оформлення права користування (оренди) вказаною земельною ділянкою відповідачем у спірний період з 27.03.2017 по 30.11.2022.
Відтак, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що Відповідач як фактичний користувач земельною ділянкою зобов`язаний здійснювати орендну плату в силу володіння об`єктом нерухомого майна, зокрема і за спірний період, який передував укладенню договору оренди.
Враховуючи вищевикладене, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є недопустимим, що відповідно свідчить про наявність у Позивача підстав для стягнення коштів у вигляді орендної плати за земельну ділянку на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України, які Відповідач фактично безпідставно утримує.
З наведеним висновком суду першої інстанції погоджується судова колегія та наголошує, що вказане сторонами на стадії апеляційного перегляду оскаржуваного рішення не оспорюється.

3.2. обставини встановлені судом апеляційної інстанції і визначення відповідно до них правовідносин, а також доводи, з якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції, а також норми права 
Щодо заявленого позивачем розміру безпідставно збережених коштів суд зазначає наступне.
Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки - підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж установлено положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України (аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 05.08.2022 у справі № 922/206/20).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц дійшла висновку, що обов`язковими для визначення орендної плати є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, про що також наголошено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17 (пункт 71).
Згідно правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду від 27.07.2023 у справі № 918/779/22 витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, що підтверджує дані про нормативну грошову оцінку (вартість земельної ділянки), а інформація (дані), визначена у цьому витязі, є обов`язковою під час проведення розрахунку (визначення) орендної плати, суми, яку мав отримати власник земельної ділянки за звичайних умов.
З урахуванням зазначеного та задля стягнення коштів, які Позивач як власник земельної ділянки мав би отримати як орендну плату у спірних правовідносинах, суду слід встановити нормативну грошову оцінку земельної ділянки та ставку орендної плати, що підлягає застосуванню.
З матеріалів справи вбачається, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки підтверджується витягами з Державного земельного кадастру та здійсненими розрахунками Позивача із врахуванням індексації.
Також суд зазначає, що земельне законодавство, й зокрема стаття 20 Закону України «Про оцінку земель», не містить обґрунтування обов`язковості надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за кожен календарний рік упродовж спірного періоду, а лише зазначає про необхідність фіксування нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки у відповідному витязі. При цьому, витяги про нормативну грошову оцінку земельної ділянки формуються за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру на підставі актуальних відомостей про земельні ділянки, внесених до Державного земельного кадастру, а формування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки здійснюється автоматично в режимі «реального часу», тобто на час звернення заявників, у зв`язку з чим програмним забезпеченням і чинним законодавством не передбачено формування вказаних витягів на певну дату, яка вже минула. 
Подібні правові позиції викладені у постановах Верховного Суду від 29.05.2020 у справі №922/2843/19, від 07.07.2020 у справі №922/3208/19.
Судом першої інстанції перевірено позивачем нарахування коштів, які безпідставно утримуються Відповідачем та встановлено, що останні є обґрунтованими та арифметично правильними.
При цьому суд зазначив, що докази сплати Відповідачем орендної плати по мінімальній ставці відсутні, натомість судом враховано, що Позивачем здійснено відрахування сум сплаченого Відповідачем земельного податку в розмірі 1 091 342, 45 грн.
Щодо періоду користування земельною ділянкою без достатньої правової підстави колегія суддів зазначає наступне.
Як було зазначено вище, у заявлений позивачем період з 27.03.2017 по 30.11.2022 використовував спірну земельну ділянку без укладення договору оренди землі і не сплачував орендну плату у встановленому законодавчими актами розмірі.
Суд першої інстанції встановив, що відповідно до абзацу 1 підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу «Інші перехідні положення» розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України відповідач звільняється від сплати плати за землю за період з 01.03.2022 по 30.11.2022, а також у період з 01.03.2020 по 31.03.2020.
Однак, з таким висновком суду першої інстанції колегія суддів погодитись не може, з огляду на таке.
Пунктом 69 підрозділу 10 «Інші перехідні положення» розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України установлено, що тимчасово, на період до припинення або скасування воєнного стану на території України, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24.02.2022 № 64/2022, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24.02.2022 № 2102-ІХ, справляння податків і зборів здійснюється з урахуванням особливостей, визначених у цьому пункті.
Згідно з підпунктом 69.14 п. 69 підрозділу 10 «Інші перехідні положення» розділу ХХ «Перехідні положення» Податкового кодексу України (в редакції Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно» № 3050-IX від 11.04.2023, який набрав законної сили 06.05.2023) за період з 1 січня 2022 року до 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.
Колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції та доводами відповідача щодо можливості застосування до спірних правовідносин положень пп. 69.14 п. 69 підрозділу 10 «Інші перехідні положення» розділу ХХ «Перехідні положення» Податкового кодексу України, оскільки предметом цього позову є стягнення безпідставно збережених коштів на підставі ст. 1212 Цивільного кодексу України в розмірі орендної плати.
Вказаними положеннями чітко передбачено, що не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.
Отже, зазначені положення Закону підлягають застосуванню у разі наявності правових підстав для володіння чи користування земельними ділянками, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, що підтверджується правовим висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 25.02.2025 у справі № 908/929/24. 
Натомість, предметом позову є стягнення з відповідача безпідставно набутих коштів, які позивач недоотримав через користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору оренди, не сплачуючи в належному обсязі орендну плату. 
При цьому, плата за землю, як вже зазначалося вище, є загальнодержавним податком, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (пп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України).
Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України у вказаній редакції).
Відповідно до ч. 1 ст. 92 Земельного кодексу України право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.
З наведеного вбачається, що чинним законодавством розмежовується поняття «земельний податок» і «орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності».
У розумінні положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті 269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270, пункту 287.7 статті 287 Податкового кодексу України платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов`язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права. Якщо певна фізична чи юридична особа набула право власності на будівлю або його частину, що розташовані на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Отже, власники і землекористувачі земельних ділянок сплачують плату за землю (в т.ч. земельний податок) з дня виникнення права власності, права постійного користування земельною ділянкою.
Оскільки за відповідачем будь-яке право на спірну земельну ділянку не зареєстровано у встановленому законодавством порядку, у контролюючого органу в силу вимог пунктів 287.1 ст. 287 Податкового кодексу України відсутні обов`язки та, відповідно, повноваження на стягнення податкових зобов`язань зі сплати земельного податку.
З урахуванням наведених приписів Податкового кодексу України та встановлених судом фактичних обставин справи, колегія суддів дійшла висновку, що власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності - орендної плати за такі земельні ділянки, однак особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм Податкового кодексу України.
У даному випадку судом враховано правову позицію, викладену Верховним Судом у постанові від 01.07.2025 у справі № 908/1301/24 у аналогічних правовідносинах.
Враховуючи викладене, положення п. 69.14. підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України не підлягають застосуванню до даних правовідносин, що свідчить про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права в цій частині.
Відтак, доводи апелянта про відсутність підстав для застосування вказаних положень ПК України до даних правовідносин знайшли своє підтвердження під час апеляційного перегляду оскаржуваного рішення суду.
Крім того, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» вирішено внести зміни до Податкового кодексу, а саме пункт 524 підрозділу 10 Розділу XX «Перехідні положення» викладено наступним чином: «Не нараховується та не сплачується за період з 1.03 по 31.03.2020 плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, та використовуються ними в господарській діяльності». 
При цьому платники плати за землю (крім фізичних осіб), які відповідно до пункту 286.2 статті 286 цього Кодексу подали податкову декларацію, мають право подати уточнюючу податкову декларацію, в якій відобразити зміни податкового зобов`язання із сплати плати за землю за податковий період березень 2020 року.
Суд першої інстанції, виходячи з аналізу викладених положень податкового законодавства зазначив, що вони передбачають не лише звільнення від нарахування та сплати за період з 01.03.2020 по 31.03.2020 орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, а й визначають механізм врегулювання правовідносин, пов`язаних з таким звільненням шляхом подання уточнень до податкової декларації, а відтак у період з 01.03.2020 по 31.03.2020 Відповідач на законодавчій основі звільнений від обов`язку сплачувати орендну плату за земельну ділянку комунальної форми власності, а у Позивача відповідно відсутнє право (правомірне очікування) на отримання таких коштів в розмірі 108 874, 67 грн.
Втім, виходячи з наведених колегією суддів вище обставин та норм законодавства, з огляду на те, що за відповідачем будь-яке право на спірну земельну ділянку не зареєстровано у встановленому законодавством порядку, у контролюючого органу в силу зазначених вимог законодавства відсутні обов`язки та, відповідно, повноваження на стягнення податкових зобов`язань зі сплати земельного податку, тобто відповідач, не маючи права власності або постійного користування на земельну ділянку, використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм Податкового кодексу України, а також Перехідних положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)».
Що стосується позовної давності, суд зазначає, що Законом України від 30.03.2020 № 540-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» розділ «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України доповнено пунктом 12 згідно з яким: «Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.
Дія карантину, встановленого Постановою КМУ № 211 від 11.03.2020 неодноразово продовжувалась до 30.06.2023.
Згідно пункту 19 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК України (в редакції Закону № 3450-IX від 08.11.2023) у період дії воєнного стану в Україні перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану.
Відтак, вимоги про стягнення коштів за період з 23.07.2017 по 30.11.2022 заявлено Позивачем в межах строків позовної давності.
З огляду на зазначене, з урахуванням наведених вище висновків судової колегії апеляційного господарського суду, розмір безпідставно збережених коштів за період з 27.03.2017 по 30.11.2022 становить 4 809 962,82 грн, з яких:
1) 27.03.2017 по 31.12.2017 10 887 466, 76*8%/365*280 = 668 162,34 грн 
2) 01.01.2018 по 31.12.2018 10 887 466, 76*8%/365*365 = 870 997,34 грн 
3) 01.01.2019 по 31.12.2019 10 887 466, 76*8%/365*365 = 870 997,34 грн 
4) з 01.01.2020 по 31.12.2020 10 887 466, 76*12%/366*366 днів =1 306 496,01 грн; 
5) з 01.01.2021 по 31.12.2021 9 072 888, 96*12%/365*365 днів = 1 088 746,68 грн; 
6) з 01.01.2022 по 30.11.2022 9 980 177,86*12%/365*334 днів = 1 095 905,56 грн; 
а разом: 668 162,34 + 870 997,34 + 870 997,34 + 1 306 496,01 + 1 088 746,68 + 1 095 905,56 = 5 901 305, 27 грн., а з урахуванням суми сплаченого відповідачем земельного податку за земельну ділянку 1 091 342,45 грн, складає 4 809 962,82 грн.
Відтак, позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.

4. ВИСНОВКИ СУДУ ТА ДЖЕРЕЛА ПРАВА:
4.1. висновки за результатами розгляду матеріалів справи 
Колегія суддів, дослідивши матеріали справи, оцінюючи їх за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на їх безпосередньому, всебічному, повному і об`єктивному дослідженні, з урахуванням всіх обставин справи в їх сукупності, частково не погоджується з висновками, з яких виходив місцевий господарський суд при прийнятті оскаржуваного рішення суду.
З огляду на встановлені обставини, судова колегія вбачає наявність правових підстав для задоволення позовних вимог у повному обсязі з підстав, наведених у мотивувальній частині даної постанови суду апеляційної інстанції.

4.2. посилання на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції
Згідно із ст.269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Відповідно до статті 73 ГПК України доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
Згідно з частинами першою, третьою статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.
Відповідно до статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були (аналогічний висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.06.2020 у справі № 924/233/18).
За приписами ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Згідно зі статтею 206 Земельного кодексу України (тут і надалі - ЗК України у редакції, чинній у період виникнення спірних правовідносин) використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Частинами 1 та 2 статті 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам..
Відповідно до пункту в) частини 1 статті 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
За частиною 1 статті 120 ЗК України у разі набуття на підставі вчиненого правочину або у порядку спадкування права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці приватної власності, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від попереднього власника таких об`єктів до набувача таких об`єктів, без зміни її цільового призначення.
Згідно з абзацом 1 частини 9 статті 120 ЗК України якщо об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об`єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об`єкта нерухомого майна зобов`язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об`єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.
Статтею 125 ЗК України закріплено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Відповідно до статті 12 Закону України «Про оцінку земель» нормативно-методичне регулювання оцінки земель здійснюється у відповідних нормативно-правових актах, що встановлюють порядок проведення оцінки земель, організації і виконання землеоціночних робіт, склад і зміст технічної документації та звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, вимоги до них, порядок їх виконання.
Згідно з абзацом 3 частини 1 статті 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки, зокрема, комунальної власності.
Згідно з абзацом 1 пункту 289.1 ПК України для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності нормативна грошова оцінка земель проводиться обов`язково (стаття 13 цього Закону); нормативно-грошова оцінка земельних ділянок у межах населених пунктів проводиться не рідше ніж на 5-7 років (стаття 18 Закону України «Про оцінку земель»).
Згідно з положеннями частини 3 статті 23 цього Закону витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частина 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до частини другої статті 20 та частини третьої статті 23 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
У своїх рішеннях Європейський суд з прав людини зазначає, що хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі «Суомінен проти Фінляндії» (Suominen v. Finland), № 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). 
Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaari v. Finland), №49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року).
У рішенні Суду у справі Трофимчук проти України № 4241/03 від 28.10.2010 Європейським судом з прав людини зазначено, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід сторін.

5. ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ:
5.1. мотиви прийняття або відхилення аргументів учасників справи 
Дослідивши обставини справи та наявні в ній докази, колегія суддів визнає обґрунтованими доводи скаржника про відсутність підстав для застосування до спірних правовідносин положень підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу «Інші перехідні положення» розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України з огляду на те, що відповідач використовував земельну ділянку, не маючи права власності або права постійного користування на неї, та без укладення відповідного договору оренди землі.
Отже, за висновком суду апеляційної інстанції, доводи позивача знайшли своє підтвердження під час апеляційного перегляду справи.
Усі інші доводи та міркування учасників справи судом апеляційної інстанції враховано, однак вони не спростовують наведених вище висновків суду апеляційної інстанції.

6. ВИСНОВКИ ПІВНІЧНОГО АПЕЛЯЦІЙНОГО ГОСПОДАРСЬКОГО СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ:
Відповідно до ч. 1 ст. 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: нез`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
За змістом частини другої вказаної статті неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
Колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що оскаржуване рішення частково прийнято з неправильним застосуванням норм матеріального права з підстав, викладених у мотивувальній частині постанови.
Наведене за висновком апеляційного господарського суду є підставою для часткового скасування оскаржуваного рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 у справі № 910/5865/25 з присудженням до стягнення з відповідача 4 809 962,82 грн безпідставно збережених коштів.
У зв`язку з викладеним, апеляційна скарга Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 у справі № 910/5865/25 підлягає задоволенню.

7. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ:
Пунктом 14 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Розподіл судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги здійснюється відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, а тому у зв`язку із задоволенням апеляційної скарги, судовий збір за подання позовної заяви та апеляційної скарги покладається на відповідача.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 у справі № 910/5865/25 задовольнити.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 у справі № 910/5865/25 скасувати частково, виклавши його резолютивну частину в наступній редакції:
« 1. Позов Київської міської ради - задовольнити.
2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Ньюпорт Холдінг» (вул. Каховська, буд. 11А, м. Запоріжжя, 69096; ідентифікаційний код 39715902) на користь Київської міської ради (вул. Хрещатик, буд. 36, м. Київ, 01044; ідентифікаційний код 22883141) безпідставно збережені кошти - 4 809 962 (чотири мільйони вісімсот дев`ять тисяч дев`ятсот шістдесят дві) грн 82 коп. та судовий збір - 57 719 (п`ятдесят сім тисяч сімсот дев`ятнадцять) грн 55 коп.
3. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.».
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Ньюпорт Холдінг» (вул. Каховська, буд. 11А, м. Запоріжжя, 69096; ідентифікаційний код 39715902) на користь Київської міської ради (вул. Хрещатик, буд. 36, м. Київ, 01044; ідентифікаційний код 22883141) 18 398 (вісімнадцять тисяч триста дев`яносто вісім) грн 32 коп. витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.
4. Доручити Господарському суду міста Києва видати відповідні накази. 
5. Матеріали справи № 910/5865/25 повернути до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення.
Сторони мають право оскаржити постанову в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 20 днів, відповідно до ст. ст. 286-291 ГПК України.

Повний текст складено та підписано 10.03.2026.

Головуючий суддя К.В. Тарасенко 

Судді Г.П. Коробенко

А.І. Тищенко