Справа № 750/13758/25
Провадження № 2/750/392/26

Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

10 квітня 2026 року м. Чернігів

Деснянський районний суд міста Чернігова в складі:
судді – Косенка О.Д.,
секретар судового засідання – Суконнова В.М.,
за участі представника Позивача – Титаренко Т.Г.
представника відповідача – Кінебаса О.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОПАЗ» до ОСОБА_1 про розірвання попереднього договору,
в с т а н о в и в :
у жовтні 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю «ТОПАЗ» (далі – позивач) звернулося з позовом до ОСОБА_1 (далі – відповідач), у якому просить розірвати Попередній договір № 37-Т2 від 16.04.2020 та стягнути з відповідача на корить позивача понесені судові витрати.
В обґрунтуванні позовних вимог зазначив, що 16.04.2020 між сторонами спору було укладено попередній договір № 37-Т2 відповідно до умов якого сторони домовились не пізніше 45 календарних днів після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання Продавцем правовстановлюючих документів укласти договір купівлі-продажу Квартири, у встановленій законом формі та на умовах, визначених цим договором.
Однак, об`єкт будівництва було суттєво пошкоджено у 2022 році внаслідок активних бойових дій у м. Чернігові, а територія біля об`єкту замінована. Внаслідок пошкодження об`єкту будівництва виникла необхідність виконання спеціальних робіт щодо демонтажу аварійних частин пошкоджень, пошуку спеціалістів та спеціальної техніки, розроблення проектної документації аварійно-відновлювальних робіт об`єкту будівництва.
Значна частина контрагентів Позивача - постачальників матеріалів та послуг у 2022 році з тих чи інших причин, не відновили своєї діяльності. Товариство змушено було здійснювати пошук нових контрагентів та налагоджувати нові логістичні ланцюги. Відбулося здороження матеріалів, цін на товари та послуги. В умовах загальнодержавного дефіциту та здорожчання будівельних матеріалів, укладення майбутніх договорів з контрагентами для завершення будівництва об`єкту здійснювалось вже на нових умовах та за новими цінами.
24 червня 2025 року ТОВ «Топаз» надіслало Відповідачу лист № 79, яким повідомило про введення об`єкту будівництва в експлуатацію, а також про зміну істотних обставин, якими сторони керувались при укладанні Попереднього договору. Також було повідомлено про те, що об`єкт будівництва зазнав значних пошкоджень та потребував відновлення. Зазначене у свою чергу зумовило збільшення вартості будівельних робіт і як наслідок збільшення вартості квартири.
У зв`язку з цим було запропоновано укласти додаткову угоду до Попереднього договору № 37-Т2 від 16.04.2020 відповідно до якої пропонувалось: викласти в новій редакції абзац «г») підпункту 2.1.1. пункту 2.1. щодо зміни площі квартири на фактичну площу 47,3 кв.м, та змінити підпункт 2.1.2 пункту 2.1., а саме змінити вартість квартири на 708 305 (сімсот вісім тисяч триста п`ять) гривень 00 коп., без ПДВ.
Однак, Відповідачка не погодилася на зміну умов договору в частині збільшення ціни квартири. У зв`язку з незгодою Відповідачки із запропонованими умовами Додаткової угоди листом № 81 від 17.07.2025 ТОВ «Топаз» попросило Відповідачку повідомити реквізити рахунку для повернення грошових коштів, сплачених за Попереднім договором.
Станом на дату подачі позову Відповідачка не надала згоду на розірвання Попереднього договору № 37-Т2 від 16.04.2020. Додаткова угода про зміну умов договору між сторонами також не підписана, у зв`язку з цим Позивач звернувся до суду з позовом.
Ухвалою Деснянського районного суду м. Чернігова від 08 жовтня 2025 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження в справі; справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження; визначено сторонам строк для подачі заяв по суті справи.
28 жовтня 2025 року представник відповідача – адвокат Кінебас О.М. за допомогою системи «Електронний суд» подав відзив на позов, у якому заперечив щодо задоволення позовних вимог, мотивуючи це тим, що всі зобов`язання з боку Відповідача виконані, лише Позивач ухиляється від виконання покладених на нього попереднім договором обов`язків. Факт форс-мажорних обставин не зафіксований Торгово-промисловою Палатою України у відповідному Сертифікаті. Позивачем не доведено пошкодження саме спірної квартири та не обгрунтовано визначення її балансової вартості. Також, представник позивача зазначає, що попередній договір є нікчемним, оскільки сторонами не додержано вимог закону про нотаріальне посвідчення спірного попереднього договору, а тому не може створювати правових наслідків. Окрім цього, просить у випадку задоволення позовних вимог, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, а у випадку відмови в позові – стягнути такі витрати в сумі 10 000,00 грн.
Ухвалою суду від 20 листопада 2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті.
У судовому засіданні представник Позивача надала пояснення аналогічні позовній заяві та просила позов задовольнити. 
Представник відповідача у задоволенні позовних вимог просив відмовити, з підстав зазначених у відзиві на позовну заяву.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступних висновків.
16 квітня 2020 року між Позивачем (Продавець) та Відповідачем (Покупець) був укладений Попередній договір № 37-Т2 (далі – Попередній договір), відповідно до умов якого Продавець відповідно до умов договору від 12.06.2019 №12.06-19/01, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ТОПАЗ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ОСНОВА-БУД-7» по будівництву багатоповерхового житлового будинку №3 (будівельний номер) з автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі по АДРЕСА_1 на орендованій земельній ділянці, набуде право власності на квартиру номер АДРЕСА_2 (надалі - Квартира) і має намір здійснити відчуження Квартири Покупцю, а Покупець має намір придбати Квартиру у власність (а.с. 7-9).
Відповідно до пункту 1.1. Попереднього договору сторони домовились не пізніше 45 календарних днів після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання Продавцем правовстановлюючих документів домовились укласти договір купівлі-продажу квартири, у встановленій законом формі та на умовах, визначених цим договором. Орієнтовна дата введення об`єкта будівництва в експлуатацію IV квартал 2021 року. Запланований термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію може бути змінено, що не є порушенням зобов`язань з боку Продавця.
Згідно пункту 2.1. Попереднього договору сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити основний договір з урахуванням таких істотних умов: 2.1.1.Об`єкт – Квартира з наступними характеристиками: а) адреса будинку, в якому розташована квартира: АДРЕСА_3 ; г) загальна площа квартири згідно з проектом: 44,45 кв.м; д) наявність автономного джерела теплопостачання: індивідуальне опалення. 2.1.2. Вартість квартири на момент укладання Попереднього договору складає 355 600 (триста п`ятдесят п`ять тисяч шістсот) гривень 00 коп. без ПДВ. 
Пунктом 2.3. Попереднього договору встановлено, що остаточна вартість відчужуваної квартири за Основним договором в будь-якому випадку не може бути меншою за її балансову вартість, визначену після введення об`єкта будівництва в експлуатацію. 
Відповідно до копії довідки, наданої Військовою частиною НОМЕР_1 Міністерства оборони України від 13.06.2022 № 502/2/2/75, у період з 24.02.2022 по 30.03.2022 безпосередньо за адресою: АДРЕСА_1 , велися активні бойові дії із захисту міста та недопущення просування ворога в глиб міста (а.с. 10).
Згідно з фототаблицею пошкоджень, внаслідок активних бойових дій об`єкт будівництва було суттєво пошкоджено (а.с. 13-33).
Розпорядженням Чернігівської міської ради від 09.03.2023 № 42-р «Про створення комісії з обстеження» створено комісію з обстеження об`єктів, пошкоджених внаслідок збройної агресії Російської Федерації у складі представників органів державної влади та місцевого самоврядування. Зазначена комісія актом № 12 комісійного обстеження об`єкта, пошкодженого внаслідок збройної агресії Російської Федерації, від 11.05.2023 зафіксувала пошкодження Об`єкта будівництва, визначивши категорію пошкоджень ІІ (орієнтовно 45%) (а.с. 34-35).
18 серпня 2024 року об`єкт будівництва «Будівництво багатоповерхового житлового будинку АДРЕСА_4 (будівельний номер) з автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі, з вбудовано-прибудованими приміщеннями соціально-побутового призначення з автономним джерелом теплопостачання по АДРЕСА_1 на орендованій земельній ділянці» було введено в експлуатацію, що підтверджується сертифікатом про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, реєстраційний номер в ЄДЕССБ ЧГ122240812878 (а.с. 41-42).
Відповідно до витягу з рішення Виконавчого комітету Чернігівської міської ради «Про присвоєння адрес об`єктам будівництва та об`єктам нерухомого майна» № 561 від 20.08.2024, багатоквартирному житловому будинку присвоєно адресу: АДРЕСА_5 (а.с. 43).
Балансова вартість квартири АДРЕСА_6 станом на 29.09.2025 складає 600 429, 46 грн, що підтверджується балансовою довідкою № 97 від 29.09.2025, та свідчить про те, що суттєво змінилась договірна рівновага в силу істотного підвищення вартості квартири АДРЕСА_7 (а.с. 49).
24 червня 2025 року ТОВ «ТОПАЗ» звернулося до Відповідача з листом № 79, яким було запропоновано укласти додаткову угоду до Попереднього договору, виклавши в новій редакції: абзац «г») підпункту 2.1.1. пункту 2.1. щодо зміни площі квартири на фактичну площу 47,2 кв.м, та змінити підпункт 2.1.2 пункту 2.1., а саме змінити вартість квартири на 708 305 (сімсот вісім тисяч триста п`ять) гривень 00 коп., без ПДВ (а.с.44).
04 липня 2025 року на адресу ТОВ «ТОПАЗ» від Відповідача надійшов лист, зі змісту якого вбачається, що Відповідач не погоджується на зміну умов договору в частині збільшення ціни квартири (а.с. 94-95).
Листом № 81 від 17.07.2025 ТОВ «ТОПАЗ» просило у зв`язку з незгодою із умовами Товариства запропонованих у додатковій угоді надати згоду на розірвання Попереднього договору та повідомити актуальні реквізити банківського рахунку, на який буде повернуто сплачений аванс (а.с. 48).
Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.
Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.
Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).
Статтею 15 Цивільного кодексу України (далі за текстом – ЦК України) визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.
За правилами статей 12, 81 Цивільного процесуального кодексу України (далі за текстом – ЦПК України) кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно зі статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі (частина перша статті 635 ЦК України).
Відповідно до частини першої статі 657 ЦК України договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Згідно з частиною третьою статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (частина перша статті 220 ЦК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 401/3856/16-ц зазначено: «Суд апеляційної інстанції встановив, що попередній договір, який підлягав нотаріальному посвідченню, був підписаний сторонами без додержання встановленої законом форми договору. З огляду на наведене Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновками суду апеляційної інстанції про відсутність підстав для задоволення позову з огляду на нікчемність попереднього договору».
У постанові Верховного Суду від 14.02.2024 у справі N 727/11573/22 указано: «суди обґрунтовано зазначили, що сторонами не додержано вимог закону про нотаріальне посвідчення попереднього договору. Так, відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Згідно з частиною другою статті 209 ЦК України нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина перша статті 216 ЦК України). Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Частиною першою статті 236 ЦК України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Під час вирішення зазначених спорів суди повинні враховувати роз`яснення, надані судам у постанові Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року N 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними", у пункті 13 якої зазначено, що з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню. Таким чином, суди попередніх інстанцій, правильно встановивши фактичні обставини справи, зробили обґрунтовані висновки про те, що між сторонами у справі було укладено саме попередній договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості (без додержання вимоги щодо нотаріального посвідчення), а не договір купівлі-продажу майнових прав. Тому відсутні підстави для визнання за позивачем майнових прав на квартиру.
При цьому основною відмінністю інвестиційного договору від попереднього договору купівлі-продажу є те, що відповідно до статті 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, яка встановлена основним договором (договором купівлі-продажу). Оспорюваний позивачем договір укладено у простій письмовій формі, без нотаріального посвідчення, хоча він підлягав нотаріальному посвідченню. А в силу вимог частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. 
Відповідно до частини другої статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина перша статті 216 ЦК України).
Під час розгляду справи встановлено, що Попередній договір нотаріально не посвідчений, тобто він укладений без додержання вимоги щодо нотаріального посвідчення, а відтак є нікчемним.
Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 11.09.2024 № 308/3331/17.
Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Оскільки Попередній договір судом дійсним не визнавався, правові підстави для його розірвання відсутні у зв`язку з нікчемністю такого договору.
Суд також застосовує позицію ЄСПЛ, сформовану в пункті 58 рішення у справі «Серявін та інші проти України» (№ 4909/04): згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються; хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент; міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) № 303-A, пункт 29).
Згідно з частиною першою, пунктом 1 частини третьої статті 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.
Згідно з частинами першою - шостою статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом з іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат. Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.06.2018 у справі № 826/1216/16 зроблено висновок, що склад та розмір витрат, пов`язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування у справі. На підтвердження цих обставин суду повинні бути надані договір про надання правової допомоги (договір доручення, договір про надання юридичних послуг та ін.), документи, що свідчить про оплату гонорару та інших витрат, пов`язаних із наданням правової допомоги, оформлені у встановленому законом порядку (квитанція до прибуткового касового ордера, платіжне доручення з відміткою банку або інший банківський документ, касові чеки, посвідчення про відрядження). Зазначені витрати мають бути документально підтверджені та доведені. Відсутність документального підтвердження витрат на правову допомогу, а також розрахунку таких витрат є підставою для відмови у задоволенні вимог про відшкодування таких витрат.
Відповідно до статті141 ЦПК України, у зв`язку з відмовою в позові, витрати по сплаті судового збору мають бути покладені на Позивача.
Разом з тим, оскільки стороною Відповідача не надано доказів на підтвердження витрат на надання професійної правової допомоги адвокатом Кінебасом О.М. у даній справі, а також розрахунку таких витрат, підстави для їх компенсації за рахунок Позивача відсутні.
Ураховуючи викладене, керуючись статтями 12, 13, 81, 141, 258, 259, 263-265, 273, 354 ЦПК України, суд
у х в а л и в :
У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОПАЗ» до ОСОБА_1 про розірвання попереднього договору – відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення суду може бути оскаржене до Чернігівського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ТОПАЗ», місцезнаходження: проспект Перемоги, 39, м. Чернігів, код ЄДРПОУ – 30380618.
Відповідач: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_8 , реєстраційний номер облікової картки платника податків – НОМЕР_2 .
Суддя