ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18.03.2026 Справа № 914/1650/25
місто Львів
Західний апеляційний господарський суд у складі 
головуючий суддя:	Рим Т. Я.,	
судді:	Кравчук Н. М., Прядко О. В.,	
за участю секретаря судового засідання Кушти А. М.,
розглянув у відкритому судовому засіданні 
апеляційну скаргу:	Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Б. Хмельницького,243",	
на рішення:	Господарського суду Львівської області від 22.12.2025 (повний текст рішення складено та підписано 05.01.2026), ухвалене під головуванням судді Крупника Р. В.,	
у справі
за позовом:	Львівського міського комунального підприємства "Львівтеплоенерго" (надалі – ЛМКП "Львівтеплоенерго" або Позивач),	
до відповідача:	Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Б. Хмельницького, 243" (надалі – ОСББ "Б. Хмельницького, 243", Апелянт або Відповідач),	
про:	встановлення сервітуту.	
В судовому засіданні взяли участь представники:	
позивача:	Трофимчук О. В., 	
відповідача (апелянта):	Алексевич Н. Я.	
I. ПРОЦЕДУРИ
Історія розгляду справи
1. Позивач звернувся до Господарського суду Львівської області з позовом до Відповідача про встановлення сервітуту.
2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що ЛМКП "Львівтеплоенерго" як теплопостачальна організація відповідно до Закону України "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання" зобов`язане забезпечити оснащення будівель вузлами комерційного обліку гарячої води.
3. На виконання цих вимог Позивач повідомив співвласників будинку по АДРЕСА_1 про намір установлення будинкового вузла обліку та звернувся до ОСББ з пропозицією допустити працівників до місця встановлення, однак доступу надано не було, що зафіксовано актом. 
4. Оскільки виконання вимог закону без доступу до частини будівлі є неможливим, Позивач просить установити сервітут на відповідну частину спільного майна для розміщення та обслуговування вузла обліку як єдиний спосіб реалізації покладеного на нього обов`язку. 
5. Предметом позову є встановлення безстрокового та безоплатного сервітуту на обмежене користування частиною нерухомого майна (частини будівлі) для встановлення будинкових вузлів обліку гарячої води згідно з паспортом вузла обліку гарячої води для житлового будинку за адресою: вул. Богдана Хмельницького, 243, м. Львів.
6. Підставою позову є порушення Відповідачем вимог статті 3 Закону України "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання".
7. Рішенням від 22.12.2025 місцевий суд позовні вимоги задовольнив. Своє рішення мотивував тим, що вимоги Закону України "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання" мають імперативний характер і передбачають обов`язкове оснащення будівель вузлами комерційного обліку, а в разі відсутності згоди співвласників оператор зовнішніх інженерних мереж вправі вимагати встановлення сервітуту в судовому порядку.
8. Суд установив, що Позивач належним чином повідомив співвласників про намір установлення вузла комерційного обліку та вжив необхідних заходів для його встановлення. Водночас ОСББ "Б. Хмельницького, 243" не прийняло загальними зборами жодного з передбачених законом рішень, а саме не надало згоди на встановлення вузла на запропонованих умовах, не вирішило здійснити його встановлення самостійно та не повідомило про намір погодити з оператором інші умови встановлення. Крім того, Відповідач фактично перешкоджав доступу до приміщення, що унеможливило встановлення вузла обліку, а тому виконання Позивачем покладеного на нього обов`язку є можливим лише шляхом встановлення сервітуту.
9. Доводи Відповідача щодо недоліків повідомлення, передчасності звернення та обтяжливості сервітуту суд відхилив, оскільки вони не спростовують факту перешкоджання виконанню вимог закону щодо обов`язковості встановлення вузла обліку.
10. Враховуючи, що встановлення вузла обліку прямо передбачене законом, не позбавляє співвласників права власності на майно, не є для них обтяжливим та є єдиним способом реалізації вимог законодавства, суд першої інстанції дійшов висновку про необхідність установлення безстрокового і безоплатного сервітуту. 
Рух справи в суді апеляційної інстанції
11. Не погодившись із указаним рішенням, Відповідач подав апеляційну скаргу до Західного апеляційного господарського суду.
12. Ухвалою від 30.01.2026 Західний апеляційний господарський суд залишив апеляційну скаргу без руху та встановив апелянту строк для усунення її недоліків. Апелянт усунув недоліки апеляційної скарги.
13. Ухвалою від 13.02.2026 суд відкрив апеляційне провадження та витребував матеріали справи з місцевого суду. Учасники справи отримали ухвалу про відкриття апеляційного провадження у справі 13.02.2026, що підтверджується довідками про доставку електронних листів (том 2, а. с. 30-32).
14. Ухвалою від 25.02.2026 апеляційний суд призначив розгляд справи на 18.03.2026 з повідомленням сторін про судове засідання. Учасники справи 25.02.2026 отримали ухвалу від 25.02.2026, що підтверджується довідками про доставку електронних листів (том 2, а. с. 64-66).
II. АРГУМЕНТИ СТОРІН
Позиція Апелянта
15. Рішення суду першої інстанції є незаконним та необґрунтованим, ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, що є підставою для його скасування.
16. ОСББ "Б. Хмельницького 243" не може вважатися належним відповідачем, оскільки не є суб`єктом права власності на спільне майно та набуває повноважень щодо нього лише за рішенням співвласників, яке не приймалось. З огляду на те, що встановлення сервітуту стосується речових прав співвласників, участь у справі повинні брати саме власники квартир і нежитлових приміщень, а не об`єднання.
17. Позивач не дотримався передбаченої законом процедури інформування встановлення вузла обліку, оскільки не довів індивідуального повідомлення співвласників і розміщення повідомлення на офіційному сайті. Подані ним документи не є належними доказами, оскільки неможливо встановити їх автентичність, дату створення та факт направлення чи розміщення в установленому порядку.
18. Позивач не виконав процедуру погодження умов встановлення вузла комерційного обліку, передбачену пунктами 7, 11 Порядку оснащення будівель вузлами комерційного обліку та обладнанням інженерних систем для забезпечення такого обліку, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України 09 серпня 2018 року № 206 (надалі – Порядок № 206) та статтею 3 Закону України "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання", оскільки не надав для ознайомлення проєктну документацію, технічні характеристики приладу обліку та визначені умови його встановлення. Матеріали справи не містять доказів складання або ініціювання складання протоколу узгодження умов встановлення вузла, що є обов`язковою передумовою його встановлення. Унаслідок цього співвласники були позбавлені можливості розглянути питання на загальних зборах і прийняти відповідне рішення.
19. Суд неправомірно встановив безстроковий та безоплатний сервітут, який істотно обмежує право спільної власності, не навівши належного обґрунтування його необхідності та не здійснивши оцінки співмірності такого обмеження з інтересами сторін. 
20. Суд безпідставно відхилив доводи Відповідача щодо необхідності дотримання будівельних норм при встановленні вузла комерційного обліку, помилково обмежившись посиланням на Порядок № 206 та Закон України "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання". Водночас частина 1 статті 3 цього Закону та пункт 11 Порядку № 206 прямо передбачають встановлення вузла обліку з дотриманням будівельних норм і правил, а тому такі норми підлягали пріоритетному застосуванню при визначенні місця монтажу.
21. Крім того, суд фактично надав Позивачу право користування невизначеною частиною спільного майна співвласників, що є надмірним втручанням у їхнє право власності та порушує принцип правової визначеності, гарантований статтею 1 Протоколу № 1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Відзив
22. Доводи про неналежність ОСББ як відповідача є безпідставними, оскільки відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" саме ОСББ здійснює управління спільним майном співвласників і представляє їх у правовідносинах щодо такого майна. Перешкоди у доступі до підвального приміщення були створені саме через уповноважених осіб ОСББ, що підтверджується актом про недопуск, тому відповідач у справі визначений правильно.
23. Необґрунтованими є й твердження апелянта про порушення процедури інформування. Позивач оприлюднив відповідне повідомлення на офіційному вебсайті та неодноразово звертався до ОСББ із письмовими листами. Наявність такого листування визнає і сам Відповідач в апеляційній скарзі. Водночас досягти врегулювання спору у позасудовому порядку не вдалося, оскільки представників Позивача не було допущено до приміщення.
24. Безпідставними є заперечення щодо встановлення безстрокового та безоплатного сервітуту. Такий сервітут запроваджується не з метою отримання прибутку, а для виконання вимог Закону України "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання", спрямованих на забезпечення точного обліку та справедливого розподілу комунальних послуг. Усі витрати, пов`язані зі встановленням вузла, покладаються на оператора мереж. Безстроковий характер сервітуту зумовлений тим, що вузол комерційного обліку є складовою інженерної інфраструктури будинку, а тому потреба у доступі до нього існуватиме протягом усього періоду надання відповідної послуги.
25. Аргументи про невизначеність об`єкта сервітуту та порушення будівельних норм також не є обгрунтованими. Об`єкт сервітуту визначено достатньо чітко як частину будівлі за адресою м. Львів, вул. Б. Хмельницького, 243, необхідну для встановлення вузла комерційного обліку. Технічна реалізація робіт здійснюватиметься відповідно до Порядку № 206, будівельних норм і правил після надання доступу до приміщення, якого Відповідач безпідставно не забезпечив.
26. Таким чином, суд першої інстанції повно і всебічно з`ясував обставини справи, правильно застосував норми матеріального та процесуального права і дійшов правильного висновку про задоволення позову. Доводи апеляційної скарги спрямовані на уникнення виконання вимог законодавства.
III. МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
27. Відповідно до приписів статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
28. Рішення Господарського суду Львівської області від 22.12.2025 у цій справі оскаржується Відповідачем в повному обсязі.
Щодо належності Відповідача
29. Відповідно до частини 4 статті 45 Господарського процесуального кодексу України відповідачами є особи, яким пред`явлено позовну вимогу.
30. Верховний Суд у постанові від 11.11.2025 у справі № 904/3032/24, вирішуючи питання належності ОСББ як відповідача в подібних правовідносинах, зазначив:
"…за загальними правилами цивільного законодавства юридична особа є учасником цивільних відносин і наділяється цивільною правоздатністю і дієздатністю (статті 2, 80, 91, 92 Цивільного кодексу України). При цьому особливістю цивільної дієздатності юридичної особи є те, що така особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону (частина перша статті 92 Цивільного кодексу України).
Правочини юридична особа також вчиняє через свої органи, що з огляду на приписи статті 237 Цивільного кодексу України утворює правовідношення представництва, в якому орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана або має право вчинити правочин від імені цієї юридичної особи, в тому числі вступаючи в правовідносини з третіми особами.
Стаття 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" унормовує, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку – це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
За приписами частини четвертої статті 4 цього ж закону основна діяльність ОСББ полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Об`єднання є юридичною особою, що створюється відповідно до закону (частина шоста статті 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку").
З аналізу наведених норм законодавства, що є однозначними та зрозумілими, вбачається наявність у ОСББ повного обсягу правосуб`єктності, тобто здатності бути учасником правовідносин: мати права та обов`язки, а також реалізувати їх через конкретні правові дії. Це комплексна юридична властивість, що включає в себе здатність мати права та обов`язки, здатність своїми діями набувати, реалізовувати права та виконувати обов`язки та здатність нести відповідальність за порушення/невиконання встановлених законом чи договором вимог".
31. Зазначене неодноразово зазначалось Верховним Судом постановах від 02.12.2020 у справі № 916/86/20, від 22.06.2021 у справі № 910/9672/20, від 23.02.2022 у справі № 914/807/20, від 14.07.2022 у справі № 756/7632/18, від 08.02.2023 у справі № 904/3783/21, від 01.06.2023 у справі № 914/596/22, від 26.04.2023 у справі № 924/438/22, від 05.10.2023 у справі № 911/233/22, від 28.11.2024 у справі № 918/1009/23, від 30.07.2025 у справах № 908/1117/24 та № 902/709/24, від 06.08.2025 у справі № 910/9749/24, від 21.08.2025 у справі № 910/2116/21, від 03.09.2025 у справі № 915/792/24, від 09.09.2025 у справі № 914/1027/24, від 17.09.2025 у справі № 904/3025/24 та інших.
32. Таким чином, суд першої інстанції зробив правильний висновок, що ОСББ "Б. Хмельницького 243" є належним відповідачем у спорі про встановлення сервітуту щодо спільного майна багатоквартирного будинку з метою розміщення та обслуговування вузла комерційного обліку.
33. Посилання апелянта на неврахування судом висновків, викладених у рішенні Господарського суду Львівської області від 09.10.2024 та постанові Західного апеляційного господарського суду від 28.01.2025 у справі № 914/1125/24 є необґрунтованим.
34. По-перше, відповідно до частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України обов`язковими для врахування є лише правові висновки Верховного Суду.
35. По-друге, зазначена справа відрізняється за характером правовідносин та правовим статусом відповідача. У справі № 914/1125/24 відповідачем був управитель (ЛКП "Південне"), який діяв лише в межах договору про надання послуги управління та не був власником чи співвласником спільного майна. Ні законом, ні договором на нього не покладалось обов`язку забезпечувати доступ третіх осіб або вирішувати питання обтяження майна, тому вимогу фактично було адресовано неуповноваженій особі. Натомість у цій справі позов подано до ОСББ – юридичної особи, створеної самими співвласниками для організації використання, утримання та управління спільним майном і взаємодії з виконавцями комунальних послуг, а тому спір щодо доступу до майна та встановлення сервітуту безпосередньо пов`язаний саме з його діяльністю.
Щодо дотримання Позивачем процедури повідомлення про встановлення вузла комерційного обліку
36. ЛМКП "Львівтеплоенерго" є теплопостачальною організацією, яка здійснює господарську діяльність з оснащення будівель вузлами комерційного обліку гарячої води.
37. Відповідач є об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку за адресою: м. Львів, вул. Б. Хмельницького, 243 (а. с. 48), у якому Позивач має намір установити вузол комерційного обліку гарячого водопостачання. У матеріалах справи міститься паспорт вузла обліку гарячої води (ВОВ) (том 1, а. с. 13-31).
38. Взаємовідносини сторін цього спору врегульовано Законом України "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання".
39. Частиною 3 статті 3 Закону України "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання" передбачено, що оператор зовнішніх інженерних мереж не менш як за два місяці до встановлення вузлів комерційного обліку повідомляє власників (співвласників) будівлі про намір встановити такий вузол та вартість такого встановлення. Порядок такого інформування визначається Кабінетом Міністрів України.
40. Згідно з приписами Порядку інформування оператором зовнішніх інженерних мереж власників (співвласників) будівлі про намір встановлення вузла комерційного обліку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 06.06.2018 № 444 (далі – Порядок № 444):
40.1. Оператор зовнішніх інженерних мереж не менш як за два місяці до встановлення вузла комерційного обліку повідомляє власникам (співвласникам) будівлі про намір встановити такий вузол за формою згідно з додатком (далі – повідомлення) (пункт 3). Зміст Повідомлення повинен містити таку інформацію: найменування оператора зовнішніх інженерних мереж; адреса встановлення вузла комерційного обліку; вартість встановлення вузла комерційного обліку; розмір внеску за встановлення вузла комерційного обліку; порядок сплати внеску за встановлення вузла комерційного обліку; реквізити, за якими потрібно надати відповідь на повідомлення; реквізити оператора; дата, прізвище, ім`я, по батькові керівника оператора та його підпис.
40.2. Повідомлення доводиться до відома власників (співвласників) будівлі шляхом розміщення: (1) на офіційному веб-сайті оператора зовнішніх інженерних мереж, а у разі відсутності такого веб-сайту на офіційному веб-сайті органу місцевого самоврядування; (2) у загальнодоступному місці на інформаційних стендах у під`їздах будівлі. Крім того, оператор забезпечує доведення до відома власників (співвласників) будівлі інформації про намір встановити вузол комерційного обліку шляхом повідомлення на паперовому носії кожного власника (співвласника) будівлі протягом тридцяти днів з дня розміщення повідомлення на офіційному веб-сайті оператора зовнішніх інженерних мереж, а у разі відсутності такого веб-сайту на офіційному веб-сайті органу місцевого самоврядування та у загальнодоступному місці на інформаційних стендах у під`їздах будівлі (пункт 4).
40.3. Днем отримання повідомлення власниками (співвласниками) будівлі є дата розміщення повідомлення на офіційному веб-сайті оператора зовнішніх інженерних мереж, а у разі відсутності такого веб-сайту на офіційному веб-сайті органу місцевого самоврядування. У разі відсутності веб-сайту у оператора зовнішніх інженерних мереж та органу місцевого самоврядування днем отримання повідомлення є дата розміщення повідомлення у загальнодоступному місці на інформаційних стендах у під`їздах будівлі (пункт 5).
41. Вказані положення порядку встановлюють двоетапний механізм інформування власників (співвласників) будівлі про намір встановлення вузла комерційного обліку.
42. На першому етапі законодавство покладає на оператора зовнішніх інженерних мереж подвійний обов`язок щодо інформування. Оператор зобов`язаний забезпечити публічне доведення інформації шляхом її розміщення на офіційному веб-сайті або, за його відсутності, на веб-сайті органу місцевого самоврядування, а також у загальнодоступному місці на інформаційних стендах у під`їздах будівлі. Крім того, оператор несе обов`язок індивідуального повідомлення кожного власника на паперовому носії протягом тридцяти днів з моменту публічного розміщення. Саме це індивідуальне повідомлення слугує гарантією того, що оператор виконав свій обов`язок і фізично довів інформацію до відома кожного суб`єкта, захищаючи власника від звинувачень у необізнаності.
43. Другий етап стосується визначення юридично значущої дати, від якої починають відраховуватися строки для реалізації прав власників (наприклад, подання пропозицій або заперечень). Встановлення єдиного "дня отримання" шляхом прив`язки до дати публічного розміщення (на веб-сайті або стенді) є необхідним для уніфікації та чіткості процесу. Такий підхід усуває ризик виникнення множинності дат початку перебігу строків, що неминуче сталося б у разі прив`язки до дати індивідуального вручення паперового повідомлення.
44. Незважаючи на обов`язок оператора зовнішніх інженерних мереж індивідуально повідомити кожного власника на паперовому носії, юридично визначальною для перебігу строків є дата публічного розміщення повідомлення (на веб-сайті чи інформаційному стенді). Таким чином, навіть у разі можливих недоліків індивідуального паперового сповіщення, факт публічного інформування у формі розміщення повідомлення на офіційному веб-сайті оператора зовнішніх інженерних мереж ініціює перебіг встановлених строків (правова позиція, викладена у постанові Верховного Суду від 11.11.2025 у справі № 904/3032/24).
45. Позивач 22.12.2021 розмістив повідомлення про намір установити вузол комерційного обліку у будинку по вулиці Богдана Хмельницького 243 на своєму офіційному веб-сайті (https://old.lte.lviv.ua/index.php/meshkantsiam/povidomlennya-pro-namir-vstanovlennia-vuzla-komertsiinoho-obliku-na-hariache-vodopostachannia) (том 1, а. с. 32), на яке відповідь мала бути надана у термін до 22.02.2022. Відповідач не спростував цієї обставини.
46. Додатково Позивач скеровував Відповідачу повідомлення про намір встановлення вузла обліку № 09-1193-01/24 від 31.01.2024. На підтвердження цієї обставини долучив реєстр вихідних листів та фіскальний чек (том 1, а. с. 33-34). Відповідач був обізнаний про намір Позивача встановити комерційний вузол обліку, оскільки між сторонами велося активне листування щодо погодження технічних параметрів приладу та умов його експлуатації. Детальний зміст такого листування викладено нижче у цій постанові.
47. З огляду на це доводи Апелянта, зазначені у пункті 17 цієї постанови, є безпідставними.
Щодо правових підстав установлення сервітуту та його умов 
48. Згідно з частиною 1 статті 3 Закону України "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання" оснащення будівель вузлами комерційного обліку та обладнанням інженерних систем для забезпечення такого обліку здійснюється відповідно до проєктної документації з дотриманням будівельних норм і правил у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері житлово-комунального господарства. Таке оснащення та відповідна проєктна документація не потребують видачі технічних умов та інших вимог до встановлення вузла комерційного обліку, погодження з державними органами, органами місцевого самоврядування, їхніми посадовими особами, операторами зовнішніх інженерних мереж, виконавцями комунальних послуг.
49. Норма пункту 2 розділу IV "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання" встановлює, що оснащення вузлами комерційного обліку будівель, що на день набрання чинності цим Законом були приєднані до зовнішніх інженерних мереж і не були оснащені такими вузлами обліку, або якщо такі вузли обліку на день набрання чинності цим Законом вийшли з ладу, зобов`язаний здійснити оператор зовнішніх інженерних мереж протягом 24 місяців з дня припинення або скасування воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні", затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 2102-IX.
50. Водночас установлений законодавством строк виконання обов`язку не позбавляє право уповноваженої особи звернутися до суду з позовом про встановлення сервітуту в разі відсутності доступу до об`єкта для здійснення робіт зі встановлення або обслуговування вузлів комерційного обліку.
51. Відповідно до абзацу 2 частини 3 статті 3 Закону України "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання" власник (співвласники) будівлі протягом двох місяців з дня отримання повідомлення має право повідомити оператору зовнішніх інженерних мереж (за своїм вибором) про: (1) згоду на встановлення вузла комерційного обліку на запропонованих оператором зовнішніх інженерних мереж умовах; (2) намір самостійно обладнати будівлю вузлами комерційного обліку у встановленому законодавством порядку.
52. Пункт 4 Порядку № 206 та пункт 6 Порядку № 444 додатково визначає право власника (співвласника) повідомити про намір погодити з оператором зовнішніх інженерних мереж відмінні від запропонованих умови встановлення вузла (вузлів) комерційного обліку, у тому числі встановити вузол (вузли) комерційного обліку, придбаний(і) власником (співвласниками).
53. Згідно з абзацом 3 частини 3 статті 3 Закону України "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання" у разі якщо протягом двох місяців з дати отримання повідомлення власник (співвласники) не надав згоду на встановлення вузла комерційного обліку на запропонованих оператором зовнішніх інженерних мереж умовах або не повідомив оператора зовнішніх інженерних мереж про намір самостійно обладнати будівлю вузлами комерційного обліку у встановленому законодавством порядку, а також у разі якщо власник (співвласники) повідомив про намір самостійно обладнати будівлю вузлами комерційного обліку у встановленому законодавством порядку, але не зробив цього протягом чотирьох місяців з дати повідомлення оператором про намір встановити вузли комерційного обліку, оснащення будівлі вузлами комерційного обліку здійснює оператор зовнішніх інженерних мереж.
54. Між сторонами велося листування стосовно встановлення вузла комерційного обліку:
54.1. Позивач скерував Відповідачу лист № 09-1193-01/24 від 31.01.2024 про намір встановити вузол комерційного обліку у будинку за адресою: м. Львів, вул. Богдана Хмельницького, 243. Відповідь просив надати до 22.03.2024 (том 1, а. с. 73, 33-34). У відповідь на цей лист Відповідач листом від 22.03.2024 (том 1, а. с. 35-36) повідомив, що перед прийняттям рішення загальними зборами необхідно погодити з усіма детальні умови функціонування такого вузла, нюанси його експлуатації, відповідальність сторін, технологічні особливості роботи самого приладу обліку, дізнатися інформацію про вартість встановлення вузла обліку, розмір внеску за його встановлення та порядок сплати. Відповідач хотів з`ясувати вартість, яка оплачуватиметься співмешканцями будинку у майбутньому у формі регулярних платежів.
54.2. Позивач скерував Відповідачу лист № 09-6485-05/24 від 20.05.2024 (том 1, а. с. 37-40), у якому зазначив, що законом не передбачено погодження умов встановлення вузла обліку, встановлення вузла обліку проводитиметься безоплатно, а ЛМКП "Львівтеплоенерго" закупило лічильник, який відповідає вимогам технічних регламентів, специфікації та законодавчим вимогам. При цьому він просив повідомити про дату, коли можна буде здійснити встановлення вузла обліку, та надіслав разом із вказаним листом примірник паспорта вузла обліку ГВП. Відповідач листом від 26.06.2024 (том 1, а. с. 71) підтвердив факт отримання документації щодо вузла обліку, який планується встановити у будинку, а саме лічильника води стандартного типу, котрий здійснює облік води механічним способом. Він висловив зауваження про те, що у лічильниках такого типу заводом-виробником передбачена похибка у роботі приладу від 2 до 5%, яка в масштабах багатоквартирного будинку призведе до переплат за фактично не спожиту мешканцями воду. Крім цього, враховуючи низьку якість води у м. Львові, ряд важких домішок поступово осідає у вигляді солей, накипу тощо, що згодом призводить до некоректного обліку води. Зважаючи на це, Відповідач запропонував встановити у будинку вузол комерційного обліку гарячої води з мінімально можливими похибками та без конструктивних недоліків, яким може бути електромагнітний лічильник води або будь-який інший запропонований позивачем.
55. Із наведеного листування вбачається, що Відповідач не заперечував проти встановлення вузла комерційного обліку як такого, однак наполягав на попередньому узгодженні технічних параметрів приладу, умов його експлуатації та можливих фінансових витратах для співвласників будинку.
56. Водночас відповідно до пункту 5 Порядку № 206 рішення співвласників багатоквартирного будинку має прийматися у порядку, визначеному Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Згідно з частинами 1, 2 статті 10 цього Закону питання використання та обмеження користування спільним майном вирішується виключно загальними зборами співвласників.
57. Отже, незалежно від ведення листування між сторонами, матеріали справи не містять доказів проведення загальних зборів співвласників будинку та прийняття ними рішення щодо встановлення вузла комерційного обліку або повідомлення про таке рішення Позивача у встановленому порядку. За таких обставин Відповідач не виконав передбаченого законом обов`язку щодо прийняття та повідомлення про відповідне рішення.
58. Суд погоджується з висновками місцевого суду про безпідставність доводів Відповідача щодо неможливості прийняти таке рішення через ненадання для ознайомлення проєктної документації, технічних характеристик приладу обліку та визначення умов його встановлення (див. пункт 18 цієї постанови).
59. Передусім нормативно-правові акти встановлюють визначені строки для повідомлення про обране співвласниками рішення. У разі незгоди з умовами, на яких оператор зовнішніх інженерних мереж має намір встановити вузол обліку, або за їх невизначеності власник будівлі вправі відмовитися від таких послуг та самостійно встановити вузол обліку із залученням іншої спеціалізованої організації. Водночас матеріали справи не містять доказів звернення Відповідача до будь-якої іншої організації з метою встановлення лічильника, а також не підтверджено наміру ОСББ здійснити його встановлення за власні кошти.
60. Крім того, проєктна документація розробляється з урахуванням результатів обстеження приміщення, в якому має бути розміщений вузол комерційного обліку. Матеріали справи містять доказів недопуску Позивача до приміщень, а відтак доводи про ненадання для ознайомлення технічної документації є безпідставними.
61. Водночас, як правильно зауважив суд першої інстанції, матеріали справи містять технічні характеристики приладу обліку. Зокрема, такі наведені у паспорті вузла обліку гарячої води для будинку за адресою: м. Львів, вул. Б. Хмельницького, 243, відповідно до якого облік гарячої води (Т3) передбачено здійснювати турбінним лічильником MeiStream FS для гарячої води з електронним модулем фірми Sensus, DN65, а облік циркуляційної води (Т4) – електромагнітним лічильником Sensus iPERL, DN40 із вбудованим радіомодулем (том 1, а. с. 20-28).
62. Щодо доводів Відповідача про відсутність у матеріалах справи протоколу узгодження умов установлення вузла, колегія суддів зазначає таке.
63. Пункт 7 Порядку № 206 передбачає, що у разі незгоди із запропонованими оператором умовами власник (співвласники) будівлі повідомляє(ють) про намір погодити відмінні умови, вказує(ють) запропоновані ними умови, а також відомості про уповноважену особу і адресу для зв`язку. Лише після такого повідомлення відбувається погодження та складається протокол узгодження умов встановлення, у якому визначається місце встановлення вузла.
64. Водночас матеріали справи не містять доказів, що співвласники у встановленому порядку сформулювали та подали оператору власні умови, визначили уповноважену особу і ініціювали процедуру їх погодження. За таких обставин посилання Відповідача на відсутність протоколу не підтверджує порушення з боку Позивача.
65. Отже, неприйняття співвласниками рішення щодо встановлення вузла комерційного обліку зумовлене не відсутністю необхідної інформації, а бездіяльністю Відповідача, який у встановлені строки не обрав передбачений законом варіант поведінки та не забезпечив належної взаємодії з оператором зовнішніх інженерних мереж.
66. Позивач скерував Відповідачу лист № 09-7316-07/25 від 07.07.2025 (том 1, а. с. 117, 123) про встановлення 15.07.2025 вузла обліку по вул. Богдана Хмельницького, 243 в місцях вводу зовнішніх інженерних мереж у будівлі.
67. Проте працівників ЛМКП "Львівтеплоенерго" не допустили до підвального приміщення багатоквартирного будинку, що підтверджується актом від 15.07.2025 (том 1, а. с. 118).
68. Станом на дату ухвалення рішення у цій справі відсутні докази того, що за адресою: м. Львів, вул. Богдана Хмельницького, 243, Позивач встановив вузол комерційного обліку гарячого водопостачання.
69. Пунктом 2 частини 1 статті 395 Цивільного кодексу України визначено, що речовими правами на чуже майно є право користування (сервітут).
70. Відповідно до частини 1 статті 401 Цивільного кодексу України право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом.
71. Частинами 1 та 3 статті 402 Цивільного кодексу України встановлено, що сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. У разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови, спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.
72. Згідно з частинами 1, 2, 5 статті 403 Цивільного кодексу України сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном. Сервітут може бути встановлений на певний строк або без визначення строку. Сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном.
73. За змістом частин 1, 3 статті 404 Цивільного кодексу України право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв`язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації тощо. Право користування чужим майном може бути встановлено щодо іншого нерухомого майна (будівлі, споруди тощо).
74. У разі якщо власник (співвласники) будівлі не дає згоди або створює перешкоди для встановлення вузла комерційного обліку в місцях вводу зовнішніх інженерних мереж у будівлю, оператор зовнішніх інженерних мереж, до яких приєднана (приєднується) будівля, може вимагати встановлення судом сервітуту щодо частини будівлі, в/на якій обладнується вузол комерційного обліку, для встановлення та обслуговування такого вузла обліку. У такому разі порядок відшкодування витрат на оснащення будівлі вузлами комерційного обліку, встановлений цією статтею, не змінюється (абзац 4 частини 3 статті Закону України "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання").
75. Аналіз указаних положень свідчить про обов`язковість оснащення будівель вузлами комерційного обліку, закон забороняє приєднувати будівлі до зовнішніх інженерних мереж без їх наявності. Вказана стаття Закону не передбачає дискреції для суб`єктів господарювання чи споживачів, а також установлює загальне правило, відповідно до якого всі вводи зовнішніх інженерних мереж у будівлю мають бути обладнані вузлами обліку, за винятком прямо визначених законом випадків. Відсутність таких вузлів суперечить прямій вимозі закону та виключає правомірність приєднання і споживання відповідної комунальної послуги без комерційного обліку.
76. Сервітут не передбачає передачу права власності чи розпорядження майном, а встановлюється виключно для задоволення потреб іншої особи часто немайнового характеру, таких як доступ, підключення до мереж, прохід, обслуговування тощо. При цьому він забезпечує баланс між правами власника майна та особи, що має об`єктивну необхідність у його частковому використанні. Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 11.11.2025 у справі № 904/3032/24.
77. Ключовою ознакою встановлення сервітуту за рішенням суду є неможливість задоволення законного інтересу заінтересованої особи будь-яким іншим способом. Якщо між сторонами відсутня домовленість про встановлення сервітуту, а відмова або перешкоди з боку власника унеможливлюють ефективне використання майна позивача, суд за наявності відповідних доказів може встановити сервітут примусово.
78. Таким чином, у разі звернення до суду позивач повинен довести наявність об`єктивної необхідності у користуванні частиною чужого нерухомого майна (наприклад, технічним приміщенням), а також те, що використання його власного майна без встановлення сервітуту є неможливим або істотно ускладненим.
79. Оскільки Відповідач не забезпечив Позивачу доступ до свого приміщення, попри виконання останнім вимог щодо повідомлення та організації встановлення вузла комерційного обліку водопостачання, суд першої інстанції правильно визначив наявність підстав для встановлення сервітуту. 
80. Колегія суддів погоджується з висновком місцевого суду про необґрунтованість доводів Відповідача щодо надмірного обмеження його прав у зв`язку зі встановленням безстрокового та безоплатного сервітуту.
81. Таке обтяження зумовлене необхідністю виконання вимог закону та тим, що співвласники самостійно не встановили вузол комерційного обліку у передбаченому порядку. 
82. Сервітут пов`язаний винятково з розміщенням елемента інженерної інфраструктури будинку, необхідного для надання житлово-комунальної послуги та забезпечення точного обліку і справедливого розподілу її обсягів між споживачами.
83. Ненадання Відповідачем доступу до приміщення унеможливлює встановлення такого вузла іншим способом. При цьому частина приміщення, на яку встановлений сервітут, не вибуває з володіння співвласників і спосіб її використання не змінюється. Тому встановлення вузла комерційного обліку має очевидну корисну мету та відповідає принципу пропорційності втручання у право спільної власності.
84. З огляду на характер правовідносин та призначення вузла комерційного обліку, який функціонує протягом усього періоду надання послуги, сервітут обґрунтовано встановлено без визначення строку, оскільки встановлення часових меж призвело б до необхідності повторного звернення до суду. 
85. За змістом частини 3 статті 403 Цивільного кодексу України сервітут може бути як платним, так і безоплатним. У цій справі обрано саме безоплатний характер, що є обґрунтованим з огляду на те, що Позивач є оператором, на якого покладено публічно-правовий обов`язок щодо забезпечення обліку. Необхідність встановлення сервітуту не пов`язана зі здійсненням підприємницької діяльності та не має на меті отримання прибутку від користування підвалом, а здійснюється винятково для встановлення та обслуговування приладу обліку. Враховуючи обов`язковість встановлення такого вузла відповідно до закону та те, що витрати на встановлення та експлуатацію вузлів несе Позивач, правильним є висновок суду першої інстанції про встановлення безоплатного сервітуту. Тому аргументи Апелянта, зазначені у пункті 19 цієї постанови, є безпідставними.
86. Суд апеляційної інстанції не погоджується з аргументами Апелянта про невизначеність об`єкта сервітуту (див. пункт 21 цієї постанови).
87. Відповідно до пунктів 13, 15 Порядку № 206 вузлами комерційного обліку обладнуються усі вводи зовнішніх інженерних мереж у житлових та нежитлових будівлях. Вузол комерційного обліку встановлюється на стороні споживача на межі майнової належності у точці приєднання (вводу) до зовнішніх інженерних мереж відповідних внутрішньобудинкових інженерних систем будівлі, а в разі неможливості встановлення – в іншому місці якомога ближче до точки приєднання. Для споживача комунальних послуг, якому послуга з постачання теплової енергії та/або гарячої води постачається зовнішніми інженерними мережами для групи нежитлових будівель та/або споруд, що є єдиним майновим комплексом, зовнішніми інженерними мережами, що належать споживачу, вузол комерційного обліку встановлюється на межі майнової належності на стороні споживача в кожній точці приєднання (вводу) до зовнішніх інженерних мереж. У разі неможливості встановлення вузла комерційного обліку на межі майнової належності вузол комерційного обліку встановлюється за домовленістю сторін в іншому місці якомога ближче до межі майнової належності. Вузол комерційного обліку встановлюється в окремому приміщенні, що відповідає вимогам, установленим пунктом 15 цього Порядку, державним будівельним нормам і правилам, вимогам експлуатації засобу вимірювальної техніки, визначеним у супровідній документації до нього (за наявності), а вузол комерційного обліку теплової енергії - в приміщенні індивідуального теплового пункту.
88. Отже, Порядок № 206 прямо визначає критерії місця встановлення вузла комерційного обліку – на межі майнової належності у точці приєднання мереж або, за неможливості, у найближчому придатному технічному приміщенні. Остаточна конкретизація такого місця здійснюється за результатами обстеження приміщення та погодження сторонами. Однак Відповідач доступ до приміщення не надав, що унеможливило проведення обстеження і визначення точного місця встановлення.
89. Доводи Апелянта про необхідність дотримання будівельних норм при встановленні вузла комерційного обліку (див. пункт 20 цієї постанови) не впливають на вирішення цього спору. Питання відповідності робіт вимогам ДБН та іншим технічним нормативам підлягає оцінці під час розроблення проєктної документації, виконання монтажних робіт та введення вузла обліку в експлуатацію.
IV. ВИСНОВКИ 
90. Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
91. Рішення Господарського суду Львівської області від 22.12.2025 у справі № 914/1650/25 ухвалено з дотриманням норм матеріального і процесуального права, а тому підлягає залишенню без змін.
92. Апелянт не спростував висновки суду першої інстанції, які тягнуть за собою наслідки у вигляді скасування прийнятого судового рішення, оскільки не довів неправильного застосування норм матеріального чи процесуального права, а тому апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення.
V. СУДОВІ ВИТРАТИ
Розподіл витрат на оплату судового збору
93. Відповідно до частини 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України якщо суд апеляційної інстанції змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. 
94. Оскільки апеляційний суд залишає рішення місцевого суду без змін витрати на оплату судового збору залишаються за Апелянтом на підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Враховуючи наведене, керуючись статтями 73, 74, 76, 77, 78, 79, 91, 114, 282, Господарського процесуального кодексу України, суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Б. Хмельницького,243" залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Львівської області від 22.12.2025 у справі № 914/1650/25 залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.
Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки, мають право подати касаційну скаргу на постанову суду апеляційної інстанції в порядку та строки, визначені статтями 287, 288 Господарського процесуального кодексу України. Касаційну скаргу подають безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст постанови складено та підписано 23.03.2026.

Головуючий суддя Т. Я. Рим

Судді Н. М. Кравчук 

О. В. Прядко