Справа № 490/9786/25
н\п 2/490/1226/2026

Центральний районний суд м. Миколаєва

Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09 березня 2026 року м. Миколаїв
Центральний районний суд м.Миколаєва у складі: 
головуючого судді Шолох Л.М.,
при секретарі Шолох Д.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Миколаєві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Біржа нерухомості «Едвайс-Консульт», про визнання договору купівлі-продажу дійсним, -
В С Т А Н О В И В:
До Центрального районного суду м. Миколаєва надійшла позовна ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Біржа нерухомості «Едвайс-Консульт», в якому позивач просив визнати дійсним договір купівлі-продажу 21/50 домоволодіння, розташованого у АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 і зареєстрований на Біржі нерухомості «Едвайс-Консульт» 26.09.1997 року за №217.
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20.11.2025 року визначено головуючого по справі суддю Шолох Л.М. 
Ухвалою Центрального районного суду м. Миколаєва від 25.11.2025 року позовну заяву залишено без руху та надано строк для усунення виявлених недоліків. 
Ухвалою Центрального районного суду м. Миколаєва від 25.12.2025 року справу прийнято до свого провадження суддею Шолох Л.М. та призначено її розгляд у порядку спрощеного позовного провадження. 
Відповідач ОСОБА_2 правом на подання відзиву на позовну заяву не скористався.
У судове засідання сторони у справі не з`явилися з невідомих суду причин. Від позивача ОСОБА_4 , інтереси якого представляє ОСОБА_5 , надійшла заява з проханням справу розглядати без його участі та позов задовольнити. Відповідач та треті особи до суду не з`явилися з невідомих суду причин.
Зважаючи на зазначене, суд дійшов висновку про можливість проведення розгляду справи за відсутності сторін та третіх осіб. 
Дослідивши матеріали справи, надавши оцінку доказам, суд приходить до висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з таких підстав.
Судом встановлено, що між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_3 (покупець) на Біржі нерухомості «Едвайс-консульт» 26.09.1997 року укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна – 21/50 частки домоволодіння розташованого за адресою: АДРЕСА_2 . 
Згідно із пунктом 2 цього договору, продаж вчинено за 7 000 гривень, які продавець одержав повністю до підписання цього договору.
Також у договорі зазначено, що договір підлягає реєстрації в Миколаївському бюро технічної інвентаризації. Цей договір відповідно до статті 15 Закону України «Про товарну біржу», цей договір зареєстровано на Біржі нерухомості «Едвайс-консульт» в журналі реєстрації біржових угод, реєстровий №217. Договір купівлі-продажу квартири не зареєстрований у КП «ММБТІ». 
ОСОБА_3 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , що підтверджується свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_1 , копія якого наявна в матеріалах справи. 
Вирішуючи питання щодо обґрунтованості позовної вимоги про визнання договору купівлі-продажу 21/50 частину у праві власності на будинок АДРЕСА_3 , суд зазначає таке.
Частиною 1 ст.15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до ч.1 ст.16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно з ч.1 ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленого цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
З наявних у справі доказів слідує, що спірний договір купівлі-продажу укладено між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 . Звертаючись до суду із цим позовом позивач вказує, що він є сином ОСОБА_3 (свідоцтво про народження додається). Однак доказів того, що він є правонаступником після своєї матері позивач не надає.
Водночас в провадженні Центрального районного суду м. Миколаєва перебувала справа 490/12217/23 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Миколаївського міського нотаріального округу Філіпенко В.В., третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Біржа нерухомості «Едвайс-Консульт», в якому позивач просив суд ухвалити рішення, яким: визнати дійснимдоговір купівлі-продажу 21/50 домоволодіння, розташованого у АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 і зареєстрований на Біржі нерухомості «Едвайс-Консульт» 26.09.1997 року за №217;визнати за ОСОБА_1 право власності на 21/50 домоволодіння, розташованого у АДРЕСА_1 , в порядку спадкування за законом після смерті ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 .
Рішенням Центрального районного суду м. Миколаєва від 17 вересня 2025 року у задоволенні цього позову відмовлено. Відмовляючи у задоволенні позову суд вказав на те, що на момент розгляду справи судом позивачем не надано доказів того, що договір купівлі-продажу 21/50 домоволодіння, розташованого у АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 в КП «МБТІ» (за даними УП «МБТІ» власником спірної частки є ОСОБА_2 ). 
Згідно п.4 Прикінцевих і перехідних положень Цивільного кодексу України 2003 року (далі -ЦК України), що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Оскільки спірний договір купівлі-продажу нерухомості укладений та зареєстрований Біржею нерухомості «Едвайс-Консульт» в 1997 році, то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення Цивільного кодексу Української РСР 1963 року (далі - ЦК Української РСР), Закону України «Про власність», Закону України «Про товарну біржу».
Відповідно до ст. 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
Згідно з ст.1 Закону України «Про товарну біржу» товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має замету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того, статтею 2 Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів.
На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених статтею 15 Закону, згідно з якою угода вважається укладеною на біржі: якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.
При цьому слід зазначити, що чинним законодавством України на момент вчинення правочину не було передбачено такої форми угоди, як біржова.
Набуття права власності – це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти.
Згідно з ст. 41 ЦК Української РСР угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків.
Відповідно до ст. 42 ЦК Української РСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).
Водночас згідно зі ст. 47 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди.
За змістом статей 128, 153 ЦК Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 224 ЦК Української РСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 227 ЦК Української РСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Відповідно до ст.15 Закону України «Про товарну біржу» угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
Однак за загальним правилом, визначеним у статтях 47, 227 ЦК Української РСР, договори купівлі-продажу нерухомості підлягали нотаріальному посвідченню.
Таким чином, у період укладання договору купівлі-продажу №217 існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу житлових будинків (квартир) повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу», біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (ч. 1 ст. 128 ЦК Української РСР), а відповідно до ст. 153 ЦК Української РСР договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.
Отже, норми ст. 227 ЦК Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як ст.15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення ст.15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.
Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 26 листопада 2018 року справа №205/8493/16-ц (провадження №61-40951св18), від 01 квітня 2020 року в справі №754/1466/15-ц (провадження №61-11804св18), від 21 липня 2021 року в справі № 640/3509/19 (провадження № 61-10287св20).
Крім того, Пленум Верховного Суду України у своїй постанові «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28 липня 1978 року №3 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Пленуму Верховного Суду України від 25 грудня 1992 року №13 та від 25 травня 1998 року №15) роз`яснив, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини.
Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах жилого будинку (квартири) чи його (її) частини вимагають оформлення в нотаріальній формі.
Ураховуючи вищевикладене, немає різниці, де фізичні або юридичні особи уклали угоду - на біржі чи поза нею. Тому необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються.
До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 21 липня 2021 року в справі № 640/3509/19 (провадження № 61-10287св20).
Крім того, частиною 2 ст. 220 ЦК України встановлено, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
У постанові Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 389/122/16ц (провадження № 61-12634св18) зазначено, що для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце не лише факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди.
За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
З матеріалів справи слідує, що оскаржуваний договір купівлі-продажу укладено та зареєстровано на Біржі нерухомості «Едвайс-Консульт» за № 217, який не був посвідчений нотаріально. А позивачем суду не надано доказів того, що такий договір зареєстрований в КП «ММБТІ». Враховуючи відсутність реєстрації спірного договору в КП «ММБТІ» позов є необґрунтованим.
Проживання ОСОБА_3 за адресою АДРЕСА_2 . не є достатнім доказом набуття нею права власності на 21/50 частин у праві власності на домоволодіння АДРЕСА_3 на підставі спірного договору купівлі-продажу. За такого у задоволенні позовних вимог про визнання договору купівлі-продажу дійсним слід відмовити. 
Підсумовуючи викладене, суд дійшов висновку про необхідність відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.
Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України судові витрати, понесені позивачем у зв`язку з розглядом справи, належить віднести на її рахунок. 
На підставі викладеного, керуючись статтями 12, 13, 259, 264, 265, 273 ЦПК України, суд -
У Х В А Л И В:
У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Біржа нерухомості «Едвайс-Консульт», про визнання договору купівлі-продажу 21/50 домоволодіння, розташованого у АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 і зареєстрований на Біржі нерухомості «Едвайс-Консульт» 26.09.1997 року за №217, дійсним – відмовити.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку шляхом подання апеляційної скарги до Миколаївського Апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. 
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя            Шолох Л.М.