ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 квітня 2026 року 
м. Черкаси 

Справа № 710/1007/25		
Провадження № 22-ц/821/538/26		
категорія: 302020100 	  	

Черкаський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого – Василенко Л. І., 
суддів: Новікова О. М., Фетісової Т. Л.,
секретаря – Кукушкіної А. О.,

учасники справи: 
позивач – ОСОБА_1 ,
відповідачі: Селянське (фермерського) господарство «Оріон», Товариство з обмеженою відповідальністю «Шпола Агро Індустрі»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси в режимі відеоконференції апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Шпола Агро Індустрі» – адвоката Кравченко Мирослави Олімерівни на рішення Шполянського районного суду Черкаської області від 03 грудня 2025 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Селянського (фермерського) господарства «Оріон», Товариства з обмеженою відповідальністю «Шпола Агро Індустрі», про розірвання договору оренди землі, у складі: головуючого судді Побережної Н. П., повний текст рішення складено 12.12.2025,

в с т а н о в и в :

Описова частина
Короткий зміст позовних вимог

У липні 2025 року ОСОБА_1 звернувся в суд з даним позовом.
Позов мотивовано тим, що ОСОБА_1 та СФГ «Оріон» уклали Договір оренди землі від 06.01.2020 строком на 10 років. 
Зазначає, що він є власником земельної ділянки площею 2,2164 га, у тому числі ріллі, що розташована в адмінмежах Матусівської ОТГ, кадастровий № 7125787600:02:001:0022. 
Пунктом 4. Договору оренди визначено, що: «орендна плата вноситься відповідачем у грошовій формі готівкою; розмір орендної плати у рік становить 14 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки; за домовленістю сторін орендна може сплачуватися у натуральній формі по діючим цінам на продукцію, роботи та послуги; плата вноситься у такі строки: до 31 грудня кожного року оренди; обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції». 
Згідно з п. 9.4. Договору оренди обов`язки орендаря – своєчасно вносити орендну плату за користування земельною ділянкою. 
Вказує, що несплата йому відповідачем орендної плати за 2023, 2024 роки є систематичною несплатою орендної плати, що в свою чергу є підставою для припинення права користування земельною ділянкою на підставі ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» та ст. 141 ЗК України, шляхом розірвання Договору оренди. 
Зауважує, що п. 13.4. Договору оренди встановлено додаткову підставу для розірвання цього Договору, а саме за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених Договором. 
Виплата орендної плати є істотною умовою Договору оренди, систематичне невиконання якої є підставою для його розірвання. 
Зазначає, що звертався усно до відповідача про розірвання Договору оренди землі, проте останній відмовив, не вказавши причин.
Змінивши предмет позову, ОСОБА_1 остаточно просив суд розірвати Договір оренди землі, кадастровий номер № 7125787600:02:001:0022, укладений 06.01.2020 між ОСОБА_1 та СФГ «Оріон», в Державному реєстрі речових прав зазначено відомості про суб`єкта іншого речового права орендар: ТОВ «Шпола –Агро Індустрі».

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Шполянського районного суду Черкаської області від 03 грудня 2025 року позов задоволено.
Розірвано Договір оренди землі, кадастровий № 7125787600:02:001:0022, укладений 06.01.2020 між ОСОБА_1 та СФГ «Оріон», в Державному реєстрі речових прав зазначено відомості про суб`єкта іншого речового права орендар: ТОВ «Шпола –Агро Індустрі».
Стягнуто із СФГ «Оріон» на користь позивача, ОСОБА_1 сплачений судовий збір у розмірі 968,96 грн. 
Рішення суду мотивоване тим, що права й обов`язки в орендних правовідносинах зберігаються і після відчуження права оренди за договором купівлі-продажу прав оренди земельної ділянки від 23.06.2025. Відповідно, до нового орендаря, тобто ТОВ «Шпола-Агро Індустрі», перейшли обов`язки і права попереднього орендаря - СФГ «Оріон». Отже, до нового відповідача перейшло невиконане зобов`язання перед позивачем зі сплати орендної плати за 2023-2024 роки, яке носить систематичний характер.
Суд дійшов висновку, що ТОВ «Шпола-Агро Індустрі» придбало право оренди земельної ділянки, за Договором оренди землі б/н від 06.01.2020, умови Договору оренди за яким були порушені. Відповідно, це не звільняє ТОВ «Шпола-Агро Індустрі» від наслідків порушення умов Договору оренди землі б/н від 06.01.2020 в частині несплати орендної плати, які передбачені самим Договором та відповідними нормами чинного законодавства, зокрема п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги
Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

В апеляційній скарзі, представник ТОВ «Шпола Агро Індустрі» – адвокат Кравченко М. О., вважаючи оскаржуване рішення незаконним, прийнятим з порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального права, просить скасувати рішення Шполянського районного суду Черкаської області від 03 грудня 2025 року, ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.
Апеляційну скаргу мотивує тим, що оскільки орендарем ТОВ «Шпола Агро Індустрі» не допущено невиконання обов`язків передбачених Договором, відсутні підстави для його розірвання. 
Усі грошові зобов`язання стосовно виплати орендної плати за 2023-2024 роки невиконані СФГ «Оріон», як стороною Договору оренди до 23.06.2025.
У ТОВ «Шпола Агро Індустрі» зобов`язання зі сплати орендної плати виникло з 23.06.2025, тому вважає, що Договір не підлягає розірванню, оскільки орендарем ТОВ «ШАІ» умови Договору не порушувались.
Так само вважає, що ТОВ «Шпола Агро Індустрі» не може бути боржником за зобов`язаннями СФГ «Оріон» і у нього відсутній обов`язок щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, оскільки фактично земельні ділянки були у користуванні СФГ «Оріон».
Вважає, що суд ототожнив перехід права оренди і правонаступництво або перехід боргових зобов`язань, що у даному випадку не коректно. Новий орендар не може нести відповідальність за дії попереднього орендаря.
Зазначає, що розірвання Договору оренди внаслідок невиконання зобов`язань є своєрідним елементом впливу на недобросовісного орендаря та наслідком його дій або бездіяльності. 
Оскаржуваним рішенням суд фактично визнав борг за третьою особою, добросовісним набувачем права оренди, хоча останній не є правонаступником боржника чи поручителем, до нього не переходив борг попереднього орендаря і жодним чином не має відношення до порушень умов Договору оренди допущених СФГ «Оріон».
Зауважує, що скаржник набув право оренди у примусовому порядку, через публічні торги, як добросовісний набувач.
При цьому, інформація по зведеному ВП не містить інформації про наявність заборгованості зі сплати орендної плати. Позивач не є стороною жодного виконавчого провадження, а інформація про наявність заборгованості з орендної плати не зазначається у інформації про лот і не є загальнодоступною. Тож відомостей про наявність заборгованості на дату укладення Договору купівлі-продажу права оренди у Товариства не було і бути не могло. 
Наголошує, що розірвання Договору оренди з добросовісним набувачем є крайнім і непропорційним заходом, який не відповідає меті захисту прав позивача. Суд не дослідив можливість захисту прав орендодавця шляхом стягнення заборгованості з реального боржника - попереднього орендаря, що свідчить про порушення балансу інтересів сторін.

Фактичні обставини справи, встановлені судом першої інстанції

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-7105828802017, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,2164 га, з кадастровим номером № 7125787600:02:001:0022, з цільовим призначенням – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, місце розташування: Черкаська область, Шполянський район, Станіславчицька сільська рада, дата державної реєстрації земельної ділянки – 28.07.2017. Право приватної власності належить ОСОБА_1 на підставі Свідоцтва про право на спадщину виданого Шполянською державною нотаріальною конторою14.12.2011 (а.с. 6).
ОСОБА_1 та СФГ «Оріон» уклали Договір оренди землі б/н від 06.01.2020, згідно якого: (Орендодавець) ОСОБА_1 з одного боку, та (Орендар) СФГ «ОРІОН», в особі голови Дишлевого Ю. Г. з другого боку, уклали цей Договір про нижче наведене: Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Матусівської ОТГ. 
Згідно з п. 2.1. цього Договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею - 2,2164 га, у тому числі ріллі, кадастровий номер 7125787600:02:001:0022. 
Відповідно до п. 2.4. даного Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 84728,40 грн. 
Згідно з п. 3.1. Договору, Договір укладено на 10 (десять) років – з урахуванням періоду ротації основної сівозміни. 
Відповідно до п. п. 4.1.- 4.7. цього Договору, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі готівкою через касу Орендаря з письмовим підтвердженням Орендодавця факту одержання готівки в день її одержання. Розмір орендної плати у рік становить 14% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної в пункті 2.4. цього Договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Орендна плата вноситься у такі строки: до 31 грудня кожного року оренди. За домовленістю сторін орендна плата може сплачуватися у натуральній формі (зерно, сіно, олія та інше) або відробітковій формі (надання послуг: культивація, оранка, транспорті послуги та інші) по діючим цінам на продукцію, роботи та послуги. Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами. Розмір орендної лати може переглядатися тільки за взаємною згодою сторін. Податок з фізичних осіб утримується Орендарем з орендної плати у відповідності з Податковим Кодексом України, у зв`язку з чим орендна плата виплачується Орендодавцю за вирахуванням податку з доходів фізичних осіб. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором оренди, справляється пеня у розмірі 0,1% від несплаченої суми за кожний день прострочення.
Відповідно до п. 5.1. Договору, земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. За пунктом 5.2. цього Договору, цільове призначення земельної ділянки: землі сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 
Згідно з п. 6.2. Договору, передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації Договору за актом її приймання – передачі.
Відповідно до п. 13.2. цього Договору дія Договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. 
Пунктом 13.3. Договору передбачено, що дія Договору припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Згідно п.13.4. згаданого Договору, дія Договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених Договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Відповідно до п. 13.5. цього Договору, розірвання Договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Відповідно до п. 13.6. цього Договору, перехід права на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи – орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання цього Договору (а.с.8-9).
З акту прийому-передачі об`єкта оренди (земельної ділянки) за Договором оренди, який підписаний 06.01.2020 між ОСОБА_1 (власник земельної ділянки - Орендодавець) та СФГ «Оріон» (орендар) вбачається, що орендодавець передає земельну ділянку з кадастровим номером 7125787600:02:001:0022, площею 2,2164, розташовану в адмінмежах Матусівської ОТГ, а Орендар приймає вище вказану земельну ділянку в оренду. Акт прийому-передачі земельної ділянки є невід`ємною частиною Договору (а.с. 10).
Відповідно до копії довідки без дати і номера, виданої СФГ «Оріон», адресованої Шполянському районному суду Черкаської області, СФГ «Оріон» орендує земельну ділянку у ОСОБА_1 , кадастровий номер 7125787600:02:001:0022, Договір оренди б/н від 06.01.2020. Орендна плата за період 2023-2024 роки станом на 28.07.2025 не виплачувалася (а.с. 25).
23.06.2025 між приватним виконавцем виконавчого округу Черкаської області Плесюком Олексієм Степановичем (організатор земельних торгів) та Продавцем з однієї сторони, а з іншої сторони ТОВ «Шпола-Агро Індустрі» (Покупець) укладений Договір купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. 
Організатор земельних торгів за наслідком проведених земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки на підставі протоколу про результати земельних торгів № LAE001-UA-20250430-69318, сформованого 02.06.2025, передає, а покупець приймає право оренди земельної ділянки, площею 2,2164 га, кадастровий номер 7125787600:02:001:0022, яка розташована: Черкаська область, Звенигородський район (попередня назва – «Шполянський район»), Станіславчицька сільська рада і оплачує її вартість у порядку та на умовах, передбачених Договором. 
Згідно п. 1.2. цього Договору, строк оренди: до 06.01.2030, з автоматичним продовженням дії Договору, з правом пролонгації.
Відповідно до п. 2.1. цього Договору, ціна продажу прав оренди земельної ділянки 23650 грн без ПДВ, які були сплачені покупцеві відповідно до протоколу про результати земельних торгів. 
Згідно п. 3.1. даного Договору, цей Договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами і нотаріального посвідчення у відповідності до вимог ст. 657 ЦК України. 
Відповідно до п. 3.2. загаданого Договору, у відповідності до ст. ст. 334, 748 ЦК України, ст. 125 ЗК України, ч. 2 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право оренди земельної ділянки виникає у покупця з моменту державної реєстрації цього права в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, яка проводиться відповідно до ст. 31-2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у результаті посвідчення цього Договору одночасно із вчиненням нотаріальної дії нотаріусом, яким вчинено нотаріальну дію. 
Згідно п. 4.1. приведеного Договору, у разі позбавлення покупця права оренди за рішенням суду на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцю завдані збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав. Договір купівлі-продажу прав оренди земельної ділянки від 23.06.2025 посвідчений приватним нотаріусом Звенигородського районного нотаріального округу Черкаської області Побіянською Н. Б. та зареєстровано в реєстрі за № 3002 (а.с. 26-29, 72-76).
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав від 24.06.2025 № 432745112, право оренди за ТОВ «Шпола-Агро Індустрі» на спірну земельну ділянку було зареєстровано 23.06.2025 приватним нотаріусом Побіянською Н. Б Звенигородського районного нотаріального округу Черкаської області на підставі договору купівлі- продажу, серія та номер 3002, виданий 23.06.2025 (а.с.75 зворот).
З інформації із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, номер інформаційної довідки: 434610005 від 08.07.2025 вбачається, що земельна ділянка, кадастровий номер: 7125787600:02:001:0022, площею 2,2164 га, на праві власності належить ОСОБА_1 , номер запису про речове право: 49751229; номер запис про інше речове право: 49751319, дата державної реєстрації 27.03.2023, право оренди земельної ділянки. Договір оренди землі, серія та номер: б/н, виданий 06.01.2020, видавник: підписано сторонами: Договір купівлі-продажу, серія та номер: 3002, виданий 23.06.2025, видавник: приватний нотаріус Звенигородського районного нотаріального округу Черкаської області Побіянської Н. Б. Зміст іншого речового права: дата укладання договору (після 2013 р.)/ дата державної реєстрації (до 2013): 06.01.2020, строк: 10 років. Дата закінчення дії: 06.01.2030, з автоматичним продовженням дії договору, з правом пролонгації. Орендодавець: ОСОБА_1 , Орендар: ТОВ «Шпола-Агро Індустрі». Орендна плата виплачується у грошовій формі (а.с. 30)
Відповідно до облікової картки на зведене виконавче провадження та копії постанов про відкриття виконавчого провадження приватним виконавцем виконавчого округу Черкаської області Плесюком О. С. відкриті виконавчі провадження про стягнення з Селянського (Фермерського) господарства «Оріон» заборгованості на користь різних стягувачів (а.с. 79-98).

Мотивувальна частина 
Позиція Черкаського апеляційного суду

Згідно зі ст. 129 Конституції України однією з основних засад судочинства є забезпечення апеляційного оскарження рішення суду, а відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод таке конституційне право повинно бути забезпечене судовими процедурами, які повинні бути справедливими.
Відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦПК України справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість судового рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла наступних висновків. 

Мотиви, з яких виходить Черкаський апеляційний суд, та застосовані норми права

Відповідно до ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Частиною 1 ст. 4 ЦПК України визначено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно з ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
За змістом ч. 1 та ч. 3 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі №638/2304/17 (провадження №61-2417сво19).
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що орендодавцем земельної ділянки ОСОБА_1 систематично не сплачується орендна плата, а саме за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням спірного Договору оренди землі, тому Договір оренди землі від 06.01.2020, слід розірвати.
Колегія суддів погоджується з такими висновками з огляду на таке.
Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність.
Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі №520/1185/16-ц, постанова Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі №209/3085/20).
Дії учасників приватних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (ст. 11 ЦК України).
Згідно із ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).
За приписами ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться .
Під принципами виконання зобов`язань розуміються загальні засади, згідно з якими здійснюється виконання зобов`язання. Як правило виокремлюється декілька принципів виконання зобов`язань, серед яких: належне виконання зобов`язання; реальне виконання зобов`язання; справедливість, добросовісність та розумність (ч. 3 ст. 509 ЦК України).
Принцип належного виконання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмету; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці.
Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року в справі №180/1735/16-ц (провадження №61-18013сво18).
Відповідно до ст. 1 ЗУ «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі ст. 13 ЗУ «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.
Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. ЗУ «Про оренду землі», в редакції, чинній на момент укладання договору, орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.
Відповідно до ст. 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.
Пунктом «в» ч. 1 ст. 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
На ряду з цим, ст. 24 ЗУ «Про оренду землі» визначає, зокрема, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
За правилами ч. 1 та ч. 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (ч. 1 ст. 32 ЗУ «Про оренду землі»).
У п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі №912/1385/17 (провадження №12-201гс18).
Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 (провадження №61-41932сво18).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми ч. 2 ст. 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі №293/1011/16-ц (провадження №61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, ч. 2 ст. 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Тлумачення наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
До аналогічних висновків дійшов Верховний Суду у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 (провадження №61-41932сво18), Верховний Суд у постанові від 20 листопада 2023 року у справі №499/793/21 (провадження №61-8740 св 23).
Згідно з ч. 1, ч. 5, ч. 6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
За приписами ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ст. 79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (ч. 1 ст. 80 ЦПК України).
Відповідно до ч. 1-3 ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Обов`язок доказування певних обставин лежить на стороні, яка посилається на них як на підставу своїх вимог та заперечень. Недоведеність обставин, на наявності яких наполягає позивач - є підставою для відмови у позові; а у разі, якщо на тому наполягає відповідач - для відхилення його заперечень проти позову.
Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона (п. 21 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі №129/1033/13-ц (провадження №14-400цс19).
Верховний Суд у постанові від 02 жовтня 2019 року у справі №522/16724/16 (провадження №61-28810св18) зробив наступний правовий висновок: «обґрунтування наявності обставин повинні здійснюватися за допомогою належних, допустимих і достовірних доказів, а не припущень, що й буде відповідати встановленому ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року принципу справедливості розгляду справи судом. Сторона, яка посилається на ті чи інші обставини, знає і може навести докази, на основі яких суд може отримати достовірні відомості про них. В іншому випадку, за умови недоведеності тих чи інших обставин, суд вправі винести рішення у справі на користь протилежної сторони. Таким чином, доказування є юридичним обов`язком сторін і інших осіб, які беруть участь у справі».
Тягар доказування обставин, необхідних для спростування невиплати орендної плати покладається на орендаря.
У даній справі встановлено, що 06.01.2020 між (Орендодавцем ) ОСОБА_1 з одного боку, та (Орендар) СФГ «ОРІОН», в особі голови Дишлевого Ю. Г. з другого боку, було уклали Договір оренди землі б/н. За укладеним Договором Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Матусівської ОТГ. В оренду передається земельна ділянка загальною площею – 2,2164 га, у тому числі ріллі, кадастровий номер 7125787600:02:001:0022. Орендна плата вноситься до 31 грудня кожного року оренди.
Право оренди, на згадану земельну ділянку, було зареєстровано 27.03.2023.
Факт укладення Договору та його дійсність сторонами не оскаржувалися.
Станом на час подачі позову СФГ «Оріон» мав заборгованість зі сплати орендної плати за земельну ділянку, кадастровий номер 7125787600:02:001:0022, Договір оренди б/н від 06.01.2020. 
Орендна плата за період 2023-2024 років станом на 28.07.2025 не виплачувалася СФГ «Оріон», що підтверджується також відповіддю СФГ «Оріон».
Право оренди земельної ділянки, площею 2,2164 га, кадастровий номер 7125787600:02:001:0022, яка розташована: Черкаська область, Звенигородський район (попередня назва – «Шполянський район»), Станіславчицька сільська рада, яка належить позивачу, 23.06.2025 зареєстровано за ТОВ «Шпола –Агро Індустрі» на підставі Договору купівлі-продажу прав оренди земельної ділянки від 23.06.2025.
Право оренди земельної ділянки ОСОБА_2 було придбано ТОВ «Шпола Агро Індустрі» взагалі без відома та без погодження з позивачем – власником земельної ділянки.
Отже, до ТОВ «Шпола-Агро Індустрі» перейшли права та обов`язки орендаря за Договором оренди землі, який укладений 06.01.2020 між ОСОБА_1 та СФГ «Оріон».
Будь-яких доказів виконання орендарем свого обов`язку з виплати позивачу орендної плати за 2023 та 2024 роки, до ухвалення рішення суду першої інстанції, відповідачами не надано, клопотань про витребування судом відповідних доказів не заявлено.
На ряду з цим, сам факт систематичного порушення договору оренди щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (постанови Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17, від 31 липня 2020 року у справі № 479/1073/18, від 23 березня 2021 року у справі № 922/2754/19, від 18 жовтня 2023 року у справі № 926/5237/22).
Враховуючи, що орендар СФГ «Оріон» систематично – у 2023 та у 2024 роках, тобто до укладення між організатором земельних торгів та ТОВ «Шпола Агро Індустрі» договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки від 23.06.2025, не сплачував позивачу визначену Договором оренди орендну плату, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що зазначене є підставою для розірвання Договору оренди земельної ділянки.
У даному випадку, всі ризики неналежного виконання умов договору покладаються на орендаря.
За правовим висновком, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі №363/1834/17 (провадження №14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.
За наслідками розгляду справи колегією суддів встановлено, що ОСОБА_1 розраховував отримувати орендну плату щорічно у строк, встановлений в Договорі оренди землі, проте, орендар не сплатив орендну плату, у зв`язку з чим, позивач не може та не бажає очікувати, що в подальшому ТОВ «Шпола Агро Індустрі» належно виконуватиме обов`язки за умовами Договору.
Доводи скаржника, що порушення прав ОСОБА_1 відбулося з вини попереднього орендаря, а ТОВ «Шпола Агро Індустрі» є добросовісним набувачем в якого відсутній обов`язок щодо сплати боргу, не заслуговують на увагу, оскільки на підставі Договору купівлі-продажу від 23.06.2025 право оренди земельної ділянки позивача, перейшло до ТОВ «Шпола Агро Індустрі», який є правонаступником усіх прав та обов`язків попереднього орендаря СФГ «Оріон» за Договором оренди від 06.01.2020 та є належним відповідачем у справі.
Такого ж висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 11 лютого 2026 року у справі № 198/346/24.
Крім того, наведені скаржником доводи не впливають на вирішення спору, оскільки підставою розірвання спірного Договору оренди земельної ділянки позивачем визначено невиконання його умов, а саме систематична несплата (два та більше випадки) орендної плати, що знайшло своє підтвердження під час вирішення спору та не спростовано відповідачами.
Інші доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи, а стосуються переоцінки доказів. Вирішуючи спір, суд першої інстанції в повному обсязі встановив обставини справи, перевірив доводи і заперечення сторін, дав їм належну правову оцінку, ухвалив судове рішення, яке відповідає вимогам закону. Висновки суду обґрунтовані і підтверджуються письмовими доказами.
Апеляційний суд враховує, що як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії», §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії»).
Оскільки апеляційним судом не встановлено порушення або неправильне застосування судом першої інстанції при розгляді цієї справи норм матеріального чи процесуального права та невідповідності висновків суду обставинами справи, то підстав для задоволення апеляційних скарг і скасування судового рішення з ухваленням нового рішення немає.
Керуючись ст. ст. 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, апеляційний суд, -

у х в а л и в :

Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Шпола Агро Індустрі» – адвоката Кравченко Мирослави Олімерівни залишити без задоволення.
Рішення Шполянського районного суду Черкаської області від 03 грудня 2025 року – залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення, в порядку та за умов визначених ЦПК України.
Повний текст постанови складено 03 квітня 2026 року.

Головуючий Л. І. Василенко

Судді: О. М. Новіков

Т. Л. Фетісова