Справа № 486/1748/25
Провадження № 2/467/149/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13.04.2026 року Арбузинський районний суд Миколаївської області в складі: 
головуючого судді    Догарєвої І.О., 
за участю: 
секретаря судового засідання   Скорнякової С.В.,  
розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду в с-щі Арбузинка цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання правочину дійсним. 

в с т а н о в и в:

ОСОБА_3 звернулася до суду в інтересах ОСОБА_1 з позовом до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомості від 22.01.2002 року №51, укладений між сторонами та зареєстрований на Універсальній товарно-сировинній біржі, предметом якого є житловий будинок АДРЕСА_1 . 
Позовна заява обґрунтована тим, що згідно зазначеного договору 22.01.2002 року ОСОБА_1 придбала у відповідача ОСОБА_2 , житловий будинок АДРЕСА_1 , сплативши йому 1700 грн. Договір зареєстрований відповідно ст.15 ЗУ «Про товарну біржу» у Вознесенській Універсальній Товарно-Сировинній біржі 22.01.2002 року реєстраційний номер №51. Сторонами було виконано всі умови договору. Зазначений договір зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації» 22.01.2002 року в реєстровій книзі №6 за реєстровим №922, цим написом право власності на житловий будинок зареєстровано за позивачем. 
Водночас відповідач, не оспорюючи прав позивача на нерухоме майно, ухилився від нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу, що є перешкодою позивачу для внесення про нього як власника житлового будинку відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реалізації прав власника щодо даного об`єкту нерухомості, зокрема, права розпорядження даним майном. На цій підставі позивач звернулася до суду за захистом своїх порушених прав.
24.12.2025 року провадження у справі відкрите, справу визначено розглядати у порядку загального позовного провадження зі стадії підготовчого судового засідання.
Позивач в судове засідання не з`явилась, про час та місце розгляду справи повідомлялась належним чином, через канцелярію суду надійшла заява, в якій підтримала позовні вимоги повністю та просила їх задовольнити. Також просила розглядати справу без її участі. 
Відповідач в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, через канцелярію суду надійшла заява, в якій позовні вимоги визнав повністю та не заперечив щодо їх задоволення. 
Дослідивши письмові матеріали справи в межах заявлених позовних вимог і на підставі наданих сторонами доказів з урахуванням принципів розумності, справедливості, виваженості та пропорційності, суд приходить до висновку про задоволення позову виходячи з наступного.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Костянтинівською селищною радою народних депутатів Арбузинського району Миколаївської області від 17.12.1992 року за реєстровим № 231 належав житловий будинок АДРЕСА_1 .
22.01.2002 року між ОСОБА_2 з одного боку та покупцем ОСОБА_1 , що діяла за згодою матері ОСОБА_4 з іншого у Вознесенській Універсальній Товарно-Сировинній біржі укладено договір купівлі-продажу нерухомості №51, а саме: житлового будинку АДРЕСА_1 житловою площею 34,2 кв.м., сарай саманний Б, погріб кам`яний Г, літню кухню-гараж, цегляну В, сапай ракушняків Д, басейн зацементований №1, огорожу металеву №2,3, вбиральню дерев`яну №4. 
Як підтверджується копією свідоцтва про смерть Серії НОМЕР_1 від 10 грудня 2018 року матір позивача ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 померла ІНФОРМАЦІЯ_2 . 
Згідно зі змістом договору купівлі-продажу від 22.01.2002 року об`єкт нерухомості проданий за 1700,00 грн, які продавець одержав від покупця до підписання цього договору.
Згідно реєстраційного посвідчення на об`єкт нерухомого майна, які належать особам, Арбузинське районне комунальне підприємство Бюро технічної інвентаризації посвідчує, що житловий будинок АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_1 та записаний в реєстраційну книгу №6 за реєстровим номером № 922 від 22 січня 2002 року.
Як слідує з інформаційної довідки № 4505399231 від 04.11.2025 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, право власності на будинок за адресою: АДРЕСА_2 зареєстровано за ОСОБА_1 . 
Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Таким чином, на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року.
Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.
У період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК УРСР 1963 року договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до статті 153 ЦК УРСР 1963 року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.
Отже, положення статті 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.
Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним.
Згідно зі статтею 47 ЦК УРСР 1963 року нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Судом встановлено, що сторони досягнули всіх істотних умов угоди і виконали угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві. Покупець в свою чергу прийняла дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє. Разом з тим продавець, не заперечуючи прав покупця на нерухоме майно, ухилився від нотаріального посвідчення договору, оскільки отримавши кошти втратила інтерес до подальших дій, пов`язаних з його оформленням.
Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 2002 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання суттєвих умов договору. Укладений договір був зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації». Тобто, незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення, держава, здійснивши реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомості, тим самим визнала право на придбаний житловий будинок за покупцем. Проте на даний час позивач ОСОБА_1 позбавлена можливості реалізувати свої права як власника житлового будинку в зв`язку з невідповідністю форми правовстановлюючого документу вимогам закону. 
Відтак, вивчивши і проаналізувавши всі матеріали справи у їх сукупності, встановивши зміст правовідносин, що склались між сторонами, законодавство, яке підлягає застосуванню щодо правового режиму спірного майна, враховуючи відсутність заперечень відповідача, суд приходить до висновку про можливість судового захисту прав позивача шляхом визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним. За таких обставин, позов слід задовольнити повністю.
Керуючись ст.ст. 4, 12, 263-265, 268 ЦПК України, суд

у х в а л и в:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним - задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомості №51, укладений у Вознесенській Універсальній Товарно-Сировинній біржі 22 січня 2002 року, відповідно до якого ОСОБА_2 продав, а ОСОБА_1 купила житловий будинок АДРЕСА_1 . 

Рішення суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Миколаївського апеляційного суду протягом 30 (тридцяти) днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідкамиапеляційного перегляду. 

Суддя І.О.Догарєва