ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 березня 2026 року	м. Одеса	Справа № 916/1466/25	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючої судді Принцевської Н.М.;
суддів: Діброви Г.І., Савицького Я.Ф.;
(Південно-західний апеляційний господарський суд, м. Одеса, пр-т Шевченка, 29)

секретар судового засідання (за доручення головуючої судді): Романенко Д.С.;
за участю представників сторін:
від Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області – Дзюбенко С.М.;
від Приватного малого підприємства "Русдол" - не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області
на рішення Господарського суду Одеської області від 05.11.2025 (повний текст складено та підписано 17.11.2025, суддя: Мусієнко О.О.)
по справі № 916/1466/25
за позовом Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області
до Приватного малого підприємства "Русдол"
про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки 
(суддя першої інстанції Мусієнко О.О., дата та місце ухвалення рішення: 05.11.2025, Господарський суд Одеської області, м. Одеса, пр-т Шевченка,29)

04.04.2025 Кароліно-Бугазька сільська рада Білгород-Дністровського району Одеської області (далі - Позивач) звернулася до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Приватного малого підприємства "Русдол" (далі - Відповідач), в якій просила:
- розірвати Договір оренди земельної ділянки, укладений 23.11.2005 між Затоківською селищною радою Білгород-Дністровської міськради та Приватним малим підприємством "Русдол", посвідчений Щукіною Л.С., приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області, 23.11.2005 за реєстром № 3504;
- зобов`язати ПМП "Русдол" повернути Кароліно-Бугазькій сільській раді Білгород-Дністровського району Одеської області земельну ділянку загальною площею 3,11 гектарів, кадастровий номер 5110300000:02:005:0006;
В обґрунтування позову Позивач зазначив, що Відповідач, в порушення умов Договору оренди від 23.11.2005, не виконав зобов`язання, передбачені пунктами 28 та 30 зазначеного Договору, щодо страхування земельної ділянки, виконання будівництва автошляху вздовж готельного оздоровчо-розважального комплексу в термін до 01.05.2007, каналізування комплексу в термін до 01.05.2007, а також на вимогу Позивача не надав матеріали, відомості, документи про виконання Договору.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 05.11.2025 у задоволенні позовних вимог Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області до Приватного малого підприємства "Русдол" відмовлено в повному обсязі.
У своєму рішенні суд першої інстанції дійшов висновку, що матеріали справи не містять доказів на підтвердження порушення Відповідачем обов`язків землекористувача, передбачених ст. 96, 103, 104 Земельного кодексу України. 
Крім того, місцевий господарський суд зазначив, що фактичні обставини зупинення на час розгляду в суді справи № 9/17-2308-2011 будь-якого виконання умов вищевказаного договору оренди, окрім сплати оренди землі, були встановлені рішеннями судів у справі № 9/17-2308-2011, які набрали законної сили, та безпосередньо досліджені судом під час розгляду даної справи.
Суд першої інстанції також зазначив, що зупинення виконання умов Договору оренди мало наслідком зупинення зобов`язань щодо виконання будівництва автошляху вздовж готельного оздоровчо-розважального комплексу в термін до першого травня дві тисячі сьомого року, виконання благоустрою прилеглої до готельно-розважального комплексу території в термін до першого травня дві тисячі сьомого року, а також каналізування комплексу в термін до першого травня дві тисячі сьомого року.
Також місцевий господарський суд відхилив твердження Позивача щодо порушення Відповідачем умов договору щодо страхування об`єкту оренди на весь період дії цього договору враховуючи наявний в матеріалах справи Договір страхування № 027069/2001/0000004 від 27.05.2025 на об`єкт страхування – земельну ділянку площею 3,11 га, кадастровий номер 511000000:02:005:0006.
Суд зазначив, що нестрахування об`єкта оренди протягом тривалого часу не є підставою для розірвання договору, оскільки відповідно до умов договору (п. 32) у такому випадку інша сторона має право самостійно застрахувати об`єкт і вимагати відшкодування понесених витрат, а не ініціювати розірвання договору.
Не погоджуючись з таким рішенням, Кароліна-Бугазька сільська рада Білгород-Дністровського району Одеської області звернулась до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 05 листопада 2025 року у даній справі та ухвалити нове рішення, яким позов Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області задовольнити в повному обсязі.
Апелянт вважає, що суд першої інстанції невірно застосував норми матеріального та процесуального права, дійшовши безпідставного висновку про відсутність порушень умов договору, оскільки невиконання орендарем обов`язків щодо здійснення будівництва, каналізування, благоустрою та страхування об`єкта оренди унеможливлює досягнення мети передачі земельної ділянки та є підставою для розірвання договору. 
Також Позивач зазначає, що місцевий господарський суд безпідставно врахував преюдиційність обставин, встановлених у справі № 9/17-2308-2011, оскільки в ній не було встановлено факту зупинення виконання обов`язків за договором, а відповідні висновки є лише правовою оцінкою. 
Крім того, на переконання Скаржника, суд першої інстанції помилково оцінював підстави для розірвання договору виключно через призму істотності порушення, не врахувавши, що відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України, статті 32 Закону України "Про оренду землі" та умов договору, сам факт невиконання обов`язків, зокрема, щодо страхування об`єкта оренди, є самостійною та достатньою підставою для його розірвання незалежно від істотності порушення чи настання негативних наслідків, а подальше страхування після подання позову не усуває факту порушення.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 15.12.2025 зазначену апеляційну скаргу залишено без руху, як таку, що не відповідає вимогам ст.258 Господарського процесуального кодексу України, та роз`яснено, що у випадку не усунення скаржником вказаних недоліків, апеляційну скаргу буде повернуто Апелянту.
24.12.2025 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області надійшла заява про усунення недоліків, допущених при зверненні з апеляційною скаргою.
За змістом абз. 2 ч. 10 ст. 32 Господарського процесуального кодексу України, якщо зі складу колегії суддів не може продовжувати розгляд справи суддя, який не є суддею-доповідачем у такій справі, що може перешкодити розгляду справи у строки, встановлені цим Кодексом, заміна такого судді з ініціативи судді-доповідача за вмотивованим розпорядженням керівника апарату суду здійснюється Єдиною судовою інформаційно-телекомунікаційною системою з числа резервних суддів.
Враховуючи що суддя - учасник колегії Ярош А.І. перебувала у відпустці з 23.12.2025 по 07.01.2026, розпорядженням керівника апарату суду №522 від 25.12.2025 призначено повторний автоматизований розподіл судової справи №916/1466/25.
Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи від 25.12.2025 визначено новий склад колегії суддів: головуюча суддя – Принцевська Н.М., судді: Діброва Г.І., Савицький Я.Ф.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.12.2025 прийнято справу №916/1466/25 за апеляційною скаргою Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 05.11.2025 до свого провадження колегією суддів у новому складі: головуюча суддя – Принцевська Н.М., судді: Діброва Г.І., Савицький Я.Ф.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.12.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 05.11.2025 по справі №916/1466/25; витребувано у Господарського суду Одеської області матеріали справи №916/1466/25.
30.12.2026 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №916/1466/25.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 12.01.2026 призначено розгляд апеляційної скарги Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 05.11.2025 по справі № 916/1466/25 на 16.02.2026 року о 12-00 год.
19.01.2026 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Приватного малого підприємства "Русдол" надійшли додаткові пояснення.
11.02.2026 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області надійшло клопотання про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.02.2026 задоволено клопотання Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів та системи відеоконференцзв`язку EASYCON.
16.02.2026 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Приватного малого підприємства "Русдол" надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.02.2026 задоволено клопотання Приватного малого підприємства "Русдол" про відкладення розгляду справи №916/1466/25; відкладено розгляд апеляційної скарги Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 05.11.2025 по справі № 916/1466/25 до: 26.03.2026 року о 12-00 год.
Приватне мале підприємство "Русдол" своїм правом на подання відзиву не скористалось, що у відповідності до ч.3 ст. 263 Господарського процесуального кодексу України не перешкоджає перегляду оскарженого рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку.
26.03.2026 у судове засідання з`явився представник Позивача, який підтримав доводи та вимоги, викладені ним в апеляційній скарзі, представник Відповідача, в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.
При цьому, 26.03.2026 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Приватного малого підприємства "Русдол" надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, проти якого заперечував представник Позивача та у задоволенні якого було відмовлено протокольною ухвалою з огляду на наступне.
В обґрунтування клопотання про відкладення розгляду справи Відповідач зазначає про відсутність у представника можливості з`явитись у судове засідання через участь представника Відповідача у слідчих діях. Будь-яких доказів на підтвердження означеного Відповідачем не надано.
Відповідно до частини першої статті 43 Господарського процесуального кодексу України учасники судового процесу та їх представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами; зловживання процесуальними правами не допускається.
Реалізація особою процесуальних прав невіддільна від виконання нею процесуального обов`язку щодо сприяння встановленню в судовому процесі дійсних обставин у справі з метою отримання правосудного судового рішення.
Судова колегія зауважує, що відкладення розгляду справи є правом суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні сторін чи їх представників, а саме неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні, оскільки неявка в судове засідання однієї зі сторін, належним чином повідомленої про час та місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи в судовому засіданні.
Вирішуючи питання про відкладення розгляду справи за клопотанням Приватного малого підприємства "Русдол", апеляційний суд враховує, що явка сторін у судове засідання у цій справі обов`язковою судом не визнавалась, у матеріалах справи наявні всі необхідні докази для розгляду справи, а наведені на його обґрунтування мотиви не є перешкодою для здійснення апеляційного провадження.
Судова колегія також зауважує, що відповідно до положень п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Також, відповідно до рішень Європейського суду з прав людини, що набули статусу остаточного, зокрема "Іззетов проти України", "Пискал проти України", "Майстер проти України", "Субот проти України", "Крюков проти України", "Крат проти України", "Сокор проти України", "Кобченко проти України", "Шульга проти України", "Лагун проти України", "Буряк проти України", "ТОВ "ФПК "ГРОСС" проти України", "Гержик проти України" суду потрібно дотримуватись розумного строку для судового провадження.
Розумним, зокрема, вважається строк, що є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.
З урахуванням практики Європейського суду з прав людини критеріями розумних строків є: правова та фактична складність справи; поведінка заявника, а також інших осіб, які беруть участь у справі, інших учасників процесу; поведінка органів державної влади (насамперед суду); характер процесу та його значення для заявника (справи "Федіна проти України" від 02.09.2010, "Смірнова проти України" від 08.11.2005, "Матіка проти Румунії" від 02.11.2006, "Літоселітіс проти Греції" від 05.02.2004 та інші).
Оскільки суд створив усі необхідні умови для реалізації учасниками справи своїх процесуальних прав та обов`язків, вжито заходів для належного повідомлення сторін про дату, час та місце розгляду справи, будь-яких доказів на підтвердження участі у слідчих діях Відповідачем не надано, а затягування строку розгляду справи в цьому випадку може призвести до порушення прав іншої сторони, судова колегія дійшла висновку про відмову в задоволенні клопотання Приватного малого підприємства "Русдол" про відкладення розгляду справи з підстав його необґрунтованості.
Враховуючи викладене, а також, зважаючи на те, що явка представників сторін судом обов`язковою не визнавалась, участь в засіданні суду є правом, а не обов`язком учасників справи, колегія суддів апеляційного господарського суду, з урахуванням ст. 120, ст. 202, ст. 270, ч. 2 ст. 273 Господарського процесуального кодексу України, вважає за необхідне розглянути справу за відсутності представника Відповідача, за наявними у справі матеріалами.
Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши апеляційну скаргу, заслухавши пояснення представника Позивача, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального права та дотримання норм процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції встановила наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, Рішенням № 1181 ХХІХ-а сесії ХХІV скликання від 07.10.2004 Затоківської селищної ради вирішено надати ПМП "Русдол" у довгострокову оренду терміном на 25 років земельну ділянку площею 3, 11 га для будівництва готельного оздоровчо-розважального комплексу у Лиманському курортному районі смт Затока; ПМП "Русдол" скласти договір оренди на земельну ділянку площею 3, 11 га, яка використовується для будівництва готельного оздоровчо-розважального комплексу у Лиманському курортному районі смт Затока, згідно Закону України «Про оренду землі»; зобов`язано ПМП "Русдол": не приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та його державної реєстрації; виконувати обов`язки землекористувача відповідно до вимог ст. ст. 96, 103, 104 Земельного кодексу України; виконати будівництво автошляху вздовж бази відпочинку в термін до 01.05.2005; каналізувати базу відпочинку в термін до 01.06.2005; використовувати земельну ділянку тільки за цільовим призначенням.
Актом Затоківської селищної ради від 12.10.2004 на виконання рішення 29 сесії ХХІV скликання Затоківської селищної ради № 1181 від 07.10.2004 встановлено в натурі межі земельної ділянки загальною площею 3, 110 га відкритих земель без рослинного покриву (піски) із земель запасу рекреаційного призначення Затоківської селищної ради для будівництва готельного оздоровчо-розважального комплексу в довгострокову оренду строком на 25 років.
Рішенням ХХХІVІІ-ї сесії ІV скликання Затоківської селищної ради Білгород-Дністровської міськради ради від 18.11.2005 № 1720 вирішено внести зміни до п. 4 рішення Затоківської селищної ради № 1181 від 07.10.2024р. "Про надання земельної ділянки приватному малому підприємству "Русдол" у довгострокову оренду для будівництва готельного оздоровчого розважального комплексу" та читати його в наступній редакції:
"4. Зобов`язати ПМП "Русдол": 
4.1. Не приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та його державної реєстрації; 
4.2. Виконувати обов`язки землекористувача відповідно до вимог ст. ст. 96, 103, 104 Земельного кодексу України; 
4.3. Виконати будівництво автошляху вздовж готельного оздоровчо-розважального комплексу в термін до 01.05.2007; 
4.4. Каналізувати комплекс в термін до 01.05.2007; 
4.5. Використовувати земельну ділянку тільки за її цільовим призначенням.
23.11.2005 між Затоківською селищною радою як орендодавцем та ПМП "Русдол" як орендарем було укладено Договір оренди (далі - Договір).
П. 1.1. зазначеного Договору передбачено, що орендодавець надає, а орендар приймає на підставі рішення ХХІХ-ї сесії ХХІV скликання Затоківської селищної ради Білгород-Дністровської міськради ради від 07 жовтня 2004 року за № 1181, рішення ХХХІVІІ-ї сесії ІV скликання Затоківської селищної ради Білгород-Дністровської міськради ради від 18 листопада 2005 року № 1720 в довгострокову оренду терміном на двадцять п`ять років земельну ділянку для будівництва готельного оздоровчо-розважального комплексу, яка знаходиться за адресою: Одеська область, смт Затока міста Білгород-Дністровського, Лиманський район.
Відповідно до п. 2 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,11 гектарів.
Згідно з п. 7 Договору останній укладено на двадцять п`ять років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинене не пізніше, ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Пунктами 13, 14 Договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва готельного оздоровчо-розважального комплексу. Цільове призначення земельної ділянки будівництво готельного оздоровчо-розважального комплексу.
Відповідно до п. п. 21, 22 Договору орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання орендодавцем зобов`язань, передбачених цим договором. Збитками вважаються: фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв`язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрат, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права; доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору. Розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.
Орендар зобов`язується: не приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право не неї, та його державної реєстрації; виконувати обов`язки земелекористувача відповідно до вимог ст. ст. 96, 103, 104 Земельного кодексу України; на вимогу орендодавця, орендар зобов`язується надавати орендодавцю необхідні матеріали, відомості, документи, тощо про виконання цього договору; виконати будівництво автошляху вздовж готельного оздоровчо-розважального комплексу в термін до першого травня дві тисячі сьомого року; каналізувати комплекс в термін до першого травня дві тисячі сьомого року (п. 28 Договору).
За умовами п. 30 Договору об`єкт оренди підлягає страхуванню на весь період дії цього договору.
У відповідності до п. 31 Договору страхування об`єкта оренди здійснює орендар.
П. 32 Договору передбачено, що Сторони домовилися про те, що у разі невиконання свого обов`язку стороною, яка повинна згідно з цим договором застрахувати об`єкт оренди, друга сторона може застрахувати його і вимагати відшкодування витрат на страхування.
Відповідно до п. 35 Договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законодавством України.
Згідно з п. 38 Договору за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.
Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини (п. 39 Договору).
Договір оренди від 23.11.2005 підписаний орендодавцем та орендарем, скріплений їх печатками.
23.11.2005 між Затоківською селищною радою Білгород-Дністровської міськради та ПМП "Русдол" був складений та підписаний акт прийому-передачі земельної ділянки.
В матеріалах справи наявні Договори про внесення змін від 05.05.2014 та від 21.02.2018 до Договору оренди від 23.11.2025, відповідно до змісту яких вбачається, що зазначеними договорами вносилися зміни стосовно нормативної грошової оцінки земельної ділянки та орендної плати.
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 03.07.2014, внесено запис № 6205181 про інше речове право – право оренди ПМП "Русдол" на земельну ділянку з кадастровим номером 5110300000:02:005:006. Зазначене право виникло на підставі Договору оренди № 3504 від 23.11.2005, акта приймання-передачі земельної ділянки від 23.11.2005 та Договору про внесення змін № 556 від 05.05.2014; строк дії оренди встановлено до 23.11.2030, орендодавцем є Затоківська селищна рада Білгород-Дністровської міської ради.
Рішенням виконавчого комітету Затоківської селищної ради № 445 від 07.09.2007 вирішено надати дозвіл Приватному малому підприємству "Русдол" на розробку проектної документації по будівництву готельного оздоровчо-розважального комплексу в Лиманському районі смт Затока з урахуванням обов`язкового каналізування та послідуючим підключенням його до централізованої системи каналізації; зобов`язано Приватне мале підприємство "Русдол" в шестимісячний термін: в обов`язковому порядку розробити кошторис на будівництво готельного оздоровчо-розважального комплексу; надати до виконкому селищної ради проектно-кошторисну документацію будівництву готельного оздоровчо-розважального комплексу; укласти з виконкомом Затоківської селищної ради договір про залучення коштів Приватним малим підприємством "Русдол" на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури на території смт Затока м. Білгорода Дністровського Одеської області. Контроль за виконанням цього рішення покладено на архітектора Затоківської селищної ради Майченко А.Г.
Розпорядженням Кабінету Міністрів України "Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Одеської області" від 12.06.2020 № 720-р затверджено, зокрема, територію Кароліно-Бугазької територіальної громади, код згідно з КОАТУУ 5123781501, із включенням до неї територій Кароліно-Бугазької, Затоківської (Білгород-Дністровський район) територіальних громад, а також визначено адміністративним центром цієї територіальної громади с. Кароліно-Бугаз.
З огляду на набуття повноважень новообраною сільською радою та новообраним Кароліно-Бугазьким сільським головою Білгород-Дністровського району, на підставі рішення Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району від 27.10.2020 № 2-VIII, Позивач на підставі вищенаведених норм став правонаступником щодо майна, прав і обов`язків Затоківської селищної ради Білгород-Дністровської міськради.
Також, відповідно до п. п. 1, 2 рішення Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району від 27.11.2020 № 11-VIII розпочато процедуру реорганізації Затоківської селищної ради (ЄДРПОУ 04527052) шляхом приєднання до Кароліно-Бугазької сільської ради (ЄДРПОУ 04527307). Визначено, що Кароліно-Бугазька сільська рада є правонаступником всього майна, прав та обов`язків Затоківської селищної ради.
Відповідно до Акту обстеження від 22.01.2025 Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород –Дністровського району Одеської області, головними спеціалістами відділу земельних відносин, охорони навколишнього середовища, містобудування та архітектури Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород –Дністровського району Одеської області проведено виїзд для проведення візуального обстеження земельних ділянок з кадастровим номером 5110300000:02:005:0006, що розташована в с. Затока, Лиманський район та надана Приватному малому підприємству "Русдол" в довгострокову оренду для будівництва оздоровчо-розважальних комплексів на факт наявності об`єктів нерухомого майна. За результатами обстеження земельної ділянки встановлено, що на ній відсутні будь-які об`єкти нерухомого майна, будівництво комплексів не розпочато; вздовж земельної ділянки проходять лінії електричних мереж; наявність інших мереж візуально не встановлено.
Листом № 01-14/37 від 10.01.2025 Кароліна-Бугазька сільська ради Білгород –Дністровського району Одеської області звернулася до Приватного малого підприємства "Русдол", в якому зазначила про невиконання умов договору та рішень Затоківської селищної ради від 18.11.2005 № 1720 «Про внесення змін до п. 4 рішення Затоківської селищної ради № 1181 від 07.10.2004 «Про надання земельної ділянки ПМП "Русдол" у довгострокову оренду для будівництва готельного оздоровчо-розважального комплексу». Також, Позивач вимагав в семиденний термін надати документи, відомості про виконання договору оренди, зокрема: договір страхування об`єкта оренди на весь строк дії договору оренди; проектну та дозвільну документацію, документи про прийняття збудованого об`єкта до експлуатації, тощо відносно будівництва автошляху та каналізування комплексу в термін до 01.05.2007; інформацію щодо зміни орендаря.
Зазначений Лист було направлено Відповідачу засобами поштового зв`язку, про що свідчить опис вкладення, накладна та фіскальний чек АТ "Укрпошта".
Рішенням Господарського суду Одеської області від 21.09.2011 по справі № 9/17-2308-2011, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 15.11.2011, у позові Білгород-Дністровського міжрайонного прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Затоківської селищної ради до ПМП "Русдол" та Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" за участю третіх осіб Одеської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах" та Управління державної інспекції з контролю за використанням та охороною земель головного управління Держкомзему у Одеській області про розірвання договору оренди земельної ділянки та зобов`язання вчинити певні дії відмовлено у повному обсязі, оскільки вони не обґрунтовані, матеріалами справи не підтверджені.
Господарським судом Одеської області під час розгляду справи №9/17-2308-2011 встановлено наступне. Протягом 2005- 2007 років у господарських судах розглядалась справа за позовом першого заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської обласної державної адміністрації до Затоківської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області та Приватного малого підприємства "Русдол" про визнання недійсним рішення Затоківської селищної ради від 07.10.2004р. № 1181 про надання земельної ділянки ПМП "Русдол" у довгострокову оренду для будівництва готельного оздоровчо-розважального комплексу. Рішенням Господарського суду Одеської області від 21.02.2006 по справі № 30/8-06-322А, яке набрало законної сили, у задоволенні позову відмовлено. На час судового розгляду було зупинено будь-яке виконання умов вищевказаного договору оренди, крім сплати оренди землі.
Постановою Вищого господарського суду України від 26.01.2012 постанову Одеського апеляційного господарського суду від 15.11.2011 залишено без змін.
Із вказаної постанови вбачається, що суд першої інстанції установив, що Позивачем не надано і, відповідно, матеріали справи не містять належних доказів того, що ПМП "Русдол" використовує земельну ділянку, надану йому за договором оренди земельної ділянки від 23.11.05, не за цільовим призначенням. Окрім того, попередніми судами врахована також і та обставина, що протягом 2005 - 2007 років у господарських судах розглядалась справа за позовом першого заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської обласної державної адміністрації до Затоківської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області та ПМП "Русдол" про визнання недійсним рішення Затоківської селищної ради від 07.10.04 № 1181 "Про надання земельної ділянки ПМП "Русдол" у довгострокову оренду для будівництва готельного оздоровчо-розважального комплексу", за наслідком розгляду якої рішенням Господарського суду Одеської області від 21.02.06 по справі № 30/8-06-322А, яке набрало законної сили, у задоволенні позову відмовлено. Відтак, на час судового розгляду було зупинено будь-яке виконання умов вищевказаного договору оренди, окрім сплати оренди землі.
В матеріалах справи наявний договір страхування №027069/2001/0000004 від 27.05.2025, укладений між ПрАТ "СК "Уніка" та ПМП "Русдол", згідно умов якого страхувальник ПМП "Русдол", об`єкт страхування - земельна ділянка площею 3,11 га, за кадастровим номером 511000000:02:005:0006.
Оцінюючи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального права, перевіривши дотримання судом норм процесуального права, в контексті встановлених обставин, судова колегія дійшла наступних висновків.
Відповідно до частини 1 статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послуги, платити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 Цивільного кодексу України.
Згідно частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до частини 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
За змістом частини 1 статті 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно з частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Положення статті 525 Цивільного кодексу України встановлює загальне правило щодо заборони односторонньої відмови від зобов`язання або односторонньої зміни його умов, що кореспондується із вимогами статті 629 Цивільного кодексу України щодо обов`язковості договору для виконання сторонами.
Стаття 610 Цивільного кодексу України регламентує, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). У свою чергу у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору (пункт 1 частини першої статті 611 Цивільного кодексу України).
Як встановлено статтею 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Так частини перша та друга статті 651 Цивільного кодексу України передбачають, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.
Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до частини 1 статті 93 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі визначено як договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За змістом статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати. Орендар земельної ділянки зобов`язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п`ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів. 
Відповідно до частини четвертої статті 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Відповідно до частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Згідно з ст. 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (пункт ґ).
За змістом ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані, зокрема, забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки; підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі (пункти а, ґ).
Як було встановлено судовою колегією, спірні правовідносини у даній справі виникли між сторонами на підставі Договору оренди від 23.11.2005.
23.11.2005 між Затоківською селищною радою, як орендодавцем, та ПМП "Русдол", як орендарем, було укладено Договір оренди, відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає на підставі рішення ХХІХ-ї сесії ХХІV скликання Затоківської селищної ради Білгород-Дністровської міськради ради від 07 жовтня 2004 року за № 1181, рішення ХХХІVІІ-ї сесії ІV скликання Затоківської селищної ради Білгород-Дністровської міськради ради від 18 листопада 2005 року № 1720 в довгострокову оренду терміном на двадцять п`ять років земельну ділянку для будівництва готельного оздоровчо-розважального комплексу, яка знаходиться за адресою: Одеська область, смт Затока міста Білгород-Дністровського, Лиманський район.
Пунктами 13, 14 Договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва готельного оздоровчо-розважального комплексу. Цільове призначення земельної ділянки будівництво готельного оздоровчо-розважального комплексу.
Пунктом 28 Договору визначено обов`язки орендаря (у даному випадку — Відповідача), відповідно до яких він, зокрема, зобов`язаний: не приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), отримання документа, що посвідчує право на неї, та його державної реєстрації; виконувати обов`язки землекористувача відповідно до вимог ст. ст. 96, 103, 104 Земельного кодексу України; на вимогу орендодавця надавати необхідні матеріали, відомості та документи щодо виконання договору; а також здійснити будівництво автошляху вздовж готельного оздоровчо-розважального комплексу та забезпечити каналізування комплексу у строк до 01 травня 2007 року.
З наведеного вбачається, що умовами Договору були чітко закріплені обов`язки Відповідача здійснити будівництво автошляху вздовж готельного оздоровчо-розважального комплексу та забезпечити каналізування комплексу у строк до 01 травня 2007 року.
Разом з тим, апеляційним господарським судом встановлено, що відповідно до Акта обстеження від 22.01.2025 за результатами виїзду та візуального обстеження земельної ділянки з кадастровим номером 5110300000:02:005:0006 встановлено відсутність на ній об`єктів нерухомого майна та факт того, що будівництво не розпочато; вздовж ділянки проходять лінії електромереж, інші інженерні мережі візуально не виявлені.
Відповідач жодним чином не спростовує зазначене в Акті обстеження та не надає жодних документальних або інших доказів, які б могли спростувати або поставити під сумнів викладені у ньому факти. 
Отже, фактично станом на 22.01.2025 Відповідачем не було проведено жодних робіт на виконання умов Договору, зокрема, не розпочато будівництво готельного оздоровчо-розважального комплексу, що свідчить про невиконання основної мети надання земельної ділянки в оренду. Як наслідок, Відповідачем також не виконано чіткі зобов`язання, передбачені Договором, а саме: не здійснено будівництво автошляху вздовж комплексу та не забезпечено його каналізування у встановлені строки. 
Судова колегія зазначає, що передача земельної ділянки відбувалася саме з метою будівництва готельного оздоровчо-розважального комплексу, реалізація якого мала забезпечити Позивачу низку додаткових переваг, зокрема, сприяти розвитку туризму в регіоні та покращенню місцевої інфраструктури. Проте, Відповідачем ці зобов`язання не були виконані, будівництво не розпочато, а відповідні позитивні наслідки для регіону залишилися нереалізованими. Внаслідок цього Відповідачем не було забезпечено ефективного використання земельної ділянки, яка надавалася саме з цією метою.
Як було зазначено, умовами з п. 38 Договору передбачено, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.
Крім того, п. 39 Договору встановлено, що Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.
В обґрунтування невиконання умов Договору Відповідач зазначив, що питання про невиконання будівництва автошляху та каналізування комплексу вже було розглянуто судами у справі № 9/17-2308-2011, де встановлено, що в період 2005– 2007 років виконання цих зобов`язань було об`єктивно неможливим, а зміни до договору не передбачали нових строків.
Як вже зазначалося, рішенням Господарського суду Одеської області від 21.09.2011 у справі №9/17-2308-2011, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 15.11.2011 та постановою Вищого господарського суду України від 26.01.2012, у позові Білгород-Дністровського міжрайонного прокурора в інтересах держави до ПМП "Русдол" та ДП "Центр державного земельного кадастру" про розірвання договору оренди та зобов`язання вчинити певні дії - відмовлено повністю.
Судами у справі № 9/17-2308-2011 встановлено, що протягом 2005–2007 років виконання умов договору, крім сплати орендної плати, фактично зупинено, а матеріали справи не містять доказів використання земельної ділянки ПМП "Русдол" не за цільовим призначенням. Раніше розглянута справа щодо визнання недійсним рішення Затоківської селищної ради про надання земельної ділянки у довгострокову оренду ПМП "Русдол" завершилася відмовою у задоволенні позову рішенням від 21.02.2006, яке набрало законної сили.
Суд першої інстанції у даній справі, відмовляючи в задоволенні позовних вимог Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області, зазначив, що фактичні обставини зупинення на час розгляду в суді справи № 9/17-2308-2011 будь-якого виконання умов вищевказаного договору оренди, окрім сплати оренди землі, були встановлені рішеннями судів у справі № 9/17-2308-2011, які набрали законної сили, та безпосередньо досліджені судом під час розгляду даної справи.
Судова колегія не погоджується з таким висновком суду першої інстанції та вважає за необхідне зазначити наступне.
Навіть якщо враховувати, що у період 2005–2007 років фактичне виконання умов договору було зупинено, однак умовами Договору за Відповідачем все ж залишалися зобов`язання щодо будівництва автошляху вздовж готельного оздоровчо-розважального комплексу та забезпечення каналізування комплексу. 
Жодних змін або доповнень до цього Договору, які б звільняли Відповідача від зазначених зобов`язань або ж визначали нові строки для їх виконання, сторонами не було внесено.
Як було зазначено, справа № 9/17-2308-2011 розглядалася судами у 2011– 2012 роках. Однак, станом на момент проведення огляду земельної ділянки представниками Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області 22.01.2025, за результатами якого складено відповідний акт, жодних робіт щодо будівництва комплексу або автошляху не було здійснено.
Таким чином, протягом майже 13 років після розгляду справи № 9/17-2308-2011 Відповідач не здійснив жодних робіт, які можна було б вважати хоча б початком виконання зобов`язань за Договором. При цьому, Відповідач не надав жодних доказів, що свідчили б про його реальні наміри щодо виконання зазначених робіт або про підготовчі заходи для їх здійснення.
Враховуючи наведене, судова колегія вважає, що факт зупинення виконання договору у період 2005– 2007 років не може звільняти Відповідача від обов`язку виконати встановлені Договором зобов`язання, а відсутність будь-яких дій або доказів свідчить про фактичне невиконання ним своїх зобов`язань за Договором
У контексті наведеного судова колегія зазначає, що Відповідачем було порушено умови Договору, а саме, в частині зобов`язання будівництва автошляху вздовж готельного оздоровчо-розважального комплексу в термін до першого травня дві тисячі сьомого року та каналізування комплексу в термін до першого травня дві тисячі сьомого року, як і не здійснено будь-яких дій щодо узгодження з Позивачем нових термінів та строків виконання обов`язків за Договором, шляхом укладення сторонами додаткових угод тощо.
Поміж тим, судова колегія зазначає, що Листом №?01-14/37 від 10.01.2025 Кароліно-Бугазька сільська рада Білгород-Дністровського району повідомила ПМП "Русдол" про невиконання умов договору оренди та рішень Затоківської селищної ради, зокрема, щодо будівництва готельного оздоровчо-розважального комплексу, автошляху та каналізування комплексу, та вимагала у семиденний строк надати документи, що підтверджують виконання договору, зокрема, страхування об`єкта, проектну та дозвільну документацію, акти прийняття об`єктів до експлуатації, а також інформацію про зміну орендаря.
Лист був надісланий Відповідачу засобами поштового зв`язку. Проте, з матеріалів справи вбачається, що не міститься жодного документа, який би свідчив про надання Відповідачем відповіді на зазначений запит Позивача.
Відповідно до п.?28 Договору, Орендар зобов`язаний надавати Орендодавцю необхідні матеріали, відомості та документи щодо виконання умов договору.
Відтак, відсутність будь-якої реакції на запит сільської ради свідчить про свідоме ухилення Відповідача від виконання його обов`язків, передбачених п.?28 Договору.
Колегія суддів звертається до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, згідно якого порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору".
Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
Для застосування частини другої статті 651 Цивільного кодексу України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди, її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати. Подібні висновки викладені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2021 у справі № 910/2861/18, від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17.
В такий спосіб розірвання договору має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанови Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19, від 06.05.2025 у справі № 922/639/23, від 23.09.2025 у справі № 920/999/23).
Як було зазначено раніше, передача земельної ділянки відбувалася для будівництва готельного оздоровчо-розважального комплексу з метою розвитку туризму та інфраструктури регіону. Проте Відповідач не виконав ці зобов`язання, будівництво не розпочато, що призвело до неефективного використання земельної ділянки. 
Таким чином, невиконання Відповідачем зобов`язань за Договором є істотним порушенням, оскільки воно позбавило Позивача в повній мірі використати результати зазначеного Договору.
При цьому, цьому останнім не здійснено будь-яких дій, які б свідчили про намагання виконати свої обов`язки за Договором в цій частині та зберегти договірні правовідносини з Позивачем, що свідчить про його протиправну поведінку.
У зв`язку з наведеним судова колегія зазначає, що висновок суду першої інстанції в частині того, що Позивачем не доведено належними доказами істотність порушення Відповідачем умов договору оренди від 23.11.2005, є необґрунтованим та таким, що не відповідає встановленим обставинам справи і наявним у матеріалах справи доказам.
Судова колегія зазначає, що відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, зокрема у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених законом та умовами договору, а також з інших підстав, визначених Земельним кодексом України та законодавством України.
З наведеного вбачається, що Закон чітко передбачив можливість достроково розірвати договір оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених умовами договору.
Крім того, умовами Договору, а саме, п. 35 встановлено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законодавством України.
Враховуючи наведене, оцінивши докази у справі у їх сукупності та встановлений апеляційним господарським судом факт невиконання Відповідачем своїх зобов`язань за Договором, судова колегія доходить висновку про наявність правових підстав для розірвання Договору оренди земельної ділянки, укладеного 23.11.2005 між Затоківською селищною радою Білгород-Дністровської міської ради та Приватним малим підприємством "Русдол", посвідченого 23.11.2005 приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Щукіною Л.С. за реєстром № 3504.
У зв`язку з наведеним судова колегія не погоджується з висновком суду першої інстанції щодо відсутності підстав, з якими закон та укладений між сторонами договір пов`язують припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, шляхом її розірвання в судовому порядку, та зазначає, що доводи Апелянта в цій частині знайшли своє підтвердження.
Щодо доводів Апелянта про те, що відсутність страхування об`єкта оренди є додатковою підставою для розірвання договору, судова колегія їх відхиляє з огляду на наступне.
Як було встановлено судовою колегією, відповідно до п. 30 Договору об`єкт оренди підлягає обов`язковому страхуванню протягом усього строку його дії, при цьому, згідно з п. 31 Договору обов`язок страхування покладено на орендаря. Разом з тим, п. 32 Договору передбачає, що у разі невиконання такого обов`язку орендарем інша сторона має право самостійно застрахувати об`єкт та вимагати відшкодування понесених витрат.
З наведеного вбачається, що у разі невиконання Орендарем обов`язку щодо страхування об`єкта оренди Орендодавець наділений правом самостійно здійснити таке страхування та вимагати відшкодування понесених витрат. Отже, сторони договору прямо визначили альтернативний спосіб захисту прав Орендодавця у випадку порушення цього обов`язку.
Водночас, умови договору не містять жодних положень, які б передбачали можливість його дострокового розірвання саме з підстави нездійснення страхування об`єкта оренди. Таким чином, невиконання орендарем обов`язку щодо страхування саме по собі не може розцінюватися як безумовна підстава для розірвання договору, оскільки Договором визначено інший правовий механізм реагування на таке порушення.
Щодо позовної вимоги Позивача в частині зобов`язання повернення земельної ділянки, колегія суддів зазначає таке.
Наслідки припинення або розірвання договору оренди землі визначені у ст. 34 Закону України "Про оренду землі". Так, у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.
Відтак, вимога про повернення земельної ділянки є похідною від вимоги про розірвання договору оренди. Тож, за наявності правових підстав для розірвання договору оренди, неодмінним є обов`язок орендаря повернути земельну ділянку, що була у його користуванні. Ураховуючи встановлені обставини щодо наявності підстав для розірвання договору оренди землі та перебування спірної земельної ділянки у фактичному користуванні орендаря, ефективним та правомірним способом захисту порушеного права територіальної громади буде повернення їй спірної ділянки у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому Відповідач отримав її в оренду. Як і розірвання договору оренди землі, таке повернення прямо передбачене законом, переслідує легітимну мету і є пропорційним цій меті (аналогічна правова позиція, викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23).
Розірвання договору та повернення у власність територіальної громади земельних ділянок у випадку встановлення протиправної поведінки самого орендаря здійснюється на підставі закону та укладеного з ним договору, переслідує легітимну мету контролю за використанням майна відповідно до його цільового призначення.
Також задоволення позовних вимог не порушуватиме принцип пропорційності втручання у право на мирне володіння майном, оскільки таке втручання є прогнозованим наслідком недобросовісних дій самого орендаря, який свідомо допустив порушення договірних зобов`язань.
З огляду на зазначене, колегія суддів доходить висновку, що вимога Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області про зобов`язання ПМП "Русдол" повернути Позивачу земельну ділянку загальною площею 3,11 гектарів, кадастровий номер 5110300000:02:005:0006 є такою, що підлягає задоволенню з підстав, викладених вище.
Судова колегія доходить висновку, що позовні вимоги Позивача про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки підлягають задоволенню, висновки суду першої інстанції є неправильними, а наведені Позивачем доводи у його апеляційній скарзі частково знайшли своє підтвердження під час апеляційного перегляду справи.
Згідно з ч. ч. 1, 2, 3 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Статтею 17 Закону України “Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини” суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
У справі “Трофимчук проти України” Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
За умовами статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Згідно зі ст. 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Згідно ч. 1, 4 ст. 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: нез`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 05.11.2025 по справі №916/1466/25 та скасування зазначеного рішення з ухваленням нового рішення, яким позовні вимоги Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області до Приватного малого підприємства "Русдол" про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки - задовольнити.
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплаті судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги покладаються на Відповідача.
Керуючись ст. 129, 269, 270, 275, 277, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 05.11.2025 по справі №916/1466/25 - задовольнити.
Рішення Господарського суду Одеської області від 05.11.2025 по справі №916/1466/25 – скасувати.
Позовні вимоги Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області до Приватного малого підприємства "Русдол" про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки - задовольнити.
Розірвати Договір оренди земельної ділянки, укладений 23.11.2005 між Затоківською селищною радою Білгород-Дністровської міськради та Приватним малим підприємством "Русдол", посвідчений Щукіною Л.С., приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області, 23.11.2005 за реєстром № 3504.
Зобов`язати Приватне мале підприємство "Русдол" повернути Кароліно-Бугазькій сільській раді Білгород-Дністровського району Одеської області земельну ділянку загальною площею 3,11 гектарів, кадастровий номер 5110300000:02:005:0006.
Стягнути з Приватного малого підприємства "Русдол" на користь Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області судові витрати у вигляді судового збору за подачу позовної заяви в сумі 4 844, 80 грн.
Стягнути з Приватного малого підприємства "Русдол" на користь Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області судові витрати у вигляді судового збору за подачу апеляційної скарги в сумі 7 267,20 грн.
Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідні накази із зазначенням всіх необхідних реквізитів.
Матеріали справи №916/1466/25 повернути до Господарського суду Одеської області.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення. Порядок і строки її оскарження передбачено ст. 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено та підписано 31.03.2026 року.

Головуюча суддя: Н.М. Принцевська

Судді: Г.І. Діброва

Я.Ф. Савицький