єдиний унікальний номер справи 531/1907/25
номер провадження 2/531/334/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 квітня 2026 року м. Карлівка 

Карлівський районний суд Полтавської області в складі:
головуючого – судді Попова М.С.,
за участю секретаря – Клименко Т.М.,
представника позивача – ОСОБА_1 
представника відповідача    Соколова О.В., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Карлівка в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Карлівської міської ради про визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 12 липня 2015 року укладеною,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з даним позовом та просить ОСОБА_2 звернувся до суд з позовною заявою, у якій просить визнати додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 12 липня 2025 року, що укладений між Карлівською міською радою та позивачем укладеною у викладеній ним редакції.
У позові посилається на те, що 12 липня 2015 року між позивачем, як Орендарем та Карлівською міською радою, як Орендодавцем укладено договір оренди земельної ділянки. Згідно п. 1.1. вищевказаного Договору Карлівська міська рада надала, а позивач на підставі рішення п`ятдесят дев`ятої позачергової сесії шостого скликання Карлівської міської ради Полтавської області від 12.06.2015 року прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, загальною площею 0,0023 га, яка знаходиться в АДРЕСА_1 , кадастровий номер – 5321610100:50:006:0874. Вказаний договір укладено терміном на 5 років та зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 710553853216, номер запису про інше речове право 10963185. 20 травня 2020 року між позивачем та територіальною громадою м. Карлівка в особі Карлівської міської ради на підставі рішення сорок п`ятої сесії сьомого скликання Карлівської міської ради Полтавської області від 28.04.2020 року укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 12 липня 2015 року та продовжено термін дії договору ще на 5 років. 26.06.2020 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснено державну реєстрацію іншого речового права – права оренди земельної ділянки (номер запису про інше речове право: 10963185), строком до 20.05.2025 року, з правом передачі в піднайм (суборенду) та мені видано витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 214151746. 16.04.2025 року позивач звернувся до Карлівської міської ради з листом, в якому повідомляв про намір продовження договору оренди земельної ділянки від 12.07.2015 року, кадастровий номер 5321610100:50:006:0874, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. До листа додав проєкт договору про внесення змін до договору оренди землі від 12.03.2015 року і не заперечував щодо узгодження істотних умов. Крім того, 23.04.2025 року ним подано до Центру надання адміністративних послуг виконавчого комітету Карлівської міської ради пакет документів щодо одержання адміністративної послуги з питань видачі рішення про продовження договору оренди землі. На даний час, строк дії договору закінчився, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, має переплату по орендній платі в розмірі 2593,51 грн., відповіді Карлівської міської ради на свою заяву від 16.04.2025 року як до закінчення терміну дії договору так і протягом місяця після закінчення договору не отримував, згідно листа Центру надання адміністративних послуг виконавчого комітету Карлівської міської ради від 19.05.2025 року повідомлений що отримання результату адміністративної послуги буде можливим протягом 5 днів після проведення пленарного засідання Карлівської міської ради, а тому переважне право позивача на поновлення договору оренди невизнане і він вимушений звернутися до суду з вимогою визнати додаткову угоду укладеною. Крім того він не має можливості реалізувати свої права на оформлення паспорту прив`язки належної йому тимчасової споруди, оскільки Карлівська міська рада у оформленні останнього через закінчення договору оренди відмовила та рекомендувала укласти договір оренди земельної ділянки.
Позивач до суду не з`явився. Представник позивача, позовні вимоги підтримав, просив задовольнити з підстав викладених у позовній заяві.
Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнав у повному обсязі, просив відмовити у його задоволенні. Вважає, що позивачем пропущено строк, оскільки повідомлення про намір продовжити оренду разом з проектом додаткової угоди надійшли 23.04.2025. Крім того, зазначає, що позивачем не підтверджено подальше користування земельною ділянкою. Таблицю по сплаті орендної плати вважає сумнівним доказом, оскільки не можливо ідентифікувати хто й за що платив. Зазначив, що позивач в порядку ч.6 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» не звертався, засідання комісії не проводилося, жодних рішень сесії не приймалось.
Заслухавши представників сторін, дослідивши письмові докази в їх сукупності, суд приходить до наступних висновків.
12 липня 2015 року між позивачем, як Орендарем та Карлівською міською радою, як Орендодавцем укладено договір оренди земельної ділянки (а.с.13-17). 
Згідно п. 1.1. вищевказаного Договору Карлівська міська рада надала, а позивач на підставі рішення п`ятдесят дев`ятої позачергової сесії шостого скликання Карлівської міської ради Полтавської області від 12.06.2015 року прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, загальною площею 0,0023 га, яка знаходиться в АДРЕСА_1 , кадастровий номер – 5321610100:50:006:0874. 
Вказаний договір укладено терміном на 5 років та зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 710553853216, номер запису про інше речове право 10963185 (а.с.22-23).
20 травня 2020 року між позивачем та територіальною громадою м. Карлівка в особі Карлівської міської ради на підставі рішення сорок п`ятої сесії сьомого скликання Карлівської міської ради Полтавської області від 28.04.2020 року укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 12 липня 2015 року та продовжено термін дії договору ще на 5 років (а.с.24,25). 
Додатковою угодою Розділ ІІІ Договору «Строк дії договору» викладено в наступній редакції: «п.3.1. Даний договір діє до 20 травня 2025 року. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію».
Позивач звернувся до Карлівської міської ради з листом від 16.04.2025 року, в якому повідомляв про намір продовження договору оренди земельної ділянки від 12.07.2015 року, кадастровий номер 5321610100:50:006:0874, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (а.с.28). До листа додав проєкт договору про внесення змін до договору оренди землі від 12.03.2015 року і не заперечував щодо узгодження істотних умов.
23.04.2025 року позивачем подано до Центру надання адміністративних послуг виконавчого комітету Карлівської міської ради пакет документів щодо одержання адміністративної послуги з питань видачі рішення про продовження договору оренди землі, та листом від 19.05.2025 йому було повідомлено, що його заяву зареєстровано під №2680 та передано у встановлені законодавством терміни до Карлівської міської ради для розгляду та прийняття рішення на сесії міської ради. Також повідомлено, що отримання результату адміністративної послуги буде можливим протягом 5 днів після проведення пленарного засідання Карлівської міської ради (а.с.31).
Позивач також не має можливості реалізувати свої права на оформлення паспорту прив`язки належної йому тимчасової споруди, оскільки Карлівська міська рада у оформленні останнього через закінчення договору оренди відмовила та рекомендувала укласти договір оренди земельної ділянки (а.с.34).
Відповідно до ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до ч. 1 ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.
Відповідно до ст. 79 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.
Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ч.1ст.177 ЦПК України позивач повинен додати до позовної заяви її копії та копії всіх документів, що додаються до неї, відповідно до кількості відповідачів і третіх осіб. Відповідно до ч. 5 ст. 177 ЦПК України, позивач зобов`язаний додати до позовної заяви всі наявні в нього докази, що підтверджують обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги (якщо подаються письмові чи електронні докази позивач може додати до позовної заяви копії відповідних доказів). Таким чином, ОСОБА_2 , повинен був саме з позовною заявою надати копії всіх документів, які на його думку підтверджують мотиви викладені в позовній заяві.
У позовній заяві позивач зазначив, що на даний час, строк дії договору закінчився, він продовжує користуватися земельною ділянкою та має переплату по орендній платі в розмірі 2593,51 грн., на підтвердження відсутності заборгованості з орендної плати до позовної заяви додано таблицю з зазначенням «Орендна плата з фізичних осіб», з якої не можливо встановити найменування платника, а також чи сплачувалась орендна плата саме за спірну земельну ділянку кадастровий номер 5321610100:50:006:0874, яка перебувала у позивача в оренді згідно договору оренди земельної ділянки від 12.07.2015 року.
З доданої позивачем до матеріалів справи копії листа, що датоване 16.04.2025, не можливо встановити дату його одержання Карлівською міською радою (перша цифра майже відсутня). 
На виконання ухвали Карлівського районного суду від 28.10.2025, позивачем було надано оригінал заяви від 16.04.2025 щодо продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки від 12.07.2015 року (кадастровий номер 5321610100:50:006:0874) з проєктом додаткової угоди, з якого вбачається дата її прийняття ВК Карлівської міської ради 23.04.2025 року.
Тобто позивачем не виконано вимоги п. 3.1. договору оренди земельної ділянки від 12.07.2015 року, а саме не було дотримано строків подання письмового повідомлення до Карлівської міської ради про намір продовження договору оренди землі не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору. Термін дії договору закінчився 20 травня 2025 року, а повідомлення про намір його поновлення подано 23 квітня 2025 року.
Позивач долучив до матеріалів справи свою заяву до Карлівської міської ради від 06.11.2025 та відповідь на неї з якої вбачається, що заяву ОСОБА_2 від 16.04.2025, що подана до ВК Карлівської міської ради 23.04.2025 про намір продовження договору оренди, приєднана до справи стосовно розгляду заяви про продовження договору оренди землі на 5 років, зареєстровано в ЦНАП ВК Карлівської міської ради 23.04.2025 за №2680. У період з 31.08.2023 по даний час пленарні засідання сесії Карлівської міської ради не відбувались. Неприйняття рішення згідно поданої ОСОБА_2 заяви не можна розцінювати, як згоду власника земельної ділянки на передачу її у власність. (а.с.91-92).
Право оренди, як різновид речового права, виникає виключно з моменту його державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Такий висновок випливає з аналізу положень пункту 1 частини першої статті 2 та частини другої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також статей 182 та 334 Цивільного кодексу України.
Варто наголосити, що строк дії договору оренди земельної ділянки є невід`ємно пов`язаним із строком реалізації самого права оренди. Обчислення строку договору розпочинається з моменту його укладення, отже право оренди припиняється разом із завершенням терміну дії договору, незалежно від дати державної реєстрації цього права.
При цьому, строк дії договору оренди землі може бути продовжений, змінений або договір оренди землі може бути укладений на новий строк.
Продовження договору оренди землі регулюється Законом України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору.
Так, частинами 1-3 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» визначено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).    
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.         До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.            Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.
Тобто, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, маючи намір реалізувати переважне право перед іншими особами на продовження орендних правовідносин, зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 вказаного Закону або договором оренди) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди.
Відповідно до Постанови Верховного Суду від 08 березня 2024 року у справі № 604/425/23, орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. На реалізацію такого наміру він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 Закону № 161-XIV) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення – запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).
Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу, що додаткова угода відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (п. 66 постанови від 26.05.2020 у справі №908/299/18).
Укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі кореспондує передбаченому п. 6 ч. 2 ст.16 ЦК України способу захисту порушеного права шляхом зміни правовідношення та відповідає підставам виникнення, припинення та зміни прав та обов`язків сторін за статтею 11 цього Кодексу (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 №3 78/596/16-ц).
Таким чином, з аналізу вище викладеного, можна прийти до висновку, що завершити процедуру поновлення Договору оренди можливо виключно в судовому порядку шляхом визнання укладеною відповідно додаткової угоди з фіксацією її повного тексту в резолютивній частині рішення суду.
Держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Виключно судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, а також спори щодо розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей (ст. ст. 152, 158 ЗК України).
Згідно ст. 35 Закону України “Про оренду землі”, спори, пов`язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.
Як встановлено судом, у даному випадку позивачем вимоги ст.33 Закону України “Про оренду землі” та умов договору не дотримано. Адже, строк дії договору оренди закінчився 20.05.2025 року, а заяву від 16.04.2025 щодо продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки від 12.07.2015 року (кадастровий номер 5321610100:50:006:0874) з проєктом додаткової угоди орендарем подано до ВК Карлівської міської ради лише 23 квітня 2025 року. 
Відповідне своєчасне повідомлення є необхідною передумовою як для виникнення у орендаря права на продовження договірних правовідносин, так і для покладення на орендодавця обов`язку розглянути таке звернення та надати відповідь у встановленому порядку. Відтак, звернення орендаря поза межами встановленого договором строку, який у даному випадку складав не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії Договору оренди, свідчить про недотримання позивачем як положень законодавства, так і приписів Договору оренди.
Законодавством не передбачено безпосередньої можливості ігнорування чи пом`якшення зазначеної вимоги ані у формі винятків, ані у вигляді оціночних категорій, які б надавали суду можливість кваліфікувати пропуск установленого строку як "несуттєвий" чи "неістотний". Такий підхід законодавця відображає його намір забезпечити чіткість і передбачуваність у правовідносинах оренди землі, виключивши будь-які довільні тлумачення чи суб`єктивні оцінки при визначенні наслідків недотримання строку.
Зазначене пояснюється тим, що втручання суду у сферу, врегульовану законом та договором оренди, шляхом довільного оцінювання наслідків пропуску строку, фактично підміняє волю законодавця і сторін правочину судовим розсудом. У зв`язку з цим суд не наділений повноваженням визнавати пропуск строку "несуттєвим", оскільки це суперечить як договірним зобов`язанням, так і принципу верховенства права в аспекті правової визначеності.
Суд зазначає, що у даному випадку пропуск орендарем строку звернення до орендодавця із заявою про поновлення договору, встановленого статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, є проявом недобросовісної поведінки. Така недобросовісність виявляється у свідомому ігноруванні чітко визначених законодавцем та сторонами договірних приписів, що покликані забезпечити баланс інтересів учасників орендних відносин. 
З огляду на викладене, у задоволенні позову ОСОБА_2 слід відмовити з підстав недотримання позивачем підстав для продовження договірних правовідносин відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме неповідомлення орендодавця у передбачений Договором оренди строк про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк із долученням проєкту відповідної додаткової угоди.
На підставі викладеного, керуючись ЗУ «Про оренду землі», ст.ст. 12, 13, 76, 77,79, 81, 259, 263-265ЦПК України, суд,

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до Карлівської міської ради про визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 12 липня 2015 року укладеною, відмовити.
Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку протягом 30 днів з дня його проголошення до Полтавського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя