Справа № 521/16597/25
Номер провадження № 2/521/991/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 березня 2026 року 
Хаджибейський районний суд міста Одеси у складі:
головуючого судді - Поліщук І.О.,
при секретарі - Коржеван В.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали цивільної справи за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «СТЕЛЛА ГРУП», треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ПАРІС»; Товариство з обмеженою відповідальністю «Слоубокс», Державний реєстратор Карпенко Анатолій Анатолійович про витребування майна із чужого незаконного володіння, -

ВСТАНОВИВ:
Стислий виклад позиції сторін по справі.
ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Приватного підприємства «СТЕЛЛА ГРУП», треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ПАРІС»; Товариство з обмеженою відповідальністю «Слоубокс», Державний реєстратор Карпенко Анатолій Анатолійович про витребування майна із чужого незаконного володіння. Позивачка просила суд: 1. Витребувати з чужого незаконного володіння Приватного підприємства «СТЕЛЛА ГРУП» (код ЄДРПОУ: 44077342) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2523751551100. 2 Стягнути з Відповідача на її користь понесені судові витрати у розмірі 8 548,43 грн. Позов обґрунтовано тим, що ОСОБА_1 , є законним власником квартири АДРЕСА_2 , на підставі договору дарування від 06.12.2004 року. 06.07.2007 року між позивачкою та ВАТ «Банк «Демарк» було укладено кредитний договір, забезпечений іпотекою Квартири. Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 27.11.2013 року у справі № 1519/23592/2012 було вирішено стягнути з ОСОБА_1 суму боргу. Згодом право вимоги було відступлене ТОВ «ФК «ПАРІС», яке стало стороною виконавчого провадження. 01.12.2021 року ТОВ «ФК «ПАРІС» на підставі іпотечного застереження зареєструвало за собою право власності на квартину за адресою: АДРЕСА_3 . Реєстраційну дію провів державний реєстратор Карпенко А.А. Після цього, Квартира була двічі перепродана: спочатку ТОВ «Слоубокс», а потім Відповідачу - ПП «СТЕЛЛА ГРУП». Про порушення свого права власності позивачка дізналася лише 08.09.2025 року, коли представники Відповідача самовільно замінили замки у її Квартирі та почали надсилати СМС-повідомлення з погрозами. Позивачка вважає, що перереєстрація її нерухомого майна відбувалася з порушеннями закону, тому звернулася до суду за захистом своїх прав. 
14.10.2025 року від представника відповідача Приватного підприємства «СТЕЛЛА ГРУП» подано до суду через систему «Електронний суд» відзив на позовну заяву, в якому просить у задоволенні позову відмовити, оскільки сторона відповідача вважає позовні вимоги безпідставними та необґрунтованими, звертаючи увагу суду на наступні обставини.
Заочним рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 27.11.2013 року у справі №1519/23592/2012 стягнуто з позивачки заборгованості за кредитним договором. Рішення суду не виконано, виконавчий документ по справі постановою державного виконавця повернуто стягувачу. Вказане не позбавило кредитора (іпотекодержателя) права задовольнити свої вимоги за кредитним договором шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки керуючись ст.37 Закону України «Про іпотеку». Відповідач наголошує, що не ґрунтуються на законі доводи позивачки згідно з якими кредитор (іпотекодержатель) може виключно обирати між двома варіантами поведінки: стягнути заборгованість у судовому порядку або ж звернути стягнення на предмет іпотеки. Кредитор (іпотекодержатель) може користуватися усіма передбаченими законом засобами захисту своїх майнових прав. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно в позасудовому порядку. У позовній заяві не наведено доводів щодо порушення ТОВ «ФК «ПАРІС» процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. Звідси слідує, що останнє здійснило звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням встановленого законом порядку, а отже правомірно набуло право власності на спірну квартиру. За обставинами даної справи позивачка добровільно передала спірну квартиру в іпотеку в якості забезпечення виконання основного зобов`язання за кредитним договором. Негативні наслідки невиконання або неналежного виконання грошового зобов`язання, а саме у вигляді зокрема звернення стягнення на предмет іпотеки, позивачці були відомі. У такому випадку неможливо стверджувати, що спірна квартира вибула з володіння позивачки поза її волею, адже саме її дії з неналежного виконання грошового зобов`язання потягли за собою звернення стягнення на предмет іпотеки. Оскільки спірна квартира вибула з володіння позивачки в силу приписів договору іпотеки та ст.37 Закону України «Про іпотеку», ТОВ «ФК «ПАРІС» правомірно набув у власність спірну квартиру та, відповідно, мав достатні правомочності щодо подальшого її продажу. За таких обставин на думку представника відповідача, ПП «СТЕЛЛА ГРУП» є добросовісним набувачем спірної квартири, а відтак немає підстав для її витребування з добросовісного володіння відповідача. Враховуючи наведені вище доводи вважає, що у задоволенні позову ОСОБА_1 до ПП «СТЕЛЛА ГРУП» про витребування майна слід відмовити повністю у зв`язку з недоведеністю та безпідставністю заявлених позовних вимог.
13.10.2025 року від представника третьої особи Товариства з обмеженою відповідальністю «ФК «Паріс» подано до суду через систему «Електронний суд» пояснення третьої особи, в якому просить у задоволенні позову відмовити з наступних підстав. Так, 30.07.2020 року ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси замінено стягувача з Публічного акціонерного товариства «Банк «Демарк» на Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Паріс». 29.07.2021 року ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси виправлено описку допущену в першому абзаці ухвали Малиновського районного суду м. Одеси від 30.07.2020 року. Замінюючи ПАТ «Банк «Демарк» на ТОВ «ФК «ПАРІС» суд виходив з того, що 07.05.2019 року між ПАТ «Банк «Демарк» та ТОВ «ФК «Паріс» укладено договір про відступлення права вимоги № 271-057. Вказаний договір укладено відповідно до результатів відкритих торгів (аукціону), які проводилися у відповідності до вимог Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» з метою продажу майна неплатоспроможного банку, результати визначеного аукціону було оформлено Протоколом електронних торгів №UA-ЕA-2019-04-02-000005-b від 11.04.2019 року. До складу лоту, що виставлявся на вказані відкриті торги увійшли: права вимоги та інші майнові права за кредитами суб`єктів господарювання у кількості 200 поз., права вимоги за кредитами фізичних осіб у кількості 6 поз., дебіторська заборгованість у кількості 32 поз., дебіторська заборгованість та майнові права за дебіторською заборгованості за РКО у кількості 311 поз., в тому числі, було відступлено право вимоги до ОСОБА_1 , що виникла на підставі кредитного договору № 271-057 від 06.07.2007 року та договору іпотеки від 06.07.2007року. За таких обставин ТОВ «ФК «ПАРІС» стало правонаступником ПАТ «Банк «Демарк» у виконавчому провадженні та Новим кредитором за Кредитним договором і Новим іпотеко держателем за Договором іпотеки. Оскільки ОСОБА_1 не виконала зобов`язань по Кредитному договору ТОВ «ФК «ПАРІС», як новий Іпотекодержатель та Кредитор обрало позасудовий спосіб звернення стягнення передбачений ст.37 ЗУ «Про іпотеку» звернувшись до державного реєстратора для реєстрації права власності на Предмет іпотеки за собою. Реєстрацію права власності на предмет іпотеки (квартиру) було здійснено державним реєстратором в межах його компетенції і у чіткій відповідності з умовами Договору іпотеки та ЗУ «Про іпотеку». За таких обставин, рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на Спірне майно за ТОВ «Фінансова компанія «ПАРІС» є правомірним і законним. Відповідач - ПП «СТЕЛЛА ГРУП» набуло Спірне майно у власника - ТОВ «Єлоубокс» на підставі договору купівлі-продажу від 09.06.2025 року, яке в свою чергу купило спірне майно у тодішнього власника - ТОВ «Фінансова компанія «ПАРІС» на підставі договору купівлі продажу від 29.04.2024 року. ТОВ «Фінансова компанія «ПАРІС» набуло Спірне майно відповідно до Договору іпотеки у порядку передбаченому ст.37 ЗУ «Про іпотеку». Тобто, жодних передумов для застосування ст. ст. 387, 388 ЦК України та витребування Спірного майна на користь Позивача в даному спорі немає. Згідно даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на момент купівлі ПП «СТЕЛЛА ГРУП» Спірного майна воно було зареєстроване (належало) ТОВ «Єлоубокс» на праві власності та була вільна від будь-яких обмежень або обтяжень на користь третіх осіб. Таким чином, ТОВ «Єлоубокс», як власник, розпорядилося своїм майном на власний розсуд продавши це майно, а ПП «СТЕЛЛА ГРУП» правомірно, на підставах, що не заборонені законом, набуло право власності Спірне майно та мирно володіє набутим нерухомим майном. Отже, наявність самого судового рішення про стягнення з боржника на користь кредитора заборгованості за кредитним договором за наведеними вище положеннями законодавства не є підставою для припинення грошового зобов`язання боржника і припинення іпотеки та не позбавляє кредитора права задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, передбачений законодавством. За твердженням самої Позивача заочне рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 27.11.2013 року у справі № 1519/23592/2012 про стягнення з неї заборгованості за Кредитним договором - не виконано. Таким чином, грошові зобов`язання Позивача (боржника) перед ТОВ «Фінансова компанія «ПАРІС» (Новий кредитор, Новий іпотекодержатель) за Кредитним договором не припинено, що стало підставою для ТОВ «Фінансова компанія «ПАРІС» звернути стягнення на Предмет іпотеки (Спірне майно) в позасудовому порядку у спосіб передбачений п.5.3. Договору іпотеки та ст.37 ЗУ «Про іпотеку». Щодо мораторію на стягнення майна Позивача, звертає увагу суду, що Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" втратив свою чинність 23.09.2021 року у зв`язку з прийняттям Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті» № 1381-IX, від 13 квітня 2021 року.
Отже, на час здійснення реєстраційних дій щодо Спірного майна на користь ТОВ «Фінансова компанія «ПАРІС» (03.12.2021 року) мораторій на стягнення Спірного майна вже не діяв, а тому посилання Позивача на мораторій є помилковим. Враховуючи вищевикладене, ТОВ «ФК «ПАРІС» із заявленими позовними вимогами ОСОБА_1 до ТОВ ПП «СТЕЛЛА ГРУП» не погоджується та просить у задоволенні позову відмовити.
17.10.2025 від представника позивачки подано до суду через систему «Електронний суд» відповідь на відзив в якому сторона позивача просить врахувати, що кредитор (а згодом і його правонаступник ТОВ «ФК «ПАРІС») не просто мав на руках судове рішення, він реалізував своє право на судовий захист, пред`явивши виконавчий лист до примусового виконання та ставши стороною (стягувачем) у виконавчому провадженні. На думку представника позивача це є беззаперечним доказом того, що кредитором було свідомо та добровільно обрано саме судовий шлях примусового стягнення. Також зазначає, що Закон України «Про мораторій» втратив чинність 21 квітня 2021 року. З цього моменту у ТОВ «ФК «ПАРІС» з`явилася повна і абсолютно законна можливість повторно пред`явити виконавчий лист до Державної виконавчої служби та ініціювати прозору державну процедуру стягнення через публічні торги, однак цього не зробив. Поняття "воля власника" у контексті ст. 388 ЦК України стосується самого моменту відчуження майна. Позивач не підписувала жодних договорів про передачу права власності на Квартиру ТОВ «ФК «ПАРІС», не була стороною реєстраційної дії, яка позбавила її власності. Право власності було перереєстровано на підставі односторонніх дій кредитора. Отже, у Позивача є беззаперечне право витребувати своє майно.
21.10.2025 року від представника відповідача Приватного підприємства «СТЕЛЛА ГРУП» подано до суду через систему «Електронний суд» заперечення на відповідь на відзив в якому зазначає, що договір іпотеки, укладений між позивачкою та ВАТ «Банк «Демарк» на забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором, містив відповідне застереження щодо можливості задоволення вимог іпотекодержателя у позасудовому порядку. Передаючи належне їй нерухоме майно в іпотеку позивачка була ознайомлена з вказаним іпотечним застереженням та обізнана про можливі наслідки у випадку порушення нею взятих на себе зобов`язань за кредитним договором. В результаті позивачка не виконала взяті на себе зобов`язання. 07.06.2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» №1304-VII від 03.06.2014 року (надалі - Закон №1304-VII). Даний закон був прийнятий з метою підтримки громадян України, які мають невиконані зобов`язання за кредитними договорами в іноземній валюті, у зв`язку з різкими курсовими коливаннями на валютному ринку України. У зв`язку з введенням вказаного мораторію виконавчий лист з виконання заочного рішення Малиновського районного суду м. Одеса від 27.11.2013 року у справі №1519/23592/2012 про стягнення з ОСОБА_1 на користь ПАТ «Банк «Демарк» було повернуто стягувачу. Закон №1304-VII втратив чинність 21.04.2021 року. Станом на день скасування дії мораторію на звернення стягнення на предмет іпотеки зобов`язання позивачки за кредитним договором вважалися простроченими майже 9 років.
14.01.2026 року представника позивачки подано до суду через систему «Електронний суд» додаткові пояснення у справ в яких зазначив, що Відповідач та Третя особа будують позицію на тому, що реєстрація права власності за ТОВ «ФК «ПАРІС» 01.12.2021 року відбулася на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та пункту 5.3 Договору іпотеки. Аналіз пункту 5.3 Договору свідчить про відсутність згоди на таку дію. У даному пункті сторони погодили, що звернення стягнення може бути здійснено «шляхом, передбаченим Законом України «Про іпотеку», в тому числі й шляхом вчинення виконавчого напису нотаріусів». 
У цьому пункті відсутнє спеціальне застереження про: «перехід права власності до іпотекодержателя»; «право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки»; пряме посилання на статтю 37 Закону. 
Застосування законодавства про захист прав споживачів. Кредит, отриманий ОСОБА_1 , є споживчим (на особисті потреби), що підтверджується тим фактом, що квартира належала їй ще з 2004 року, а кредит взято у 2007 році. 
Згідно з фактами, при сумі кредиту 24000 доларів США, Позивачем фактично було сплачено: Тіло кредиту: 5 533,54 дол. США; Відсотки: 8 303,08 дол. США; Комісія: 5 640,00 дол. США. Разом сплачено: 19 476,62 доларів США. Тобто, ОСОБА_2 повернула Банку майже 80% від суми отриманих коштів. Припинення подальших платежів було викликано об`єктивними форс-мажорними обставинами (ліквідація банку "Демарк", відсутність відділень та реквізитів), а не умислом боржника. 
17.02.2026 року від представника відповідача Приватного підприємства «СТЕЛЛА ГРУП» подано до суду через систему «Електронний суд» додаткові пояснення у справі в яких зазначив, що обґрунтовуючи підставу позову позивачка зазначала, що іпотекодержатель обрав судовий спосіб захисту своїх прав за кредитним договором, а саме звернувся до суду з позовом про стягнення заборгованості, а тому не мав права застосовувати позасудовий спосіб задоволення своїх вимог шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Водночас у позовній заяві не було наведено доводів щодо порушення ТОВ «ФК «ПАРІС» процедури звернення стягнення на предмет іпотеки чи відсутності в іпотечному договорі іпотечного застереження, немає посилань на Закон України «Про захист прав споживачів». При цьому слід зауважити, що ні кредитний договір, ні іпотечний договір чи процедура звернення стягнення на предмет іпотеки не є предметом спору у даній справі, а тому будь-які доводи щодо їх невідповідності вимогам закону не входять до предмета доказування. 
Доводи представника позивачки про повернення нею майже 80% від суми отриманих коштів суперечать фактичним обставинам справи, на які сам представник позивачки і посилається. У дійсності, з отриманих 24 000 доларів США (тіла кредиту) позивачка повернула банку лише 5 533,54 доларів США, а загальну суму решти погашень становлять відсотки (8 303,08 доларів США) та комісія (5 640,00 доларів США). 
У будь-якому випадку, доводи та заперечення представника позивачки щодо здійснення нею кредитних платежів та погашення заборгованості мали бути викладені у справі про стягнення заборгованості за договором кредиту. Водночас у даній справі вказане виходить за межі предмета доказування. 
17.02.2026 року від представника відповідача Приватного підприємства «СТЕЛЛА ГРУП» подано до суду через систему «Електронний суд» клопотання про долучення доказів, в якому просить суд долучити до матеріалів справи наступні докази понесених судових витрат: копію договору №208/25 від 10 жовтня 2025 року про надання юридичної (правничої) допомоги; копію звіту (акту) про надані послуги позивачу у зв`язку із розглядом справи №521/16597/25 від 16.02.2026 року; копія платіжної інструкції №@2PL949542 від 03 листопада 2025 року на суму 21 000 грн.; копія платіжної інструкції №@2PL946403 від 15 грудня 2025 року на суму 22 000 грн. У заяві сторона відповідача у разі відмови у позові просить стягнути із ОСОБА_1 на користь Приватного підприємства «СТЕЛЛА ГРУП» 43 011 (сорок три тисячі одинадцять) грн. 11 коп. витрат на професійну правничу допомогу. 
Процесуальні дії у справі.
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22 вересня 2025 року вказану цивільну справу розподіллено для розгляду головуючому судді Поліщук І.О. 
Ухвалою Хаджибейського районного суду міста Одеси від 23.09.2025 року позовну заяву залишено без руху. Позивачу встановлено строк для усунення виявлених судом недоліків позовної заяви протягом десяти днів з дня отримання копії ухвали. 
25 вересня 2025 року до суду надійшла заява представника позивача про усунення недоліків на виконання ухвали суду від 23.09.2025 року.
Ухвалою суду від 26 вересня 2025 року прийнято до розгляду та відкрито провадження у цивільній справі за даним позовом, ухвалено розгляд справи проводити за правилами загального позовного провадження з викликом сторін.
Ухвалою суду від 05 листопада 2025 року витребувано з Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради належним чином завірену копію реєстраційної справи на об`єкт нерухомості квартиру загальною площею 48,1 житлова площа 34.2 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2523751551100).
Ухвалою суду від 05 листопада 2025 року закрито підготовче провадження по справі та призначено справу до судового розгляду по суті.
Пояснення учасників справи у судовому засіданні.
У судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та її представник адвокат Олійник М.Б. позовні вимоги підтримали у повному обсязі на підставах, викладених у позові, просили позов задовольнити у повному обсязі. Щодо клопотання представника відповідача про долучення доказів та стягнення витрат на професійну правничу допомогу, зазначив, що сторона позивача заперечує проти задоволення даного клопотання, вважає заявлений розмір витрат штучно завищеним, неспівмірним, а подані на його підтвердження докази, зокрема звіт/акт від 16.02.2026 р. містять неправдиві відомості. Просить суд відмовити у задоволенні клопотання ПП «Стелла груп» про стягнення з ОСОБА_1 судових витрат на професійну правничу допомогу в розмірі 43 011,11 грн. 
Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ПАРІС» адвокат Поляк М.В., надаючи пояснення у судовому засіданні в режимі відеоконференції, заперечувала проти задоволення позовних вимог, просила у задоволенні позову відмовити. Щодо клопотання про долучення доказів та стягнення витрат на професійну правничу допомогу, зазначила, що в клопотанні є технічні описки, які є не значними. Просила клопотання задовільнити. 
Представник третьої особи Товариство з обмеженою відповідальністю «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ПАРІС» Єгоров О.Ф. у судовому засіданні в режимі відео конференції, заперечував проти задоволення позовних вимог, просив у задоволенні позову відмовити.
Треті особи Товариство з обмеженою відповідальністю «Слоубокс» та Державний реєстратор Карпенко Анатолій Анатолійович в судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце проведення повідомлялися відповідно до вимог ст. 128 ЦПК України.
Норми права, що підлягають застосуванню, та висновки суду за результатами розгляду справи.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України,- судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судом встановлено, що 06.07.2007 року між ВАТ «Банк «Демарк» та ОСОБА_1 був укладений Кредитний договір № 271-057, за яким Банк надав ОСОБА_1 кредит у сумі 24000,00 доларів США з кінцевим терміном повернення "05" липня 2012 року, зі сплатою 12% річних, щомісячною комісією в розмірі 120,00 доларів США.
В забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором між Банком та ОСОБА_1 було укладено Договір іпотеки від 06.07.2007 року, який посвідчено приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу Сулеймановою Г.Л. 
Предметом іпотеки за Договором іпотеки стала квартира АДРЕСА_2 .
Відповідно до п. 2.1 Договору іпотеки сторони дійшли згоди про оцінку Предмета іпотеки в сумі 341769 (триста сорок одна тисяча сімсот шістдесят дев`ять) грн. 00 коп. 
Відповідно до пункту 5.1. Договору іпотеки визначено, що зобов`язання, забезпечене Предметом іпотеки, вважається виконаним у повному обсязі, якщо ПОТЕКОДАВЦЕМ фактично повернута заборгованість відповідно до Основного договору, сплачені можливі неустойка (пеня чи штраф) та витрати, пов`язані з виконанням зобов`язань за Основним договором та виконані інші зобов`язання, що випливають з Основного договору.
Відповідно до пункту 5.2. Договору іпотеки визначено, що в разі порушення основного зобов`язання або умов цього Договору ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЬ надсилає ІПОТЕКОДАВЦЮ письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на Предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ залишається без задоволення, ПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЬ вправі розпочати звернення стягнення на Предмет іпотеки.
Відповідно до пункту 5.3.Договору іпотеки визначено, що в разі невиконання або неналежного виконання БОРЖНИКОМ зобов`язання за Основним договором, сторони домовилися про те, що звернення стягнення на передане в іпотеку майно може бути здійснено шляхом, передбаченим Законом України «Про іпотеку», в тому числі й шляхом вчинених виконавчого напису з покладенням обов`язку оплати нотаріальних дій на ІПОТЕКОДАВЦЯ.
Відповідно до пункту 5.4.Договору іпотеки визначено, що ПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЬ набуває прана звернути стягнення на Предмет іпотеки у наступних випадках:
- повного або часткового неповернення у встановлені Основним договором строки суми заборгованості;
- несплати або частковій несплати у встановлені Основним договором строки сум неустойки (пені, штрафник санкцій).
Заочним рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 27.11.2013 р. у справі №1519/32592/2012 стягнуто з ОСОБА_1 на користь Публічного акціонерного товариства "Банк "Демарк" заборгованість за кредитним договором № 271-057 від "06" липня 2007 року в сумі 25091,59 (двадцять п`ять тисяч дев`яносто один долар 59 центів ) доларів США та 16033,87 грн.(шістнадцять тисяч тридцять три гривні 87 копійок).
Рішення суду не виконано, оскільки виконавчий документ по справі постановою державного виконавця повернуто стягувачу.
08.05.2019 року договором про відступлення прав вимоги, ВАТ «БАНК «ДЕМАРК» відступило своє право вимоги за кредитним договором та договором іпотеки б/н від 06.07.2007 року, посвідченого Сулеймановою Г.Р., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, зареєстрованого в реєстрі за №1540 від 08.05.2019 року, ТОВ «ФК «ПАРІС».
30.07.2020 року ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси замінено стягувача з Публічного акціонерного товариства «Банк «Демарк» на Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Паріс».
01 грудня 2021 року ТОВ «ФК «ПАРІС» застосувало позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки та зареєструвало за собою право власності на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_2 , за собою. 
29 квітня 2024 року між ТОВ «Єслоубокс» (покупець) та ТОВ «ФК «ПАРІС» укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , що посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Первушиною Н.Ю. та зареєстровано в реєстрі за № 804.
09 червня 2024 року між ПП «Стелла груп» (покупець) та ТОВ «Єслоубокс» укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , що посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тюріною В.Б. та зареєстровано в реєстрі за № 876.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта, 01.12.2021 року право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_4 , зареєстровано за ТОВ «Фінансова компанія «ПАРІС» на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 62035744 від 03.12.2021 року, державного реєстратора Карпенко Анатолія Анатолійовича, Лиманської селищної ради Роздільнянського району Одеської області.
При цьому серед документів поданих для державної реєстрації, зазначені наступні документи: договір іпотеки, серія та номер: 1540, виданий 06.07.2007, видавник Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Сулейманова Г.Р.; договір про відступлення прав вимоги, серія та номер: 498, виданий 08.05.2019, видавник: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бардес М.О.; повідомлення про порушення, серія та номер: 3, виданий 12.06.2019, видавник: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ "ПАРІС"; копія рекомендованого поштового відправлення, серія та номер: б/н, виданий 30.04.2020, видавник: АТ "Укрпошта"; довіреність, серія та номер: 2056, виданий 25.11.2021, видавник: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Скульська Т.А.; звіт про оцінку предмета іпотеки, серія та номер: б/н, виданий 10.11.2021, видавник: ТОВ "Незалежна експертна компанія"; копія рекомендованого поштового відправлення, серія та номер: б/н, виданий 09.07.2019, видавник: АТ "Укрпошта"; повідомлення про порушення, серія та номер: 30/04/20-4, виданий 30.04.2020, видавник: ТОВАРИСТВО 3 ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ФІНАНСОВА КОМПАНЯ "ПАРІС"; довідка іпотекодержателя про суму боргу, серія та номер 271-057, виданий 26.11.2021, видавник: ТОВАРИСТВО 3 ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ФІНАНСОВА КОМПАН» "ПАРІС", які були долучені до матеріалів справи.
Відповідно до Реєстраційної справи 2523751551100, ТОВ «ФК «Паріс» направляло ОСОБА_1 , на адресу проживання: АДРЕСА_4 , повідомлення про порушення умов Кредитного договору № 271-057 укладеного 06.07.2007 року між ВАТ «Банк Демарк» та ОСОБА_1 від 12.06.2019 року вих. № 3 та від 30.04.2020 року вих.№ 30/04/20-4 , відповідно до яких ТОВ «ФК «ПАРІС» вимагає від Боржника та Іпотекодавця - ОСОБА_1 в 30 (тридцяти) денний термін з дати отриманої даної Вимоги, виконати зобов`язання за Кредитним договором, що становить 37 153,88 доларів США. Також зазначається, що у випадку, якщо протягом встановленого строку вимога ТОВ «ФК «Паріс» залишиться без задоволення, а також, у випадку невиконання зазначених вимог за Кредитним договором, Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Паріс», як іпотекодержатель, відповідно до положень Іпотечного договору та керуючись ст.ст. 589, 590 ЦК України, ст.ст. 33, 35, 37, 38 закону України «Про іпотеку», розпочне процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки. Водночас вказані поштові відправлення повернулись із відмітками АТ «Укрпошта»: «за закінченням строку зберігання».
Позивачу було достеменно відомо про існування заборгованості тривалий час по кредиту про що позивач не заперечувала надаючи пояснення в суді та виходячи зі змісту кредитного договору № 271-057 від 06.07.2007 року, за яким ВАТ «Банк «Демарк» надав ОСОБА_1 кредит у сумі 24000,00 доларів США з кінцевим терміном повернення "05" липня 2012 року, зі сплатою 12% річних, щомісячною комісією в розмірі 120,00 доларів США.. Позивач не заперечувала що постійно проживала та проживає за адресою: АДРЕСА_4 , повідомлення про порушення умов Кредитного договору № 271-057 укладеного 06.07.2007 року, а ігнорування повідомлення про необхідність прибути на поштове відділення за отриманням замовної кореспонденції є її правом, проте не виключає відповідальності встановленої законом за невиконання умов кредитного договору та погашення заборгованості. 
Як убачається з рішення Малиновського районного суду міста Одеси 27.11.2013 року, судом встановлено, що враховуючи умови кредитного договору № 271-057 від "06" липня 2007 року, заборгованість ОСОБА_1 перед Публічним акціонерним товариством "Демарк" станом на "18" грудня 2012 року складає 25091,59 доларів США, з яких 18466,46 доларів США, заборгованість по кредиту, 4345,13 доларів США заборгованість по відсоткам 2280.00 доларів США заборгованість по щомісячній комісії, та 16033,87 грн., з яких 360.00 грн. штраф за порушення строку сплати відсотків, 10069,32 грн. пеня по кредиту, 3684,55 грн. пеня по відсоткам.
Рішення суду позивач не оскаржила, з висновками та розміром заборгованості погодилася, про що заявила під час розгляду вказаної справи.
Відповідно до розрахунку боргу ТОВ «ФК «ПАРІС» №271-057 від 26 листопада 2021 року, сума заборгованості боржника ОСОБА_1 станом на 26.11.2021 року становить: 37 153, 88 доларів США, в тому числі: заборгованість по кредиту за період з 06 липня 2007 р по 26 листопада 2021 р. включно - 18 466,46 дол. США; заборгованість по процентам за період з 06 липня 2007 по 26 листопада 2021 р. включно - 18 687,42 дол. США. А також 79 326,69 грн в тому числі: заборгованість по нарахованим штрафам, пені за період з 06 липня 2007 р. по 26 листопада 2021 р. включно - 22360,69 грн; заборгованість по комісіям за період з 06 липня 2007 р. по 26 листопада 2021 р. включно - 56 964,00 грн. 
Суд критично ставиться до тверджень представника позивача, що при сумі кредиту 24000 доларів США, Позивачем фактично було сплачено: Тіло кредиту: 5 533,54 дол. США; Відсотки: 8 303,08 дол. США; Комісія: 5 640,00 дол. США. Разом сплачено: 19 476,62 доларів США. Тобто, ОСОБА_2 повернула Банку майже 80% від суми отриманих коштів, оскільки матеріали справи не містять відомостей про погашення позивачкою боргу на 80%. Станом на 26 листопада 2021 р. позивачкою було погашено суму боргу у сумі 5 533,54 дол. США , з цим позивачка погодилася будучи присутньою в залі суду. 
Інших документів, підтверджуючих погашення боргу, суду не надавалося. 
Частина 3 ст. 12 ЦПК України передбачає, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ч.1 ст.13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно з ч.1 ст.76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування. (ч. 1-4 ст. 77 ЦПК України).
Частина 1 ст. 81 ЦПК України передбачає, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Згідно з ч.6 ст. 81 ЦПК України, доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Відповідно до ч. 1 ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Згідно п. 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127, в редакції чинній на час виникнення спірних відносин, державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком.
За правилами п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.
При цьому згідно із ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі.
Пункт 61 Порядку передбачає перелік документів необхідних для такої реєстрації, окрім передбачених ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а саме, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: -копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; - документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; - заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
ТОВ «ФК «ПАРІС» через 2 роки з моменту повідомлення позивача будучи Іпотекодержателем надав всі необхідні документи у відповідності до вищезазначених нормативно-правових актів для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. 
Судом встановлено, що матеріалами реєстраційної справи, отриманими безпосередньо судом на підставі ухвали про витребування доказів, з яких вбачається, що підставою виникнення права власності є: договір іпотеки, серія та номер: 1540, виданий 06.07.2007, видавник Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Сулейманова Г.Р.; договір про відступлення прав вимоги, серія та номер: 498, виданий 08.05.2019, видавник: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бардес М.О.; повідомлення про порушення, серія та номер: 3, виданий 12.06.2019, видавник: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ "ПАРІС"; копія рекомендованого поштового відправлення, серія та номер: б/н, виданий 30.04.2020, видавник: АТ "Укрпошта"; довіреність, серія та номер: 2056, виданий 25.11.2021, видавник: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Скульська Т.А.; звіт про оцінку предмета іпотеки, серія та номер: б/н, виданий 10.11.2021, видавник: ТОВ "Незалежна експертна компанія"; копія рекомендованого поштового відправлення, серія та номер: б/н, виданий 09.07.2019, видавник: АТ "Укрпошта"; повідомлення про порушення, серія та номер: 30/04/20-4, виданий 30.04.2020, видавник: ТОВАРИСТВО 3 ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ФІНАНСОВА КОМПАНЯ "ПАРІС"; довідка іпотекодержателя про суму боргу, серія та номер 271-057, виданий 26.11.2021, видавник: ТОВАРИСТВО 3 ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ФІНАНСОВА КОМПАН» "ПАРІС".
Згідно до пункту 5.2. Договору іпотеки визначено, що в разі порушення основного зобов`язання або умов цього Договору ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЬ надсилає ІПОТЕКОДАВЦЮ письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на Предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ залишається без задоволення, ПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЬ вправі розпочати звернення стягнення на Предмет іпотеки.
Відповідно до положень частин першої, третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається зобов`язань, вимога про стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Згідно з частиною другою статті 36 Закону України «Про іпотеку», договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Відповідно до частини третьої статті 36 Закону України «Про іпотеку», договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати, зокрема- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону. Згідно із ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу. шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, е договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Згідно із ч. 3 ст. 33 Закону У країни «Про іпотеку», звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким відповідно до ч.2 ст. 36 закону України «Про іпотеку» також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі.
Відповідно до правової позиції визначеної у постанові Верховного Суду від 18.04.2018 у справі №318/2289/15-ц вказано, «застереження, за своєю правовою природою вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя і є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки».
Наявність договору або застереження у договорі про позасудове врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки не позбавляє іпотекодержателя права звернення стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку.». Згідно з Постановою Верховного Суду України у справі № 6-2967 цс 16 від 22.03.2017 року зазначено, що «при цьому згідно із частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності.».
Право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (ч. 1 ст.328 ЦК України).
Зазначена правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України № 6- 1851цс15 від 30 березня 2016 року, №6-2457 від 02 листопада 2016 року.
Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» мораторій не передбачає втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, оскільки цей Закон не зупиняє ді решти нормативно-правових актів, що регулюють забезпечення зобов`язань, а відтак не може бути підставою для відмови у вчиненні державної реєстрації прав на нерухоме майно на підставі договорів, укладених в порядку, встановленому законом, що узгоджується з правовим висновком Верховного Суду України, викладеним у постанові від 02 березня 2016 року у справі № 6- 1356 цс 15.
Частиною 1 вказаного Закону встановлено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника / майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. Метрів для житлового будинку.
Отже, мораторій на звернення стягнення на нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із ст. 5 Закону У країни «Про іпотеку», встановлено саме щодо примусового стягнення відчуження такого майна без згоди власника.
Згідно із ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.
Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження і іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Стаття 627 ЦК України закріплює свободу договору відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ч. 3 ст. 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.
Згідно зі ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
В укладеному Договорі іпотеки сторони закріпили право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки та одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки. Одним із способів звернення стягнення Сторони погодили шлях позасудового врегулювання відповідно до передбачених цим Договором застережень про задоволення вимог Іпотекодержателя (пп.5.3, 5.4.)
В п. 5 (пп.5.3, 5.4.) Договору іпотеки сторони дійшли згоди, що у разі виникнення у іпотекодержателя права звернути стягнення на предмет іпотеки, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки у порядку передбаченому чинним законодавством України. Зазначене застереження вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Таким чином ОСОБА_1 , погодивши всі умови договору іпотеки, про що свідчить її підпис на відповідному договорі, надала свою згоду ВАТ «Банк «Демарк» на прийняття предмету іпотеки у власність в рахунок погашення боргу. Відповідно до договору про відступлення прав вимоги за договором іпотеки б/н від 06.07.2007 року, посвідченого Сулеймановою Г.Р., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, зареєстрованого в реєстрі за №1540 від 08.05.2019 року, ВАТ «БАНК «ДЕМАРК» відступило своє право вимоги за кредитним договором та договором іпотеки ТОВ «ФК «ПАРІС». Тобто, виходячи з правової природи договору іпотеки та застереження в ньому щодо задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття у власність предмета іпотеки, у даному випадку відсутній факт примусового стягнення на предмет іпотеки. Оскільки прийняття у власність ТОВ «ФК «ПАРІС» в рахунок погашення боргу за кредитним договором нерухомого майна було здійснено на підставі узгоджених сторонами пунктів договору, то відповідно воно було здійснено за згодою власника, а не примусово , отже положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого в забезпечення кредитів у іноземній валюті» на дані відносини не розповсюджуються. 
За висновками ВСУ від 09.09.2015 у справі № 6-483цс15 вбачається, що «Закон не зупиняє дії решти нормативно-правових актів, що регулюють забезпечення зобов`язань, однак він є правовою підставою, що унеможливлює вжиття органами і посадовими особами, які здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнення на предмет іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, заходів, спрямованих на примусове виконання таких рішень».
Відповідно до ч. 1 Закону України «Про органи та осіб, які здійснюють примусове виконання судових рішень і рішень інших органів» примусове виконання судових рішень і рішень інших органів (посадових осіб) покладається на органи державної виконавчої служби та у визначених Закону України «Про виконавче провадження» випадках - на приватних виконавців.
Ні іпотекодержатель, ні державний реєстратор не здійснювали примусового стягнення банк реалізував своє законне та договірне право на позасудове звернення стягнення для задоволення своїх вимог, що передбачає можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки (і позивач не тільки дав на це свою згоду, а і зобов`язався вчиняти всі залежні від себе дії, які можуть стати необхідними для переходу прав власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя - п. 5.3. Договору іпотеки), та звернувся до компетентного органу для державної реєстрації права власності, а державний реєстратор здійснив державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень процедуру офіційного визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ч. 1 ст. 2 3У «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Судом встановлено, що квартира вибула з власності позивача на підставі її волевиявлення, закріпленого умовами Договору іпотеки, з якими останній погодився на позасудовий порядок задоволення вимог іпотекодержателя, про що розписався у договорі. Порушень вимог Закону України «Про іпотеку» відповідачем допущено не було, адже, вимоги та попередження позивачу було надіслано та вона їх отримала, про що свідчать матеріали реєстраційної справи, а інших належних та допустимих доказів, які б довели, що вона не отримувала ці вимоги у справі відсутні і позивач їх не надала. З матеріалів справи вбачається, що протягом тривалого часу позивач мала заборгованість за кредитом та до Банку не зверталась.
Положеннями ч.2 ст.328 ЦК України встановлено, що право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
У постанові Верховного Суду України від 16 вересня 2015 року у справі № 6-1203цс15 зроблено висновок, що «витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. 
Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі ч.1 ст. 388 ЦК України пов`язується з тим, у який спосіб майно вибуло з його володіння. вказана норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом. За змістом ст. 388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можуть мати місце за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею. Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі виключає можливість його витребування від добросовісного набувача. Отже, вирішуючи спір про витребування майна із чужого незаконного володіння, суди повинні були встановити, чи вибуло спірне майно з володіння власників у силу обставин, передбачених ч.1 ст.388 ЦК України, зокрема, чи з їхньої волі вибуло це майно з їх володіння».
З огляду на наведене, суд доходить висновку, що спірна квартира вибула з володіння позивачки в силу приписів договору іпотеки та ст.37 Закону України «Про іпотеку», ТОВ «ФК «ПАРІС» правомірно набув у власність спірну квартиру та, відповідно, мав достатні правомочності щодо подальшого її продажу. За таких обставин ПП «СТЕЛЛА ГРУП» є добросовісним набувачем спірної квартири, а відтак немає підстав для її витребування з добросовісного володіння відповідача, а тому підстав для задоволення позову не вбачається.
Суд не приймає до уваги доводи сторони позивача, викладені у додаткових поясненнях у справі та у судових дебатах, де вказується на неправомірність дій державного реєстратора Карпенко А.А., який на їхню думку незаконно здійснив реєстрацію права власності на спірну квартиру за наявності чинного арешту АН 346002, який реєстратор власноруч переніс у новий розділ, грубо порушивши п.6 ч.1 ст.24 Закону України «Про реєстрацію майнових прав та їх обтяжень», оскільки ні кредитний договір, ні іпотечний договір, ні процедура звернення стягнення на предмет іпотеки не є предметом спору уданій справі, а тому будь-які доводи щодо їх невідповідності вимогам закону не входять до предмету доказування. 
Щодо інших доводів сторони позивача, суд наголошує, що правова оцінка цим твердженням надана вище у мотивувальній частині рішення. 
Щодо стягнення витрат на професійну правничу допомогу у сумі 43011,11 грн з ОСОБА_1 на користь ПП «СТЕЛЛА ГРУП», суд зазначає наступне. 
За змістом ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. В тому числі, відповідно до п. 1 ч. 3 ст. 133 ЦПК України до витрат належать витрати на професійну правничу допомогу.
Відповідно до вимог ч. 8 ст. 141 ЦПК України розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.
Отже, витрати на надану професійну правничу допомогу у разі підтвердження обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості підлягають розподілу за результатами розгляду справи незалежно від того, чи їх уже фактично сплачено стороною/третьою особою чи тільки має бути сплачено.
Відповідно до статті 59 Конституції України кожен має право на професійну правничу допомогу. Кожен є вільним у виборі захисника своїх прав.
Згідно зі статтею 15 ЦПК України учасники справи мають право користуватися правничою допомогою. Представництво у суді як вид правничої допомоги здійснюється виключно адвокатом (професійна правнича допомога), крім випадків, встановлених законом.
Відповідно до п. 12 ч. 3 ст. 2 ЦПК України однією з основних засад (принципів) цивільного судочинства є відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення.
Згідно зі ст. 1 Закону України від 05.07.2012 № 5076-VI «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» договір про надання правової допомоги - це домовленість, за якою одна сторона (адвокат, адвокатське бюро, адвокатське об`єднання) зобов`язується здійснити захист, представництво або надати інші види правової допомоги другій стороні (клієнту) на умовах і в порядку, що визначені договором, а клієнт зобов`язується оплатити надання правової допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання договору.
Дія договору про надання правової допомоги припиняється його належним виконанням (ч. 1 ст. 29 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність»).
Відповідно до ч. 1, ч. 2 ст.30 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів професійної правничої (правової) допомоги клієнту. Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги.
Аналогічні положення викладені в ч. 1, ч. 2 ст. 28 Правил адвокатської етики, затверджених Звітно-виборним з`їздом адвокатів України від 09.06.2017 (зі змінами, затвердженими З`їздом адвокатів України 15.02.2019) (далі - Правила адвокатської етики).
Відповідно до ч. 3 ст. 28 Правил адвокатської етики розмір гонорару визначається за погодженням адвоката з клієнтом. Адвокат має право у розумних межах визначати розмір гонорару, виходячи із власних міркувань. При встановленні розміру гонорару можуть враховуватися складність справи, кваліфікація, досвід і завантаженість адвоката та інші обставини.
Погоджений адвокатом з клієнтом та/або особою, яка уклала договір в інтересах клієнта, розмір гонорару може бути змінений лише за взаємною домовленістю.
З огляду на викладене, суд зауважує, що правовідносини щодо домовленості про сплату гонорару за надання правничої допомоги є такими, що склалися між адвокатом та клієнтом, в межах яких розглядаються питання щодо зобов`язання про сплату та строки сплати.
Втручання суду у договірні відносини між адвокатом і клієнтом з питань визначення розміру гонорару чи його зменшення можливо лише за умови обґрунтованості та наявності доказів підтвердження невідповідності витрат фактично наданим послугам (постанови Верховного Суд від 20.11.2020 у справі № 910/13071/19, від 21.04.2021 у справі № 488/1363/17, провадження № 61-11991св20).
Цивільним процесуальним законом визначено критерії, які необхідно застосовувати при визначенні розміру витрат на правничу допомогу, зокрема гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу у справі.
Відповідно до ч. 2 ст. 137 ЦПК України за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Згідно з ч. 3 ст. 137 ЦПК України для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
На підтвердження понесених стороною відповідача витрат на правову допомогу до матеріалів справи долучено копію договору №208/25 від 10 жовтня 2025 року про надання юридичної (правничої) допомоги; копію звіту (акту) про надані послуги позивачу у зв`язку із розглядом справи №521/16597/25 від 16.02.2026 року; копія платіжної інструкції №@2PL949542 від 03 листопада 2025 року на суму 21 000 грн.; копія платіжної інструкції №@2PL946403 від 15 грудня 2025 року на суму 22 000 грн.
Відповідно до звіту (акту) про надані послуги позивачу у зв`язку із розглядом справи №521/16597/25 від 16.02.2026 року, витрати на професійну правничу допомогу складаються: ПП «СТЕЛЛА ГРУП» надано доступну правничу допомогу у 2025 році по справі - ознайомлення з матеріалами справи. Визначення правової позиції. Підготовка відзиву на позовну заяву. Подання відзиву через Електронний суд - 5 годин; -підготовка відповіді на відзив. Подання через Електронний суд - 03:15 годин; - підготовка та представництво інтересів в суді - 00:30 годин. Всього: 28 000 ( двадцять вісім тисяч) грн. ПП «СТЕЛЛА ГРУП» надано доступну правничу допомогу у 2026 році по справі: - підготовка до судового засідання. Представництво інтересів в суді. Пояснення сторін. Досліджено судом витребуваних документів - 01:30 год; - підготовка клопотання про долучення доказів стягнених витрат. Формування додатків. Направлення сторонам. Подання через Електронний суд - 01:30 год; - підготовка та участь у судовому засіданні. Судові дебати - 1:20 годин. Всього: 15011 (п`ятнадцять тисяч одинадцять) грн. 11 коп. 
При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін. Ті самі критерії застосовує Європейський суд з прав людини, присуджуючи судові витрат на підставі ст. 41 Конвенції. Зокрема, згідно з його практикою заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим (рішення усправі "East/WestAllianceLimited" проти України", заява № 19336/04.
У рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Лавентс проти Латвії" зазначено, що відшкодовуються лише витрати, які мають розумний розмір.
Суд вважає, що заявлений розмір витрат на правничу допомогу в вказаних розмірах є значно завищеним, тому, враховуючи принцип співмірності розміру витрат на оплату послуг адвоката із складністю справи, обсягом та змістом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт, а також відповідність суми понесених витрат критеріям реальності і розумності, клопотання позивача про відмову у їх стягненні, підлягають відшкодуванню з позивача на користь відповідача витрати на правову допомогу в розмірі 10 000 грн, а в іншій частині суд вважає за доцільне відмовити у зв`язку з неспівмірністю.
Керуючись, ст.ст. 387, 317, 321 ЦК України, ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку», ст. 44 Закону України «Про нотаріат», ст.ст 259, 263 ЦПК суд,

У Х В А Л И В :
Позов ОСОБА_1 до Приватного підприємства «СТЕЛЛА ГРУП», треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ПАРІС»; Товариство з обмеженою відповідальністю «Слоубокс», Державний реєстратор Карпенко Анатолій Анатолійович про витребування майна із чужого незаконного володіння залишити без задоволення.
Стягнути із ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) на користь Приватного підприємства «СТЕЛЛА ГРУП» (ЄДРПОУ: 44077342) витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 10 000 (десять тисяч) грн.
Рішення суду може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного тексту судового рішення.
Повний текст рішення виготовлено 05 березня 2026 року.

Суддя І.О. Поліщук