УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №285/1299/24 Головуючий у 1-й інст. Мозговий В. Б. 
Категорія 30  Доповідач Талько О. Б. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 січня 2026 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді: Талько О.Б., 
суддів: Коломієць О.С., Шалоти К.В.,
за участю секретаря Антоневської В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу № 285/1299/24 за позовом  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , третя особа - приватний нотаріус Звягельського районного нотаріального округу Житомирської області Плюйко Володимир Павлович, про визнання недійсною угоди про розірвання договору купівлі-продажу квартири, переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу квартири та визнання права власності, за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Волошина Леоніда Сергійовича, на рішення Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 22 квітня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Мозгового В.Б.,

ВСТАНОВИВ:

У березні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, в якому зазначила, що з 15 травня 2012 року є орендарем квартири АДРЕСА_1 . Договір найму цього житлового приміщення був укладений із ОСОБА_4 , строком на два роки, до 15 травня 2014 року. У подальшому між ними укладалися договори найму цього житлового приміщення, а саме: 20 травня 2014 року, строком до 20 травня 2016 року, 22 червня 2016 року, строком до 22 червня 2018 року.
У договорі найму житлового приміщення від 20 червня 2016 року сторони дійшли згоди, що дія договору може бути продовжена на той термін, який вказаний у договорі, коли жодна зі сторін не повідомить про його припинення.
Позивачка вказує, що дія договору найму неодноразово продовжувалася й вона користувалася цим житловим приміщенням, оскільки від власника даної квартири чи його спадкоємців не надходило жодних заперечень щодо продовження вказаних договірних правовідносин. Таким чином, договір найму автоматично був продовжений на той термін, який вказаний у договорі, а саме: з 22 червня 2018 року по 22 червня 2020 року, з 22 червня 2020 року по 22 червня 2022 року, з 22 червня 2022 року по 22 червня 2024 року.
ОСОБА_1 зазначає, що протягом цього періоду вона сплачувала комунальні платежі, підтримувала це житлове приміщення у належному стані, здійснювала ремонт спірної квартири та облаштовувала її усім необхідним для комфортного проживання.
Вказує, що 3 лютого 2024 року її представнику стало відомо про те, що невідомі особи змінили замки до вхідних дверей цієї квартири, про що цього ж дня було повідомлено правоохоронні органи.
У подальшому вона дізналася, що 24 січня 2024 року право власності на вказану квартиру перейшло до ОСОБА_2 у порядку спадкування.
Позивачка зауважує, що ОСОБА_2 , набувши у власність вказану квартиру, зобов`язана була повідомити її про свій намір достроково розірвати договір найму спірного житлового приміщення, попередивши її за два місці про необхідність звільнення житла. Проте, зазначені дії не були вчинені спадкоємицею наймодавця, що призвело до порушення її права на користування цим житлом.
ОСОБА_2 самовільно проникла до спірної квартири, замінила замок від вхідних дверей та обмежила її доступ до орендованого житла та речей, які були у квартирі.
ОСОБА_1 також вказує, що 26 лютого 2024 року ОСОБА_2 направила її представнику лист, у якому повідомила про набуття нею у власність спірної квартири та вимагала забрати речі з даного житла до 29 лютого 2024 року.
27 лютого 2024 року її представник листом повідомила ОСОБА_2 про наявність договірних правовідносин з попереднім власником цього житла та запропоновано виконати умови договору найму.
Цього ж дня стало відомо про те, що ОСОБА_2 26 лютого 2024 року здійснила відчуження спірної квартири на користь ОСОБА_3 . Продаж квартири вчинено за суму 894498 грн.
Позивачка зауважує, що перед тим, як здійснити продаж цього житла, ОСОБА_2 зобов`язана була попередити її про свій намір укласти договір купівлі-продажу та першочергово запропонувати їй придбати орендоване нею житлове приміщення.
Проте, вказані дії не були вчинені ОСОБА_2 , що не узгоджується з положеннями частини другої статті 777 ЦК України та порушує її права.
Таким чином, просила визнати за нею переважне право на придбання у власність квартири АДРЕСА_1 ; перевести на неї права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу цього житла, укладеного 26 лютого 2024 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 ; стягнути з неї на користь ОСОБА_3 894498 грн. шляхом перерахування цієї суми з депозитного рахунку ТУДСА України в Житомирській області, на якому ці кошти зберігаються, а також визнати за нею право власності на квартиру АДРЕСА_1 .
23 липня 2024 року ОСОБА_1 також звернулася до суду з позовом, в якому зазначила, що їй стало відомо про укладення між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 угоди про розірвання договору купівлі-продажу вказаної квартири.
Вважає, що такі дії відповідачів є недобросовісними, адже вони уклали угоду про розірвання договору купівлі-продажу спірного житла одразу після того, як вона звернулася до суду з позовом про переведення на неї прав та обов`язків покупця та визнання права власності на квартиру АДРЕСА_1 .
Отже, у такий спосіб відповідачі чинять їй перешкоди у реалізації наданого законодавством права на переважне перед іншими особами право на купівлю даної квартири.
Враховуючи вищезазначене, просила визнати недійсною угоду про розірвання договору купівлі-продажу квартири, посвідчену приватним нотаріусом Звягельського районного нотаріального округу Житомирської області 5 липня 2024 року за реєстровим №4251, згідно з якою з ініціативи покупця ОСОБА_3 за договором купівлі-продажу квартири від 27 лютого 2024 року та за взаємною згодою сторін договір був розірваний.
Ухвалою суду від 28 серпня 2024 року цивільну справу №285/3856/24 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , третя особа – приватний нотаріус Звягельського районного нотаріального округу Житомирської області Плюйко В.П., про визнання недійсною угоди про розірвання договору купівлі-продажу квартири, об`єднано в одне провадження із цивільною справою №285/1299/24 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , третя особа - приватний нотаріус Звягельського районного нотаріального округу Житомирської області Плюйко В. П., про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу квартири та визнання права власності. 
Рішенням Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 22 квітня 2025 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 - адвокат Волошин Л.С., посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги.
Зокрема, зазначає, що надані позивачкою копії договорів, укладених між нею та ОСОБА_4 , містять умови про безоплатність проживання. Суд залишив поза увагою посилання сторони позивачки про сплату нею комунальних послуг та забезпечення проведення ремонтних робіт у спірній квартирі, як форму оплати за договором найму.
Наголошує на тому, що ОСОБА_1 здійснювала оплату за користування квартирою, проте конкретної суми сторони не визначили у договорі, оскільки перебували у родинних стосунках між собою. Однак, зазначена обставина жодним чином не свідчить, що сторони договору прямо домовилися про безоплатне користування, адже договір найму не містить такої умови.
Звертає увагу на те, що плата за користування майном може бути виражена не тільки у грошовій формі, а й в натуральній, як це передбачено статтею 762 ЦК України.
Отже, між позивачкою та ОСОБА_4 був укладений договір найму спірної квартири й плата за цим договором була виражена у натуральній формі, а саме здійснення ремонтних робіт у квартирі, зокрема встановлення вікон.
Оскільки орендодавець фактично постійно проживав в російській федерації, сторони договору найму усно домовилися про те, що ОСОБА_1 здійснюватиме ремонт квартири та сплату комунальних послуг за квартиру АДРЕСА_2 , яка належить «цивільній дружині» орендодавця.
Отже, аналізуючи відповідні правовідносини, які виникли між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , можна дійти висновку, що укладений договір найму житла ( оренди) був платним. Форма оплати здійснювалася в натуральній формі у вигляді ремонту квартири, сплати комунальних послуг, як за орендовану квартиру, так і за квартиру, яка належить «цивільній дружині» ОСОБА_4 .
Вважає помилковим висновок суду про те, що укладений договір прямо виключає будь-яку оплату та що цей договір не містить обов`язкової умови, необхідної для договору найму ( оренди), оскільки цивільне законодавство не кваліфікує плату за користування майном як істотну умову договору найму (оренди) майна.
Також вказує, що ОСОБА_2 , яка вирішила продати житло, зобов`язана була запропонувати позивачці придбати цю квартиру, вказавши ціну та інші умови. Однак, такі дії не були вчинені, що свідчить про порушення прав позивачки та є підставою для переведення на неї обов`язків й прав покупця. Саме по собі розірвання договору купівлі-продажу не може бути достатньою підставою для відмови у задоволенні позову.
Звертає увагу на ту обставину, що відповідачі діяли недобросовісно, оскільки, будучи достеменно обізнаними про наявність судового спору, уклали угоду про розірвання договору купівлі-продажу спірної квартири.
Окрім того, наголошує на неможливості розірвання вже виконаного договору, адже договір купівлі-продажу, як і засноване на ньому зобов`язання, припиняється внаслідок їхнього належного виконання. Отже, не можна розірвати або змінити те, що до моменту зміни або розірвання вже не існує. Таким чином, укладена між відповідачами угода про розірвання договору купівлі-продажу не відповідає положенням статті 203 ЦК України, що є підставою для визнання її недійсною згідно зі статтею 215 ЦК України.
Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення осіб, які з`явились в судове засідання, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення, виходячи з наступного.
В судовому засіданні встановлено, що квартира АДРЕСА_1 , належала на праві приватної власності ОСОБА_4 .
Позивачка стверджує, що вона користувалася вказаною квартирою на підставі договору найму.
На підтвердження даної обставини вона долучила до позовної заяви копію договору найму житлового приміщення, укладеного між нею та ОСОБА_4 15 травня 2012 року, у якому зазначено про те, що ОСОБА_4 надає, а ОСОБА_1 приймає у строкове користування квартиру АДРЕСА_1 , строком на два роки, тобто з 15 травня 2012 року по 15 травня 2014 року.
Пунктом 6 договору передбачено, що сума оплати за дворічне проживання у цій квартирі сторонами не визначається, позаяк між ними існують родинні відносини.
Також до матеріалів справи долучено копію договору найму вказаної квартири, укладеного між ними 20 травня 2014 року, строком на два роки, з 20 травня 2014 року по 20 травня 2016 року .
У пункті 6 вказаного договору також зазначено про те, що сума оплати за проживання у цій квартирі сторонами не визначається, позаяк між ними існують родинні відносини.
Окрім того, суду надано копію договору найму житлового приміщення, укладеного між ОСОБА_4 та позивачкою 21 червня 2016 року, у якому зазначено, що наймодавець надав, а наймач прийняла у строкове користування вказану квартиру, на два роки, тобто з 22 червня 2016 року по 22 червня 2018 року. 
Пунктом 5 договору визначено, що дія договору найму може продовжуватися на той термін, який вказаний у договорі, коли жодна зі сторін за місяць не повідомить про припинення договору.
У пункті 7 договору вказано, що сума плати на проживання у квартирі АДРЕСА_3 сторонами не визначається, оскільки між ними існують родинні відносини.
Судом також встановлено, що ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 помер. Спадкоємцем майна останнього є ОСОБА_2 , на ім`я якої 24 січня 2024 року Звягельською державною нотаріальною конторою Житомирської області видано свідоцтво про право на спадщину за законом на квартиру АДРЕСА_1 .
26 лютого 2024 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладений договір купівлі-продажу, згідно з яким ОСОБА_3 придбав квартиру АДРЕСА_1 .
За погодженням сторін продаж вчинено за 894498 грн., які покупець сплатив продавцю до моменту підписання цього договору.
Вказаний договір посвідчений приватним нотаріусом Звягельського районного нотаріального округу Житомирської області Плюйком В.П. 26 лютого 2024 року та зареєстрований в реєстрі за №1118.
5 липня 2024 року між відповідачами укладеного угоду про розірвання договору купівлі-продажу квартири, згідно з якою з ініціативи покупця та взаємною згодою сторін, зазначений договір купівлі-продажу квартири слід вважати розірваним. 
Ця угода посвідчена приватним нотаріусом Звягельського районного нотаріального округу Житомирської області Плюйком В.П. 5 липня 2024 року та зареєстрована в реєстрі за №4251.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_1 не набула право переважної купівлі вказаної квартири, оскільки вона не була наймачем спірного житлового приміщення, а користувалася ним на підставі договору позички вказаного нерухомого майна. При цьому, суд зазначив, що встановлене частиною другою статті 777 ЦК України обмеження власника майна у вільному виборі покупця при відчуженні майна, переданого у платне користування, є додатковим зобов`язанням, що забезпечує баланс інтересів сторін, які отримують зустрічне задоволення під час реалізації правовідносин найму. В іншому випадку – власник майна, переданого у позичку, не отримує будь-якої оплати за користування, що виключає виникнення у нього додаткових зобов`язань перед контрагентом на підставі спеціальних норм ЦК України, які регулюють інші правовідносини.
За таких обставин, суд дійшов висновку про те, що у зв`язку з відсутністю правовідносин найму між ОСОБА_1 та власниками квартир ( ОСОБА_4 та його правонаступником ОСОБА_2 ), у позивачки не виникло право переважної купівлі квартири АДРЕСА_1 .
Колегія суддів погоджується з таким висновком.
Так, за правилами статті 759 ЦК України за договором найму ( оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму ( оренди).
Частиною першої статті 810 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні ( наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
До договору найму житла, крім найму житла, що є об`єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом ( частина третя статті 810 ЦК України).
У частині другій статті 822 ЦК України зазначено про те, що у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.
Згідно з частиною першою статті 762 ЦК України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.
Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму ( частина друга статті 762 ЦК України).
Відповідно до частин першої-третьої статті 820 ЦК України розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла.
Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру.
Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла.
Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.
Частиною першою статті 632 ЦК України також передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.
У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни ( тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Відповідно до частини другої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Отже, частина друга статті 822 ЦК України та частина друга статті 777 ЦК України надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.
Право власника житла на розпорядження своїм майном, як невід`ємна складова права власності, яке є абсолютним, не може бути обмеженим, окрім, як у випадках, чітко визначених законом, що відповідає вимогам статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. 
Верховний Суд у постанові від 22 травня 2019 року у справі №201/10030/17 зазначив, що умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, яке він наймає, є наступні обставини: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій, третій особі, з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.
Верховний Суд уже звертав увагу, що переважне  право наймача на купівлю речі, яка передана в найм (частина друга статті 777 ЦК України) є організаційним, відносним та вторинним.
Переважне  право на купівлю предмета договору найму є організаційним, оскільки завдяки йому створюється передумова для набуття його носієм права власності на предмет найму внаслідок укладення договору купівлі-продажу. Саме по собі переважне право не надає його суб`єктові будь-яких майнових прав (речових, зобов`язальних та ін.), які зумовлювали б виникнення або перехід права власності. Причому відповідне майнове право виникає тільки в результаті переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу. Відносність переважного права полягає в тому, що це право реалізується в організаційних відносинах, учасники яких є персоніфікованими. Вторинність переважного права проявляється в тому, що його виникнення зумовлене «перебуванням» у відносинах найму, завдяки чому особа має статус наймача. За умови припинення правовідносин найму припиняється й переважне право.
Обгрунтовуючи позовні вимоги, ОСОБА_1 посилалася на ту обставину, що вона є наймачем спірного житлового приміщення.
При вирішенні спору суд вірно виходив із відсутності правових підстав для задоволення позовних вимог про переведення прав та обов`язків покупця, оскільки позивачка не є наймачем спірного житлового приміщення.
На момент укладення договору купівлі-продажу вказаної квартири ОСОБА_2 була вільною у виборі контрагента та не мала зобов`язань перед ОСОБА_1 щодо переважного права, оскільки остання користувалася вказаним житловим приміщенням на умовах договору позички нерухомого майна.
Щодо кваліфікації договору, на підставі якого позивачка проживала у спірній квартирі, слід зазначити наступне.
У пункті 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 зазначено про те, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту.
У цій справі ОСОБА_1 стверджувала, що є наймачем квартири АДРЕСА_1 , вказуючи на те, що платою за користування цим житлом була сплата комунальних платежів, ремонт квартири, а також сплата комунальних платежів за інше житлове приміщення, належне особі, з якою ОСОБА_4 перебував у фактичних шлюбних стосунках. Таким чином, позивачка вважала, що у даному випадку слід застосовувати положення цивільного законодавства, які регулюють правовідносини, пов`язані із наймом ( орендою) житла.
Отже, ключовим питанням, з урахуванням встановлених обставин та аргументів сторін, на яке повинен надати відповідь суд, є те, як мають бути кваліфіковані договори, укладені 15 травня 2012 року, 20 травня 2014 року та 21 червня 2016 року між ОСОБА_1 й ОСОБА_4 .
Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 6 грудня 2007 року).
Аналіз статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер, й інші джерела правового регулювання, насамперед, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, виявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства.
Однією з підстав виникнення зобов`язання є договір ( пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).
Договір як приватно-правова категорія, оскільки є універсальним регулятором між учасниками цивільних відносин, має на меті забезпечити регулювання цивільних відносин, та має бути спрямований на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Тлумачення правочину - це з`ясування змісту дійсного одностороннього правочину чи договору (двостороннього або багатостороннього правочину), з тексту якого неможливо встановити справжню волю сторони (сторін). Потреба в тлумаченні виникає в разі різного розуміння змісту правочину його сторонами, зокрема при невизначеності і незрозумілості буквального значення слів, понять і термінів.
Згідно з частиною першою статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України.
У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення. Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значень термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніше в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення. Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.
У доктрині приватного права зауважується, що договір найму є оплатним, в якому обов`язку однієї сторони вчинити певну дію з надання певного блага кореспондує такий само зустрічний обов`язок іншої сторони. Тобто наймодавець за надання предмета найму отримує від наймача плату за користування майном. Оплатність договору найму має імперативний характер, що зумовлюється змістом глави 58 ЦК України. Плата за користування майном (статті 762 ЦК України) є тим критерієм, що дозволяє відрізнити договір найму від договору позички ( стаття 827 ЦК України).
Як у статті 759 ЦК України, так й у статті 810 ЦК України передбачена передача майна ( житла) у користування за плату.
Водночас, за договором позички одна сторона ( позичкодавець) безоплатно передає або зобов`язується передати другій стороні ( користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку. Користування річчю вважається безоплатним, якщо сторони прямо домовилися про це або якщо це випливає із суті відносин між ними ( частини перша та друга статті 827 ЦК України).
Частиною третьою статті 828 ЦК України визначено, що договір позички будівлі, іншої капітальної споруди ( їх окремої частини) укладається у формі, яка визначена відповідно до статті 793 цього Кодексу.
Тлумачення вказаних норм, з урахуванням принципу розумності, свідчить, що : за своєю юридичною суттю договір найму (найму житла) є імперативно оплатним; оскільки оплатність договору найму (найму житла) має імперативний характер, то сторони договору найму (найму житла) самостійно визначають розмір плати (абзац перший частини першої статті 762 ЦК України, частина перша статті 820 ЦК України) або буде застосовуватися механізм, передбачений ЦК України (абзац другий частини першої статті 762,632 ЦК України);плата за користування майном (статті 762 ЦК України) чи плата за користуванням житлом ( статті 820 ЦК України) є тим критерієм, що дозволяє відрізнити договір найму (найму житла) від договору позички (статті 827 ЦК України); у разі якщо вчинений між сторонами договір, який передбачає користування житлом, є безоплатним, то такий договір має кваліфікуватися як договір позички (глава 60 ЦК України), а не найму ( глава 58 ЦК України) чи найму житла (глава 59 ЦК України).
Саме такий правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду від 28 вересня 2022 року у справі №529/201/20.
Таким чином, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що між позивачкою та ОСОБА_4 існували правовідносини, пов`язані саме з договором позички квартири, а не найму (оренди) житла.
Судом вірно врахована та обставина, що при кваліфікації цих відносин слід виходити з того, що за своєю юридичною суттю договір найму є імперативно оплатним та зміст договорів від 15 травня 2012 року, 20 травня 2014 року й 21 червня 2016 року ( зокрема, безоплатність користування житлом) дозволяють зробити висновок про те, що між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 укладено договір позички житла.
У вказаних договорах сторони дійшли згоди про те, що плата за проживання у вказаній квартирі не визначається, про що чітко зазначено у текстах цих угод. Отже, дана обставина позбавляє суд можливості стверджувати про те, що між ними укладені договори найму житла, адже відсутні підстави вважати, що сторони самостійно визначили розмір плати, як це передбачено абзацом першим частини першої статті 762 ЦК України та частиною першою статті 820 ЦК України.
Умови цих договорів про те, що плата за проживання у спірній квартирі не визначається, також позбавляє суд можливості застосувати механізм, передбачений абзацом другим частини першої статті 762,632 ЦК України.
Частиною другою статті 832 ЦК України визначено, що користувач не має переважного права перед іншими особами на купівлю речі, переданої йому у користування.
Таким чином, ОСОБА_2 , успадкувавши вказану квартиру та маючи намір здійснити її відчуження, мала право вільно обирати покупця даного нерухомого майна та не зобов`язана була дотримуватися вимог законодавства щодо переважного права позивачки на купівлю цього житлового приміщення.
У частині першій статті 833 ЦК України зазначено, що користувач несе звичайні витрати щодо підтримання належного стану речі, переданої йому в користування.
Отже, в силу приписів вказаної норми користувач майна, переданого за договором позички, зобов`язаний утримувати це майно у належному стані. Таким чином, доводи позивачки про те, що вона сплачувала комунальні платежі та здійснювала певні ремонтні роботи у цьому житловому приміщенні, вказують на виконання нею обов`язків за договором позички нерухомого майна, однак не свідчать про внесення нею плати за договором найму житла.
Внесення коштів за надані комунальні послуги за іншою адресою жодним чином не свідчить про те, що у такий спосіб вносилася плата за найм (оренду) спірної квартири, оскільки така умова оплати не передбачена змістом угод від 15 травня 2012 року, 20 травня 2014 року та 21 червня 2016 року.
Щодо позовної вимоги про визнання недійсною угоди про розірвання договору купівлі-продажу квартири, слід зазначити наступне.
Звертаючись до суду із цією позовною вимогою, ОСОБА_1 посилалася на те, що оспорювана угода вчинена з порушенням частини першої статті 203 ЦК України, оскільки відповідачі діяли недобросовісно та уклали цю угоду з метою порушити її право на переважну купівлю орендованої квартири.
Положення частини другої статті 16 ЦК України передбачають такий спосіб захисту порушеного права як визнання правочину недійсним.
Цивільне законодавство визначає правочин як дію особи, спрямовану на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; шляхом укладання правочинів суб`єкти цивільних відносин реалізують свої правомочності, суб`єктивні цивільні права за допомогою передачі цих прав іншим учасникам.
Статтею 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Частиною першою статті 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Оспорювати правочин у суді може одна із сторін правочину або інша заінтересована особа. За відсутності визначення поняття «заінтересована особа» такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі.
Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
Самі по собі дії осіб, зокрема, щодо вчинення правочинів, навіть якщо вони здаються іншим особам неправомірними, не можуть бути оспорені в суді, допоки ці особи не доведуть, що такі дії порушують їх права.
Особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.
Реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого не є, позивач зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, у свою чергу, -перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує такі свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача.
Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.
За змістом статей 3,15,16 ЦК України правовою підставою для звернення до суду є захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. За результатами розгляду такого спору має бути визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.
Вирішуючи спір, суд з`ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективним за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити.
З огляду на предмет і підстави позовних вимог, ураховуючи встановлені у справі обставини, а також те, що у задоволенні позовних вимог про переведення на ОСОБА_1 прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу відмовлено, суд дійшов правильного висновку про недоведеність позивачкою порушення оспорюваною угодою її прав чи законних інтересів та правомірно відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання недійсною угоди про розірвання договору купівлі-продажу квартири.
Доводи апеляційної скарги є безпідставними та не спростовують висновків суду.

Керуючись ст. 259,268,367,374,375,381-384 ЦПК України, суд-

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 – адвоката Волошина Леоніда Сергійовича, залишити без задоволення, а рішення Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 22 квітня 2025 року,- без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді:

Повний текст постанови складений 16 квітня 2026 року.