Справа № 758/14860/23 
Категорія 29 

Р І Ш Е Н Н Я 
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

22 грудня 2025 року         місто Київ

Подільський районний суд міста Києва у складі головуючого судді Гребенюка В.В., за участю секретаря судового засідання Мельниченко К.Б., представника позивача ОСОБА_1 , представника відповідача 2 ОСОБА_6 розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , обслуговуючого кооперативу «Наш Дім Поділ», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Заєць Олена Ярославівна, про визнання договору недійсним та скасування державної реєстрації

У С Т А Н О В И В :

У провадженні Подільського районного суду міста Києва перебуває справа за позовом ОСОБА_2 (надалі за текстом - позивач) до ОСОБА_3 (надалі за текстом - відповідач 1), ОСОБА_4 (надалі за текстом - відповідач 2), обслуговуючого кооперативу «Наш Дім Поділ» (надалі за текстом - відповідач 3), третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Заєць Олена Ярославівна (надалі за текстом - третя особа), про визнання договору недійсним та скасування державної реєстрації.
Позовні вимоги обгрунтовані тим, що відповідачі здійснили незаконні дії щодо відчуження належного позивачу майна, з огляду на що, позивач просить суд: 
1. Визнати недійсним Договір купівлі-продажу об?єкту незавершеного будівництва від 11.05.2023 року, зареєстрованого в реєстрі № 269 об?єкту будівництва (надалі за текстом - спірний Договір) - нежитлових приміщень 256 в будинку АДРЕСА_1 (надалі за текстом - спірний об`єкт), виданий 11.05.2023 року, укладеного між відповідачем 1 та відповідачем 2, посвідченого третьою особою;
Скасувати державну реєстрацію права власності на спірний об`єкт за відповідачем 2, реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 2692173680000;
Відповідач 1 та 2 заперечують проти позову виходячи з того, що спірний Договір укладено відповідно до положень законодавства України. Також, відповідачі вказують, що право власності на спірний об`єкт набуто правомірно та зареєстровано у встановленому законодавством порядку.
Третя особа заперечує проти позову виходячи з того, що при державній реєстрації права власності на спірний об`єкт за відповідачем 2 нею не було виявлено перешкод для вчинення реєстраційних дій. У частині визнання договору недійсним третя особа вказує, що позивачем не доведено неправомірність вчиненної третьою особою нотаріальної дії. 
Ухвалою від 06.12.2023 відкрито провадження у справі, вирішено здійснювати розгляд в загальному позовному провадженні та призначено підготовче засідання.
29.04.2024 до суду від відповідача 1 надійшов відзив.
30.04.2024 до суду від третьої особи надійшли пояснення.
15.05.2024 до суду від позивача надійшла відповідь на відзив.
10.07.2024 до суду від відповідача 2 надійшов відзив.
Ухвалою від 10.07.2024 закрито підготовче провадження у справі, призначено справу до судового розгляду по суті.
29.04.2025 до суду від позивача надійшли пояснення.
18.11.2025 до суду від відповідача 2 надійшли пояснення.
У судовому засіданні взяли участь представники сторін.
Представник позивача підтримав позовні вимоги, представник відповідача 2 проти задоволення позовних вимог заперечив.
Суд, керуючись приписами ч.1 ст. 244 ЦПК України суд відклав ухвалення та проголошення судового рішення оголосивши дату та час його проголошення.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення та дослідивши докази, суд встановив наступне.
15 листопада 2013 року між ТОВ «Пателі Лізинг» (замовник), позивачем (інвестор) та ОСОБА_5 (інвестор) був укладений Інвестиційний договір № 176 НВ, предметом якого є участь інвестора в фінансуванні будівництва будинку. Після виконання сторонами всіх зобов`язань за Договором. Замовник, відповідно до законодавства та на умовах цього договору передає у власність інвестору нежитлове приміщення на другом поверсі загальною площею75,00 метрів квадратних. Розмір участі в фінансуванні будівництва на момент укладення даного договору був визначений сторонами у п.4.1. договору у розмірі 928125 грн, крім того ПДВ 185625 грн, разом 1113750 грн.
В п.6.2 договору визначено, що у разі несплати інвестором в повному обсязі першого платежу з передбачених графіком внесення грошових коштів (додаток № 2). При простроченні платежу на 30 (тридцять) і більше днів договір може бути розірвано замовником в односторонньому порядку.
Графіком розрахунків, що є Додатком № 2 до Договору було визначено, що 50% вартості у розмірі 556875 грн сплачується до 16 грудня 2013 року, в січні 2014 року сплачується 18565 грн, в лютому 2014 року сплачується 18565 грн, в березні 2014 року сплачується 18565 грн.
26 листопада 2014 року між ТОВ «Пателі Лізинг» (боржник), позивачем (новий кредитор) та ОСОБА_5 (первісний кредитор) укладена Угода № 14/2014 про уступку права вимоги до Інвестиційного договору № 176 НВ від 15 листопада 2013 року, за умовами якої первісний кредитор відступає, а новий кредитор приймає право вимоги виконання зобов`язання згідно Інвестиційного договору №176 НВ на частку в зазначеному Інвестиційному договорі, яка належала первісному кредитору. За відступлене право вимоги новий кредитор зобов`язалась сплатити на користь первісного кредитора грошові кошти в розмірі 31172 грн. Також у договорі визначено, що остаточний платіж здійснюється новим кредитором у І кварталі 2015 року.
В Акті від 13 липня 2018 року, складеним Обслуговуючим кооперативом «Наш дім Поділ» в особі Голови правління Пателі Ф.П., що діяла на підставі Статуту з однієї сторони, та позивач, що діє з другої сторони, визначено, що Обслуговуючий кооператив «Наш дім Поділ» передає, а позивач приймає спірний об`єкт, який розташовано на 2-му поверсі житлово-офісного комплексу з вбудованими приміщеннями громадського харчування та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 , незавершене будівництво, ступінь будівельної готовності 94 % (дев`яносто чотири відсотка). Також в п.2 акту вказано, що вартість об`єкту нерухомого майна згідно Інвестиційного договору № 176НВ від 15 листопада 2013 року та Угоди 14/2014 від 26 листопада 2014 року сплачено повністю.
З Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, сформованого 02 серпня 2018 року, вбачається, що 31 липня 2018 року державним реєстратором Подоляка І.В. Комунальне підприємство з експлуатації і ремонту житлового фонду «Житло-Сервіс» здійснено запис про право власності номер: 27315973 на об`єкт нерухомого майна: реєстраційний номер 1613064780000, незавершене будівництво, 94% готовності, загальною площею 83,6 кв.м, адреса: м. Київ, вулиця Нижній Вал (Подільський р-н), будинок 27-29, приміщення 256. Підставою виникнення права власності визначено: угода про уступку права вимоги, серія та номер:14/2014, виданий 26.11.2014, видавник: укладення в простій письмовій формі без нотаріального посвідчення та скріплений підписами сторін; акт серія та номер: б/н, виданий 13.07.2018, видавник укладення в простій письмовій формі без нотаріального посвідчення та скріплений підписами сторін; довідка, серія та номер: 236/2017, виданий 06.10.2017, видавник: ТОВ «Пателі Лізинг»; договір інвестування в будівництво, серія та номер: 176 НВ. виданий 15.11.2013, видавник: укладення в простій письмовій формі без нотаріального посвідчення та скріплений підписами сторін. Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 42356402 від 02.08.2018 13:18:55, Подоляка І.В . Комунальне підприємство з експлуатації і ремонту житлового фонду «Житло-Сервіс», м. Київ. Форма власності приватна. Власник позивач.
20.11.2020 між ТОВ «Пателі Лізинг» та відповідачем 1 було укладено Інвестиційний договір №384НВ на наступних умовах.
1.1. Будинок - означає житлово-офісний комплекс, який споруджується Замовником в місті Києві за будівельною адресою: АДРЕСА_1.
2.1 Предметом цього Договору є участь Інвестора в фінансуванні будівництва Будинку на умовах цього Договору.
2.2 Після виконання Сторонами всіх зобов`язань за Договором, Замовник, відповідно до законодавства та на умовах цього Договору передає у власність Інвестору нежитлове приміщення 256 на другому поверсі загальною площею 83,6 м.кв. При цьому часткою Інвестора від участі у фінансуванні будівництва Будинку с виключно Приміщення, вказане вище, не включаючи інші приміщення Будинку, і, після того, як воно буде передано за Актом прийому- передачі, належатиме Інвестору на праві власності. 
2.3. Замовник гарантує Інвестору, що на момент підписання цього договору права на Приміщення, яке зазначене в підпункті 2.2 цього Договору не продані, не подаровані, не здані в оренду, не відчужені, під арештом не знаходяться і не є предметом судової суперечки. Сторони за цим договором дійшли згоди, що Замовник не має права передавати приміщення, зазначене у п. 2.2. цього договору чи/або майнові права на нього в іпотеку, заставу, передавати майнові права на приміщення третім особам, чи іншим чином відчужувати права чи приміщення третім особам. 
3.1. Замовник за свій рахунок (в тому числі за рахунок залучених коштів від будь-яких інших Інвесторів) і з використанням своїх матеріалів здійснює весь комплекс робіт, щодо Будівництва Будинку, гарантує відповідність вимогам Державних будівельних норм і правил України якість всіх робіт, що прямо або опосередковано стосуються Будівництва Будинку.
3.11. Замовник гарантує передачу Приміщення Інвестору у власність на умовах і в строк, передбачених статтею 5 Договору за умови належного і повного виконання Інвестором всіх прийнятих на себе зобов`язань за даним Договором.
4.1. Розмір участі в фінансуванні на момент укладення даного Договору становить 501 600 гривень 00 копійок, в т.ч. ПДВ 83 600,00 грн.
4.2. Здійснення фінансування проводиться Інвестором в Національній валюті України піляхом банківського переказу на поточний рахунок Замовника.
4.3. Оплата може здійснюватися як безпосередньо Інвестором, так і третьою особою (ст. 528 ЦК України) за умови попереднього письмового повідомлення Інвестором Замовника.
4.4. Поточний рахунок Замовника для здійснення фінансування: п/р: НОМЕР_1 в АК «Правекс Банк» МФО 380838, код ЄРДПОУ 32072825 № свідоцтва НОМЕР_2 інд. податковий номер НОМЕР_3 .
5.1. Передача Приміщення у власність Інвестору здійснюється по Акту прийому-передачі Приміщення, який підписується повноважними представниками Сторін. При цьому часткою Інвестора від участі в будівництві Будинку є тільки вказане у п.2.2 Приміщення, і не включає інші приміщення Будинку.
5.2. Замовник зобов`язав передати Інвестору Приміщення у власність на підставі Акту прийому-передачі приміщення не пізніше чим через 60 календарних днів з дня настання наступних подій:
- проведення технічної інвентаризації приміщення БТІ (Бюро Технічної інвентаризації) м. Києва і виготовлення технічного паспорта на Приміщення.
В матеріалах справи наявна Довідка ТОВ «Пателі Лізинг» від 30.12.2020 №17/12/2022, яка видана відповідачу 1 про те, що розрахунок за спірний об`єкт в сумі 501 600 гривень 00 копійок згідно Інвестиційного договору №384 від 20 листопада 2020 року, проведено повністю. Претензій у ТОВ « Пателі Лізинг» немає.
26 січня 2022 ТОВ «Пателі Лізинг» листом повідомив позивача про розірвання та припинення з нею Інвестиційного договору № 176 НВ від 15 листопада 2013 року у зв`язку з відсутністю повної оплати за вказаним договором.
Заочним рішенням Подільського районного суду міста Києва від 02.01.2023 року позов ТОВ «Пателі Лізинг» до позивача про скасування державної реєстрації майнових прав - задоволено. Відновлено становище ТОВ «Пателі Лізинг», яке існувало до проведення позивачем державної реєстрацію речових прав на приміщення спірний об`єкт, скасовано запис про право власності № 27315973 від 31 липня 2018 року, вчинений Комунальним підприємством з експлуатації і ремонту житлового фонду «Житло-Сервіс», скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 423356402 від 02.08.2018.
13.02.2023 ПП «Геоінвест+» видано відповідачу 1 Довідку про відсоток готовності об`єкта будівництва про те що при обстеженні 13 лютого 2023 року житлової нерухомості (група нежитлових приміщень), яка розташована по АДРЕСА_1 . нежитлове приміщення №256 в місті Києві виявлене нерухоме майно: літ. «А» - незавершене будівництвом, нежитлове приміщення, процент готовності становить - 94%.
14.02.2023 відповідач 1 звернувся до відповідача 3 з заявою в якій просив виключити його зі складу асоційованих членів відповідача 3 за власним бажанням та передати належний йому пай в натуральній формі.
Згідно Акту від 14.02.2023 відповідач 1 приймає, а відповідач 3 передає спірний об`єкт яка/який розташована/ий на другому поверсі житлово-офісного комплексу з вбудованими приміщеннями громадського харчування та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 , незавершене будівництво, ступінь будівельної готовності 94 % (дев`яносто чотири відсотки). Акт посвідчено третьою особою та зареєстровано в реєстрі за №80,81.
Між відповідачем 1 (продавець) та відповідачем 2 (покупець), який посвідчено третьою особою, укладено спірний Договір на наступних умовах.
1.1. За цим договором продавець передає покупцю, а покупець приймає від продавця об`єкт незавершеного будівництва - приміщення № 256 (двісті п`ятдесят шість), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, (надалі «об`єкт» та/або «предмет Договору»), і сплачує за нього обговорену грошову суму. Опис об`єкта: Опис об`єкта: Об`єкт будівництва (приміщення), загальною площею 83.6 кв. м.
1.2. Відчужуваний об`єкт незавершеного будівництва належить продавцю на праві особистої приватної власності на підставі: Довідки про поділ об`єкту незавершеного будівництва, серія та номер: б/н, видавник: Обслуговуючий кооператив "Наш дім Поділ"; акту' приймання-передачі, серія та номер: 80,81. виданий 15.02.2023 року, видавник: Заєць О.Я., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; Довідки про відсоток готовності об`єкта будівництва, серія та номер: б/н, виданої 13.02.2023 року, видавник: ПП "Геоінвент+"; Довідки про повний розрахунок за інвестиційним договором, серія та номер: 17/12/2022, виданий 30.12.2020 року, видавник: ТОВ "Пателі Лізинг"; інвестиційного договору, серія та номер: 384НВ, виданий 20.11.2020 року, видавник: Укладений в простій письмовій формі без нотаріального посвідчення та скріплений підписами сторін. Право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Заєць О.Я., 22.02.2023 року за № 49343297, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 324202842 від 27.02.2023 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2696173680000.
1.2. Будівництво зазначеного об`єкта завершено на 94 (дев`яносто чотири) %, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 324202842 від 27.02.2023 року.
1.3. Продавець стверджує, що на момент укладення цього договору вказаний вище об`єкт незавершеного будівництва - приміщення не перебуває під забороною чи арештом, щодо нього не ведуться судові спори, вона не заставлений (не знаходиться в іпотеці), у податковій заставі не перебуває, відносно нього не укладено будь-яких договорів з відчуження чи щодо користування (найм, оренда тощо) з іншими особами. Треті особи не мають прав на вказаний об`єкт незавершеного будівництва - приміщення.
Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, отриманої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Заєць О.Я. 11.05.2023 року об`єкт незавершеного будівництва - приміщення, який відчужується за цим договором, під забороною, арештом, в іпотеці не перебуває.
Відсутність податкової застави перевірено за Витягом з Державного реєстру обтяжень рухомого майна про податкові застави, що отриманий приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Заєць О.Я. 11.05.2023 року.
Відомості в Єдиного реєстру боржників перевірені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 11.05.2023 року в порядку безпосереднього доступу до Єдиного реєстру боржників, що передбачені Законом України «Про виконавче провадження», інформація відсутня.
Сторони по цьому договору стверджують, що їхня дієздатність не обмежена, не помиляються щодо обставин, які мають істотне значення, не вводять один одного в оману, цей договір не вчиняється проти справжньої волі сторін, не вчиняється під впливом тяжкої обставини.
2.1. За домовленістю сторін продаж об`єкта незавершеного будівництва вчиняється за 250 461 (двісті п`ятдесят тисяч чотириста шістдесят одну) гривню 40 копійок, які продавець одержав в ' повному обсязі до укладання договору. сторони встановили, що умови договору щодо сплати ціни договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладання (ч. З ст. 631 ЦК України).
Зазначена ціна повністю відповідає волевиявленню учасників цього правочину, є остаточною, її зміна після його укладення не допускається.
Постановою Київського апеляційного суду від 11.07.2023 у справі № 758/2012/22 скасовано Рішення Подільського районного суду міста Києва від 02 січня 2023 року. Залишено без задоволення позовні вимоги ТОВ «Пателі Лізинг» до позивача про скасування державної реєстрації майнових прав.
У Постанові Київського апеляційного суду від 11.07.2023 у справі № 758/2012/22 встановлено обставини укладення Інвестиційного договору № 176 НВ від 15 листопада 2013, Угоди № 14/2014 про уступку права вимоги від 26 листопада 2014, також досліджено листа від 26 січня 2022 про розірвання та припинення з нею Інвестиційного договору № 176 НВ від 15 листопада 2013, Акт відповідача 3 від 13 липня 2018 та Витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 02 серпня 2018 року.
Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №342637101 від 14.08.2023 відповідач 2 є власником спірного об`єкту. Дата, час державної реєстрації 11.05.2023. Державний реєстратор третя особа. Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 67563754 від 11.05.2023 20:25:33, приватний нотаріус Заєць Олена Ярославівна, Київський міський нотаріальний округ, м.Київ.
09.08.2023 позивач отримала Рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій № 68795481, в якій, зокрема, зазначено що Згідно відомостей Державного реєстру речових прав, право власності па об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1, зареєстровано за іншою фізичною особою, шляхом відкриття нового розділу об`єкту нерухомого майна.
Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 18 липня 2023 року у справі № 904/1384/23, зокрема, ліквідовано юридичну особу - ТОВ «Пателі Лізинг» (49019, місто Дніпро, вулиця Ударників, будинок 27; ідентифікаційний код 32072825) та закрито провадження у справі про банкрутство ТОВ «Пателі Лізинг».
Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, суд керується наступним.
За змістом статей 626, 628 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
У статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За змістом ст. 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) та/або досягається соціальний та екологічний ефект. Такими цінностями можуть бути: рухоме та нерухоме майно (будинки, споруди, устаткування та інші матеріальні цінності).
Основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода) або проспект цінних паперів (рішення про емісію цінних паперів). Інвестування та фінансування однієї квартири в об`єкті будівництва кількома інвесторами можливе виключно за умови укладення між ними договору в письмовій формі, в якому визначаються частка кожного інвестора та порядок внесення ним відповідної інвестиції (ст. 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).
Судом встановлено, що між позивачем та ТОВ «Пателі Лізинг» був укладений Інвестиційний договір № 176 НВ, а також Угода № 14/2014 про уступку права вимоги від 26 листопада 2014 за змістом яких позивач бере участь у фінансуванні будівництва будинку. Після виконання сторонами всіх зобов`язань за Договором ТОВ «Пателі Лізинг», відповідно до законодавства та на умовах цього договору передає у власність позивачу нежитлове приміщення на другом поверсі загальною площею75,00 метрів квадратних. 
За змістом ст. 21 Закону України «Про кооперацію» пай кожного члена кооперативу формується за рахунок разового внеску або часток протягом певного періоду. Майнові внески оцінюються у грошовій формі. Розмір паю члена кооперативу залежить від фактичного його внеску до пайового фонду. Паї, в тому числі резервного і спеціального фондів, є персоніфікованими і у сумі визначають загальну частку кожного члена кооперативу у майні кооперативу. У разі виходу або виключення з кооперативу фізична чи юридична особа має право на одержання своєї загальної частки натурою, грішми або (за бажанням) цінними паперами відповідно до їх вартості на момент виходу, а земельної ділянки - у натурі. Строк та інші умови одержання членом кооперативу своєї загальної частки встановлюються статутом кооперативу, при цьому строк одержання зазначеної частки не може перевищувати двох років, а відлік його розпочинається з 1 січня року, що настає з моменту виходу або виключення з кооперативу. Право власності членів кооперативу - фізичних осіб на свою загальну частку успадковується.
Судом досліджено Акт відповідача 3 від 13.07.2018 згідно якого відповідач 3 передає, а позивач приймає спірний об`єкт, який розташовано на 2-му поверсі житлово-офісного комплексу з вбудованими приміщеннями громадського харчування та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 , незавершене будівництво, ступінь будівельної готовності 94 %.
До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна) У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону. (ч. 3 ст. 319 ЦК України)
Так, судом встановлено, що 31.07.2018 за позивачем було зареєстровано право власності на спірний об`єкт незавершеного будівництва з ступенем готовності 94%.
Проте, суд зазначає, що державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку, відтак, у суду відсутні підстави вважати, що позивачем було зареєстровано у встановленому законодавством порядку право власності на спірний об`єкт.
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до статті 18 Закону України «Про основи містобудування» реалізація містобудівної документації полягає у впровадженні рішень відповідних органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування при плануванні відповідних територій, комплексній забудові та реконструкції населених пунктів, проектуванні та будівництві об`єктів житлово-цивільного і виробничого призначення, систем транспортного та інженерного забезпечення, впорядкуванні і благоустрої територій.
Закінчені будівництвом об`єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Експлуатація не прийнятих у встановленому законодавством порядку об`єктів забороняється.
За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.
В той же час, між ТОВ «Пателі Лізинг» та відповідачем 1 було укладено Інвестиційний договір №384НВ від 20.11.2020 відповідно до п.2.2. якого замовник, відповідно до законодавства та на умовах цього Договору передає у власність Інвестору нежитлове приміщення 256 на другому поверсі загальною площею 83,6 м.кв. При цьому часткою Інвестора від участі у фінансуванні будівництва Будинку с виключно Приміщення, вказане вище, не включаючи інші приміщення Будинку, і, після того, як воно буде передано за Актом прийому- передачі, належатиме Інвестору на праві власності.
Тобто, Інвестиційний договір №384НВ від 20.11.2020 стосується спірного об`єкту майнові права щодо якого має позивач. При цьому, здійснивши аналіз змісту цього договору, суд дійшов до висновку, що вказаний договорів є за своєю правовою природою договором купівлі-продажу.
Відповідно до ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. 
Предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому. Особливості купівлі-продажу об`єктів незавершеного будівництва та майбутніх об`єктів нерухомості визначаються законом (ст. 656 ЦК України).
Проте, як встановлено судом, ТОВ «Пателі Лізинг» вже не мало жодного правового зв`язку з спірним об`єктом станом на дату укладення Інвестиційного договору №384НВ від 20.11.2020, адже, спірний об`єкт був набутий відповідачем у якості паю при виході з членів відповідача 3.
Згідно ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
За змістом ч. 1 та ч. 2 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення (ч.1 ст. 236 ЦК України).
Згідно ч. 1 ст. 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.
Отже, Інвестиційний договір №384НВ від 20.11.2020 було укладено всупереч положень ЦК України та інших актів цивільного законодавства, а відтак, є недійсним з моменту його укладення.
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування (ч. 1 ст. 216 ЦК України).
Отже, подальші правочини, щодо набуття права власності та реєстрації права власності на спірні об`єкти не створюють юридичних наслідків для кожної із їх сторін, а тому спірний Договір підлягає визнанню недійсним, а державна реєстрацію права власності на спірний об`єкт за відповідачем 2 - скасуванню, як похідна позовна вимога.
Заперечення відповідачів, суд відхиляє виходячи з наведених вище міркувань. Крім цього, суд звертає увагу, що державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку. Визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, не прийнятого до експлуатації, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено.
Суд наголошує, що до виникнення права власності на новозбудоване нерухоме майно право власності існує лише на матеріали, обладнання та інше майно, що було використано в процесі будівництва. Особа стає власником новоствореного об`єкта нерухомості після завершення його будівництва, прийняття нерухомого майна до експлуатації та державної реєстрації. Таким чином, право власності на новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільних прав виникає з моменту державної реєстрації права.
Проте, в матеріалах справи відсутні докази того, що будинок за адресою АДРЕСА_1 в якому знаходиться спірний об`єкт завершено будівництвом та введено в експлуатацію у встановленому законодавством порядку.
Також, судом враховується, що права та обов`язки замовника будівництва - ТОВ «Пателі Лізинг» у частині, зокрема, завершення будівництва є припиненими у зв`язку з ліквідацією останнього на підставі Ухвали Господарського суду Дніпропетровської області від 18 липня 2023 року у справі № 904/1384/23. 
За змістом положень ст. ст. 76 - 80 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.
Суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Тягар доведення обґрунтованості вимог позову за загальними правилами процесуального закону покладається саме на позивача, а не реалізовується у спосіб спростування доводів пред`явлених вимог стороною відповідача, як беззаперечних. Якщо позивач, розпоряджаючись своїми правами на власний розсуд, доведе суду обґрунтованість пред`явлених вимог, то у випадку їх неспростування стороною відповідача у спосіб, визначений законом, такі вимоги підлягають задоволенню.
Підсумовуючи викладене вище, суд задольняє позовні вимоги повністю.
Керуючись ст. ст. 4, 5, 10, 18, 133, 141, 259, 263-265, 280-282, 289, ЦПК України, суд

У Х В А Л И В :

Позов ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , обслуговуючого кооперативу «Наш Дім Поділ», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Заєць Олена Ярославівна, про визнання договору недійсним та скасування державної реєстрації - задовольнити;
Визнати недійсним Договір купівлі-продажу об?єкту незавершеного будівництва від 11.05.2023 року, зареєстрованого в реєстрі № 269 об?єкту будівництва - нежитлових приміщень 256 в будинку АДРЕСА_1 , виданий 11.05.2023 року, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Заєць О.Я.;
Скасувати державну реєстрацію права власності на об?єкт будівництва - незавершене будівництво, 94% готовності, приміщення 256 в будинку АДРЕСА_1 за ОСОБА_4 , реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 2692173680000;
Учасники справи:
Позивач: ОСОБА_2 (адреса реєстрації: АДРЕСА_2 ; РНОКПП НОМЕР_4 );
Відповідач 1: ОСОБА_3 (адреса реєстрації: АДРЕСА_3 ; РНОКПП НОМЕР_5 );
Відповідач 2: ОСОБА_4 (адреса реєстрації: АДРЕСА_4 ; РНОКПП НОМЕР_6 );
Відповідач 3: Обслуговуючий кооператив «Наш Дім Поділ» (адреса: 04071, м. Київ, вул. Нижній Вал, буд. 27-29, Код ЄДРПОУ 41885897);
Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо у судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення. Строк апеляційного оскарження може бути поновлено у відповідності до ч. 2 ст. 354 Цивільного процесуального кодексу України. Оскарження рішення суду не зупиняє його виконання.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або про прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду.

Суддя         В.В. Гребенюк