КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И 
19 лютого 2026 року
м. Київ
провадження № 22-ц/824/4727/2026
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого - Євграфової Є. П. (суддя-доповідач), 
суддів: Левенця Б. Б., Саліхова В. В.,
при секретарі Мудрак Р. Р.,
за участі: представника відповідача - адвоката Сєтова М. О.
розглянув у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Муравенко Карини Володимирівни, в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ»,
на рішення Печерського районного суду міста Києва у складі судді Григоренко І. В.
від 10 квітня 2025 року
у цивільній справі № 752/12371/24-ц Печерського районного суду міста Києва
за позовом ОСОБА_1 
до Товариства з обмеженою відповідальністю «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ»
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «ФОРТЕЦЯ ЮГ»
про визнання недійсним договору охорони майна,
В С Т А Н О В И В :
В червні 2024 року позивач звернулася в суд із вказаним позовом, у якому просила визнати недійсним договір охорони № 11/21-52Ж від 01.11.2021, укладений між ТОВ «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» та ТОВ «ФОРТЕЦЯ ЮГ». В обґрунтування вимог зазначала, що є власником квартири АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу (серія та номер: 1348, виданий 14.09.2022). Відповідач, ТОВ «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ», на підставі договору про надання послуги з управління від 01.09.2021 № 52Ж-0111 (надалі - Договір) надає послуги з управління багатоквартирним будинком за адресою: АДРЕСА_2 . Вказувала, що зазначений договір їй не вручався та нею не підписувався, підписати угоду про приєднання до публічного договору з управління їй також запропоновано не було. З вказаним Договором позивач ознайомилась на сайті відповідача, де також розміщено Кошторис , який є невід`ємною частиною Договору. Разом з тим, в порушення умов Договору та Кошторису їй як власниці квартири АДРЕСА_1 нараховують послуги охорони майна.
Зазначала, що у листі ТОВ «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» повідомило, що послуга з охорони спільного майна співвласникам багатоквартирного будинку надається на підставі договору охорони № 11/21-52Ж від 01.11.2021 з ТОВ «ФОРТЕЦЯ ЮГ». Звертала увагу, що вартість послуг з охорони такого майна є значно завищеними та станом на 01.11.2021 (на дату укладення договору про надання послуг з охорони між Відповідачем та Третьою особою), а у сторін такого договору був один і той самий директор - ОСОБА_3 , що на думку позивача свідчить про можливий конфлікт інтересів та є імперативно забороненою дією в розумінні ст. 238 Цивільного кодексу України. Оскільки Управитель не вніс відповідні зміни у кошторис після укладення згаданого договору про надання послуг охорони та уклав такий договір з афілійованою юридичною особою, просила позов задовольнити та визнати Договір охорони № 11/21-52Ж від 01.11.2021, укладений між ТОВ «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» та ТОВ «ФОРТЕЦЯ ЮГ» недійсним.
Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 10 квітня 2025 року позов задоволено.
Визнано недійсним договір охорони № 11/21-52Ж від 01.11.2021, укладений між ТОВ «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» та ТОВ «ФОРТЕЦЯ ЮГ».
Стягнуто з ТОВ «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» на користь ОСОБА_1 1 211 грн 20 коп. у відшкодування витрат по сплаті судового збору та 3 000 грн у відшкодування витрат на професійну правничу допомогу.
В апеляційній скарзі адвокат Муравенко К. В., в інтересах ТОВ «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ», посилаючись на неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального та порушення норм процесуального права, просить рішення суду скасувати та постановити нове рішення про відмову у задоволенні позову у повному обсязі. Зазначає, що суд першої інстанції безпідставно ототожнив статус управителя багатоквартирного будинку зі статусом представника співвласників у розумінні статті 237 ЦК України. Звертає увагу на те, що відповідно до пунктів 3.4.1 та 3.4.2 Договору про надання послуг з управління, Товариство має право вчиняти правочини щодо будинку від власного імені як самостійний суб`єкт господарювання. Апелянт посилається на правову позицію Верховного Суду у постанові від 06.08.2024 у справі № 921/430/23, згідно з якою представництво характеризується діями не від свого імені, а від імені іншої особи, чого у даному випадку не було. Стверджує, що висновки суду про конфлікт інтересів та зловживання директора ОСОБА_3 своїм становищем ґрунтуються лише на припущеннях позивачки, що заборонено частиною четвертою статті 60 ЦПК України (у редакції на момент виникнення спору) та підтверджується позицією Верховного Суду від 23.01.2019 у справі № 464/3790/16-ц. 
Наголошує на тому, що судом не встановлено, у чому саме полягає порушення прав позивачки, оскільки послуги охорони реально надавалися, а їх вартість не була оспорена розрахунками чи експертними висновками. Вказує, що позивачка протягом трьох років фактично схвалювала договір, сплачуючи за послуги охорони без зауважень. Апелянт підкреслює, що правові висновки Верховного Суду, на які послався суд першої інстанції (справи № 727/3501/16-ц, № 910/12791/19), стосуються відносин довіреності та доручення, які у сторін відсутні. Також зазначає, що визнання договору недійсним впливає на права інших осіб та комерційних суб`єктів у будинку, які не були залучені до справи. На думку апелянта, оспорюваний правочин відповідає вимогам статті 203 ЦК України, а підстави для його недійсності відсутні.
Правом подачі відзиву на апеляційну скаргу учасники справи не скористались.
В судовому засіданні суду апеляційної інстанції представник відповідача - адвокат Сєтов М. О. підтримав апеляційну скаргу із викладених у ній підстав та доводів.
Інші учасники, що сповіщені про час та місце розгляду справі, у судове засідання не прибули. 
Поштові відправлення направлені апеляційним судом позивачу ОСОБА_1 на адресу реєстрації, а також фактичного проживання повернулись із відмітками поштового оператора «адресат відсутній за вказаною адресою». 
Заслухавши доповідь судді Євграфової Є. П., пояснення представника відповідача, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів виходить з наступного.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власницею квартири АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу (серія та номер: 1348, виданий 14.09.2022) (а.с. 36).
01.09.2021 між ТОВ «БУЙФІШ ХОЛДІНГС», ТОВ «АЛЬМАТІН-КИЇВ ПЛЮС» (разом далі - Замовник будівництва) та ТОВ «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» (далі - Управитель) укладено Договір № 52Ж-0111 про надання послуг з управління (далі - Договір) (нова редакція від 05.08.2022), згідно п. 1.1 якого Управитель зобов`язується надавати Замовнику послугу з управління будинком, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 , а Замовник зобов`язується прийняти та оплатити такі послуги в порядку, передбаченому цим договором (а.с. 16-23). Замовник, згідно умов вказаного Договору, це фізична або юридична особа, які є власником/володільцем житлового або нежитлового приміщення, розміщеного в будинку, та приєдналась до умов цього договору.
Згідно п. 3.2.10 Договору, Управитель зобов`язаний від імені та за рахунок Замовників вживати заходів для забезпечення захисту спільного майна Будинку від протиправних посягань та стягнення з осіб, винних у знищенні, пошкодженні або викраденні спільного майна, відшкодування завданих збитків.
Відповідно до п. 3.4.1. Договору, Управитель має право від свого імені вчиняти правочини щодо будинку, необхідні для виконання своїх зобов`язань щодо управління будинком, укладати договори із третіми особами на виконання окремих видів робіт.
У п. 4.1 Договору сторонами погоджено, що з причин того, що будинок є новобудовою та передається від Замовника будівництва до Управителя, кошторис витрат з управління будинком буде складений упродовж трьох місяців з моменту підписання цього Договору та стане невід`ємною частиною договору. Ціна послуги з управління будинку складається з фактичних витрат, понесених на управління будинком та винагороди Управителю. Ціна послуги вказується в кошторисі витрат.
Як визначено у п. 4.2 Договору, Управитель самостійно нараховує плату Замовнику (власнику/володільцю житлового або нежитлового приміщення) за послугу з управління будинком та спожиті комунальні послуги щомісячно, починаючи з 01.11.2021.
У п. 4.3 та п. 4.4 Договору сторони погодили, що внесення змін до кошторису витрат на комплексне обслуговування будинку попередньо узгоджується із Замовником. Новий кошторис витрат погоджується Замовником.
Відповідно до п. 5.1.1 Договору, даний Договір є публічним договором приєднання з 05.08.2022, який набуває чинності для Замовника через 30 днів з моменту розміщення на сайті Управителя, вказаному у розділі «9. Реквізити сторін» цього договору.
На виконання умов Договору № 52Ж-0111 про надання послуг з управління 01.11.2021 між ТОВ «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» в особі представника за довіреністю Шпака О. О. та ТОВ «ФОРТЕЦЯ ЮГ» в особі директора ОСОБА_3 укладено Договір охорони № 11/21-52Ж (а.с. 187-192).
Згідно п. 1.1. Договору охорони № 11/21-52Ж від 01.11.2021, в порядку та на умовах, визначених цим Договором, Замовник доручає, а Виконавець приймає на себе зобов`язання за оплату надавати послуги з охорони громадського порядку та фізичної охорони об`єкту, а саме спільного майна охорони офісного комплексу з об`єктами соціально-побутового, торговельного призначення та паркінгу, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 ЖК «52 ЖЕМЧУЖИНА») (далі - Об`єкт охорони), у тому числі, забезпечення цілодобового спостереження та патрулювання з метою підтримки громадського порядку та контролю за дотриманням фізичними особами пропускного та внутрішньо об`єктового режиму.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що управитель багатоквартирного будинку в межах Договору № 52Ж-0111 діє як представник усіх співвласників будинку. Встановивши, що згідно з пунктом 3.2.10 вказаного Договору управитель зобов`язаний від імені та за рахунок замовників (співвласників) вживати заходів щодо захисту майна, суд дійшов висновку про наявність між сторонами відносин представництва. Судом було з`ясовано, що станом на дату укладення оспорюваного договору охорони директор ТОВ «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» та директор ТОВ «ФОРТЕЦЯ ЮГ» був однією і тією ж особою - ОСОБА_3 . З огляду на це, суд встановив порушення заборони, встановленої частиною третьою статті 238 ЦК України, яка забороняє представнику вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є. Встановивши, що внаслідок укладення цього договору зростає загальна вартість житлово-комунальних послуг для позивачки, суд визнав її право на оскарження договору. На підставі статей 203 та 215 ЦК України суд дійшов висновку про недійсність договору охорони через недотримання вимог закону в момент його вчинення.
Колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення позову з наступних підстав. 
Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист саме порушеного цивільного права, проте за змістом статті 16 ЦК України обраний позивачем спосіб захисту має бути насамперед ефективним. Застосування судом способу захисту повинно реально відновлювати наявне суб`єктивне право позивача, а обрання неефективного способу захисту є самостійною підставою для відмови в позові (правовий висновок у постанові Верховного Суду від 19.09.2023 у справі № 910/19668/21). 
Колегія суддів наголошує на тому, що задоволення позовної вимоги про визнання договору недійсним у даній справі не призводить до реального відновлення майнових прав позивачки, оскільки предметом оспорюваного правочину є послуги охорони, які вже були фактично надані та спожиті співвласниками будинку протягом тривалого часу. Враховуючи специфіку предмета договору, отримане за ним у вигляді послуг не може бути повернуто у натурі, а згідно з частиною другою статті 216 ЦК України у разі недійсності правочину сторона зобов`язана відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Таким чином, визнання договору охорони недійсним не звільняє позивачку від обов`язку оплатити вартість спожитих послуг, а лише трансформує договірне грошове зобов`язання у зобов`язання з відшкодування вартості за правилами реституції, що не змінює майновий стан позивачки у бік його покращення (правовий висновок у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.08.2023 у справі № 910/19199/21).
Звертаючись із позовом, позивачка вважала, що її права як співвласника майна на добросовісне управління та справедливу вартість послуг порушені внаслідок укладення управителем договору з афілійованою особою в умовах конфлікту інтересів директора. Проте обрання способу захисту має бути об`єктивно виправданим, а задоволення позову про недійсність виконаного правочину без вимоги про застосування наслідків недійсності не є ефективним. У випадку, коли особа фактично має на меті отримати майновий еквівалент або компенсацію через незгоду з вартістю послуг, позов про недійсність договору не є належним засобом правового захисту, оскільки він не відновлює порушене право у той спосіб, який би реально вирішив матеріальний спір між сторонами (правовий висновок у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2022 у справі № 125/2157/19). 
Колегія суддів також вважає, що суд першої інстанції помилково застосував до спірних правовідносин статтю 238 ЦК України як абсолютну підставу для недійсності. Пункти 3.4.1 та 3.4.2 Договору про надання послуги з управління прямо надають управителю право від власного імені вчиняти правочини щодо будинку та укладати договори з підрядними організаціями. Наявність у сторін договору спільного керівника за умови підписання договору іншою особою за довіреністю та за відсутності доказів неринковості ціни не може бути самостійною підставою для анулювання договору, який фактично виконувався в інтересах усіх співвласників.
Досліджуючи матеріали справи, колегія звертає увагу на надані самою позивачкою квитанції за грудень 2022 року та січень 2023 року, які свідчать про наявність у неї значної заборгованості в сумі 33 340,26 грн та 28 057,60 грн відповідно. Позивачка обґрунтовує позов тим, що послуга охорони відсутня у кошторисі, але наявна у квитанціях. Колегія наголошує, що питання ціноутворення, формування кошторису та законності нарахувань у межах договору про управління є окремими правовідносинами, які стосуються належності виконання управителем своїх зобов`язань перед власниками. Відсутність послуги у кошторисі може бути підставою для оскарження конкретних сум у платіжних документах, проте вона жодним чином не впливає на юридичну чинність договору охорони, укладеного управителем із третьою особою. Більш того, розрахунок показує, що частка послуг охорони (824 грн на місяць) у загальному боргу є незначною, що свідчить про системну неоплату позивачкою всього комплексу послуг. Недійсність договору як приватно-правова категорія покликана присікати порушення прав, проте ініціювання такого спору не для захисту прав, а для невиконання обов`язків, зокрема уникнення оплати заборгованості, є недопустимим (правовий висновок у постанові Верховного Суду від 05.09.2019 у справі № 638/2304/17). Оскільки позивачка тривалий час споживала послуги та здійснювала їх часткову оплату, звернення з позовом після накопичення значного боргу свідчить про використання правових механізмів не з метою захисту інтересу, а як інструментарій для штучного уникнення зобов`язань, що суперечить принципу добросовісності та доктрині venire contra factum proprium.
Встановлені колегією суддів порушення норм матеріального права, що виявилися у неправильному тлумаченні положень статей 15, 16, 216 Цивільного кодексу України та незастосуванні обов`язкових висновків Верховного Суду щодо критеріїв ефективності обраного способу захисту прав, а також невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, фактичним обставинам справи, відповідно до пунктів 3 та 4 частини першої статті 376 Цивільного процесуального кодексу України мають наслідком скасування судового рішення та ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позову. 
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» є обґрунтованими, а рішення Печерського районного суду міста Києва від 10 квітня 2025 року підлягає скасуванню з ухваленням нової постанови про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання недійсним договору охорони майна.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 369, 374, 376, 381, 383 ЦПК України суд, -
П О С Т А Н О В И В :
Апеляційну скаргу адвоката Муравенко Карини Володимирівни, в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ», задовольнити.
Рішення Печерського районного суду міста Києва від 10 квітня 2025 року скасувати, ухвалити нове судове рішення.
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» про визнання недійсним договору охорони майна, відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» (код ЄДРПОУ 43718024) витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 1 816 грн 80 коп.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складений 23 лютого 2026 року. 

Судді Є. П. Євграфова

Б. Б. Левенець

В. В. Саліхов